NTUREN - LNDET - BYEN GRÆSE BKKEBY Helhedsplan - 26.11.14 Tegnestuen Vandkunsten BOGL Strunge Jensen /S Rådgivende Ingeniører F.R.I. Esbensen Rådgivende Ingeniører NTUREN- LNDET - BYEN : GRÆSE BKKEBY Helhedsplanen - 26.11.14 1/47
NTUREN - LNDET - BYEN VISIONEN: DEN RØDE TRÅD Den forestående renovering er blot starten på en forvandling. Fremtidssikringen af Græse Bakkeby udføres som en helende behandling, der forløber over tid. Først helhedsplanens snuptag, den første fase, som beskrives nedenfor. Så bagefter, i anden fase, forsigtigt og frivilligt, igennem beboeraktiviteter og autonomi, styrkes bebyggelsens kontakt med sine tæt-lave rødder. Uden at miste jordforbindelsen realiserer beboerne selv potentialet. Fremtidens Græse Bakkeby bliver en bæredygtig, harmonisk komposition, en tæt sammenvævet rød tråd af tætlavidéens tre grundelementer - Byen, Landet og Naturen: BYEN Gårdrum, gader og stræder blev rnes forlængelse. Fælleshuse blev bygget for at blive garager for gør-detselv-, hobby- og bytteaktiviteter. Byrummene fik helt forskellig identitet igennem beboernes frie valg og individuelle præg. LNDET Tage og facader blev iklædt landbrugets robuste overflader. Fælles drivhuse blev den nye gavlisolering. Nyttehaver bredte sig på uanvendte arealer. Får, geder og kaniner gjorde deres indtog. Hønsehuse skød op. l ny beplantning af byrum bar spiselige frugter. Enggræs erstattede turf. NTUREN Facader og legepladser blev udført i naturlige og sunde materialer. De arealer, som ingen dyrkede, sprang i skov. Floraens of faunaens artsrigdom eksploderede. Stjernerne blev synlige på nattehimlen henover den lave og hyggelige stibelysning. NTUREN- LNDET - BYEN : GRÆSE BKKEBY Helhedsplanen - 26.11.14 2/47
VISULISERING SØEN BYBKKEN NTUREN- LNDET - BYEN : GRÆSE BKKEBY Helhedsplanen - 26.11.14 3/47
TOTLRÅDGIVERTILBUD HELHEDSPLN SKEM- MODELPROGRMMET FSE 1 FSE 2 FREMTIDSSIKRINGENS TO FSER DGNB EVLUERINGSKTEGORIER UTONOMI FÆLLESSKB GØR-DET-SELV HELHEDSPLNEN: EN FIXED MENU Modelprogrammet er robust overfor de mange beslutninger, der måske allerede er taget, de skrevne og uskrevne konventioner, traditioner, retningslinjer og reguleringer. Programmet møder hovedkulds Græse Bakkebys forudsætninger for at indpode dets værdier, profetier, præferencer og anvisninger. Der vælges det rette værktøj. Resultatet er en fixed menu, et entydigt og håndfast handlingsprogram for den første fase. Det udgør køreplanen for den snorlige og sikre vej frem til et solidt udgangspunkt at tage de videre skridt frem mod en bæredygtig fremtid. Sådan gøres det: ktion 1: Konkurrenceforslag DGNB målsætning Her er vi nu! Modelprogrammets hovedidé er at anvende DGNB s helhedsorienterede bæredygtighedsbegreb til at genopvække tæt-lavbyggeriets oprindelige værdier. Herved bygges der videre på boligafdelingens og Domeas vedtagne energipolitik igennem tilføjelse af sociale og økonomiske parametre. Græse Bakkeby er i konkurrence med andre bebyggelser og andre boligformer. Derfor bør strategierne for fremtidig succes konstant opdateres. Ved at efterleve byggebranchens fælles standarder for bæredygtighed (DGNB-DK), kan bebyggelse og boligselskab markere sig som stræbsomme og fremtidsorienterede aktører. Der sigtes således mod et højt certificeringsniveau af bebyggelsen: Sølv eller guld! DGNB strategi Da man ikke kender udfaldet af licitationen, eller beboernes reaktion herpå på forhånd kan det være svært at forpligte sig på certificeringskriterierne. Det giver dog meningen at følge så mange som muligt, og at anvende kriterierne som vejledning og rettesnor for helhedsplanen. Herved holdes nemlig muligheden for en certificering åben længst muligt. DGNB idé lmindelige orientering om DGNB-DK kan læses på www.dk-gbc.dk/certificering/dgnb-systemet-i-danmark. Hovedidéen er at sikre at flest mulige forhold med betydning for en bebyggelses bæredygtighed inddrages i projekteringen. Der evalueres således systematisk på fire hovedkriterier: Social kvalitet (SOC) Miljømæssig kvalitet (ENV) Økonomisk kvalitet (ECO) Teknisk kvalitet (TEK) Proceskvalitet (PRO) Energibesparelserne, der opnås ved at følge LE2020 evalueres således under overskrifterne miljømæssige kvalitet og økonomisk kvalitet. ktion 2: Konfiguration af projektet Efter konkurrencen: Beboerne informeres om intentionerne bag den forestående renovering. På et møde for alle præsenteres hovedpunkterne i helhedsplanen sammen med de økonomiske konsekvenser. En fixed menu indebærer, at de aktiviteter projektet indeholder ligger fast, men ikke hvor mange der kan udføres, da økonomien ikke er kendt på forhånd. Der kan altså ske en konfiguration ved fravalg. Endelig er der mulighed for individuelle valg og tilvalg inden for den enkelte bolig. Der præsenteres derfor en helhedsplan, med følgende grader af valgfrihed: Menu 1. De arbejder, der søges Skema- på indeholder ingen tilvalg. Der er tale om tekniske, miljømæssige, driftsmæssige og energimæssige nødvendigheder, samt arkitektoniske designgreb og materialevalg, som ikke er egnet som genstand for beboermedindflydelse. På tidspunktet, hvor Skema- indsendes, er helhedsplanens indhold og dens konsekvenser for huslejen godkendt af beboerforsamlingen. NTUREN- LNDET - BYEN : GRÆSE BKKEBY Helhedsplanen - 26.11.14 4/47
Menu 2. Optioner på fælles arbejder: rbejder, der projekteres til udbud med henblik på at indhente en pris. Beboerforsamlingen vedtager således først efter licitationen, om man ønsker arbejderne udført og dermed at tåle den resulterende husleje. Ofte sker det, i forbindelse med forhandlingerne med LBF, at der må overflyttes aktiviteter fra Skema- budgettet til listen over optioner. LBF s politik er restriktiv, og ofte skuffes ansøgerne med beskeden om, at de selv må betale for en ønsket forbedring. menu 1 2 tilvalgsniveauer SKEM- pakke need to have: tekniske-, indeklima-, energimæssige forbedringer OPTIONER nice to have, f.eks. ovenlys, lar, omlægning af udearealer beslutningstager BEBOERFORSMLINGEN BEBOERFORSMLINGEN finansiering LBF/ DRIFT/ HUSLEJESTIGNING DRIFT/ HUSLEJESTIGNING valg, udgiftsneutralt tilvalg, ekstra udgift Menu 3. Individuelt frit valg: rbejder, der finansieres af driftsmidler og huslejestigninger projekteres, så der bliver mulighed for at alle beboere har visse individuelle valgmuligheder uden at skulle gøre brug af den individuelle råderet. Det kan f.eks. være valg af køkkentype (åbent eller lukket) eller hoveddørstype (med eller uden vindue). 3 4 FRIT VLG f.eks. køkkentype, dørtype, skillevægsplacering TILKØB f.eks. opgradering af køkken, haveskur, skabe INDIVIDUEL BEBOER INDIVIDUEL BEBOER UDGIFTSNEUTRLT INDIVIDUEL BEBOER TILVLGSSTRUKTUR Menu 4. Individuelt tilkøb: rbejder, der projekteres og udbydes for at kunne tilkøbes individuelt af beboerne over råderetten. Det kan typisk være dyrere køkkenløsninger, et haveskur eller småting som et skab under håndvasken. ktion 3: Beboerproces For hver menu udarbejder rådgiverne et oplæg til vedtagelse i beboerforsamlingen. Oplæggene introduceres på det indledende informationsmøde, og fungerer således som en tilskyndelse til at deltage i de(n) efterfølgende beboerworkshop, hvor beboernes input til tilvalgsmenuerne kortlægges. På et sidste møde vedtages tilvalgsprogrammet som en ramme for den videre projektering frem til udbud. Se den detaljerede beskrivelse nedenfor i afsnittet Beboerproces.. ktion 4: Skema- Parallelt med beboerprocessen indledes dialogen med LBF. Herved opnås indikationer på omfanget af støtte. Støttetilsagnet udgør sammen med rådgivernes overslag over renoveringsomkostninger det foreløbige udgangspunkt for beregning af huslejestigninger. ktion 5: Udbud Efter indhentning af de faktiske priser på udførelsen udarbejder rådgivere og bestyrelse i fællesskab en indstilling til beboerne om hvilke optioner, der foreslås udført. Enten fremlægges blot ét forslag (knald eller fald!). Eller, der fremlægges alternativer med forskellige konsekvenser for huslejeniveauet. Beboerne vælger ved en urafstemning hvilket alternativ, der skal gennemføres. ktion 6: Udførelse Når priserne på de individuelle tilvalgsarbejder er kendte, iværksættes der en tilvalgsprocedure. Der udarbejdes, med internethandel som skabelon, et digitalt sortiment med en indkøbskurv, hvorigennem den enkelte husstand kan konfigurere sine valg både de frie/ gratis og de tilkøbte. Ikke-digitaliserede husstande udfører valg med bistand fra en medarbejder fra Domea. ktion 7: Drift Et antal af elementerne i projektet gennemføres først i driftsfasen. Her indkasseres gevinsterne af energiforbedringer og driftsomlægninger, ligesom de individuelle tilpasninger af boligerne og deres udearealer realiseres over en længere tidsperiode. ktion 8: Opfølgning Hvis der er ønske om det i bebyggelsen, kan der (hinsides helhedsplanen) iværksættes en plan for yderligere fremtidssikring af bebyggelsen. Dette kan indeholde hjælp til iværksættelse af beboerstyrede ændringer af friarealer, f.eks. anlæg af nyttehaver, eller facilitering af organisationsændringer til sikring af øget autonomi. Der kan også planlægges efteruddannelse af driftspersonalet med henblik på ekstensive plejemetoder. Beboerproces Skema- Udbud Udførelse Drift Opfølgning NTUREN- LNDET - BYEN : GRÆSE BKKEBY Helhedsplanen - 26.11.14 5/47
SÅDN BLIVER DET FORSLGET KORT Her beskrives kort, hvad der vil blive fremlagt for beboerne på det indledende informationsmøde. Det fremlagte oplæg er en fixed menu-pakkeløsning bestående af rådgivernes valg af virkemidler. lle elementer er baseret på modelprogrammet fra konkurrencefase 1. Eftersom modelprogrammet anvender DGNBs struktur, er de enkelte punkter forsynet med systemets kode. Herigennem kan forslagets helhedsorienterede karakter bekræftes igennem først en screening og siden en præcertificering. 1. Skema--aktiviteter (ingen valgfrihed) Skema--aktiviteterne er helt eller delvist finansierede af LBF. Det er nødvendigt at opnå tilsagn igennem forhåndsdialog. Indledningsvist vil denne dialog tage udgangspunkt i LBFs retningslinjer for støttetildeling. Ifølge disse kan der opnås støtte til hel eller delvis finansiering af forbedringer, der skyldes byggetekniske svigt eller miljøforbedringer. Materialer generelt Kriterierne for materialevalg er i alle tilfælde: Lav vedligeholdelse: Materialer og overflader, der ikke kræver teknisk vedligeholdelse. Malerbehandlinger undgås helt. (ECO, ENV) Lang holdbarhed: Over 30 år (30 års garanti). (ECO, ENV) Lav klimapåvirkning: Materialer med mindst mulig energiforbrug i fremstillingen. (ENV) Facader generelt Der udføres udvendig efterisolering af alle facader og gavle med 200 mm mineraluld, klasse 34 eller funktionelt tilsvarende alternativ isolering. (ENV) For at sikre variationen i bebyggelsen anvendes der forskellige materialer i og indenfor dens tre områder. (SOC) Der indarbejdes karakteristiske detaljer og overgange mellem bygningsdelene. (SOC) Konkrete materialevalg og facadekompositioner, se beskrivelse af de enkelte områder. Lav miljøpåvirkning: Materialer med mindst mulig miljøpåvirkning i fremstillingen. (ENV) Naturligt udseende: Materialer, som er genkendelige og sanselige kvaliteter. (SOC) God patineringsevne: Materialer, der bliver smukkere med tiden. (SOC, ECO) Bortskaffelse: Materialer, der kan genbruges eller nyttiggøres efter endt brug. (ENV, TEK) Isolering af sokler, alle For at mindske linjetabet langs fundamentet udføres der efterisolering med 200 mm mineraluld klasse 37 til 600 cm under terræn.(env) I forbindelse med sokkelisoleringen omlægges havestierne, således at der etableres niveaufri adgang til indgangsdør.(soc) NTUREN- LNDET - BYEN : GRÆSE BKKEBY Helhedsplanen - 26.11.14 6/47
Udskiftning af vinduer og døre, alle Vinduer og døre udskiftes med nye elementer, med følgende karakteristika: Overholder bygningsdelskravene til LE2020 (ENV) Tre-lagsruder (ENV) U-værdi 1,0 for hele elementet og G- værdi =,5 (ENV) Indvendige karme og rammer af træ. (ENV) Vedligeholdelsesfri udvendige karme og rammer, f.eks. af kebony-imprægneret træ. (ENV, TEK) Vinduernes levetid forlænges af beskyttende tagudhæng. (ENV, TEK) Vinduer og døre placeres midt i isoleringslaget, hvorved linjetabet minimeres. (ENV, TEK) Smallere karme og rammer end de nuværende, hvilket forbedrer dagslysforholdene i boligerne. (TEK, ENV, SOC) Gavle, alle Gavle efterisoleres som facader, men overalt hvor der er plads til det, forsynes gavlene endvidere med drivhuse til fælles brug. (ENV, SOC) Herigennem opnås et passivt varmetilskud til den tilstødende bolig. I drivhusene placeres også varmtvandsbeholdere og teknik til solvarmeanlæg. (ENV, TEK) Tage generelt Efterisolering af tage er det totaløkonomisk mest effektive indgreb, man kan foretage. lle tage efterisoleres til at overholde kravene til bygningsdele efter LE2020. Dette opnås ved at indblæse isoleringsgranulat i loftsrum, hvor der er saksespær, og øge isoleringstykkelsen, hvor der er plankespær. (ENV) I forbindelse med efterisoleringen udskiftes tagoverfladerne, og alle tage forsynes med udhæng til beskyttelse af de nyrenoverede facader, sådan at levetiden øges markant, og vedligeholdelsesbehovet reduceres. (ENV, TEK) Konkrete materialevalg og tagformer, se beskrivelse af de enkelte områder. Badeværelser, alle Nye badeværelser udføres i robust LBF-venlig udførelse. Det indebærer, at der er stærkt fokus på at forebygge tekniske svigt og lang holdbarhed, herunder: Tætning iht. forskrifter og vejledninger. (TEK) Sikring af at fald på gulv kan udføres korrekt i en let bygbar proces. (TEK) Gulvklinkestørrelse på maksimalt 10x10 cm for at sikre korrekt fald. (TEK) Spaltedræn ved bruser for at forsimple afretningsarbejdet. (TEK) Flisebeklædning til loft på alle vægoverflader. (TEK) Muret niche til vaskesøjle. (TEK) Vandbesparende armaturer og toiletskyl. (ENV, ECO) Designneutrale valg af sanitet, fliser, klinker farver og overflader. (SOC) Badeværelseskvalitet er sammen med køkkenkvaliteten væsentlige for i hvilken grad en bolig opleves som lækker, dvs. moderne, rummelig, hyggelig og komfortabel. Derfor medtages følgende i renoveringen: Indretningen sikrer at planløsningen som minimum overholder BR15-krav om tilgængelighed. (SOC) Stikkontakt ved spejl. (SOC, TEK) Stort spejl. (SOC) Vandbaseret gulvvarme vælges af hensyn til komfortkvaliteten (SOC) Belysningskvalitet velegnet til personlig pleje og make-up. (SOC) Køkkener, alle Der udføres nye køkkener i alle boliger. Køkkenerne udføres som standardmoduler i robuste, vedligeholdelsesvenlige og designneutrale materialer og farver, se endvidere frit-valgs og tilvalgsoptionerne nedenfor. (SOC, TEK) NTUREN- LNDET - BYEN : GRÆSE BKKEBY Helhedsplanen - 26.11.14 7/47
Installationer generelt I alle boliger projekteres i helhedsplanen følgende aktiviteter, der alle tager sigte imod en nedbringelse af energiforbruget: Opdatering af de eksisterende installationer, herunder nye pumper til centralvarme og udskiftning af evt. tærede dele. (ENV, TEK) Boligventilation: Der udføres boligventilation med varmegenvinding i alle boliger. (ENV, ECO, TEK) nlæggene udføres som decentrale enheder med SEL-faktor på 0,9 og en genvindingseffektivitet på 90%. Solvarme til brugsvand (ENV, ECO) PV-paneler: Der installeres PV-paneler på tag for at bidrage til forsyningen af strøm til bebyggelsens drift, og for beregningsmæssigt at være i stand til at overholde LE2020-kravet til energibehov. (ENV, ECO) Teknikrum: Generelt, dvs. hvor det er muligt, placeres teknikfunktioner i forbindelse med drivhuse i gavle. (ENV, ECO) Vandbesparende armaturer og toiletskyl. (ENV, ECO) Friarealer generelt De vigtigste ændringer af friarealerne finder sted i FSE 2 (beskrevet nedenfor), hvor omlægningen foretages af beboerne selv. Nogle aktiviteter er dog teknisk nødvendige at medtage i FSE 1 (Helhedsplanen / Skema- projektet) for at kunne gennemføre bygningsrenoveringen. Herudover medtages enkelte miljøforbedrende og driftsmæssigt besparende omlægninger i Skema--projektet. Genopretning af haver I forbindelse med efterisoleringsarbejderne graves der langs facaderne, og belægning og beplantning vil efterfølgende skulle genoprettes. Omlægning af havestier I forbindelse med ovenstående genopretning omlægges havestier, således at der opnås niveaufrihed ved indgangsdørene. (SOC) Forbedring af byrum I forbindelse med byggeriet benyttes lejligheden til at forbedre miljøet i gårde, gader og stræder på to fronter: Havernes afgrænsning mod det offentlige rum tilbydes med varierende grad af åbenhed. (SOC) Supplerende beplantning udføres med henblik på større variation imellem de enkelte byrum. (SOC) Hvor det er mulig udvides det private uderum omkring bygningerne til begge sider. (SOC) Konkrete udformninger, se beskrivelse af de enkelte områder nedenfor. Grønne randzoner Områder i kanten af bebyggelsen, der i dag er uden funktionel værdi, men er tunge i drift, omlægges til ekstensiv brug eller privatiseres. (SOC, ECO). Belysning Der udføres en ny plan for belysningen i Græse Bakkeby, der generelt sigter imod at: Tryghed i området. (SOC) Sammenhæng internt og i forhold til områderne omkring. (SOC) Intimitet og hygge overvejende lav belysning. (SOC) Stjernehimmelen skal være synlig blænding, overbelysning og højt siddende lyskilder undgås. (SOC) Tilgængelighed, specifikt Der er meget stor forskel på de tre bebyggelsernes vilkår for at opnå gode tilgængelighedsforhold, se diagram der kortlægger, hvilke forbedringer der er realistiske at medtage i helhedsplanen. Boligombygninger generelt I forbindelse med renoveringen benyttes lejligheden til at ændre et antal boligers indretning med henblik på at sikre: Særlige boliger for mobilitetsudfordrede. (SOC) Særlige boliger til ældre. (SOC) Mulighed for at etablere bofællesskaber. (SOC) Et forøget antal store, familieegnede boliger. (SOC, ECO) Konkrete udformninger, se beskrivelse af de enkelte områder nedenfor. NTUREN- LNDET - BYEN : GRÆSE BKKEBY Helhedsplanen - 26.11.14 8/47
Fælleshuse, alle Der opføres et lokalt fælleshus, i hvert af de tre områder. Fælleshusene udføres efter følgende principper: Robuste rum: Stort generelt anvendelige rum, der egner sig til forsamlings- og værkstedsbrug. (SOC, ENV) Stærke relationer til de omkringliggende udearealer, så man kan anvende disse som forlængelse af de indendørs arealer. (SOC) Robuste overflader, som ikke kræver vedligeholdelse og som tåler værkssteds- og hobbybrug. (SOC, ECO, ENV) Materialekvaliteter svarende til kriterierne ovenfor. (ENV, SOC) 2. Optioner (kollektive tilvalg / del af pakkeløsning) Opdelingen mellem Skema- aktiviteter og optioner er ikke helt skarp i denne indledende fase, da det er i dialogen med LBF, at det lægges fast, hvad der kan opnås støtte til. Gives der afslag på en ønsket aktivitet, kan den medtages i projektet som en option. Efter licitationen kan beboerforsamlingen tage stilling til om man ønsker at lade arbejdet udføre og tåle omkostningerne i form af øget husleje. Tilføjelse af nye boliger I forbindelse med tagrenoveringen af Bybakken er det muligt at tilføje en supplerende tagetage. Herved er det muligt at etablere op til 13 stk. nye store familieboliger i to etager. (ECO,SOC) Udearealer Ganske mange af byggestenene i gentænkningen af udearealerne kan projekteres som optioner. LBF støtter generelt kun forbedringer af udearealet i bebyggelser, der er socialt udfordret. Hvis der ikke kan argumenteres for dette i Græse Bakkeby, skal forbedringerne finansieres af afdelingen via driftsbesparelser eller huslejestigninger. Et antal mulige aktiviteter er beskrevet (SOC) LR Et LR-projekt vil fremtidssikre bebyggelsen og dens omgivelser i forhold til klimaændringer. (ENV) Derudover vil det være en anledning til at nytænke, hvordan bebyggelsens sociale rum er fordelt. (SOC) Der er således væsentlige synergier imellem vandafledningsfunktionen og det sociale liv i bebyggelsen. LR-projektet er beskrevet under afsnittet LND- SKB. 3. Variationer (individuelle frie valg) Det er væsentligt for beboernes medejerskab til projektet, at der er et vist omfang af mulig for individuel tilpasning til egne præferencer. Derfor bør der udover de individuelle tilkøb over råderetten være nogle frie valg, der ikke koster ekstra. På den måde bliver tilvalgsprogrammet også gjort relevant for de beboere, der ikke er økonomisk rustet til at udnytte råderetten. (SOC) Disse variationer fastlægges på workshops med beboerne, men et bud på frie valg kunne f.eks. være: Åbent eller lukket køkken Parallel køkken eller vinkelkøkken Hoveddør med eller uden vindue Hæk, hegn eller åben have 4. Tilkøbsmuligheder (individuelle tilkøb) Over råderetten kan der tilkøbes et antal individuelt valgte goder op til et maksimumbeløb på 100.000 kr., som afdrages over huslejen. På beboerworkshops opnås input til et tilvalgskatalog. Udformningen bearbejdes af rådgiverne for at sikre driften, langtidsholdbarheden og gensalgsværdien af de enkelte valgmuligheder. (SOC) Typiske emner for tilkøb er f.eks.: Opgradering af køkkenpakke Ekstra skabe Fransk altan Udendørs stikkontakter Udendørs vandhane Haveskur Større terrasse NTUREN- LNDET - BYEN : GRÆSE BKKEBY Helhedsplanen - 26.11.14 9/47
BEBOERPROCES Skema projektet Beslutningskompetencen vedrørende den økonomiske ramme, herunder Skema, indenfor hvilken renoveringsløsningerne skal finde sted, tilhører alene beboerforsamlingen. Såvel helhedsplanens indhold som konsekvenser for huslejen skal således vedtages af beboerforsamlingen. Det er rådgivernes og afdelingsbestyrelsens ansvar og privilegium at fremkomme med en helhedsplan, som beboerforsamlingen kan vedtage. Formålet med beboerprocessen er at skabe forståelse for, og medejerskab til, beslutningen om den kommende renovering. Options- og tilvalgsprojektet Indenfor Skema s indholdsmæssige og økonomiske ramme er der mulighed for at tilbyde variationer i udførelsen og tilkøb af arbejder over råderetten, der med økonomisk fordel kan udføres som en del af byggesagen. Hvilke tilvalgsmuligheder, der skal projekteres og udbydes, afgøres ved afholdelse af beboerworkshops, hvor behovene afdækkes. Note om guleroden Teamet har tidligere foreslået, at der blev udført nogle såkaldte gulerodsprojekter, herunder at facilitere workshops, der kunne inspirere til omlægning af friarealer med beboernes egen arbejdskraft. Dette tilbud står fortsat ved magt, og kan iværksættes hvis der konstateres en efterspørgsel på det. I procesdiagrammet er dis Proces 1. Forberedelse af første beboermøde Det første beboermøde er et informationsmøde. Der redegøres for den forudgående og den kommende proces. Sammen med bestyrelsen sættes en dagsorden, og der lægges en fælles strategi for den videre dialog. Infomateriale Forud for beboermødet udsendes et informationsmateriale bestående af en kortfattet, letforståelig opsummering af forslagets indhold. Der vedlægges ikke nødvendigvis illustrationer fra forslaget, men hellere referencebilleder. Orientering af driftspersonalet Det er vigtigt at driftens ledelse, men også de øvrige medarbejdere er orienteret, og får lejlighed til at kommentere principperne i oplægget til helhedsplanen. Da nærværende plan indeholder forslag til på lang sigt at indskrænke driftens aktiviteter, ændre maskinparken og efteruddanne personalet, vil det nok kræve lidt tilvænning. På den anden side går driftsfolk undertiden rundt og føler de brænder inde med prima idéer til forbedring af rutiner. Her er chancen for at starte på en frisk. Principper frem for illustrationer Det er en væsentlig pointe, at de tanker der ligger til grund for rådgiverteamets oplæg bundfælder sig hos beboerne på en måde, der tillader dem at danne egne forestillinger af princippernes udmøntning. Naturalistiske collager afkodes i reglen mere konkret og bindende end de er indkodet fra forslagsstillernes side, og vækker ofte mere modstand end tilslutning. Metoden har for nylig med stor succes været gennemført på renoveringen af Hjortegården i Herlev med samme procesledelsesteam som tilbydes til nærværende projekt. 1. Beboermøde Dagsorden: Status og tidsplan for forløbet, herunder foreløbig orientering om genhusningsmuligheder. Præsentation af principielle løsningsmodeller for helhedsplanen til fremtidssikring af Græse Bakkeby. Diskussion i grupper. Miniworkshop i café-format. Præsentation af principper for beboerproces. Diskussion i grupper. Godkendelse af, at projekteringen sættes i gang frem til projektforslag og Skema-. Godkendelse af principper for beboerproces. Præsentationsformat Bestyrelsen leder mødet og orienterer om forarbejdet og det kommende forløb. Domea gennemgår tidsplanen og orienterer om ansøgningen til LBF. Rådgiverne gennemgår ideerne i forslaget og de forskellige tematiske løsningsmenuer. På mødet gennemgås alene principper for løsningsmenuerne ved hjælp af referencebilleder og stikord. Illustrationerne anvendes først senere i processen for at beboerne ikke skal føle at beslutningerne om deres bebyggelse allerede er taget. Her referer vi atter til renoveringen af Hjortegården i Herlev. Mødeformat Spørgsmål til -, diskussion af -, og reaktioner på forslagene finder sted ved caféborde med udpegede temaer, hvor rådgiverne har medarbejdere til at besvare spørgsmål og nedskrive kommentarer og idéer. Belært af mange tidligere erfaringer skal diskussion i plenum undgås fuldstændigt, for at undgå at scenen bliver kapret af enkeltindividers negative dagsordner. Der opsummeres på kommentarerne og nedskrevne noter affotograferes og føres til referat med henblik på at blive taget op i de efterfølgende beboerworkshops. Der stemmes ikke om temaer, men alene om opbakning til at gå videre med projektet, samt om de fremlagte strukturændringer. BEBOERWORKSHOP HJORTEGÅRDEN HVEWORKSHOP HJORTEGÅRDEN NTUREN- LNDET - BYEN : GRÆSE BKKEBY Helhedsplanen - 26.11.14 10/47
Beboerworkshops Der afholdes en eller flere beboerworkshops på weekender med henblik på at beboerne kan få lejlighed til at komme med deres ønsker og idéer, og ikke mindst at få besvaret spørgsmål, der vækker bekymring. Workshopformat Der arbejdes i små grupper med et tema ad gangen, f.eks. facader, udearealer, badeværelser osv. Der samles op på idéerne efter hvert tema, og der foretages en prioritering i fællesskab. Herigennem afdækkes behovet for forandring, og i givet fald, ønsker til løsninger. Helhedsplanen indgår ikke i arbejdsgrundlaget, for at sikre at beboerne oplever det fulde medejerskab til de aktiviteter, der vælges. Igennem rådgivernes deltagelse og løbende faglige input opstår der en fælles konsensus om projektet. Trinvis udarbejdelse Rådgiverne bearbejder det indsamlede og prioriterede materiale, og kommer med oplæg på baggrund heraf til næste workshop. I den forbindelse bliver der lejlighed til at introducere forskellige versioner af de løsningsmuligheder, der er indgået i modelprogrammet og helhedsplanen. Proceduren gentages med minimum to workshops, således at der ligger et konkret beslutningsgrundlag til vedtagelse forud for Skema ansøgningen. Basisløsninger Igennem rådgivernes trinvise oplæg fastlægges de konkrete udformninger af de aktiviteter, der er omfattet af Skema. Det drejer sig typisk om at opnå enighed om ændringer af bygningsdeles funktion og udseende som følge af efterisolering, materialer, farver osv. Hvis der medtages LR-foranstaltninger, kan det medføre ændringer i eksteriøret. Rådgiverne vil i dialogen fokusere på funktion og tekniske krav og nedtone de æstetiske dilemmaer. Når beboerne er hørt, fremkommer rådgiverne med funktionelt og teknisk motiverede løsninger. De æstetiske overvejelser og argumenter indgår ikke i beboerinddragelsen. Optioner Ofte opstår der i processen vanskeligheder med at prioritere pga. af manglende klarhed omkring prisen på de enkelte aktiviteter. Hvor valget af en given forbedring er betinget af prisen, kan den indgå som en option. Således kan beboerne udskyde beslutningen til efter licitationen. På beboerworkshops kortlægges ønskerne og rådgiverne indarbejder optioner efter aftale med bestyrelsen og Domea. Da optioner koster ekstra rådgivningstimer, skal de begrænses til at omfatte forbedringer, der har en reel chance for at blive tilkøbt. Tilvalgskatalog En stor del af beboerworkshops handler om at definere de individuelle muligheder for tilkøb.et vigtigt produkt af inddragelsesprocessen er derfor et tilvalgskatalog. Tilvalgskataloget opdeles i to kategorier: Frit valg og Tilkøb. De frie valg er forskellige løsninger der er udgiftsneutrale, hvor tilkøb er forbedringer over råderetten. Herigennem sikres det, at også de, der ikke har købekraft til at vælge tilkøb, kan få medindflydelse og valgmuligheder. Tilvalgskataloget kan både indeholde forbedringer indvendigt i boligen og på dens friarealer. Koordinering Såfremt der parallelt afholdes workshops i tre bebyggelsesafdelinger, skal de koordineres. Dette sker løbende ved at resultatet af de afholdte workshops gennemgås for alle. Herved bliver det muligt at lade sig inspirere af de andre afdelinger, og man sikrer at der ikke opstår myter om de andres valg, der kan skabe misundelse eller fortrydelse. Endvidere skal de tre afdelingers valg koordineres af rådgiverne, således at vedtagelsen af et samlet forslag kan ske på beboermødet inden Skema indsendes. Kommunikation lt materiale fra workshops lægges på Græse Bakkebys hjemmeside. Hvis der er mulighed for det, placeres modeller, plancher i fælleshuset eller ejendomskontoret, således at alle kan se hvad der er sket og læse om diskussionerne. På den måde kan man råde bod på, at ikke alle har mulighed for at være tilstede ved alle workshops. Inden hver workshop udsendes og opslås dagsordener på alle tilrådeværende kanaler : Hjemmeside, facebook, opslagstavler, emails, sms osv. Om nødvendigt indstilles den digitale infrastruktur til kravene. Beboerworkshops, trin 2 (option) De såkaldte gulerodsprojekter. Emnet er især de fælles friarealer, herunder deres udformning, karakter og opdeling i privat og fælles. Der kan indgå LR-foranstaltninger, og der kan indgå omlægning til dyrkning eller ekstensiv pleje osv. som vist i modelprogrammets byggesten. Der afholdes workshops i weekender. Events I forbindelse med workshops er der mulighed for at arrangere events til inspiration, f.eks. med foredrag af haveentusiaster - Søren Ryge, Bonderøven, eller blot en frisk gartner. I det hele taget skal det fejres når der sker noget i sagen, f.eks. ved at afslutte beboerprocessens trin 1 med en havefest, nytårskur eller lignende, hvor rådgiverne fremlægger det foreløbige resultat. BØRNEWORKSHOP HJORTEGÅRDEN INFORMTIONSMØDE LBERTSLUND NTUREN- LNDET - BYEN : GRÆSE BKKEBY Helhedsplanen - 26.11.14 11/47
lav hæk pergola genbrugsstation karnap fælleshus ny dør espalier bilpool solfanger nyttehaver espalier drivhus i gavl sport ovenlysvindue ny tagetage skiltning udendørs reol åbne haver ud mod landskabet frugt træ indgangsparti bænk altan trægangbroer vandrænde drivhus lav belysning dyr vandopsamling fra tage og veje. Nedsivning i kanaler langs husener nyt tag udendørs træningsstativ natur legplads OVERDREVET Høje enggræsser, dyrehold, vandopsamling i permanente søer opholdstrapper med udsigt udover landet Fælleshus vandopsamling fra tage og veje. Nedsivning i kanaler langs husener vandopsamling i permanente søer omkring byhøjen smalle gadestrøj med semiprivate kantzoner lokale pladsdannelser plads til leg og ophold Fælleshus fælleshus ved søen vandopsamling fra tage og veje. Nedsivning i regnbede langs husene legegård sportgård med trampoliner, løbebane, klatring frugtlunde med æble, pære kirsebær Nyttehaver, udekøkken, orangeri, bbq, fælles tørresnor BEBYGGELSESPLN 1:2000 NTUREN- LNDET - BYEN : GRÆSE BKKEBY Helhedsplanen - 26.11.14 12/47
LNDSKBSPRINCIPPER Nuværende situation Mere fællesskab Fællesskab zone: vedligehold: MELLEM Tung vedligehold: klipning af græs, hække, rivning af blade m.m. LUKKET PRIVT Privat forvaltning OFFENTLIG Meget vedligehold for boligforeningen LUKKET PRIVT Privat forvaltning Reducere vedligeholdelse Mindre vedligehold Forslag Åbenhed og sikkerhed Sikkerhed og åbenhed Udvide private haver Flere private m2 zone: vedligehold: GRØN RNDZONE LUKKET PRIVT Reduceret vedligehold: græssende dyrehold, Udvidelse af haven, mere privat forvaltning, vilde blomster og urter, nedfaldne blade, frugter mindre vedligehold af boligforeningen og nødder ÅBEN PRIVT HLV-PRIVT Udvidelse af haven, mere privat forvaltning, mindre vedligehold af boligforeningen OFFENTLIG Reduceret offentlig areal er lig reduceet vedligehold for boligforeningen HLV-PRIVT Udvidelse af haven, mere privat forvaltning, mindre vedligehold af boligforeningen ÅBEN PRIVT LUKKET PRIVT Udvidelse af haven, mere privat forvaltning, mindre vedligehold af boligforeningen Regnvandshåndtering Regnvandshåndtering + oplevelsesværdi med dyrehold, biodiversitet, synlige naturlige processer +større tilgængelige arealer + mindre vedligehold + private m2 +større personlig udfoldelse + mindre vedligehold + åbenhed og sikkerhed + kontakt til naboer + fællesskab + private m2 + regnvandshåndtering + biodiversitet + mindre drift + fællesskab + private m2 + regnvandshåndtering + biodiversitet + mindre drift + åbenhed og sikkerhed + kontakt til naboer Øge oplevelsesværdien Højne biodiversiteten Oplevelsesværdi Højne biodiversiteten obrugte områder høje hegn, lukkethed monotont udtryk NTUREN- LNDET - BYEN : GRÆSE BKKEBY Helhedsplanen - 26.11.14 13/47
EKSISTERENDE KVLITETETER Græse Bakkeby ligger naturskønt med udsigt til både fjorden og kulturlandskabet. Det kuperede landskab giver stor variation og forskellighed i de tre områder, Byhøjen, Bybakken og Dalskrænten, og gør at bebyggelsen opleves som en integreret del af landskabet. Vi ser dette som en styrke og en kvalitet som vi vil forstærke. Derfor foreslår vi at disse forskellige forudsætninger behandles særligt for hvert område, så de udvikles ud fra deres muligheder og kvaliteter. Således vil bebyggelsernes forskellige identitet og indre samhørighed styrkes. eksisterende grønne randzoner NTUREN- LNDET - BYEN : GRÆSE BKKEBY Helhedsplanen - 26.11.14 14/47
GRØNNE RNDZONER + 764m2 2028m2 DLSKRÆNTEN I Dalskrænten får mange beboere større baghaver, hvilket også betyder mindre vedligeholdelsestunge og monotone hækarealer 7611m2 BYHØJEN Forhaverne udvides med et semiprivat areal, som beboerne har frihed til at benytte som de ønsker. Potteplanter, havestole, cykelparkering m.m., vil betyde en levende mellemzone på gadestrøgene, der bliver smallere og dermed kræver mindre vedligehold + 764m2 2028m2 + 2310m2 7611m2 ekstra semiprivate arealer + 612m2 + 530m2 5580m2 ekstra private arealer reduceret vedligehold + 612m2 + 530m2 5580m2 BYBKKEN Ved alle indgange får beboerne et semiprivat areal, der ligger mellem deres r og gårdhaverne. realerne orienteres med udsigt mod gårdhaverne og adskilles af frodige regnbede. Enkelte steder er der mulighed for udvidelse af baghaverne, på bekostning af vedligeholdelsestunge og monotone hækarealer De meget monofunktionelle og plejekrævende grønne arealer rundt om bebyggelsen med klippet pur og græsarealer foreslås omlagt til mere naturprægede oplevelser. Der er allerede flere steder store flotte egetræer som fint vil kunne suppleres af blomstrende engarealer, frodige regnbede og dyrefolde. Hvor de indre gårde og stræder er mere kultiverede vil vi her invitere naturen tæt på bebyggelsen. Det vil betyde flere tilgængelige arealer for beboerne, øge oplevelsesværdien i hele Græse Bakkeby med biodiversitet og dyrehold, og mindske driften af området med en fri og vild beplantning og græssende dyr. NTUREN- LNDET - BYEN : GRÆSE BKKEBY Helhedsplanen - 26.11.14 15/47
B B B B B B B B B B B B TILGÆNGLIGHED DLSKRÆNTEN En række nye stier med trapper og ramper forbinder området på tværs og vil gøre området tilgængeligt for kørestolsbrugere. Boliger kan dog ikke indrettes svarende til KV eller B pga. split-levels BYHØJEN Mulighed for at skabe adgangsforhold til alle boliger svarende til høje krav for tilgængelighed B B B eksisterende stier nye stier B veje B parkering (handicap-egnet og busparkering) BYBKKEN Mulighed for at skabe adgangsforhold til alle boliger svarende til høje krav for tilgængelighed Tilgængelige Boliger: Kvalitetesniveau (pleje) Kvalitetesniveau B Option for KV B NTUREN- LNDET - BYEN : GRÆSE BKKEBY Helhedsplanen - 26.11.14 16/47
BELYSNING DLSKRÆNTEN lle gadestrøg oplyses af skotlamper mens ankomstvejene oplyses af parklamper. Stien for foden af skråningen og de små stier der fører dertil er oplyst af pullertlamper. Landskabet iscenesættes med effektlys, og flere steder for foden af bakken kan man om aftenen se stjernehimlen. BYHØJEN Langs gadestrøgene er skotlamper på skure eller facader, mens de to små stier mellem baghaverne til Byhøjen er oplyst af pullertlamper. På ankomstveje og udvalgte pladser står parklamper, og omkring Byhøjen er effektlys. Fra topppen af Byhøjen kan man om aftenen se stjernehimlen BYBKKEN lle gadestrøg oplyses af skotlamper på skure og/eller facader, ankomstveje af parklamper, mens stien til Roskilde Fjord oplyses af pullertlamper. I den store gård skaber effektlys stemning omkring søen. Fra alle gårdrum er det muligt at se stjernehimlen om aftenen parklampe // ankomstveje og pladser skotlampe // gadestrøg og stier pullertlampe // landskabelige stier effektlys // landskabet synlig stjernehimmel NTUREN- LNDET - BYEN : GRÆSE BKKEBY Helhedsplanen - 26.11.14 17/47
LR DLSKRÆNTEN Opsamling fra tage og gader i åbne kanaler langs gadestrøg og trapper. Nedsivning i vådområdet for foden af skråningen BYHØJEN Opsamling fra tage og veje i åbne kanaler langs gaderne. På pladser enkle vandbassiner. Nedsivning i regnvandsbede omkring Byhøjen BYBKKEN Opsamling fra tage i kanaler fra husene. Nedsivning i regnvandsbede langs stierne i hvert gårdrum En vigtig brik i tilgangen til udearealerne er en omfattende omlægning til synlig håndtering af regnvand. Både fra tage og terræn. Bebyggelsen er forpligtet til at håndtere al regnvand på eget terræn og en omlægning vil fremtidssikre bebyggelsen som i dag ikke selv er udsat pga. sin høje placering. Omlæggelsen vil desuden kunne afhjælpe lavereliggende områder som allerede er svært ramt. LR projektet vil kunne etableres i forbindelse med at facader og tage skal renoveres samt at haverne forstørres og nye semiprivate zoner til ophold etableres. Vi foreslår at en regnvandsgrøft afslutter rne ud mod fællesarealerne, fremfor en barriere i form af en hæk eller et stakit. Regnvandsgrøfterne vil danne enkle, fysiske men ikke visuelle, barrierer mellem det offentlige areal og de private haver. Nedsivning vil ske på fællesarealer og vil, som regnvandsgrøfterne i Bybakken, højne oplevelsesværdien og biodiversiteten, da de tilplantes med mangeårige urter, der kan håndtere både tørke og fugtige omgivelser. Plantningerne vil variere med årstiderne og fremstå frodige med blomster. Det er planter der ikke kræver meget pleje når de først har etableret sig, hvilket tager 1-2 sæsoner hvor de kræver lidt mere pleje. Regnvandshåndteringen er tiltænkt alle overflader inkl. tagene. Den ambitiøse tilgang til vandet vil kunne gennemføres samtidigt med at man skaber tilgængelighed ind til boligerne. Ramper kan etableres i forbindelse med anlæggelse af nye stier og vandrender der fører tagvandet mellem boligen og fællesarealerne. LR projektet vil være et gennemgående tema der tydeliggør hele Græse Bakkebys som en samlet boligbebyggelse. Selvom hvert område vil behandles forskelligt, skaber regnvandshåndteringen, en gennemgående grøn profil som vil kunne aflæses direkte i gader, stræder og gårde på tværs af de tre bebyggelser. NTUREN- LNDET - BYEN : GRÆSE BKKEBY Helhedsplanen - 26.11.14 18/47
FÆLLESHUS Det etableres små fælleshus i vær delområde af bebyggelsen. Lette konstruktioner som beboerne selv er med til at bygge eller drivhuse. Fælleshusen bliver samlingspunkter i bebyggelsen og bruges som café, værksted, festlokal, øvested og byttebørs GENBRUGSTTIONER Skraldespanderne i området fylder idag meget i bebyggelsen. Vi samler disse i større genbrug/affalds stationer kring parkeringen. FFLDSSORTERING BILVSK NTUREN- LNDET - BYEN : GRÆSE BKKEBY Helhedsplanen - 26.11.14 19/47
FÆLLESSKB SELVBESTEMMELSE Fælles - og helt grundlæggende for - for vores tilgang til landskabet i hele Græse Bakkeby, er fællesskabet. Ét af de vigtigste parametre i Tæt-Lav bebyggelsens DN. Vi tror på, at der i uderummet er stort potentiale for at sociale relationer dannes og styrkes. Og at det er vigtigt for at fremtidssikre bebyggelsen. Det er ved vores hoveddøre, r og på ankomststier og fællesarealer at vi møder vores naboer. Vores mission er derfor at udvide denne kontaktflade helt konkret så naboskab, åbenhed, kommunikation, sikkerhed, og dermed fællesskabet, får de bedste vilkår. Det sociale fælleskab styrkes i takt med at det fysiske miljø bliver mere åbent og indbydende, mere personligt og trygt. Dertil kommer sidegevinster som større private haver, mindre driftsudgifter og muligheden for at gøre bebyggelsen mere bæredygtig gennem LR løsninger og større biodiversitet. Vi foreslår derfor, i forbindelse med fase 2, at man overvejer at sænke hækkene og øge rne. Så der introduceres en semiprivat zone i grænsefeltet mellem den private og den offentlige sti, som beboerne selv kan indrette og udnytte som terrasse. Det er i denne mellem-zone man kan sidde trygt med n i ryggen, se ud på de offentlige arealer og beskyttet møde sine naboer. Vi tror på at denne mellem-zone i samspil med de sænkede hække, vil skabe en åbenhed der vil bidrage til at gøre bebyggelsen mere spændende at være i, med mere mangfoldighed og større individualitet i bybilledet. Byhøjen Oplægget er at alle hække kan sænkes og åbnes ud mod fællesarealerne. Løsningen kan udføres på flere måder, mere eller mindre åben, efter beboerens ønske, som illustreret på diagrammerne nedenfor lav hæk: ingen hæk: forlænget uden hæk mod gade/sti forlænget med lav hæk: KRENS MINDE Bybakken Når vi indfører denne mellemzone, er det fordi det er noget vi har gennemført med stor succes i andre almene boligbebyggelser. Eksempelvis i Karens Minde, hvor n er åbnet op mod vejen og giver plads til at beboerne sætter deres eget præg på gaden, så der både skabes sikkerhed og et mere spændende og hjemligt gadeforløb. I baghaven danner en lille græsvold en mellemzone mellem den åbne private terrasser og fællesarealet. Denne zone er blevet til det fælles mødested hvor beboerne rykker ud og nyder sommeren og fælleskabet. Generelt er åbne for- og baghaver noget som giver mange bebyggelser en større kvalitet, åbenhed, frodighed og tryghed. NTUREN- LNDET - BYEN : GRÆSE BKKEBY Helhedsplanen - 26.11.14 20/47