NR. 3 MARTS 2015 Positive takter på boligmarkedet Det kan godt være, at foråret har bragt positive nøgletal med sig, men danskerne tænker sig alligevel godt om, før de går i markedet efter en ejerbolig. Forsigtigheden råder uændret blandt landets boligkøbere. Det viser Realkreditforeningens Køberbarometer, der hvert kvartal tager temperaturen på danskernes lyst til at købe ejerbolig. Appetitten på at blive boligejer er i marts næsten den samme som den var i december sidste år, hvor den seneste måling blev foretaget. 3,2 pct. af den voksne befolkning overejer at købe hus, ejerlejlighed eller sommerhus inden for de næste seks måneder, og yderligere 1,3 pct. overvejer måske at købe en ejerbolig. Realkreditforeningens direktør Karsten Beltoft havde gættet på mere tydelig positiv udvikling. Man kunne have forventet, at kurven ville pege opad. Mit gæt er, at den ketchupeffekt, som man ofte taler om, på boligmarkedet viser sig ved, at der nu er en stabil tilgang af købere i markedet. Realkreditforeningens køberbarometer viser fremgang i efterspørgslen, men Ketchuppen løber så at sige stille og roligt ud af ketchupflasken, siger Karsten Beltoft. Foråret er traditionelt en stille periode på boligmarkedet. I forhold til de martsmålinger, Realkreditforeningen har foretaget i tidligere år, er der tale om en svag stigning i interessen for at blive boligejer. Et kontrolleret opsving, kalder Karsten Beltoft udviklingen. Gennem de seneste år har man alt efter temperament kunnet læse svag optimisme eller stilstand ind i nøgletallene. Grundstemningen har været afventende. At der kan
2 NYT FRA REALKREDITFORENINGEN NR. 3 MARTS 2015 konstateres en svag stigning i danskernes interesse for at købe bolig, må på den baggrund ses som et positivt signal. Lige godt halvdelen af de danskere, der vil ud at studere boligannoncer det næste halve år, kigger efter en ejerlejlighed. Den anden lille halvdel fordeler sig med 26 pct., der overvejer at købe en villa og 22 pct., der spejder efter et sommerhus. Realkreditforeningens Køberbarometer bygger på telefoninterviews med 1005 danskere i den voksne befolkning, Interviewene er gennemført i perioden 2.-13.marts 2014. Pct. 7,0 Figur 1: Realkreditforeningens Køberbarometer 6,0 5,0 4,0 3,0 2,0 1,0 - Overvejer Overvejer måske Flere bolighandler i 85 af landets kommuner i 2014 Yderområderne blev hårdest ramt, da nedturen ramte boligmarkedet i 2008. Men i 2014 var der flere hushandler i 85 ud af 98 kommuner. Realkreditforeningen forventer, at fremgangen vil fortsætte i 2015.
3 NYT FRA REALKREDITFORENINGEN NR. 3 MARTS 2015 Vi har længe set fremgang på ejerlejlighedsmarkedet i både antal handler og priser. Udviklingen er særlig mærkbar i de større danske byer. Parcelhusmarkedet lå på landsplan underdrejet i perioden 2011-2013. Men for 2014 kan vi se en vending, da handelsaktiviteten er steget over 11 pct. og tilmed er spredt ud over hele landet, siger Karsten Beltoft, direktør i Realkreditforeningen. Figur 1 viser fordelingen af stigningen i antallet af handler i 2014. Kilde: Boligmarkedsstatistikken Der er sket en stigning i antal handler i 85 af landets 98 kommuner. Det er meget positivt, at vi nu kan spore fremgang i yderområderne, som i de seneste år ellers ikke har haft mange lyspunkter. Det er dog et langt sejt træk, og vi kommer fra et meget lavt niveau. Og der er fortsat mange til-salg skilte uden for de større byer, hvor det stadig er købers marked, siger Karsten Beltoft videre.
4 NYT FRA REALKREDITFORENINGEN NR. 3 MARTS 2015 Gode udsigter for 2015 Handelsaktiviteten ved udgangen af 2014 er uden effekten af de negative renter på realkreditlån, som først kom i begyndelsen af 2015. Vi forventer, at den fordelagtige rentesituation vil smitte af på lysten til at købe en bolig og dermed påvirke boligmarkedet positivt, forudser Karsten Beltoft. Figur 2 viser faldet i udbudte boliger på kommuneniveau for 2014. 56 kommuner fik nedbragt antallet af boliger til salg ved udgangen af 2014 sammenlignet med året før. Faldet i udbuddet af boliger var relativt størst i kommuner som Albertslund, Egedal, Solrød, Lolland, Vallensbæk, Rødovre og Brøndby. I 15 kommuner faldt antallet af udbudte boliger med mere en 10 pct. I alt er udbuddet af boliger faldet i 56 af landets kommuner. Kilde: Boligmarkedsstatistikken
5 NYT FRA REALKREDITFORENINGEN NR. 3 MARTS 2015 Når vi ser på udbuddet af boliger, ser vi samtidig et boligmarked i flere hastigheder. Det generelle billede er, at boligerne bliver solgt forholdsvist hurtigt i de større byer. Det går mere trægt i takt med, at afstanden til storbyerne øges, forklarer Karsten Beltoft. Du bør overveje lån med afdrag og fast rente Ydelsen på de helt korte rentetilpasningslån er i 2014 faldet helt ned til ca. 500 kr. pr. lånt mio. kr. om måneden. Det har gjort lån med kort rentebinding populære, men i dag omlægger mange boligejere til fast rente og med afdrag. Selvom vi i dag har kontantrenter, der er tæt på nul for de helt korte lån, vælger mange boligejere alligevel lån med afdrag og fast rente, da den faste rente er helt nede på 2 pct. Vores beregninger viser, at de boligejere som optog et variabelt forrentet afdragsfrit lån før finanskrisen i 2008, i hovedreglen vil få lavere rentebetaling, hvis de i dag omlægger til et fastforrentet lån, siger Karsten Beltoft, direktør i Realkreditforeningen og forklarer: Hvis de vælger at afdrage, betyder det, at de højest skal betale 2.000 kr. (efter skat) mere om måneden pr. lånt million i forhold til, hvis man havde en kort rentetilpasning før finanskrisen. Til gengæld har boligejeren både afdraget over 2.000 kr. pr. måned og sikkerhed med fast rente på 2 pct. Rentebetalingen svarer til, hvad den var på korte rentetilpasningslån før finanskrisen. Siden 2003 har reallønsudviklingen været positiv, hvorfor der bør være mere plads i budgettet til at afdrage på lånet end dengang man optog lånet. Spørgsmålet i dag er ikke bare, hvorvidt man skal benytte sig af de ekstremt lave renter på de helt korte lån, men nok også om det ikke er nu, at man skal overveje at afdrage på gælden inden renterne formentlig stiger igen, siger Karsten Beltoft videre.
6 NYT FRA REALKREDITFORENINGEN NR. 3 MARTS 2015 I figur 1 ses prisen på et afdragsfrit lån pr. lånt million efter skat i perioden 2003-2014. I 2003 kostede det 1.500 kr. pr. lånt million, og prisen toppede i 2008, hvor den korte rente landede på 3.000 kr. I de seneste 2-3 år er den helt korte effektive rente lige under 1 pct.. Figur 1 kr. 5.000 4.500 4.000 3.500 3.000 2.500 2.000 1.500 1.000 500 Den historiske ydelse pr. måned på afdragsfrie lån pr. lånt million Gennemsnitlig månedlig ydelse ved valg af et lån med kort rentebinding siden indførslen af afdragsfrie lån i 2003 Fastforrentet lån 2 % med afdrag (pr. marts 2015) 0 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Afdrag Rentebetaling efter skat Kilde: Egne beregninger (effektiv obligationsrente på korte lån). Beregningerne er efter skat, og det fastforrentetde alternativ er et 30-årigt realkreditlån med afdrag pr. marts 2015 (2 %-lån). Førsteårsydelsen på et lån med afdrag er i dag ca. 600-700 kr. højere end ydelsen på et afdragsfrit lån i 2008. Boligejerne kan typisk have valgt et afdragsfrit lån, da de købte huset for at afvikle anden dyrere gæld. Vælger de nu at omlægge til et fastforrentet lån med afdrag, får de både sikkerhed for rentebetaling og løbende afdrag på realkreditgælden, forklarer Karsten Beltoft. De seneste par år er det blevet mere og mere attraktivt at overveje fastforrentede lån med afdrag, da den faste rente er faldet. For 2 år siden var ydelsen ca. 4.000 kr. pr.
7 NYT FRA REALKREDITFORENINGEN NR. 3 MARTS 2015 lånt million, hvor man i dag skærer yderligere 500 kr. af den månedlige ydelse samtidig med at man afdrager mere. I figur 2 ser man boligejernes årlige nettoudlån af lån med afdrag. Fra 2005 og frem til 2011 faldt udlånet i kroner og øre, hvor der bliver afdraget på gælden. Fra 2012 og frem er lån med afdrag igen blevet mere populære end året før. Figur 2 20 Årlig ændring i udlån til ejerboliger med afdrag (mia. kr.) 15 13,8 10 8,3 5 0-5 -10-15 -20-25 -30 4,3 2005 2006-1,6 2007-14,7 2008-20,2 2009-5,6 2010-10 2011-14,7 2012 2013 2014-25,1 Mange boligejere har fået øjnene op for, at det er en god idé at afdrage på realkreditgælden. Boligejere vælger i høj grad en kombination af rentesikkerhed og løbende afdrag. Det skyldes, at vi formegentlig ikke foreløbig kommer til at se en lavere ydelse på 30-årige fastforrentede lån end netop nu, konkluderer Karsten Beltoft.
8 NYT FRA REALKREDITFORENINGEN NR. 3 MARTS 2015 Udgiver: Realkreditforeningen Redaktion: Karsten Beltoft Flemming Dengsø Nielsen Ansvarshavende redaktør: Karsten Beltoft kab@realkreditforeningen.dk tlf. 33 70 11 11 www.realkreditforeningen.dk