3.9.13-1 ERHVERVSLEJEKONTRAKT Mellem undertegnede Den Selvejende Institution Vilstrup Sogns Børnehave c/o Henrik Clausen Havvejen 40 6100 Haderslev Cvr.nr. 32083528 som udlejer og medundertegnede Haderslev Kommune Gåskærgade 26 6100 Haderslev som lejer er indgået følgende lejekontrakt: 1-30. 1. Beskrivelse af det lejede. Stk. 1.Det lejede består af hele ejendommen matr.nr. 636, Sdr. Vilstrup, Vilstrup, beliggende Sdr. Vilstrup Bygade 3, 6100 Haderslev. Stk. 2. Det samlede bruttoetageareal er på 313 m 2, jf. BBR-meddelelsen. Det samlede areal fordeler sig på følgende kategorier: Stueplan - ca. 241 m 2 Kælder ca. 72 m 2
Stk. 3. Den inventar herunder blandt andet møbler, it og legetøj - som udlejer ejer og har benyttet til drift af børnehave i ejendommen indtil den 1. november 2013 er omfattet af lejeaftalen. Vedligeholdelse heraf er hverken omfattet af udlejers eller lejers vedligeholdelsespligt. Lejer har ret til at vedligeholde inventaret. Nyanskaffelser til erstatning for det ved overtagelsen værende inventar samt øvrig nyanskaffelse betalt af lejer forbliver lejers ejendom ved lejemålets ophør. Ved lejers nyanskaffelser af inventar til erstatning for det ved overtagelsen værende inventar er lejer forpligtet til skriftligt at opfordre udlejer til at afhente den erstattede inventar, såfremt lejer ikke ønsker at benytte denne. Udlejer skal senest 7 hverdage efter modtagelsen af den skriftlige opfordring afhente inventaret, som ikke må være misligholdt, men alene være udsat for almindelig slid og ælde svarende til sædvanlig institutionsbrug. Er inventaret ikke afhentet ved udløbet af denne frist er lejer berettiget til at bortskaffe inventaret. Stk. 4. I det omfang lejer anskaffer nye legeredskaber til den på ejendommen værende udendørs lejeplads forbliver disse lejers ejendom ved lejemålets ophør. Bestemmelsen omfatter ikke erstatning af de på overtagelsesdagen værende legeredskaber, idet disse i henhold til 18 er omfattet af udlejers vedligeholdelsespligt. 2. Ikrafttræden. Det lejedes stand ved overtagelsen. Stk. 1. Lejeren overtager det lejede den 1.11.2013 jf. 7 om forsinkelse med overtagelse af det lejede. Stk. 2. Lejemålet overtages i den stand, hvori det er og forefindes og som beset og godkendt af lejeren. Parterne fotograferer ejendommens stand på overtagelsesdagen. Fotografierne vedlægges efter overtagelsesdagen nærværende erhvervslejekontrakt som et tillæg underskrevet af begge parter. Stk. 3. Forinde lejeaftalens indgåelse har lejeren besigtiget det lejede og konstateret følgende mangler, som udbedres for udlejerens regning inden den 30.6.2014: utæthed i ejendommens tag, som skal udbedres samt problemer med kloakeringen, hvorfor kloakken skal renses. Side 2
Stk. 4. I tiden mellem lejeaftalens indgåelse og overtagelsesdagen den 1.11.2013 henligger det lejede for udlejerens regning og risiko. Mangler, som lejeren vil gøre gældende, skal påberåbes overfor udlejeren ved skriftlig reklamation, der skal være kommet frem senest 2 uger efter overtagelsesdagen. 3. Det lejedes anvendelse. Stk. 1. Det lejede skal anvendes til sædvanlig drift af daginstitution og må ikke uden udlejerens skriftlige samtykke anvendes til andet formål. Stk. 2. Parterne er enige om, at lejemålet ikke er erhvervsbeskyttet. Stk. 3. Udlejeren indestår for, at det lejede ved lejeaftalens indgåelse samt under lejeaftalens løbetid lovligt kan anvendes til det aftalte formål. Stk. 4. Lejeren skal respektere de servitutter og andre ejendomsbyrder, der ved lejeaftalens indgåelse er tinglyst på ejendommen. 4. Miljøspørgsmål. Stk. 1. Lejerens brug må ikke medføre forurening af ejendommen. Deponering af farlige eller forurenende stoffer på ejendommen må ikke finde sted. Stk. 2. Lejeren er ansvarlig for, at brugen af det lejede til enhver tid er miljømæssigt forsvarlig. Alle udgifter til undersøgelser, oprensning eller erstatningskrav i anledning af forurening, der hidrører fra lejerens virksomhed, påhviler lejeren. Dette gælder, uanset hvornår kravet fremsættes, og uanset om krav fra tredjemand måtte være rettet mod udlejeren. Stk. 3. Det lejede må ikke benyttes på en sådan måde, at der ved lugt, støj, rystelser, lyspåvirkninger eller lignende påføres gener for ejendommen, omkringliggende ejendomme og disses brugere. Side 3
5. Forsinkelse med overtagelse af det lejede. Stk. 1. Som det fremgår af 2 stk. 1, overtager lejeren det lejede den 1.11.2013. Som forsinkelse anses i det følgende ikke mindre væsentlige mangler ved det lejede, der ikke er til hinder for lejerens kontraktsmæssige brug. Stk. 2. Ved enhver forsinkelse med lejerens overtagelse af det lejede, som ikke skyldes lejerens forhold, er lejeren berettiget til et forholdsmæssigt afslag i lejen. 6. Lejeaftalens varighed (opsigelse). Stk. 1. Lejeaftalen kan af lejer opsiges med 3 måneders skriftligt varsel til ophør den 1. en måned. Stk. 2. Lejeaftalen kan af udlejer opsiges med 6 måneders skriftligt varsel til ophør den 1. i en måned. Udlejer kan dog alene opsige med de ufravigelige begrænsninger, som erhvervslejelovgivningen måtte foreskrive. Fra udlejerens side kan lejeaftalen dog tidligst opsiges til ophør den 1.1.2020. Denne uopsigelighed er ikke til hinder for regulering af lejen efter denne kontrakts bestemmelser. 7. Leje og lejeregulering (markedsleje). Stk. 1. Den årlige leje (basislejen) er aftalt til kr. 111.400,00 eksl. moms, som erlægges månedsvis forud hver den 1. med kr. 9.283,33. Til den gældende leje lægges moms og lignende ydelser, jf. 12, såfremt udlejer er forpligtet til at afregne dette. Stk. 2. Uanset særligt aftalte reguleringsklausuler, kan parterne i lejeperioden forlange lejen reguleret til markedslejen, hvis den gældende leje på tidspunktet for ikrafttrædelsen af en varslet lejeforhøjelse er væsentlig lavere eller højere end markedslejen. Reguleringen sker efter erhvervslejelovgivningens almindelige regler - for tiden erhvervslejelovens 13. Stk. 3. Uanset aftalt uopsigelighed reguleres denne leje en gang årligt den 1.12. i overensstemmelse med udviklingen i nettoprisindekset. Reguleringen sker i overensstemmelse med udviklingen i det nævnte indeks fra oktober måned året før til oktober måned i året for det seneste offentliggjorte nettoprisindeks efter følgende Side 4
formel: Seneste offentliggjorte indeks divideret med det foregående indeks og ganget med gældende leje. Reguleringen sker første gang den 1.12.2014. Reguleringen sker på grundlag af den gældende leje, således incl. alle tillæg til lejen, såsom forhøjelser i medfør af stk. 5, forbedringsforhøjelser skatter og afgifter etc. Stk. 4. Såfremt ovennævnte indekstal ikke længere beregnes, reguleres lejen i overensstemmelse med udviklingen i et andet tilsvarende indekstal eller - hvis et sådant ikke findes - efter principper, som ligger den anførte indeksregulering så nær som mulig. Stk. 5. Uanset udviklingen i nettoprisindekset forhøjes den til enhver tid gældende leje hvert år pr. 1.12. med min. 1,0 % af den umiddelbart forinden gældende leje incl. alle tillæg til lejen, såsom forhøjelser i medfør af stk. 5, forbedringsforhøjelser, skatter og afgifter etc. Også denne adgang til lejeforhøjelse gælder uanset aftalt uopsigelighed. Stk. 6. Lejeforhøjelse og lejenedsættelse efter erhvervslejelovgivningens almindelige regler, se bl.a. 10 stk. 2 og 12, kan kræves uanset den særligt aftalte reguleringsklausul. 8. Depositum. Stk. 1. Lejeren erlægger ikke noget depositum. 9. Skatter og afgifter. Stk. 1. Uanset aftalt uopsigelighed og uanset særligt aftalte reguleringsklausuler kan lejen forhøjes som følge af stigninger i de skatter og afgifter, der påhviler ejendommen, eller ved pålæg af nye afgifter. Stk. 2. Lejeforhøjelsen beregnes i forhold til de skatter og afgifter, der er pålagt pr. 1.11.2013, og som anses som en bestanddel af lejen. Ved fald i eller bortfald af skatter og afgifter, skal der således ikke ske nedsættelse til et lavere beløb end det, som påhviler ejendommen denne dato. Side 5
10. Driftsudgifter - almindeligt. Stk. 1. Alle udgifter til forsyning af det lejede med el, incl. afgifter til eventuel målerleje, betales af lejeren direkte til forsyningsselskabet i henhold til særskilt måler. Idet omfang det er muligt har lejeren pligt til at lade sig registrere hos forsyningsselskabet som selvstændig bruger. Stk. 2. Alle udgifter til forsyning af det lejede med vand og varme incl. afgifter til målerleje betales af lejeren direkte til forsyningsselskabet i henhold til særskilt måler. Idet omfang det er muligt har lejeren pligt til at lade sig registrere hos forsyningsselskabet som selvstændig bruger. Stk. 3. Udlejeren sørger for sædvanlig bygnings- og brandforsikring, men ikke glasforsikring. Stk. 4. Om renovationsforhold se 17. 11. Forbedringer og forbedringsforhøjelser. Stk. 1. Uanset aftalt uopsigelighed kan udlejeren foretage forbedringer og varsle hertil svarende forbedringsforhøjelser i henhold til den erhvervslejelovgivning, der er gældende på varslingstidspunktet. 12. Moms mv. Stk. 1. Såfremt ejendommen er momsregistreret, skal samtlige lejerens ydelser ifølge denne kontrakt pålægges moms, for tiden 25%. Momsen erlægges samtidig med lejerens øvrige ydelser i forbindelse med de almindelige betalingsterminer. Betaling af moms er pligtig pengeydelse i lejeforholdet, således at udlejeren er berettiget til at hæve lejeaftalen ved for sen betaling. Stk. 2. Udlejeren er berettiget til med 3 måneders varsel til et kvartals begyndelse at ændre ejendommens momsregistreringsforhold. Side 6
Stk. 3. Såfremt lejen pålægges anden lovmæssig ydelse af en hvilken som helst art, betaler lejeren dette i tillæg til lejen efter samme regler som moms. 13. Betalingstid og -sted. Stk. 1. Alle ydelser fra lejeren betales månedligt forud hver den 1. i måneden på det sted, som udlejeren har anvist. Stk. 2. Betaling sker 1. gang den 1.11.2013. Stk. 3. Alle betalinger er pligtig pengeydelse i lejeforholdet, således at udlejeren er berettiget til at hæve lejeaftalen ved for sen betaling, jf. Erhvervslejelovens 69 stk. 2. 14. Udlejerens adgang til, arbejder i og forandringer af det lejede. Stk. 1. Udlejeren og/eller dennes stedfortræder har ret til at få eller skaffe sig adgang til det lejede, når forholdene kræver det. Udlejeren kan altid uden varsel foretage uopsættelige reparationer i det lejede. Stk. 2. Udlejeren har, uanset en eventuelt aftalt uopsigelighed, ret til at foretage ændringer i det lejede og ændringer af ejendommen, selv om dette berører lejerens brugsret, såfremt ændringerne ikke væsentligt og varigt ændrer det lejedes identitet. Stk. 3. Varsling af iværksættelse af arbejder i det lejede skal være skriftlig og med en frist på mindst 8 uger. Ved beregningen af fristen ses der bort fra juli måned. Det samme gælder arbejder uden for det lejede, hvis arbejderne indebærer hindringer eller væsentlig ulempe for lejerens adgang til eller brug af det lejede under eller efter arbejdernes gennemførelse. Stk. 4. Ethvert arbejde, som udlejeren iværksætter, skal udføres uden afbrydelse og med den størst mulige hensyntagen til lejeren. Udlejeren skal straks foretage efterreparationer. Side 7
15. Ændringer af det lejede. Stk. 1. Lejeren må ikke uden udlejerens skriftlige samtykke foretage andre ændringer af det lejede eller anbringe andre indretninger eller genstande end dem, der er nævnt i denne paragraf samt 1, stk. 4. Lejeren må således ikke anbringe parabolantenne på ejendommen uden udlejerens skriftlige samtykke. Stk. 2. Lejeren har ret til at foretage sædvanlige installationer i det lejede, medmindre udlejeren godtgør, at ejendommens el-, afløbskapacitet og lignende ikke er tilstrækkelig til installationen. Lejeren skal give meddelelse til udlejeren, inden han foretager installationen. Stk. 3. Lejeren har - under iagttagelse af reglerne i stk. 5-9 - ret til at foretage ombygninger i det lejede, der er sædvanlige for den type virksomhed, der efter aftalen drives i det lejede. Lejeren skal give udlejeren 8 ugers varsel, inden lejeren foretager ombygningen. Udlejeren kan modsætte sig ombygningen, hvis udlejeren godtgør, at ombygningen vil være til ulempe for ejendommen. Stk. 4. Udlejeren har - og under iagttagelse af reglerne i stk. 5-9 ret og pligt til at foretage installationer og ombygninger i det lejede, når ændringerne sker for at opfylde krav fra en offentlig myndighed vedrørende kontraktsmæssig anvendelse af det lejede, jf. 3. Udlejeren er forpligtet til at afgive alle erklæringer til offentlige myndigheder, som måtte være nødvendige for at gennemføre de pågældende ændringer. Arbejder efter denne bestemmelse skal udføres og udformes efter aftale med lejer, og således at den kontraktsmæssige anvendelse af det lejede jf. 3 bedst muligt kan opretholdes. Udgifterne til arbejderne afholdes af udlejer. Stk. 5. Alle arbejder skal udføres i overensstemmelse med offentlige forskrifter, påbud fra offentlige myndigheder og krav fra forsyningsvirksomheder mv. Stk. 6. Forinden forandringen udføres, skal de stillede krav skriftligt meddeles udlejer/lejer med beskrivelse af, hvorledes forandringen foreslås gennemført (projektbeskrivelse). Udlejer/lejer forbeholder sig ret til at stille ændringsforslag. Udlejeren kan endvidere kræve fuldstændig sikkerhed i form af kontant depositum for påbegyndte arbejders færdiggørelse, indtrufne skader samt eventuel retablering ved lejeforholdets ophør. Stk. 7. Såfremt arbejder efter stk. 2 griber ind i ejendommens installationer mv., skal der forinden arbejdets påbegyndelse træffes aftale med udlejeren om, hvilke Side 8
håndværkere der skal udføre arbejdet, dog accepterer udlejer de håndværkere, som lejeren er forpligtet til at bruge i henhold til den enhver tid værende lovgivning vedrørende udbud mv. for offentlige myndigheder. Alt arbejde skal udføres fagmæssigt korrekt. Stk. 8. Udlejeren kan kræve selv at lade foretage arbejder som anført i stk. 2 og kræve en forbedringsforhøjelse beregnet på grundlag af de afholdte udgifter. Lejeren kan dog kræve at betale dette beløb kontant til udlejeren. Stk.9. Har lejeren foretaget ændringer, installationer mv. i det lejede som nævnt i stk. 2-5, tilhører installationerne mv. udlejeren, medmindre der i den konkrete situation indgås anden aftale. Lejeren har den fulde vedligeholdelsespligt af de pågældende installationer mv. Ved lejeforholdets ophør er lejeren forpligtet til på udlejerens forlangende at retablere det lejede. Han er ikke berettiget til at foretage sådan retablering, medmindre det er aftalt. 16. Skiltning. Stk. 1. Lejeren har ret til at foretage skiltning på mure, døre og vinduer, der hører til det lejede, i det omfang det er sædvanligt efter brugens art. Stk. 2. Udformningen og placeringen skal opfylde offentligretlige forskrifter og myndighedskrav og må ikke være til gene for ejendommen, dens brugere, brugere af omliggende ejendommene eller øvrig skiltning på ejendommen. Stk. 3. Skiltningen skal i alle tilfælde på forhånd godkendes af udlejeren, der kan modsætte sig skiltningen, såfremt han har rimelig grund hertil. Stk. 4. Ved lejeforholdets ophør, er lejeren forpligtet til at fjerne skiltningen. 17. Renholdelse mv. Stk. 1. Lejeren sørger selv for bortskaffelse af alt eget affald. Stk. 2. Enhver renholdelse af det lejede og det lejedes udenomsarealer, herunder fejning, snerydning og glatførebekæmpelse, påhviler lejeren. Det lejede og ejendommens udenomsarealer skal til enhver tid fremstå i pæn og renholdt stand. Side 9
Stk. 3. Tilsidesættelse af pligten nævnt i stk. 1 anses som misligholdelse, der kan medføre ophævelse af lejeaftalen. Såfremt lejeren ikke uden ugrundet ophold efter modtagelse af skriftligt påkrav har bortskaffet det pågældende affald, er udlejeren endvidere berettiget til på lejerens regning at bortskaffe affaldet. Det beløb, som udlejeren har lagt ud til dette formål, skal betales af lejeren senest 7 dage efter påkrav. Betaling af dette beløb er pligtig pengeydelse i lejeforholdet, således at udlejeren er berettiget til at hæve lejeaftalen ved for sen betaling. Stk. 4. Indvendig og udvendig vinduesrengøring (vinduespudsning) påhviler lejeren. Alle vinduer skal til enhver tid være i ordentlig rengjort stand. Stk. 5. Lejerens tilsidesættelse af pligten til udvendig vinduesrengøring (vinduespudsning), jf. stk. 3, anses som misligholdelse, der kan medføre ophævelse af lejeaftalen efter reglerne i stk. 3. 18. Vedligeholdelsespligt. Stk. 1. Den udvendige vedligeholdelse og fornyelse påhviler udlejer. Under udlejers vedligeholdelse- og fornyelsespligt hører blandt andet den på grunden værende legeplads dog ikke legeredskaber omfattet af 1, stk. 4, samt varmeanlægget og samtlige i ejendommen værende skjulte el-, vand- og varmeinstallationer Stk. 2. Den indvendige vedligeholdelse påhviler lejer. Lejerens vedligeholdelsespligt efter stk. 2 omfatter blandt andet følgende: a) maling, hvidtning og tapetsering b) gulve og gulvbelægninger, herunder tæpper c) maling af vinduesrammer indvendig d) installationer og fast inventar af enhver art, herunder VVSinstallationer og el-installationer dog ikke varmeanlægget og samtlige i ejendommen værende skjulte el-, vand- og varmeinstallationer. e) rensning af afløb f) indvendige bygningsdele, herunder låse, nøgler, beslag og dørhåndtag. Side 10
Stk. 3. Lejers vedligeholdelsespligt omfatter endvidere legeredskaber omfattet af 1, stk. 4. Stk. 4. Vedligeholdelsesarbejde som er omfattet af stk. 2, men som er forårsaget af fugt i ejendommen udføres og betales af udlejer. Stk. 5. Det lejede skal til enhver tid fremtræde i forsvarlig stand, og mindst i samme stand som ved overtagelsen. Udlejeren og hans repræsentanter er til enhver tid berettiget til at besigtige det lejede med henblik på konstatering af, om lejerens vedligeholdelsesforpligtelse er opfyldt. Stk. 6. Parterne er forpligtet til straks at udføre sådanne vedligeholdelses og fornyelsesarbejder, som den anden part kan kræve til opfyldelse af stk. 1 5, samt 3, stk. 3. Såfremt lejeren ikke uden ugrundet ophold efter modtagelse af skriftligt påkrav har udført et påkrævet vedligeholdelses-arbejde, er udlejeren berettiget til at lade arbejdet udføre for lejerens regning. Det beløb, som udlejeren har lagt ud til dette formål, skal betales af lejeren senest 7 dage efter påkrav. Betaling af dette beløb anses som pligtig pengeydelse i lejeforholdet, således at udlejeren er berettiget til at hæve lejeaftalen ved for sen betaling. Stk. 7. Til udførelse af vedligeholdelsesarbejder er lejeren forpligtet til at vælge anerkendte og momsregistrerede håndværkere eller lejerens egne håndværkere, dog accepterer udlejer de håndværkere, som lejeren er forpligtet til at bruge i henhold til den enhver tid værende lovgivning vedrørende udbud mv. for offentlige myndigheder Alt arbejde skal udføres fagmæssigt korrekt. 19. Lejeforholdets ophør. Lejerens fraflytning. Stk. 1. Er der afgivet opsigelse, eller skal det lejede af anden grund fraflyttes, skal lejeren give adgang til besigtigelse af det lejede. Lejeren fastsætter tiden herfor. Den skal være mindst 2 timer hver anden hverdag på et tidspunkt, der er bekvemt for en besigtigelse. Besigtigelse kan kun finde sted med deltagelse af udlejeren eller dennes stedfortræder. Såfremt lejeren ikke er til stede eller er repræsenteret ved en anden, kan besigtigelse kun finde sted, såfremt udlejeren eller en fast repræsentant for denne deltager i besigtigelsen. Stk. 2. Når lejeforholdet er opsagt af lejeren eller af udlejeren, uden at lejeren har gjort indsigelse mod opsigelsen, har udlejeren ret til at skilte på ejendommens Side 11
facade, ved ejendommens indkørsel ud mod Sdr. Vilstrup Bygade eller i lejemålets vinduer med et skilt med teksten "Til leje" tillige med angivelse af, hvem henvendelse kan rettes til om leje. Stk. 3. Lejeren skal senest 8 dage før fraflytningen opgive den adresse, som meddelelser, herunder reklamation efter 25, kan sendes til. Undladelse heraf eller forsinkelse hermed har bl.a. betydning for udlejerens reklamationspligt efter 25. Stk. 4. Medmindre andet aftales, skal lejeren fraflytte det lejede senest 15 dage forinden tidspunktet for lejeforholdets ophør af hensyn til det lejedes istandsættelse. Ved vanrøgt eller anden uforsvarlig omgang med det lejede er lejeren endvidere forpligtet til at betale leje i perioden fra lejeforholdets ophør, og indtil istandsættelse har fundet sted. Istandsættelsen, der sker ved udlejerens foranstaltning - idet udlejeren vælger de håndværkere, der skal udføre arbejdet - skal ske uden ufornødent ophold. Stk. 5. Det lejede skal være fraflyttet senest kl. 12.00 på fraflytningsdagen. Såfremt lejeren på dette tidspunkt ikke har fjernet sine ejendele fra de lejede lokaler, er udlejeren berettiget til at bortskaffe dem for lejerens regning. Udlejeren skal dog forinden have afgivet påkrav til lejeren med angivelse af en rimelig frist, som skal være udløbet, uden at lejeren har fjernet sine ejendele. Lejeren er endvidere forpligtet til at betale leje, indtil bortfjernelsen har fundet sted samt erstatte udlejeren ethvert tab i den anledning, f.eks. lejetab og erstatning til en anden lejer. Stk. 6. Lejeren betaler aflæsningsgebyr i forbindelse med opgørelse at varme- og vandforbrug. 20. Det lejedes stand ved fraflytningen. Stk. 1. Lejeren skal aflevere det lejede i samme stand som ved indflytningen, jf. 2. Stk. 2. Medmindre andet aftales, sker istandsættelsen ved udlejerens foranstaltning, idet udlejeren vælger de håndværkere, der skal udføre arbejdet. Stk. 3. Det lejede skal af lejeren på fraflytningstidspunktet afleveres fuldstændigt rengjort. Er dette ikke tilfældet, vil rengøring blive foretaget for lejerens regning. Side 12
Stk. 4. På udlejerens forlangende skal de indretninger og installationer, som lejeren har udført, uden udgift for udlejeren være bortfjernet på fraflytningstidspunktet. Lejeren er ikke berettiget til at foretage sådan retablering, medmindre det er aftalt. Eventuelle efterreparationer sker ved udlejerens foranstaltning, idet udlejeren vælger de håndværkere, der skal udføre arbejdet, medmindre andet aftales. Stk. 5. Umiddelbart efter fraflytningstidspunktet skal lejeren aflevere samtlige nøgler til låse i døre og lignende. Dette gælder også nøgler til låse, som lejeren har isat. Afleveres nøglerne ikke som anført, vil udskiftning af låse ske for lejerens regning. 21. Afleveringsforretning og reklamation. Stk. 1. Udlejeren indkalder med mindst 1 uges varsel til en afleveringsforretning, der - medmindre andet aftales - skal afholdes snarest muligt og senest 1 uge efter fraflytningen. Såfremt udlejeren ikke foretager indkaldelse som anført, eller udlejeren ikke giver møde under afleveringsforretningen, er lejeren berettiget til for udlejerens regning at gå frem efter stk. 5 og 6. Stk. 2. Ved afleveringsforretningen udfærdiges en fortegnelse ("afleveringsrapport") over, hvilke vedligeholdelsesarbejder mv., der skal udføres for at bringe det lejede i aftalt stand, jf. 24. Fortegnelsen underskrives af begge parter. Er parterne ikke enige om omfanget af lejerens vedligeholdelsespligt, skal det fremgå af fortegnelsen, hvori uenigheden består. Såfremt parterne ikke bliver enige om en anden fremgangsmåde, er hver af parterne berettiget til at gå frem efter stk. 5 og 6. Stk. 3. I forbindelse med afleveringsforretningen overgives lejeren en kopi af afleveringsrapporten, jf. dog stk. 8. Ved sin underskrift på afleveringsrapporten kvitterer lejeren for modtagelsen heraf, hvorefter der er indgået en bindende aftale mellem parterne om lejerens vedligeholdelsespligt; af denne grund er reklamation fra udlejeren overflødig. Stk. 4. Såfremt lejeren ikke giver møde under afleveringsforretningen, er udlejeren berettiget til for lejerens regning at gå frem efter stk. 5 og 6. Stk. 5. I de tilfælde, der er omtalt i stk. 1, 2 og 4, er hver af parterne berettiget til at anmode Danske Arkitekters Landsforbund om så snart som overhovedet muligt at udpege en sagkyndig, der har særligt kendskab til istandsættelses- og vedligehol- Side 13
delsesarbejder for så vidt angår fast ejendom. Den sagkyndige skal uden ugrundet ophold og uden at afvente syns- og skønstemaer fra parterne bindende for begge parter: a) beskrive det lejedes vedligeholdelsesmæssige tilstand, b) tage stilling til omfanget af og udgiften ved den istandsættelse, der er fornøden for at opfylde kravene i 24, c) tage stilling til rimeligheden af størrelsen af evt. indhentede håndværkertilbud, og d) om fornødent tage stilling til et udført arbejdes kvalitet. e) beskrive eventuelt ulovlige installationer og bygningsindretninger i det lejede. Stk. 6. Den sagkyndige tager med bindende virkning for parterne stilling til forholdene nævnt i stk. 5 litra a) - e), men skal ikke tage stilling til juridiske spørgsmål, herunder fortolkningsmæssige spørgsmål. Disse spørgsmål afgøres om fornødent af retten omtalt i 26. Stk. 7. Den sagkyndige tager under hensyntagen dels til stk. 1, 2 og 4, dels til, hvem der har fået medhold, stilling til, hvem af parterne der skal betale den sagkyndiges udgifter og honorar, eller hvorledes disse beløb skal fordeles mellem parterne. Denne afgørelse kan af hver af parterne indbringes for retten omtalt i 26. Stk. 8. Som følge af bestemmelserne i stk. 1-6 gælder der ingen reklamationsfrist, inden hvilken udlejeren skal gøre mangelskrav gældende over for lejeren. Erhvervslejelovgivningens reklamationsregler - for tiden erhvervslejelovens 74 stk. 2 - finder således ikke anvendelse. 22. Lejerens omsorgspligt mv. Stk. 1. Lejeren skal behandle det lejede forsvarligt. Stk. 2. Lejeren er forpligtet til at holde lejemålet frostfrit. Side 14
Stk. 3. Lejeren er erstatningsansvarlig for skade på ejendommen, som forvoldes ved uforsvarlig adfærd af ham selv, hans personale eller andre, som han har givet adgang til det lejede. Stk. 4. Skader, hvis udbedring er uopsættelig, skal lejeren straks anmelde til udlejeren. Andre skader skal han anmelde uden ugrundet ophold. Stk. 5. Lejeren skal overholde de almindelig ordensregler, der gælder for ejendommen, og skal efterkomme andre rimelige påbud, der skal sikre god husorden og forsvarlig brug af det lejede. Stk. 6. Lejeren skal sørge for, at de pligter, der påhviler ham efter stk. 1, 2, 4 og 5, også iagttages af de personer, for hvis handlinger han er ansvarlig efter stk. 3. 23. Misligholdelse. Stk. 1. Ved væsentlig misligholdelse fra en parts side, er den anden part berettiget til at hæve lejeaftalen, såfremt det hævebegrundende forhold ikke bringes til ophør uden ugrundet ophold efter skriftligt påkrav herom. Stk. 2. Som væsentlig misligholdelse betragtes blandt andet udlejers manglende opfyldelse af 3, stk. 3 indenfor de frister som måtte være fastsat vedrørende de enkelte arbejder, samt udlejers manglende opfyldelse af 18, stk. 1, 3 og 4. Stk. 3. Ved lejeforholdets ophævelse p.g.a. misligholdelse, er den misligholdende part forpligtet til at betale den anden part erstatning efter dansk rets almindelige regler. Erstatningskravet omfatter også driftstab, avancetab eller andet indirekte tab. Stk. 3. Såfremt en af parterne går konkurs, og boet har ret til at indtræde i aftalen i medfør af konkurslovens regler, skal boets erklæring om indtræden være fremme hos den anden part senest 1 uge efter, at boet har modtaget forespørgsel om indtræden i aftalen. 24. Afståelsesret og genindtrædelsesret. Lejeren har ikke afståelsesret og heller ikke genindtrædelsesret. Gældende erhvervslejelovs 55 gælder således ikke for lejeforholdet. Side 15
25. Fremleje og fremforpagtning. Lejeren er ikke berettiget til at foretage fremleje eller fremforpagtning af det lejede eller nogen del heraf. 26. Værneting. Stk. 1. Enhver tvist mellem dette lejeforholds parter afgøres ved Retten i Sønderborg. 27. Tinglysning. Stk. 1. Lejeren er berettiget til ved egen foranstaltning og uden udgift for udlejeren at lade eget eksemplar af lejekontrakten tinglyse på ejendommen. Lejekontrakten respekterer alle nuværende og fremtidige pantehæftelser og servitutter og andre ejendomsbyrder. Stk. 2. Aflysning af lejekontrakten kan finde sted alene på grundlag af lejerens skriftlige opsigelse af lejeforholdet eller på grundlag af en udskrift af fogedprotokollen, hvoraf fremgår, at lejeren er blevet udsat af det lejede. Aflysning finder i øvrigt sted efter dansk rets almindelige regler. Stk. 3. Omkostninger ved aflysningen betales af lejeren. Stk. 4. Ved ejerskifte indtræder den nye ejer i samtlige forpligtelser og rettigheder i henhold til nærværende erhvervslejekontrakt. 28. Kontraktsændringer. Stk. 1. Alle aftaler, der ændrer eller supplerer denne kontrakt, skal være skriftlige for at være bindende. Side 16
Stk. 2. Medmindre andet fremgår af parternes aftale, skal ændringer og tilføjelser til denne kontrakt ikke indebære, at der anses at foreligge en ny lejeaftale mellem parterne. 29. Lovændringer. Ved ændringer i lovgivningen om erhvervslejemål, der træder i kraft efter indgåelsen af denne aftale, skal de lovbestemmelser, der gælder på aftaletidspunktet, fortsat være gældende, medmindre andet fremgår af denne aftales bestemmelser. 30. Rådgivning. Parterne erklærer ved deres underskrift, at de forinden lejekontraktens underskrivelse er blevet opfordret dels til at gennemgå denne, dels til at søge rådgivning hos advokat eller anden lejeretligt sagkyndig, såfremt den pågældende ikke selv besidder sådan sagkundskab. den den Som udlejer Som lejer Side 17