08.08.14 ERHVERVSLEJEKONTRAKT
LETT Advokatpartnerselskab Adv. Henrik Puggaard J.nr. 240274-3 INDHOLDSFORTEGNELSE 1. Præambel... 4 2. Det lejede... 5 3. Anvendelse... 5 4. Ikrafttræden... 6 5. Opsigelse og ophør... 6 6. Det lejedes stand... 6 7. Leje... 6 8. Regulering af lejen... 7 9. Sikkerhedsstillelse... 7 10. Moms... 7 11. Forbrugsudgifter... 7 12. Ejendommens omkostninger... 8 13. Fysiske forhold, herunder skiltning... 8 14. Vedligeholdelse, fornyelse og renholdelse... 9 15. Ændringer af Det lejede... 9 16. Forsikring... 10 17. Afståelse... 10 18. Fremleje... 10 19. Fraflytning og tilbagelevering af Det lejede... 10 20. Tvister... 11 21. Tinglysning og omkostninger... 11 22. Generelt... 11 Side 2
LETT Advokatpartnerselskab Adv. Henrik Puggaard J.nr. 240274-3 ERHVERVSLEJEKONTRAKT Mellem Kultur og Borgerservice v/ Sport og Fritid Rådhuspladsen 8000 Aarhus C (herefter Udlejer ) og Fonden Eliteidræt Århus Idrættens hus Vest Stadion Allé 70 8000 Aarhus C (herefter Lejer ) (herefter i fælleskab benævnt Parterne ) er der dags dato indgået følgende erhvervslejekontrakt (herefter Kontrakten ). Side 3
1. Præambel 1.1 Udlejer og Lejer har gennem flere år ønsket at etablere et sportscollege. Formålet er at styrke talentudviklingsmiljøet ved at give den enkelte i- drætsudøver optimale udviklingsmuligheder. 1.2 I den forbindelse er Parterne nået frem til, at en overdragelse til Lejer af det hidtidige Tekniske Kollegium, der er beliggende på og har været drevet fra kommunalt ejet jord, vil kunne danne rammerne for etableringen af et sportscollege, jf. i det hele indstillingen til Aarhus Kommune af 5. februar 2014 vedr. etablering af sportscollege. Da Lejer ikke ved overtagelsen af Teknisk Kollegium har et tilstrækkeligt kendskab til påtænkt renovering, dens finansiering og fremtidig drift, har parterne besluttet at lade overtagelsen foregå i to tempi. Der indgås således først med nærværende aftale et lejemål, hvilket rent praktisk og omkostningsmæssigt er at foretrække, og hvor der er fokus på en gnidningsfri overtagelse af drift mv. i forhold til brugerne. Når man så har fornødent overblik over ombygning, fremtidsdrift mv. og finansiering heraf, kan man fastlægge ejerstruktur mv. i fondens regi og herefter overdrage Teknisk Kollegium efter nærmere aftale med Udlejer. En sådan overdragelse vil kræve særskilt godkendelse fra Aarhus Byråd. Der henvises i det hele til indstillingen til Aarhus Kommune af 26.juni 2014 vedr. indgåelse af nærværende lejeaftale. 1.3 Mens der er tale om et lejemål, er dette så vidt muligt reguleret mellem parterne, således at alle forpligtelserne og risici er placeret hos Lejer, som de allerede var ejere i fondens regi. 1.4 Ved denne Lejekontrakts ikrafttræden overtager Lejer således driften af det hidtidige Tekniske Kollegium ved leje af den pågældende ejendom, idet Udlejer har hjemtaget bygningerne. Overtagelse sker således med respekt af den udlejning, der måtte være på ikrafttrædelsestidspunktet. Der sker således også opgørelse af indbetalte deposita mv. på ikrafttrædelsestidspunktet, der refunderes til Lejer på sædvanlig vis. 1.5 Lejer påtænker at gennemføre større renoverings- og ombygningsarbejder i forlængeles af etableringen af sportscollege. Side 4
Sådanne arbejder kan først påbegyndes, når Lejer har fået overdraget Ejendommen til eje, med mindre arbejderne er skriftligt godkendt af Udlejer forinden igangsættelse. 1.6 Teknisk Kollegium har beskæftiget to deltidsansatte medarbejdere en pedel og en administrator. Disse to medarbejdere tilbydes ansættelse i det nye regi. Begge medarbejdere har meddelt, at de ønsker sådan ansættelse. De nærmere vilkår herfor aftales direkte mellem Lejer og de pågældende. 1.7 Det er en forudsætning for lejeaftalen, at Aarhus Kommune kan yde anlægsstøtte til lejer (jf. lov om fremme af eliteidrætten). 2. Det lejede 2.1 Det lejede er beliggende på og udgør hele ejendommen matr.nr. 741 gy Marselisborg, Århus Grunde, med postadressen Dalgas Avenue 8A-8B, 8000 Aarhus C (herefter Ejendommen ). 2.2 Lejer har fuld råderet og eksklusiv brugsret over såvel bygninger, som udenomsarealer, parkeringspladser og øvrige installationer beliggende på Ejendommen. Som bilag 2.2 vedlægges kort over ejendommen, hvor placeringen af de nuværende bygninger er markeret. 3. Anvendelse 3.1 Det lejede skal af Lejer benyttes til udlejning til kollegie, særligt henvendt til beboere, der kan henføres under Lejers formål, herunder sportstalenter og eliteidrætsudøvere, alt i overensstemmelse med beskrivelsen i indstillingen, jf. ovenfor punkt 1.2. Eventuel ledig kapacitet skal anvises via Den Fælles Opnotering, der p.t. administreres af Kollegiekontoret i Aarhus. 3.2 Udlejer indestår ved lejemålets ikrafttræden for, at anvendelsen af Ejendommen til den i pkt. 3.1 aftalte anvendelse er lovlig og ikke strider mod lokalplan, Ejendommens servitutter eller anden offentlig planlægning. Side 5
3.3 Lejer er ansvarlig for, at den faktiske brug af Ejendommen sker i overensstemmelse med den herfor gældende lovgivning og andre offentlige forskrifter. 4. Ikrafttræden 4.1 Lejemålet tager sin begyndelse den 1. oktober 2014, som herefter er kaldt Ikrafttrædelsestidspunktet. Lejemålet løber til den 30. september 2044. 5. Opsigelse og ophør 5.1 Lejer kan opsige lejeaftalen med 12 måneders varsel til den 1. i en måned. Hvis Lejer opsiger lejeaftalen, finder punkt 19, herunder punkt 19.6 anvendelse. 5.2 Udlejer har adgang til at opsige lejemålet med 12 måneders varsel til den 1. i en måned, såfremt der er en væsentlig kommunal interesse i at kunne disponere over det lejede, eller hvis det konstateres, at Lejer kun benytter det lejede i ringe omfang, samt hvis forudsætningerne for Udlejers overdragelse af brugsretten bortfalder. Hvis Udlejer opsiger lejeaftalen, finder punkt 19, herunder punkt 19.5 anvendelse. 5.3 Såfremt Ejendommen ødelægges ved brand eller anden ulykke, bortfalder Kontrakten, men Udlejer har pligt til at tilbyde Lejer at leje lokaler af samme art, som de lokaler, der blev ødelagt, hvis der ved genopførelse eller ombygning tilvejebringes sådanne lokaler. 6. Det lejedes stand 6.1 Det lejede overtages som beset og i øvrigt som beskrevet i tilstands- og vedligeholdelsesrapport af hhv. februar 2013 og marts 2014 udarbejdet af Aarhus Kommune. Der kan således ikke gøres krav gældende mod udlejer, for istandsættelse eller mangler af nogen art, efter ikrafttrædelsestidspunktet. 7. Leje 7.1 Lejen er ved Ikrafttrædelsestidspunktet aftalt til kr. 0. Side 6
7.2 Lejer overtager i stedet for traditionel lejebetaling Udlejers betalingsforpligtelser for det lejede i overensstemmelse med nærværende lejeaftale. 8. Regulering af lejen 8.1 Den årlige leje reguleres ikke. 9. Sikkerhedsstillelse 9.1 Lejer indbetaler ikke noget depositum. 10. Moms 10.1 Ejendommen er ikke momsregistreret. 11. Forbrugsudgifter 11.1 Ejendommen opvarmes med fjernvarme. Lejer betaler varmeforbrug samt dertil knyttede skatter og afgifter, og oprettes og tilmeldes som forbruger direkte ved forsyningsværket. 11.2 Udlejer påtager sig intet ansvar, herunder økonomisk ansvar, for forstyrrelser i varme- og varmt- vandsforsyningen, men er forpligtet til at medvirke til, at lejer hurtigst muligt kan igangsætte afhjælpning af sådanne forstyrrelser. 11.3 Lejer er pligtig til enhver tid at holde lejemålet frostfrit. 11.4 Lejer betaler elforbrug samt dertil knyttede skatter og afgifter i det lejede, og oprettes og tilmeldes som forbruger iht. egen måler direkte til forsyningsselskabet. 11.5 Lejer betaler vandforbrug samt dertil knyttede skatter og afgifter, herunder vandafledning, grønne afgifter mv. direkte til forsyningsselskabet, hvor Lejer oprettes og tilmeldes som forbruger. Side 7
11.6 Energimærkning for lejemålet i henhold til Lov om fremme af energibesparelse i bygninger er ikke udarbejdet af nuværende ejer. Det er derfor ikke muligt, at få udarbejdet et Energimærke forud for nærværende aftale. Der er aftalt mellem parterne, at der snarest muligt udarbejdes Energimærke, som straks herefter forelægges lejerne af kollegieværelserne. Udgifterne til Energimærke vil i henhold til loven blive pålagt lejerne i ejendommen. Energimærkning udarbejdes hvert 7. År. 12. Ejendommens omkostninger 12.1 Lejer overtager i lejeperioden alle Udlejers økonomiske forpligtelser som ejer over Ejendommen, som angivet nedenfor. 12.2 Lejer er således forpligtet til at betale samtlige skatter og afgifter, driftsudgifter og øvrige omkostninger af enhver art vedrørende Ejendommen, Ejendommens drift og den hertil knyttede udlejningsvirksomhed. Med mindre andet er anført, forestår Lejer alle tiltag vedrørende Ejendomsudgifterne. Såfremt beløb opkræves hos Udlejer, er Lejer forpligtet til efter påkrav at afholde beløbet. Ejendommen vil ved anvendelse til det i punkt 3 beskrevne formål pt. være fritaget for ejendomsskatter. 12.3 Lejer har en ejers råden over Ejendommen, og træffer således selv beslutning om, hvilke arbejder, der skal udføres herpå, dog under iagttagelse af punkt 1.5. 12.4 Udlejer kan ikke træffe afgørelser eller beslutninger vedrørende Ejendommen, der medfører øgede udgifter og omkostninger for Lejer, med mindre Lejers skriftlige godkendelse foreligger. 13. Fysiske forhold, herunder skiltning 13.1 Lejer har ret til sædvanlig skiltning, flagning og anden form for reklame på og ved Ejendommen. Lejer er endvidere berettiget til at opsætte markiser, solafskærmning og lignende efter eget valg og ønske. Skiltningen mv. skal ske i overensstemmelse med de gældende myndighedskrav. Side 8
14. Vedligeholdelse, fornyelse og renholdelse 14.1 Indvendig og udvendig vedligeholdelse af Ejendommen påhviler Lejer der stedse skal omgås Det lejede med sædvanlig omhu og må ikke bringes i en dårligere stand end ved overtagelsestidspunktet. Påbegyndt istandsættelse, der ikke forringer brugen betragtes ikke som en forringelse af standen 14.2 Vedligeholdelse og eventuel fornøden fornyelse af Ejendommen og Ejendommens tekniske anlæg og installationer påhviler Lejer. 14.3 Renholdelse af Ejendommen påhviler Lejer, der stedse skal sikre, at Ejendommen fremstår i pæn og renholdt stand. 14.4 Renholdelse af udenomsarealer, herunder fejning og snerydning af udenomsarealer, glatførebekæmpelse, fortov, gade mv. påhviler Lejer, der stedse skal sikre, at udenomsarealer fremstår i pæn og renholdt stand. 14.5 Bortskaffelse af affald sker for Lejers egen foranstaltning og for Lejers regning. 15. Ændringer af Det lejede 15.1 Lejer har en ejers råden over det lejede, og er således er berettiget til at foretage ombygninger og sædvanlige installationer i Ejendommen og enhver form for flytning af vægge og ændringer i øvrigt i Ejendommen, dog under iagttagelse af punkt 1.5. Herudover er Lejer berettiget til at foretage enhver ændring i Ejendommen, der skyldes opfyldelse af krav fra en offentlig myndighed vedrørende Lejers kontraktmæssige anvendelse af Ejendommen. 15.2 Ændringer af bygningsmæssig karakter skal i alle tilfælde opfylde myndighedernes krav. Det påhviler Lejer for egen regning at indhente alle nødvendige tilladelser og opfylde ethvert myndighedskrav. Lejer er pligtig til af egen drift straks og løbende at holde Udlejer orienteret om forløbet af myndighedsbehandling og fremsende kopi af ansøgning, tilladelse mv. Side 9
15.3 Udlejer har ikke ret til at foretage ændringer i Ejendommen af nogen art eller ændringer af Ejendommen, som berører Lejers brugsret, uden at Lejer forinden har givet sit skriftlige samtykke hertil. 16. Forsikring 16.1 Det påhviler Lejer at tegne sædvanlig bygnings- og brand- og stormskadeforsikring. Kopi af policen skal sendes til udlejer. 16.2 Udbetaling af eventuel forsikringssum skal ske til og tilfalde Ejendommens ejer, henset til punkt 5.3 17. Afståelse 17.1 Lejer har ikke ret til afståelse af Ejendommen i henhold til Erhvervslejelovens 55. Lejer har dog ret til at lade en anden af lejer kontrolleret juridisk enhed indtræde i lejeaftalen og retten til at overtage, jf. punkt 1.2 og punkt 20. 17.2 Erhvervslejelovens 55 er fraveget. Lejeaftalen kan overdrages til en anden juridisk enhed, som Aarhus Kommune skal godkende, idet det er en forudsætning for overdragelsen, at Aarhus Kommune kan yde anlægsstøtte til evt. anden juridisk enhed jf. punkt 1.7. 18. Fremleje 18.1 Lejer har ret til fremleje af Ejendommen til kollegieværelser. 19. Fraflytning og tilbagelevering af Det lejede 19.1 Det lejede overtages som det er og forefindes uden istandsættelse. 19.2 Lejer ønsker for egen regning at udføre renoverings- og ombygningsarbejder på Ejendommen, dog under iagttagelse af punkt 1.5. Disse arbejder kan efter Lejers valg forblive i Ejendommen eller nedtages mod retablering ved fraflytning. 19.3 Udlejer indestår for, at indretningen af Ejendommen, på indflytningstidspunktet opfylder myndighedernes krav. Lejer skal Side 10
efterkomme myndighedskrav vedrørende Lejers egen efterfølgende indretning af Ejendommen. 19.4 Ved Det lejedes ophør skal Ejendommen afleveres ryddeliggjort og rengjort og i den stand det er og forefindes på ophørstidspunktet, dog minimum som ved overtagelsen, jf. punkt 14.1. 19.5 Såfremt lejemålet ophører, overtager Udlejer sædvanlige forpligtelser vedrørende Ejendommen, herunder forpligtelser overfor eventuelle beboere og/eller lejere i ejendommen mod sædvanlig refusion af deposita mv. som ved en egentlig overdragelse af Ejendommen. 19.6 Ved lejemålets ophør overtager Udlejer ingen gældsforpligtelser fra lejer, ud over de i punkt 19.5 angivne, med mindre det er særskilt aftalt. 20. Tvister 20.1 Enhver tvist, som måtte opstå i forbindelse med Kontrakten, skal indbringes for Boligretten i første instans. 21. Tinglysning og omkostninger 21.1 Lejer er berettiget til at lade Kontrakten tinglyse på Ejendommen. 21.2 Ved lejemålets ophør, er lejer forpligtet til senest 14 dage efter ophøret at aflyse lejekontrakten. I modsat fald er udlejer berettiget til at forestå aflysningen og for lejers regning. 21.3 Hver part afholder egne omkostninger i forbindelse med oprettelsen af Kontrakten, herunder honorar til egne rådgivere, advokat m.v. 21.4 Alle aftaler, der ændrer eller supplerer Kontrakten, skal være skriftlige for at være bindende. 22. Generelt 22.1 Erhvervslejelovens bestemmelser er gældende for Kontrakten og Ejendommen, for så vidt loven ikke er fraveget ved bestemmelser i Kontrakten. Side 11
22.2 Lejer har forinden Kontraktens indgåelse været opfordret til at søge behørig information om de med aftalen forbundne konsekvenser. Som Udlejer: Som Lejer: Aarhus, den [dato] Aarhus, den [dato] For Kultur og Borgerservice v. Sport & Fritid: For Fonden Eliteidræt Århus Idrættens hus Vest: Side 12