Colliers STATUS. kvartal 15 Økonomi Fremgang i økonomien Den økonomiske vækst i 1 endte på et højere niveau end forventet. Ifølge Danmarks Statistik blev væksten på 1,1 %. Det seneste halvandet år har der været positiv vækst, og de fleste økonomiske prognoser peger på en endnu højere vækst de næste par år nemlig omkring %. Det tyder på, at Danmark endelig for alvor kan ryste den økonomiske krise af sig. På det seneste er renten steget noget fra et ekstremt lavt niveau, men renten er stadig lav og forventes at være det også den næste tid, da opsvinget stadig er noget skrøbeligt. Inflationen er fortsat meget lav i marts 15 blev den opgjort til,3 %, hvilket faktisk er højere end i EU som helhed, hvor inflationen blev opgjort til minus,1 %. Nøgletallene for arbejdsmarkedet er pæne. De seneste sæson korrigerede tal for bruttoledigheden viser,9 %, hvilket betyder, at den faldende trend for ledigheden siden midten af fortsætter. Tilsvarende er antallet af lønmodtagere det højeste siden september. Ejerboligmarkedet viser også gode takter med stigninger i priserne for både huse og ejerlejligheder dog med store regionale forskelle. Priserne stiger kraftigt i hovedstaden, mens huse i visse udkantsområder er meget svære at sælge., Det er tilladt at citere fra Colliers STATUS og Markeds- PULS med fuld kildeangivelse. Beslutninger i forbindelse med fast ejendom bør altid vurderes grundigt, og alle parter bør derfor selv undersøge markedet dybtgående. Uanset at vi med stor omhu har undersøgt og efterprøvet informationen i denne rapport, fralægger Colliers International A/S sig ethvert ansvar for eventuelle tab baseret på information i rapporten. www.colliers.dk > Markedsviden Årlig realvækst i BNP, 3,, -,7 1, 1, -,7 -,5 1,1,,1 Anne Kaag Andersen Analysechef Cand.scient., ph.d. anne.kaagandersen@colliers.com Direkte 5 5 3 5-5,1 5 7 11 13 1 15 1 og Danmarks Nationalbank Note: 15 og 1 er baseret på skøn.
Investering Høj investorefterspørgsel Omfanget af transaktioner var højt i 1 særligt i. kvartal. Niveauet er markant højere, end vi har set det de senere år. Det høje transaktionsomfang skyldes blandt andet, at der stadig er meget høj efterspørgsel efter ejendomme fra en lang række af investorer blandt andet på grund af overskud af likviditet og den meget lave rente. I øjeblikket melder mange pensionskasser, at de ønsker at allokere flere penge til ejendomme og i særdeleshed til boliger. De udenlandske investorer søger strøgejendomme i i en sådan grad, at det er svært at følge med. Andre populære investeringsobjekter for de udenlandske investorer er primært beliggende kontorejendomme, større logistikejendomme og større boligprojekter. Langt hen ad vejen fokuserer de udenlandske investorer entydigt på, dog er nogle udenlandske investorer også begyndt at kigge på blandt andet. Boligejendomme er generelt et meget efterspurgt segment og særligt i byer med voksende befolkningstal. Også hos kreditforeningerne er der velvilje over for finansiering af boligejendomme, oftest % af handelsprisen. Ejendommene i den ældre boligmasse købes og sælges af et ret stort antal af aktører, som primært fordeler sig på privatpersoner og mindre og mellemstore ejendomsselskaber. Køberne er oftest lokale, men en del af interessen stammer også fra udenbys investorer. Herudover er der ret stor efterspørgsel efter projektejendomme, som kan omdannes til boliger. Generelt er lånemarkedet fornuftigt, forstået på den måde at der er velvilje til udlån til gode ejendomme, særligt hvis de er centralt beliggende. Investorerne kommer typisk med en ret høj selvfinansiering. Den meget høje efterspørgsel efter primært beliggende ejendomme betyder, at nogle investorer er parate til at tage en lidt højere risiko ved at købe ejendomme, som fx er knapt så godt beliggende. Der omsættes således flere cityejendomme af blandet karakter, end vi har set de seneste år, ligesom der omsættes flere ejendomme i de større provinsbyer. Der accepteres generelt mere risiko, end vi så for bare kort tid siden. Transaktioner Omfatter ejendomshandler (ikke selskabshandler) med erhvervsejendomme og boligejendomme med flere end lejligheder. Mia. kr 5 3 1 1 3 5 7 11 13 1 og Colliers Renteudvikling i Danmark % 7 5 3 1 5 7 11 13 1 15 Pengemarkedsrente CIBOR, løbetid 3 måneder 1-årig statsobligation Colliers Status. kvartal 15 Investering Colliers International
Kontor En vis optimisme Der er lidt flere kontorlokaler, som er udbudt til salg og leje, end det var tilfældet for tre måneder siden. Pr. 1. april 15 er andelen opgjort til 9, %, mens den pr. 1. januar 15 var,9 %. Set i forhold til sidste år er tomgangen dog stadig faldet væsentligt. Primo 1 toppede andelen af udbudte lokaler med 1, %. Den økonomiske fremgang har betydet en stigning i beskæftigelsen. Det giver en vis optimisme på brugermarkedet for kontor. I de større byer er der efterspørgsel, men markedet er stadig lidt trægt, og lejerne har derfor mulighed for at forhandle sig til lejefrihed i en periode, indretning på udlejers regning mv. Andelen af ledige lokaler inden for kontor pr. 1. april 15 5,3 7,5 11,1 11, 5,1 9,9 1, 1, 1,7,1 7, På den københavnske vestegn er der både transaktioner og udlejninger, men markedet er fortsat udfordret af høj tomgang, både på grund af beliggenheden, og fordi en stor del af bygningerne ikke er up to date. Mange søgere vægter tilgængelighed til offentlig transport højt af hensyn til medarbejderne. Der synes at være modsatrettede trends, hvor nogle brancher prioriterer kontorer i city, mens andre brancher fx mange af de offentlige kontorer i flytter lidt væk fra centrum for at spare på omkostningerne. En vigtig parameter for mange lejere er vederlagsfri parkering. Lejerne har stigende fokus på at opnå lave driftsomkostninger, men ellers er interessen for bæredygtighed i bygningerne begrænset. I det nye arbejdsliv, hvor job og fritid smelter sammen, blandt andet fordi man døgnet rundt har adgang til mails og kan arbejde fra mange forskellige steder, påvirkes de traditionelle bygningsmæssige rammer også. Cellekontorer bliver sjældnere og sjældnere, og storrumskontorerne indrettes med større omhu. I fremtiden vil der fortsat være brug for kontorer til møder og sparring med kolleger, men de næste generationer vil have en anden opfattelse af en arbejdsplads, som primært vil være ét af flere mulige arbejdssteder. 5 7 11 13 1 15 Markedsleje for kontor pr. 1. april 15 95 1.3 1. 1 1 Antal beskæftigede 1. 1.1 1.1.95 Afkastkrav for kontor pr. 1. april 15.5 5, %.75 5,5 %.5, % 5,5 %.55 7 11 13 1 15 5,75 % 5,75 % Omfatter både moderne og ældre ejendomme med bedste beliggenhed. 3 Colliers Status. kvartal 15 Kontor Colliers International
Retail Andelen af ledige lokaler inden for retail pr. 1. april 15 Meget høj forbrugertillid 1, Andelen af detailhandelslokaler, som er udbudt til leje, er steget en anelse det sidste kvartal. Den seneste opgørelse viser,5 %. Til sammenligning var tallet,3 % ved årsskiftet. Set over et lidt længere tidsperspektiv har andelen af ledige lokaler været stort set stabil siden medio. Det er karakteristisk for detailhandelslokaler, at beliggenheden er af overordentlig stor betydning. Det gælder både i den lidt større geografi, hvor de største byer typisk vinder og i den lille geografi, hvor få meter kan være afgørende for, hvor attraktivt et lokale er. Det bestemmes blandt andet af menneskestrømmen, som igen styres af attraktionerne i byen og gadenettet. Det betyder samtidig, at tomgangen varierer kraftigt. På de bedste beliggenheder er der nærmest ingen tomgang, mens andre byer kæmper med udlejningen af lokaler. Overordnet set synes optimismen at være vendt tilbage til detailhandlen. Forbrugertilliden er både i marts og april 15 opgjort til over 13, hvilket er det højeste niveau siden. Forbrugerne oplever, at både deres egen privatøkonomi og Danmarks økonomi er bedre nu, end den var for et år siden, og de forventer, at både privatøkonomien og Danmarks økonomi bliver endnu bedre om et år. Ikke kun forbrugerne er optimistiske. Den sammensatte konjunkturindikator for detailhandlen har været stigende gennem de første måneder af 15. Nogle få kæder ekspanderer i øjeblikket, men de fleste kæder søger snarere at optimere lokaliseringerne. Flere af de ekspanderende kæder hører til inden for fødevare- og drikkevareindustrien (F&B), som generelt synes at optage en større og større del af gadebilledet. Også i centrene er der stigende fokus på F&B. 7, 5 7 11 13 1 15 Markedsleje for retail pr. 1. april 15 5,5 3,1 9,,9 7,,5 5,. 5.5,5,1 1 1..5 3.3 3.1 Udvikling i forbrugertillid Afkastkrav for retail pr. 1. april 15,5 % 15 1 5,5 % 5,5 % -5 5,5 % -1-15 5,5 % 5,5 % - 5 7 11 13 1 15 Ejendomme i fx gågader til udvalgsvareforretninger med bedste beliggenhed. Colliers Status. kvartal 15 Retail Colliers International
Industri og logistik God brugerefterspørgsel Andelen af udbudte lokaler til industri og logistik er faldet marginalt det sidste kvartal og er nu opgjort til 3, % på landsplan. Set over et lidt længere tidsperspektiv er tomgangen faldet med 1 procentpoint siden toppen i. Den faldende tomgang reflekterer en stigende efterspørgsel efter brugerejendomme til industri og logistik. Optimismen synes at være vendt tilbage hos mange aktører, der enten lejer eller køber plads. Salgspriser og markedslejer er dog stadig ret lave, men den stigende efterspørgsel vil formentlig betyde stigende priser i fremtiden. Dele af investormarkedet har øjnene rettet mod industri- og logistiksegmentet særligt de moderne ejendomme på lange kontrakter. På det seneste har der også været en vis interesse for mindre enheder med kortere kontrakter, så længe der er fleksibilitet i bygningerne og konforme lejevilkår. Investorerne er både lokale, regionale og internationale. På landsplan er der stadig en del svært sælgelige industriejendomme. For mange brugere giver det mere mening at opføre en ny, skræddersyet ejendom, som har lave driftsomkostninger, og i mange dele af landet er det nemt at finde erhvervsjord. Omvendt er priserne for eksisterende ejendomme ofte så lave, at en ældre brugerejendom kan erhverves så billigt, at det på den måde er muligt at få mange kvadratmeter, som giver mulighed for både fleksibilitet og udvidelse. Nogle industriejendomme, som ligger i byerne, transformeres til enten kreative erhverv eller boliger. Andre gange rives de ned, og der bygges nyt, fx på havneområder. Den høje befolkningsvækst i de større byer betyder høj efterspørgsel efter nye byggefelter. Andelen af ledige lokaler inden for industri og logistik pr. 1. april 15 3,,1,5 5, 3,, 3,,3 3,,3, 5 7 11 13 1 15 Markedsleje for industri og logistik pr. 1. jan. 15 1 1 5 375 75 3 Industriens salg mia. kr 35 3 Afkastkrav for industri og logistik pr. 1. jan. 15 15 7,5 % 1 7,5 %, % 5 7,75 % 7,5 % 5 7 11 13 1 7,75 % Ejendomme opført i moderne byggestil med bedste beliggenhed. 5 Colliers Status. kvartal 15 Industri og logistik Colliers International