Insolvens & Rekonstruktion Nyhedsbrev august 2009 Gorrissen Federspiel Kierkegaard H.C. Andersens Boulevard 12 1553 København V
Konkursretlige overvejelser som følge af den midlertidige lukning af tinglysningskontoret mellem den 20. august 2009 og 8. september 2009 Indledning I perioden fra den 20. august 2009 til den 8. september 2009, kl. 9.00, vil det ikke være muligt at få tinglyst dokumenter vedrørende fast ejendom. Dokumenter, der modtages af tinglysningsmyndigheden i denne periode, vil blive afvist, og anmelderne vil blive henvist til at oprette dokumenterne via den elektroniske tinglysning, der træder i kraft den 8. september 2009, kl. 9.00. Dokumenter, der modtages indtil den 20. august 2009, vil som udgangspunkt blive behandlet med det samme, således at tinglysning kan ske senest den 20. august 2009. Uanset dette anbefales det dog, at dokumenter, der ligger klar til tinglysning, indsendes snarest muligt. Den midlertidige lukning sker som led i overgangen fra manuel tinglysning til digital tinglysning. Tinglysning sker fremover via den nye Tinglysningsret i Hobro, og anmelderne skal for fremtiden selv tinglyse dokumenter via www.tinglysning.dk. For tinglysning i bilbogen, personbogen og andelsbogen finder de hidtidige regler fortsat anvendelse, og den anførte lukkeperiode vedrører således ikke anmeldelse af dokumenter til tinglysning i bilbogen, personbogen og andelsbogen. Risikoen for omstødelser i omlægningsperioden Omstødelse kan i medfør af konkurslovens 70, stk. 1, 1. pkt., ske, hvis sikringsakten ikke er foretaget senere end tre måneder før fristdagen, og pantet ikke er tilsagt ved gældens stiftelse eller sikret uden unødigt ophold efter gældens stiftelse. Ved udtrykket uden unødigt ophold menes, at sikringsakten skal iagttages, så snart det efter den valgte ekspeditionsform er muligt. Ethvert ophold, selv kortvarigt, der ikke er nødvendiggjort af ekspeditionsgangen, anses normalt for unødigt. Konsekvensen af ændringen i tinglysningens ekspeditionsgange i perioden 20. august 2009 8. september 2009, kl. 9.00, må sandsynligvis blive, at pant i fast ejendom til sikkerhed for et lån ydet i perioden fra den 20. august 2009 til den 8. september 2009, kl. 9.00, vil blive anset for sikret uden
unødigt ophold, såfremt pantet tinglyses den 8. september 2009, kl. 9.00, eller så snart det den pågældende dag er muligt at foretage registrering af pantet på ejendommen. Ved indførelse af digital tinglysning bliver det realtidspunktet for indleveringen af begæringen om tinglysning, der er afgørende for tidsprioriteten, jf. den nye tinglysningslovs 14, stk. 1, 1. pkt. 1 Der vil derfor kunne opstå en ny afgrænsningsproblematik i relation til begrebet uden unødigt ophold. Det er uvist, hvor domstolene vil trække grænsen, og det må derfor anbefales, at der heller ikke fremover sker udbetaling af lån, før sikringsakten er bragt i orden, idet man ikke kan regne med, at domstolene vil finde, at pantebreve, som anmeldes til tinglysning senere samme dag, hvor udbetaling af et lån er sket, er sikret mod retsforfølgning uden unødigt ophold efter gældens stiftelse. Tinglysning af pantet på ejendommen Der vil endvidere fremover kunne opstå en række problemstillinger i relation til tidsprioriteten af tinglysningen. Eksempel: En långiver udbetaler den 22. august 2009 et lån på én million kroner til et selskab. Til sikkerhed for lånet får kreditor samtidig med lånets oprettelse pant i en selskabet tilhørende fast ejendom med angivelse af 2. prioritet. Den 4. september 2009 optager selskabet imidlertid endnu et lån hos en anden långiver, hvortil der ligeledes gives pant i samme ejendom med angivelse af 2. prioritet. Da det først er muligt for begge långivere at tinglyse deres respektive panter den 8. september 2009 fra kl. 9.00, vil der herved opstå en risiko for, at den efterfølgende långiver får tinglyst sit pant først, og dermed fortrænger første långivers pant, idet det er realtidspunktet for indleveringen af begæringen, der er afgørende for tidsprioriteten, jf. ovenfor. For at sikre sig mod denne risiko i relation til efterfølgende godtroende panthavere, må det anbefales, at långiver ikke udbetaler lånet, før pantet og derved også prioritetsstillingen er behørigt sikret, medmindre 1 Se ændringsloven 2006-06-08 nr. 539 om ændring af lov om tinglysning og forskellige andre love. Loven trådte i kraft den 1. juli 2009.
der på anden betryggende vis er stillet sikkerhed for lånet eksempelvis ved, at tredjemand har foretaget sikkerhedsstillelse. De samme betragtninger gør sig i øvrigt gældende i relation til låntagers efterfølgende konkurs, idet konkursboet, hvis konkursdekretet lyses på ejendommen før pantet, vil fortrænge långivers pant. Det bemærkes i den forbindelse, at et konkursbo ikke behøver at være i god tro om tidligere stiftede rettigheder over den faste ejendom, og at et konkursbo sandsynligvis fremover ved skifterettens foranstaltning vil lade konkursdekretet tinglyse om muligt umiddelbart efter konkursdekretets afsigelse. Yderligere oplysninger kan fås hos advokat Peter Nørtved på telefon 33 41 41 41 eller e-mail pen@gfklaw.dk. * Gorrissen Federspiel Kierkegaards gruppe for Insolvens & Rekonstruktion yder rådgivning indenfor alle insolvens- og rekonstruktionsretlige emner og virker som tilsyn, kuratorer og likvidatorer. Gruppen beskæftiger p.t. ca. 18 advokater, advokatfuldmægtige og sekretærer. Herudover involverer insolvenssagerne i vidt omfang firmaets øvrige specialgrupper, herunder særligt Bank og Finans, Fast ejendom, Proces samt M&A gruppen. Henvendelse kan rettes til: Anne Birgitte Gammeljord Lars Grøngaard Søren Fogh Partner Partner Partner (+45) 33 41 41 41 (+45) 86 20 75 00 (+45) 33 41 41 41 abg@gfklaw.dk lg@gfklaw.dk sf@gfklaw.dk August 2009 Gorrissen Federspiel Kierkegaard *
Nyhedsbrevet erstatter ikke juridisk rådgivning. Gorrissen Federspiel Kierkegaard påtager sig intet erstatningsansvar for direkte eller indirekte tab som følge af brug af nyhedsbrevet. Dette gælder, uanset om tabet er opstået som følge af ukorrekte oplysninger i nyhedsbrevet eller på grund af andre omstændigheder i relation til nyhedsbrevet.