Gårdforbedring i Kosmoramakarréen Forslag til beslutning om friarealforbedring i den vestlige del af karréen Skolegade, Kirkegade, Kongensgade og Torvet, Esbjerg Februar 2016 Esbjerg Kommune 1
Bymidteplanlægning i Esbjerg Esbjerg Kommune arbejder i disse år målrettet med at styrke Esbjerg bymidte. Det kommer til udtryk i Esbjerg Byplan, hvor strategien for udvikling af storbyliv i bymidten bl.a. omhandler fortætning, forskønnelse, forbedrede opholdsmuligheder samt styrkede restaurations- og kulturtilbud. I forbindelse med planlægningen af områdefornyelsesprojektet Havnenært byområde i Esbjerg, som nu er under gennemførelse, blev der planlagt gennemførelse af gårdforbedring. En af de karréer, der har behov for forbedring, er den vestlige del af karréen Skolegade, Kirkegade, Kongensgade og Torvet - også kaldet Kosmoramakarréen. Kosmoramakarréen (midt i billedet) har en central placering i Esbjerg bymidte Gårdforbedringen i Kosmoramakarréen falder godt i tråd med den øvrige bymidtefornyelse - dels det allerede gennemførte projekt for Skolegade, og dels den udvikling, der sker som led i områdefornyelsen, og bl.a. omfatter omlægningen af Kongensgade og udviklingen af Kirke- Forbedringen af Kosmoramakarreen ind- Udarbejdelse, tekst og layout Esbjerg Kommune. Fotos, kort og illustrationer Esbjerg Kommune og MOVE Arkitektur. 2
Formål med gårdforbedringen Formålet med gårdforbedringen er at skabe et attraktivt gårdmiljø, der tilgodeser behovet for at sikre karréens beboere både opholds- og parkeringsarealer. Samtidig skabes mulighed for offentlig passage på tværs af karréen. I Esbjerg bymidtes stringente karréstruktur og relativt ensartede bygningsmasse vil gårdforbedringen kunne skabe lokal identitet på gårdniveau for beboerne i de omkringliggende ejendomme mens de samme træk vil betyde variation og overraskelser for øvrige borgere, der bruger gården som passage. Dermed bidrager projektet til den igangværende diskussion om, hvordan Esbjerg midtby kan fortættes og tilføres storbykvaliteter, som udspringer af Vision 2020 og vækststrategien. Her udgør Kosmoramakarreen et demonstrationsprojekt i forhold til at vise, hvordan gårdforbedringer ikke blot kan til vejebringe opholdsarealer og generelt forbedre forholdene for karreens beboere, men også kan indgå som et redskab i en fremtidig fortætningsstrategi, der blandt andet har som formål at styrke Esbjergs midtbys storbykarakter og øge den kvalitative udnyttelse af bymidten. Kosmoramakarreen kan således ses som en udviklingskarre, der kan tjene som eksempel og erfaringsgrundlag i forhold til fremtidige gårdforbedringer. Blandt andet giver forbedringen af Kosmoramakarréen et bud på, hvordan midtbykarréerne kan bidrage i forhold til at etablere stiforbindelser og passager, der tilbyder alternative ruter i forhold til Esbjergs karakteristiske men også meget forudsigelige karréstruktur. Baggrund Esbjerg Kommunes Plan & Miljøudvalg vedtog den 17. september 2013 at igangsætte planlægning vedr. gårdforbedring for den vestlige halvdel af karreen Skolegade, Kirkegade, Kongensgade og Torvet. Omfang Forslaget til gårdforbedring omfatter ejendommene Kongensgade 45-51, Kirkegade 17-23 og Skolegade 44-48 (se også afsnittet Ejendomme omfattet af forslaget bagerst i hæftet). Det samlede omfattede gårdareal er på ca. 1.949 m 2 (inkl. passager). Mulighed for fremtidig udvidelse I den østlige ende af gården sikres mulighed for, at der på sigt kan åbnes op ind til gårdarealet tilhørende Skolegade 42, og dermed også skabes mulighed for passage til/fra Skolegade mellem Skolegade 40 og 42. Hvis denne forbindelse åbnes, giver det samtidig mulighed for, at også Kongensgade 43 kan få adgang til/indgå i det samlede gårdrum. Mulig projekttilpasning Det beskrevne projektforslag er udtryk for det ambitionsniveau, der søges indfriet. Det Gårdforbedringens afgrænsning 3
kan dog pga. uforudsete forhold eller andet blive nødvendigt at foretage ændringer i projektet i forhold til forslaget med henblik på at kunne gennemføre forbedringen inden for den bevilligede ramme. Indretningen af gården vil således blive gennemført efter retningslinjerne i projektforslaget, uden at der dog kan gives garantier for, at det gennemførte projekt kommer til at omfatte samtlige af de beskrevne tiltag. Workshop - Involvering af ejere og lejere Den 18. juni 2014 afholdt Esbjerg Kommune en workshop, hvor alle ejere og lejre var inviteret. I det følgende opridses de input, workshopdeltagerne bidrog med. I boksen Ideer til fremtidens Kosmoramakarré, oplistes ideerne i den rækkefølge, deltagerne afslutningsvis prioriterede dem i. Deltagerne på workshoppen diskuterede ivrigt og bidrog med værdifulde input til skitseringsfasen. 4
Gårdens ressourcer - Beliggenheden mellem Kongensgade, Kirkegade og Skolegade. Mulighed for at skabe caféliv i gårdens solside - De mange altaner og terrasser - Flotte røde klinker og brosten - Mulighed for at skabe nye boliger i gården - Der er læ i gården - Et godt pausested - Flotte træer - Gården er en god smutvej gennem byen - Godt miks af erhverv og boliger sikrer et aktivt gårdmiljø. Udfordringer og behov, der bør håndteres i designet af fremtidens gårdmiljø - Der er tinglyst 21 [det har senere vist sig at være 24] parkeringspladser, og der kan blive behov for så mange som 30 i fremtiden - Flere døde hjørner, der nemt kan blive tissekroge - Behov for bedre cykelparkering, gerne - Portene er mørke og kedelige og byder ikke velkommen - Skabe en atmosfære, hvor man føler sig tryg - Skabe lommer hvor man kan føle sig privat - Eksisterende affaldssystem fylder og roder - Et affaldssystem hvor der er en bedre sortering af affaldet - Affaldsstationer til erhverv kan placeres max. 25 meter fra virksomheden (lovkrav). Udarbejdelsen af projektforslaget Projektforslaget tager udgangspunkt i de mange input i form af ønsker, udfordringer og forslag, der kom frem på workshoppen. Der er stræbt efter at indarbejde så mange af ønskerne som muligt, under hensyntagen til projektets økonomiske ramme. Forslaget er udarbejdet af Esbjerg Kommune i samarbejde med COWI, MOVE Arkitektur og Villemoes Holding. Når Villemoes Holding har været inddraget i projektudviklingen, skyldes det, at selskabet ejer 7 af de i alt 9 omfattede ejendomme. Dermed er Villemoes Holding en afgørende part. De øvrige ejere har været orienteret om involveringen af Villemoes Holding. Ideer til fremtidens Kosmoramakarré: 1. Skabe god belysning i gården som styrker stemningen og tryghedsfølelsen, gerne med en kombination af lys og beplantning. lukkede mure) 3. Et element med vand som skaber lyd og hygge 4. Smukt grønt, gerne med buske der kan tåle lidt og som er smukke hele året. 5. Legemuligheder for børn (på den fede måde) ikke direkte legeredskaber men mulighed for let leg. 6. Grønne vægge, gerne i kombination med affalds- eller cykelskure, så disse bliver smukke møbler i gården. 7. Skabe rum i gården der har visuel kontakt til hinanden (trygt og venligt) 8. Ny løsning til affaldet gerne med en højere frekvens af tømning, så containerne kan blive mindre 9. Skur til cykler, rollator og barnevogne 10. Belægning der er venlig mod fødderne og fodgængere med gangbesvær (barfods belægning) 11. Parkering med en mere grøn udstråling, så denne del af programmet også 12. Flere træer hvis muligt 13. Gerne noget smukt kunst i portene eller lignende så de fremstår venlige og afspejler den smukke gård. 5
Kosmoramakarréen indeholder i sin nuværende fremtræden ikke de store æstetiske eller rekreative værdier. Gårdens nuværende karakter gårde, som er adskilt af mure. Skolegade 44-46 og Skolegade 44A, der hører til ejendommen Kongensgade 45, har vejadgang til Skolegade via porten i Skolegade 44. De øvrige ejendomme har vejadgang via indkørsel mellem Kirkegade 21 og 23. Derudover er der passage til Skolegade mellem Skolegade 46 og 48 og port til Kongensgade mellem Kongensgade 49 og 51. I den østlige del af gården er der indrettet en lille forplads til Skolegade 44A, og op mod Skolegade 46 og 48 er der indrettet arealer til udeservering. Derudover er gården(e)s primære funktion i dag at tilvejebringe parkering til ejere og lejere, herunder en del kundeparkering til de mange erhvervslejemål, samt opbevaring af affaldscontainere mv. Størstedelen af arealet fremtræder meget nedslidt og savner i udpræget grad æstetisk og rekreativ værdi. Gården(e)s indretning fremtræder overvejende tilfældig og dårligt udnyttet, uden sammenhæng i belægnin- 6
Bag Skolegade 46 har Cafe Frederik gjort et ihærdigt forsøg på at skabe en oase, der skærmer gæsterne fra den nedslidte baggårds uskønne fremtræden. Blandt de eksisterende belægninger kan der stedvist Den igangværende planlægningsproces inspirerede Villemoes Holding til at omdanne et gårdareal til terrasse i forbindelse med, at ejendommens stueetage blev renoveret (se også før-og-efter-fotos på s.10). ger, belysning og inventar og med en meget sparsom beplantning. Store arealer er belagt med beton eller grus. Den vestlige del af gården rummer dog partier af smukke tegl- og brostensbelægninger. Arealet i hjørnet op mod Skolegade 48/ Kirkegade 23, der i 2014 blev forskønnet og indrettet til udeservering for kaffe- og vinbaren Portlands, skiller sig positivt ud med sin trappe og terrasse, hvis afskærmning og belægning er domineret af cortenstålsplader og røde tegl, der tilsammen giver et smukt rustikt indtryk. Forslagets indhold Målet for gårdforbedringen er at øge gårdens rekreative værdi for beboerne ved at omdanne eksisterende forsømte gårdarealer til kvalitative opholdsarealer. Samtidig gives gården en indbydende karakter og forbedret visuel fremtræden, hvorved beboerne får en attraktiv udsigt fra deres boliger. For at muliggøre dette sammenlægges de omfattede ejendommes gårdarealer. Der ryddes op, gamle hegn, mure, skure o. lign. 7
fjernes, og affalds- og parkeringsforhold organiseres. Det giver mulighed for at opnå et sammenhængende udtryk og udnytte arealerne mere hensigtsmæssigt, så gården kan Samtidig planlægger Villemoes Holding at lukke porten i Skolegade 44. Dermed vil der fremover kun være vejadgang til og fra gården via indkørslen mellem Kirkegade 21 og 23. Lukning af porten frigiver tidligere kørearealer til andre formål og giver samtidig mulighed for at øge arealet i bygningens stueetage. * De fremtidige forhold med bedre organisering og mere attraktiv fremtræden vil også være til glæde for gårdens erhvervslejemål. Indretning En del af den eksisterende brostensbelægning ved indkørslen fra Kirkegade bevares. I resten af gården lægges en ny belægning, der binder gårdarealerne sammen til ét, men også anviser de fremtidige parkeringsarealer. Desuden tilføres beplantning og attraktiv belysning. Gårdens 24 tinglyste p-båse samles i gårdens sydlige del, hvor der lægges op til at optimere udnyttelsen af parkeringspladserne. Gerne ved hjælp af intensiv udnyttelse i form af aftaler mellem ejere/erhvervslejere/beboelseslejere, da disse typisk ikke har behov for at benytte p-arealerne i samme tidsrum. Her afsættes også plads til etablering af overdækninger og/eller skure, hvor gårdens affaldscontainere kan placeres. Hvis Dispositionsplan(skitse) for Kosmoramakarréens indretning * Udføres af Villemoes Holding 8
Eksempel på, hvordan et opholdsareal for beboerne kunne tage sig ud efter gennemført gårdforbedring (detaljer er ikke på plads). Inspirationscollage over aftenstemning i Kosmoramakarréen efter gennemført gårdforbedring (detaljer er ikke på plads). tømningsfrekvensen øges fra 1 til 2 gange ugentligt, vil der formentlig også være plads til cykelparkering. solskinstimer, indrettes til opholdsarealer både til beboerne og til restaurationerne i Skolegade, som får gode rammer for udeservering. Udeserverings arealerne etableres som terrasser tættest på bygningerne. Ved Skolegade 46 planlægger Villemoes Holding at nedrive et eksisterende skur og erstatte dette af et nyt skur med en mere hensigtsmæssigt placering (markeret på skitse s. 8 med *). Foruden udeserveringsarealerne indrettes et særskilt og frit tilgængeligt opholds areal, som er tiltænkt områdets beboere. Med tilvejebringelsen af dette får beboerne en mulighed for rekreativt ophold helt lokalt, så de ikke behøver at søge ud i byens parker og mulighed for at mødes uforpligtende og hilse på hinanden, så naboskabet styrkes. Opholdsarealet placeres i den østlige del af gården, som forstyrres mindst af ind- og 9
udkørende biler, fodgængere der benytter gården som passage mv. Det afgrænses dog ikke som forbeholdt beboerne og vil derfor også kunne benyttes af andre borgere. Trods dette vurderes opholdsarealet og de øvrige tiltag for forskønnelse og indretning af hele gårdrummet at forbedre forholdene for beboerne, fordi der (udover eksisterende udeservering) ikke hidtil har været indrettet opholdsarealer af nogen art på terræn. Den nye terrasse ved Portlands udgør et 1:1 eksempel på, hvordan de triste gårdarealer kan omdannes til et stemningsfyldt gårdmiljø. Før (øverst) og efter (nederst). Karakter Målet at skabe en levende og hyggelig stemning, der opleves som en kvalitet både for beboerne og bymidtens øvrige brugere. Hermed lægges op til, at gården i øget grad vil blive brugt af udefrakommende brugere, men på en måde, der gerne skulle opleves som en kvalitet for beboerne. Forskønnelse, strategisk belysning og de tilførte funktioner i form af passage og udeservering forventes at have en positiv effekt i forhold til tidligere uønsket brug af gården, som kunne gøre beboerne utrygge. I selve designløsningen, herunder valg af inventar, er det tanken at anvendte robuste, driftsvenlige materialer, som patinerer smukt. Med henblik på at skabe et sammenhængende udtryk i hele gården, tages der så vidt muligt udgangspunkt i det udtryk, den nye terrasse ved Portlands har. Gården vil fortsat have en overvejende urban karakter, men der vil blive arbejdet på mindre træer men også eksempelvis bede og begrønning af vægge og skure. Ligeledes vil der blive arbejdet med gårdens belysning med henblik på at skabe en god tryghedsfornemmelse i gården. 10
Hvem betaler byfornyelsesmidler fra henholdsvis Esbjerg Kommune og Ministeriet for Udlændinge, Integration og Boliger. I budgettet for gårdforbedringen indgår et betydeligt kontant tilskud fra Villemoes Holding, der også understøtter gårdforbedringen med egne arbejder, som foruden det allerede gennemførte anlæg af terrasse ved Portlands også omfatter kloaksanering, optimering af p-arealer samt forbedringer af bygningsmassen. Drift af det færdige gårdanlæg Når gårdforbedringen er gennemført, overdrages gårdens drift til et ejerlaug. Ejerlauget vælger en bestyrelse, hvis primære opgave er at sørge for at drive og vedligeholde anlægget. Udgifterne til drift og vedligehold deles blandt ejendommene i forhold til en nærmere fastsat nøgle. Tinglysninger På de enkelte ejendomme vil der blive tinglyst deklaration om: - At gårdarealer og passager inden for byfornyelsesarealet udlægges til fælles formål - At de enkelte ejendomme har pligt til at acceptere den særlige benyttelse til fælles formål - At de anlæg, der etableres i henhold til projektet, skal opretholdes - At ejerne af ejendommene forpligtes til at indgå i et ejerlaug - At drift, vedligehold og renhold af anlæg- adgangsveje mv. pålægges ejerlauget - At de enkelte ejendomme deles om udgifterne, og disse fordeles efter en nærmere fastlagt nøgle - At bestemmelser vedrørende ejerlauget fastsættes i vedtægter, der skal godkendes af Esbjerg Kommune Deklarationen er bindende for ejere og indehavere af andre rettigheder over ejendomme uden hensyn til, hvornår retten er stiftet. Esbjerg Kommune vil lade deklarationen tinglyse på ejendommene. Foreløbig tidsplan Planlægningen af gårdforbedringen startede i efteråret 2013, og gennemførelsen forventes at ske i efteråret 2016. Inden det nye gårdanlæg etableres, agter Villemoes Holding at gennemføre de private kloakarbejder, der skal ske som følge af, at Kirkegade er blevet separatkloakeret. Fortløbende, evt. med en smule overlap, igangsættes nedbrydning af skillemure mv., opbrydning af dårlige belægninger samt udførelse af jordarbejder. Herefter gennemført selve anlægsarbejderne i form af nye belægninger, indretning, inventar og beplantning. Det er målet, at gården står færdig inden udgangen af 2016. Tidsplan Den samlede tidsplan forventes på nuværende tidspunkt at blive følgende: Februar 2016 4 ugers høring af ejere og lejere med mulighed for indsigelser Maj 2016 Byrådets vedtagelse af projektet for gårdforbedringen Juni 2016 Udløb af 6 ugers klagefrist på gennemførelsesprojektet (Byfornyelsesnævnet) Marts juni 2016 Projektering Juli-august 2016 Licitation August 2016 Villemoes separatkloakerer egne ejendomme September - december 2016 Gennemførelse Januar-februar 2017 Stiftelse af ejerlaug Tidsplanen er afhængig af, at der ikke i løbet af høringsperioden og den 6 ugers klagefrist indkommer indsigelser eller klager, som forsinker projektet. 11
Ejendomme omfattet af forslaget Følgende ejendomme og matrikler af Esbjerg Bygrunde er omfattet af beslutningen: Skolegade 44 matr. nr. 715a Skolegade 46 matr. nr. 714 Skolegade 48 og Kirkegade 23 matr. nr. 713 Kongensgade 45 og Skolegade 44A matr. nr. 675 Kongensgade 47 matr. nr. 674 Kongensgade 49 og Kongensgade 49b matr. nr. 673 Kongensgade 51 og Kirkegade 17 matr. nr.672 Kirkegade 19 matr. nr. 885 Ejendomme omfattet af projektforslaget Kirkegade 21 matr. nr. 886 Alle ovennævnte ejendomme skal indgå i den fælles gårdløsning, som Esbjerg Kommune ønsker at gennemføre. Skure, der er markeret med skråskravering, nedrives og erstattes af et nyt. Den nye bygnings eksakte placering aftales med ejeren. sieres nedrivning og nyopførelse af skuret bag Skolegade 46 (markeret med *) af Villemoes Holding. 12
Høring og vedtagelse I henhold til Byfornyelseslovens 41 og 42 skal Esbjerg Kommune skriftligt orientere ejere, andels havere og lejere af de ejendomme, der er berørt af gårdforbedringen, om indholdet af projektforslaget. Ejere, andelshavere og lejere kan skriftligt fremsætte indsigelser, ændringsforslag eller bemærkninger til projektforslaget eller dele heraf. Indsigelser eller eller ændringsforslag skal skal senest XXXXXXXX senest 2. marts sendes 2016 til: sendes til: Esbjerg Byråd Plan, Plan, Teknik & Miljø & Miljø Torvegade 74, 74, Postboks 70 70 6701 6701 Esbjerg E-mail: plan@esbjergkommune.dk. Herefter kan byrådet vedtage forslaget. Byrådet underretter ejere, andelshavere og lejere om forslagets vedtagelse og om tidsplanen for arbejdernes gennemførelse. 13