Indstilling Til Aarhus Byråd via Magistraten Fra Teknik og Miljø Dato 29. april 2015 Etagebyggeri i Tilladelse til at opføre etagebyggeri i 4 og 5 etager plus tagterrasse på ejendommen, 8000 Aarhus C. 1. Resume Der er søgt om tilladelse til opførelse af etagebyggeri på ejendommen, 8000 Aarhus C. Den ene del af byggeriet er i 4 etager uden tagterrasse, og den anden del af byggeriet er i 5 etager plus tagterrasse. Bygningshøjden bliver 17,62 m på den del af bygningen, der er højest. Stueetagen har ekstra højde, idet den fungerer som gennemkørsel for lastbiler ind til varegård og parkeringsanlæg i gårdrummet. Den nye bebyggelse vil få et samlet etageareal på 1066 m². Der etableres opholdsareal på ca. 29 % af boligetagearealet på altaner og tagterrasse. Den del af matriklen, hvor byggeriet skal opføres, er i dag ikke bebygget, men fungerer som adgangsvej for biler og lastbiler til og fra varegård og parkeringsanlæg i gårdrummet. En partshøring har resulteret i en række indsigelser. I indsigelserne peges hovedsagligt på byggeriets højde, indbliksgener og ændrede lysforhold samt det arkitektoniske helhedsindtryk af gadens forløb. side 1 af 7
Teknik og Miljø vurderer, at byggeriet svarer til, hvad der er sædvanligt i området, at det ikke giver væsentlige forringelser af lysforhold eller indblik til nabobebyggelse, og at byggeriet arkitektonisk er tilpasset gaden. Det indstilles, at byggeriet godkendes. 2. Beslutningspunkter At byrådet godkender det ansøgte projekt og bemyndiger Teknik og Miljø til at meddele de fornødne tilladelser. 3. Baggrund Da der er flere indsigelser mod det ansøgte projekt, har Teknik og Miljø ikke bemyndigelse til at træffe de fornødne tilladelser. 4. Sagsfremstilling Der er søgt om tilladelse til at opføre etagebyggeri på ejendommen, 8000 Aarhus C. Den del af bygningen, der ligger mod Valdemarsgade 9, er i 5 etager plus en tagterrasse og har en bygningshøjde på 17,62 m. Den del af bygningen, der ligger mod Valdemarsgade 23, er i 4 etager. Husdybden varierer fra 11,82 m mod Valdemarsgade 9 til 9,82 m mod Valdemarsgade 23. Dybden på bygningen er 15,37 m ved elevatortårnet. Husdybden følger dermed dybden mod Valdemarsgade 9, men er ca. 50 cm dybere end Valdemarsgade 23. Den nye bebyggelse vil få et samlet etageareal på 1066 m². Bebyggelsen vil indeholde 15 boliger af varierende størrelse mellem 52 m² og 63 m². Kommuneplanen angiver en bebyggelsesprocent for karréen på maks. 260, og der er tilstrækkelig restrummelighed. Der bliver etableret opholdsareal på ca. 29 % på tagterrasse og altaner. side 2 af 7
Den del af matriklen, hvor byggeriet skal opføres, er i dag ikke bebygget, men fungerer som adgangsvej for biler og lastbiler til og fra varegård og parkeringsanlæg i gårdrummet. Byggeriet er ikke omfattet af en lokalplan. Kommunen skal foretage en helhedsvurdering af projektet i overensstemmelse med bestemmelserne i Bygningsreglement 2010 (BR 2010), kapitel 2.3. I vurderingen skal blandt andet indgå følgende forhold: - Bebyggelsens samlede omfang skal være hensigtsmæssigt i forhold til bebyggelsens anvendelse. - Bebyggelsens samlede omfang skal svare til det sædvanlige i karréen, kvarteret eller området, eller det der tilstræbes i området. Kommuneplanens rammebestemmelser kan være vejledende. - Der skal under hensyntagen til ejendommens benyttelse sikres tilfredsstillende lysforhold for ejendommens bebyggelse og nabobebyggelse. - Det skal sikres, at vinduer, altaner og lignende, der vender mod naboskel, ikke giver anledning til væsentlige indbliksgener. Det fremgår af BR 2010, kapitel 2.3.1. Opgørelse over opholdsarealer, bebyggelsesprocent m. m. fremgår af vedlagte dataark, bilag nr. 6. Byggeriet ligger i kommuneplanens rammebestemmelse 010309CY, der fastlægger områdets anvendelse til cityformål. Det fremgår af den konkrete rammebestemmelse for området, at bebyggelsen må opføres med et maksimalt etageantal på 4 og med en bebyggelsesprocent på 260 for området. Bebyggelse skal som hovedregel opføres som sluttet bebyggelse i facadelinie med nabobebyggelsen. side 3 af 7
Det fremgår af kommuneplanens generelle bestemmelser for udendørs opholdsarealer i gårdrum, at der tilstræbes etablering af opholdsarealer på mindst 30 % af bebyggelsens boligetageareal. Opholdsarealet skal ikke nødvendigvis etableres på terræn. Der er foretaget en partshøring af de omkringboende, som vil kunne blive berørt af byggeriet. Denne høring har resulteret i 3 indsigelser, hvoraf en enkelt er fra flere ejere (bilag 4). I det følgende sammenfattes indsigelserne: 1. Højden på byggeriet og arkitektonisk helhedsindtryk af gadens forløb 2. Lysforhold 3. Indbliksgener 4. Andre bemærkninger Der er endvidere modtaget indsigelser fra Valdemarsgade 35, 41, 46, 53 og 57, der ikke blev vurderet at kunne blive berørt af byggeriet, og derfor ikke blev partshørt. Ansøger har kommenteret indsigelserne (bilag 5). Ad 1. Højden på byggeriet og arkitektonisk helhedsindtryk af gadens forløb Der peges på, at byggeriets højde fraviger kommuneplanens rammebestemmelse om 4 etager, og at byggeriet vil have en negativ påvirkning af gadens forløb. Byggeris bemærkninger Bygningens udformning er bearbejdet i samråd med Stadsarkitekten og Byggeri. Byggeri vurderer, at bebyggelsens samlede omfang svarer til det sædvanlige i området, selvom det fraviger kommuneplanens rammebestemmelse om etageantal. Byggeri vurderer ikke, at gadens forløb er ensartet. side 4 af 7
I gadeforløbet mod nord fraviger bygningerne kommuneplanens bestemmelse om etageantal. Valdemarsgade 9 er opført i 5 etager plus en tagterrasse, Valdemarsgade 7 er opført i 5 etager og ligger på hjørnet af Valdemarsgade og Skt. Nicolaus Gade. I gadeforløbet mod syd er både Valdemarsgade 23 og 25 opført i 2½ etage. Byggeriet tilpasser sig gadens forløb ved at nedtrappe etageantallet fra 5 plus tagterrasse til 4 uden tagterrasse mod Valdemarsgade 23. Ad 2. Lysforhold Der peges på, at byggeriet vil medføre en negativ påvirkning af lysforholdene, idet det vil betyde lysnedsættelse og skyggegener. Byggeris bemærkninger Det udarbejdede skyggediagram viser, at byggeriet ikke vil medføre skyggegener, idet skyggen fortrinsvis vil falde på gaden og på parkeringsarealet i gårdrummet. Byggeriet vil medføre en lille merskygge på tagterrassen på Valdemarsgade nr. 9. Byggeri vurderer ikke, at lysforholdene bliver væsentligt påvirket af byggeriet. Ad 3. Indbliksgener Der peges på, at byggeriet vil medføre indbliksgener mod Valdemarsgade nr. 23 og nr. 25 samt mod tagterrassen på Valdemarsgade nr. 9. Byggeris bemærkninger Byggeri medgiver, at byggeriet kan medføre indbliksgener for de omkringliggende ejendomme, herunder især Valdemarsgade 23 og 25. For at imødegå indbliksgener til de to nævnte ejendomme sættes der matteret glasværn op på tagterrassens sydligste hjørne, og altangangen på femte sal vil alene strække sig til skel mellem projektets høje og lave bygningsdel. side 5 af 7
Derudover vurderer Byggeri ikke, at indbliksgenerne ligger ud over, hvad der må forventes i området. Ad 4. Andre bemærkninger Det bemærkes, at bygherren ifølge byggelovgivningen skal sikre, at der bliver truffet de nødvendige foranstaltninger mod, at der opstår revneskader på omkringliggende ejendomme. Kommunen vil kunne påse, at byggearbejdet gennemføres på forsvarlig vis, herunder at bygherren anvender en byggemetode, der tager hensyn til omgivelserne. Det bemærkes endvidere, at der ved ethvert byggeri vil kunne opstå midlertidige gener for de omboende i den tid, byggeriet pågår, og som ikke helt vil kunne undgås. Byggelovgivningen indeholder ikke bestemmelser om eventuelle gener under byggearbejdet. Støj- eller støvfrembringende bygge- og anlægsarbejder skal efter miljølovgivningen anmeldes til kommunen, der normalt fastsætter vilkår om, at genegivende arbejder kun må udføres på hverdage mellem kl. 7 og 18. Behandling af brandsmitte vil blive foretaget i forbindelse med den tekniske byggesagsbehandling. Det skal kort bemærkes, at der er modtaget indsigelser om, at projektet er i strid med lokalplan nr. 206. Projektet er ikke omfattet af lokalplan nr. 206. Konklusion På baggrund af ovenstående gennemgang anbefaler Teknik og Miljø, at Byrådet godkender det ansøgte projekt og bemyndiger Byggeri til at meddele de fornødne tilladelser. 5. Strategi for borgerinddragelse Alle ejere og lejere i følgende ejendomme er hørt: Valdemarsgade 7, 9, 13, 15, 23 og 25 side 6 af 7
Kristian Würtz / Erik Jespersen Bilag: Bilag 1: Oversigtskort Bilag 2: Tegningsmateriale Bilag 3: Skyggediagrammer Bilag 4: Indsigelser Bilag 5: Ansøgers kommentarer Bilag 6: Dataark Sagsnummer: 15/006034-3 Center for Miljø og Energi Tlf.: 89 40 22 13 E-post: Byggeri-Juridisk@mtm.aarhus.dk Lix: 40 Sagsbehandler: Lone Rudbeck Jørgensen Tlf.: 89 40 25 03 E-post: lorj@aarhus.dk side 7 af 7