VURDERINGER ARKITEKTFIRMAET STANDARDBETINGELSER FRIBORG OG LASSEN A/S VESTERBROGADE 124B 1620 KBH OG V WWW.FRIBORG-LASSEN.DK PRISER TLF. 3325 4400
VURDERINGER STANDARDBETINGELSER OG PRISER ALMINDELIGE BETINGELSER FOR UDFØRELSE AF STANDARDVURDERINGER AF FORBEDRINGER OG LØSEØRE I ANDELSBOLIGER. I forbindelse med salg er det sælger, der skal oplyse om de forbedringer, som ønskes vurderet. Det er ligeledes sælgers pligt at oplyse om eventuelle skader og mangler. Der udføres ikke egentlig opmåling af mængder for beregning af forbedringer eller fradrag. Fremsendt materiale, opgørelser, fakturabilag og lignende opbevares ikke af vurderingsfirmaet. Vurderingsfirmaet påtager sig ikke ansvaret for materialet. Fremsendt materiale returneres, når det kan indeholdes i en almindelig kuvert. Ringbind og lignende må afhentes af klienten. Såfremt materialet ikke afhentes senest 1 uge efter fremsendelse af rapport bortskaffes materialet. Eventuelle specielle vedtægter kan kun tages tilfølge i vurderingen såfremt de udleveres i forbindelse med besigtigelsen og hvis de ikke strider mod lovgivningen. Vurderingsrapporten må ikke uden skriftlig tilladelse benyttes af andre end rekvirenten til andre formål end her angivet Rapporten vil sædvanligvis foreligge indenfor 10 arbejdsdage efter besigtigelsen. ARKITEKTFIRMAET FRIBORG OG LASSEN A/S. På vores hjemmeside www.friborg-lassen.dk kan du se et stort udvalg af vore byggesager. PRISLISTE, STANDARDVURDERINGER JANUAR 2012. Priser inkl. moms Almindelig vurdering, ma 5 poster kr. 3.750,00 Større vurdering, ma 10 poster kr. 4.375,00 Omfattende vurdering, ma 15 poster kr. 5.000,00 Vurdering, ma 20 poster kr. 5.500,00 Vurdering, ma 30 poster kr. 6.500,00 Vurdering over 30 poster men mindre kr. 7.000,00 end 200.000,- kr. 8.500,00 Vurdering hvor forbedringssum er mellem kr. 200.000,- og 500.000,- hvor fakturabilag begrænser sig til ca. 5 stk. Vurdering hvor forbedringssum er kr. 11.000,00 mellem kr. 200.000,- og 500.000,- Ved helt specielle vurderinger, omfang, hastende m.m. aftales særligt tillæg Forgæves fremmøde / ingen afbud kr. 1.500,00 Rykkergebyr ved for sen betaling kr. 200,00 Tillæg for kørsel udenfor Københavns og Frederiksberg Kommuner. kr. 1.000,00 Tillæg for kørsel udenfor Storkøbenhavn. kr. 1.500,00 Tilstandsvurdering, tillæg. Hvis ordret af klient oplyses kr. 2.000,00 dette særskilt på faktura. Yderligere beregninger, udtalelser, redegørelser samt eventuelle møder beregnes særskilt. Friborg og Lassen er et mellemstort arkitektfirma, som yder højt kvalificeret rådgivning i byggesager. Vores arbejdsfelt ligger primært indenfor renovering, restaurering og fornyelse af eksisterende bygninger, men omfatter også indpasning af tilbygninger og nybyggeri i den eksisterende bygningsmasse samt bygningsvedligehold. Vi tilbyder vores kunder teknisk rådgivning på et højt kvalitets- og serviceniveau. Det er vores ambition at opfylde vores kunders behov med kreative og optimale løsninger. Det er vores mål at skabe smukke, vedligeholdelses- og brugsmæsssigt velfungerende løsninger,som holder i mange år, til gavn for vores kunder. ARKITEKTFIRMAET FRIBORG OG LASSEN A/S VESTERBROGADE 124B 1620 KBH V WWW.FRIBORG-LASSEN.DK TLF. 3325 4400
VURDERINGSRAPPORT Nærværende vurderingsrapport omfatter en stillingtagen til værdien af forbedringer tilpasset inventar og løsøre i andelsboligen. Vurderingen omfatter kun en stillingtagen til værdien af forbedringer m.v. i overensstemmelse med den praksis for vurderinger, som bygger på andelsboliglovens bestemmelser og som er beskrevet i ABF Håndbogen 2012-2013. Vurderingen er ikke en Tilstandsrapport for boligen. EL, gas og vand, afløb er ikke kontrolleret og følgelig er mangler ikke prissat. Vedligeholdelsen er kun besigtiget generelt og overordnet, således at der er taget stilling til om lejligheden er i god, normal eller dårlig stand. Der er således ikke efterset for eventuelle mangler. Men hvor mangler er blevet opdaget, er de nævnt og eventuelt efter vurderingsmandens skøn prissat i vurderingen som et fradrag. Vurderingen træder således ikke i stedet for den fraflytningsbesigtigelse som bestyrelsen anbefales at gennemføre efter rømning af boligen er udført, for at sikre at boligen er i en efter vedtægternes normal stand. Det skal anføres, at der ikke er "lukket op" for kontrol af skjulte konstruktioner, ligesom der heller ikke er kontrolleret lovligheden af installationer, der kræves autoriseret udført. Lovligheden af konstruktive forhold er ikke undersøgt. Ikke funktionsdygtige bygningsdele såsom vinduer og døre, EL, gas og VVS, der ikke er bragt til vurderingsmandens kendskab, er ikke særskilt undersøgt og ligger udenfor rapportens rammer. For beklædninger på vægge og lofter, samt bygningsarbejder, hvortil der ikke foreligger ibrugtagningstilladelse fra bygningsmyndighederne, er vurderingen alene på grundlag af mit skøn over indretningens lovlighed. Dette skøn har ingen retsgyldighed over for bygningsmyndighederne. GENEREL ORIENTERING Selve vurderingen er foretaget efter bedste skøn og overbevisning, i overensstemmelse med bestemmelserne i 5 i lov om Andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber, samt i øvrigt efter retningslinierne i ABF's håndbog, Håndbogen for private andelsboligforeninger 2012-13 kapitel E. Eventuelle reklamationer bedes meddelt inden 14 dage fra rapportens datering. SÆRLIGT TIL SÆLGER Vurderingen er udarbejdet på grundlag af de oplysninger, som du selv har givet ved besigtigelsen og den praksis, der er gældende for prisfastsættelse af forbedringer og løsøre i andelsboliger. Disse regler er faste og ikke til diskussion. Det er din forpligtigelse at gøre opmærksom på eventuelle fejl, mangler og skader på besigtigelsen. Du skal gøre opmærksom på de forbedringer, du ønsker værdiansat. Vurderingsmanden afsøger ikke selv eventuelle forbedringer, som kunne udgøre en forbedringsværdi. Du kan orientere dig i ABF Håndbogen om de forbedringerne, der tillægges værdi. Hvis der i vurderingen er prissat fradrag for mangler, manglende vedligeholdelse eller skader i andelsboligen kan du almindeligvis ikke ændre på denne afgørelse - med mindre du kan få bestyrelsens accept heraf. Bestyrelsen skal give sin skriftlige accept heraf førend der bliver foretaget ændringer i vurderingsrapporten. Eventuel justering udføres mod tillægsbetaling. Hvis der er gjort tilbagehold for manglende myndighedsgodkendelse eller godkendelse af tekniske installationer, VVS EL, ventilation og afløb anbefales det at du sørger for at indhente godkendelser førend fraflytning og viderebringer disse godkendelser til bestyrelsen. ARKITEKTFIRMAET FRIBORG OG LASSEN A/S VESTERBROGADE 124B 1620 KBH V WWW.FRIBORG-LASSEN.DK TLF. 3325 4400
SÆRLIGT TIL BESTYRELSEN Vurderingen er udført som standardvurdering for foreningen, idet vurderingsmanden er foreningens rådgiver i vurderingen og hverken sælgers eller købers rådgiver uanset omkostningsfordelingen. Såfremt foreningen har særlige regler eller vedtægter er det foreningens forpligtigelse ved hver vurdering at gøre vurderingsmanden opmærksom herpå, idet det i ferietider eller af anden årsag ikke altid kan være den faste vurderingsmand. Det er op til bestyrelsen at beslutte sig for om den vil følge vurderingsmandens anbefaling på værdiansættelse af forbedringer, løsøre og fradrag. Vurderingsmanden oplyser gerne til bestyrelsen, hvorfor specifikke afgørelser er trufne men indgår ikke i dialog med køber og sælger om rimeligheden af værdiansættelser eller giver redegørelser til køber/sælger om regler og principper. SÆRLIGT TIL KØBER Vurderingen af forbedringer m.v. tager stilling til værdien af forbedringerne i et genbrugsbolig og der er således ikke tale om, at alle overflader, inventar skal være fejl og pletfrie og uden slid ligesom der kan mangle f.eks. fejelister og f.eks. 100 årige bræddegulve kan være endog meget nedslidte. Der kan være revner i lofts- og vægpuds, døre kan være skæve fodpaneler kan gabe mod gulvbrædderne ligesom overflader på oprindeligt træværk kan bære præg af mange lag maling. Der er ikke udarbejdet nogen tilstandsrapport for andelen. Der kan således godt være fejl eller mangler som ikke er opdaget eller registreret. De fejl, mangler eller skader som er blevet registreret ved besigtigelsen vil blive prissat eller oplyst i rapporten. Hvis du mener, at der er skader som ikke er blevet registeret ved besigtigelsen, skal du klage til sælger med kopi af klagebrev til bestyrelsen. Hvis du mener at nogle forbedringer er prissat for højt skal du klage til sælger og med kopi af klagebrev til bestyrelsen. Såfremt bestyrelsen ønsker vurderingsmandens revurdering kan sagen FRAFLYTNINGSSYN OG INDFLYTNINGSSYN Nærværende rapport er ikke det samme som et fraflytningssyn eller indflytningssyn. Det vil normalt være bestyrelsen, som forestår fraflytningssyn (efter andelshavers endelige fraflytning og rydning af boligen) og indflytningssyn og tilser, at boligen lever op til Andelsboligforeningens vedligeholdelsesstandard. FORSTÅELSE AF RAPPORTEN Vurderingsmanden kan ikke påtage sig efterfølgende at forklare og redegøre for andelsboliglovens principper og regler for prisfastsættelse af forbedringer og løsøre, bestemmelser i byggeloven eller Bygningsreglementet. Vurderingsmanden giver heller ikke rådgivning om, hvordan eventuelle tekniske eller juridiske problemer kan løses. Såfremt sælger eller køber ønsker særlig rådgivning herom må der træffes aftale om særlig betaling herfor. ARKITEKTFIRMAET FRIBORG OG LASSEN A/S VESTERBROGADE 124B 1620 KBH V WWW.FRIBORG-LASSEN.DK TLF. 3325 4400
ARKITEKTFIRMAET FRIBORG OG LASSEN A/S VURDERING AF FORBEDRINGER OG LØSØRE I ANDELSBOLIG Sag nr. : 1660 GENERELLE OPLYSNINGER Vurdering udført Myndighedstilladelser forevist for: af arkitekt : Oskar Loikkanen nej Faktura fra EL-installatør forevist nej Synsdato: 14.10.2015 Faktura fra VVS-installatør forevist nej Rapportdato: 15.10.2015 VVS-attest forevist nej EL-attest forevist nej Adresse: boet efter Kim Verner Hansen Knud Lavards Gade 3, 2.tv. Myndighedstilladelser nødvendige for: 1730 København V Se punkt 6. nej Attest fra EL-installatør anbefales ja AB's adresse: AB Humlegården Attest fra VVS-installatør anbefales ja Sigerstedsgade 8-10 kld. Fejl og mangler ved EL og VVS er ikke prissat med mindre attester foreligger ved besigtigelsen 1729 København V jævnfør dog under punkt 6 vicevært mail: thor@abhumlegaarden.dk VEDLIGEHOLDELSESBEHOV bestyrelse mail: bestyrelsen@abhumlegaarden.dk Der må påregnes: Almindeligt vedligehold på overflader Administrator: Administrationshuset Istandsættelse Enghave Plads 13 Renovering / udskiftning 1670 København V mail: kontakt@administrationshuset.dk VEDLIGEHOLDELSESSTAND I.H.T. ANDELSBOLIGLOVEN: God Tilstede ved besigtigelsen udover arkitekt: Almindelig Andelshaver: - Mindre god Køber: - Ringe For A/B: - DOKUMENTATION VED BESIGTIGELSE Rapporten er fremsendt til AB, andelshaver og administrator Tidligere vurderingsrapport ved udført år nej Opgørelse over forbedringer og løsøre nej Generelle oplysninger Diverse håndværkerfakturabilag nej Andel købt i : ukendt Materialebilag nej Ved besigtigelsen var boligen møbleret og beboet Skøn over værdien af eget arbejde nej Ved besigtigelsen var boligen ryddet SKALA FOR STAND Omfang af forbedringer og løsøre er skønnet udfra sælgers oplysninger. R Ringe stand Fradrag. Forhold anbefales udbedret Sælger har oplyst forbedringsomfang der prissættes. M Mindre god Fradrag efter vurderingsmandens anbefaling Værdien af forbedringer og eget arbejde er skønnet udfra besigtigelsen A Almindelig stand Jævn og almindelig. Fradrag / tillæg efter vurderingsmandens anbefaling og foretaget efter bedste skøn. G God stand Tillæg hvis forbedring Vurderingsrapport 2015.ls 3
God Almindelig Mindre god Ringe ARKITEKTFIRMAET FRIBORG OG LASSEN A/S STAND BEMÆRKNINGER TIL TILSTAND. RUM TOILET Gulvoverflader G A M R Støbt gulv malet - gulv er meget snavset Vægoverflader G A M R Malet puds maling er manglende - vægge er meget snavsede Loftsoverflader G A M R Malet puds Sanitet G A M R Lavtskylstoilet. løber og er meget snavset og kalket - vandrør til toilet føles løse Aftræk uden rist Belysning væghængt Dør Dørgreb Dørblad fyldningsdør, revner i fyldning Dørtrin KØKKEN Gulvoverflader G A M R Vinyl el. lign. snavset, slidt, bør udskiftes Vægoverflader G A M R Tapet tynd løst træfiberplade ved vindueslysning i køkken nedtages og bagvedliggende overflade istandsættes. Loftsoverflader G A M R gasmåler opsat på væg - Tapet løst ved bordplade Gipsfliseloft, el. lign. hvis loftet består af træfiberplader skal disse nedtages og bagvedliggende overflader istandsættes INVENTAR G A M R Elementkøkken Underskabe slidte moduler, låge er itu, generelt meget snavset Hylde Køkkenvask / armatur bl.batteri er tilkalket Laminatbordplade slidt med ridser, stykke af skureliste skal udskiftes, skureliste mangler delvist Oprindeligt aftræk ikke synligt Vurderingsrapport 2015.ls 4
ARKITEKTFIRMAET FRIBORG OG LASSEN A/S Bitrappedør G A M R Dørblad m.m Dørgreb Køkkendør G A M R Dørblad m.m mangler Dørgreb m.m ENTRÉ Gulvoverflader G A M R Vinyl el. lign. med lim og taperester Vægoverflader G A M R Tapet Loftsoverflader G A M R Malet puds en del revner Entrédør G A M R Dørblad m.m Dørgreb SOVEVÆRELSE GADESIDE Gulvoverflader G A M R Bræddegulv ferniseret - limrester, mm. fra tidl. gulvtæpper el.lign. Vægoverflader G A M R Tapet Loftsoverflader G A M R Malet puds en del revner ved loft og øverste dele af vægge Dør G A M R Dørblad m.m malet fyldningsdør, dør mod stue disser i karm men er blændet med plade mod stue Dørgreb Vurderingsrapport 2015.ls 5
ARKITEKTFIRMAET FRIBORG OG LASSEN A/S STUE GADESIDE Gulvoverflader G A M R Bræddegulv enkelte limrester og snavs Vægoverflader G A M R Tapet Loftsoverflader G A M R Malet puds en del revner ved loft og øverste dele af vægge Dør G A M R Dørblad m.m dør mangler Dørgreb EL G A M R Målerramme inddækning af kabel mangler Sikringsrelæ sikringsrelæ ser ud til at mangle - el-tjek skal udføres Ledningsføring G A M R I blandet kvalitet inddækning mangler, kabelføring syner ikke pænt Afbrydere/stik G A M R I blandet kvalitet syner ikke pænt Varme G A M R Radiatorer meget snavsede overflader Vinduer G A M R Termorudevinduer meget snavsede vinduer, ruder, lysninger, plader, mm. Lysninger fremstår med revner og afskallet maling BEMÆRKNINGER: Andelsboligen er generelt meget snavset på alle overflader og trænger til en omfattende rengøring. Vedligehold er generelt manglende og en udbedring kræver muligvis at tapet delvist/helt nedtages og udskiftes. VVS - tjek anbefales ifm. gaskomfur, løse vandrør i toilet, mm. El - tjek anbefales ifm. manglende sikringsrelæ, mm. Vurderingsrapport 2015.ls 6
ARKITEKTFIRMAET FRIBORG OG LASSEN A/S 1.0 OPRINDELIGE OG DE AF AB GODKENDTE ANSKAFFELSESPRISER Årstal Oprindelig Års Alder % aktuel Arbejder udført af tidligere andelshaver, værdi ajourført fra oprindelige anskaffelsespris eller beregnet anskaffelsespris. værdi kurve værdi værdi Udført af vurderingsfirma 1.1 Ingen forbedringer 0 1.0 OPRINDELIGE OG DE AF AB GODKENDTE ANSKAFFELSESPRISERI ALT 0 2.0 SENESTE OVERTAGELSESPRIS TILBAGEFØRT TIL OPRINDELIG ANSKAFFELSESPRIS. Årstal for Pris ved Alder ved % værdi ved Oprindelig Års Alder % aktuel (Hvor anskaffelsestidspunktet er ubekendt afskrives værdien fra seneste kendte værdiansættelse.) anskaffelse overtagelse overtagelse overtagelse værdi kurve værdi værdi 2.1 Ingen forbedringer 0 2.0 OPRINDELIGE ANSKAFFELSEPRISER I ALT 0 2+3 OPRINDELIGE OG GODKENDTE ANSKAFFELSEPRISER I ALT SKEMA 1 OG 2 0 4.0 ARBEJDER UDFØRT AF SÆLGENDE ANDELSHAVER FORBEDRING ANSKAFFELSEPRIS AKTUEL VÆRDI Anskaf Faktura Materiale- Materiale- Arbejdstimer Arbejds Eget arbejde Værdi i alt Års Alder % Salgsværdi felsesår / beløb indkøb bilag indkøb skøn skønnet løn ABF løn kurve værdi 4.1 Ingen forbedringer - 4.0 ARBEJDER UDFØRT AF SÆLGENDE ANDELSHAVER I ALT 0 5.0 LØSØRE Tidligere Vurderings Anskaf- Oprindelig Års Alder % aktuel Løsøre til overtagelse efter købers ønske vurdering grundlag felsesår værdi kr. kurve værdi værdi 5.1 Komfur vurderes afskrevet 0 5.0 LØSØRE I ALT (løsøre ikke medtaget i summation nedenfor) 0 Vurderingsrapport 2015.ls 7
ARKITEKTFIRMAET FRIBORG OG LASSEN A/S 6.0 FRADRAG. Skønnede omkostninger Materialer Timepris Timer Timepris Fradrag Anbefalet fradrag for skader, mangler eller manglende vedligehold samt håndværker antal i alt anbefalet fradrag hvor dokumentation for arbejdets lovlighed ikke foreligger 6.1 VVS - tjek 1.000 6.2 EL - tjek 1.500 6.3 Nyt gulv i køkken (for eksempel vinyl) 1.500 500 7 3.500 5.000 6.4 Rengøring af alle overflader (gulve, paneler, vægge, lofter, ruder, karme, indfatninger, døre, lysninger, radiatorer, køkken, mm.) 600 450 18 8.100 8.700 6.5 Gulvafslibning i soveværelse 600 500 7 3.500 4.100 6.6 Maling af gulv i toilet 500 500 4 2.000 2.500 6.7 Udskiftning af toilet inkl. sæde 2.000 500 3 1.500 3.500 6.8 Udbedring af manglende maler vedligehold af vægge, lofter, paneler, indfatninger, døre, mm. 3.000 500 28 14.000 17.000 6.9 Udbedring af revner i lofter og dele af vægge ved stuk 1.500 500 21 10.500 12.000 6.10 Udbedring af afskalninger og revner i vindueslysninger, dørkarme, dørblad, bundstykker, og åbning af blændet dør 600 500 6 3.000 3.600 6.11 Udbedring af vinduesbrystning i køkken 600 500 3 1.500 2.100 6.12 Udbedring af køkkenmoduler, bordplade, lister 800 500 5 2.500 3.300 6.13 Manglende to døre 1.500 500 4 2.000 3.500 6.14 Reservationsbeløb for udbedring af VVS 500 2 1.000 1.000 6.15 Reservationsbeløb for udbedring af EL 1.500 500 7 3.500 5.000 6.0 TILBAGEHOLD I ALT minus 73.800 7.0 FORBEDRINGSARBEJDER SKEMA 1,2, 3 OG 4 UDEN FRADRAG I ALT 0 8.0 FORBEDRINGSARBEJDER SKEMA 1,2,3 OG 4 MED FRATRUKKET FRADRAG I ALT -73.800 Hvor priser er anslåede er det sket på baggrund af et skøn udfra sælgers oplysninger. Fradragspriser / tilbagehold er ikke nødvendigvis et udtryk for retableringsprisen ved indkøb af aktiviteten hos en håndværksmester, men kan være et udtryk for en kompenstation til køber ansat ved en rimelighedsbetragtning. Såfremt sælger lovliggør og retablerer forhold inden overdagelsen, der har medført tilbagehold, bortfalder tilbageholdet i det omfang, at forholdet kan dokumenteres overfor administrator, bestyrelse og køber. Vurderingsrapport 2015.ls 8