Ejendomsforeningen Danmark Lejeregulering og betalinger ud over lejen i boliglejemål 25. november 2013 Juridisk konsulent Niklas B. Kejlskov, Ejendomsforeningen Danmark 1
Lejeregulering og betalinger ud over lejen i boliglejemål Plan for gennemgang: Regulering af lejen Omkostningsbestemt leje Hensættelser til indvendig vedligeholdelse Hensættelser til udvendig vedligeholdelse Lejedes værdi Skatter og afgifter Aftalt trappeleje Aftalt indeksregulering Betalinger udover lejen Varme Vand El 2
Ejendomsforeningen Danmark Regulering af lejen 3
Regulering af OMK-leje Udlejer er som udgangspunkt berettiget til at regulere lejen i OMK-lejemål, hvis der sker en stigning i udgifterne i ejendommen ML 7 Opgørelsen af driftsudgifterne svarer til fremgangsmåden ved fastsættelse af lejen Det er en betingelse for udlejers ret til at gennemføre en omkostningsbestemt lejeforhøjelse, at lejeindtægter ikke kan dække ejendommens driftsudgifter, herunder hensættelser til udvendig og indvendig vedligeholdelse, og afkastet af ejendommens værdi (Spise-op princippet) 4 GD 2001/53 H: U kunne ikke gennemføre en lejeforhøjelse på grund af stigninger i hensættelserne til 18- og 18 b-konti, idet de samlede lejeindtægter oversteg ejendommens driftsudgifter grundet, at en lejer i ejendommen betalte en leje, som oversteg den omkostningsbestemte leje. GD 2012/ 45 V: U førte ved fremlæggelse af lejefortegnelse over nuværende og fremtidig husleje tilstrækkeligt bevis for, at spise-op-princippet var opfyldt.
Regulering af OMK-leje Omkostningsbestemt lejeforhøjelse kan varsles, når udlejer ønsker dette Udlejer kan ikke kræve en omkostningsbestemt lejeforhøjelse, hvis lejen efter lejeforhøjelsen vil overstige det lejedes værdi. Udlejer er ikke forpligtet til at foretagelse en nedsættelse af den omkostningsbestemte leje, hvis udgifterne måtte falde. Udlejer skal dog selvfølgelig tage eventuelle fald i udgifterne med, når udlejer vælger at varsle omkostningsbestemt lejeforhøjelse. 5
Regulering for hensættelser til udvendig vedligeholdelse Udlejer kan regulere lejen ved stigning i hensættelserne efter ML 18 og 18b til udvendig vedligeholdelse i omkostningsbestemte lejemål ML 13a, stk. Udlejer skal hensætte til udvendig vedligeholdelse efter ML 18 og 18b i de ejendomme: 1) som ligger i en reguleret kommune, 2) som ikke er en 80/20-ejendom, og 3) som er en småhus-ejendom Senere ændringer er uvedkommende for hensættelsesforpligtelsen Der skal ikke hensættes efter ML 18b for ejendomme, som er taget i brug den 1. januar 1970 eller senere Pligten til at hensætte efter ML 18b ophører, når der er færre end tre beboelseslejligheder i ejendommen 6
Regulering for hensættelser til udvendig vedligeholdelse Udlejer skal hensætte for ejendommens samlede bruttoetageareal for beboelseslejligheder og erhverv Der kan gives fritagelse for hensættelse til ML 18 b for den del af en ejendom, der udelukkende anvendes til andet end beboelse, som ligger adskilt fra den øvrige del af ejendommen. Hensættelsesbeløbene til ML 18 og 18b reguleres hvert år. Hensættelsesbeløb kan oplyses af GI Krav om lejeforhøjelse kan gennemføres alene ved udlejerens skriftlige meddelelse herom til lejerne. 7
Regulering til det lejedes værdi Det er som udgangspunkt muligt for udlejer at regulere til det lejedes værdi i ejendomme i uregulerede kommuner samt 80/20-ejendomme og småhusejendomme i regulerede kommuner, altså ikke OMK-ejendomme og lejemål, hvor der aftalt markedsleje LL 47 Ved det lejedes værdi forstås den leje, som er almindeligt gældende i kvarteret eller området for tilsvarende hus og husrum med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsesstand. 8
Regulering til det lejedes værdi Den gældende leje skal ligge væsentligt under det lejede værdi Væsentligt lavere end det lejedes værdi er minimum 10 % forskel mellem den gældende leje og det lejedes værdi og helst mere Procentsatsen skal beregnes i forhold til det lejedes værdi: Det lejedes værdi den gældende leje x 100 = forskel det lejedes værdi GD 2004/46 Ø: 10 % forskel mellem gældende leje og det lejedes værdi var væsentlig 9
Regulering til det lejedes værdi Der ses bort fra en række forhold ved beregningen: - Forbedringsforhøjelser, som er gennemført på baggrund af lejernes eller beboerrepræsentationens ret til at kræve udførelse af arbejder, som er nævnt i en energiplan for ejendommen LL 58, stk. 3, og LL 46 a, stk. 3 - Forbedringsforhøjelser som er aftalt mellem udlejer og lejer efter LL 62b - Forbedringer, som udført for hensættelser på forbedringskontoen efter LL 63a og lejeforhøjelser efter LL 63b, som skyldes forhøjelser af hensættelser til forbedringskonto - Forbedringer og lejeforhøjelser som er gennemført som led i sanering eller byfornyelse - Forbedringer som lejer selv har lavet med tilladelse fra udlejer 10
Regulering til det lejedes værdi Krav om lejeforhøjelse kan tidligst få virkning 2 år efter lejeforholdets begyndelse eller 2 år efter, at der sidst er trådt en lejeforhøjelse i kraft som følge af, at lejen var væsentlig lavere end det lejedes værdi. Såfremt der aftalt uopsigelighed, kan lejeforhøjelse kun kræves, hvis udlejer har forbeholdt sig at kunne regulere lejen efter det lejedes værdi 11
Regulering for hensættelse til indvendig vedligeholdelse Det er kun muligt for udlejer at regulere lejen for stigning i hensættelsen til indvendig vedligeholdelse i omkostningsbestemte lejemål ML 13a, stk. Udlejer skal have den indvendige vedligeholdelse. Hensættelsesbeløbet til indvendig vedligeholdelse reguleres hvert år (43kr. i 2013 og 43 kr. i 2014) Krav om lejeforhøjelse kan gennemføres alene ved udlejerens skriftlige meddelelse herom til lejerne. I andre typer af lejemål end omkostningsbestemte lejemål må udlejer forsøge at få dækket stigningen af den løbende leje eller regulere lejen efter en af de øvrige reguleringsmåder. 12
Regulering for hensættelse til forbedring Det er muligt for udlejer at regulere lejen for stigning i hensættelsen til forbedring LL 63 a og b Udlejer skal hensætte til forbedring efter LL 63 i de ejendomme: 1) som er taget i brug inden 1970, 2) som indeholder mere end 2 beboelseslejligheder, og 3) som ligger i en ureguleret kommune, eller 4) som er en 80/20-ejendom i en reguleret kommune Udlejer skal hensætte for det samlede bruttoetageareal af ejendommens beboelseslejligheder. Hensættelsesbeløbet til forbedring vedligeholdelse reguleres hvert år (22 kr. i 2013 og 22 kr. i 2014) 13
Regulering for skatter og afgifter Det er som udgangspunkt muligt for udlejer at varsle skatte- og afgiftsforhøjelse i alle lejemål LL 50-51 Skatter og afgifter nævnt i lejeloven: Ejendomskatter, herunder grundskyld og dækningsafgift Stigning i ejendomsskatterne kan medtages fuldt ud i en skatte- og afgiftsvarsling. 14
Regulering for skatter og afgifter Afgifter til vand, el, renovation, wc, skorstensfejning, vejbidrag, kloakbidrag og lignende bidrag. som ligger i ejendom, der er taget i brug efter den 31. december 1991 Afgifterne skal være pålagt ejendommen og betales til det offentlige eller betales efter takster, som er godkendt af det offentlige Det er kun den stigning i afgifterne, der kan henføres til forhøjelse af taksterne, der kan medtages i en skatte- og afgiftsvarsling. GD 2002/56 Ø: U ikke var berettiget til den del af en varslet skatte- og afgiftsstigning, der skyldtes et øget forbrug af vand. GD 2012/30 Ø: U kunne ikke varsle lejeforhøjelse på grund af forøget forbrug, og ved beregning af lejeforhøjelse for skatter og afgifter skulle der anvendes det forbrug, der lå til grund for gældende leje i ejendommen, således at det forbrug, der kan danne grundlag for en takstforhøjelse, skal være et "normalt" forbrug. 15
Regulering for skatter og afgifter Fordelingen af skatter og afgifter afhænger af typen af ejendom OMK-lejemål: Alle skatter og afgifter kan medtages, uanset om de vedrører bolig eller erhverv, og fordelingen sker efter samme principper som ved OMKregulering GD 2013/50 H: U var berettiget til at medtage dækningsafgift i varsling af lejeforhøjelse efter reglerne om skatte- og afgiftsstigninger overfor boliglejemålene Øvrige typer af lejemål: Skatter og afgifter kan kun medtages i det omfang, at de vedrører de konkrete lejemål, og fordelingen sker efter den gældende leje. Lejeforhøjelsen kan kræves med virkning fra det tidspunkt, udgiften er pålagt ejendommen, hvis kravet om lejeforhøjelse fremsættes senest 5 måneder efter dette tidspunkt. 16
Regulering for skatter og afgifter Udlejer er forpligtet til at nedsætte lejen ved bortfald eller nedsættelse af skatter og afgifter LL 52 Udlejer skal med virkning fra nedsættelsestidspunktet foretage en lejenedsættelse for de lejligheder og lokaler, i hvis leje skatter og afgifter har været indregnet Det er kun det fald i afgifterne, der kan henføres til bortfald eller nedsættelse af taksterne, der kan medtages i en skatte- og afgiftsvarsling, altså ikke et fald i forbrug. 17
Aftalt trappeleje Der kan indgås aftale om trappeleje i alle lejemål LL 53, stk. 2 og 6, og ML 15a, stk. 4 Ved trappeleje forstås regulering af lejen med bestemte beløb til bestemte tidspunkter Der skal angives bestemte beløb, enten pr. måned eller pr. år Det er ikke muligt at anvende procentreguleringer, eksempelvis 2 % af den til enhver tid gældende årsleje Der skal angives bestemte tidspunkter, altså pr. hvilken dato reguleringen sker Trappelejeklausulen kan således kun omfatte en på forhånd fastsat periode GA 2001/56: en trappeleje på 15 år var ikke ugyldig på grund af løbetiden. 18
Aftalt trappeleje Regulering efter en trappelejeklausul må ikke medføre, at lejen for lejemålet kommer til at overstige det maksimum for lejefastsættelsen, som i øvrigt gælder efter lejelovgivningen. Trappelejeklausul kan formentlig kombineres med de øvrige former for lejereguleringer med undtagelse af pristalsregulering. GD 2010/03 H: Trappelejeklausul var ikke ugyldig, fordi U havde taget forbehold om også at regulere for skatter og afgifter, og en trappelejeklausul var i øvrigt ikke betinget af, at U har givet afkald på at forhøje lejen efter LL's almindelige regler. GD 2010/35 H: Kombination af trappeleje og pristalsregulering vil ikke i alle tilfælde have den konsekvens, at begge reguleringsmåder bortfalder som ugyldige. I den pågældende sag, hvor der var aftalt trappeleje med forbehold om nettoprisindeksering, var spørgsmålet således alene om forbeholdet skulle tilsidesættes, således at reguleringen alene kunne ske efter trappeleje. 19
Aftalt pristalsregulering Det er kun muligt at aftale pristalsregulering i lejemål med markedsleje ML 15 a, stk. 4 og LL 53, stk. 6 Pristalsregulering kan således kun aftales i lejemål: som ligger i ejendom, der er taget i brug efter den 31. december 1991, som ligger i lokaler, som lovligt udelukkende blev benyttet til erhvervsformål den 31. december 1991, som ligger i en tagetage, som den 1. september 2002 ikke var benyttet til eller registreret som beboelse, eller som ligger i en nypåbygget etage, hvortil der er givet byggetilladelse efter den 1. juli 2004 og hvor der er truffet aftale om markedsleje ML 15a, stk. 1, 2 eller 4, og LL 53, stk. 3,4 eller 5. 20
Aftalt pristalsregulering Pristalsregulering skal foregå efter Danmarks Statistisk nettoprisindeks. Det er ikke muligt at aftale minimumsreguleringer Sandsynligvis muligt at aftale maksimum for regulering Pristalsregulering kan ske alene ved udlejers skriftlige meddelelse herom til lejer Beregningen af pristalsregulering sker således: Gældende leje Gammelt indeks x nyt indeks = ny leje 21
Aftalt pristalsregulering Eksempel: Det er aftalt, at lejen reguleres hver den 1. januar efter nettoprisindekset for juli måned i det forudgående år. Den årlige leje er 70.000 kr. Juli 2012 havde et nettoprisindeks på 130,1 Juli 2013 har et nettoprisindeks på 131,2 70.000 x 131,2 = 70.591,85 131,1 22
Ejendomsforeningen Danmark Betalinger ud over lejen 23
Betalinger udover lejen Udlejer kan kun kræve særskilt betaling for lejeydelser, hvis der er lovhjemmel hertil Det fremgår af retspraksis, at udlejer kun kan kræve særskilt betaling for lejeydelser, hvis der er lovhjemmel hertil. 24 GD 2009/48 H: Højesteret udtalte: "Lejelovgivningen indeholder for leje af lejligheder til beboelse ufravigelige regler om fastsættelse og regulering af lejen, der ikke åbner adgang til som tillæg til lejebetalingen at lade L dække U's driftsudgifter ved refusion, jf. herved LL kap. VIII med bestemmelsen om ufravigelighed i 53, stk. 1, og 2, samt ML's kap. II om omkostningsbestemt leje. En adgang for U til at udskille dele af lejen til særskilt betaling ved refusion kræver derfor lovhjemmel, som f.eks. LL kap. VII om varmebetaling m.v., hvorefter U's udgifter til varmeforsyning dækkes ved en refusion som tillæg til lejebetalingen. Udlejer må derfor som udgangspunkt kun være berettiget til at kræve refusion af sådanne udgifter, som lejelovgivningen direkte hjemler adgang til, eksempelvis varme, vand og el.
Betalinger udover lejen GD 2013/29 Ø: Separat betaling for benyttelse af vaskeri var pligtig pengeydelse i lejeforholdet. U opkrævede særskilt betaling for benyttelse af vaskeri hos lejerne. Bestemmelse herom var indeholdt i lejekontrakten. L undlod at betale et skyldigt beløb på 89 kr., hvorefter U efter forgæves påkrav anmodede fogedretten om at udsætte L af lejemålet, som følge af den manglende betaling. Østre Landsret tillod at sagen blev fremmet, da alle pengeforpligtelser, som i medfør af loven eller aftalen påhviler lejeren, er omfattet af udtrykket "anden pligtig pengeydelse", og da der i sagen ikke fandtes at bestå rimelig tvivl om forpligtelsen. 25
Betaling for varme Hvis udlejer leverer varme og varmt vand, kan udlejer kræve, at lejerne refunderer udgifterne hertil LL Kap VII Udgiften til varme og varmt vand kan ikke indeholdes i lejen, men skal refunderes af lejer ved betalinger ud over lejen Dette gælder for beboelseslejligheder, altså ikke enkeltværelser. 26
Betaling for varme Udlejer er berettiget til at opkræve a conto bidrag hos lejerne til dækning af deres andel af varmeudgifterne. Udlejer er som udgangspunkt berettiget til at fastsætte a conto bidraget forholdsmæssigt i forhold til forbruget i ejendommen og uden hensyn til den enkelte lejers forventede forbrug. Hvis a conto bidraget er fastsat for lavt i forhold til det forventede forbrug, kan udlejer med seks ugers varsel til en betalingstermin forhøje det aconto bidrag, som lejerne skal betale. A conto bidraget er pligtig pengeydelse i lejeforholdet, og manglende betaling heraf kan medføre ophævelse af lejeaftalen. 27
Betaling for varme Udlejer skal én gang om året aflægge varmeregnskab overfor lejeren. Regnskabsperioden er som udgangspunkt fra den 1. juni til den 31. maj, men udlejer kan bestemme, at varmeregnskabet skal afsluttes på en anden dato, og hvis der ejendommen er tilsluttet et kollektivt varmeforsyningsanlæg skal varmeregnskabet følge varmeforsyningsanlæggets regnskabsperiode. I varmeregnskabet kan medtages følgende udgifter: brændselsforbruget eller afregningen til et kollektivt varmeforsyningsanlæg, herunder afkølingsafgift energimærkning, herunder udgift til energistyring kontrol, eftersyn og vedligeholdelse af tekniske anlæg (lovpligtig), 28
Betaling for varme GD 2013/01 H: Afkølingsafgift kunne medtages på varmeregnskabet. Højesteret udtalte: Efter LL 36, stk. 2, 2. pkt., skal U ved leverance fra et kollektivt varmeforsyningsanlæg medtage "den samlede udgift" i varmeregnskabet. Højesteret finder, at en ekstrabetaling for ringe afkøling er en del af fjernvarmeudgiften og derfor skal medtages i varmeregnskabet. Uanset at der er tale om en fjernvarmeudgift, må en ekstrabetaling undtagelsesvis holdes uden for varmeregnskabet i det omfang, den må antages at skyldes U's forsømmelse, navnlig med hensyn til anlæggets drift, pasning og vedligeholdelse. GD 2013/67 B: Udgiften til energistyring kunne medtages i varmeregnskabet under henvisning til, at der var tale om en lovpligtig udgift, som udgjorde en del af fundamentet for energimærkets udarbejdelse. 29
Betaling for varme Varmeregnskabet skal være kommet frem til lejerne: Senest 4 måneder efter regnskabsperiodens udløb, eller Senest 3 måneder efter, at udlejer har modtaget endelig afregning fra varmeforsyningsselskabet (gælder kun i ejendomme, som er tilsluttet et kollektivt varmeforsyningsanlæg) Såfremt varmeregnskabet ikke er kommet frem indenfor fristerne, mister udlejer retten til at opkræve efterbetaling fra lejerne. Hvis udlejer på grund af en undskyldelig fejl har glemt en udgiftspost i regnskabet, kan udgiften medtages i det følgende års varmeregnskab. Der kan dog maksimalt overføres en udgift, som svarer til 10 % af de samlede udgifter i det regnskab, hvor udgiften skulle have været medtaget. 30
Betaling for vand Hvis udlejer leverer vand, kan udlejer under forudsætning af at der er forbrugsmålere kræve, at lejerne refunderer udgifterne hertil LL Kap VII Udgiften til vand kan ikke indeholdes i lejen, men udlejer kan kun kræve særskilt betaling for vand, hvis der er opsat forbrugsmålere i lejemålene. 31 GD 2009/48 H. Højesteret udtalte endvidere: Ved lov nr. 419 af 1. juni 1994 blev der i LL indsat et nyt kapitel VII B om udgifter til vand m.v., hvorefter L's betaling for vandforsyning kan ske i form af refusion af U's udgifter hertil, således at fordelingen af udgiften sker på grundlag af forbrugsmålere, jf. LL 46 j, stk. 1. Efter bestemmelsens ordlyd og bemærkningerne i lovforslaget finder Højesteret, at adgangen til særskilt betaling for vand som tillæg til lejen er betinget af, at den enkelte lejers betaling opgøres på grundlag af L's forbrug i henhold til individuel forbrugsmåling. 46, stk. 1, kan ikke fraviges ved aftale, jf. 46 p, stk. 1. Herefter finder Højesteret, at en ordning som den foreliggende om særskilt betaling for vand, hvor den enkelte lejers betaling opgøres som en andel af flere lejeres forbrug fordelt efter areal, er ugyldig som stridende mod de nævnte ufravigelige bestemmelser i lejelovgivningen."
Betaling for vand Udlejer kan ikke ensidigt opsætte forbrugsmålere, men beboerrepræsentationen eller et flertal af lejerne kan træffe beslutning herom. Når der opsættes forbrugsmålere, og udlejer opkræver særskilt betaling herfor, skal udlejer samtidig nedsætte lejen med et beløb svarende til den vandudgift, som er indeholdt i lejen. 32
Betaling for vand Udlejer er berettiget til at opkræve a conto bidrag hos lejerne til dækning af deres andel af vandudgifterne. Udlejer er som udgangspunkt berettiget til at fastsætte a conto bidraget forholdsmæssigt i forhold til forbruget i ejendommen og uden hensyn til den enkelte lejers forventede forbrug. Hvis a conto bidraget er fastsat for lavt i forhold til det forventede forbrug, kan udlejer med seks ugers varsel til en betalingstermin forhøje det aconto bidrag, som lejerne skal betale. A conto bidraget er pligtig pengeydelse i lejeforholdet, og manglende betaling heraf kan medføre ophævelse af lejeaftalen. 33
Betaling for vand Udlejer skal én gang om året aflægge vandregnskab overfor lejerne. Regnskabsperioden er som udgangspunkt svarende til kommunens eller vandværkets afregningsperiode, men udlejer kan bestemme, at vandregnskabet skal følge varmeregnskabsperioden. I vandregnskabet kan medtages følgende udgifter: betalingen for vandet, og afgifter mv. forbundet med vandforbruget 34
Betaling for vand Vandregnskabet skal være kommet frem til lejerne: senest 3 måneder efter, at udlejer har modtaget endelig afregning fra kommunen eller vandværket, eller hvis udlejer har valgt at lade vandregnskabsperioden følge varmeregnskabsperioden, skal vandregnskabet komme frem til lejerne samtidig med varmeregnskabet. Såfremt vandregnskabet ikke er kommet frem indenfor fristerne, mister udlejer retten til at opkræve efterbetaling fra lejerne. Hvis udlejer på grund af en undskyldelig fejl har glemt en udgiftspost i regnskabet, kan udgiften medtages i det følgende års varmeregnskab. Der kan dog maksimalt overføres en udgift, som svarer til 10 % af de samlede udgifter i det regnskab, hvor udgiften skulle have været medtaget. 35
Betaling for el Såfremt udlejer leverer el til opvarmning og/eller el til andet end opvarmning kan udlejer kræve udgifterne til el refunderet LL 45, stk. 1 Udlejer kan kræve udgifterne til forsyning med el til opvarmning og/eller el til andet end opvarmning i de enkelte boligenheder refunderet efter de samme regler, som gælder for varmeregnskaber. Det var tidligere usikkert, om lejeloven tillod, at udlejer kunne kræve særskilt betaling for el til andet end opvarmning, men dette er blevet præciseret i LL 45, stk. 1, forbindelse med lovændringen i 2013 vedrørende lejernes mulighed for nettoafregning mv. 36