Ejendomsmæssig forundersøgelse i forbindelse med Karstoft Å Vådområdeprojekt Juni 2011 1
Karstoft Å SUPPLERING AF EJENDOMSMÆSSIG FORUNDERSØGELSE Ikast Brande Kommune har anmodet Orbicon A/S, Vand og Naturressource afdelingen i Århus om at gennemføre en supplering af en tidligere gennemført ejendomsmæssig forundersøgelse udført i forbindelse med planlægning af et natur og miljøprojekt i og omkring Karstoft Å i området mellem Brande, Give og Sdr. Omme. Størstedelen af projektområdet er beliggende i Ikast Brande Kommune, en mindre del ligger i Vejle Kommune. Suppleringen skal belyse, om der er sket ændringer i ejer/ejendomsstrukturen i projektområdet siden sidste forundersøgelse, om lodsejerne har ændret holdning til projektet, samt afdække på hvilken måde, lodsejerne ønsker at indgå i et vådområdeprojekt ved Karstoft Å. Den tidligere forundersøgelse blev gennemført i juni 2010. Suppleringen af forundersøgelsen er gennemført i juni 2011 og er baseret på samme tekniske skitseprojekt, som lå til grund for den ejendomsmæssige forundersøgelse i 2010. Det tekniske skitseprojekt er et resultat af en længere planlægningsfase med borgerinddragelse omkring udviklingen af et natur og miljøprojekt i Karstoft Ådal. Projektforslaget indebærer en tilbageføring af vandløbet til det oprindelige, bugtede forløb og en hævning af vandløbets bund til det oprindelige niveau. Projektforslaget fremgår af det tekniske skitseprojekt Vådområde langs Karstoft Å ved Blåhøj. Projektområdet udgør ca. 92 ha. Ejerne af 36 ejendomme er berørt af projektforslaget. Lodsejerne til de berørte ejendomme er blevet kontaktet telefonisk og præsenteret for de muligheder, der er for kompensation, herunder tilskud til fastholdelse af vådområder, erstatningsjord samt salg af jord i projektområdet. Beskrivelse af projektområdet Projektområdet er beliggende i Karstoft Ådal på strækningen mellem Risbjerg Dambrug og broen ved jernbanestien. Projektområdet strækker sig endvidere ind i Harpes Bæk og Risbjerg Bæk. De eksisterende ejendomsforhold i og omkring projektområdet fremgår ligesom projektgrænsen af det vedlagte ejendomskort. 2
Landbrugsstrukturen i og omkring projektområdet er præget af meget varierende bedriftsstørrelser og typer. Området er landbrugsmæssigt domineret af store planteavls, kvægog svinebedrifter, samt små skov og naturejendomme under 10 ha. Dertil kommer en række landbrugsejendomme på 20 40 ha, som forpagter jorden ud til de store bedrifter. Arealanvendelse i området Lodsejerne er i forbindelse med den tidligere forundersøgelse blevet spurgt om arealanvendelsen på projektarealerne. På denne baggrund er arealanvendelsen opgjort således: Omdrift (incl. brak): 41,32 ha 45 % Vedvarende græs: 10,25 ha 11 % Natur (udyrket): 40,34 ha 44 % I alt: 91,91 ha 100 % Som det fremgår af ovenstående, er det berørte projektområde præget af mange naturområder, et tilsvarende antal omdriftsarealer og i mindre omfang vedvarende græsarealer. De ånære arealer er præget af mange naturarealer, som anvendes til jagt. Lodsejerinteresse i forbindelse med projektet Lodsejerne er under de individuelle telefonsamtaler blevet præsenteret for de muligheder, der vil være for at indgå aftale omkring vådområdets gennemførelse, herunder: Salg af projektjord i ren handel. Salg af projektjord mod erstatningsjord. 20 årigt fastholdelsestilskud. 20 årigt fastholdelsestilskud og erstatningsjord. Det kan på baggrund samtalerne med lodsejerne konstateres, at en stor del af lodsejerne er positive overfor tanken om at gennemføre et vådområdeprojekt omkring Karstoft Å, men det gælder for mange af lodsejerne, at det er under visse forudsætninger, at de stiller sig positivt omkring projektet. Derudover kan det konstateres, at ejerne af de ejendomme, som ikke er interesseret i at deltage i projektet, ejer en relativ stor andel af projektarealet. Af de 36 forundersøgte ejendomme vurderes det, at ejerne af syv ejendomme ikke umiddelbart ønsker at deltage i projektet. Årsagen er bl.a. det årelange arbejde med at dræne og grøfte arealer, som virker spildt, hvis arealerne igen sættes under vand. Andre lodsejere ønsker ikke at indgå i projektet, før de med sikkerhed ved, at alle projektberørte landmænd har accepteret at deltage og udtrykker endvidere utilfredshed med de eksisterende kompensationsmuligheder. Blandt mange af lodsejerne er der en vis skepsis omkring, hvorvidt afvandingskortene reelt afspejler de fremtidige afvandingsforhold. Her er typisk tale om lodsejerne på de større bedrifter, for hvem det er afgørende, at deres fremtidige produktion er sikret. 3
Derudover er flere af lodsejerne langs Harpes Bæk skeptiske omkring beregningerne af de eksisterende vandstandsforhold i bækken. Lodsejerne giver udtryk for, at de oplever en større forskel på sommer og vintervandstand, end skitseprojektet afspejler. Det bør undersøges, om der er muligheder for at foretage yderligere undersøgelser i dette område i forbindelse med detailprojekteringen. Nogle af lodsejerne langs Harpes Bæk udtrykker ønske om, at Harpes Bæk ikke skal inddrages i projektet. Omvendt har flere andre lodsejere udtrykt ønske om at projektområdet udvides både opstrøms og nedstrøms Karstoft Å, samt opstrøms Risbjerg Bæk. For Karstoft Å drejer udvidelsen sig om en mindre strækning opstrøms vandløbet, således at arealerne på strækningen fra dambruget og op til dambrugets stemmeværk indgår i projektet. Derudover har flere lodsejer givet udtryk for, at projektet kunne udvides nedstrøms Karstoft Å, hvor vandløbet er meget udrettet. Endvidere er der blevet foreslået en udvidelse af projektområdet opstrøms Risbjeg Bæk, samt ønsker om en mere markant slyngning af samme vandløb. 4
Lodsejerne giver fortsat kraftigt udtryk for, at de ikke ønsker yderligere offentlig adgang til området end den nuværende jernbanesti. Enkelte lodsejere har tidligere givet udtryk for, at der dog kunne etableres bord/bænke faciliteter samt fugletårn ved jernbanebroen, hvor der er udsigt over området. Det er naturligvis en forudsætning for opbakningen blandt de positive lodsejere, at jordprisen i forbindelse med erhvervelse/ombytning af arealer i projektet fastlægges til et niveau (markedsprisen), der er almindeligt accepteret af lodsejerne. Det er ligeledes en forudsætning for lodsejeropbakningen, at det vil lykkes at skaffe puljejord til de ejendomme, hvor lodsejerne ønsker erstatningsarealer i forbindelse med en aftale om afståelse af deres projektarealer eller aftale om fastholdelsestilskud. For nogle af de større projektberørte ejendomme vil vådområdeprojektet have en direkte konsekvens for produktionsmulighederne på ejendommen, da arealerne i projektområdet indgår i deres harmoniareal. For ejerne af disse ejendomme er det helt afgørende, at der via en jordfordeling sikres mulighed for at erhverve velbeliggende erstatningsjord, så ejendommenes produktionsmuligheder ikke indskrænkes. Mulighederne herfor er ikke undersøgt til bunds, da kun ejendomme direkte berørt af projektet er blevet kontaktet. Dog har flere lodsejerne oplyst, at der pt. er tre landbrugsejendomme til salg (tvangsauktion) i nærområdet. Derudover nævnes en ejendom, som ikke officielt er sat til salg, men som ifølge lodsejerne er mulig at erhverve, og hvis arealer kunne være en vigtig brik i en projektjordfordeling. Syv lodsejere med tilsammen 26 ha projektberørt jord har ønsket at få mulighed for at erhverve erstatningsjord. Behovet for erstatningsjord vurderes reelt at være større, såfremt nogle af de lodsejere, der pt. ikke ønsker at deltage i projektet, senere vælger at indgå i projektet. Samlet set vurderes det, at der er behov for ca. 45 ha erstatningsjord. På nuværende tidspunkt er der gode muligheder for at finde erstatningsjord med henvisning til de førnævnte landbrugsejendomme, der er på tvangsauktion i området. Fordelt på arealer er lodsejerinteressen samlet vurderet således: Ønsker salg i ren handel: Ønsker salg mod erstatningsjord: Ønsker engangserstatning: Ønsker erstatningsjord: Ønsker ikke at medvirke: I alt: 0,33 ha 8,12 ha 38,50 ha 17,91 ha 27,05 ha 91,91 ha Lodsejerinteressen er illustreret på vedlagte lodsejerinteressekort. Behov for erstatningsjord og jordfordeling Det samlede puljejordsbehov i forbindelse med gennemførelse af projektet anslået til omkring 45 ha. Dette tal er dog baseret på den foreløbige projektafgrænsning og vil blive forhøjet, når 5
projektgrænsen af driftshensyn rettes ud til mere rene linjer. Dertil kommer håndtering af en lang række mindre arealer, der må forventes at blive afskåret fra de nuværende ejendomme som følge af genslyngning af vandløbet. Det anbefales, at der gennemføres en jordfordeling i forbindelse med projektet, der kan håndtere køb og salg af projektarealer og puljejord. Overslag over udgifter til lodsejererstatninger Det skønnes, at god markjord i området omkring projektområdet har en markedspris på omkring 160.000 kr/ha (juni 2011). Overslaget over omkostningerne til værditab på projektarealerne beregnes som forskellen mellem den nuværende værdi (før værdi) og værdien efter gennemførelsen af projektet (med pålagt vådområdedeklaration). Værditabet beregnes for de projektarealer, som lodsejerne forventes at afstå i forbindelse med projektets gennemførelse. Som beskrevet tidligere drejer det sig om 8,45 ha (salg i ren handel samt salg mod erstatningsjord), svarende til omkring 9 % af det samlede projektområde. Omdriftsarealerne i projektområdet vurderes til en lidt lavere værdi end gennemsnitlige arealer i baglandet til projektområdet. Der er således regnet med en før værdi på 140.000 kr/ha for omdriftsarealerne. Før værdien af vedvarende græsarealer og naturarealer uden landbrugsmæssig værdi vurderes til en værdi af henholdsvis 60.000 kr/ha og 50.000 kr/ha. Efter værdien er fastsat ud fra erfaringer fra andre tilsvarende vådområdeprojekter til 40.000 kr/ha. Før værdi: Efter værdi: 2,58 ha i omdrift/brak a 140.000 kr/ha: 361.200 kr 0 ha vedvarende græs a 60.000 kr/ha: 0 kr 5,87 ha natur a 50.000 kr/ha: 293.500 kr I alt: 654.700 kr 8,45 ha a 40.000 kr/ha: 338.000 kr Samlet forventet værditab på afgivne arealer: 316.700 kr Omkostningerne til 20 årigt fastholdelsestilskud opgøres ud fra de tre forskellige tilskudssatser, afhængig af, hvilken type arealer, der er tale om. Ejerne af i alt 56,41 ha i projektområdet har udtrykt interesse for 20 årigt fastholdelsestilskud. 6
Arealerne udløser følgende projektudgifter til fastholdelsestilskud: Fastholdelse omdrift: 22,42 ha a 3.500 kr/ha x 20 år Fastholdelse græs: 6,91 ha a 1.800 kr/ha x 20 år Fastholdelse natur: 27,08 ha a 300 kr/ha x 20 år Fastholdelse i alt (56,41 ha) : 1.569.400 kr. 248.760 kr. 162.480 kr. = 1.980.640 kr. Ovennævnte værditab og fastholdelsestilskud dækker ønskerne for ejerne af 2/3 af projektarealerne. De resterende arealer tilhører de ejendomme, som ikke ønsker at projektet gennemføres. Arealerne udgør: Omdrift: Permanent græs: Natur: I alt: 16,32 ha 3,34 ha 7,39 ha 27,05 ha I forbindelse med etablering af vådområdeprojekterne under Grøn Vækst har kommunerne mulighed for at anvende ekspropriation i medfør af 60a stk. 1 i Naturbeskyttelsesloven, såfremt en enkelt eller nogle få lodsejere modsætter sig projektets gennemførelse. Således er der mulighed for at ekspropriere nogle få af disse arealer, enten ved at erhverve disse eller pålægge dem vådområdedeklaration, såfremt der findes løsninger for de resterende arealer. Orbicon vurderer, at udgifterne til inddragelse af de 27 ha i kombination af værdiforskel mellem før og efterværdi samt fastholdelsestilskud vil beløbe sig til i alt omkring 1.450.000 kr. Den samlede udgift til værditab på projektarealer, der afgives af lodsejerne og til 20 årigt fastholdelses tilskud og eventuel ekspropriation vurderes således til i alt at udgøre 3.750.000 kr. Ovenstående beløb svarer til en gennemsnitlig projektomkostning til lodsejerkompensationer på ca. 41.000 kr. pr. ha. Endvidere skal det bemærkes, at det samlede areal på 92 ha kun dækker over de berørte arealer i henhold til det tekniske skitseprojekt. Projektgrænsen fra det tekniske skitseprojekt er en meget ulige og krøllet afgrænsning, og i det videre forløb vil det være nødvendigt at rette projektafgræsningen ud til en lige linje i marken at driftsmæssige hensyn. Dette vil naturligt medføre, at det projektberørte areal forøges og dermed også de samlede omkostninger til lodsejererstatninger. Sammenfatning og konklusion Det er på baggrund af den gennemførte supplering af ejendomsmæssige forundersøgelse for Karstoft Å vådområdeprojekt Orbicons vurdering, at der stadig er en del lodsejermodstand i 7
projektområdet. Nogle lodsejer har flyttet sig i en positiv retning og andre i en negativ retning siden sidste forundersøgelse. Det er Orbicons vurdering, at nogle af de lodsejere, der ikke umiddelbart ønsker at deltage i projektet, vil have en vis interesse for tilbud om erstatningsjord og jordfordeling. Der vil dog stadig være lodsejere, for hvem dette ikke har interesse, og som heller ikke med tekniske afværgeforanstaltninger kan udtages fra projektområdet. Det vurderes derfor, at en projektgennemførelse vil kræve, at kommunen er villig til at anvende ekspropriation, i de tilfælde, hvor det bliver nødvendigt. Såfremt projektet realiseres, anbefales det, at der gennemføres en jordfordeling i forbindelse med projektets realisering til projektjordopkøb samt erhvervelse af erstatningsjord og fordeling af dette. Rapporten er udarbejdet af: Projektleder, Landinspektør Anne Schelde Damgaard Vand og naturressourcer, Århus Sektion for Arealforvaltning og Jordfordeling Orbicon A/S Juni 2011 8