Pkt. 161 Revideret tilbud på køb af storparcel i Trekroner Sagsnr. 49186 Økonomiudvalget Lukket punkt Resume Kommunen har modtaget revideret tilbud på køb af grunden på Lysalleen til i alt 44 private lavenergi familieboliger i 2- og 3-etages rækkehuse. Tilbuddet er resultatet af en forhandling af pris og vilkår, og der skal tages stilling til, om tilbuddet kan accepteres. Forvaltningen indstiller, at tilbuddet afvises. Beslutningskompetence Økonomiudvalget Sagsfremstilling CasaNord har som udviklingsselskab og i samarbejde med Vilhelm Lauritzen arkitekter udarbejdet tilbud på køb af grunden. Økonomiudvalget behandlede tilbuddet på mødet den 13. februar 2013, punkt 80, og besluttede, at forvaltningen skulle forhandle tilbuddet med henblik på at opnå en pris på ca. 2.000 kr. pr. etagemeter, og at købsvilkår ændres til kommunens generelle købsbetingelser. Resultatet af forhandlingen foreligger nu i form af et revideret tilbud fra selskabet og indeholder følgende hovedpunkter: 1. prisen er fastholdt til i alt 10.594.000 kr. inklusiv moms svarende til et nettoprovenu på 8.475.200 kr. eksklusiv moms. 2. købstilbuddet opfylder ikke kommunens standardbetingelser, idet tilbudsgiver har en række betingelser, der i værste tilfælde kan betyde en udgift for kommunen på op til 2-4 mio. kr. ad. 1. I alt skal der opføres 5.297 etagemeter, og den tilbudte pris svarer til en etagemeterpris på 1.600 kr. Ved det seneste salg i 2011 til et bofællesskab på Toppen var etagemeterprisen 1.666 kr. I dette projekt var der tale om et innovativt energifokuseret byggeri med såkaldt plus-energi huse med vedvarende energianlæg og en positiv energibalance samt med fælleshus for 20 boliger. I forhold til byggeriets indhold ligger den tilbudte pris derfor i underkanten af den seneste salgspris for tæt-lav byggeri i området. Såfremt prisen kom op på 2.000 kr. pr. etagemeter, ville kommunens indtægt være 10,6 mio. kr. eksklusiv moms svarende til en merindtægt på ca. 2.1 mio. kr. Ad. 2. Købstilbuddet indeholder en række særlige købsvilkår vedrørende blandt andet a) udgifter til ekstrafundering, der kan løbe op i måske over 2 mio. kr., b) betingelse om forudgående salg af 27 boliger inden 31. januar 2014 (forkøbsret) samt c) ændring af lokalplan på 4 måneder eller kompensation på 2 mio. kr., såfremt dette ikke sker. Hertil kommer krav om forureningsfri grund, sikkerhedsstillelse af købesum og varighed af byggeri. Den ønskede forkøbsret i en 1-årig periode begrænser kommunens muligheder for at disponere grunden til anden side, og hvorvidt byggeriet herefter kan realiseres, er erfaringsmæssigt behæftet med stor usikkerhed. Lokalplanen er fra 2001 og fastlægger, at byggeriet i højere grad skal have karakter af etagebyggeri (i 3 etager) og mindre grad af tæt-lav byggeri (i 2 etager), og at der derfor skal være flere boliger i 3 etager end de 15 boliger, der indgår i tilbuddet. For at realise-
re tilbuddet skal kommunen dispensere fra kravet om 3 etager på dele af området. Normalt kan dette foregå ved en godkendelse efter gennemført nabohøring. I dette forhold ønsker køber at gardere sig ved at kræve lokalplanen ændret, alternativt modtage en kompensation på 2 mio. kr. samtidig med aftalens bortfald. Endelig opfylder tilbuddet ikke kravet om, at der skal afsættes 4% af købssummen til kunstnerisk bearbejdning af bebyggelsen, hvilket har været en del af købsvilkårene ved alle hidtidige salg af storparceller i Trekroner. Forvaltningen vurderer, at projektet grundlæggende er et godt bud på en bebyggelse på det givne sted, og at udformningen i al væsentlighed lever op til intentionerne for området. Projektet er dog mindre præget af etagebyggeri og udnytter ikke den fulde byggeret, men lever formentlig bedre op til dagens marked for private familieboliger, hvor der er mere behov for tæt-lav huse i 2 etager end etagehuse. Projektet er dog uden særlige arkitektoniske, kunstneriske eller miljømæssige kvaliteter, der kunne kompensere for tilbuddets pris og vilkår. Tilbuddets pris og de relativt risikofyldte købsvilkår for kommunen gør projektet mindre attraktivt i forhold til kommunens normale vilkår, og de kan i værste fald indebære udgifter for kommunen i størrelsesordenen 2-4 mio. kr. Økonomi Sagen har ingen budgetmæssige konsekvenser. Indstilling Forvaltningen indstiller, at tilbuddet afvises. Økonomiudvalget, 11-04-2013, pkt. 161 Godkendt.
ROSKILDE KOMMUNE Juridisk Sekretariat Købsaftale Areal matr. nr. 12p Nymarken, Himmelev Jorder Storparcel i Trekroner Vest Mellem Roskilde Byråd på Roskilde Kommunes vegne som sælger og Ejendomsselskabet Casa Nord ApS, Sydvestvej 102, 2600 Glostrup, CVR nr. 27 77 60 27 eller ordre som køber, er indgået aftale om køb af det af Roskilde Kommune tilhørende areal matr. nr. 12p Nymarken, Himmelev Jorder, med arealet 10.056 m 2. Byggeriet på delarealet skal opføres til boliger. 1 Delarealet, der er en ubebygget storparcel, overtages som det er og forefindes af køber den 1. i den måned der ligger efter den måned, hvor betingelserne i 8 er endeligt opfyldt. Fra overtagelsesdagen henligger delarealet for købers regning og risiko i enhver henseende. 2 Delarealet er omfattet af lokalplan nr. 369 for boligområde øst for Trekroner Skole, hvilken lokalplan er køber bekendt. Delarealet overtages i øvrigt med de samme almindelige rettigheder, byrder og forpligtelser, hvormed det har tilhørt sælgeren og tidligere ejere, idet køber er indforstået med
Side 2 at respektere de sædvanlige servitutter, der i forbindelse med udstykningen bliver overført til delarealet, ligesom køber respekterer de sædvanlige servitutter, der med eller uden pant, i forbindelse med udstykning, byggemodning m.v., af Roskilde Kommune er eller vil blive pålagt delarealet, også efter den aftalte overtagelsesdag. I øvrigt henvises til ejendommens blad i tingbogen. 3 Prisen for delarealet er foreløbigt fastsat til i alt DKK 10.594.000 inkl. moms. Købesummen deponerer køber kontant på overtagelsesdagen i et af sælger anvist pengeinstitut, uanset om skøde endnu ikke måtte være udfærdiget eller tinglyst. Såfremt der kan udfærdiges endeligt skøde inden overtagelsesdagen, forpligter køber sig til senest ved skødets underskrift at deponere den aftalte købesum i anerkendt bank eller stille uigenkaldelig bankgaranti for beløbet til frigivelse til sælgers disposition når endeligt skøde foreligger tinglyst uden præjudicerende retsanmærkninger. Såfremt købesummen ikke indbetales rettidigt, betales rente efter rentelovens regler om for sen indbetaling, indtil købesummen er indbetalt. Køber er forpligtet til at tage skøde på ejendommen senest på overtagelsesdagen. Køber påtænker på delarealet at gennemføre det i bilag 1 til nærværende købsaftale specificerede byggeri af henholdsvis 29 boliger (i 2 etager) og 15 boliger (i 3 etager) med et samlet bruttoetagearealareal på 5.297 m 2. Købesummen er fastsat på baggrund af en forventet byggetilladelse til opførelse af 5.297 m 2 bruttoetageareal bolig multipliceret med DKK 2.000 inkl. moms pr. m 2 bruttoetageareal bolig. Købesummen reguleres over refusionsopgørelsen med DKK 2.000 inkl. moms pr. m 2 bruttoetageareal bolig, som byggetilladelsen måtte blive ændret med i nedadgående retning.
Side 3 Der overtages ingen gæld udenfor købesummen. Gæld som ikke overtages af køber indfries af sælger i forbindelse med handlens berigtigelse. 4 Med hensyn til byggemodning kan oplyses følgende: Al intern byggemodning på delarealet udføres og betales af køber. Arkæologiske undersøgelser: Sælger oplyser, at Roskilde Museum har udført forundersøgelse af delarealet. Der blev ikke fundet fortidsminder af en karakter, som kræver nærmere arkæologisk undersøgelse. Sælger fraskriver sig ansvaret for købers eventuelle meromkostninger ved tilstedeværelse af fortidsminder m.v. på delarealet. 5 Delarealet overdrages fri for leje- og forpagtningsforhold af enhver art, ligesom det overdrages ubehæftet. 6 Køber er indforstået med, at delarealet ikke må videresælges i ubebygget stand, hverken helt eller delvist, samt at den samlede bebyggelse skal være påbegyndt opført i marken i overensstemmelse med projektbeskrivelsen indenfor 48 måneder fra overtagelsesdagen at regne. I modsat fald kan Roskilde Kommune fordre delarealet tilbageskødet til samme pris som købesummen. Der refunderes ikke udgifter afholdt til jordbundsundersøgelser, og disse tilfalder sælger uden vederlag. Udgifterne ved tilbageskødning er ligeledes Roskilde Kommune uvedkommende.
Side 4 Hvis køber er et selskab, forpligter selskabet sig til, så længe delarealet er ubebygget, ikke at overdrage aktiemajoriteten i selskabet til andre end de nuværende aktionærer, idet en sådan overdragelse vil blive sidestillet med et ejerskifte. De i denne paragraf anførte bestemmelser skal tinglyses servitutstiftende på delarealet i forbindelse med tinglysning af skøde. Påtaleretten tilkommer Roskilde Byråd. Udarbejdelse af lokalplan i henhold til planloven i forbindelse med tinglysning af denne servitutbestemmelse er ufornøden. 7 Sælger oplyser, at delarealet kan være belastet af trafikstøj fra veje og jernbanen. Det kan nødvendiggøre særlige foranstaltninger til sikring af acceptable støjforhold. Udgifter til sikring og dokumentation af acceptable støjforhold påhviler køber. Køber er opfordret til at gennemgå GEO s rapport og til selv at få foretaget supplerende jordbundsundersøgelser. Sælger oplyser, at der på nabogrunden mod vest har været behov for at ekstrafundere i et område mod Lysalleen. Såfremt købers nybyggeri medfører, at delarealet skal ekstrafunderes/piloteres, er købersælger indforstået med op til et beløb stort DKK 1 mio.500.000 ekskl. moms at betale herfor. Såfremt omkostningerne til ekstrafunderingen/piloteringen overstiger DKK 1.25500.000 ekskl. moms, er parterne enige om op til et beløb stort DKK 2 mio. ekskl. moms, at dele omkostningerne med 50% til hver. Såfremt omkostningerne til ekstrafunderingen/piloteringen overstiger DKK 2 mio. ekskl. moms, er køber medmindre sælger erklærer sig indforstået med også at betale omkostningerne udover DKK 1.250.0002 mio. ekskl. moms - berettiget til at kræve, at købsaftalen bortfalder.
Side 5 Sælger oplyser, at sælger ikke er bekendt med forhold vedrørende forurening og fortidsminder, der ikke er nævnt i denne aftale, udbudsmaterialet eller dettes bilag, og som vil være væsentligt bebyrdende for køber. Sælger leverer delarealet fri for forurening, således at delarealet kan frigives til boligformål. Når der bortses fra det i nærværende bestemmelse anførte vedrørende ekstrafundering/pilotering og forurening, overdrages delarealet bortset fra vanhjemmel uden ansvar for sælger. 8 Nærværende købsaftale er fra købers side betinget af, - at de på delarealet værende servitutter og kommuneoplysninger ikke indeholder byrdefulde vilkår for køber og - at køber senest 12 måneder fra nærværende købsaftales underskrivelse har indgået endelige aftaler - på vilkår som køber finder acceptable om salg eller udlejning af minimum 60% af de påtænkte 44 boliger. Køber kan frit overfor sælger skriftligt give afkald på at gøre betingelserne gældende, hvorefter nærværende købsaftale straks bliver endelig. Hvis ovenstående betingelser ikke er opfyldt senest 12 måneder fra nærværende købsaftales underskrift, bortfalder nærværende købsaftale. Ingen af parterne har krav imod hinanden som følge af, at nærværende købsaftale skulle bortfalde, hvis betingelserne ikke er rettidigt opfyldt. Det af køber eventuelt deponerede beløb skal ved bortfald af nærværende købsaftale tilbagebetales til køber. Nærværende købsaftale er fra køber side endvidere betinget af,
Side 6 - at sælger senest 4 måneder fra nærværende købsaftales underskrivelse foranlediger, at den for området gældende lokalplan ændres, således at købers påtænkte byggeri (mulighed for byggeri i både 2 og 3 etager) kan gennemføres. Såfremt denne betingelse ikke opfyldes fra sælgers side, bortfalder nærværende købsaftale og sælger er pligtig at betale køber DKK 2 mio. samtidig med købsaftalens bortfald. Såfremt samtlige betingelser opfyldes, er køber pligtig at tage endeligt skøde på delarealet senest på overtagelsesdagen. 9 Alle omkostninger i forbindelse med denne handel betales af køber, herunder udgift til advokat og registreringsafgift, mens sælger betaler udgifter til egne rådgivere og til landinspektør i forbindelse med udstykning af delarealet. Alle øvrige landinspektøromkostninger er sælger uvedkommende. Der har ikke medvirket ejendomsmægler ved denne handel. 10 Salget sker i henhold til de for kommunerne gældende regler for udbud og salg af fast ejendom. Køber er bekendt med og accepterer de nedenfor nævnte bilag som en del af denne købsaftale, dog med de eventuelle ændringer, der fremgår af købsaftalen.
Side 7 Roskilde, den Som sælger: Roskilde, den Som køber: ROSKILDE BYRÅD P.b.v.