Anders Birkenfeldt Frank Hansen Lars Brun Nielsen Allan Thomsen De Københavnske Huslejenævn Nyropsgade 1 1602 København V Advokat Allan Thomsen at@hansenthomsen.dk Direkte tlf. 92151305 Mobil 26302647 Sekretær Anni Jeppesen aj@hansenthomsen.dk Direkte tlf. 92151310 15. august 2016 J.nr. 36904 Ejendommen Klostergården, beliggende Australiensvej 30-34, Jagtvej 183 og 183 A samt Ved Klosteret 2-12, 2100 København Ø - Huslejenævnets sagsnr. 2016-0256251 På foranledning af huslejenævnet og advokat Mads Berendts klage af 15. juni 2016 på vegne af 59 lejere i ejendommen kommenteres og dokumenteres i det omfang, det kan lade sig gøre, følgende punkter. 1 Huslejenævnets opfordring til at redegøre for ejendommens omkostningsbestemt leje 2 Advokat Mads Berendts nævnte klage med følgende underpunkter a Huslejens størrelse b Krav om indbetaling af depositum og forudbetalt husleje c Krav om lejers vedligeholdelsesforpligtelse d Vilkår om lejers fraflytning ved lejeforholdets ophør e Udlejers forbud mod husdyr f Mere byrdefuldt vilkår (Boligreguleringslovens 5, stk. 9) Indledningsvis bemærkes dog, at alle synspunkter, der er gjort gældende i sagerne, 2015-0277254/MB - Jette og Lars Erik Sebbelov 2015-0281867/MB - Ole Otteslev og Anastasia Ktsocva 2016-0013209/MB - Lars Sebbelov 2016-0013222/MB - Mads Peter Sebbelov fastholdes fuldt ud og også gøres gældende i de nu af advokat Mads Berendt rejste sager. Bilag som er fremlagt i de nævnte sager fastholdes således tillige og litreringen af bilag, som fremlægges med nærværende skrivelse, er således en fortsættelse af de tidligere fremlagte bilag. Hansen & Thomsen Advokataktieselskab Adelgade 12, 3. 1304 København K Tlf. +45 92 15 03 99 www.hansenthomsen.dk CVR nr.: 37 69 24 33
Ad 1 Huslejenævnets opfordring til at redegøre for ejendommens omkostningsbestemt leje Udlejers administrator (Datea A/S) har på opfordring fra Huslejenævnet udarbejdet de tekniske beregninger for fastsættelse af omkostningsbestemt leje pr. 1. december 2015. Jeg vedlægger beregning dateret 4. september 2015 (bilag I), hvor der i hånden er markeret nødvendige ændringer til 1. december 2015. Det fremhæves fra side 2, at den gældende boligprocent er 87,54, at at afsætning til administration incl. moms udgør kr. 3.312,50 pr. boligenhed samt opkrævningen pr. 1. december 2015 udgjorde kr. 4,2114 pr. vurderingskrone. Endvidere vedlægges bilag J med opgørelse af beløb for 18, 18b og 22, bilag K med satser for 2015 fra GI med opgørelse af tillæg til kapitalafkastet for 2015 og bilag L normtal 2015 for administration. Endelig vedlægges bilag M med samtlige boliglejemål med angivelse af areal og vurderingsleje for de enkelte lejemål. Fordelingen af budgetlejen er hidtil sket på grundlag af vurderingslejen, hvilket princip herefter er fulgt pr. 1. december 2015 med tillæg af afsætningerne til 22, 18, 18b og forbedringsforhøjelse i form af postkasseanlæg. De med lyserødt markerede lejemål har stedse betalt omkostningsbestemt leje. De øvrige lejemål er tidligere andelshavere. Ad 2 a Huslejens størrelse Med hensyn til overtagelsesdagen fastholdes, at den konkret fastsættes til den aftalte overtagelsesdag 1. december 2015, som i øvrigt var den første gang, hvor udlejer opkrævede leje. Aftaletidspunktet 2. november 2015 er alene afgørende inter partes mellem køber og sælger af ejendommen, herunder hvem der er berettiget til at indgå aftaler vedrørende ejendommens lejemål. Der tages forbehold om at gøre gældende, at skæringstidspunktet fastsættes til dagen, hvor min klient fik tinglyst ejendomsret. Brugsretten til lejlighederne er etableret langt før overtagelsesdagen, uanset hvilken dag denne sættes til. Klagerne har ret til at fortsætte brugsretten i medfør af Andelsboliglovens 4, stk. 1 (fortsat brug). Bemærk at lovteksten netop anvender termen fortsætte. Det er ikke uden grund. I lejeretlig henseende sondres der skarpt mellem termerne fortsat og overtage, se eksempelvis Lejelovens 73 om bytte, som benytter termen overtage, hvorefter der er tale om genudleje og modsætningsvis ægtefællens ret til at fortsætte efter skilsmisse, jf. Lejelovens 77. I den forbindelse erindres om, at reglerne om overpris på andelsboliger før andelsboligloven (1979) var en del af boligreguleringsloven (da side 2 af 5 sider
gældende Boligreguleringslovs 69), hvilket understøtter, at man ved anvendelse af den anførte terminologi kan lægge til grund, at der er samme forståelse af termen fortsætte som påpeget i lejeloven. Netop af denne grund er udlejers argumentation konsistent og derfor fastholdes, at lejerne er bundet af de tilsagn om lejevilkår, der blev afgivet i forbindelse med andelsboligforeningens stiftelse. Det fastholdes af de grunde, som tidligere er anført, at nævnet må lægge til grund, at det som bilag 64 fremlagte dokument, er underskrevet af lejerne i forbindelse med stiftelse af andelsboligforeningen. Hverken lejerne eller nævnet ved sin tilkendegivelser har adresseret, hvorledes det kan misforstås, når der i indmeldelsen (bilag 64) i overskrift med fed er anført Tillæg til lejekontrakt. Det fastholdes, at lejerne med bindende virkning har indgået på denne aftale. Da brugsforholdet fortsætter, er skæringstidspunktet for præceptivitetsbeskyttelsen ikke tidspunktet for konkursboets salg af ejendommen. Klagerne opfordres til at oplyse hvilke lejere, der først har fået brugsret til en lejlighed i Klostergården efter andelsboligforeningens stiftelse. I forhold til gælden i ejendommen og boligafgift/leje bemærkes, at udlejer har begrænset lejefastsættelsen til den oprindeligt fastsatte boligafgift, som var fastsat med det udgangspunkt at opnå balance mellem indtægter i form af husleje/boligafgift og udgifter i form af driftsudgifter/kapitaludgifter (lån til Nordea). Efterfølgende blev boligafgiften hævet af flere omgange, men udlejer har valgt at se bort fra disse forhøjelser af boligafgiften. Ved at overtage den finansiering, som reflekterer baggrunden for boligafgiftsfastsættelsen, er udlejer indtrådt i lejernes bindende tilsagn overfor kreditgiver. Jer er uenig i det af advokat Mads Berendt side 16 angivne om baggrunden for ophævelsen af 10, stk. 5 i Boligreguleringsloven af 1967. Der er ingen holdepunkter for det af advokat Mads Berendt anførte. Der er ingen angivelse i forarbejderne til 1975 loven, der støtter det af advokat Mads Berendt anførte. Tværtimod er der holdepunkter for at antage, at bestemmelsen alene blev ophævet, fordi lejefastsættelse ikke længere skulle forhåndsgodkendes i nævnet. Endelig bemærkes, at kreditgivningen netop er beskyttet ved at lejerne har givet bindende tilsagn om forhøjet betaling af boligafgift/husleje. Ad 2 b Krav om indbetaling af depositum og forudbetalt husleje Det gøres gældende, at der stedse har været aftale mellem lejer og udlejer om betaling af forudbetalt leje og depositum. Lejerne benyttede depositum og forudbetalt leje til dækning af det kontante indskud i forbindelse med stiftelsen af andelsboligforeningen, jf. bilag 64, hvilket indskud er tabt i forbindelse med andelsboligforeningens konkurs. Der således på dette punkt også tale om retablering af en gældende aftale. Subsidiært gøres det gældende, at der på området er kutyme for, at lejere betaler forudbetalt leje og depositum, hvorfor det også uden et egentligt holdepunkt i Andelsboliglovens 4 i henhold til kutyme kan kræves retablering af depositum og forudbetalt leje. side 3 af 5 sider
Endelige lægges det også til grund i Østre Landsrets afgørelse GD 1989/20. Ad 2 c Krav om lejers vedligeholdelsesforpligtelse Det fastholdes, at lejerne har forpligtet sig til den udvidede vedligeholdelsespligt, jf. bilag 64 og den tidligere andelsboligforenings vedtægter. Det anerkendes, at i de tidligere lejekontrakter havde udlejer den indvendige vedligeholdelsespligt. I det omfang lejeforholdet skal fortsætte på vilkår, at udlejer har den indvendige vedligeholdelsespligt, gøres det gældende, at lejerne er pligtige at retablere den indvendige vedligeholdelseskonto med et beløb svarende til mindst 5 års hensættelser. Ad 2 d+2 e Vilkår om lejers fraflytning ved lejeforholdets ophør og Udlejers forbud mod husdyr Bestemmelserne fastholdes som værende almindelige efter kutymemæssige betragtninger i større ejendomme. I relation til husdyrhold bemærkes, at udlejer giver konkrete tilladelser, såfremt udlejer anser det for overvejende sandsynligt, at husdyrholdet ikke vil være til gene for de øvrige lejere. Ad 2 f Mere byrdefuldt vilkår (Boligreguleringslovens 5, stk. 9) Allerede fordi der er tale om en fortsættelse af et brugsforhold, finder Boligreguleringslovens 5, stk. 9 ikke anvendelse, idet bestemmelsen netop benyttes ved genudlejning. Udlejer har heller ikke gjort gældende at være berettiget til at foretage særmoderniseringer efter 5, stk. 2. 5, stk. 9 kan heller ikke finde anvendelse allerede fordi, det alene er et mindretal af ejendommens lejere, som er underlagt de lejevilkår, som klagerne påberåber sig som gældende, jf. bilag 62a 62i. Mere byrdefulde vilkår efter Boligreguleringsloven 5, stk. 9 skal betragtes under en samlet bedømmelse af vilkårene. Klagerne har gjort gældende, at det ikke er berettiget at opkræve depositum og forudbetalt leje. Skulle klagerne få medhold i dette synspunkt, skal denne klare begunstigelse i forhold til de øvrige lejere indvejes i de samlede vilkår. For så vidt angår husdyrhold bemærkes, at hovedparten af lejerne vil acceptere vilkåret, idet husdyrhold kan medføre gener for andre lejere i ejendommen. Det er således ikke entydigt et mere byrdefuldt vilkår. Der tages forbehold om at gøre yderligere synspunkter gældende. Nærværende skrivelse er fremsendt til sagens parter: - Advokat Mads Berendt - Advokat Kasper Westberg - Ole Otteslev og Anastasia Ktsocva side 4 af 5 sider
Bilag Bilag I Beregning af omkostningsbestemt lejevarsling dateret 4. september 2015, hvor der i hånden er markeret nødvendige ændringer til 1. december 2015 Bilag J Opgørelse af beløb for 18, 18b og 22 Bilag K Satser for 2015 fra GI med opgørelse af tillæg til kapitalafkastet for 2015 Bilag L Normtal 2015 for administration. Bilag M Skema med samtlige boliglejemål med angivelse af areal og vurderingsleje for de enkelte l lejemål. Med venlig hilsen Allan Thomsen at@hansenthomsen.dk side 5 af 5 sider