REALKREDITTEN I 2006
INDHOLDSFORTEGNELSE REALKREDITRÅDET... 03 BESTYRELSE OG SEKRETARIAT... 04 FORMANDENS UDTALELSE... 05 MARKEDSUDVIKLING... 07 EJERBOLIGMARKEDET... 08 REALKREDITINSTITUTTERNES UDLÅN... 11 RENTEUDVIKLINGEN... 12 KONKURRENCESITUATIONEN... 13 KUNDEUNDERSØGELSE... 14 OBLIGATIONER... 16 FUNDING AF REALKREDITINSTITUTTERNES UDLÅN... 16 REGNSKAB OG SOLVENS... 17 FINANSIEL LOVGIVNING... 18 LØBENDE OVERSKUD OG SAMTYKKEOVERSIGTER... 19 SÆRLIGT DÆKKEDE OBLIGATIONER... 19 INTERN REVISION... 21 KAPITALDÆKNING... 23 NYE KAPITALDÆKNINGSREGLER I EU... 24 FORBRUGERFORHOLD... 25 FORBRUGERKREDITDIREKTIV... 26 JORDFORURENING... 26 INITIATIVER OG OVERVEJELSER PÅ FORBRUGEROMRÅDET... 26 TINGLYSNINGSAFGIFT... 27 VÆRDIPAPIRMARKEDET... 28 LOV OM VÆRDIPAPIRHANDEL M.V.... 29 MARKEDER FOR FINANSIELLE INSTRUMENTER... 29 TRANSPARENS... 30 PROSPEKTGODKENDELSE... 30 OMX - KØBENHAVNS FONDSBØRS A/S... 30 VÆRDIPAPIRCENTRALEN... 31 INSIDERUDVALGET... 31 ALMENE BOLIGER OG ANDELSBOLIGER... 32 ALMENE BOLIGER... 33 UDDANNELSE... 35 UDDANNELSESPOLITISKE FORHOLD... 36 ØVRIG VIRKSOMHED... 38 DIGITAL TINGLYSNING... 38 EJENDOMSOMSÆTNINGSLOVEN... 39 BOLIGEJER.DK... 39 HENSÆTTELSESAFGIFT... 39 OMLÆGNING AF INKONVERTERBARE REALKREDITLÅN... 39 TABEL OG FIGUROVERSIGT Tabel 1. Gennemsnitlig kvadratmeterpris for parcel- og rækkehuse 2002-2006 (4. kvartal) amter... 08 Tabel 2. Gennemsnitlig kvadratmeterpris for ejerlejligheder, 2002-2006 (4. kvartal), kommuner og amt... 09 Tabel 3. Gennemsnitlig kvadratmeterpris for fritidshuse 2002-2006 (4. kvartal), amter... 09 Tabel 4. Realkreditinstitutternes udlån, 2004-2006... 11 Tabel 5. Udlån fordelt på ejendomskategorier, 2004-2006... 11 Tabel 6. Udestående lånemasse med afdragsfrihed ejerboliger og fritidshuse, 2004-2006... 12 Tabel 7. Placering af cirkulerende obligationsmasse, 2005-2006... 16 Tabel 8. Udvalgte poster fra realkreditinstitutternes regnskaber samt solvens, 2004-2006... 17 Figur 1. Gennemsnitlige kvadratmeterpriser for ejerboliger pr. kvartal i perioden 1995-2006... 08 Figur 2. Udbudstider og priser for ejerboliger (januar 2002-oktober 2006)... 10 Figur 3. Omsætning af ejerboliger, 1995-2006... 10 Figur 4. Udlån til ejerboliger og fritidshuse opdelt på lånetyper, 2005-2006 (4. kvartal)... 12 Figur 5. Byggerenten renten på korte og lange realkredit-obligationer, 1998-2007... 13 Figur 6. Basisindtjening og kapitalkrav... 14 Figur 7. Sådan anvendes den månedlig besparelse efter omlægning uden tillægslån, 2004-2006... 15 Figur 8. Sådan anvendes provenuet fra tillægslån, 2004-2006... 15 Figur 9. Restanceprocent og beholdning af overtagne ejerboliger, 1995-2005 (1. kvartal)... 17
REALKREDITTEN I 2006 SIDE 03 REALKREDITRÅDET Realkreditrådet er brancheorganisation for realkreditinstitutterne i Danmark. Realkreditrådet arbejder for at fremme forståelsen for realkreditsektorens synspunkter om forhold med betydning for branchen. I den forbindelse har Realkreditrådet en tæt og løbende dialog med bl.a. myndigheder, politikere, interesseorganisationer og medier i Danmark og udland. MEDLEMMER Realkreditrådets medlemmer yder lån mod pant i fast ejendom baseret på udstedelse af realkreditobligationer og dækker 100 pct. af det realkreditmarked, der er reguleret af lov om fi nansiel virksomhed og lov om realkreditlån og realkreditobligationer m.v. Realkreditinstitutterne henhører ressortmæssigt under økonomi- og erhvervsministeren. Finanstilsynet, der ressortmæssigt ligeledes henhører under økonomi- og erhvervsministeren, varetager tilsynet med alle institutter. Følgende 8 realkreditinstitutter er medlem af Realkreditrådet: BRFkredit a/s DLR Kredit A/S FIH Realkredit A/S LR Realkredit A/S Nordea Kredit Realkreditaktieselskab Nykredit Realkredit A/S Realkredit Danmark A/S Totalkredit A/S KONTOR I BRUXELLES Realkreditrådet etablerede i 2005 et repræsentationskontor i Bruxelles for bedre at kunne deltage i de løbende drøftelser, som fi nder sted i EU, om regulering af realkreditsektoren på tværs af grænser. REALKREDITTEN I 2006 Realkreditten udgives i forbindelse med årsmødet den 26. april 2007 og er supplerende materiale til beretningen, som udgives i trykt version samt en version på Realkreditrådets hjemmeside (www.realkreditraadet.dk). I Realkreditten i 2006 fi ndes en generel gennemgang og beskrivelse af de emner, der har været aktuelle i 2006. Publikationen fi ndes udelukkende på Rådets hjemmeside, hvor der er indlagt søgemuligheder og direkte adgang til de enkelte emner. Fra hjemmesiden kan Realkreditten i 2006 også udskrives i PDF-format. Statistik. På Realkreditrådets hjemmeside offentliggøres i forbindelse med årsmødet en årsstatistik om realkreditmarkedet i 2006. Herudover opdateres løbende en række statistikker vedrørende ejendomsprisudviklingen og udlånet. Endvidere offentliggøres på hjemmesiden Realkreditrådets Prisguide, hvor omkostninger i forbindelse med optagelse af realkreditlån i de respektive realkreditinstitutter og for forskellige låntyper sammenlignes. Beretning på engelsk. Beretning 2006 er bearbejdet og oversat til engelsk og fi ndes på Realkreditrådets hjemmeside.
REALKREDITTEN I 2006 SIDE 04 BESTYRELSE OG SEKRETARIAT Realkreditrådets øverste organ er bestyrelsen, der består af 8 medlemmer. Disse medlemmer udpeges af Realkreditrådets medlemsinstitutter. Bestyrelsen vælger blandt sine medlemmer for en 2-årig periode en formand og næstformand. I 2006 er der sket udskiftninger i bestyrelsen, idet koncernchef Mogens Munk Rasmussen er afløst af koncerndirektør Niels Tørslev og direktør Thomas Mitchell er afløst af direktør Carsten Nøddebo Rasmussen. Realkreditrådets bestyrelse har ved beretningens afgivelse følgende sammensætning: Formand Adm. direktør Sven A. Blomberg, BRFkredit a/s (2) Næstformand Adm. direktør Sven Holm, Realkredit Danmark A/S (6) Øvrige medlemmer Direktør Carsten Tirsbæk Madsen, BRFkredit a/s (5) Adm. direktør Bent Andersen, DLR Kredit A/S (1) Adm. direktør Palle O. Nielsen, Nordea Kredit Realkreditaktieselskab (10) Koncernchef Peter Engberg Jensen, Nykredit Realkredit A/S (3) Koncerndirektør Niels Tørslev, Nykredit Realkredit A/S (9) Direktør Carsten Nøddebo Rasmussen, Realkredit Danmark A/S (7) Sekretariatet Direktør Ane Arnth Jensen, Realkreditrådet. (8) Vicedirektør Jan Knøsgaard, Realkreditrådet (4) Realkreditrådet har 25 ansatte. På Realkreditrådets hjemmeside (www.realkreditraadet.dk) findes en oversigt over sekretariatets ansatte og deres arbejdsområder. 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
REALKREDITTEN I 2006 SIDE 05 FORMANDENS UDTALELSE De fleste boligejere følger opmærksomt boligmarkedet og renteudviklingen. Aviserne bringer dagligt overskrifter, og ved middagsselskaber og på arbejdspladser tales der indgående om realkreditlån. Stiger renten? Er det tid til at omlægge? Hvordan sikres og udnyttes friværdien bedst? Priserne på realkreditlån er gennemsigtige, og boligejerne er aktive. Det er nemt at følge med og træffe kvalifi cerede beslutninger om konverteringer og omlægninger til andre typer af realkreditlån. Beslutninger kan hurtigt føres ud i livet, og priserne er konkurrencedygtige. Gennemsigtighed er adelsmærket for realkreditsektoren og rygraden i det stærke realkreditsystem. Regeringens forslag om at indføre nye regler om særligt dækkede obligationer SDO er, der går langt videre end kravene til den nødvendige implementering, har givet anledning til bekymring i branchen. Ikke fordi vi ikke kan eller vil konkurrere med disse lån, som nogle har påstået, men fordi det kan svække gennemsigtigheden på markedet for ejendomsfi nansiering. I følge forslaget skal både realkredit- og pengeinstitutter kunne udstede SDO er, mens realkreditten bevarer eneretten til at udstede særligt dækkede realkreditobligationer (SDRO er). Vi har i dag et gennemprøvet, sikkert, billigt og internationalt rost realkreditsystem. Systemet har sikret stabil fi nansiering, også i krisetider, og bør ikke uden nøje overvejelser ændres radikalt i en hektisk lovgivningsproces under en periode med højkonjunktur, hvor det kan være svært at forestille sig modgang for de fi nansielle virksomheder. Den helt centrale styrke i realkreditsystemet er gennemskueligheden. Der er fuld gennemsigtighed for både rentemarginal og den rente, der skal betales. I hele lånets løbetid kan låntager ved at læse kurslisten følge kursen på de obligationer, der ligger bag lånet. Låntageren kan altid foretage indfrielse af realkreditlån ved at opkøbe obligationerne bag lånet i markedet og indlevere dem til realkreditinstituttet. Gennemsigtighed er nøgleordet for fri og sund konkurrence. Det er derfor afgørende, at realkredit- og pengeinstitutter gør en ekstraordinær indsats for at sikre såvel låntagere som investorer gennemsigtighed og rådgivning i forbindelse med brugen af SDO er. ÅRET FOR REALKREDITINSTITUTTERNE 2006 blev et stærkt år for realkreditsektoren. Realkreditinstitutternes regnskaber viste et resultat efter skat på 9,4 mia. kr. Solvensprocenten var 12,4 pct. Trods de gode resultater var egenkapitalforrentningen med 8 pct. beskeden, hvilket vidner om den betydelige konkurrence i realkreditsektoren. Både solvensprocenten og egenkapitalforrentningen ligger lidt lavere end i 2005. De gunstige økonomiske vilkår i dansk økonomi med lav arbejdsløshed og et fortsat lavt renteniveau har natur-
REALKREDITTEN I 2006 SIDE 06 ligt betydet, at husholdningerne har en robust økonomi. Realkreditinstitutterne har kun i begrænset omfang haft tab og restancer. Aktivitetsniveauet var i 2006 noget lavere end i 2005. Det skyldes primært, at der var færre omlægninger på grund af et svagt stigende, men fortsat lavt renteniveau. Mange valgte imidlertid at udskifte deres rentetilpasningslån med fast forrentede lån og variabelt forrentede lån med renteloft. Endnu en gang ses de danske låntagere som fornuftige og opmærksomme forbrugere, der indretter deres dispositioner ud fra renteudviklingen med kyndig brug af de mange produkter, som realkreditten tilbyder. Næsten hver fjerde kunde valgte i forbindelse med låneomlægning at skifte realkreditinstitut, hvilket sammen med de meget lave priser og det brede produktsortiment er med til at illustrere den intense konkurrence i sektoren. EJENDOMSMARKEDET Priserne på danske boliger har været kraftigt stigende de seneste år. Det er ikke realistisk, at priserne kan fortsætte med at stige i denne takt, og vi har da også set en opbremsning af prisudviklingen mod slutningen af 2006. Denne opbremsning er for parcel- og rækkehuse især sket i hovedstadsområdet, og for ejerlejligheder i hovedstaden, Århus og Odense. Den danske økonomi er dog fortsat stærk med historisk lav ledighed og en stabil lav infl ation, så der er ikke noget, der tilsiger generelle store prisfald på boligmarkedet. Det kan dog ikke udelukkes, at der kan forekomme lokale priskorrektioner især i de dyreste områder i landet som fx hovedstadsområdet. FORBRUGERFORHOLD Økonomi- og erhvervsministeren har taget initiativ til at oprette et Penge- og Pensionspanel med deltagelse af repræsentanter fra forbrugerorganisationer og den fi nansielle sektor for at drøfte muligheder for at styrke forbrugerbeskyttelsen. Realkreditrådet deltager aktivt, for der er brug for en løbende dialog på tværs. Sagen er, at den fi nansielle sektor udvikler sig hastigt, og der kommer hele tiden nye løsninger, produkter og serviceydelser til kunderne. Informationsteknologien udnyttes til at styrke de kunderettede funktioner og udveksling af data. Alt dette er sundt, men det afføder også et behov for hele tiden at drøfte nye dimensioner af forbrugerforhold mellem de relevante interessenter. DIGITAL TINGLYSNING Realkreditrådet har gennem årtier været fortaler for en digitalisering af tinglysningssystemet og vi arbejder fortsat hårdt for at give vores bidrag til, at den digitale tinglysning bliver en realitet i marts 2008. Vi vil levere de fornødne ressourcer og den nødvendige opbakning i det samarbejde, der er afgørende, og som fi nder sted på tværs mellem de relevante aktører. Vi har store forventninger til, at den digitale tinglysning vil give kunderne en hurtigere, smidigere og mere effektiv sagsbehandling. GRÆNSEOVERSKRIDENDE REALKREDITFINANSIERING EU-Kommissionen har senest med sin Grønbog om realkredit i EU sat fokus på belåningen af boliger i medlemslandene. Målet er fi nansiel integration og konkurrence på tværs af landegrænser. For at afdække forudsætningerne nedsatte Kommissionen to rådgivende udvalg om henholdsvis kapitalfrembringelse og forbrugerforhold. Begge udvalg afgav rapport ultimo 2006. En Hvidbog om realkredit ventes som opfølgning herpå afgivet fra Kommissionen medio 2007. Realkreditrådet ønsker at fastholde mulighederne for produktudvikling og diversitet, samt at fastholde den unikke mulighed for førtidig indfrielse. Vi ser derimod ikke mere regulering hverken fra EU eller nationalt som løsningen på ønsket om mere konkurrence på tværs af grænserne. Konkurrencen fremmes bedst ved at mindske hindringerne for grænseoverskridende aktiviteter, sikre sammenligningsmulighederne og gennemsigtigheden. Realkreditrådet støtter derfor fortsat»code of Conduct«, som bl.a. sikrer låntagerne mulighed for at sammenligne lånetilbud på tværs af grænserne i EU. REALKREDITOBLIGATIONSMARKEDET Som det sidste af en række af nye direktiver på værdipapirområdet vil reglerne i direktiv om markeder for fi nansielle instrumenter (MiFID) træde i kraft den 1. november 2007. Direktivet er vedtaget for at effektivisere værdipapirhandel i EU med et ensartet højt investorbeskyttelsesniveau. Reglerne i direktivet og de dertil hørende tekniske regler medfører en grundlæggende ændring af reglerne for værdipapirhandel i Danmark. Realkreditrådet ser med tilfredshed på, at der generelt ved vedtagelsen af reglerne og den efterfølgende implementering er taget hensyn til de danske realkreditinstitutters særlige forhold som værdipapirhandlere. MiFID indeholder gennemsigtighedsregler for aktier, men forholder sig ikke tilsvarende til gennemsigtighed for realkreditobligationer. Det er dog muligt at fastsætte nationale regler på dette område. Det er af stor betydning, at de fremtidige nationale regler på dette område ikke svækker den nuværende høje gennemsigtighed på realkreditobligationsmarkedet. En høj grad af gennemsigtighed i form af sammenhæng mellem realkreditlånet og de realkreditobligationer, der funder lånet, er til forbrugernes fordel. KONKURRENCEDYGTIGT REALKREDITSYSTEM Det danske realkreditsystem har i mere end 200 år vist sin styrke og det er fortsat konkurrencedygtigt med en udpræget stabilitet, konkurrencedygtige priser og et bredt produktudbud på boligfi nansiering. Sådan vil vi fortsætte. Sven A. Blomberg Formand
REALKREDITTEN I 2006 SIDE 07 MARKEDSUDVIKLING Priserne på ejerboliger fortsatte opad i 2006. Priserne for parcel- og rækkehuse var 20 pct. højere ved udgangen af 2006 end året før. Ejerlejligheder og fritidshuse steg gennemsnitligt med 10 pct. Mod slutningen af året skete der midlertidig en opbremsning i prisudviklingen især i nogle af landets dyreste områder. Realkreditinstitutterne ydede lån for 470 mia. kr. i 2006. Låneaktiviteten faldt dermed ca. 40 pct. i forhold til rekordåret 2005. Det skyldes først og fremmest en lavere konverteringsaktivitet. Låntagerne reagerede i 2006 på den stigende rente ved at optage og konvertere til variabelt forrentede lån med renteloft på bekostning af de traditionelle rentetilpasningslån. De rene rentetilpasningslån blev gradvist mindre attraktive, idet forskellen mellem den korte og lange rente blev stadig mindre. Boligejere udnytter størstedelen af den månedlige lettelse i ydelsen, som følge af en omlægning af realkreditlånet, til investeringer i boligen, opsparing, nedbringelse af anden og formentligt dyrere gæld eller til at kompensere for ændrede økonomiske vilkår. En tredjedel af lettelsen anvendes til forbrug. Det viser en undersøgelse foretaget af Vilstrup Univero for Realkreditrådet. Realkreditinstitutterne opnåede i 2006 et overskud efter skat på 9,4 mia. kr. mod 9,0 mia. kr. i 2005. Realkreditinstitutternes kursreguleringer udviklede sig positivt fra 1,5 mia. kr. i 2005 til 3,0 mia. kr. i 2006 og det var muligt at tilbageføre tidligere hensatte midler til tab og nedskrivninger. Derimod har reducerede nettorente- og gebyrindtægter påvirket resultatet negativt i forhold til 2005. Realkreditinstitutternes egenkapitalforrentning blev i 2006 på 8 pct., hvilket er et fald i forhold til 2005.
REALKREDITTEN I 2006 SIDE 08 EJERBOLIGMARKEDET Fortsat store prisstigninger på ejerboliger i 2006 Priserne på ejerboliger fortsatte opad i 2006. Priserne for parcel- og rækkehuse var 20 pct. højere ved udgangen af 2006 end året før. Ejerlejligheder og fritidshuse steg gennemsnitligt med 10 pct. Mod slutningen af året skete der midlertidig en opbremsning i prisudviklingen især i nogle af landets dyreste områder. De senere års kraftige prisstigninger på boligmarkedet skyldes de generelt gode økonomiske konjunkturer med lav ledighed og en historisk lav infl ation. Dertil kommer virkningerne af regeringens skattestop, realkreditinstitutternes lancering af nye lånetyper og det lave renteniveau. Fremgangen fortsatte i første halvdel af 2006, men i andet halvår var væksten i ejendomspriserne aftagende, jf. fi gur 1. Opbremsningen i prisudviklingen skyldes den stigende rente i 2006 og det forhold, at priserne i visse dele af landet var nået et højt niveau. Parcel- og rækkehuse Priserne på parcel- og rækkehuse er højest i Hovedstadsområdet og det er også i hovedstaden, at priserne er steget mest gennem 2006. Det er for mange familier blevet mere attraktivt at fl ytte til parcel- og rækkehuse uden for hovedstadsområdet. Udflytningen har medvirket til, at priserne i Frederiksborg og Roskilde amter i 2006 er steget omkring 25 pct. og dermed er kommet tættere på niveauet i hovedstaden, jf. tabel 1. I Fyn og Århus amter samt Bornholms regionskommune steg priserne omkring 20 pct. det seneste år. De laveste årlige prisstigninger blev registreret i Sønderjylland og Ringkøbing amter. Figur 1. Gennemsnitlige kvadratmeterpriser for ejerboliger pr. kvartal i perioden 1995-2006. Kr. pr. kvm 25.000 20.000 Ejerlejligheder Parcel- og rækkehuse Fritidshuse 15.000 10.000 5.000 0 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 Anm: Realkreditrådets statistik baserer sig på handler, hvor der er indgået realkreditbelåning i forbindelse med finansieringen. Det er tilfældet for ca. 80 pct. af alle handlede ejerlejligheder og parcel- og rækkehuse og for fritidshuse ca. 50-55 pct., når der sammenholdes med tilsvarende data fra Danmarks Statistik. Kilde: Realkreditrådet Tabel 1. Gennemsnitlig kvadratmeterpris for parcel- og rækkehuse 2002-2006 (4. kvartal) amter 2002 2003 2004 2005 2006 2002-2006 2005-2006 Kr. pr. kvadratmeter Pct. Hovedstadsområdet 1) 14.788 15.589 17.622 22.982 27.316 84,7 18,9 Frederiksborg Amt 13.014 13.647 14.938 19.152 23.821 83,0 24,4 Roskilde Amt 12.353 12.942 13.857 17.078 21.327 72,6 24,9 Vestsjællands Amt 7.914 8.483 9.318 10.861 12.865 62,6 15,5 Storstrøms Amt 6.153 6.755 7.298 8.686 10.075 63,7 16,0 Reg. Bornholm 4.728 5.255 5.797 5.873 7.089 49,9 20,7 Fyns Amt 6.730 6.887 7.536 8.931 10.747 59,7 20,3 Sønderjyllands Amt 5.358 5.544 6.098 6.991 7.564 41,2 9,1 Ribe Amt 6.204 6.388 7.117 7.892 9.147 47,4 15,9 Vejle Amt 7.123 7.596 8.071 9.635 11.225 57,6 16,5 Ringkøbing Amt 5.864 6.086 6.361 7.209 7.923 35,1 9,9 Århus Amt 8.205 8.770 9.815 12.315 14.671 78,8 19,1 Viborg Amt 5.385 5.625 6.018 6.540 7.512 39,5 14,9 Nordjyllands Amt 5.944 6.326 6.866 7.990 9.020 51,7 12,9 Hele landet 8.264 8.715 9.563 11.732 13.898 68,2 18,5 1) Københavns Kommune, Frederiksberg Kommune og Københavns Amt. Kilde: Realkreditrådet
REALKREDITTEN I 2006 SIDE 09 Der er store forskelle på prisniveauet på tværs af landet. Priserne i og omkring hovedstaden er 3-4 gange højere end i Viborg, Sønderjylland og Bornholm, som er de billigste områder, og generelt er prisniveauet højest øst for Storebælt. Ejerlejligheder Kvadratmeterprisen på ejerlejligheder er højest i Hovedstadsområdet, mens priserne i Århus følger tæt efter. I landets 3. og 4. største byer, Odense og Ålborg, koster en gennemsnitlig ejerlejlighed ca. det halve af en tilsvarende lejlighed i hovedstaden. Priserne på ejerlejligheder steg gennemsnitligt med ca. 10 pct. i 2006, jf. tabel 2. Denne udvikling dækker imidlertid over faldende priser mod udgangen af året i de fleste større byer. I København og Århus steg priserne med ca. 6 pct. Tiderne med meget kraftige prisstigninger på ejerlejligheder ser dermed ud til at have fået en ende. Udbudspriser og udbudstider Den gennemsnitlige udbudstid for parcel- og rækkehuse aftog gennem 2006 fra 140 til 126 dage. For ejerlejligheder steg udbudstiden i samme periode fra 101 til 132 dage. Både for parcel- og rækkehuse og ejerlejligheder var udbudstiden faldende i 1. halvår 2006, men siden juli har udbudstiderne været stigende, jf. fi gur 2. Udbudspriserne på parcel- og rækkehuse steg med ca. 38 pct. gennem 2006, mens ejerlejligheder gennemsnitligt blev udbudt 9 pct. højere ved udgangen af 2006 sammenholdt med et år tidligere. Mens udbudspriserne for parcelog rækkehuse var stigende gennem hele 2006, aftog udbudspriserne på ejerlejligheder i anden halvdel af året. De gennemsnitlige udbudspriser for parcel- og rækkehuse og ejerlejligheder var henholdsvis 2,49 mio. kr. og 2,35 mio. kr. ultimo 2006. Fritidshuse Priserne på fritidshuse steg gennemsnitligt med 11 pct. i 2006, jf. tabel 3. Priserne steg mest i Roskilde amt, mens de faldt lidt i Vejle amt. Amtsstatistikken for fritidshuse skal dog fortolkes med forsigtighed, da der i flere amter foreligger et relativt spinkelt statistisk grundlag. Tabel 2. Gennemsnitlig kvadratmeterpris for ejerlejligheder, 2002-2006 (4. kvartal), kommuner og amt 2002 2003 2004 2005 2006 2002-2006 2005-2006 Kr. pr. kvadratmeter Pct. København 17.057 18.790 22.056 29.995 31.767 86,2 5,9 Frederiksberg 18.199 19.189 22.128 30.616 33.624 84,8 9,8 Københavns Amt 16.246 16.613 18.476 24.453 28.715 76,8 17,4 Odense 9.608 9.908 10.678 13.458 15.437 60,7 14,7 Esbjerg 7.646 8.203 8.844 10.494 12.817 67,6 22,1 Kolding 9.488 9.591 11.544 13.823 14.204 49,7 2,8 Randers 6.312 6.893 7.147 7.937 10.257 62,5 29,2 Århus 14.618 15.919 19.323 24.947 26.449 80,9 6,0 Ålborg 9.629 10.202 11.127 12.382 14.943 55,2 20,7 Hele landet 13.658 14.528 16.502 21.292 23.432 71,6 10,1 Kilde: Realkreditrådet Tabel 3. Gennemsnitlig kvadratmeterpris for fritidshuse 2002-2006 (4. kvartal), amter 2002 2003 2004 2005 2006 2002-2006 2005-2006 Kr. pr. kvadratmeter Pct. Frederiksborg Amt 12.107 14.170 17.222 21.911 22.902 89,2 4,5 Roskilde Amt 12.250 13.448 13.771 17.987 24.853 102,9 38,2 Vestsjællands Amt 9.336 10.718 13.046 17.016 19.421 108,0 14,1 Storstrøms Amt 8.847 9.865 12.854 15.621 17.102 93,3 9,5 Reg. Bornholm 9.615 10.796 13.358 15.335 15.417 60,3 0,5 Fyns Amt 11.755 11.939 14.207 16.894 18.150 54,4 7,4 Sønderjyllands Amt 11.576 11.230 13.965 16.081 17.922 54,8 11,4 Ribe Amt 11.066 12.486 15.156 18.053 19.215 73,6 6,4 Vejle Amt 11.576 14.288 15.809 19.091 18.447 59,4-3,4 Ringkøbing Amt 9.199 9.790 12.110 13.783 15.803 71,8 14,7 Århus Amt 9.824 11.047 15.030 16.597 18.362 86,9 10,6 Viborg Amt 7.702 7.628 9.292 9.995 11.802 53,2 18,1 Nordjyllands Amt 9.001 9.906 12.249 15.732 17.416 93,5 10,7 Hele landet 9.998 10.998 13.742 16.857 18.746 87,5 11,2 Kilde: Realkreditrådet
REALKREDITTEN I 2006 SIDE 10 Figur 2. Udbudstider og priser for ejerboliger (januar 2002-oktober 2006) 2600000 Kr Dage 180 2400000 2200000 160 2000000 140 1800000 1600000 120 1400000 1200000 Parcel- og rækkehuse Ejerlejligheder 100 100000 jan. 2004 apr. 2004 jul. 2004 okt. 2004 jan. 2005 apr. 2005 jul. 2005 okt. 2005 jan. 2006 apr. 2006 jul. 2006 okt. 2006 80 Anm: De ubrudte linjer viser udbudsprisen (venstre søjle), og de stiplede linjer viser udbudstiden (højre søjle). Farverne er ens for ejendomskategorierne. Kilde: Realkreditrådet i samarbejde med TNI-web (www.tni-web.com) Lidt færre handler i 2006 Der blev i 2006 i alt handlet 66.800 ejerboliger, hvor der indgik realkreditbelåning som en del af fi nansieringen. Det var godt 9.000 færre handler end i 2005, hvor aktivitetsniveauet var rekordhøjt. Omsætningen har i perioden 1995-2006 gennemsnitligt ligget på omkring 65.000, så niveauet i 2006 kan ikke betegnes som lavt. Der blev i alt handlet 45.500 parcel- og rækkehuse, 15.400 ejerlejligheder og 6.000 fritidshuse, hvor der indgik realkreditbelåning i 2006, jf. figur 3. Figur 3. Omsætning af ejerboliger, 1995-2006. 50000 Antal 40000 30000 Parcel- rækkehuse Ejerlejligheder Fritidshuse 20000 10000 0 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 Anm.: Realkreditrådets omsætningsstatistik dækker ca. 80 pct. af alle handlede parcel- og rækkehuse og ca. 50 pct. af handlede fritidshuse. Kilde: Realkreditrådet
REALKREDITTEN I 2006 SIDE 11 REALKREDITINSTITUTTERNES UDLÅN Lavere udlån i 2006 Realkreditinstitutterne ydede lån for 470 mia. kr. i 2006. Låneaktiviteten faldt dermed ca. 40 pct. i forhold til rekordåret 2005. Det skyldes først og fremmest en lavere konverteringsaktivitet. Der blev indfriet lån for 263 mia. kr. i forbindelse med låneomlægninger. Det er under halvdelen af niveauet i 2005 og i øvrigt det laveste siden 2002. Mange låntagere har de seneste år gennemført låneomlægninger, fordi det har været økonomisk fordelagtig med den lave rente. For de fl este låntagere har der ikke været samme incitament i 2006. Byggebranchen har haft travlt i 2006. Der er foretaget et stigende antal om- og tilbygninger af ejerboliger, selvom renteniveauet har været stigende, jf. afsnittet om byggerenten. Det har medvirket til, at realkreditinstitutternes nettoudlån blev 161 mia. kr., hvilket er på højde med det rekordhøje nettoudlån i 2005. Nettoudlånet afspejler den reelle vækst i realkreditinstitutternes udlån. Lån med variabel rente, dvs. rentetilpasningslån og variabelt forrentede lån med renteloft, udgjorde 58 pct. af bruttoudlånet og 58 pct. af nettoudlånet i 2006. I 2004 og 2005 faldt nettoudlånet for fastforrentede lån. Det betød, at den fastforrentede udlånsmasse samlet set var aftagende. Tendensen er vendt i 2006, idet fl ere låntagere optog nye lån med fast rente. Det samlede realkreditudlån (obligationsrestgælden) Realkreditinstitutternes samlede udlån udtrykt ved obligationsrestgælden udgjorde 1.858 mia. kr. ved udgangen af 2006. Det er en stigning på 170 mia. kr., eller 10 pct., i forhold til udgangen af 2005, jf. tabel 4. Realkreditinstitutternes samlede udlån er dermed næsten 15 pct. større end Danmarks BNP. Udlånet steg til alle ejendomskategorier, bortset fra støttet byggeri til beboelse, hvor der var et beskedent fald, jf. tabel 5. Udlånet til boligsektoren, som står for ca. 80 pct. af det samlede realkreditudlån, steg 11 pct. i 2006. Dermed stod boligsegmentet for godt 80 pct. af væksten i obligationsrestgælden. Udlånet til erhvervsejendomme steg 8 pct. som følge af et større udlån til landbrug samt kontor og forretning. Flere boligejere valgte lån med renteloft i 2006 Låntagerne skifter til de typer af realkreditlån, der er mest attraktive i forhold til den aktuelle renteudvikling og deres øvrige prioriteter. Hvert år opleves derfor forskydninger i låntagernes præferencer for de forskellige låntyper, som er henholdsvis rentetilpasningslån, variabelt forrentede lån med renteloft og fastforrentede lån. Låntagerne reagerede i 2006 på den stigende rente ved at optage og konvertere til variabelt forrentede lån med renteloft på bekostning af de traditionelle rentetilpasningslån. De rene rentetilpasningslån blev gradvist mindre attraktive, idet forskellen mellem den korte og lange rente blev stadig mindre. Denne tendens afspejles i udviklingen af det samlede udlån til ejerboliger og fritidshuse. Rentetilpasningslån udgjorde således kun 26 pct. ultimo 2006 mod 34 pct. året før. Lån med renteloft udgjorde 253 mia. kr. ultimo 2006 svarende til 23 pct. af udlånet til ejerboliger og fritidshuse et år tidligere udgjorde lånene 16 pct., jf. figur 4. Tabel 4. Realkreditinstitutternes udlån, 2004-2006. Mia. kr. 2004 2005 2006 Bruttoudlån 437,4 748,3 469,2 Heraf variabelt forrentet 263,9 370,2 269,9 Overførsler og indfrielser 311,6 542,7 263,1 Netto nyudlån 125,8 205,6 206,1 Ordinære afdrag 42,8 43,6 44,7 Nettoudlån 83,0 161,9 161,4 Heraf variabelt forrentet 155,4 186,9 89,7 Obligationsrestgæld 1511,8 1687,4 1.857,6 Kilde: Realkreditrådet Tabel 5. Udlån fordelt på ejendomskategorier, 2004-2006 2004 2005 2006 Mia. kr. Brutto-udlån Obligationsrestgæld Bruttoudlån Obligationsrestgæld Bruttoudlån Obligationsrestgæld Bolig 345,9 1167,1 578,2 1.312,8 372,9 1.453,7 Støttet byggeri til beboelse 12,5 167,2 16,1 166,5 9,6 165,9 Private udlejningsejendomme 34,0 118,5 67,2 141,8 49,6 168,2 Ejerboliger og fritidshuse 299,4 881,4 494,9 1.004,6 313,7 1.119,6 Erhvervsejendomme 87,1 321,2 157,2 349,4 92,3 375,7 Landbrug 47,1 173,3 81,8 186,7 43,5 201,0 Industri og håndværk 8,0 42,9 13,2 41,1 12,2 41,1 Kontor og forretninger 32,0 105,0 62,1 121,6 36,6 133,6 Andre ejendomme 4,5 23,4 12,9 25,1 4,1 26,3 Total 437,4 1511,8 748,3 1.687,4 469,2 1.857,6 Kilde: Realkreditrådet
REALKREDITTEN I 2006 SIDE 12 Afdragsfrie lån udgør næsten 40 pct. Afdragsfrie lån blev introduceret i anden halvdel af 2003. De er blevet populære og 39 pct. af udlånet til ejerboliger og fritidshuse var afdragsfrit ved udgangen af 2006, jf. tabel 6. Et typisk afdragsfrit lån til ejerbolig eller fritidshus er større end et gennemsnitligt lån med afdrag. Et gennemsnitligt afdragsfrit lån var ultimo 2006 på ca. 1,1 mio. kr., mens et typisk realkreditlån med afdrag var på ca. 700.000 kr. 3 ud af 10 boligejere med et realkreditlån havde ved udgangen af 2006 et lån med afdragsfrihed. på lange obligationer (fastforrentede lån og lån med renteloft) frem for lån baseret på obligationer med korte løbetider (rentetilpasningslån). Den korte rente steg støt gennem hele året, mens den lange rente toppede i juli. Siden juli har den lange rente været svagt aftagende. Det førte til en indsnævring af spændet mellem de korte og lange renter. Gennem året blev rentespændet reduceret fra 1,5 til 1,0 pct. point. RENTEUDVIKLINGEN Stigende renter i 2006 Renterne steg igennem 2006 i kølvandet på bedre internationale konjunkturer og renteforhøjelser fra centralbankerne. Den lange byggerente steg 0,8 pct. point og den korte rente steg 1,2 pct. point i løbet af 2006. Byggerenterne og spændet mellem de korte og lange renter har stor betydning for, hvilke låntyper der er mest attraktive. Med indsnævringen i rentespændet er det blevet relativt mere attraktivt for en låntager at vælge lån baseret Figur 4. Udlån til ejerboliger og fritidshuse opdelt på lånetyper, 2005-2006 (4. kvartal). 60 Pct. 50 Ultimo 2005 Ultimo 2006 49 51 40 34 30 20 26 16 23 10 0 Rentetilpasningslån Kilde: Realkreditrådet Variabelt forrentede lån med renteloft Fast forrentede lån Tabel 6. Udestående lånemasse med afdragsfrihed ejerboliger og fritidshuse, 2004-2006. Mia.kr, ultimo 2004 2005 2006 Udestående lånemasse i alt 884,2 1.004,5 1.120,8 Heraf afdragsfrie lån 171,2 316,7 434,5 Fordelt på: Fastforrentede lån 27,6 98,2 159,7 Rentetilpasningslån og variabelt forrentede lån med renteloft 143,6 218,5 274,8 -Heraf rentebindingsperiode op til og med 1 år 91,2 166,0 215,0 -Heraf rentebindingsperiode over 1 op til og med 5 år 51,4 50,6 54,1 -Heraf rentebindingsperiode over 5 op til og med 10 år 1,0 1,8 5,7 Kilde: Realkreditrådet
REALKREDITTEN I 2006 SIDE 13 Figur 5. Byggerenten renten på korte og lange realkredit-obligationer, 1998-2007. Pct. 9 8 7 6 5 4 3 2 1 Kort rente Lang rente Kort rente 0 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 Kilde: Realkreditrådet KONKURRENCESITUATIONEN Liberaliseringen af realkreditmarkedet i slutningen af 1980 erne har nedbragt rentemarginalen til gennemsnitligt 0,5 pct. ved en 80 pct. belåning af en ejerbolig. Der er tale om et konkurrencedygtigt lavt niveau, både når der sammenlignes med anden tilsvarende indenlandsk og international fi nansiering. Fuld gennemsigtighed Det danske realkreditsystem har en direkte kobling mellem den pris, som realkreditobligationer handles til, og den pris som låntager opnår ved optagelse af realkreditlånet. Handlen med realkreditobligationer foregår på værdipapirmarkedet. Det giver fuld gennemsigtighed for kunder og andre interessenter i realkreditinstitutternes prisfastsættelse, idet rentemarginalen udgør bidraget. Der er fri konkurrence og etableringsret på det danske realkreditmarked for fi nansielle virksomheder, som vælger at opfylde lovens krav til drift af realkreditinstitut. Disse kan frit benytte den nødvendige infrastruktur til betalingsformidling, som stilles til rådighed af Værdipapircentralen og Københavns Fondsbørs. Den hårde konkurrence har medført en meget begrænset interesse fra udenlandske aktører for at trænge ind på det danske marked. Bidraget er indtjeningsgrundlaget Bidraget og indtægter fra salg af tjenesteydelser udgør med afkastet på formuen den indtjening, der giver grundlaget for realkreditinstitutternes virksomhed. Indtægterne dækker omkostninger ved lånets etablering, løbende administration, produktudvikling, dækning af tab, opfyldelse af lovens kapitalkrav, opbygning af den nødvendige supplerende kapital og udbetaling af udbytte til aktionærer, som stiller egenkapital til rådighed. En del af indtægterne fra bidraget går til drift af realkreditinstituttet. Mens de faktiske driftsomkostninger stiger i takt med den almindelige prisudvikling, vil bidragsindtægterne fra det enkelte lån aftage i takt med, at lånet afvikles. Realkreditinstitutterne skal derfor hele tiden effektivisere driften og udstede nye lån for at bevare deres forretningsgrundlag. Det er et krav i lovgivningen, at der er et tilstrækkeligt kapitalgrundlag i institutterne til at varetage kreditgivningen til låntagere også i en periode med lavkonjunktur. Kapitalkravet skal være opfyldt ved lånets optagelse, mens instituttets indtægter fra lånet er fordelt over hele lånets løbetid. Derfor stiger det samlede kapitalkrav, når institutternes portefølje forøges, som det har været tilfældet de seneste år. Basisindtjening utilstrækkelig I perioden 1998-2006 er det lovgivningsbestemte kapitalkrav til realkreditinstitutterne samlet set forøget med 42,7 mia. kr. Det er sket i takt med, at realkreditinstitutternes obligationsrestgæld er vokset. Realkreditinstitutternes samlede basisindtjening, som udtrykker de samlede indtægter fra udlånsvirksomhed, udgjorde i samme periode før skat 21,3 mia. kr. Realkreditinstitutternes direkte indtjening fra udlånsvirksomhed har derfor i de seneste år været utilstrækkelig til at dække forøgelsen af det lovgivningsbestemte kapitalkrav, jf. fi gur 6. Realkreditinstitutterne mere end opfylder lovens solvenskrav på 8 pct. Denne forsigtige adfærd værdsættes af de internationale ratingbureauer. Det er også en af grundene til, at danske realkreditobligationer opnår gode kreditratings og at investorerne derfor pålægger danske realkreditobligationer en relativt beskeden risikopræmie. Det kommer låntagerne til gode i form af billigere lån.
REALKREDITTEN I 2006 SIDE 14 Nye produkter giver valgmuligheder Konkurrencen mellem realkreditinstitutterne har de sidste 10 år udviklet sig til i højere grad at handle om produkt-udvikling. Det har udmøntet sig i introduktionen af rente-tilpasningslån og efterfølgende en række beslægtede varianter. Senest har institutterne lanceret afdragsfrie lån og variabelt forrentede lån med renteloft. De nye låntyper har forbedret låntagernes valg-muligheder. Sammenholdt med tidligere har låntagerne langt bedre mulighed for selv at planlægge såvel afdrags- som risikoprofi l på deres realkreditlån. Låntagere kan udnytte mulighederne til investeringer og opsparing. Eksempelvis kan det være fordelagtigt at udnytte friværdi til at nedbringe dyr gæld eller foretage investeringer, som har et højere afkast. Boligejerne har opnået bedre kontrol med forvaltningen af deres formuer og det benytter de sig af. Låntagere er velorienterede, de indhenter og sammenligner tilbud fra konkurrerende realkreditinstitutter, når der er brug for det. Næsten hver fjerde låntager skifter realkreditinstitut i forbindelse med omlægning af realkreditlån, jf. beretningens afsnit Kundeundersøgelse. Institutterne er nødt til at være på forkant med udviklingen og tilpasse sig markedet for at beholde kunderne. KUNDEUNDERSØGELSE 12 pct. af boligejerne omlagde deres realkreditlån i 2006 og de fleste benyttede samtidig lejligheden til at optage et tillægslån. Derudover valgte 5 pct. af boligejerne at optage et rent tillægslån oveni deres eksisterende realkreditlån. Men hvor store er de gevinster, som boligejerne har opnået ved låneomlægninger, og hvad bruges pengene til? Disse spørgsmål og flere andre besvares i en kundeundersøgelse, som analyseinstituttet Synovate Vilstrup for fjerde år i træk har gennemført på vegne af Realkreditrådet. De boligejere, som gennemførte en låneomlægning, opnåede gennemsnitligt en månedlig lettelse i ydelsen på 1.090 kr. Som gennemsnit var det omlagte lån på 1.230.000 kr. Boligejerne har i de senere år realiseret store konverteringsgevinster ved låneomlægning, og derfor er den gennemsnitlige månedlige besparelse ved låneomlægning i 2006 noget lavere end tidligere år. De tillægslån, der blev optaget i 2006, var gennemsnitligt på 326.000 kr., hvilket var omkring 40.000 kr. mere end i 2005. til investering og forbrug Boligejere udnytter størstedelen af den månedlige lettelse i ydelsen, som følge af en omlægning af realkreditlånet, til investeringer i boligen, opsparing, nedbringelse af anden og formentligt dyrere gæld eller til at kompensere for ændrede økonomiske vilkår. En tredjedel af lettelsen anvendes til forbrug. Flere låntagere har i forhold til tidligere år angivet, at den månedlige lettelse i ydelsen anvendes til at kompensere for ændrede økonomiske vilkår. Det kan eksempelvis være tilfældet i forbindelse med orlov til uddannelse, pasning af egne børn eller lignende. Uanset hvordan gevinsterne ved låneomlægninger anvendes, giver konverteringsmuligheden boligejerne frihed til at planlægge fremtidigt forbrug, opsparing og investering. Kontant provenu investeres eller spares op De tillægslån, der blev optaget i forbindelse med omlægning af eksisterende lån, udgjorde gennemsnitligt 313.000 kr. i 2006. De boligejere, der optog tillægslån uden at omlægge eksisterende lån, fi k i gennemsnit et provenu på 340.000 kr. Godt halvdelen af provenuet fra tillægslån ydet i forbindelse med omlægning anvendes til investering i boligen. En fjerdedel benyttes til opsparing, investering og reduktion af Figur 6. Basisindtjening og kapitalkrav. Basisindtjeningen er opgjort før skat og er beregnet som summen af bidragsindtægter og gebyrer og provisionsindtægter (netto) fratrukket udgifter til personale og administration, af- og nedskrivninger samt andre driftsudgifter. Anm.: Årsberetningen for 2006 fra LR Realkredit A/S var endnu ikke offentliggjort ved redaktionensslutning. Der er derfor i beregningen antaget en bidragsindtægt for LR Realkeredit A/S på 23 mio. kr. som i 2005. Mia. kr 10 Årlig basisindtjening Årlig stigning i kapitalkrav 8 6 4 2 0 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 Kilde: Realkreditinstitutternes regnskaber samt Realkreditrådets beregninger.
REALKREDITTEN I 2006 SIDE 15 anden gæld. Kun 16 pct. af tillægslånene anvendes til forbrug. Sammenlignet med 2005 blev en mindre andel af det frigivne provenu anvendt til boliginvesteringer. I stedet valgte fl ere at investere og spare op på anden måde. De boligejere, der optog tillægslån uden omlægning af eksisterende lån, valgte i lidt højere grad at anvende provenuet til øget forbrug. Billedet er det samme for konverteringsgevinster og tillægslån. Boligejere er velovervejede med brugen af realkreditlån som billig fi nansieringskilde til investering og opsparing. Grunden er nok, at realkreditlån i mange tilfælde er konkurrencedygtig i forhold til andre lån og fi nansieringsformer. Låntagere laver egne beregninger Mange låntagere anvender internettet i forbindelse med låneomlægning. Ca. 30 pct. af de kunder, der omlagde et lån i 2006, benyttede således institutternes hjemmesider til at foretage konsekvensberegninger, søge andre informationer, anmode om lånetilbud eller bestille hele låneomlægningen. Kunderne er tilfredse med realkreditinstitutternes rådgivning i forbindelse med låneomlægninger og tillægsbelåning. 9 ud af 10 boligejere var således meget tilfredse eller tilfredse med rådgivningen. Mindre end 1 ud af 20 var decideret utilfreds. Figur 7. Sådan anvendes den månedlige besparelse efter omlægning (uden tillægslån), 2004-2006. Forbrug 33 35 35 Opsparing, investering og reduktion af gæld 32 42 36 Investering i boligen 14 17 21 2006 Kompensation for ændrede økonomiske vilkår 8 10 18 2005 2004 Kilde: Synovate Vilstrup. 0 10 20 30 40 50 Pct. Figur 8. Sådan anvendes provenuet fra tillægslån, 2004-2006. Forbrug 16 16 19 2006 2005 Opsparing, investering og reduktion af gæld 21 27 2004 20 Investering i boligen 53 59 62 Kompensation for ændrede økonomiske vilkår 4 10 2 0 10 20 30 40 50 60 70 Pct. Anm.:Tallene dækker kun over de boligejere der samtidig med optagelsen af et tillægslån har omlagt eksisterende lån. Kilde: Vilstrup Univero.
REALKREDITTEN I 2006 SIDE 16 Hver tiende skifter Næsten hver fjerde låntager skiftede i 2006 realkreditinstitut i forbindelse med en låneomlægning eller optagelse af tillægslån. Kunderne skifter realkreditinstitut i samme omfang som sidste år, hvor Realkreditrådet gennemførte en tilsvarende kundeundersøgelse. Realkreditinstitutterne kan ikke forvente, at eksisterende kunder bliver, når realkreditlånet skal omlægges. Der er solid konkurrence om låneomlægninger og tillægslån. OBLIGATIONER Funding af realkreditinstitutternes udlån Kapitalfremskaffelse til realkreditlån sker ved udstedelse af realkreditobligationer, hvor vilkårene for obligationerne svarer til vilkårene på realkreditlånene. Der er en direkte kobling mellem den rente, som låntager betaler, og den rente investor modtager. Realkreditobligationer anvendes til funding af alle typer udlån, dvs. både udlån til private ejerboliger, fritidshuse og til erhvervsejendomme, landbrug samt til støttet byggeri. Realkreditobligationer handles via OMX Københavns Fondsbørs og udstedes i større serier. Serierne og prissætningen er næsten ens uanset udsteder. Variabelt forrentende lån med renteloft baseres på forskellige konstruktioner og de bag vedliggende obligationer er derfor forskellige. Dette har også betydning for prissætningen af obligationerne. 5 pct. flere realkreditobligationer i 2006 Den cirkulerende mængde af realkreditobligationer udgjorde 2.345 mia. kr. ved udgangen af 2006. Det var 5 pct. flere end ved årets start, jf. tabel 7. Realkreditobligationer udgør 76 pct. af den cirkulerende obligationsmængde på OMX Københavns Fondsbørs. Staten har nedbragt sin gæld og den cirkulerende mængde af statsobligationerne har derfor været faldende gennem 2006. Statsobligationerne udgjorde ultimo året 17 pct. af obligationerne på fondsbørsen. Andre obligationer, som primært udgøres af er hvervsskibskredit-, og kommunekreditobligationer, udgjorde 191 mia. kr., svarende til 6 pct. af de cirkulerende obligationer. Større serier udgør hovedparten Realkreditobligationerne er koncentreret på ca. 60 likvide serier. Serier med en udstedelse på mindst 7,5 mia. kr. svarende til 1 mia. euro udgjorde ultimo 2006 ca. 70 pct. af de cirkulerende realkreditobligationer. De største serier har en cirkulerende mængde på mere end 100 mia. kr. Lavere obligationsomsætning på OMX Den samlede omsætning af obligationer på fondsbørsen blev 6.880 mia. kr. i 2006. Det var næsten 20 pct. lavere end året før. Omsætningen af realkreditobligationer var 4.964 mia. kr., hvilket svarede til mere end 70 pct. af den samlede obligationsomsætning. Omsætningen af realkreditobligationer var 14 pct. lavere end i 2005. Finansielle virksomheder aftager flest obligationer Næsten halvdelen af samtlige noterede obligationer på fondsbørsen var ejet af fi nansielle virksomheder ved ud gangen af 2006. Sammen med forsikrings- og pensions selskaberne lå de fi nansielle virksomheder inde med ca. 70 pct. af de cirkulerende obligationer, jf. tabel 7. På realkreditområdet er de fi nansielle virksomheders beholdning endnu større. Ved udgangen af 2006 ejede fi nansielle virksomheder med forsikrings- og pensionsselskaber 76 pct. af de cirkulerende realkreditobligationer. Udenlandske investorer Udenlandske investorer ejede ca. 15 pct. af de cirkulerende danske obligationer ultimo 2006. De udenlandske investorers ejerandel var uændret gennem året. 31 pct. af de cirkulerende statsobligationer ejes af udenlandske investorer. For realkreditobligationer udgjorde den udenlandske ejerandel 12 pct. ved årets udgang. De udenlandske investorer ejer fl ere realkreditobligationer end statsobligationer. Godt 60 pct. af de udenlandsk ejede obligationer noteret på fondsbørsen var realkreditobligationer ultimo 2006. Udenlandske investorers ejerandel af realkreditobligationer er primært koncentreret i de stærkt likvide konverterbare obligationer. Her besidder udenlandske investorer omkring 20 pct. af den cirkulerende mængde. I de store korte obligationsserier ( bullet bonds ), der ligger bag rentetilpasningslånene, ligger den udenlandske ejerandel på 5-10 pct. Tabel 7. Placering af cirkulerende obligationsmasse, 2005-2006. Kilde: Danmarks Statistik Ultimo år Realkreditobligationer Statsobligationer Andreobligationer I alt Fordeling i pct. 2005 2006 2005 2006 2005 2006 2005 2006 Finansielle institutioner 56 53 18 14 41 42 48 46 Forsikring og pension 21 23 22 25 16 14 21 23 Offentlig sektor 3 2 23 26 1 1 7 6 Andre erhverv 4 4 2 1 7 7 4 4 Husholdningssektor 4 4 1 1 29 29 5 5 Udland 11 12 33 31 4 4 15 15 Uoplyst 1 1 1 1 2 2 1 1 Mia. kr. 2.244 2.345 592 536 159 191 2.995 3.071 Tages der højde for obligationer, der udløber i januar i forbindelse med refinansiering af rentetilpasningslån i december obligationer, der indfries i januar i forbindelse med konverteringer i 4. kvartal, vil den cirkulerende mængde realkreditobligationer være ca. 490 mia. kr. lavere i 2006. Kilde: Danmarks Statistik
REALKREDITTEN I 2006 SIDE 17 REGNSKAB OG SOLVENS Overskud på 9,4 mia. kr. Realkreditinstitutterne opnåede i 2006 et overskud efter skat på 9,4 mia. kr. mod 9,0 mia. kr. i 2005. Realkreditinstitutternes kursreguleringer udviklede sig positiv fra 1,5 mia. kr. i 2005 til 3,0 mia. kr. i 2006 og det var muligt at tilbageføre tidligere hensatte midler til tab og nedskrivninger. Derimod har reducerede nettorente- og gebyrindtægter påvirket resultatet negativt i forhold til 2005. Realkreditinstitutternes egenkapitalforrentning blev i 2006 på 8 pct., hvilket er et fald i forhold til 2005. Restanceprocent og overtagne ejendomme for ejerboliger Realkreditrådet opgør kvartalsvis realkreditinstitutternes beholdning af overtagne ejendomme og restanceprocenten for ejerboliger. Restanceprocenten opgøres 3,5 måned efter sidste rettidige betalingsdag for terminsydelsen. Restanceprocenten og realkreditinstitutternes beholdning af overtagne ejendomme befi nder sig ved udgangen af 2006 fortsat på et meget lavt niveau, jf. fi gur 9. Solvensprocent overdækning Realkreditinstitutternes solvensprocent, der beregnes som basiskapital i forhold til de risikovægtede aktiver, er faldet fra 12,7 pct. ultimo 2005 til 12,4 pct. ultimo 2006. Realkreditinstitutternes overdækning i forhold til den lovgivningsmæssigt påkrævede solvensprocent på 8 pct. udgør ca. 48 mia. kr. Tabel 8. Udvalgte poster fra realkreditinstitutternes regnskaber samt solvens, 2004-2006. Mia. kr. 2004 2005 2006 Nettorente og gebyrindtægter 11,6 13,2 11,4 Kursregulering 0,8 1,5 3,0 Administrationsudgifter m.v. 4,5 4,6 4,8 Tab og nedskrivninger -0,5-0,4-0,7 Skat 2,2 2,7 2,8 Resultat efter skat 7,0 9,0 9,4 Egenkapitalforrentning (pct.) 7,3 8,4 8,0 Solvensprocent 12,4 12,7 12,4 Anm: Opgørelsen for 2004 er ikke fuldt sammenlignelig med de efterfølgende år. Nye regnskabsregler er trådt i kraft den 1. januar 2005. De nye regler har medført en række ændringer i indregning og måling af regnskabsposter i forhold til den hidtil anvendte regnskabspraksis. Det er ikke muligt at tilrette sektortallet for 2004 på grund af forskellig praksis i enkelte realkreditinstitutter for tilretning af sammenligningstal. Kilde: Realkreditinstitutternes regnskaber Figur 9. Restanceprocent og beholdning af overtagne ejerboliger, 1995-2005 (1. kvartal). Overtagne ejerboliger, antal Restanceprocent for ejerboliglån 900 800 Overtagn. ejerb. (venstre skala) Restancepct. (højre skala) 700 600 500 400 300 200 100 0 1995-1.kvart 1997-1.kvart 1999-1.kvart 2001-1.kvart 2003-1.kvart Kvartal Kilde: Realkreditrådet 2005-1.kvart 2,4 2,2 2 1,8 1,6 1,4 1,2 1 0,8 0,6 0,4 0,2 0
REALKREDITTEN I 2006 SIDE 18 FINANSIEL LOVGIVNING Lov om finansiel virksomhed blev ændret i februar og i maj 2006. Med ændringen i februar 2006 er der givet adgang til indregning af årets løbende overskud i kernekapitalen og en administrativ byrdelettelse ved ophævelse af kravet om de såkaldte årlige samtykkeoversigter. Rammebetingelserne fra det nye EU-kapitaldækningsdirektiv blev i maj 2006 indarbejdet i lov om finansiel virk somhed, mens de mere detaljerede direktivregler er indeholdt i en ny kapitaldækningsbekendtgørelse, som blev udstedt ultimo december 2006. De nye kapitaldækningsregler har også medført ændringer i bekendtgørelsen om store engagementer. Økonomi- og erhvervsministeren har ultimo marts 2007 fremsat lovforslag om særligt dækkede obligationer (SDO er), hvormed der lægges op til en implementering af det nye kapitaldækningsdirektivs regler om SDO er og en samtidig udvidelse af kredsen af udstedere af sådanne obligationer til fremover at omfatte pengeinstitutter. Hidtil har alene realkreditinstitutter haft adgang til at udstede obligationer, som opfylder særlige krav indeholdt i EU-regulering. Den foreslåede udvidelse af kredsen af udstedere af SDO er til at omfatte pengeinstitutter er således ikke et krav i direktivet. Udvalgsarbejde i Finanstilsynets regi om den interne revision i finansielle virksomheder set i et europæisk perspektiv blev afsluttet medio 2006 med fremlæggelse af forslag til præcisering af reguleringen i revisionsbekendtgørelsen. Der er senere på året blev fulgt op på nogle af forslagene med udstedelse af en ny revisionsbekendtgørelse. På regnskabsområdet er der udstedt en ny bekendtgørelse om finansielle rapporter. Der er primært tale om en opdatering begrundet i fortsatte erfaringer med bekendtgørelsen og tilpasning til ændringer i IAS-regler. Bekendtgørelsen om anvendelse af internationale regnskabsstandarder er også blevet ændret begrundet i gennemførelsen af transparensdirektivet og konsekvensrettelser i medfør af den nye bekendtgørelse om finansielle rapporter.
REALKREDITTEN I 2006 SIDE 19 LØBENDE OVERSKUD OG SAMTYKKEOVERSIGTER Folketinget vedtog i februar 2006 en ændring af lov om fi nansiel virksomhed. Med lovændringen blev det muligt for fi nansielle virksomheder, under visse betingelser, at indregne årets løbende overskud i kernekapitalen. Det er en mulighed, som fi nansielle virksomheder i det øvrige EU kan vælge at benytte sig af. Som en administrativ byrdelettelse blev der foretaget en ophævelse af kravet om, at de fi nansielle virksomheder årligt skal oplyse kunderne om, hvilke typer af oplysninger, kunden har givet samtykke til videregivelse af - de såkaldte årlige samtykkeoversigter. Ændringerne er nærmere omtalt i Realkreditten 2005. NYE KAPITALDÆKNINGSREGLER Det nye EU-kapitaldækningsdirektivs implementering i dansk lovgivning blev påbegyndt ved indarbejdelse af direktivets rammebetingelser i den af Folketinget medio maj 2006 vedtagne ændring af lov om fi nansiel virksomhed, jf. kapitlet om Kapitaldækning. Gennemførelse af det nødvendige lovgrundlag i relation til direktivets regler om særligt dækkede obligationer ( covered bonds ) forventes at ske inden sommeren 2007. SÆRLIGT DÆKKEDE OBLIGATIONER Overvejelser om implementering I forbindelse med implementeringen af de nye EUkapitaldækningsregler nedsatte Finanstilsynet i januar 2006 en arbejdsgruppe med deltagelse af Realkreditrådet, som skulle se nærmere på, hvorledes direktivets regler for særligt dækkede obligationer (SDO er se boks) skal gennemføres i Danmark. En præmis for dette arbejde var, at der skulle arbejdes med et løsningsforslag, som giver alle kreditinstitutter, dvs. både realkreditinstitutter og pengeinstitutter, mulighed for at udstede SDO er. Adgang for alle kreditinstitutter til at udstede særligt dækkede obligationer vil være en udvidelse af kredsen af udstedere. I den danske lovgivning har det hidtil kun været realkreditobligationer, som har opfyldt EU-kravene til særlig sikre obligationer. Begrundelsen herfor er, at danske kreditinstitutter konkurrencemæssigt skal være ligestillet med udenlandske kreditinstitutter. Udvalgsarbejdet i Finanstilsynet blev afsluttet ultimo april 2006, uagtet at der ikke havde været lejlighed til at drøfte et lovudkast i udvalget, men alene en række af de konkrete problemstillinger, der skal tages stilling til i gennemførelsen i dansk lovgivning af muligheden for at udstede SDO er af alle kreditinstitutter. Den stramme tidsramme for arbejdet var begrundet i en målsætning fra Tilsynet/Økonomi- og Erhvervsministeriet om gennemførelse af det nødvendige lovgrundlag for SDO er i efteråret 2006 med henblik på ikrafttrædelse den 1. januar 2007. Arbejdet med lovudkastet fortsatte imidlertid henover sommeren og i efteråret 2006. I den forbindelse blev der i regi af Tilsynet nedsat arbejdsgrupper med deltagelse af bl.a. Realkreditrådet, hvor der har været set nærmere på henholdsvis balanceprincippet, som skal være gældende for alle udstedere af SDO er, og mulighed for fælles funding. I december 2006 sendte økonomi- og erhvervsministeren et udkast til lovforslag om SDO er i høring. FAKTABOKS: SÆRLIGT DÆKKEDE OBLIGATIONER Særligt dækkede obligationer (SDO er) er obligationer udstedt af kreditinstitutter, som opfylder særlige kriterier. Definitionen heraf er indeholdt i de nye EU-kapitaldækningsregler. Kapitalkravet til SDO er er lavere end til andre obligationer udstedt af kreditinstitutter, og kursen på SDO er forventes at være højere end på andre obligationer. SDO er skal fortsat opfylde definitionen af særligt sikre obligationer, som er indeholdt i EU-reguleringen for investeringsforeninger (UCITSdirektivet), men nu er disse kriterier suppleret med en præcisering af, hvilke aktiver der skal ligge som sikkerhed for obligationerne. Når aktiverne er udlån med pant i fast ejendom, skal disse lån være indenfor en nærmere fastlagt lånegrænse (dvs. grænsen for lånets størrelse i forhold til ejendommens værdi). Som noget nyt i forhold til den nuværende danske lovgivning om særlig sikre obligationer realkreditobligationer stiller de nye EU-regler krav om, at lånegrænserne løbende skal være overholdt. I dag skal realkreditinstitutterne alene overholde lånegrænserne på långivningstidspunktet. Et fald i ejendomspriserne kan indebære, at lånegrænserne overskrides, og kreditinstituttet vil i det tilfælde under de nye krav skulle supplere sikkerhedsgrundlaget gennem indskud af godkendte aktiver, fx i form af statsobligationer. Ved manglende opfyldelse heraf kan obligationerne ikke bevare deres status som SDO er. Lovforslag om SDO er Økonomi- og erhvervsministeren har i slutningen af marts 2007 fremsat lovforslag om SDO er. Lovforslaget indeholder følgende nye elementer: Udstedere af SDO er: Realkreditinstitutter, pengeinstitutter og Danmarks Skibskredit får adgang til at udstede SDO er. Adgang hertil kræver en licens fra Finanstilsynet. Realkreditinstitutterne vil fortsat også have adgang til at udstede realkreditobligationer. Realkreditobligationer, som også opfylder krav til SDO er, kaldes særligt dækkede realkreditobligationer SDRO er. Lånegrænser: Realkreditlovgivningens nuværende lånegrænser for boliger på 80 pct. med en maksimal løbetid på 30 år og mulighed for afdragsfrihed i op til 10 år fastholdes. Der gives også mulighed for at anvende en model, hvor der ikke er begrænsninger med hensyn til løbetid og afdragsprofi l, hvis lånet er indenfor en lånegrænse på 70 pct. (fra 1. juli 2009 75 pct.). For erhvervsejendomme gælder en lånegrænse på 60 pct., som kan hæves til 70 pct., mod at der stilles supplerende sikkerhed for de udstedte SDO er.
REALKREDITTEN I 2006 SIDE 20 Løbende overholdelse af lånegrænser: Der stilles krav om løbende overholdelse af lånegrænser på enkeltlånsniveau. Seniorgæld: Kravet om løbende overholdelse af lånegrænserne på de ejendomme, der ligger som sikkerhed for de udstedte SDO er, kan i en situation med faldende ejendomspriser udløse et betydeligt kapitalbehov. Derfor er der givet mulighed for, at SDRO-udsteder kan udstede seniorgæld, der tillægges sekundær separatiststilling. Nye regler om fælles udstedelse: Med henblik på at sikre lige konkurrencevilkår mellem store og små institutter er der givet mulighed for, at realkreditinstitutter og pengeinstitutter kan fi nansiere andre institutters udlån ved udstedelse af SDO er. Pantebrev: Der stilles ligesom i de gældende regler for realkreditlån krav om anvendelse af direkte pantebreve. Justitsministeriet vil udarbejde en ny pantebrevsformular, som kan anvendes for lån fi nansieret med SDO er. Der gives mulighed for at genanvende tinglysningsafgiften ved tinglysning af pantebreve, der tinglyses til sikkerhed for lån ydet på baggrund af SDO er, SDRO er og realkreditobligationer. Nyt balanceprincip: Balanceprincippet sætter grænser for fi nansielle risici som følge af forskelle i vilkår mellem henholdsvis lån og udstedte realkreditobligationer. Det fremgår af lovforslaget, at det gældende balanceprincip vil blive tilpasset, således at de udstedende institutter kan opfylde balanceprincippet på en mere fl eksibel måde. Samtidig vil det nuværende balanceprincip blive videreført som en integreret del af det nye tilpassede balanceprincip. Konkursretlige krav: Aktiverne, der stilles som sikkerhed for udstedelse af SDO er, må udelukkende anvendes til at beskytte obligationsindehaverne mod tab. I realkreditinstitutter opfyldes dette krav ved, at SDO erne skal udstedes i serier med seriereservefond eller i en gruppe af fælleshæftende serier med fælles seriereservefond (kapitalcenter). Der er tale om en løsning, som kan rummes indenfor den nuværende regulering af realkredit. I pengeinstitutterne skal der oprettes et register for aktiverne bag udstedelsen, hvor aktiverne er separeret fra instituttets øvrige aktiver. Finansielle instrumenter: Modparter på fi nansielle instrumenter, der indgår i kapitalcenteret/registeret, ligestilles med obligationsejerne. Udlån til offentlige myndigheder: Realkreditinstitutterne får adgang til at yde lån til offentlige myndigheder uden pant i fast ejendom eller garanti fra en offentlig myndighed. Obligationsudstedelser fra realkreditinstitutter Lovforslaget ændrer ikke på realkreditinstitutternes mulighed for fortsat at yde realkreditlån fi nansieret med udstedelse af realkreditobligationer efter de nuværende regler. Men realkreditobligationer udstedt efter de nuværende regler vil ikke opfylde kravene til SDO er, og har dermed ikke længere et lavt kapitalkrav hos investorer, som er underlagt kapitalkrav. Realkreditobligationer, som er udstedt før den 1. januar 2008, bliver dog ved med at fastholde deres status som særligt sikre obligationer med et lavt kapitalkrav. Realkreditinstitutterne vil således fremover have mulighed for at udstede 3 typer af obligationer til fi nansiering af udlån mod pant i fast ejendom: Realkreditobligationer SDRO er, som er realkreditobligationer, der opfylder SDO-krav SDO er på lige vilkår med pengeinstitutters udstedelse af SDO er (dog undtaget udlån med pant i skibe). Det vil være et institutanliggende, hvorvidt det enkelte institut anvender muligheden for at udstede obligationer, som opfylder SDO-krav, og/eller realkreditobligationer, som ikke opfylder SDO-krav. Dette gælder også de forskellige modeller for, indenfor hvilke lånegrænser, der kan ydes lån. Lovforslaget forventes vedtaget af Folketinget inden sommeren og med ikrafttrædelse den 1. juli 2007. Realkreditrådets krav til det fremtidige realkreditsystem Danmark har i dag et realkreditlångivningssystem, som både af kunder, ratingbureauer og investorer kaldes verdens bedste. Der er samtidig tale om et system, som har sikret stabil fi nansiering også i krisetider. Dette må på ingen måde sættes over styr med ny dansk lovgivning om SDO er. Fremover skal der også kunne fastholdes et simpelt, overskueligt og billigt realkreditsystem til gavn for for-brugere og investorer. For en uddybning henvises til Realkreditrådets beretning for 2006. STATUS PÅ BEKENDTGØRELSER Bekendtgørelse om revisionsarbejdshandlinger ved indregning af løbende overskud En ny bekendtgørelse om revisionens arbejdshandlinger ved kreditinstitutters og fondsmæglerselskabers m.fl. vedrørende indregning af årets løbende overskud i kernekapitalen er udstedt af Finanstilsynet i september 2006 med ikrafttrædelse den 23. september 2006. Med bekendtgørelsen er der fulgt op på muligheden, som blev indarbejdet i lov om fi nansiel virksomhed i februar 2006, til at medregne årets løbende overskud i kernekapitalen. En forudsætning for at kunne indregne årets løbende overskud er, at de eksterne revisorer forinden har bekræftet overskuddets størrelse. Den eksterne revision skal i revisionsprotokollen oplyse om det arbejde, som er udført for at påse beregningen af det løbende overskud.