Lejekontrakt mellem Holbæk Kommune Center for Ejendomme 0899 Kommuneservice (herefter kaldet udlejer) og Jyderup Højskole Sølystvej 2 4450 Jyderup Cvr. nr: 34765960 (herefter kaldet lejer) er indgået følgende lejekontrakt vedrørende lejemålet Sølyst, matr. nr. 18a, Stokkebjerg By, Hjembæk, Sølystvej 2, 4450 Jyderup.
1 Det lejede 1.1 Det lejedes postadresse er Sølystvej 2, 4450 Jyderup 1.2 Lejemålet omfatter følgende arealer: Bygning A: 1205 m2 ifølge BBR. 1.3 Til lejemålet hører brugsret til dele af gårdspladsen samt udenoms arealer, som angivet på oversigtkort, vedlagt som bilag I, som en integreret del af nærværende kontrakt. 2 Det lejedes benyttelse 2.1 Det lejede skal benyttes til højskolevirksomhed og må ikke uden udlejers skriftlige samtykke benyttes til anden formål. 2.2 Lejeren er i enhver henseende ansvarlig for, at der i eller fra det lejede ikke udøves virksomhed, som er i strid med offentlige vedtægter eller forskrifter, ligesom lejeren alene påtager sig ansvaret og risikoen for, at der ved lejemålets indgåelse samt til stadighed kan opnås de fornødne myndighedstilladelser til den af lejeren ønskede anvendelse af lejemålet. 2.3 Lejer må ikke foretage nogen forurenende aktivitet på ejendommen. 2.4 Det forudsættes, at den daglige benyttelse af det lejede ikke medfører lugt, støj eller på anden måde nogen form for gene eller ulempe for ejendommens naboer. Lejeren må ikke uden udlejers forudgående skriftlige godkendelse afholde enkeltstående aktiviteter, som medfører lugt, støj eller på anden måde gene eller ulempe for ejendommens naboer. 2.5 Lejeren må ikke uden udlejerens forudgående skriftlig godkendelse foretage ændringer af bygningsmæssig karakter, herunder ændre indretning, og sådanne eventuelle ændringer skal i alle tilfælde opfylde myndighedskrav. 2.6 Lejer har dog ret til at foretage sædvanlige installationer i det lejede jf. ELL 37, samt ret til efter udlejers rimeligt begrundede anvisninger at foretager installationer og ombygninger, når ændringerne sker for at opfylde krav fra en offentlig myndighed vedrørende kontraktmæssig anvendelse af det lejede. 2.7 Udgifter til ændringer af ejendommens fælles indretninger, fælles elinstallationer, fælles vand- og varmeforsyningslæg, der påføres udlejeren som følge af ændrede eller skærpede myndighedskrav, betales af lejeren i det omfang sådanne krav direkte eller indirekte er foranlediget af lejeren. 2.8 Ved lejemålets ophør er lejeren forpligtet til, såfremt det ønskes af udlejeren, at sørge for fornøden reetablering af det lejede uden udgift for udlejeren, idet udlejeren kan kræve, at der til sikkerhed for reetableringsudgiften stilles separat depositum.
3 Lejemålets begyndelse og opsigelse 3.1 Lejemålet træder i kraft den 1. september 2014. 3.2 På overtagelsesdagen eller på et andet mellem parterne aftalt tidspunkt gennemgår udlejeren og lejeren sammen lejemålet med henblik fastslå lejemålets stand på tidpunktet for lejemålets begyndelse. 3.3 Lejemålet er tidsbegrænset, således at det ophører uden yderligere varsel til fraflytning den 31. august 2024. 3.4 Lejemålet kan af enhver af parterne opsiges til ophør med 12 måneders forudgående skriftligt varsel til den 1. i en måned i henhold til erhvervslejelovens regler. 3.5 Lejeren accepterer, at lejeren ikke vil modtage erstatning, såfremt udlejeren opstiger lejeaftalen. ELL 66 gælder således ikke for dette lejeforhold. 4 Leje og depositum 4.1 Den årlige leje er aftalt til 25.000 kr. årligt. Der skal ikke betales moms af lejen. Markedslejen for lejemålet udgør kr. 300 kr. pr. m2. Ovennævnte leje er fastsat under hensyntagen til at den udvendige vedligeholdelse påhviler lejer samt at udlejer skal føre tilsyn med bygningens vedligehold, jf. pkt. 8. 4.2 Lejen betales kvartalsvis forud, første gang den 1. september 2014 for perioden 1. september 31. december 2014. Næste lejebetaling finder sted den 1. i den første måned i det følgende kvartal, altså henholdsvis 1. januar, 1. april, 1. juli og 1. oktober. 4.3 Der betales ikke depositum. 4.4 Leje betales betales til Holbæk Kommune i henhold til den kvartalsvis fremsendte faktura. 4.5 Den til enhver tid gældende leje forhøjes hvert år pr. 1. januar, dog første gang den 1. januar 2016 med den procentdel af foregående års leje, som svarer til stigningen i nettoprisindekset, som udfærdiget af Danmarks Statistik. 4.6 Pålægges efter lejemålets begyndelse ejendommen nye eller øgede skatter og afgifter af enhver art, også sådanne der skyldes ejendommens højere ansættelse i ejendomsværdi, kan udgiftsforhøjelsen kræves betalt gennem en forhøjelse af lejen. 4.7 Det er mellem parterne aftalt, at ELL 13 ikke skal være gældende i nærværende lejeforhold.
4.8 Lejeforhøjelse som følge af stigning i de ejendommen påhvilende skatter og afgifter samt dækningsafgift sker med udgangspunkt i de ejendommen pr. 1. januar 2014 påhvilende skatter og afgifter, herunder dækningsafgift. 4.9 Uanset de forannævnte reguleringer af lejen er udlejeren berettiget til at kræve regulering af lejen i henhold til Erhvervslejelovens almindelige regler herom. 4.10 Det er mellem parterne aftalt at lejemålet ikke er erhvervsbeskyttet. 4.11 I henhold til denne aftale kan udlejer i medfør af erhvervslejelovens 14 stille krav om ændring af lejevilkårene med den virkning, af udlejer kan opsige lejeren, hvis parterne ikke efter en forhandling er nået til enighed om det fremtidige lejevilkår. Lejeren har ikke krav på erstatning, idet erhvervslejelovens 66 ikke gælder for dette lejemål. 4.12 Ændring i lejevilkårene og opsigelse kan dog tidligst få virkning 8 år efter dens begyndelse og tidligst 8 år efter det tidspunkt, hvor en ændring af lejevilkårene efter 14 stk. 1 sidst er trådt i kraft. 5 Varme og varmt vand, el og vand Varme Ejendommen opvarmes med naturgas. Alle driftsudgifter til det lejedes forsyning med varme og varmt vand betales af lejeren efter målere. 5.1 Varmeregnskabet opgøres en gang årligt og løber fra den 1/1 til den 31/12. Udlejeren kan omlægge varmeregnskabsperioden. På varmeregnskabet optages følgende udgifter: Alle udgifter til forsyning med varme og varmt vand ved naturgas mv. samt tekniske driftsudgifter, fx reparation, vedligeholdelsesudgifter ved anlægget. Årligt serviceeftersyn. Omkostninger til udfærdigelse af varmeregnskab, herunder udgifter til teknisk bistand samt administrationshonorar 5.2 Lejeren betaler et áconto-bidrag til dækning af sin andel af forventede udgifter. A conto beløbet udgør for tiden kr.76.500 pr. år. Aconto-bidraget betales kvartalsvis forud sammen med lejen. Såfremt aconto-bidraget afviger fra det forventede forbrug, kan bidraget med 6 ugers varsel kræves ændret, således at bidraget i det væsentlige dækker de faktiske udgifter. El 5.3 Lejeren betaler el-forbrug efter måler. Lejeren betaler et aconto-bidrag til dækning af sin andel af de ventede udgifter. Acontobeløbet udgør for tiden kr. 50.000 årligt, som betales kvartalsvis forud sammen med lejen. Vand 5.4 Lejeren betaler alle udgifter til det lejedes forsyning med vand efter målere og betaler et ácontobidrag til dækning af sin andel af de forventede udgifter. Àconto beløbet er for tiden fastsat årligt til
kr. 20.000, som betales kvartalsvis forud sammen med lejen. Ved opgørelse af vandforbruget medtages den samlede udgift, herunder vandafledningsafgift, kloakafgift og lignende. 5.5 Størrelsen af de omhandlede beløb for varme, varmt vand, el og vand er foreløbigt opgjort i overensstemmelse med det i vedhæftede bilag 2 anførte, og hvor udlejeren udtrykkeligt har specificeret, hvilke udgifter, der indgår i forbrugsregnskabet, jf. erhvervslejelovens 5 stk. 3. Specifikationen omfatter ikke udgiftsarter, der ikke er kendt ved denne aftales indgåelse, hvilke udgifter udlejeren derfor tillige kan lade indgå i forbrugsregnskabet. Bilag II udgør en del af nærværende kontrakt. 5.6 Udlejer aflægger regnskab for disse udgifter. Forbrugsregnskabet skal være kommet frem til lejeren senest 6 måneder efter regnskabsårets udløb. Fristen i erhvervslejelovens 51, stk. 2 forlænges fra 2 til 8 måneder. 5.7 Udlejeren har ikke ansvar for forbigående forstyrrelser i el-, varme-, ventilations- og vandforsyningen, men skal snarest afhjælpe sådanne forstyrrelser. Udlejeren er berettiget til at lukke for forsyningen i fornødent omfang for eftersyn eller reparation af anlæg. 5.8 Lejeren betaler alle udgifter i henhold til punkt 5 fra det tidspunkt, for lejeaftalen træder i kraft. 6 Driftsudgifter 6.1 Udover den aftalte leje betaler lejeren for de driftsudgifter, der vedrører de lejerens lejemål, herunder den del af udenoms arealerne som lejeren benytter i henhold til nærværende kontrakt. 6.2 Driftsudgifter omfatter forbrugerafgifter, der ikke opgøres særskilt i henhold til punkt 5., lovpligtig tjek af brandsikringsanlæg, vedligeholdelse af tekniske installationer, udgifter til snerydning og vedligeholdelse af udenoms arealer, beplantning, fælles belysning, renholdelse, samt vedligeholdelse af øvrige fællesarealer. 6.3 Udlejeren forestår administrationen af ovennævnte og aflægger regnskab for disse udgifter på samme tid og med samme frist som forbrugs-/varmeregnskabet jf. pkt. 5.2. 6.4 Til opfyldelse af bestemmelsen i erhvervslejelovens 5, stk. 2, er i bilag III, der udgør en del af nærværende kontrakt, angivet den anslåede størrelse på de enkelte udgifter. 6.5 Lejeren betaler et acontobeløb på 11.310,50 kr. årligt til dækning af driftsudgifter. Dette beløb erlægges kvartalsvis forud samtidig med den anførte leje. 7 Det lejedes indretning og udstyr 7.1 Det lejedes overtages af lejeren som det er og forefindes og som beset af lejeren.
8 Vedligeholdelse og fornyelser 8.1 Al indvendig vedligeholdelse, og al løbende udvendig vedligeholdelse, herunder fornøden fornyelse, påhviler lejeren, der forpligter sigt il at holde det lejede i mindst samme vedligeholdelsesmæssige stand, som ved overtagelsen. 8.2 Lejerens vedligeholdelses- og fornyelsespligt omfatter eksempelvis følgende: Maling, væg- og loftbeklædning Gulve, gulvbelægning Porte, døre og vinduer inkl. ruder Installationer og fast inventar af enhver art, herunder vvs- og elinstallationer. Rensning af afløb og vandlåse. Indvendige bygningsdele, herunder låse, nøgler, beslag og dørhåndtag. Cisterner, haner, WC-skåle med sæde, vaskekummer mv. Udvendige fuger ved facader, porte, døre og vinduer Udvendig maling af facader, porte, døre og vinduer Facader og tagkonstruktioner (vedligeholdelse, reparation og fornyelse) Faldstammer, el-, gas og vandrør Tekniske installationer (vedligeholdelse, reparation, fornyelse) Alt arbejde skal udføres lovligt og håndværksmæssigt korrekt og efter rådføring med Center for Ejendomme, Holbæk Kommune. 8.3 Lejeren skal have en skriftligt forudgående samtykke fra udlejer til at forandre de lejede lokaler. 8.4 Lejeren har (i fællesskab og brugerne af de øvrige lokaler på matriklen) pligt til at renholde grundens areal, herunder sørge for saltning og snerydning, vedligeholdelse og fornyelse af grusbelægning, beplantninger inkl. friareal. Arbejdet sker på udlejeres foranledning og udgifterne hertil opkræves over fællesudgiftsregnskabet jf. pkt. 6. 8.5 Udvendig renholdelse af ejendommens ruder mv. påhviler lejeren. Udbedring af skader som følge af graffiti eller andet hærværk betales af lejeren. 8.6 Udlejeren er berettiget til til enhver tid at besigtige det lejede for konstatering af, om vedligeholdelsespligten er opfyldt. 8.7 Lejeren er forpligtet til straks at lade udføre sådanne vedligeholdelsesarbejder mv. som udlejer kræver til vedligeholdelsespligtens opfyldelse. Såfremt lejeren ikke uden udgrundet ophold efter skriftlig opfordring har udført disse vedligeholdelsesarbejder, er udlejeren berettiget til, at lade de vedligeholdelsesarbejder udføre for lejerens regning. Sådan udgift betragtes som pligtig pengeydelse i lejeforholdet.
8.8 Lejer forpligter sig til at deponere kr. 154.000,00 årligt på en separat vedligeholdelseskonto til varetagelse af den indvendige og udvendige vedligeholdelsespligt, samt at dokumentere denne deponering i lejers årlige regnskab, som skal forevises udlejer ved forespørgsel. Dette beløb forhøjes hvert år pr. 1. januar, dog første gang 1. januar 2016 med den procentdel af foregående års deponering, som svarer til stigning i nettoprisindekset, som udfærdiget af Danmarks Statistik. I 2014 deponeres dog kun 75.000 kr. ved årets udgang. 8.9 Udlejer er ikke erstatningsansvarlig for driftstab, eller andet indirekte tab som følge af mangler ved lejemålet. 9 Renovation 9.1 Lejer er forpligtet til at lade sig registrere som selvstændig bruger hos leverandøren af renovation Enhver udgift til renovation, herunder afgifter betales af lejer ud over huslejen direkte til leverandøren. 9.2 Emballage, opbevaring af varer, lagring mv. må ikke forekomme udenfor det lejede uden skriftlig tilladelse fra udlejeren. 9.3 Opstilling af affaldscontainere på de udvendige arealer må kun ske efter tilladelse fra udlejeren. 10 Forsikring 10.1 Det påhviler udlejer at holde bygningen bygnings- og brandforsikret, idet lejer dog betaler omkostningen i henhold til den årlige opkrævning. Den årlige præmie udgør i 2014 kr. 12.505 kr.. Den til enhver tid gældende selvrisiko for elskade/kortslutning, p.t. kr. 1.206 kr., betales af lejer. Alle andre forsikringer påhviler også lejeren, herunder evt. indboforsikring, glasforsikring. Ligeledes må lejeren tegne en forsikring mod vandskade, såfremt dette ønskes af lejer, idet det bemærkes, at udlejeren ikke påtager sig noget ansvar for vandskaden, uanset hvordan denne er opstået. 11 Det lejedes aflevering ved fraflytning 11.1 Ved lejemålets ophør skal det lejede afleveres ryddeliggjort og rengjort og i mindst samme stand som ved overtagelsen, dog med undtagelse af den forringelse, som skyldes slid og ælde. 11.2 Ved lejemålets ophør forbliver de på ejendommen opførte bygninger og disses mur- og nagelfaste tilbehør og installation af enhver art udlejerens ejendom. Særlige indretninger opsat af lejer, såsom skillevægge mv. herunder ændringer foretaget af lejer, kan udlejeren krævet fjernet af lejeren. Ligesom udlejer kan kræve sporene efter den særlige indretning reetableret. Udlejer kan i stedet vælge at lade de pågældende indretninger forblive i ejendommen uden kompensation til lejer. 11.3 Lejer har dog ret til inden fraflytningsdagen at fjerne alt det af lejeren bekostede løsøre og inventar fx kontormøbler mv. mod at bringe det lejede tilbage til dets oprindelige stand.
11.4 Såfremt nødvendige istandsættelsesarbejder ikke er udført inden flyttedagen, sker istandsættelsen for udlejers foranstaltning. Lejer er i så fald forpligtet til at betale leje og andre ydelser i henhold til denne kontrakt for den periode, der medgår til istandsættelsen. 11.5 Lejer er ved fraflytning forpligtet til at aflevere samtlige nøgler til alle låse i lejemålet, herunder også til låse, som lejeren selv har installeret. 12 Udleje-, Afståelses- og genindtrædelsesret 12.1 Lejeren har ret til delvis udleje af lokalerne til enkeltstående arrangementer til offentlige almennyttige formål. Lejeren har også ret til at udleje lærerboliger i ejendommen som et led i et ansættelsesforhold i forbindelse med udøvelsen af højskolevirksomhed. Udlejning skal ske til markedspris og på markedsvilkår. Lejeindtægter skal angives udspecificeret i lejers årlige regnskab. 12.2 Udlejer kan modsætte sig udlejning, såfremt der kan rejses berettiget kritik af vilkårene for udlejningen eller fastsættelsen af markedsprisen. 12.3 Lejeren har ikke afståelses- eller genindtrædelsesret 13 Omkostninger og tinglysning 13.1 Lejekontrakten stemples ikke. Hver part betaler egne omkostninger til oprettelse af denne kontrakt. 13.2 Lejeren er berettiget til ved egen foranstaltning og for egen regning at lade ejendommen tinglyse på ejendommen, således at tinglysningen respekterer de på ejendommen tinglyse servitutter, byrder og pantehæftelser. Desuden skal tinglysning af kontrakten respektere fremtidige på ejendommen tinglyste pantehæftelser og servitutstiftende deklarationer (med eller uden pant) på ejendommen. 13.3 Såfremt lejekontrakten tinglyses, er lejeren ved lejemålets ophør pligtig til for egen regning at lade den aflyse og tilstille udlejeren en kopi af aflysningspåtegningen. 13.4 Såfremt lejeren ikke efter lejemålets ophør straks berigtiger forholdet efter skriftligt påkrav herom, her udlejeren berettiget til at gennemføre aflysningen, idet lejerens skriftlige opsigelse skal tjene udlejeren som tilstrækkelig fuldmagt til at begære kontrakten slettet af tingbogen. 14 Forkøbsret 14.1 Lejeren har i lejeperioden forkøbsret til ejendommen, såfremt udlejer ønsker at sælge. Forkøbsretten kan kun gøres gældende til den pris og på de vilkår, som beviseligt kan opnås ved
salg til anden side. Lejeren skal inden for 14 dage efter fremkomst af skriftligt tilbud meddele, om han ønsker at udnytte forkøbsretten 14.2 Ï tilfælde af, at lejeren gør forkøbsretten gældende, skal lejeren senest samtidig med, at forkøbsretten gøres gældende, stille sikkerhed for købesummen. 14.3 Såfremt forkøbsretten ikke gøres gældenden inden for den i pkt. 14.1 anførte frist, eller såfremt der ikke stilles behørig sikkerhed jf. pkt. 14.2, bortfalder forkøbsretten uden yderligere varsel. 15 Generelt 15.1 Enhver aftale indgået mellem parterne om dette lejemål, indgået såvel før som efter lejekontraktens underskrift, skal bekræftes skriftligt som tillæg til denne kontrakt for at kunne gøres gældende parterne imellem. 15.2 Erhvervslejelovens bestemmelser er gældende for dette lejemål, for så vidt disse ikke er fraveget gennem foranstående. 15.3 Kontakt til Holbæk Kommune vedr. bygningsrelaterede spørgsmål skal ske til Center for Ejendomme (trafikogejendomme@holb.dk). Kontakt til udlejer vedr. lejers aktiviteter og øvrige spørgsmål skal ske til Kultur og Fritid (kulturogfritid@holb.dk) Holbæk d: Jyderup d: Som udlejer (Holbæk Kommune) Som lejer (Jyderup Højskole) Bilag 1 (kort udsnit) samt beskrivelse af afgrænsning af udenomsareal Bilag 2 Forbrugsregnskab vedrørende varme, varmt vand, vand og el Bilag 3 Driftsregnskab - udgifter som lejer skal betale ud over lejen og udover forbrugsudgifter.
Bilag 1, jf. lejekontraktens 1 Oversigtskort Jyderup Højskole må benytte det markerede areal til højskoleaktiviteter. Ifølge lokalplan nr. 50-61 er arealet omkring Sølyst udlagt til offentlige formål, herunder offentlig bypark og skov. Højskolens benyttelse af arealet skal se i respekt heraf.
Bilag 2, jf. lejekontraktens 5 - Specifikation og størrelsen af de forbrugsudgifter på vand-, el- samt varmeog varmevandsregnskabet, som lejeren skal betale ud over brændsel. Budget - Varmeregnskab 1/1-31/12-2014 Totale udgifter 1. Brændselsudgifter inkl. effektafgift 153.000 kr. 2. Årlig gaseftersyn 5.000 kr. 3. Omkostninger til udarbejdelse af varmeregnskab 1.000 kr.* 4. El 100.000 kr. 5. Vand, vandaflednings- og kloakafgifter 40.000 kr. Udgifter i alt 298.000 kr.** *Udgiftsposten vedrører alene nærværende lejemål. ** Nærværende anslåede budget er baseret på tidligere års forbrug. Forbruget er skønnet at skulle deles ligeligt mellem Jyderup Højskole og lejer af sidebygningerne, Børnehuset Sølyst. Der er ved lejemålets begyndelse opsat bimålere for så vidt angår varme/varmt vand, vand (inkl. vandafledning og kloakafgifter) og el for således at kunne foretage en endelig opgørelse over lejerens faktiske forbrug ved aflæggelse af det årlige forbrugsregnskab. Lejers årlige udgift til forbrugsudgifter i henhold til ovenstående anslåede budget udgør: kr. 298.000 : 2 = kr. 150.000 + kr. 1000*= kr. 149.000 Udgifterne opkræves 4 gange om året, kvartalsvis sammen med den månedlige leje.
Bilag 3, jf. lejekontraktens 6 og 8 - Driftsomkostninger Specifikation og størrelsen af de udgifter, lejer, som driftsudgifter skal betale ud over lejen. Driftsudgifter Regnskabsår 2013 Budget 2014 Lovpligtigt tjek af brandsikringsanlæg 2.000,00 kr. 2.000,00 kr. Renholdelse af udenoms areal (1500 x 2,74) 0,00 kr. 4.110,00 kr. Snerydning (460 kr. pr gang, skøn 15 gange : 2) 0,00 kr. 3.450,00 kr. Grusbelægning (dele af gårdsplads, stier) 0,00 kr. 750,00 kr. Administration ifm. regnskabsaflæggelse 0,00 kr. 1.000,00 kr. I alt 0,00 kr. 11.310,00 kr. Ovenstående budgetterede udgifter vedrører driften af de lejede arealer: 1) hovedhuset på Sølyst, bygning A, ifølge BBR 1205 kvm, 2) lejeres anvendelse af ca. 1.500 kvm udenoms areal jf. kortbilag 1 samt benyttelse af 3) halvdelen af gårdspladsen. Udgifterne opkræves aconto kvartalsvis forud sammen med lejen.