Lyngby almennyttige Boligselskab Sorgenfrivang II 07. oktober 2014 Til beboerne Frasalg af jordstykket, matrikel 25 ac, omfattende 10.235 m² som led i færdiggørelsen af visionen bag Helhedsplanen for Sorgenfrivang II Hermed indkaldes til ekstraordinært afdelingsmøde med henblik på afstemning om salg af jordstykket, matrikel 25 ac. Ved frasalg af jordstykket, vil dette overgå til Lyngby almennyttige Boligselskab, der vil forestå opførelsen af en ny afdeling. Salget skaber muligheden for, at en række af de elementer, der ligger i Helhedsplanen for Sorgenfrivang II, men som ikke kunne rummes i økonomien, nu vil kunne realiseres. Ekstraordinært afdelingsmøde i selskabslokalerne, Grønnevej nr. 257 Tirsdag den 21. oktober 2014 kl. 19.00 Beboere i nr. 247, 249 og 253 har indgang gennem lokale C Beboere i nr. 255, 259 og 261 har indgang gennem lokale A 1) Velkomst ved selskabsbestyrelsesformand Steen Johansen 2) Valg af dirigent og referent 3) Fremlæggelse og gennemgang af det udsendte materiale ved DOMUS arkitekter a/s og DAB 4) Besvarelse af spørgsmål til projektet, mulighederne og den tilhørende økonomi 5) Pause 6) Forelæggelse af beslutningsgrundlag: Afdelingsmødet godkender frasalg af matrikel 25 ac omfattende 10.235 m² under følgende forudsætninger: Grundsalget dækker alle nødvendige grundmodningsomkostninger, herunder genetablering af nedlagt parkeringsanlæg, nyttehaver og driftsfacilitet samt mulighed for nye og bedre fællesfaciliteter. 7) Afstemning DAB Telefax: 77 32 00 01 Beboerservice: Internet: www.dabbolig.dk Finsensvej 33 Postgiro: 2 06 22 40 mandag - onsdag 10-15 e-mail: dab@dabbolig.dk 2000 Frederiksberg SE. Nr: 55775214 torsdag 10-18 Telefon: 77 32 00 00 fredag 10-13
Bilag: - Besvarelse af spørgsmål stillet på orienteringsmøde d. 23. september 2014 - Præsentation af 07. oktober 2014 med supplerende oplysninger og illustrationer Indkaldelse og bilag kan også findes på afdelingens hjemmeside www.sorgenfrivang2.dk Med venlig hilsen Selskabsbestyrelsen Lyngby almennyttige Boligselskab DAB Telefax: 77 32 00 01 Beboerservice: Internet: www.dabbolig.dk Finsensvej 33 Postgiro: 2 06 22 40 mandag - onsdag 10-15 e-mail: dab@dabbolig.dk 2000 Frederiksberg SE. Nr: 55775214 torsdag 10-18 Telefon: 77 32 00 00 fredag 10-13
Lyngby almennyttige Boligselskab Sorgenfrivang II Besvarelse af spørgsmål stillet på orienteringsmøde d. 23. september 2014 Ved orienteringsmødet blev udviklingsmulighederne gennemgået i form af præsentation på skærmen i selskabslokalerne og en fysisk model i mål 1:500. Efter gennemgangen var der mulighed for at stille spørgsmål og kommentere materialet. Spørgsmål, svar og supplerende oplysninger er samlet i nedenstående hovedpunkter. Økonomi Kan frasalg og gennemførelse af de foreslåede arbejder medføre en huslejestigning for beboerne i Sorgenfrivang II? Nej, frasalg og gennemførelse af de foreslåede arbejder vil ikke medføre huslejestigning. Vil der blive indført betaling for nye parkeringsplader? Nej, der er ikke indregnet indtægt fra betalingsparkering i økonomien. Afdelingen kan fortsat opkræve leje af private P-pladser og private depoter i det nye og eksisterende byggeri. Mister vi råderetten over arealet hvis vi sælger fra? Efter opførelse af det nye byggeri vil de to afdelinger driftsmæssigt blive slået sammen, og beboerne i Sorgenfrivang II vil således stadig have fuld indflydelse på området, inden for beboerdemokratiets rammer. Grunden sælges fra - hvad betyder det og hvem sælges der til? Der sælges til selskabet. Der oprettes midlertidigt en ny afdeling under byggeriet for ikke at skabe risiko for Sorgenfrivang II. Afdelingerne bliver slået driftsmæssigt sammen efterfølgende, (driftsoverenskomst). Hvem sælger vi til og hvad bliver prisen - og hvad hvis oplæggets økonomi ikke holder? Grunden sælges til selskabet, og der oprettes en ny afdeling. Økonomien er "låst" inden for rammebeløb/maksbeløb for opførelse af almene boliger. Grundsalget og projektet vil ikke få indflydelse på huslejen i Sorgenfrivang II. Afdelingerne bliver først slået sammen, når byggesagen er afsluttet - og vil være med forskellige huslejeniveauer. Huslejeniveauet for de nye boliger vil blive ca. 1.100 kr./m²/år. Dog vil energiudgifterne være lavere end i eksisterende, da nybyggeri er mere energi effektivt. Lejeniveauet er interessant. Kan de nye boliger lejes ud til 1.100 kr./m²/år? De renoverede lejligheder er trods alt ikke nye - derfor kan lejeniveauerne ikke direkte sammenlignes. 1.100 kr./m²/år virker fornuftigt, og der forventes ikke at være problemer med udlejning. DAB Telefax: 77 32 00 01 Beboerservice: Internet: www.dabbolig.dk Finsensvej 33 Postgiro: 2 06 22 40 mandag - onsdag 10-15 e-mail: dab@dabbolig.dk 2000 Frederiksberg SE. Nr: 55775214 torsdag 10-18 Telefon: 77 32 00 00 fredag 10-13
Hvem ejer grunden i dag? Lyngby almennyttige Boligselskab ejer området. Lover LAB, at pengene fra salget går til afdelingen? Ja, pengene skal bruges til forbedringer i Sorgenfrivang II. Hvilket mandat gives ved et 'ja tak' - Kan man forestille sig en rammebetingelse på økonomien? Ja, se nedenstående opsummering og beslutningsgrundlag. Der har været en god licitation på renoveringsprojektet. Er der mulighed for i stedet at bruge midler fra renoveringsprojektet på forbedringsarbejderne? Der er siden Helhedsplanens godkendelse sket en væsentlig forøgelse af økonomien på renoveringssagen, som Landsbyggefonden dækker i form af driftstøtte ordningen. Landsbyggefonden holder derfor øje med, hvad vi bruger pengene på - der kan ikke bruges evt. midler fra renoveringssagen til andet, end det der er givet tilskud til. Opsummering omkring grundsalgsmodellen Når Sorgenfrivang II frasælger grundstykket til Lyngby almennyttige Boligselskab vil indtægterne fra et sådan salg, jf. reglerne for alment boligbyggeri, skulle bruges til at afholde de udgifter, der er forbundet med salget samt nedbringelse af evt. eksisterende støttede lån. Et evt. overskydende beløb tilfalder selskabets dispositionsfond. Da Sorgenfrivang II i forbindelse med den igangværende Helheldsplan har afviklet samtlige eksisterende støttede lån og det forudsættes at omkostningerne i forbindelse med salget ikke giver et nettooverskud, vil der således ikke tilfalde penge til selskabets dispositionsfond. Det kan endvidere nævnes, at når grunden frasælges til en ny afdeling, sikres økonomiske vandtætte skodder mellem Sorgenfrivang II og den nye afdeling. Forstået således, at en evt. økonomisk overskridelse på det nye byggeri ikke vil kunne belaste beboerne i Sorgenfrivang II. Skyggeforhold og indblik Kommer der skygge fra højhuset ned på nyttehaverne? I præsentationen er tilføjet skyggediagrammer, der viser eksempler på sol og skyggeforhold i løbet af året. Der vil, som i dag, være vinterperioder med skygge fra bygninger og træer. Men ved en flytning af nyttehaverne, så de ligger øst-vest, vil der være flere timer med eftermiddags- og aftensol i hovedparten af nyttehaverne. Hvorfor aftrappes bygningen mod nord/vest? Bygningen skal passe til omgivelsernes skala. Derfor højt mod det høje og lavt mod det lave. Idéen med aftrapningerne er også at give mulighed for terrasser og udearealer tæt på boligerne, og med god solorientering mod syd og vest. Der vil være stort fokus på skala, orientering, sol/skygge og indblik/privathed i det videre arbejde også i dialogen med kommunen. DAB Telefax: 77 32 00 01 Beboerservice: Internet: www.dabbolig.dk Finsensvej 33 Postgiro: 2 06 22 40 mandag - onsdag 10-15 e-mail: dab@dabbolig.dk 2000 Frederiksberg SE. Nr: 55775214 torsdag 10-18 Telefon: 77 32 00 00 fredag 10-13
Hvordan bliver indblik til og udsigt fra de nordlige lejligheder i blok C? I præsentationen er tilføjet illustrationer vedrørende udsigt og indblik fra gavle. Situationen mellem blok C og det nye hus svarer i store træk til forholdet mellem gavlene i de eksisterende højhuse. Dog er den lave del af det nye hus lidt tættere på, mens den høje del er væsentligt kortere end de eksisterende bygninger. Der vil blive arbejdet videre med udformning af facader og vinduer med fokus på balancen mellem udsigt, privathed og indblik. Trafik og støj Hvordan bliver indkørsel, udkørsel og parkering omkring det nye byggeri? Idéen er, at etablere en plint med overdækket parkering i to niveauer: Kælderniveau og hævet stueetage. Indkørsel til P-kælder/plint vil ske fra sydsiden af det nye byggeri, og udkørsel fra nordsiden. Langs Grønnevej tænkes parkering efter samme princip, som ved det eksisterende byggeri. I præsentationen er tilføjet en illustration, der med pile viser indkørsel/udkørsel og med P viser de nye parkeringsarealer. Ny parkering mod syd/øst, hvad er det? Tanken er, at parkeringsløsningen mod øst optimeres, så hele strækningen tages i brug, også den del der ikke udnyttes i dag, men at de nuværende principper med variation mellem parkering og grønt bevares. Der vil også være mulighed for at etablere flere beboergarager i de nuværende driftgarager, når driftfunktionerne samles i mere effektive rammer. Vil beboerne opleve mere støj end i dag, når der kommer en ny plads, et aktivitetshus og en ny restaurant? De nye faciliteter vil forhåbentligt bidrage til et endnu bedre fællesskab i livet og dagligdagen i Sorgenfrivang II. Der vil uden tvivl være perioder med aktiviteter, der kan høres. Men efter renoveringen vil den nye facade og de nye vinduer gøre boligerne væsentlig bedre støjisolerede end i dag. Omfanget af nye aktiviteter, og regler for brug af faciliteterne til glæde for alle, vil være et helt naturligt emne at drøfte på fremtidige afdelingsmøder. Med flere boliger vil der komme mere trafik. Hvilken konsekvens er der ved den øgede trafik? Ja, der kommer flere mennesker i området. Planprocessen foran os vil sikre, at forholdene afdækkes og håndteres. Der findes mange værktøjer til dette og kommunen er garant for, at det foregår grundigt og sobert. Øvrige emner Kan projektet blive vældig meget anderledes efter en lokalplanproces? Kommunen er interesseret i projektet, og kommunalbestyrelsen er orienteret om aftenens møde, men vi har valgt at gå til Jer beboere først. Idéoplægget er bedste bud lige nu, men der kan ske en bearbejdning i dialogen med kommunen, (se også punktet Beslutningsgrundlag ). DAB Telefax: 77 32 00 01 Beboerservice: Internet: www.dabbolig.dk Finsensvej 33 Postgiro: 2 06 22 40 mandag - onsdag 10-15 e-mail: dab@dabbolig.dk 2000 Frederiksberg SE. Nr: 55775214 torsdag 10-18 Telefon: 77 32 00 00 fredag 10-13
Har beboerne i Sorgenfrivang II førsteret til de nye boliger? 50% af de nye boliger er fra starten reserveret til beboere i Sorgenfrivang II. 50% ved første udlejning går til kommunen, (som standard 25%). Hvor store bliver de nye boliger? Udgangspunktet er en gennemsnitsstørrelse på 90 m² svarende til en rummelig 3- rums bolig. Der bliver også mindre og større boliger. Der vil være fokus på også at tilgodese seniorboliger med god tilgængelighed og rummelige badeværelser og køkkener. Har LAB undersøgt andre arealer i området, der evt. kunne bruges? Ja, LAB har været på jagt efter fortætningsmuligheder, da der er behov for nye boliger. Der er undersøgt flere forskellige destinationer, men ingen indeholder de muligheder for både at bygge nyt og tilgodese en eksisterende afdeling, som kan opnås her i Sorgenfrivang II. Hvordan foregår afstemningen på det næste møde? Beslutninger sker på afdelingsmødet ved simpel stemmeflertal. Det kan besluttes på mødet, at beslutningen ikke skal træffes der og sendes til urafstemning iht. vedtægterne. Hvilke udfordringer ser I (DAB/rådgivere) i projektet? Det tiltalende ved dette projekt er, at vi kan opfylde nogle af ønskerne fra Helhedsplanen, som ikke kom med sidst. Knasterne er, at vi skal have styr på, hvad vi kan få lov at bygge - det vil have betydning for økonomien til forbedringerne i Sorgenfrivang II Helt konkret er der fokus på: - Den store skala og den lille skala - Solorientering og skygge - Gode trafikforhold - Håndtering af støj - Udsigt og indblik Vi ønsker at tage kvaliteterne frem og søge at løse udfordringerne. Vil vi beboere få indflydelse på udformning af de nye fællesfaciliteter i Sorgenfrivang II? Ja, der nedsættes et byggeudvalg med medlemmer fra Sorgenfrivang II og selskabet til at arbejde med indholdet af de opstillede forbedringer og nye faciliteter Bemærk, at der vil være mulighed for at stille evt. supplerende spørgsmål til det udsendte materiale ved mødet d. 21. oktober 2014, hvor repræsentanter fra LAB, DAB og rådgiverne vil være til stede. DAB Telefax: 77 32 00 01 Beboerservice: Internet: www.dabbolig.dk Finsensvej 33 Postgiro: 2 06 22 40 mandag - onsdag 10-15 e-mail: dab@dabbolig.dk 2000 Frederiksberg SE. Nr: 55775214 torsdag 10-18 Telefon: 77 32 00 00 fredag 10-13
07.10.2014
SORGENFRIVANG. RÆKKEHUSE MED UDSIGT 15 etager 25ac Om grunden Ejer: Matrikel 25ac og 25z, i alt 34.128m² Kommuneplan: 3.1.61 Sorgenfrivang Anvendelse generelt: Anvendelse specifikt: Maks. etager: Bebyggelsesprocent: området Parkeringskrav: Boligområde Etagebolig 15 etager 135% hele 25z Vurderes Det er tilladt at opføre eller indrette institutioner for børn og unge samt ældreboliger EKS. BYGNINGER NYE RÆKEHUSE N
IDÈ OPLÆG arealer: Boligareal: ca. 9.400 m² 100 boliger á: ca. 90 m² Børneinstitution: ca. 1.500 m² Plint (parkering og drift) ca. 2.500 m² Total: ca. 13.400 m² Kælder ca. 2.500 m² Grundareal: Matrikel 25z ca. 23.893 m² Matrikel 25ac ca. 10.235 m² I alt: ca. 34.128 m² Nuværende ramme: Maks.Bebyggelses % 135 % Byggeret 25ac + 25z ca. 46.072 m² Bygningsareal i dag ca. 42.567 m² Fremtidige forhold: Efter renovering ca. 46.061 m² Forslag ca. 13.400 m² Garager nedrives ca. 1.420 m² Total: ca. 58.041 m² Ny Bebyggelses % ca. 170 % Hvis arealudvidelse ved efterisolering (3.547m2) ikke tælles med: Total: ca. 54.494 m² N Ny Bebyggelses % ca. 160 %
Fællesskabet Hvad har vi nu? Fælleslokale Motionsrum Billardklubben Trivselsrum Kiosk Café
SORGENFRIVANG. RÆKKEHUSE MED UDSIGT Fællesskabet Hvad kan vi få? Fælleslokale Nye driftfaciliteter Nyt aktivitetshus Nye parkeringspladser Bedre parkeringsforhold Flere beboergarager Motionsrum Billardklubben Mere depotplads Kiosk Café Ny tidssvarende børneinstitution Ny restaurant Trivselsrum
Grønne arealer Hvad har vi nu? Nyttehaver: ca. 2.500 m 2 Fælles grønne arealer ca. 2.000 m 2 TOTAL: ca. 4.500 m 2 Eksisterende fælles udearealer Eksisterende garager Eksisterende nyttehaver Eksisterende driftfaciliteter
SORGENFRIVANG. RÆKKEHUSE MED UDSIGT Grønne arealer Hvad kan vi få? Nye nyttehaver: ca. 2.500 m2 Nye grønne fællesarealer: ca. 2.000 m2 Ny legeplads: ca. 850 m2 TOTAL: ca. 5.350 m2 Nye kolonihaver: TOTAL: Nye kolonihaver ca. 1.760 m2 ca. 7.110 m2 Nye grønne fællesarealer Nye nyttehaver Ny legeplads
SORGENFRIVANG. RÆKKEHUSE MED UDSIGT Den nye plads Loppemarked Sommerfest Koncert Fritidsaktiviteter Spil sport og leg N Julemarked
Trafik og parkering P P P N
Sommer Efterår På pension BOLIGKVALITET HELE ÅRET Forår BEBOERE NU OG I FREMTIDEN Vinter Lille familie Singlebolig Ægtepar
Almere/ MVRDV
SORGENFRIVANG. RÆKKEHUSE MED UDSIGT Udsigt og indblik fra gavle
Udsigt og indblik fra gavle N
Skyggediagrammer Marts kl. 9.00 Marts kl. 12.00 Marts kl. 16.00 Juni kl. 9.00 Juni kl. 12.00 Juni kl. 16.00 N Sept. kl. 9.00 Sept. kl. 12.00 Sept. kl. 16.00 Nov. kl. 9.00 Nov. kl. 12.00 Nov. kl. 14.00
Skyggediagrammer N Eksisterende nyttehaver Marts. kl. 16.00 Fremtidige nyttehaver. Marts kl. 16.00
+ Gentofte /Arne Jacobsen. Roskilde/ Dorte Mandrup.
SORGENFRIVANG. RÆKKEHUSE MED UDSIGT Sølund/ DOMUS Seoul/MVRDV
Udfordringer og kvalitetsløft - Bedre opbevaringsmuligheder for beboernes ejendele. - Bedre og tidssvarende parkeringsforhold. - Styrkelse af fællesskabet. - Tidssvarende børneinstitution. - Kvalitetsløft af selskabslokaler. - Bedre faciliteter for afdelingens maskinelle faciliteter og for afdelingens ansatte. - Opdatering af området med nyttehaver.
Udviklingsmulighed for beboerne i Sorgenfrivang II - Byggeri af ca. 100 boliger på matrikel 25 ac - Forbedrede parkeringsforhold til hele afdelingen, og den nye boligblok - Nuværende børneinstitution ombygges til nyt aktivitetshus for afdelingen. - Ny tidssvarende integrereret børneinstitution med større kapacitet i forhold til i dag - Nyttehaverne gives bedre forhold i de grønne arealer omkring det nye byggeri og på kommunalt areal på den anden side af banen efter forhandling med kommunen. - Nye og moderne faciliteter for Samdriftsafdelingen og dets personale. - Nuværende selskabslokaler ombygges og indrettes som cafe/brasserie/musiksted. med tilhørende indretning af køkkenfaciliteter med mulighed for at bespise/take away til både egne, andre LAB beboere og andre udefra kommende - og driftet med professionel ledelse og personale. Bydelens fremtidige mødested. Kaldenavn: The Piano.
Funktioner: - Overdækket parkering i to niveauer placeret i plint. - Fleksible depoter i kælder og plint. - Ny parkeringsløsning mod syd/øst - Nye og bedre nyttehaver på egen grund. - Nye kolonihaver på kommunalt areal efter forhandling med LTK. - Nye driftfaciliteter placeret i plint. - Ombygning af eksisterende børnehave til nye fælles aktiviteter ude og inde. - Ombygning af del af eksisterende selskabslokaler og ankomstområde til cafe/ brasseri/musiksted.
Energi og Bæredygtighed Et nyt lavenergibyggeri vil også give mulighed for en række bæredygtige fordele, som vil komme nuværende og fremtidige beboere til gode: - Ladestationer for el-biler og el-cykler. - Fælles el-cykelabonnement. - Opsamling af regnvand til brug i nyttehaver. - Oplagring af energi og vand, fra perioder med overproduktion. - Bæredygtig drift af det samlede område.
Procestidsplan PROCESTIDSPLAN 2014 2015 2016 2017 2018 IDÈOPLÆG Orientering Beslutning FORSLAG OG LOKALPLAN Godkendelse (Skema A) PROJEKT Byggetilladelse UDBUD Licitation Godkendelse (Skema B) UDFØRELSE Indflytning
Byggeplads ETAPE 1 + 2 4. Kv. 2014-3. Kv. 2016 BLOK A
Byggeplads ETAPE 3 + 4 1. Kv. 2016-1. Kv. 2017 BLOK B
Byggeplads ETAPE 5 + 6 3. Kv. 2016-3. Kv. 2017 BLOK C
Byggeplads ETAPE 7 2. Kv. 2017-4. Kv. 2018
Beslutningsgrundlag - Afdelingsmødet godkender frasalg af grundstykket, matrikel 25 ac omfattende 10.235 m². - Jf. kommunens offentlige ejendomsvurdering vil salgsprisen for grundstykket blive fastsat efter det antal nye kvadratmeter, der opgøres på grunden (byggeretten) svarende til 3.155 kr./m² - Grundsalget vil dække alle nødvendige grundmodningsomkostninger, herunder genetablering af nedlagt parkeringsanlæg, nyttehaver og driftsfacilitet samt mulighed for nye og bedre fællesfaciliteter og vil som udgangspunkt, således ikke give et nettoprovenu. - Da en række elementer i projektet endnu ikke er endelig afklaret lægges der således op til at afdelingsmødet godkender frasalget under forudsætning af at grundsalget vil give mulighed for at der fortages grundmodning jf. følgende model:
Økonomi hovedtal Grundsalg Boliger ( 8.500 m 2 9.400 m 2 ) Institution ( 0 m 2 1.500 m 2 ) Plint ( 1.500 m 2 2.500 m 2 ) Grundsalg i alt ( 10.000 m 2 13.400 m 2 ) kr. 32.000.0000-42.000.000 Grundmodningsudgifter Nye driftsfaciliteter kr. 3.750.000 Nye nyttehaver kr. 2.250.000 Ombygning af eksisterende selskabslokaler kr. 5.400.000 Ny parkering mod syd/øst kr. 1.500.000 Plint - parkering/depot kr. 19.100.000 29.100.000 Udgifter i alt kr. 32.000.0000 42.000.000
Nye kolonihaver SORGENFRIVANG. RÆKKEHUSE MED UDSIGT Fælleslokale Billardklubben Motionsrum Bedre parkeringsforhold Nyt aktivitetshus Nye grønne fællesarealer Trivselsrum Kiosk Café Den Nye Plads Ny restaurant Ny tidssvarende børneinstitution Nye nyttehaver