PPU Engelholm Allé, Høje-Taastrup Skelbækparken, Ølstykke Grønlykkeparken, Greve Casa Nova Marieparken, Hørsholm Thrigesvej, Herning Rugårdsvej, Odense Habitat Thygesmindevej, Fredericia Højgårdsvej, Haderslev Lillevangspark, Farum Comfort House Egestrædet, Ballerup Ny Havnefront, Aalborg PPB-evaluering af standard og kvalitet i 11 almene boligbebyggelser opført af konsortierne PPU, Casa Nova, Habitat og Comfort House Sammenfattet rapport Januar 2003 1
Erhvervs- og Boligstyrelsen Dahlerup Pakhus Langelinie Allé 17 2100 København Ø Tlf. 35 46 60 00 Evalueringsteamet er sammensat af: Wissenberg A/S, rådgivende ingeniører F.R.I v/max Kjellerup (projektleder) og Ole Lund. Evalueringstemaerne: Byggeteknik, indeklima, miljøpåvirkning og totaløkonomi. Mangor & Nagel A/S, arkitektfirma v/arkitekt MAA Jacques Duelund Mortensen. Evalueringstemaerne: Arkitektur og byggeteknik. Peder Duelund Mortensen, arkitekt MAA, lektor. Evalueringstemaet: Arkitektur. Susanne Ulrik, journalist og arkitekt MAA. Evalueringstemaet: Arkitektur. Byfornyelse Danmark v/tenna Tychsen, arkitekt MAA og Jeanette Nygaard Madsen, kulturgeograf. Evalueringstemaet: Beboerundersøgelse. Ingemansson, rådgivende ingeniører. Evalueringstemaet: Indeklima (akustik). Januar 2003 2
Sammenfatning af evaluering af standard og kvalitet i 11 PPB-byggerier Evalueringsteam: Wissenberg A/S, rådgivende ingeniører F.R.I. - Mangor & Nagel A/S, arkitektfirma - Byfornyelse Danmark Ingemansson, akustik Arkitekt MAA, lektor Peder Duelund Mortensen - Arkitekt og journalist Susanne Ulrik Indhold Side 1. Forord...4 2. Stamdata...6 3. Resumé, oversigtsskemaer...8 4. Arkitektur...21 5. Byggeteknik...35 6. Indeklima...51 7. Miljøpåvirkning...56 8. Totaløkonomi...67 9. Beboerundersøgelser...79 10. Anbefalinger og gode råd...84 11. Bilag...88 3
1. Forord Med baggrund i By & Byg s vejledning til evaluering af standard og kvalitet er der skabt en model til at gennemføre en ensartet vurdering af opførte boligbyggeriers standard og kvalitet. Denne rapport er resultatet af en evaluering af standard og kvalitet, gennemført i 11 forsøgsbyggerier opført under programmet Proces- og Produktudvikling i Byggeriet (PPB). Dette program blev sat i gang i 1994 i et samarbejde mellem Erhvervsfremmestyrelsen og By- og Boligministeriet, nu sammenlagt til Erhvervs- og Boligstyrelsen. De 11 forsøgsbyggerier er almene boligbebyggelser spredt over hele Danmark og omfattende ca. 700 nybyggede boliger. I evalueringen er valgt at benytte evalueringstemaerne arkitektur, byggeteknik, indeklima, miljøpåvirkning, totaløkonomi og beboerundersøgelse (spørgeskemaer). Disse temaer anses for at være de vigtigste til bedømmelse af byggeriets kvalitet. Evalueringen er foretaget på baggrund af besigtigelser af bebyggelserne foretaget i perioden oktober 2000 til maj 2001. Evalueringsteamet er sammensat af ingeniører, arkitekter og kulturgeografer under ledelse af Wissenberg A/S, rådgivende ingeniører F.R.I. og Mangor & Nagel A/S, arkitektfirma. Temaerne arkitektur, byggeteknik og beboerundersøgelse er evalueret med afsæt i et begrebssæt og en typologi, der er opdelt i skalaerne bebyggelses- og boligtype samt by, bebyggelse, bygning, bolig og bygningsdel. Temaet arkitektur er evalueret af arkitekt M.A.A., lektor Peder Duelund Mortensens i samarbejde med arkitekt og journalist Susanne Ulrik og Mangor & Nagel A/S, arkitektfirma v/arkitekt M.A.A. Jacques Duelund Mortensen. Temaet byggeteknik er evalueret af Wissenberg A/S, rådgivende ingeniører F.R.I. v/max Kjellerup og Mangor & Nagel A/S, arkitektfirma v/arkitekt M.A.A. Jacques Duelund Mortensen. Temaet indeklima er evalueret af Wissenberg A/S, rådgivende ingeniører F.R.I. v/ Max Kjellerup. Temaerne miljøpåvirkning og totaløkonomi er evalueret af Wissenberg A/S, rådgivende ingeniører F.R.I. v/ole Lund. Temaet beboerundersøgelse er evalueret af Byfornyelse Danmark v/arkitekt M.A.A. Tenna Tychsen i samarbejde med kulturgeograf Jeanette Nygaard Madsen. For hver bebyggelse er udarbejdet en særlig rapport med et omfattende bilagsmateriale. På baggrund af disse 11 delrapporter er denne rapport udarbejdet. I alt har 4 konsortier (totalentreprenører) udført de 11 bebyggelser, 3 konsortier hver 3 bebyggelser og 1 konsortium 2 bebyggelser. Evalueringskonceptet er desuden tiltænkt en vigtig funktion i forbindelse med dokumentation og styring af udviklingsprojekter og forsøgsbyggerier i Projekt Hus. På længere sigt er det hensigten, at evalueringskonceptet skal opnå en mere generel anvendelse som et redskab for bygherrer, beboere og byggeriets parter i øvrigt, til at fastsætte og vurdere boligbebyggelsers standard og kvalitet. Som hjælp til udviklingen af evalueringskonceptet er anvendt diverse vejledninger og rapporter fra By og Byg (SBI). Evalueringerne i rapporterne om de enkelte bebyggelser er struktureret på tværs af faglige synsvinkler efter skalaerne by, bebyggelse, bygning, og bolig. Endvidere refereres til et typologisk begrebssæt, der skal tydeliggøre forskelle imellem forskellige bebyggelses- og boligformer. Den skalamæssige og typologiske tilgang danner udgangspunkt for vurdering af overensstemmelser eller modsætninger mellem valg af principper i byggeriernes udformning. Rapporten er struktureret i tre dele: En evalueringsdel, en vejledningsdel (anbefa-linger) og en bilagsdel. Evalueringsdelen følger temaopdelingen: Arkitektur, byggeteknik, indeklima, miljøpåvirkning, totaløkonomi og beboerundersøgelse, opdelt for hvert konsortium. Rækkefølgen for bebyggelserne følger opførelsestidspunktet, dvs. den først opførte bebyggelse kommer først osv. Herved er det muligt at vurdere, om der even- 4
tuelt er sket en udvikling af byggeriernes standard og kvalitet (der henvises til de resumerende oversigtsskemaer). Kommissoriet for evalueringen har været en faglig, nøgtern beskrivelse og vurdering af nutidigt, dansk, alment boligbyggeri. Hensigten har været, inden for de givne rammer at opnå en afbalanceret og nuanceret bedømmelse af byggeriernes standard og kvalitet. Det er altså alene produktet (byggerierne), der er evalueret. Procesforløbet (årsagerne til at forholdene er, som de er) ligger uden for evalueringens rammer. Forudsætninger og dokumentationsgrundlag for evalueringerne har været følgende: Diverse tegningsmateriale lydmålinger, drifts- og forbrugsoplysninger, 1-års svigteftersynsrapport, skema B og C besigtigelse af bebyggelserne besigtigelse af 2-3 boliger pr. bebyggelse. Til brug for registreringen og evalueringen er udviklet en række hjælpeskemaer, som kan findes i bilagsdelen i delrapporterne og uudfyldt i denne rapport. I vurderingsskemaerne er gennemført en kvalitetsvurdering, hvor niveau 1 er en lav kvalitet og niveau 5 en høj kvalitet. Efterfølgende er i hvert vurderingsskema udført en samlet verbal vurdering. Bilagsdelen i delrapporterne er relativt omfattende, og særligt interesserede vil i disse 11 rapporter have mulighed for at finde detailoplysninger om alle de berørte evalueringstemaer. Delrapporterne er sendt til udtalelse hos de enkelte konsortier, som dog ikke har haft kommentarer til rapporterne. En følgegruppe har bistået med idéer og konstruktiv kritik undervejs. I følgegruppen deltog Ib Steen Olsen, Bente Hammer og Hardy Madsen, Erhvervs- og Boligstyrelsen, Anne Beim, By og Byg og Keld Fuhr Pedersen, MANCON (formand for PPB-programmets monitoreringsgruppe). På evalueringsteamets vegne Max Kjellerup 5
2. Stamdata Konsortium: PPU Engelholm Allé, Høje-Taastrup Skelbækparken, Ølstykke Grønlykkeparken, Greve Beskrivelse: 79 almene boliger. Bygherre: Boligforeningen VIBO. Opførelsesår: 1995/1998. Konsortium: PPU: Arkitekt: Arkitektgruppen Aarhus Ingeniør: Rambøll Entreprenør: Højgaard & Schultz A/S. Besigtigelse, dato: 06.11.2000 Beskrivelse: 60 almene boliger Bygherre: Roskilde Boligselskab. Opførelsesår: 1997/1998. Konsortium: PPU: Arkitekt: Arkitektgruppen Aarhus Ingeniør: Rambøll Entreprenør: Højgaard & Schultz A/S Besigtigelse, dato: 09.11.2000 Beskrivelse: 60 ældreegnede almene boliger og 12 boliger for senildemente. Bygherre: Boligselskabet af 1961 Greve/Dansk Boligselskab S.m.b.a.. Opførelsesår: 1998/1999. Konsortium: PPU: Arkitekt: Arkitektgruppen Aarhus Ingeniør: Rambøll Entreprenør: Højgaard & Schultz A/S. Besigtigelse, dato: 04.10.2000 samt 24.10.2000 Konsortium: Casa Nova Marieparken, Hørsholm Thrigesvej, Herning Rugårdsvej, Odense Beskrivelse: 24 etageboliger og 12 rækkehusboliger. Bygherre: Hørsholm Almennyttige Boligselskab. Opførelsesår: 1998/1999. Konsortium: CASA NOVA: Arkitekt: Søren D. Schmidt ApS Ingeniør: Cowi A/S Entreprenør: Skanska Danmark A/S Besigtigelse, dato: 07.05.2001 Beskrivelse: 72 almene boliger. Bygherre: Boligselskabet Lejerbo. Opførelsesår: 1998/1999. Konsortium: CASA NOVA: Arkitekt: Nova 5 Arkitekter A/S Ingeniør: Cowi A/S Entreprenør: Skanska Danmark A/S Besigtigelse, dato: 30.03.2001 Beskrivelse: 24 familieboliger og 39 ungdomsboliger. Bygherre: Arbejdernes Boligforening. Opførelsesår: 1999/2000. Konsortium: CASA NOVA: Arkitekt: Nova 5 Arkitekter A/S Ingeniør: Cowi A/S Entreprenør: Skanska Danmark A/S Besigtigelse, dato: 25.04.2001 6
Konsortium: Habitat Thygesmindevej, Fredericia Højgårdsvej, Haderslev Lillevangspark, Farum Beskrivelse: 50 almene boliger. Bygherre: Boligselskabet Futura v/dansk Boligselskab S.m.b.a.. Opførelsesår: 1996/1997. Konsortium: HABITAT: Arkitekt: Vilhelm Lauritzen A/S Ingeniør: Abrahamsen & Nielsen A/S. Ingeniør, VVS: Cenergia ApS Entreprenør: J & B Entreprise A/S Besigtigelse, dato: 25.04.2001 Beskrivelse: 40 almene boliger. Bygherre: Haderslev Boligselskab v/dansk Boligselskab S.m.b.a. Opførelsesår: 1997/1998. Konsortium: HABITAT: Arkitekt: Klemann M.A.A. Arkitektfirma ApS Ingeniør: Abrahamsen & Nielsen A/S Entreprenør: J & B Entreprise A/S Besigtigelse, dato: 25.04.2001 Beskrivelse: 67 almene boliger. Bygherre: Farumsødal Boligselskab v/dansk Boligselskab S.m.b.a.. Opførelsesår: 1998/1999. Konsortium: HABITAT: Arkitekt: Vilhelm Lauritzen A/S Ingeniør: Niras A/S og Cenergia ApS Entreprenør: J & B Entreprise A/S Besigtigelse, dato: 06.11.2000 Konsortium: Comfort House Egestrædet, Ballerup Ny Havnefront, Aalborg Beskrivelse: 40 almene boliger. Bygherre: Ballerup Ejendomsselskab v/kab. Opførelsesår: 1996/1997. Konsortium: COMFORT HOUSE: Boje Lundgaard & Lene Tranberg Ingeniør: Carl Bro Entreprenør: Rasmussen & Schiøtz A/S Besigtigelse, dato: 09.11.2000 Beskrivelse: 50 ældreboliger. Bygherre: Andelsboligforeningen Himmerland c/o Boligkontoret A.m.b.a. Aalborg. Opførelsesår: 1998/2000. Konsortium: COMFORT HOUSE: Boje Lundgaard & Lene Tranberg Ingeniør: Carl Bro Entreprenør: NCC Danmark A/S Byg. Besigtigelse, dato: 30.03.2001 7
3. Resumé, oversigtsskemaer Resumé Generelt De 11 bebyggelser dækker næsten alle tænkelige bygningsformer fra 1-plans rækkehuse til etageejendomme med op til 5 etager, konstruktivt meget varierende, fra traditionelle betonelementbyggerier til forskellige typer af præfabrikerede lette elementer. Derfor er det vanskeligt at sammenligne de enkelte bebyggelser på alle områder. En sammenligning på baggrund af evalueringstemaerne arkitektur, byggeteknik, indeklima, miljøpåvirkning, totaløkonomi og beboerundersøgelse kan relativt nemt udføres for enkelte af temaerne, f.eks. miljøforhold og totaløkonomi, hvorimod evalueringstemaerne arkitektur og byggeteknik er vanskeligere at sammenligne indbyrdes på grund af de nævnte store forskelligheder. Derfor er det primært valgt at sammenligne byggerierne for hvert konsortium, fordi de enkelte konsortiers byggerier på nær ét konsortium er opført efter samme koncept. For at lette overblikket er dette gjort i skemaform og der henvises til efterfølgende resumerende afsnit, side 12 til 19. I resumeet er foretaget en vurdering på tværs af konsortierne for hvert evalueringstema. Det er indtrykket, at de evaluerede bebyggelser giver et billede af nutidig, dansk boligbyggeri med de styrker og svagheder, der nu engang er. Det vil sige, at de undersøgte bebyggelser ikke umiddelbart afviger med hensyn til standard og kvalitet i forhold til andre gennemførte almene boligbyggerier opført under samme vilkår. Eksempelvis har mangeludbedringen generelt ikke været mindre omfattende i de evaluerede bebyggelser i forhold til traditionelt boligbyggeri, hvilket evalueringsteamet ellers havde forventet. I forhold til de evaluerede bebyggelser er der registreret forhold, som bør løses bedre ved kommende byggeri. Disse forhold er beskrevet og samlet i kapital 10 Anbefalinger og gode råd. Resumerende vurdering på baggrund af evalueringstemaerne: Arkitektur Arkitektonisk afspejler bebyggelsesformerne generelt de stedlige, bymæssige eller landskabelige udgangspunkter, men med store forskelle i den konsekvens, hvormed udgangspunktet følges op - og dermed med store forskelle i bebyggelsernes arkitektoniske kvalitet. Bebyggelserne kan opdeles i 3 typer: Bymæssige typer med gade- og gårdrum, landskabelige typer med lineær og solorienteret bygningsstruktur og komplekse typer med funktionelt mere sammensatte rum mellem bygningerne. Bebyggelserne fra konsortiet Comfort House er klart bymæssige og følger dette udgangspunkt tydeligt op. Bebyggelserne fra konsortiet Habitat er klart landskabelige med stor konsekvens og nuancering i udformningen dog undtaget ungdomsboligerne i Haderslev. Bebyggelserne fra konsortierne PPU og Casa Nova er derimod af mere kompleks karakter og i svingende kvalitet: Nogle bebyggelser med stor tæthed og bymæssighed mangler klare og anvendelige byrum, og nogle tæt-lav bebyggelser mangler kvaliteter i landskabsrummene. Den manglende konsekvens i bebyggelsernes organisering fører til uoverskuelige og lange sti- og vejforløb, forholdsvis store belagte arealer og dårligt belyste og vanskeligt anvendelige friarealer. Det er vanskeligt at orientere sig i flere af bebyggelserne, der er uheldige sammenstød mellem friarealer af privat og fælles karakter, og udhuse begrænser udsynsmuligheder og solforhold, såvel på friarealer som i boliger. Byggeteknik Byggeteknisk repræsenterer de 11 bebyggelser den palet af konstruktioner og materialer, som i øjeblikket anvendes i dagens boligbyggeri. Herudover har to af konsortierne Casa Nova og Comfort House - udvidet paletten med nye byggetekniske principper, bl.a. omfattende etagehuse med bærende konstruktioner af træ og i stål. Set som helhed udtrykker de 11 registrerede bebyggelser byggeteknik og byggematerialer i kvalitet på normalt niveau. Bebyggelser opført af konsortierne Casa Nova og Comfort House skal i denne sammenhæng fremhæves for en gennemarbejdet byggeteknisk nytænkning og udvikling i forhold til normalt alment boligbyggeri, mens byggeriet Højgårdsvej i Haderslev, opført af konsortiet Habitat, modsvarer med low-cost løsninger af midlertidig karakter. 8
I flere af bebyggelserne blev der registreret svigt i form af manglende afvanding ved facader og indgangsdøre. Kravet om niveaufri adgang er ofte tilgodeset uden en tilfredsstillende byggeteknisk løsning. I de fleste af bebyggelserne er der anvendt badekabineløsninger i beton, som tilsyneladende giver stor sikkerhed for en ensartet, god kvalitet for dette byggeteknisk krævende rum. I boligernes indretning er materialevalget i de fleste bebyggelser nøgternt og fint, men detaljer som clipspaneler der ikke slutter tæt, og dårligt tilpassede indfatninger (specielt i samspil med savsmuldstapet) trækker niveauet ned. De tekniske installationer er generelt i god håndværksmæssig udførelse. I de byggerier, hvor der ikke er kældre, er der problemer med at fremføre forsyningsrør, så tilgængelighed og reparation kan udføres betryggende. Installationsskaktene i boliger er stort set i alle bebyggelser udført korrekt med adgang til inspektion fra et ikke vådt rum - typisk en entré. Derimod er der mange eksempler på en dårlig disponering af rørenes placering i skaktene, f.eks. hvor afløbsrøret (faldstamme) er placeret i front af skakt og besværliggør reparation af de mere sårbare rørinstallationer. Den udbredte brug af PEX-rørinstallationer giver uoverskuelige forhold i bunden af rørskaktene. På grund af de mange rør til radiatorer og brugsvandstapsteder, op til 20 PEX-rør pr. bolig er det stort set umuligt at opdage eventuelle utætheder og følgeskaderne kan være omfattende i boligen. En simpel måde at reducere antallet af PEX-rørtilslutninger i rørskakten er at benytte radiatorsystemer med lejlighedskreds og koblinger fra radiator til radiator. Herved reduceres antallet af PEXrørtilslutninger i skakten fra 10 stk. (med 5 radiatorer) til 2 stk. PEX-rørtilslutninger. Også afløbsinstallationen under køkkenvask er ofte utilfredsstillende udført, idet afløbsrør og vandlås ikke er trukket tilbage til bagvæg for derved at kunne udnytte den sparsomme skabsplads bedre. Vandinstallationerne er overvejende udført med et fornuftigt materialevalg (rustfri rør og PEX-rør). Wc erne er typisk 2-skyls (vandbesparende). Der er overvejende benyttet 1-grebs brusearmatur (vandbesparende). Et enkelt konsortium (PPU) anvender 2-grebs armaturer ved alle tapsteder (KV, HV og BR). Ca. halvdelen af konsortierne benytter 1-grebs armaturer til køkken- og håndvaske. Alt andet lige bør et 1-grebs armatur foretrækkes for at optimere mulighederne for vandbesparelser. Ventilationsaggregater til udsugning fra køkken og bad er i halvdelen af bebyggelserne anbragt i tilgængeligt tagrum. I den anden halvdel er benyttet udvendigt placerede tagventilatorer, som er besværlige at servicere og har en kortere levetid og kan give støj til omgivelserne. Kun i et enkelt byggeri (Lillevangspark) er forsøgt med varmegenvinding og indblæsning af forvarmet luft i opholdsstuer. El-installationerne er generelt i en rimelig udførelse i boligerne. I flere af bebyggelserne er de udvendige kabelskabe noget tilfældigt placeret og ikke i lod. Indeklima Alle boliger i bebyggelserne bedømmes som velventilerede og med et acceptabelt indeklima. Beboerne lægger vægt på et godt dagslys i boligen, og det er også en kvalitet med et oplukkeligt vindue i badeværelset. Herved kan sikres en effektiv udluftning og spares energi til belysning i dagtimerne. I flere af konsortiernes byggerier er der placeret friskluftventiler i side af vinduer og varmeafgiveren/radiatoren er placeret enten på tværvægge vinkelret på vinduer eller centralt på bagvæg. Herved opnås stor risiko for diskomfort, med træk og fodkulde til følge. Et andet problem, som er gennemgående i mange af bebyggelserne, er støjproblemer. Knirkende gulve i boligen, knirken og trinstøj fra overbo, støj fra trapper (indvendig/udvendig) hos nabo, støj fra lukning af yderdøre, som kan høres 5 boliger borte osv. Udover konstruktionsmæssige fejl er der tilsyneladende et misforhold mellem de lydmæssige krav i Bygningsreglementet og beboernes opfattelse af, hvad der er acceptabelt. I langt de fleste af bebyggelserne er der udarbejdet en rapport over lydmålinger for at eftervise, at Bygningsreglementets krav til luftlyd-isolation og trinlydniveau er overholdt. Resultaterne i samtlige rapporter viser, at kravene er overholdt. I en enkelt bebyggelse viste en kontrolmåling dog problemer med overholdelse af krav til trinlydsdæmpning. Uanset resultatet af de udførte målinger er det evalueringsteamets opfattelse, at lydforholdene ikke er tilfredsstillende i hovedparten af bebyggelserne, og at der er behov for en yderligere fokusering på dette område. 9
Miljøpåvirkning. Beregning af miljøpåvirkningen er udført på baggrund af en "livscyklusvurdering". Det er en metode til opgørelse af de samlede påvirkninger af miljøet, der knytter sig til en bygnings opførelse, levetid og bortskaffelse. Ved beregning af miljøeffekterne er anvendt UMIP-metoden, hvor man normaliserer og vægter de beregnede, potentielle miljøeffekter. Normaliseringen betyder, at man sætter de enkelte miljøeffekter i forhold til en reference. Eksempelvis er referencen for drivhuseffekt 8.7 tons CO 2, det svarer til den mængde CO 2, der i 1990 blev udledt pr. dansker. Vægtningen sker ved at multiplicere med en faktor, der udtrykker, hvor alvorlig den pågældende miljøeffekt er. For CO 2 er vægtningsfaktoren 1.30. På denne måde omregnes miljøeffekter til enheden personækvivalenter. (PE) Der er beregnet en række miljøeffekter. Eksempelvis kan nævnes drivhuseffekt, forsuring, næringssaltbelastning, ressourceforbrug af brændsler og metaller, affaldsmængder m.v. Drivhuseffekten og varmeforbruget er udvalgt som sammenligningsparameter. Drivhuseffekten er valgt, fordi det er den bedst kendte, og der er formuleret en politisk målsætning om at reducere det danske bidrag med mindst 20% frem til år 2005. Varmeforbruget er valgt, fordi det er en væsentlig beregningsparameter, der ud over drivhuseffekten også har indflydelse på andre miljøeffekter og naturligvis brændselsforbruget. Sammenligningen mellem de enkelte bebyggelser viser, at der er stor spredning i drivhuseffekt og varmeforbrug. Der er dobbelt så stor forskel mellem bebyggelsen med den mindste og største drivhuseffekt og 2,5 ganges forskel mellem bebyggelsen med det mindste og største varmeforbrug. Der er ikke i sammenligningen taget hensyn til forskellen i de enkelte bygningers udformning. Det vil være sådan, at bebyggelser med relativ stor, udvendig overflade, for eksempel rækkehus- og andre tæt/lav bebyggelser, vil have et større varmeforbrug end et kompakt etagebyggeri med en relativ lille, udvendig overflade. Det er ikke uventet, at det er sammenfald mellem bebyggelserne, der har de største og mindste værdier for henholdsvis drivhuseffekt og varmeforbrug. I en bebyggelses levetid kommer over 80% af drivhuseffekten fra bebyggelsens driftsperiode. De resterende 20% stammer fra materialefremstilling, opførelse og bortskaffelse. Langt den overvejende del af en bebyggelses varmeforbrug dækkes ved afbrænding af fossile brændsler, hvor drivhusgasserne CO 2 og CO bl.a. udvikles. Bebyggelsen Thrigesvej i Herning, opført af konsortiet Casa Nova, har de mindste værdier for drivhuseffekt og varmeforbrug. Ifølge forsøgsprojektbeskrivelsen af Thrigesvej indgår energibesparende foranstaltninger ikke som et væsentlig element. Men ved brug af energiglas, ekstraisolering i forhold til bygningsregulativets krav samt en reducering af kuldebroer, er det alligevel lykkedes at reducere energiforbruget til opvarmning. Bebyggelsen Højgårdsvej i Haderslev, opført af konsortiet Habitat, er den bebyggelse, der har de største værdier. Det er en bebyggelse, hvor der ikke er gjort ekstraordinære foranstaltninger for at mindske miljøbelastningen. De 11 bebyggelser kan opdeles i bebyggelser, hvor der ikke er gjort ekstraordinære foranstaltninger for at mindske miljøbelastningen, og bebyggelser, hvor der er gjort ekstraordinære foranstaltninger. Bebyggelser, hvor der er gjort ekstraordinære foranstaltninger for at mindske miljøbelastningen: Marieparken, Hørsholm Thrigesvej, Herning Rugårdsvej, Odense Thygesmindevej, Fredericia Lillevangspark, Farum. Konsortium: Casa Nova Konsortium: Casa Nova Konsortium: Casa Nova Konsortium: Habitat Konsortium: Habitat Den gennemsnitlige CO 2 -belastning for disse bebyggelser er 3,53 PE. Bebyggelser, hvor der ikke er gjort ekstraordinære foranstaltninger for at mindske miljøbelastningen: Engelholm Allé, Høje Taastrup Skelbækparken, Ølstykke Konsortium: PPU Konsortium: PPU 10
Grønlykkeparken, Greve Højgårdsvej, Haderslev Egestrædet, Ballerup Ny Havnefront, Aalborg Konsortium: PPU Konsortium: Habitat Konsortium: Comfort House Konsortium: Comfort House Den gennemsnitlige CO 2 -belastning for disse bebyggelser er 4,51 PE. Sammenlignes de to kategorier ses det, at der er opnået over 20% reduktion af CO 2 -belastningen uden hensyn til de geometriske forskelle bygningerne imellem. Totaløkonomi. En totaløkonomisk vurdering dækker over en samlet opgørelse og vurdering af omkostningerne til opførelse, forvaltning, vedligeholdelse og drift af en bebyggelse. Ved vurdering af forvaltning, vedligeholdelse og drift anvendes en nuværdiberegning over en periode på 30 år. Det er en beregning, hvor man forestiller sig, at alle omkostninger til forvaltning, vedligeholdelse og drift i 30 år betales på én gang med den nuværende kroneværdi. Alt andet lige vil den laveste nuværdi være den økonomisk mest fordelagtige. De 11 evaluerede bebyggelser er opført af 4 konsortier, der hver især har afprøvet forskellige forsøgselementer i deres byggerier. For hver af de enkelte bebyggelser er udført en selvstændig rapport, hvor der også er udført en totaløkonomisk vurdering. Hertil er anvendt BY og BYGs edb-program Trambolin. Programmet indeholder en database med økonomiske erfaringstal for opførelse og drift af traditionelt, almennyttigt boligbyggeri i alle dele af landet, indsamlet i de seneste 15 år. Databasen er opbygget således, at der skelnes mellem tæt/lav- og etagebyggerier, og der er en opdeling mellem ungdoms-, ældre- og familieboliger. Den anvendte vurderingsmetode i delrapporterne består i at sammenholde bebyggelsernes totaløkonomi med erfaringstallene i databasen, der er repræsenteret ved et referencehus. Resultaterne af denne vurdering er refereret under afsnit 8, Totaløkonomi - Gennemgang af konsortierne og deres byggerier. I denne rapport er totaløkonomien for de enkelte konsortiers bebyggelser sammenlignet indbyrdes. Det er sket på den måde, at de enkelte byggeriers totaløkonomi inden for et konsortium er omregnet til en gennemsnitsværdi pr. m 2 for konsortiet, hvorefter der er foretaget en indbyrdes sammenligning. Derudover er de enkelte bebyggelser sammenlignet indbyrdes. Ved sammenligningerne indbyrdes tages der ikke hensyn til forskelle i bygningsgeometri, boligformer og geografisk placering. Ved sammenligning af konsortierne indbyrdes findes følgende: Nuværdi: Der er en forskel på ca. 2% mellem det konsortium, der har den mindste totaløkonomi pr. m 2, og det, der har den største. Det er bemærkelsesværdigt, da de enkelte konsortier i byggeteknisk og driftsmæssig henseende er meget forskellige. PPU har den mindste totaløkonomi og er den mest fordelagtige. Anskaffelsesomkostninger: Der er en forskel på ca. 6% mellem det konsortium, der har den mindste anskaffelsesomkostning pr. m 2, og det, der har den største. PPU har haft de mindste, gennemsnitlige anskaffelsesomkostninger. Driftsomkostninger: Der er en forskel på ca. 6% mellem det konsortium, der har den mindste nuværdi på driftsudgifterne pr. m 2, og det, der har den største. Habitat har den mindste værdi på nuværdien på de gennemsnitlige driftsudgifter. Ved sammenligning af de enkelte bebyggelser indbyrdes findes, at Thygesmindevej i Fredericia har den mindste nuværdi. Bebyggelsen har både de mindste anskaffelsesomkostninger og mindste driftsudgifter. Bebyggelsen er byggeteknisk karakteriseret som værende af høj kvalitet og må som sådan karakteriseres som et ganske vellykket forsøgsbyggeri. Højgårdsvej i Haderslev har den største nuværdi. Bebyggelsen har de næststørste anskaffelsesomkostninger og de største driftsudgifter. Denne bebyggelse er byggeteknisk karakteriseret som et low-cost byggeri med ringe kvalitet og må i den sammenhæng anses som knapt så vellykket. 11
Der er en forskel mellem mindste og største nuværdi på ca. 37%. Begge disse bebyggelser er opført af konsortiet Habitat. Beboerundersøgelser I de 11 evaluerede boligbebyggelser, opført af konsortierne PPU, Casa Nova, Habitat og Comfort House er der foretaget en beboerundersøgelse, der er gennemført via omdelte spørgeskemaer, som beboerne selv har skulle udfylde. Svarprocenten har generelt været omkring 50%, men for enkelte bebyggelser har den været højere og for en enkelt betydeligt lavere. Beboersammensætningen for de enkelte bebyggelser varierer meget, og dermed er der også forskellige krav til, hvilke behov en bolig skal opfylde. Endelig varierer motivationen og begrundelserne for at flytte til de pågældende bebyggelser fra byggeri til byggeri, ligesom der er forskel på, hvilke boligtyper beboerne tidligere kommer fra. Boligerne vurderes dermed på grundlag af nogle meget forskellige forudsætninger, og sammenligninger mellem de forskellige bebyggelser kan være vanskelig. Med disse forbehold i mente er det her forsøgt at uddrage nogle generelle forhold vedr. bebyggelserne. Disse vil i størst omfang omfatte de negative sider, så derfor skal der indledningsvis siges, at der generelt er stor tilfredshed med at bo i de 11 forskellige bebyggelser. Hovedparten af beboerne udtrykker tilfredshed og stor tilfredshed i forhold til de områder, der spørges til. Af generelle negative beboerudsagn i forhold til bebyggelserne kan peges på: Støj fra naboer, trinlyd, utilstrækkelig lydisolering. Den håndværksmæssige kvalitet er også et generelt ankepunkt, og går igen for alle bebyggelser på nær to. Manglende skabsplads og cykelparkering er også punkter, der påpeges af mange, og til dels parkeringsforhold for biler. Et forhold, der generelt deler beboerne i bebyggelserne, er gulvene. Det er bemærkelsesværdigt, at der er meget varierende holdninger på dette område; nogle beboere er meget tilfredse, andre er meget utilfredse. Der er åbenbart ikke enighed om, hvordan et gulv skal være. 12
Oversigtsskemaer Konsortium: PPU Engelholm Allé, Høje-Taastrup Skelbækparken, Ølstykke Grønlykkeparken, Greve Miljøpåvirkning Indeklima Byggeteknik Arkitektur Bebyggelse 3 stokke i tre etager samt et punkthus i 5 etager der sammen danner en U-formet karré. Almene 2 og 3 rums boliger med adgang via altangange og fra terræn. Altangange dårlige til udeophold pga. begrænset plads. Arkitektonisk kvalitet som helhed af normal standard. Oplevelsesrigt haveanlæg med tiltalende detaljering. Konstruktivt system med bærende betonelementer og søjler. Mange støbefejl i betonelementer. Facader af tegl, tag af eternitskifer, værn af stål, vinduer af træ alt i en normal kvalitet. De tekniske installationer er generelt i god håndværksmæssig udførelse. Hovedforsyningsrør i tagrum er ikke en ideel placering med hensyn til risiko for følgeskader på grund af eventuelle utætheder m.v. Installationsskakte og adgangsforhold hertil kunne være udført mere hensigtsmæssigt Velventilerede boliger. Spalteventiler i side af vindue (i midten, lodret) hvilket giver risiko for træk. Forstærkes af at radiatorer ikke er placeret under vinduer. Rumføler i boligen til radiatoranlægget giver utilstrækkelig varmeforsyning i sekundære opholdsrum. Ingen ekstraordinære foranstaltninger. Miljøbelastningen ligger tæt på referencen Grønlykkeparken. Udvalgte miljøpåvirkn./m 2 : Varmeforbrug: 10.000 kwh (Opgivet for 80 år) Drivhuseffekt: 4.21x10-3 PE 8 korte blokke i 2 etager med 3-4 boliger på hver etage. Almene boliger med 2, 3 og 4 rum. Boliger virker mørke. Bebyggelsens organisering virker tilfældig og svær at opfatte. Arkitektonisk kvalitet som helhed under middel. Haveanlæg med en enkel detaljering. Skure for affald enkelt udført af træ. Bærende facader og lejlighedsskel i letbeton. Etagedæk af beton. Facader af tegl og facadeplade, trapper af stål, vinduer af træ overordnet i normal kvalitet men med mange fejl. De tekniske installationer er generelt i god håndværksmæssig udførelse. Det er utilfredsstillende med hovedforsyningsrør i et svært tilgængeligt tagrum med adgang fra en bolig. Enkelte skakte er ikke tilgængelige og brug af vakuumventiler på afløbssystemet bør undgås. Velventilerede boliger. Spalteventiler, fortrinsvis i side af vindue (i midten, lodret) hvilket giver risiko for træk. Radiatorer er ikke alle steder placeret under vinduer hvilket kan forårsage kuldenedfald, bl.a. ved hjørnevindue. Dagslysforholdene kunne være bedre. Ingen ekstraordinære foranstaltninger. Miljøbelastningen ligger tæt på referencen Grønlykkeparken. Udvalgte miljøpåvirkn./m 2 : Varmeforbrug: 9760 kwh (Opgivet for 80 år) Drivhuseffekt: 4.08x10-3 PE 2 gårdrumsbebyggelser med altangang hver sammensat af en fritliggende længe og en U- formet bygning. Handicapegnede boliger med 2 og 3 rum. Enkel stilfærdig arkitektur. Arkitektonisk kvalitet som helhed normal. Enkelt udført belægning og beplantning. Skure for affald er af træ og er dårligt udført. Bærende hovedskillerum og etagedæk i beton. Facader af tegl, tag af betontegl, altaner af stål, vinduer af træ - alt i en normal god kvalitet. De tekniske installationer er generelt i god håndværksmæssig udførelse. Hovedforsyningsrør i tagrum er ikke en ideel placering med hensyn til risiko for følgeska-der på grund af eventuelle utætheder m.v. Installationsskakte og adgangsforhold hertil kunne være udført mere hensigtsmæssigt. Velventilerede boliger. Spalteventiler i side af vindue (i midten, lodret) giver risiko for træk hvilket forstærkes af at radiatorer ikke er placeret under vinduer. Gode dagslysforhold. Ingen ekstraordinære foranstaltninger. Grønlykkeparken er valgt som reference for PPU. Udvalgte miljøpåvirkn./m 2 : Varmeforbrug: 10.000 kwh (Opgivet for 80 år) Drivhuseffekt: 4.39x10-3 PE 13