Vejledning Ansøgninger i henhold til byggeloven - Bygningsreglement for småhuse
Forord Middelfart Kommune informerer i det følgende om ansøgninger i henhold til byggeloven. Informationerne vil være en hjælp i forbindelse med ansøgninger, som er omfattet af bygningsreglementet for småhuse. Råd & Vejledning Kommunens sagsbehandlere vejleder i spørgsmål om myndighedernes godkendelse i byggesager. De informerer om, hvilke love og regler, der gælder for det enkelte byggeri, og de særlige procedurer en myndighedsgodkendelse kræver. Sagsbehandlingstid En anmeldelse skal godkendes skriftligt af kommunen, og du kan forvente svar inden for to uger. I de tilfælde, hvor byggeriet kræver dispensation, vil sagsbehandlingstiden blive forøget. En byggetilladelse er skriftlig og udstedes af kommunen. Behandlingstiden er normalt 6 uger, efter alle nødvendige oplysninger er fremsendt. Ved tilladelser, der kræver dispensation i forhold til f.eks. lokalplaner, deklarationer eller byggeloven, vil sagsbehandlingstiden blive forøget. En landzonetilladelse vil normalt have en sagsbehandlingstid på mellem 8 og 12 uger. Begrænsninger og dispensationer Der kan i de gældende planer (f.eks. kommune- og lokalplaner) være forhold, der skal tages hensyn til ved byggeriet. Hvis du ønsker dispensation fra gældende regler, skal det særskilt anføres og begrundes. Det er ansøgers/ejers ansvar at søge dispensation, hvis projektet ikke opfylder reglerne. Det er ligeledes ansøgers/ejers ansvar at være bekendt med og oplyse om eventuelle særlige bestemmelser (servitutter og deklarationer), der kan være på ejendommen. 2
Indholdsfortegnelse Hvad siger loven? 4 Hvornår skal man søge? 6 Anmeldelse/tilladelse af byggeri 8 Nødvendigt materiale til garager, carporte, udhuse o. lign. 10 Nødvendigt materiale til enfamiliehuse og tilbygninger 12 Energiregler og stabilitet/bæreevne 15 Fritliggende småbygninger og udhusbyggeri 16 Tjekliste for byggeriet 18 3
Hvad siger loven? Lovgivning Byggeri skal dels overholde bestemmelserne i byggeloven og bygningsreglementet, enten Bygningsreglement 1995 (BR 95) eller Bygningsreglement for småhuse 1998 (også kaldet Småhusreglementet eller BR-S 98). Desuden skal bestemmelserne i lokalplaner, byplanvedtægter eller andre tinglyste deklarationer på ejendommen overholdes. Herudover kan der være private servitutter, som også skal overholdes. Oplysninger om private servitutter kan ses i tingbogen på dommerkontoret. Ejendomme, der ligger inden for de bevarende lokalplaner, kræver en selvstændig tilladelse for de forhold, der vedrører lokalplanbestemmelserne. Byggeri uden for byzone kræver som regel landzonetilladelse, som også skal søges hos kommunen. Hvis en ejendom ligger i nærheden af strand, skov, vandløb, sø, mose, fortidsminde eller kirke kan den være omfattet af fredninger eller beskyttelseslinier efter naturbeskyttelsesloven. Til nogle af småhusreglementets bestemmelser er knyttet SBI-anvisninger og By og Byg anvisninger, der giver vejledninger og eksempler på, hvordan konstruktioner kan udformes, så de opfylder kravene i småhusreglementet. Desuden gælder der også en række normer (DS/EN). Anmeldelse af byggeri/ansøgning om byggetilladelse Nogle former for byggeri skal anmeldes, og andre former kræver, at man søger om byggetilladelse. På side 4 kan du se, hvordan dit byggeri skal behandles. Du kan søge dispensation Hvis dit byggeprojekt ikke kan overholde alle reglerne i bygningsreglementet eller en lokalplan, skal du søge en dispensation, men du har ikke krav på at få den. I visse tilfælde skal dine naboer høres, og sagen skal muligvis behandles af politikerne. Du må således påregne en længere sagsbehandlingstid end normalt. Når du søger dispensation, skal du fremsende en velbegrundet dispensationsansøgning til kommunen. Husk, at en dispensation først er gældende, når den fremgår af byggetilladelsen eller på anden måde er givet skriftligt. Ved et afslag giver kommunen en relevant klagevejledning. 4
Hvad siger loven? Gebyr Kommunen opkræver et gebyr for byggesagsbehandlingen. Gebyrets størrelse afhænger af, hvad der skal bygges, og man kan få oplysning om beløbet ved henvendelse til kommunen eller på kommunens hjemmeside. Ansvaret er dit Husk, det er dit eget ansvar, at alle bestemmelser er overholdt, når du bygger. Kommunen behandler sagen ud fra dine oplysninger, og du skal selv gøre opmærksom på særlige forhold og nødvendige dispensationer osv. DENNE FOLDER BESKÆFTIGER SIG KUN MED BYGGERI EFTER SMÅHUSREGLEMENTET BR-S 98 OBS! 5
Hvornår skal man søge? Dette kræver en byggetilladelse, inden du begynder at bygge. Emne: Enfamiliehus, stuehus Bemærkninger Rækkehus, kædehus og dobbelthuse Sommerhus Tilbygninger til ovennævnte Udestuer og vinterstuer Uanset om de er opvarmede eller ej. Kviste, karnapper, o.lign. hvorved husets etageareal udvides Væsentlige anvendelsesændringer F.eks. når en garage eller udhus ønskes indrettet til beboelse. Garager, carporte og udhuse over 50 m² Under 50 m², se næste skema Dette kræver en anmeldelse om byggearbejde, inden du begynder at bygge. Emne: Garager og carporte på højst 50 m² Bemærkninger: Udhuse, drivhuse, overdækkede terrasser, og lignende bygninger på højst 50 m² Tilbygninger til ovennævnte, når arealet efter tilbygningen højst bliver 50 m² Nedrivning af fritliggende og sammenbyggede enfamiliehuse, samt sommerhuse og stuehuse Satellitantenner (parabol) med en diameter over 1,0 m Er bygningen fredet eller bevaringsværdig? Vær opmærksom på evt. bevarende lokalplan. Nedrivningen skal ske under hensyntagen til nabogrunde. Der kan være regler i en lokalplan, der skal følges, også for antenner med en diameter under 1,0 m. 6
Hvornår skal man søge? Dette kræver hverken tilladelse eller anmeldelse, inden du begynder at bygge. (Byggeloven skal stadig overholdes) Emne: Småbygninger som f.eks. udhuse på under 10 m² Indvendige ombygninger * Byggearbejder ved åbne svømmebassinner, havepejse, hegnsmure og terrasser. Nedrivning af garager, carporte og udhuse på under 50 m², samt småbygninger på under 10 m² * Opsætning af brændeovne, pejse og lignende ildsteder. * Bemærkninger: Se også side 16. Etagearealet må ikke udvides og der må ikke ske væsentlige anvendelsesændringer. Bemærk dog hegnslovens bestemmelser og at de almindelig afstandsbestemmer til naboskel gælder for svømmebassiner, hævede terrasser og skorstene (mindst 2,5 m fra nabo- og sti skel). Skorstensfejeren skal underrettes, og ildstedet må først tages i brug, når skorstensfejeren har synet. Indretning af et helt nyt fyrrum vil dog kræve, at man anmelder det til kommunen. Udskiftning af vinduer, døre, udvendig facadebeklædning og tagbeklædning * Bemærk dog eventuelle bestemmelser i lokalplan eller tinglyste servitutter. Mange lokalplaner har bestemte regler for hvilke materialer, der må bruges. *Husk at de fleste af disse ændringer skal oplyses til BBR. HUSK AT DISSE SKEMAER KUN GÆLDER FOR BYGGERI OMFATTET AF SMÅHUSREGLEMENTET OBS! 7
Anmeldelse/tilladelse af byggeri Anmeldelse af byggeri/ansøgning om byggetilladelse Når du vil opføre et byggeri, skal du udfylde en blanket med oplysning om byggeriet og sende det sammen med tegninger af byggeriet til kommunens bygningsmyndighed. Du kan finde blanketten på kommunens hjemmeside, eller ved henvendelse til kommunen. Blanketten skal være underskrevet af ejendommens ejer. Der skal så vidt muligt angives et telefonnummer, hvor ansøgeren eller ejeren kan træffes indenfor normal arbejdstid. Eksempel på standardblanket. Blanketten bruges både til ansøgning og anmeldelse. Hvis man vil bygge udhusbyggeri (carport, garage, overdækket terrasse, drivhus, skur og lignende) under 50 m², kan byggeriet anmeldes på en standardblanket, se eksempel. Hvis byggeriet ikke kræver dispensation, og kommunen ikke har reageret inden 14 dage plus forsendelsestid, kan byggearbejdet påbegyndes. Fristen regnes fra det tidspunkt kommunen har modtaget alle nødvendige oplysninger. 14 dages fristen gælder kun ved anmeldelse af byggeri. Kommunens godkendelse kan indeholde krav til byggeriet, samt kort der skal indsendes, når byggeriet påbegyndes og afsluttes. Hvis man vil bygge et enfamiliehus, udhusbyggeri over 50 m², tilbygning til en bolig, eller udestue, skal man søge en byggetilladelse. Det sker på samme blanket som anmeldelse af byggeri. Når kommunen har behandlet sagen sendes en byggetilladelse, der kan indeholde krav til byggeriet sammen med brevkort. Kortet skal udfyldes og indsendes, når byggeriet påbegyndes og afsluttes. Tegninger Tegningerne til både ansøgninger om byggetilladelser og til anmeldelser skal være præcise og målfaste, så der ikke er tvivl om, hvad der bygges. Tegningerne bliver arkiveret hos bygningsmyndigheden som dokumentation for det opførte byggeri. Der skal fremsendes mindst 2 eksemplarer. Målstoksforholdet skal være passende. Vælg enten: 1:20, 1:50, 1:100, 1:200 eller 1:500. I de fleste tilfælde bør tegningen fylde et A4 eller A3 ark. Målstoksforholdet skal angives på tegningen. Endvidere skal adresse og matrikelnummer angives. Det vil være en god ide, at påføre tegningerne et tegningshoved. Tegningshovedet bør indeholde oplysninger som angivet i nedenfor: Byggesag: (vejnavn, husnummer, postnummer og by) (matr. nr. og ejerlav) Emne: (om det er en situationsplan, plantegning m.v.) Mål: (målforhold angives) Dato: (datoen hvor tegningen er udført) Rev: (ændringsdato) Tegning nr: (et nr. på hver tegning) 8
9 Anmeldelse/tilladelse af byggeri
Nødvendigt materiale til garager, carporte, udhuse & lign. Materiale til anmeldelse af garager, carporte, udhuse o. lign For ovennævnte byggeri skal der indsendes: Situationsplan med angivelse af afstande til skel. Plan med mål (længde og bredde) og oplysning om afledning af tagvand. Snit med angivelse af højde samt oplysning om materialevalg og konstruktioner. Afstand fra udhæng og ydervæg til skel skal angives. Facadetegninger Materialebeskrivelse Oplysninger om terrænkoter Eksempel på situationsplan Eksempel på plantegning med mål 10
Nødvendigt materiale til garager, carporte, udhuse & lign. Eksempel på snit Eksempel på facadetegning Muret væg i carport 108 mm røde facadesten uisoleret hulrum 108 mm teglsten Tagkonstruktion Betontagsten som eksist. bolig 38 x 75 mm lægter 25 x 50 mm trykimprægnerede afstandslister 40 x 3 mm BMF-Vindtrækbånd Fundament 33 mm armeret betonfundament føres til bæredygtig bund min. 90 cm under terræn. Eksempel på materialebeskrivelse 11
Nødvendigt materiale til enfamiliehuse og tilbygninger Materiale, der skal indsendes ved ansøgning om byggetilladelse Ved ansøgning om tilladelse til opførelse af boligbyggeri, sommerhus eller tilbygning, skal følgende tegninger vedlægges ansøgningsskemaet: Situationsplan med angivelse af: Afstand til skel Nordpil Eksisterende terrænkoter Fremtidige terrænkoter Sokkelkote Beregning af bebyggelsesprocent Evt. skråningsanlæg og støttemure Udkørsel/parkering Markering af evt. byggelinier Beliggenheden af eksisterende og fremtidig bebyggelse Plantegning med angivelse af: Indretning Rumbetegnelser Dørbredder Vinduebredder Mål Placering af redningsåbninger Vægventiler Ventilation Faste installationsgenstande (toilet, håndvask, køkken) Fyr, brændeovn eller pejs Ved tilbygninger, klar angivelse af eksisterende forhold Eksempel på situationsplan, med angivelse af placering af byggeriet og koter Eksempel på plantegning 12
Nødvendigt materiale til enfamiliehuse og tilbygninger Snittegning med angivelse af: Konstruktioner Højdemål, rumhøjder Dimensioner Terræn mv. Materialebeskrivelse ( fundamenter, terrændæk, ydervægge, tagkonstruktion, vinduer, lofkonstruktion, skillevægge ) Eksempel på snit tegninger Tallene viser, hvilke konstruktioner, der skal beskrives nærmere: 1. Terrændæk: Beskrivelse af gulvbygning med angivelse og dimensionering af kapiliarbrydende lag, beton og færdig gulvoverflade. 2. Fundament: Opbygning og dimension på randfundamenter, skillerumsfundamenter og evt. punktfundamenter. 3. Vinduer: Beskrivelse af vinduer med U-værdi. 4. Ventilation: Beskrivelse af ventilation. 5. Vådrumsikring: Beskrivelse af hvordan vådrum opbygges. 6. Tag: Opbygning af taget med spærtype, taghældning, undertag, lægter og type af tagbeklædning beskrives. Styrke for spær og lægter angives. Udluftning af tagrummet beskrives. Den statiske afstivning af bygningen beskrives. 7. Tagfod: Beskrivelse af tagfod. 8. Loftkonstruktion: Opbygning af loftkonstruktion, med isolering, dampspærre, loftbeklædning mv. 9. Ydervæg: Beskrivelse af materialer og opbygning af loft af for- og bagmure, beskrivelse af isolering. 10. Skillevægge: Beskrivelse og opbygning af skillevægge. 13
Nødvendigt materiale til enfamiliehuse og tilbygninger Facadetegninger med angivelse af: Eksisterende og fremtidig terræn indtegnes, hvis der sker terrænreguleringer, eller hvis grunden har væsentlige niveauforskelle. Eksisterende terræn vist med stiplet linie. Eksempel på facadetegninger Afløbs- og fundamentsplan med angivelse af: Ledningsmateriale Dimensioner Fald Placering af ledninger, brønde, vandlåse Ledningsføring angives til offentlig ledning eller skelbrønd Ledninger uden for bygningen kan vises på situationsplanen Bemærk at arbejdet skal udføres af en autoriseret kloakmester. Eksempel på kloaktegning 14
Energiregler, stabilitet og bæreevne Energiregler Nye enfamiliehuse Ved nye enfamiliehuse skal der udarbejdes energiramme. Ved ansøgningen skal der foreligge kvittering for, at oplysningerne er indberettet til Energimærkningsordning, samt de beregnede energibehov. Tilbygninger Ved tilbygninger skal der oplyses om U-værdier for de forskellige bygningsdele, tilbygningen skal overholde bestemmelserne i afsnit 5 i Bygningsreglement for småhuse 1998 under energibestemmelser for tilbygninger. Stabilitet og bæreevne Der skal udarbejdes en redegørelse, der beskriver stabilitet og bæreevnen for huset. Ved enfamiliehuse med udnyttet tagetage og huse med særlig udformning skal der foreligge ovennævnte samt de tilhørende beregninger før der kan udstedes en byggetilladelse. 15
Småbygninger og udhuse Fritliggende småbygninger på højst 10 m² På hver grund må der opføres 2 udhusbygninger hver på højst 10 m² uden anmeldelse eller ansøgning om byggetilladelse, hvis der er en afstand på mindst 2,5 m mellem småbygningerne og til andre bygninger på grunden, og højden ikke overstiger en linie der er 1,8 m over terræn i skel og 2,5 m over terræn i en afstand af 2,5 m fra skel. Bygningerne må ikke placeres foran en evt. byggelinie, strandbeskyttelseslinie og skovbyggelinie. Husk at undersøge indholdet af lokalplaner og deklarationer. Ved sommerhuse skal småbygninger holdes mindst 2,5 m fra skel. Eksempel på fritliggende bygning på højst 10 m² Bestemmelser for udhusbyggeri Udhusbyggeri dækker over carporte, garager, drivhuse, skure, overdækkede terrasser (men ikke udestuer). Husk at denne form for byggeri skal anmeldes til kommunen. Hvis der er tinglyst en byggelinie på ejendommen, skal byggeriet respektere denne. Ved fritliggende enfamiliehuse skal udhusareal over 35 m² medregnes ved beregning af ejendommens bebyggelsesprocent. Ved rækkehuse medregnes udhusareal over 20 m². Byggeriet skal placeres mindst 2,5 m fra skel. Byggeriet kan dog opføres i skel, hvis det kan opfylde følgende betingelser: 1) Det samlede areal (A+B) af de bygninger, der ligger nærmere skel end 2,5 m er under 50 m² (Fig. 1 og 2) 2) Den samlede længde af de sider, der vender mod skel, er under 12,0 m (x + y). For bygninger, der placeres i et hjørne af grunden, medregnes kun den længste side. (Fig.2) 3) Ingen del af bygningens ydervæg eller tag er højere end 2,5 m inden for en afstand af 2,5 m fra skel (Fig. 3) 4) Der er ingen vinduer mod skel 16
Småbygninger og udhuse 5) Tagvand holdes på egen grund 6) Ved byggeri nærmere skel end 2.5 m, kan der stilles særlige brandmæssige krav. Udhuse må ikke anvendes til beboelse Fig. 1. a x b = carportens areal, c = carportens længde. Fig. 2. Fig. 3. 17
Tjekliste Tjekliste for byggeriet Når du har fået en byggeide bør du finde ud af: Er dit byggeri omfattet af en byplanvedtægt/lokalplan eller tinglyste deklarationer? Se lokalplanen eller byplanvedtægten på kommunens hjemmeside eller gå på det lokale tinglysningskontor. Tinglysningskontoret: Er der tinglyst særlige servitutter for din ejendom? Kræver dit byggeri en anmeldelse, en byggetilladelse eller kan du blot gå i gang? Se skemaet på side 6. Ligger dit byggeri i byzone eller landzone? Er dit byggeri beliggende inden for naturbeskyttelseslovens beskyttelsesliner? Hvor er placeringen af kloakledninger, vandledninger og kabler af enhver art? Kan dit byggeri opføres indenfor højde- og afstandsbestemmelser i bygningsreglementet? Kan dit byggeri opføres indenfor den gældende bebyggelsesprocent? Kan dit byggeri i øvrigt opføres indenfor gældende regler i bygningsreglementet? Man kan med fordel kontakte en privat rådgiver. Er der tilslutningspligt til kollektiv varmeforsyning? Kan dit byggeri opføres uden væsentlige terrænreguleringer? Hvis ikke, skal der redegøres for dette. Når du skal tegne: Der skal laves de nødvendige tegninger som bilag til ansøgning om byggetilladelse. Ansøgningsskema til ansøgning om byggetilladelse skal udfyldes. Husk ejers underskrift. Er der behov for en jordbundsundersøgelse? Skal der ske en opmåling af grundens skel og eksisterende terræn eller kender du placeringen af skel og grundens terræn? Når du skal søge: Ansøgning om byggetilladelse eller anmeldelse om byggearbejde sendes til kommunen. Tegningsmateriale skal vedlægges i mindst 2 eksemplarer. Bemærk at kommunen kan stille yderligere krav til ansøgningsmaterialet. Du kan gå i gang, når du har fået en tilladelse, men husk at læse den omhyggeligt igennem. Hvis der er stillet krav om særlig dokumentation i byggetilladelsen, som f.eks. statiske beregninger, varmetabsberegning eller afsætningsattest, skal dette indsendes først. Når byggeriet går i gang: Der skal særlig tilladelse til opgravning i offentlig vej- og fortovsareal. Indretningen af byggepladsen skal ske under hensyntagen til din nabo. Offentlig vej- og fortovsareal må ikke benyttes til oplag af byggematerialer uden tilladelse. Ved kloak- og afløbsarbejder skal den autoriserede kloakmester indsende den krævede dokumentation, samt kloakplan som udført. 18
Tjekliste Ved VVS-arbejder skal den autoriserede mester indsende den krævede dokumentation. Er der stillet krav om en afsætningsattest i byggetilladelsen, skal en landinspektør kontaktes. Hvis man under udgravning til fundamenter og lignende støder på oldtidsfund, skal man straks kontakte det lokale museum. Hvis man under udgravning til fundamenter og lignende, støder på jordforurening, skal man straks kontakte kommunens miljøafdeling. Når byggeriet er færdigt: Du skal melde dit byggeri færdigt og indsende eventuelt manglende materiale til kommunen, f.eks. reviderede tegninger. 19