PETER EGEMAR CLAUS CLAUSEN Advokat L Advokat L Nørregade 7 A, 2. tv. Postboks 2206 1018 København K Telefon 33 32 83 66 Til E/F Sofienhøjs medlemmer Direkte telefonnummer33 177 450 København, den 24. maj 2013 Notat om foreningens tag. På ekstraordinær generalforsamling i foråret 2013 blev der rejst spørgsmål om foreningens tag, og hvor længe dette kan holde. Spørgsmålet har været stillet tilforeningens rådgiver CT Consult ApS, som har oplyst, at levetiden for den tagtype, som er på taget, er 60-100 år. Taget er fra 1975, så der er god restlevetid tilbagei taget. Foreningen skal dog afsætte ekstra beløb på de årlige budgetter tilunderstrygning og vedligeholdelse af inddækninger. Der er en del af taget, hvor det ikke er muligt at understryge. Min konklusion er, at udskiftningaf taget tidligstskal overvejes, når/hvis de årlige omkostninger tilat vedligeholde taget nærmer sig udgifterne ved at finansiere taget med et fælleslån. Da en tagudskiftningvil koste 6-7 mill.kr., skal de årlige gennemsnitlige udgifter tilat vedligeholde taget og udbedre vandskader fra den del af atget, som ikke kan vedligeholdes med understrygning, nærme sig kr. 300.000, før en tagudskiftning skal overvejes. Ud fra de seneste års regnskaber for ejerforeningen, vurderer bestyrelsen, at den gennemsnitlige udgift tilat vedligeholde taget og udbedre vandskader fra utætheder i taget ligger på kr. 0-10.000 om året. Konklusionen er herefter, at der vil gå mange år, før en tagudskiftningenskal overvejes af økonomiske grunde. Bilag 1: Tilsynsnotat af 3. maj 2013, Bilag 2: e-mail af 21. maj 2013 fra CT-Consult ApS tilclaus Clausen og e-mail af 22. maj 2013 fra Claus Clausen tilbestyrelsen Bilag 3: e-mail af 22. maj 2013 fra Claus Clausen til CT-Consult ApS og svar fra CT- Consult af den 22. maj 2013. Me enlig ilsen CLÁS CLAU EN CVR.nr. 44 61 84 19 E-mail: cl@usens.dk ADVOKATER Mao snnoomsannisistnation
CT-Consult racoive de ingentoniona Aps Vodroffsvej 61, 1. tv., 1900 Frederiksberg C. T 32115220 M 51283804 F 32968137 Mail: info@ct-consult.dk Web: www.ct-consult.dk TILSYNSNOTAT Sag Emne Til : : : L UBist E/F Sofienhøj Tagkonstruktion Til hvem det måtte vedrøre Dato Side : : 03.05.13 1/5 Onsdag d. 24 april 2013 gennemgik undertegnede boligforeningens tagkonstruktion med henblev foretaget blik på, at levetidsbestemme eksisterende tagkonstruktion. Gennemgangen sammen med foreningens formand René Hertz. Observation Eksisterende tagkonstruktion er opbygget som en traditionel saddeltagskonstruktion er udnyttet til beboelse dog med et ubeboet siske røde vingetegl. Tagkonstruktionen hvor gennemgang af tagkonstruktionen blev foretaget. med klasspidsloft, Tagkonstruktionen har ikke et undertag men er understrøget for at holde slagregn og fygesne ude. Understrygningen virker porøs og ufleksibel, hvilket har medført en del revnedannelse samt nedfald af understrygningsmørtlen. Dette er ganske normalt da understrygningen med årene mister sin elasticitet. med en sort asfaltbitumen Der er udført reparationer af understrygningsmørtlen er påført på den dårlige underliggende understrygning. som fejlagtigt Der kunne ved gennemgangen ikke konstateres frostsprængninger eller afskalninger på teglstenene som typisk skyldes et for højt fugtindhold og utilstrækkelig ventilation. I løbet af de sidste 10 år blevet er der blevet efterisoleret på spidsloftet ned mod de underliggende taglejligheder. En del af isoleringen var lagt for langt ud mod teglene, så den spærrede for ventilationen langs den skrå del af spærhovedet. Inddækninger omkring faldstammehætter, tagvinduer og ventilationshætter gennemgås da de op til flere steder har løftet sig. Konklusion Eksisterende er af bly og skal tagkonstruktion er fra 1975 og er således 36 år gammel. Røde vingetegl kan i er en god restholde mellem 60-100 år, hvorfor der, ud for den betragtning, levetid tilbage i disse. Men såfremt understrygningen og inddækningerne ikke er virksomme, så kan taget ikke holde fugten ude, og man er lige vidt. udgangspunktet Det skal anbefales, at eftergå samtlige understrygninger og få fjernet de gamle porøse fuger forvandes inden der etableres ny og få dem erstattet med nye. Tegl skal inden understrygning understrygning med hydraulisk kalkmørtel KKh 2:1:9 med tilsat fæhår. Fæhårene tilsættes for at give mørtlen sejhed og bindekraft. Det skal erindres, at det kun er understrygningen på spidsloftet som kan nås og ikke understrygningen ud for de eksisterende taglejligheder. Boligforeningens formand kunne berette, at der ikke har været vandskader i taglejlighederne. Det må dog forventes, at understrygningen ved taglejlighederne er af samme stand som dem på spidsloftet. vurderes det, at restlevetiden af tagkonstruktionen må ligge Ud fra ovenstående betragtninger, på mellem 5-7 år såfremt inddækninger og understrygninger gennemgås og udbedres. Frederiksberg Christian d. 03.05.2013 Thomsen, ingeniør
CT-Consult radgivende ingeniertirrna ApS Vodroffsvej 61, 1. tv., 1900 Frederiksberg C. T 32 11 52 20 M 51 28 38 04 F 32 96 81 37 Mail: info@ct-consult.dk Web: www.ct-consult.dk Billededokumentation Understrygning faldet af ved tagvindue samt partiel reparation med asfaltbitumen kit. 2/5
CT-Consult radgivende ingenlarfirma ApS Vodroffsvej 61, 1. tv., 1900 Frederiksberg C. T 32 11 52 20 M 51 28 38 04 F 32 96 81 37 Mail: info@ct-consult.dk Web: www.ct-consult.dk Løs og porøs understrygning 3/5
CT-Consult rádgivende ingeniertirma ApS Vodroffsvej 61, 1. tv., 1900 Frederiksberg C. T 32 11 52 20 M 51 28 38 04 F 32 96 81 37 Mail: info@ct-consult.dk Web: www.ct-consult.dk Nedfalden understrygning. Isolering blokerer for ventilation langs spærhovedet. 4/5
CT-Consult radgivende ingeniørfirrna ApS Vodroffsvej 61, 1. tv., 1900 Frederiksberg C. T 32 11 52 20 M 51 28 38 04 F 32 96 81 37 Mail: info@ct-consult.dk Web: www.ct-consult.dk Asfaltbitumen påført porøs understrygning som efterfølgende er faldet af. 5/5
Page 1 of 2 Claus Clausen Fra: NLA Claus Clausen Sendt: 22. maj 2013 09:34 Til: 325 E/F Sofienhøj (bestyrelsen) (efsofienhoej@gmail.com); 325B Sannie Fransson Hermansen (sannie.fransson@hotmail.com); 325B Steen Meyer Karlsen (steenmeyerkarlsen@live.dk) - - - Emne: E/F Sofienhør - tag Jeg har anmodet CT om at oplyse en overslagspris på at udskifte taget. Svaret er nedenfor. Jeg har anmodet CT om at bekræfte, at konklusionen reelt er, at taget kan holde i levetiden 60-100 år, hvis E/F i fremtiden sørger for løbende vedligeholdelse af tagets understrygning og inddækninger. En del af den oprindelige understrygning har CT ikke kunnet udtale sig om, fordi den ikke er tilgængelig.hvis der kommer vandskader fra den del af taget, hvor det ikke er muligt at vedligeholde understrygningen, skl udgiften tilat udbedre disse vandskader naturligvis medregnes, når det skal vurderes, hvornår taget skal skiftes. Jeg foreslår, at jeg laver et notat udskiftes. tilejerne om taget, så der ikke opstår rygter om, at taget snart skal I dette notat vil jeg gerne skrive noget om, hvor meget vi i de seneste år har brugt på vandskader fra taget og vedligeholdelse af taget, herunder understrygning og inddækninger. Har du et overblik over det omtrentlige beløb, der er brugt? Måske var det en god idé, at vi i fremtiden havde en konto, hvor alle udgifter vedrørende taget blev bogført. Så har vi ved hvert års generalforsamling dokumenation for, at der ikke er økonomisk grundlag for at overveje udskiftning af taget (så længe de årlige udgifter til vedligeholdelse i gennemsnit ikke nærmer sig kr. 300.000). Med venlig hilsen CLAUS CLAUSEN, advokat Nørregade 7 A, 2. tv., Postboks 2206 1018 København K. E-mail: cc@33177450.dk Direkte 33 17 74 50 Fax: 33 93 16 01 Telefon advokatkontoret 33 12 37 36 Telefon ejendomsadministrationen 33 32 83 66 Linkedln: http://dk.linkedin.comlin/clausoleclausen Fra: Christian Bodekaer Thomsen [mailto:ct@ct-consult.dk] Sendt: 21. maj 2013 16:27 Til: Claus Clausen Emne: SV: Tilsynsnotat på tagkonstruktion Hej Clausen Jeg har kigget lidt på, hvad det har jeg ikke været ude og måle at antage, at tagkonstruktionen 1342 m, hvilket egentlig passer tagarelet findes (1342/cos45) = "groftsagt" vil koste at udskifte tagkonstruktionen ved E/F Sofienhøj. op med mit lille målerhjul, som jeg plejer, men har fundet tagarealet har en hældning på ca. 45 grader. Iht. BBR så er det bebyggede areal meget godt, hvis man måler arealet op på OIS' målfaste kort. Herved ca 1.900 m2. Nu ved på kan på etablering af et nyt tegitag med fast undertag ligger på 1.600 kr. ex. moms inkl. nedrivning og bortkørsel af det gamle tag. Derudover kommer udgifter til nye taghætter, tagrender, Vores erfaringspriser 24-05-2013
Page 2 of 2 nedløbsrør, forhøjelse af brandkamme, forlængelse af eksist. faldstammer samt indvendige malerarbejder i lejlighederne ifm. udtagning af ældre tagvinduer. Jeg går ud fra at eksisterende kviste skal have en ny zinkbeklædning samt at eksisterende tagvinduer skal udskiftes. Drift af byggeplads herunder stillads og tagoverdækning har jeg ligeledes indregnet i overslaget. Udgifter til uforudseelige arbejder er sat til 10% og er indregnet i overslaget. Teknikerhonorar er sat til 10% og er indregnet i overslaget. Mit gæt vil således være en pris på 5.400.000 kr. ekskl. moms (inkl. rådgiver og uforudseeligeudgifter.) De bedste hilsner Christian Bodekær Thomsen CT-Consult rådgivende ingeniørfirma ApS Tlf: 32 11 52 20 I Mob. 51 28 38 04 Mail: ct(oct-consult.dk web: www.ct-consult.dk Vi gør opmærksom på, at denne e-mail kan indeholde fortrolig information. Hvis du ved en fejltagelse modtager e-mailen, beder vi dig venligst informere afsender om fejlen ved at bruge svarfunktionen. Samtidig beder vi dig slette e-mailen i dit system uden at videresende eller kopiere den. Selvom e-mailen og ethvert vedhæftet bilag efter vores overbevisning er fri for virus og andre fejl, som kan påvirke computeren eller itsystemet, hvori den modtages og læses, åbnes den på modtagerens eget ansvar. Vi påtager os ikke noget ansvar for tab og skade, som er opstået i forbindelse med at modtage og bruge e-mallen. Please note that this message may contain confidential information. If you have received this message by mistake, please inform the sender of the mistake by sending a reply, then delete the message from your system without making, distributing or retaining any copies of it. Although we believe that the message and any attachments are free from viruses and other errors that might affect the computer or it-system where it is received and read, the recipient opens the message at his or her own risk. We assume no responsibility for any loss or damage arising from the receipt or use of thismessage. 24-05-2013
Page 1 of 3 Claus Clausen Fra: Christian Bodekær Thomsen [ct@ct-consult.dk] Sendt: 22. maj 2013 09:14 Til: Claus Clausen Emne: SV: Tilsynsnotat på tagkonstruktion Hej Claus Levetiden er for teglestenene alene og kan efter min mening godt holde mellem 24-64 år mere. Problemet er tætningen af rørgennemføringerne og teglstene som i sin tid er udført med en understrygning. Hvis man kunne genskabe denne understrygning med det samme, i en god håndværksmæssig standard, så kunne levetiden opjusteres betragteligt. Problemet er bare, at man fra tagfoden og op til hanebåndet ikke kan udskifte denne porøse understrygning da taglejlighederne "blokerer" for dette arbejde. Alternativet er således, at udføre en overstrygning i dette område men denne overstrygning er udsat for vejrliget og vil ikke kunne modsvare levetiden for de eksisterende tagsten. Derudover kræver denne løsning jo, at der stilles stillads op rundt om ejendommen, hvilket jo betyder at økonomien begynder at tage fart. -og De bedste hilsner Christian Bodekær Thomsen CT-Consult rådgivende ingeniørfirma ApS Tlf: 32 11 52 20 I Mob. 51 28 38 04 Mail: ct(oct-consult.dk web: www.ct-consult.dk Vi gør opmærksom på, at denne e-mail kan indeholde fortrolig information. Hvis du ved en fejltagelse modtager e-mailen, beder vi dig venligst informere afsender om fejlen ved at bruge svarfunktionen. Samtidig beder vi dig slette e-mailen i dit system uden at videresende eller kopiere den. Selvom e-mailen og ethvert vedhæftet bilag efter vores overbevisning er fri for virus og andre fejl, som kan påvirke computeren eller it-systemet, hvori den modtages og læses, åbnes den på modtagerens eget ansvar. Vi påtager os ikke noget ansvar for tab og skade, som er opstået i forbindelse med at modtage og bruge emailen. Please note that this message may contain confidential information. If you have received this message by mistake, please inform the sender of the mistake by sending a reply, then delete the message from your system without making, distributing or retaining any copies of it. Although we believe that the message and any attachments are free from viruses and other errors that might affect the computer or it-system where it is received and read, the recipient opens the message at his or her own risk. We assume no responsibility for any loss or damage arising from the receipt or use of this message. Fra: Claus Clausen [mailto:cl@usens.dk] Sendt: 22. maj 2013 08:46 Til: Christian Bodekær Thomsen Emne: SV: Tilsynsnotat på tagkonstruktion Hej Christian Jeg har talt med bestyrelsesformanden supplerende spørgsmål. om dit tilsynsnotat, og vi er blevet enige om at stille dig et Du skriver, at taget er lavet med sten, der kan holde 60-100 år. Taget er foreløbigt kun 36 år gammelt. Du skriver, at der er vedligeholdelsesudfordringer med understrygningen og inddækninger. Er det korrekt forstået, at hvis disse udfordringer løses og løbende holdes ajour, kan taget holde 24-64 år 24-05-2013
Page 2 of 3 mere? Med venlig hilsen CLAUS CLAUSEN, advokat Nørregade 7 A, 2. tv., Postboks 2206 1018 København K. E-mail: cc@33177450.dk Direkte 33 17 74 50 Fax: 33 93 16 01 Telefon advokatkontoret 33 12 37 36 Telefon ejendomsadministrationen 33 32 83 66 Linkedin: http://dk.linkedin.comlin/clausoleclausen Fra: Christian Bodekaer Thomsen [mailto:ct@ct-consult.dkl Sendt: 5. maj 2013 23:18 Til: E/F Sofienhøj Amager Cc: Claus Clausen Emne: Tilsynsnotat på tagkonstruktion Hej René Hermed som lovet tilsynsnotat på jeres boligforenings tagkonstruktion. Med hensyn til jeres forestående vinduesudskiftning, så kunne jeg fornemme, at I ikke havde brug for et traditionelt rådgiverprojekt bestående af tegningsmateriale, fagbeskrivelse, tilbudsliste mv. Såfremt jeres forening selv kan håndtere en byggesag af denne, forholdsvis lillestørrelse, så er det selvfølgelig det rette at gøre. Du/l kan altid ringe til mig under byggeperioden såfremt I kunne tænke jer en "second opinion". Jeg kunne forstå, at I allerede har indhentet tilbud fra Rebo A/S. Jeg kender dette firma fra tidligere renoveringssager og har kun gode erfaringer med dem. Følgende vil jeg anbefale jer i forbindelse med vinduesudskiftningen: 1. Få screenet de eksisterende fuger for PCB. 2. Få udarbejdet en entreprisekontrakt, hvor det er angivet at arbejdet udføres iht. AB92. 3. Få en sikkerhedsstillelse fra entreprenør. 4. Få entreprenør til at stå på mål for måltagningen af vinduerne selvom han sender ordrebekræftigelsen (med hans måltagning) til godkendelse hos jeres boligforening. 5. Betal altid entreprenøren iht. præsteret ydelse på byggepladsen. Endelig giv mig et kald såfremt du/l har spørgsmål til det fremsendte. De bedste hilsner Christian Bodekær Thomsen CT-Consult rådgivende ingeniørfirma ApS Tlf: 32 11 52 20 / Mob. 51 28 38 04 Mail: ct(sct-consult.dk web: www.ct-consult.dk Vi gør opmærksom på, at denne e-mail kan indeholde fortrolig information. Hvis du ved en fejltagelse modtager e-mailen, beder vi dig venligst informere afsender om fejlen ved at bruge svarfunktionen. Samtidig 24-05-2013
Page 3 of 3 beder vi dig slette e-mallen i dit system uden at videresende eller kopiere den. Selvom e-mailen og ethvert vedhæftet bilag efter vores overbevisning er fri for virus og andre fejl, som kan påvirke computeren eller itsystemet, hvori den modtages og læses, åbnes den på modtagerens eget ansvar. Vi påtager os ikke noget ansvar for tab og skade, som er opstået i forbindelse med at modtage og bruge e-mailen. Please note that this message may contain confidential information. If you have received this message by mistake, please inform the sender of the mistake by sending a reply, then delete the message from your system without making, distributing or retaining any copies of it. Although we believe that the message and any attachments are free from viruses and other errors that might affect the computer or it-system where it is received and read, the recipient opens the message at his or her own risk. We assume no responsibility for any loss or damage arising from the receipt or use of thismessage. 24-05-2013