Sag nr./ref. Dansk Ejendomsmæglerforening - side 1 Sælger og køber Undertegnede Stilling Navn sælger herved til Adresse Tlf. priv./arb./mobil e-mail og Stilling Navn Adresse Tlf. priv./arb./mobil e-mail Ejendommen Iflg. tinglyst adkomst tilhørende Ejendoms nr. Matr. nr. af areal heraf vej Beliggende Kommune Komm.nr. Om ejendommens arealer, zonestatus og benyttelse henvises til vedhæftede salgsopstilling, der er en del af købsaftalen. Overtagelsesdag Ejendommen overtages af køber den Kontantpris Kontantprisen er aftalt til Handlens vilkår fremgår af følgende afsnit De med * markerede afsnit indgår ikke i parternes aftale. Tilbehør... afsnit 1 Ejendommens fysiske forhold... afsnit 2 Oplysning om offentlig vurdering og ejendomsværdiskat... afsnit 3 Lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom mv... afsnit 4 Forsikring... afsnit 5 Ejerlejligheder... afsnit 6 Gæld udenfor købesummen... afsnit 7 Overtagelse, aflevering og risikoovergang... afsnit 8 Refusionsopgørelse... afsnit 9 Servitutter... afsnit 10 Handelsomkostninger og vederlag... afsnit 11 Frister, berigtigelse og rådgivning... afsnit 12 Parternes pengeinstitutter... afsnit 13 Individuelle vilkår aftalt mellem køber og sælger, herunder evt. ændringer i standardvilkår... afsnit 14 Købesummen... afsnit 15 Garanti for kontante betalinger... afsnit 16 Nuværende realkreditlån, der overtages... afsnit 17 Nuværende private pantebreve, der overtages... afsnit 18 Ejerskiftelån... afsnit 19 Anden finansiering og kreditoplysninger i henhold til Lov om kreditaftaler... afsnit 20 Sælgerpantebrevet og kreditoplysninger i henhold til Lov om kreditaftaler... afsnit 21 Debitorgodkendelse af køber... afsnit 22 Reguleringsopgørelse og købers valg af anden finansiering efter købsaftalens indgåelse mv... afsnit 23 Accept... afsnit 24 Handelens dokumenter... afsnit 25 Fravigelser... afsnit 26
Sag nr./ref. Dansk Ejendomsmæglerforening - side 2 1. Tilbehør Det er aftalt, at følgende tilstedeværende hårde hvidevarer og løsøre medfølger (fabrikat): Øvrige tilstedeværende hårde hvidevarer medfølger ikke. Vedr. abonnementer (eksempelvis kabel-tv, alarmanlæg o.lign.) er det aftalt: Medfølgende hårde hvidevarer og løsøre afleveres i gældfri og brugbar stand. Ejendommen sælges som den er og forefindes og som beset af køber med de på grunden værende bygninger, ledninger, installationer, varmeanlæg, hegn, træer, beplantninger m.m. I det omfang, det findes på ejendommen, medfølger markiser, flagstang, legehus, drivhus, sanitet og alt i vægge og gulve monteret badeværelsesudstyr, faste indvendige lamper i køkken, bryggers og baderum og udvendige lamper, pejse og brændeovne, postkasse, renovationsstativer og -beholdere, el-radiatorer, el- og gasvandvarmere, FM/TV-antenner og parabolantenner excl. receiver. Haveskulpturer/- udsmykning medfølger ikke. Tæpper medfølger kun, hvis det er aftalt. Dette gælder dog ikke for tæpper, der indgår som et led i gulvkonstruktionen. I det omfang tyverialarmer med tilbehør og tele/kabelinstallationer tilhører sælger, medfølger de ikke, medmindre andet er aftalt. I det omfang, tele/kabelinstallationer og tyverialarm tilhører forsyningsselskabet, forbliver de på hovedejendommen eller nedtages af forsyningsselskabet. Det er aftalt ovenfor om køber overtager evt. abonnementer. 2. Ejendommens fysiske forhold Særlige forhold vedr. vand/vej/kloak... : Nye tilslutnings- og anlægsarbejder... : Lokalplan/byplanvedtægter/varmeplan... : Påbud eller verserende sager... : Antenneforhold... : Lejeforhold/lejeindtægter/deposita... : Varmeinstallation... : Olietank... : Energimærke/energiplan... : Er el-stikledninger overdraget til el-selskabet... : Sælger oplyser 1. at der sælger bekendt ikke fra det offentlige eller private er rejst sager eller krav, som ikke er opfyldt, 2. at sælger ikke har begæret ejendommen omvurderet eller indgivet klage over den fastsatte vurdering 3. at der sælger bekendt ikke indenfor de seneste 10 år, dog højest i sælgers ejertid, har været konstateret eller afhjulpet skader på grund af svampe- og/eller insektangreb, medmindre andet er oplyst i tilstandsrapporten, 4. at der sælger bekendt ikke påhviler ejendommen utinglyste rettigheder eller forpligtelser, 5. at al forfalden gæld vedr. anlægsarbejder og tilslutninger til vej, fortov, fællesanlæg, fællesantenne, el, gas, vand, kloak, rensningsog ledningsanlæg vil være betalt i forbindelse med handlens afslutning. Hvis andet ikke er oplyst ovenfor, er der sælger bekendt ikke udført arbejder eller truffet beslutninger, som senere vil medføre en udgift for ejendommen, 6. at olietanken, hvis en sådan forefindes, sælger bekendt er lovlig. Vedr. bygningens fysiske stand henvises i øvrigt til den udleverede tilstandsrapport. 3. Oplysninger om offentlig vurdering og ejendomsværdiskat Offentlig ejendomsvurdering heraf grundværdi pr. Evt. ejerboligværdi Ejendomsværdiskat er beregnet på basis af sidst kendte offentlige vurdering. Hvis der på handelstidspunktet endnu ikke er udsendt en vurdering for købsåret, er ejendomsværdiskatten beregnet på baggrund af vurderingen fra året forud for købsåret. Køber er gjort bekendt med, at dette kan medføre ændret ejendomsværdiskat i forhold til den, der fremgår af salgsopstillingen.
Sag nr./ref. Dansk Ejendomsmæglerforening - side 3 4. Lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom mv. Fortrydelsesret Er handlen omfattet af reglerne om fortrydelsesret Nej Ja. Hvis ja, er der udfærdiget et selvstændigt dokument herom. Bygningens fysiske forhold Køber bekræfter ved sin underskrift på købsaftalen at være gjort bekendt med, at handlen er omfattet af reglerne i Lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom mv., kapitel 1, at køber fra den medvirkende ejendomsmægler inden afgivelse af købstilbud har modtaget kopi af tilstandsrapport for ejendommen, udarbejdet den udarbejdet af at køber fra den medvirkende ejendomsmægler inden afgivelse af købstilbud har modtaget oplysning om ejerskifteforsikring, udarbejdet den udarbejdet af at være informeret om, at hvis køber inden afgivelse af købstilbud har modtaget forsikringstilbud på en ejerskifteforsikring, har køber mulighed for i forbindelse med handlen at tegne en ejerskifteforsikring. Denne forsikring kan efter købers frie valg enten tegnes i det forsikringsselskab, hvorfra tilbuddet stammer eller i et andet forsikringsselskab. Uanset hvilket selskab køber vælger, skal forsikringen tegnes inden den frist, der fremgår af forsikringstilbuddet, og i alle tilfælde inden køber disponerer over ejendommen. Det er købers ansvar at påse, at der rettidigt er sket tegning af forsikringen. at køber, hvis denne forud for afgivelse af købstilbud har modtaget forsikringstilbud på en ejerskifteforsikring, samtidig har modtaget sælgers tilbud om at betale halvdelen af den forsikringspræmie, der fremgår af det billigste af de af sælger fremlagte tilbud om ejerskifteforsikring. at køber af den medvirkende ejendomsmægler er gjort bekendt med, at køber ikke overfor sælger vil kunne påberåbe sig, at bygningernes fysiske tilstand er mangelfuld, ligesom køber ikke overfor sælger kan påberåbe sig, at en fejl burde have været nævnt i tilstandsrapporten. Det er endvidere aftalt mellem parterne, at køber ikke skal kunne påberåbe sig forhold, som er opstået efter udarbejdelsen eller fornyelsen af tilstandsrapporten, at køber i øvrigt vil kunne rejse krav imod sælger for de forhold, som sælger ikke frigøres for iht. Lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom, at køber i tilfælde af konstatering af fejl ved bygningerne, der burde have været omtalt i tilstandsrapporten, overfor den bygningssagkyndige kan fremsætte krav om skadeserstatning. Kravet skal være fremsat senest 5 år fra overtagelsesdagen, dog senest 6 år fra rapportens datering. 5. Forsikring Nuværende brandforsikringsselskab police nr. Nuværende bygningskasko-/grundejerforsikringsselskab police nr. Forsikringstilbud 6. Ejerlejligheder Den omhandlede ejendom er en ejerlejlighed. Det tinglyste areal udgør...m²: Heraf udgør boligarealet...m²: Det tinglyste fordelingstal udgør...: Evt. administrativt fordelingstal...: Sikkerhed-ejerforening...: i form af...: Forhøjelse af sikkerhed...: A conto fællesudgifter/år...: Andet/år...: Fællesudgifter fordeles efter...: Varmebidrag/år... : vedr.: Brugsret til: Økonomi Sælger oplyser at: 1. der for ejerlejligheden ikke består restancer af nogen art til ejerforeningen,
Sag nr./ref. Dansk Ejendomsmæglerforening - side 4 2. der ikke fra ejerforeningen er meddelt aktuelle forhold eller beslutninger, der vil indebære ekstraordinære forhøjelser af fællesudgifterne eller indebære fremtidige ekstraordinære éngangsbetalinger, medmindre det fremgår af købsaftalens afsnit 7, 3. der i øvrigt henvises til ejerlejlighedsskema med oplysninger fra administrator eller bestyrelse. Ejerforening Køber erklærer at have modtaget og gjort sig bekendt med ejerforeningens vedtægter, oplysninger om finansiering og driftsudgifter, herunder seneste regnskab og budget samt referat fra seneste ordinære og evt. ekstraordinære generalforsamling. Ejerlejligheden sælges med andel efter fordelingstal i grunden og de på grunden værende bygninger, samt evt. fælles tilbehør, herunder ledninger, installationer, varme-, vaskeri- og antenneanlæg, hegn, træer og beplantninger m.m. Ejerforeningen Køber har pligt til at være medlem af ejerforeningen og skal respektere Boligministeriets normalvedtægter eller de for lejligheden tinglyste vedtægter. I det omfang sikkerhed for forpligtelser overfor ejerforeningen ikke er stillet, og krav herom vil blive rettet ved denne handel, eller at eksisterende sikkerhed kræves forhøjet, betaler sælger udgiften hertil som omkostning i forbindelse med handlen. Køber betaler eventuelle overtagelsesomkostninger for allerede tinglyst sikkerhed. Medmindre andet er anført i købsaftalen, bidrager ejerlejligheden til fællesudgifterne i forhold til tinglyst fordelingstal. Køber er bekendt med, at á contoindbetalinger løbende kan ændres på grund af almindelige reguleringer. Ændringer i fællesudgifter vedtaget efter købers underskrift på købsaftalen er sælger uvedkommende. Brandsikring Fremtidige krav vedrørende brandsikring er sælger uvedkommende. Refusion Fællesudgifter refunderes alene i forhold til á contobetalinger for det regnskabsår, hvori der sker overtagelse. Efterbetaling/tilbagebetaling vedrørende tidligere regnskabsår påhviler/tilkommer sælger. Beløb overført til efterfølgende regnskabsår er dog sælger uvedkommende. Eventuelt indestående på ejendommens grundfond tilfalder køber uden vederlag. Såfremt ejendommen ikke er selvstændigt vurderet, betales ejendomsskatter efter tinglyst fordelingstal. Varmeudgifter refunderes efter den enkelte ejerforenings gældende regler for varmeregnskab 7. Gæld uden for købesummen Uden for købesummen overtager køber følgende gældsposter: Gæld, som ikke overtages af køber i henhold til købsaftalen, indfries af sælger i forbindelse med handlens berigtigelse. Fælles gæld, som afvikles gennem grundejerforening/ejerforening, og som fremgår af de til køber udleverede dokumenter, overtages af køber. Gæld, der afvikles sammen med betaling for forbrug, og som fremgår af de til køber udleverede dokumenter, overtages af køber. 8. Overtagelse, aflevering og risikoovergang Sælger afleverer ejendommen i ryddeliggjort stand kl. 12.00 på overtagelsesdagen, på hvilket tidspunkt forbrugsmålere og evt. oliebeholdning aflæses. Dette skal dog ske senest på en evt. aftalt dispositionsdag. Sælger afleverer samtidig samtlige nøgler, brugsanvisninger til fyr, hvidevarer mv., i det omfang disse forefindes. Køber overtager risikoen for ejendommen på overtagelsesdagen eller på dispositionsdagen, hvis denne er tidligere end overtagelsesdagen. Hvis ejendommens bygninger er fuld- og nyværdiforsikrede mod brandskade, overgår risikoen herfor dog allerede til køber ved købsaftalens underskrift. Køber er da berettiget til erstatningen fra brandforsikringen efter de herom gældende regler og forpligtet til at opfylde den indgåede handel. Sælger vedligeholder ejendommen forsvarligt i enhver henseende indtil dispositionsdagen. Inden køber disponerer over ejendommen, uanset om dette sker før eller på overtagelsesdagen, skal alle bestemmelser vedr. debitorgodkendelse og gældsovertagelse være opfyldt alle forpligtelser vedr. deponeringer og garantistillelser være opfyldt de køberen påhvilende handelsomkostninger være betalt eller deponeret køber have underskrevet skøde, pantebreve og gældsovertagelseserklæringer
Sag nr./ref. Dansk Ejendomsmæglerforening - side 5 køber have tegnet forsikring for det købte; dette gælder ikke, hvis køber indtræder i rettigheder iflg. en fælles forsikring køber have tegnet evt. ejerskifteforsikring Sælger eller dennes rådgiver sender kopi af aflæsningsskema eller anden oplysning om aflæsning til den, der berigtiger handlen meddeler ejerskifte og måleraflæsninger til de respektive forsyningsværker foretager afmelding af PBS-ordning eller lignende ordning Køber indtræder fra overtagelsesdagen/dispositionsdagen i sælgers rettigheder og forpligtelser overfor ejendommens forsyningsselskaber. Hvis der efter fortrydelsesrettens udløb og inden overtagelsesdagen afholdes generalforsamling i grund-/ejerforening har køber fuldmagt fra sælger til at møde/stemme på generalforsamlingen i det omfang, dette kan ske i henhold til foreningens vedtægter. Sælger underretter køber om indkaldelse til generalforsamling. 9. Refusionsopgørelse Med overtagelsesdagen som skæringsdag udfærdiges sædvanlig refusionsopgørelse over ejendommens indtægter og udgifter. Saldoen reguleres over den kontante udbetaling. Eventuelt forfaldne ydelser før eller på overtagelsesdagen betales af sælger, og de erlagte afdrag tillægges sælgerpantebrevet eller den kontante udbetaling. Ydelser, som forfalder før eller på overtagelsesdagen og som alene vedrører købers ejerperiode, betales af køber. Eventuelle differencer i restgæld på overtagne prioriteter medtages i den reguleringsopgørelse, som udarbejdes i overensstemmelse med afsnit 23. Vedrørende nyoptagne lån, der er optaget i sælgers navn og udbetalt før overtagelsesdagen, refunderer sælger fra udbetalingsdagen til overtagelsesdagen til køber den rente og det administrationsbidrag, der gælder for den i købsaftalen stipulerede finansiering. Dette gælder også, hvis køber efterfølgende vælger anden finansiering, optaget i sælgers navn. Hvis lånet optages i købers navn og udbetales forud for overtagelsesdagen, er forrentning heraf sælger uvedkommende. Vedrørende nyoptagne lån, der er udbetalt efter overtagelsesdagen, refunderer køber til sælger fra overtagelsesdagen til udbetalingsdagen en rente svarende til den i købsaftalen stipulerede finansiering. Hvis der ikke i købsaftalen er stipuleret et ejerskiftelån, forrenter køber overfor sælger fra overtagelsesdagen til den dag, hvor pengene udbetales til sælger eller deponeres på en deponeringskonto i sælgers navn, med diskontoen + 5% beregnet af låneprovenuet, i lighed med den situation, hvor der er stillet bankgaranti. Evt. oliebeholdning overtages af køber til dagspris. Beløbet medtages i refusionsopgørelsen. Refusionsopgørelsen skal udarbejdes senest 14 dage efter overtagelsesdagen. Saldo i sælgers favør forfalder 8 dage efter, at refusionsopgørelsen foreligger uden indsigelse fra parterne. Hvis beløbet ikke betales rettidigt, påløber renter efter rentelovens bestemmelser med diskontoen +5%. Saldo i købers favør forfalder, når refusionsopgørelsen foreligger uden indsigelse fra parterne, dog tidligst ved købesummens frigivelse. Køber kan ikke uden sælgers samtykke foretage modregning i refusionssaldoen for eventuelle mangelskrav. 10. Servitutter Ejendommen overtages med de samme rettigheder, byrder, servitutter og forpligtelser, hvormed den har tilhørt sælger og tidligere ejere, i det omfang denne handel ikke ændrer disse forhold. Der henvises til vedlagte tingbogsattest eller elektronisk tingbogsudskrift, dateret den I øvrigt henvises til ejendommens blad i tingbogen. 11. Handelsomkostninger og vederlag Tinglysningsafgift vedrørende skøde betales af Udarbejdelse af skøde, evt. sælgerpantebrev, refusionsopgørelse og handlens berigtigelse i øvrigt betales af Omkostninger ved gældsovertagelse for realkreditlån betales af køber. Ejerskiftegebyr for private pantebreve indgår i kontantomregningen og udredes af provenuet. Omkostninger vedrørende ny finansiering fremgår af de respektive afsnit. Ved kontanthandel bærer køber selv alle omkostninger og risici ved en efterfølgende finansiering af ejendomskøbet. Vederlag til sælgers ejendomsmægler og udlæg foretaget af denne betales af sælger i henhold til formidlingsaftalen og som opgjort i salgsprovenuberegningen. Vederlag og omkostninger til sælgers evt. øvrige rådgivere betales af sælger. Vederlag til købers rådgivere betales af køber. 12. Frister, berigtigelse og rådgivning Det er aftalt, at køber er pligtig at fremsende skøde i underskrevet stand til sælger eller sælgers ejendomsmægler senest den. Hvis der ovenfor er aftalt, at der skal tinglyses betinget skøde, er endeligt skøde betinget af og køber er forpligtiget til at indlevere et underskrevet endeligt skøde til tinglysning senest
Sag nr./ref. Dansk Ejendomsmæglerforening - side 6 Køber er berettiget til at kræve endeligt skøde, når alle betalinger og garantistillelser er sket som forudsat i købsaftalen, og når eventuelle øvrige betingelser er opfyldt. Ethvert berigtigelsesdokument, der præsenteres for køber eller sælger til underskrift, fremsendes i kopi senest samtidig hermed til den pågældendes rådgiver, herunder til sælgers ejendomsmægler. Ovennævnte endelige skøde samt evt. pantebreve skal samlet være indleveret til tinglysning senest den Udarbejdelse af skøde, evt. sælgerpantebrev, refusionsopgørelse og handlens berigtigelse i øvrigt varetages af Anmelder sælgerpantebrev/efterfinansiering (udfyldes kun hvis berigtigelsen ikke varetages af ejendomsmægler eller advokat) Købers rådgiver(e) Hvis køber ikke er repræsenteret af egen rådgiver, er køber vejledt om behov og mulighed herfor. Sælgers evt. øvrige rådgivere Er overdragelsesdokumenterne og/eller refusionsopgørelsen mangelfulde eller foreligger disse ikke ved den aftalte frist ifølge købsaftalen, er sælger berettiget til enten at kræve, at køber anvender ejendomsmægler/bestallingshavende advokat, eller at sælgers ejendomsmægler/bestallingshavende advokat færdiggør berigtigelsen af handlen for købers regning. Hvis dokumenterne herefter ikke foreligger eller foreligger i en form, der giver berettiget anledning til indsigelser senest 8 dage efter, at sælger/sælgers ejendomsmægler har rykket for dokumenterne eller gjort indsigelser mod indholdet af disse, kan sælger uden yderligere varsel iværksætte udarbejdelse af dokumenterne for købers regning. Bestemmelsen gælder uanset, om køber anvender ejendomsmægler/bestallingshavende advokat til berigtigelsen. 13. Parternes pengeinstitutter Købers pengeinstitut Sælgers pengeinstitut 14. Individuelle vilkår aftalt mellem køber og sælger, herunder evt. ændringer til standardvilkår 15. Købesummen Kontantprisen er aftalt til pr. skriver kroner I overensstemmelse med salgsopstilling af berigtiges købesummen Ved finansieret handel udgør købesummen skriver kroner Kontantværdi Finansieret iflg. 15.1. Udbetaling handelsvilkår 15.1.1. Ved købsaftalens underskrift, eller senest den deponeres hos 15.1.2. Senest den deponeres hos 15.1.3. Senest den stiller køber pengeinstitutgaranti for Garantivilkår fremgår af afsnit 16. 15.2. Nuværende realkreditlån der overtages, overført fra afsnit 17 15.3. Nuværende private pantebreve der overtages, overført fra afsnit 18 15.4. Ejerskiftelån, overført fra afsnit 19 15.5. Anden finansiering, overført fra afsnit 20 15.6. Sælgerpantebrev, overført fra afsnit 21 Købesum i alt 15.7. Iflg. ovennævnte handelsvilkår udgør første års ydelser til prioriteter
Sag nr./ref. Dansk Ejendomsmæglerforening - side 7 BEMÆRK: I overensstemmelse med Ejendomsformidlingsbekendtgørelsen bærer køber kursrisikoen (den finansielle risiko) vedrørende købesummen. Nedenfor er dog i forhold til Ejendomsformidlingsbekendtgørelsen aftalt ændring af tidspunktet, fra hvilket køber overtager risikoen. Sælger bærer kursrisikoen vedrørende lån, som ikke er aftalt overtaget af køber. Standardbetingelserne i henhold til bekendtgørelse om ejendomsformidling nr. 48 af 20.1.2000, 22 stk. 3 nr. 3, 4 og 5 er fraveget: Bestemmelsen, hvorefter køber bærer den finansielle risiko dvs. rente/kursrisikoen fra aftalens indgåelse, er fraveget, idet det er aftalt, at køber bærer den finansielle risiko i forhold til de kurser og den finansiering, der er anvendt ved udarbejdelse af købsaftalen. Køber gøres i den forbindelse særligt opmærksom på og respekterer, at der ved udarbejdelsen er anvendt de senest noterede officielle børskurser (alle handler, gennemsnitskurs) forud for udarbejdelsen. Det vil sige, at køber også bærer risikoen for såvel positive som negative kursudsving i perioden fra købsaftalens udarbejdelse og indtil handlen er endelig. Det er endvidere som en fravigelse aftalt, at depositar kan disponere over købesummen mod at indestå for, at skødet kan lyses anmærkningsfrit jf. standardvilkår nedenfor. Endelig er det, hvis der indgår optagelse af nyt realkreditlån, aftalt, at visse afvigelser i lånestørrelsen ikke medfører ret til at træde tilbage fra handlen, idet der reguleres over den øvrige finansiering eller udbetaling. Detaljerne i reguleringen fremgår af afsnit 19. Når der ses bort fra de nævnte fravigelser gælder bestemmelsen i bek. 48 22 stk. 3 nr. 4 uændret, hvorefter køber kan træde tilbage fra handlen, hvis en forudsat afgørende finansiering ikke kan gennemføres, medmindre dette skyldes købers forhold. Sælger bærer den økonomiske risiko forbundet med indestående lån, der skal indfries. Sælger og køber er gjort bekendt med muligheden for at foretage kurssikring af hhv. indestående og nye lån. Deponeringsregler I henhold til Erhvervsministeriets bekendtgørelse nr. 617 af 19.8.1998 må en ejendomsmægler, der som led i en ejendomshandel modtager betroede midler, højest modtage et beløb svarende til 7% af købesummen, dog mindst 35.000 og højest 200.000. Beløb, som ejendomsmægleren herudover modtager, skal indsættes på en særskilt konto i et pengeinstitut. Konto skal oprettes i forbrugerens navn, og beløbet skal indsættes senest førstkommende bankdag efter modtagelsen. Ejendomsmægleren fremsender senest 5 hverdage efter beløbets modtagelse kopi af pengeinstituttets kvittering til køber og sælger. Ovennævnte regler gælder alle betroede midler, som ejendomsmægleren modtager, herunder den kontante købesum, provenu af omprioriteringer, provenu fra salg af pantebreve mv. Beløb, der deponeres hos ejendomsmægleren, forrentes ikke. Dette gælder dog ikke, hvis beløbet, der skal afregnes til sælger, overstiger 10.000, i hvilket tilfælde renten svarer til diskontoen, beregnet af afregningsbeløbet. Vedr. deponerede beløb er aftalt Renter af deponeringsbeløb i henhold til pkt. 15.1.2 tilfalder sælger fra overtagelsesdagen. Sælger afholder evt. gebyr til pengeinstitut vedr. deponeringskonto. Hvis det er aftalt, at der i stedet for deponering helt eller delvist sker sikkerhedsstillelse ved bankgaranti, udgør forrentningen overfor sælger, hvis ikke andet er aftalt, diskontoen + 5% p.a., beregnet fra overtagelsesdagen til udbetalingsdagen. Den, der berigtiger handlen, eller depositar har pligt til af midlerne fra pkt. 15.1.2 og 15.1.3 at foranledige betaling af følgende: pantegæld, der ikke skal overtages, ejerskiftegebyr og ejerskifteafdrag med rente til betalingsdagen, restancer, forfalden refusionssaldo i købers favør, beløb, som ifølge handlens vilkår skal betales af sælger eller modregnes i købesummen, sælgers andel af handlens omkostninger, salgsvederlag og udlæg mv. til ejendomsmægler, hvis det under pkt. 15.1.1 hos ejendomsmægleren deponerede beløb ikke er tilstrækkeligt til dækning heraf. Disse betalinger må dog først ske, når købers adkomst er fri for præjudicerende retsanmærkninger, eller hvis depositar indestår for, at retsanmærkningerne kan slettes. En sådan indeståelse vil kunne gives, når endeligt skøde er tinglyst med retsanmærkninger, og depositar har haft lejlighed til at vurdere disse. Den, der berigtiger handlen, eller depositar har pligt til at frigive købesummen til sælger alene med fradrag af de anførte udgifter/indfrielser, når endeligt skøde er tinglyst uden præjudicerende retsanmærkninger. Dette gælder tillige frigivelse af ejerskiftelånets provenu, hvis sælger ikke tidligere har kunnet disponere herover, jf. afsnit 19. Hvis beløb fra købsaftalens pkt. 15.1.2 og 15.1.3 er utilstrækkelige til dækning af de anførte udgifter, er den, der berigtiger handlen eller depositar berettiget til yderligere at a) sælge obligationer fra optagelse af ejerskiftelån resp. anvende provenu af kontantlån b) sælge anden finansiering,
Sag nr./ref. Dansk Ejendomsmæglerforening - side 8 c) sælge sælgerpantebrev(e) (eller hvis sælger har bemyndiget andre til at afhænde obligationer, anden finansiering og sælgerpantebrev(e), da at disponere over provenuet af et sådant salg) samt d) at disponere over beløb under pkt. 15.1.1 i købsaftalen i rækkefølgen a) - d). 16. Garanti for kontante betalinger Er det aftalt i denne købsaftale, at køber til sælger kan eller skal stille garanti for betaling af købesummen eller dele heraf, skal garantien være stillet på følgende betingelser: Garantien skal være affattet som fastsat i nærværende købsaftale og må ikke indeholde andre betingelser for frigivelse eller anvendelse af de omhandlede beløb end som nævnt for deponeringer, være stillet af anerkendt pengeinstitut eller forsikringsselskab, være udarbejdet som en erklæring til sælger med kopi til sælgers ejendomsmægler, være uigenkaldelig, forhøjes fra overtagelsesdagen og indtil garantiens frigivelse eller indtil evt. deponering finder sted med den til enhver tid gældende rentesats efter rentelovens bestemmelser, tjene til sikkerhed for købers opfyldelse af sine forpligtelser i henhold til købsaftalen, omfatte de krav, sælger måtte få mod køber i anledning af købers eventuelle misligholdelse af handlen, dog maksimalt for et beløb svarende til garantibeløbet. Garantibeløbet skal på anfordring af den, der berigtiger handlen, frigives til sælger, når der foreligger tinglyst skøde uden præjudicerende retsanmærkninger. Beløbet frigives i overensstemmelse med bestemmelserne i afsnit 15. Garantien erstattes på anfordring af sælger eller dennes rådgiver(e) af en deponering i anerkendt pengeinstitut, idet depositar herefter kan disponere over midlerne som bestemt i afsnit 15. Dette krav kan tidligst fremsættes med virkning fra overtagelsesdagen. Hvis handlen misligholdes af køber, inden der er anmærkningsfrit skøde, skal garantien som nævnt ovenfor helt eller delvist udbetales, når en af følgende betingelser er opfyldt: 1. Der foreligger en erklæring om hel eller delvis frigivelse, underskrevet af køber. 2. Der foreligger forlig eller endelig dom om beløb, der tilfalder sælger i direkte eller indirekte anledning af handlens ophævelse, misligholdelse mv. 17. Nuværende realkreditlån, der overtages Køber overtager nedennævnte indestående realkreditlån. Hvis overtagelsen kræver kreditors samtykke, er handlen fra begge parters side betinget af debitorgodkendelse, som ansøges af sælgers ejendomsmægler umiddelbart efter handlens indgåelse. Hvis debitorgodkendelse ikke opnås, skal køber dog være berettiget til at betale beløbet kontant. I så fald opgøres beløbet, der skal betales, på samme måde som hvis køber valgte anden finansiering. Se nærmere herom under afsnit 23. Lånene overtages i henhold til de pågældende låneinstitutters vedtægter. Hvis handlen fra sælgers side er betinget af overtagelse af et eller flere lån, er køber ikke berettiget til at vælge anden finansiering for denne del af købesummen, inden der er sket gældsovertagelse for lånet. prioritet til type til rente % p.a. Kontantværdi Finansieret iflg. handelsvilkår oprindelig utinglyst pr. nedbragt til saldo fradragskonto pr. fradragskonto pr. år ændret rente/ydelse særlige indfrielsesvilkår garantistillelse Hvis lånet er et kontantlån: De underliggende obligationer er med pålydende rente % p.a. kræver overtagelse af lånet kreditors samtykke kræver sælger lånet overtaget obligationsrestgæld pr. indgår i kontantværdi til kurs pr. med + evt. differencerente i maksimumperioden + sparede indfrielsesomkostninger - reservefondsandel som kan udbetales uden optagelse af nyt lån +/- evt. kontantregulering
Sag nr./ref. Dansk Ejendomsmæglerforening - side 9 Supplerende oplysninger Overføres til punkt 15.2. med 18. Nuværende private pantebreve, der overtages Køber overtager nedennævnte indestående private pantebreve og/eller pengeinstitutlån. Hvis overtagelsen kræver kreditors samtykke, er handlen fra begge parters side betinget af debitorgodkendelse, som ansøges af sælgers ejendomsmægler umiddelbart efter handlens indgåelse. Hvis debitorgodkendelse ikke opnås, skal køber dog være berettiget til at betale beløbet kontant. I så fald opgøres beløbet, der skal betales, på samme måde, som hvis køber valgte anden finansiering. Se nærmere herom under afsnit 23. Ejerskifteafdrag eller ejerskiftegebyr på private pantebreve udredes af sælger, idet evt. ejerskiftegebyr indgår i kontantomregningen. Hvis handlen fra sælgers side er betinget af overtagelse af et eller flere lån, er køber ikke berettiget til at vælge anden finansiering for denne del af købesummen, inden der er sket gældsovertagelse for lånet. Kontantværdi prioritet til type til rente % p.a. oprindelig, utinglyst nedbragt pr. - evt. ejerskifteafdrag ændret rente/ydelse særlige indfrielsesvilkår ejerskiftevilkår kræver overtagelse af lånet kreditors samtykke kræver sælger lånet overtaget indgår i kontantværdi til kurs pr. med +/- evt. kontantregulering evt. ejerskiftegebyr Finansieret iflg. handelsvilkår Supplerende oplysninger Overføres til punkt 15.3. med 19. Ejerskiftelån Kontantværdi Finansieret iflg handelsvilkår prioritet til anslået som over år til rente % p.a. første års ydelse fordelt på terminer første års afdrag første års fradrag saldo fradragskonto særlige indfrielsesvilkår garantistillelse Hvis lånet er et kontantlån: De underliggende obligationer er med pålydende rente % p.a. Obligationshovedstol indgår til kurs pr. med tinglysningsafgift, staten stiftelsesprovision, realkreditinstitut kurtage, penge-/realkreditinstitut omkostninger til lånehjemtagelse, penge-/realkreditinstitut omkostninger til lånehjemtagelse, ejendomsmægler lånesagsgebyr, realkreditinstitut Overføres til punkt 15.4. med Optagelse og ansøgning om ejerskiftelån Ejerskiftelånet optages i navn I det omfang lånet optages i sælgers navn, bestemmer sælger udbetalingstidspunktet. Udbetalingen skal om muligt ske senest på overtagelsesdagen, uanset om det optages i købers eller sælgers navn. Hvis det optages i købers navn, skal sælger inden dispositionsdag og inden skødedag have uigenkaldelig transport i provenuet, medmindre der er stillet garanti herfor. Ejerskiftelånet søges størst muligt af senest 4 bankdage efter at købsaftalen er underskrevet af såvel køber som sælger.
Sag nr./ref. Dansk Ejendomsmæglerforening - side 10 Ejerskiftelånet hjemtages af og provenuet tilfalder sælger. Hvis lånet er aftalt at skulle optages i købers navn, kan sælger kun disponere over provenuet på samme vilkår som anført for deponerede beløb under afsnit 15. Vedr. lånetilbud Ejerskiftelånets størrelse er anslået og fastlægges først i lånetilbud, hvor der tillige kan være anført betingelser for lånet. Opnås den forudsatte belåningsgrad ikke, eller indeholder lånetilbuddet andet end sædvanlige betingelser, er sælger berettiget til at søge nyt ejerskiftelån af samme type i andet realkreditinstitut forudsat, at ansøgning til nyt realkreditinstitut fremsendes senest 3 bankdage efter, at lånetilbud fra det forudsatte realkreditinstitut er kommet frem til sælgers ejendomsmægler. Oplysninger om vilkårene i lånetilbuddet fra det forudsatte realkreditinstitut samt orientering om og begrundelse for, at der søges nyt lån skal fremsendes til køber/købers rådgiver senest samtidig med ansøgning om nyt lån. Når nyt lånetilbud er kommet frem til sælger/sælgers ejendomsmægler, skal oplysninger om vilkårene i lånetilbuddet fra det nye realkreditinstitut fremsendes til køber/købers rådgiver senest 3 bankdage herefter. Der ses bort fra denne bestemmelse, hvis køber skriftligt meddeler at ville benytte det først fremkomne lånetilbud. Det fremgår af ejendomsformidlingsbekendtgørelsen, at købers valg af et bestemt realkreditinstitut fremfor andre ikke opfattes som afgørende, og køber kan derfor ikke modsætte sig, at lånet optages i et andet institut, hvis det ønskede institut ikke tilbyder at yde lånet som forudsat. Køber er ovenfor under punkt 15 gjort opmærksom på, at der som en afvigelse til standardbetingelserne i ejendomsformidlingsbekendtgørelsen ikke er aftalt tilbagetrædelsesret, hvis der tilbydes et lavere lån end anslået. Køber er dog berettiget til at annullere handlen, hvis kontantværdien af ejerskiftelånet reduceres med mere end 12% af kontantprisen, uden at dette skyldes købers forhold. Beregningen foretages på lånetilbudstidspunktet på baggrund af lånetilbuddets oplysninger om hovedstol og kurser samt lånets kontantværdi. Hvis lånet ikke opnås eller hvis lånet kun kan opnås med en afvigelse på mere end 12% af kontantprisen, bortfalder handlen, medmindre parterne bliver enige om at gennemføre handlen på ændrede vilkår. Det er aftalt, at afklaring af ejerskiftebelåningen skal foreligge senest den, idet sælger i modsat fald er berettiget til at træde tilbage fra handlen. Kurssikring, hvis der er aftalt kontantlån Køber er berettiget, men ikke forpligtet til at foretage eller forlange foretaget kurssikring. Kurssikring, hvis der er aftalt obligationslån Uanset om lånet optages i købers eller sælgers navn, skal der foretages kurssikring snarest muligt, medmindre køber vælger at stille bankgaranti for 20% af lånets kontantværdi, hvilket sker for at sikre sælger, at køber er betalingsdygtig uanset evt. kursfald. Hvis køber ønsker at stille garanti for at undgå pligten til kurssikring, skal køber meddele dette ved sin underskrift af købsaftalen eller senest første hverdag efter, at køber/købers rådgiver har modtaget orientering om, at der foreligger lånetilbud på ejerskiftelånet. Garantien skal stilles senest 5 bankdage efter, at køber/købers rådgiver har modtaget orientering om lånetilbuddets fremkomst. Køber er bekendt med, at såvel kurssikring som pengeinstitutgaranti er forbundet med omkostninger, som afholdes af køber. Kurssikringens foretagelse, hvis aftalt eller ønsket Optages ejerskiftelånet i købers navn, foretager køber kurssikringen senest, når fortrydelsesretten er udløbet og når handlen er uden betingelser. Optages ejerskiftelånet i sælgers navn, foretager sælger kurssikringen, der kun kan ske før en evt. fortrydelsesret er udløbet og før at handlen er uden betingelser, hvis kurssikringen kan ophæves uden omkostninger, eller hvis køber stiller garanti overfor sælger for udgifterne ved en evt. ophævelse. Køber skal dog være berettiget til senest første bankdag efter, at køber/købers rådgiver har modtaget orientering om, at der foreligger lånetilbud på ejerskiftelånet, at foretage kurssikring/købersikring i eget pengeinstitut mod at underrette ejendomsmægleren og sælgers pengeinstitut skriftligt herom. Denne underretning skal være disse i hænde samme dag, som kurssikring/købersikring foretages. Sælger bestemmer også i dette tilfælde udbetalingstidspunktet, jf. ovenfor. Om reguleringen uanset lånetype Eventuelle afvigelser i lånetilbuddets størrelse eller provenu reguleres over anden finansiering, sælgerpantebrev og/eller kontant udbetaling, idet der ændres i købesummens sammensætning således, at den samlede kontantværdi af de nye lån og udbetalingen efter ændringen bliver som forudsat. Køber kan kun forlange sælgerpantebrev udstedt, hvis hovedstolen udgør mindst det i afsnit 21 anførte minimumsbeløb. Det beløb, der indgår i kontantomregningen som omkostninger til lånehjemtagelse, ejendomsmægler, dækker de udgifter, som måtte være aftalt mellem sælger og ejendomsmægleren for ejendomsmæglerens bistand til indhentelse af underskrifter, instruktion af pengeinstitut, forberedelse af dokumenter til tinglysning mv. De samme udgifter medtages ved beregning af evt. regulering som følge af ændret lånetilbud eller kursudsving, ligesom øvrige omkostninger, der indgår i kontantomregningen, medtages i beregningen. Regulering, hvis der er aftalt kontantlån Ved beregningen af reguleringen indgår ejerskiftelånet til kontanthovedstolen med fradrag af de anførte låneomkostninger, evt. anden finansiering til den faktisk opnåede kurs med fradrag af de anførte omkostninger, evt. sælgerpantebrev til den faktisk opnåede kurs excl. formidlerprovision, og den kontante del af købesummen til kurs 100. Reguleringer vedr. låneudmåling sker over de øvrige nye lån i det omfang, sådanne er aftalt.
Sag nr./ref. Dansk Ejendomsmæglerforening - side 11 Regulering, hvis der er aftalt obligationslån Ved beregningen af reguleringen indgår ejerskiftelånet til afregningskursen med fradrag af de anførte låneomkostninger, evt. anden finansiering til den faktisk opnåede kurs med fradrag af de anførte omkostninger, evt. sælgerpantebrev til den faktisk opnåede kurs excl. formidlerprovision og den kontante del af købesummen til kurs 100. Reguleringer vedr. såvel låneudmåling som kursudsving indgår i regulering over de øvrige nye lån, hvis kurssikring eller lånehjemtagelse sker senest 3 dage efter, at køber er gjort bekendt med, at der foreligger et lånetilbud, som opfylder betingelserne for, at handlen kan gennemføres. Hvis reguleringen udgør et beløb, der er mindre end 1% af det forudsatte ejerskiftelåns kontantværdi, sker reguleringen dog kontant over udbetalingen, punkt 15.1.2. Reguleringer vedr. kursudsving sker over den kontante udbetaling punkt 15.1.2., hvis kurssikring eller lånehjemtagelse ikke er sket senest 3 dage efter, at køber er gjort bekendt med, at der foreligger et lånetilbud, som opfylder betingelserne for, at handlen kan gennemføres. I så fald stiller køber garanti for 20% af låneprovenuet som aftalt foran. Hjemtages lånet - inden køber har krævet kurssikring eller senest dagen herefter - ved overførsel af obligationerne til sælgers VP-depot, indgår lånet i ovenstående reguleringsberegning med et beløb beregnet som hovedstolen til officiel børskurs (alle handler, gennemsnitskurs) på overførselsdagen fratrukket de stipulerede låneomkostninger. Denne kurs indgår som afregningskurs i beregning af reguleringen. Sælger er bekendt med, at det ikke er muligt at foretage kurssikring, efter at obligationerne er overført til VP-depot. Mindsterente Parterne er gjort bekendt med, at der lovmæssigt fastsættes en mindsterente. Hvis ejerskiftelånet er et obligationslån og som følge af ændring i mindsterenten ikke kan tilbydes med den i købsaftalen anførte rente, ændres hovedstolen og dermed den nominelle købesum, sådan at ejerskiftelånets kontantværdi bevares. Hvis ejerskiftelånet er et kontantlån, skal køber tåle, at lånet hjemtages med en lovlig obligationsrente efter købers valg. Tilbud og udbetaling ved kurser over pari Parterne er gjort bekendt med, at realkreditlån ikke kan tilbydes i en obligationsserie, hvis obligationer på tilbudstidspunktet er noteret til en kurs, der overstiger pari (kurs 100). Hvis det aftalte lån af denne årsag ikke kan tilbydes med den i købsaftalen anførte rente, ændres hovedstolen og dermed den nominelle købesum, sådan at ejerskiftelånets kontantværdi bevares. Parterne er endvidere oplyst om, at der i visse institutter ikke kan ske udbetaling, hvis kursen på obligationslån overstiger kurs 100 eller 101 (afhængig af institut), selv om lånet er tilbudt. I disse tilfælde må lånet hjemtages i obligationer med en lavere rente. Den afvigelse i lånets provenu, som derved kan opstå, betales som (yderligere) udbetaling jf. punkt 15.1.2, når lånet hjemtages. Supplerende oplysninger 20. Anden finansiering Kontantværdi Finansieret iflg handelsvilkår prioritet til som over år, til rente % p.a. Lånet forrentes og afvikles fra overtagelsesdagen. Lånets hovedstol Lånet indgår i kontantværdi til kurs med - evt. stiftelses- og/eller salgsomkostninger (hvis disse udredes af provenuet) Overføres til punkt 15.5. med Omkostninger ved pantebrevets etablering, herunder tinglysningsafgift betales af køber. Lånet placeres i forbindelse med reguleringer ud til % af ejendommens kontantpris. Eventuelle afvigelser i lånets størrelse eller provenu reguleres over sælgerpantebrev og/eller kontant udbetaling, idet der ændres i købesummens sammensætning således, at den samlede kontantværdi af de nye lån og udbetalingen efter ændringen bliver som forudsat. Pantebrevet udstedes på Justitsministeriets pantebrevsformular A med oprykkende panteret i den solgte ejendom efter foranstående pantegæld. Pantebrevet skal indleveres til tinglysning samtidig med endeligt skøde. Ejerskifte Ved ejerskifte til et aktie-, anparts-, kommandit- eller lignende selskab kan kreditor ifølge pantebrevet kræve, at selskabets hovedaktionær/hovedanpartshaver tiltræder gældsovertagelsen som selvskyldnerkautionist.
Sag nr./ref. Dansk Ejendomsmæglerforening - side 12 Meddelelse om ejerskifte noteres af kreditor gebyrfrit indenfor samme frister som ved erlæggelse af ejerskiftegebyr/ejerskifteafdrag. Rente af ekstraordinære afdrag Ved betaling af ekstraordinære afdrag betales rente af afdraget til betalingsdagen. Respekt Hvis pantebrevet ved udstedelsen respekterer bank-, sparekasse-, stats-, rentetilpasnings- eller realkreditlån med variabel rente, skal det uden særskilt påtegning respektere ændringer i renten for disse lån. Individuelle vilkår Kreditoplysninger i henhold til Lov om kreditaftaler for anden finansiering Oplysninger pr.. Hvis der ikke sker reguleringer af pantebrevets hovedstol efter købsaftalens underskrift, er oplysningerne endelige. Det lånte beløb (pantebrevets hovedstol/pålydende) - Kurstab (jf. nedenfor) Lånebeløb Lånebeløbet +Kurstab + Stiftelsesomkostninger til andre: Tinglysningsafgift Udfærdigelses- og ekspeditionsgebyr + Renter i lånets løbetid Samlede kreditomkostninger Det samlede beløb, der skal betales Hvis pantebrevet kan indfries hos kreditor, kan dette ske til kurs inden den, hvorved køber kan frigøres ved betaling af Kreditors kurstab udgør herved Årlige omkostninger i % (ÅOP). Det er en forudsætning for lånet, at ejendommen er brandforsikret. De enkelte ydelser, disses antal og forfaldstid ved et annuitetslån. Første ydelse den, ydelser á Sidste ydelse den. Antal ydelser i alt Ydelsernes forfaldsdato Aftalens varighed Opsigelsesbetingelser: Hvis lånet er et serielån eller mixlån oplyses lånets ydelser i afviklingsperioden 1 2 3 4 5
Sag nr./ref. Dansk Ejendomsmæglerforening - side 13 10 15 20 25 30 21. Sælgerpantebrevet Pantebrevet forrentes fra overtagelsesdagen og afvikles som et annuitetslån. Af hovedstolen betales en fast årlig ydelse på % p.a., hvoraf % p.a. af det til enhver tid skyldige beløb er renter, mens resten er afdrag. Indtil den kan køber helt eller delvist indfri sælgerpantebrevet inkl. eventuelle reguleringer til kurs. Hvis køber ønsker at gøre brug af denne ret, meddeles dette skriftligt til sælgers ejendomsmægler senest på førnævnte fristdag kl. 12.00. Hvis der sker delvis indfrielse af sælgerpantebrevet, skal det resterende pantebrev som minimum udgøre Kontantværdi Finansieret iflg. handelsvilkår Sælgerpantebrevets hovedstol Sælgerpantebrevet indgår i kontantværdi til kurs med med fradrag af salgsprovision Overføres til punkt 15.6. med Omkostninger ved pantebrevets etablering, herunder tinglysningsafgift, betales af køber. Eventuelle afvigelser i lånets provenu reguleres over den kontante udbetaling, idet der ændres i købesummens sammensætning således, at den samlede kontantværdi af de nye lån og udbetalingen efter ændringen bliver som forudsat. Hvis pantebrevet ikke afsættes, indgår det til den stipulerede kurs. Sælgerpantebrevet udstedes på Justitsministeriets pantebrevsformular A til sælger eller ordre, med oprykkende panteret i den solgte ejendom efter foranstående pantegæld. Sælgerpantebrevet skal indleveres til tinglysning samtidig med endeligt skøde. Ejerskifte Pantebrevet indestår fra kreditors side uopsigeligt fra ejer til ejer. Pantebrevet kan fra debitors side indfries helt eller delvist når som helst. Ved hvert ejerskifte erlægges senest 3 uger efter, at endeligt skøde er tinglyst uden frist og udleveret fra tinglysningskontoret, dog senest 3 måneder efter ejendommens endelige overtagelse, et ejerskiftegebyr på 1% af restgælden på overtagelsesdagen, dog min. 500,-. Manglende eller ikke rettidig betaling af gebyret sidestilles med manglende eller for sen betaling af ejerskifteafdrag, med heraf følgende konsekvenser. Overdragelse eller overgang til medejer, ægtefælle, registreret partner, livsarvinger eller samlever af samme eller modsat køn, hvormed der i de seneste 2 år har været etableret et ægteskabslignende forhold med fælles folkeregisteradresse, betragtes ikke som ejerskifte. Dette gælder ligeledes overgang til tidligere ægtefælle i forbindelse med bodeling. Ved ejerskifte til et aktie-, anparts-, kommandit- eller lignende selskab kan kreditor ifølge pantebrevet kræve, at selskabets hovedaktionær/hovedanpartshaver tiltræder gældsovertagelsen som selvskyldnerkautionist. Meddelelse om ejerskifte noteres af kreditor gebyrfrit indenfor samme frister som ved erlæggelse af ejerskiftegebyr. Opdeling Hvis det er en forudsætning for at opnå den stipulerede kursværdi, at sælgerpantebrevet opdeles i flere pantebreve, afholder køber udgifterne herved. Omprioritering Pantebrevet respekterer optagelse af realkreditlån, også til forhøjet rente og forlænget løbetid (max. 30 år), dog ikke indeksregulerede lån, stående lån og lån i fremmed valuta, bortset fra lån i Euro, mod at nettoprovenuet i det omfang, det ikke anvendes til hel eller delvis indfrielse af foranstående forfaldne eller uforfaldne lån, afdrages ekstraordinært på dette pantebrev. Hvis pantebrevet opdeles i sideordnede pantebreve, skal afdrag fremkommet ved omprioritering fordeles forholdsmæssigt på pantebrevene. Ved opgørelse af nettoprovenuet kan udover udgifter til indfrielse af foranstående lån (excl. renter) medtages omkostninger til tinglysning, eventuelle andre udgifter til det offentlige, gebyr til pengeinstitut og gebyr til rykningspåtegning på såvel foranstående, efterstående som nærværende pantebrev, omkostninger til realkreditinstitut, dog ikke differencerente. Endvidere respekteres omprioriteringsvederlag til medvirkende ejendomsmægler eller advokat. Alle omkostninger i forbindelse med ekspedition af rykningsklausulen, herunder vurderingshonorar til ejendomsmægleren og sædvanligt ekspeditionsgebyr til kreditor, betales af debitor. Rente af ekstraordinære afdrag
Sag nr./ref. Dansk Ejendomsmæglerforening - side 14 Ved betaling af ekstraordinære afdrag betales rente af afdraget til betalingsdagen. Ydelsesnedsættelse Efter betaling af ethvert ekstraordinært afdrag nedsættes den fremtidige ydelse, sådan at den udgør samme procent af den nye restgæld, som den hidtidige ydelse udgjorde af den gamle restgæld, hvorved pantebrevets løbetid forbliver uændret. Respekt Hvis pantebrevet ved udstedelsen respekterer bank-, sparekasse-, stats-, rentetilpasnings- eller realkreditlån med variabel rente, skal det uden særskilt påtegning respektere ændringer i renten for disse lån. Særlige bestemmelser for ejerlejligheder Hvis pantebrevet har pant i en ejerlejlighed, påføres det bestemmelse, hvorefter kreditor kan forlange kapitalen indfriet, hvis ejerlejligheden udlejes. Opsigelse kan dog ikke ske, hvis der senest 14 dage efter påkrav stilles bankgaranti for pantebrevets terminsydelser i lejeperioden. Bestemmelsen gælder dog, ikke hvis udlejning sker til familiemedlemmer i lige linie. Om- og/eller tilbygning Pantebrevet respekterer optagelse af lån i realkreditinstitut, dog ikke indeksregulerede lån, stående lån og lån i fremmed valuta, bortset fra lån i Euro, til dækning af udgifter til momsregistrerede virksomheder til dokumenterede, varige, værdiforøgende om- og/eller tilbygninger. Udgifterne til om- og/eller tilbygning skal medføre en tilsvarende værdiforøgelse af ejendommen, og pantebrevet skal sikkerhedsmæssigt have samme placering i forhold til ejendommens handelsværdi, som det havde før påbegyndelse af omog/eller tilbygningen. Pantebrevets sikkerhedsmæssige placering kan af kreditor forlanges dokumenteret ved vurdering af ejendommens handelsværdi, foretaget af lokalkendt ejendomsmægler, som er godkendt af kreditor. Alle omkostninger i forbindelse med ekspedition af rykningsklausulen, herunder vurderingshonorar til ejendomsmægleren og sædvanligt ekspeditionsgebyr til kreditor, betales af debitor Kreditoplysninger i henhold til Lov om kreditaftaler for sælgerpantebrevet Oplysninger pr.. Hvis der ikke sker reguleringer af sælgerpantebrevets hovedstol efter købsaftalens underskrift, er oplysningerne endelige. Det lånte beløb (sælgerpantebrevets hovedstol/pålydende) - Kurstab (jf. nedenfor) Lånebeløb Lånebeløbet +Kurstab + Stiftelsesomkostninger til andre: Tinglysningsafgift Udfærdigelses- og ekspeditionsgebyr + Renter i lånets løbetid Samlede kreditomkostninger Det samlede beløb, der skal betales Hvis sælgerpantebrevet kan indfries hos kreditor (sælger), kan dette ske til kurs kan frigøres ved betaling af Kreditors (sælgers) kurstab udgør herved indenfor den ovennævnte frist, hvorved køber Årlige omkostninger i % (ÅOP). Det er en forudsætning for lånet, at ejendommen er brandforsikret. De enkelte ydelser, disses antal og forfaldstid ved et annuitetslån. Første ydelse den, ydelser á
Sag nr./ref. Dansk Ejendomsmæglerforening - side 15 Sidste ydelse den. Antal ydelser i alt Ydelsernes forfaldsdato Aftalens varighed Opsigelsesbetingelser: (Opsigeligt når som helst - helt eller delvist- fra debitors side og uopsigeligt fra kreditors side.) Individuelle vilkår 22. Debitorgodkendelse af køber Køber bekræfter ved sin underskrift på denne købsaftale, at der af ejendomsmægleren, realkreditinstituttet, pantebrevsformidleren og pantebrevserhververen kan indhentes oplysninger om købers og dennes husstands økonomiske forhold. Videregivelse af de indhentede oplysninger disse parter imellem kan ligeledes ske. Køber er forpligtet til senest 3 dage fra sin underskrift på købsaftalen at fremlægge seneste årsopgørelse samt indkomstopgørelse/lønsedler for de seneste 3 måneder forud for købstidspunktet. Er køber selvstændig erhvervsdrivende, skal der i stedet fremlægges de seneste 2 års driftsregnskab og status samt seneste årsopgørelse. Køber er herudover forpligtet til, på anfordring og for egen regning, at lade udarbejde budget i en form, som kan antages af pantekreditorerne/pantebrevserhververne, og at give eventuelle andre oplysninger krævet af samme. Disse skal afleveres senest 3 bankdage efter modtagelse af anfordringen. Køber oplyser, at køber denne bekendt ikke er registreret i noget register som dårlig betaler. Vedr. debitorgodkendelse for indestående lån, der overtages Sælgers ejendomsmægler ansøger senest 3 bankdage efter, at købsaftalen er underskrevet af såvel køber som sælger, om at køber kan godkendes som debitor i henhold til de indestående lån, der overtages, i det omfang denne gældsovertagelse kræver kreditors samtykke. Hvis købers forhold bevirker, at der ikke kan opnås et sådant samtykke, bortfalder handlen. Køber kan dog inden 3 bankdage efter, at kreditors meddelelse om afslag er kommet frem til køber eller dennes rådgiver, fastholde handlen ved at deponere manglende provenu til sælger som yderligere udbetaling, og i øvrigt stille sælger økonomisk som forudsat ved handlens indgåelse. Dette beløb skal deponeres på det under punkt 15.1.2. anførte sted. Hvis handlen ikke gennemføres i henhold til forannævnte bestemmelse, er ingen af parterne den anden part noget beløb skyldigt. Vedr. anden finansiering og sælgerpantebrev Sælgers ejendomsmægler undersøger senest den, om pantebrevet kan omsættes til en for pantebrevet sædvanlig kurs. Køber skal dog tåle en kursafvigelse, der skyldes købers forhold, på indtil 10 %. Hvis købers forhold bevirker, at pantebrevet ikke kan afhændes, kan sælger senest 8 dage efter denne dato hæve handlen. Køber kan dog inden 3 bankdage efter, at sælgers meddelelse om ophævelse er kommet frem til køber eller dennes rådgiver, fastholde handlen ved at deponere manglende provenu til sælger som yderligere udbetaling, og i øvrigt stille sælger økonomisk som forudsat ved handlens indgåelse. Dette beløb skal deponeres på det under punkt 15.1.2 anførte sted. Hvis sælger hæver handlen i henhold til forannævnte bestemmelse, er ingen af parterne den anden part noget beløb skyldigt. 23. Reguleringsopgørelse mv. og købers valg af anden finansiering efter købsaftalens indgåelse Reguleringsopgørelse vedr. købesummen Når lånehjemtagelse/kurssikring og salg af anden finansiering og sælgerpantebreve er afsluttet, og købesummens endelige tilvejebringelse herefter er kendt, udarbejder den, der berigtiger handlen, en opgørelse over købesummens tilvejebringelse og de deraf følgende reguleringer. Denne opgørelse udarbejdes senest 8 dage efter at alle kurser og faktiske omkostninger er kendt, og betales samtidig med udbetalingen 15.1.2. eller hvis denne frist er passeret, når opgørelsen foreligger. Betaling af saldo i sælgers favør i henhold til reguleringsopgørelsen udgør en del af købesummens berigtigelse og må derfor ikke medtages over refusionsopgørelsen. Sker betaling ikke efter påkrav, er det at betragte som misligholdelse af handlen. Indgår der efterfølgende finansiering (anden finansiering eller sælgerpantebrev) i handlen, og overstiger ejerskiftelånets provenu det stipulerede med mere end 2%, sker reguleringen ikke over udbetalingen, men reguleringsbeløbet indbetales efter købers valg på et eller flere af de nye lån som ekstraordinært afdrag. Denne bestemmelse sikrer kreditor i henhold til den efterfølgende finansiering, at køber har betalt den stipulerede udbetaling kontant. Aflysning af pantebreve Sælger er pligtig at give køber alle relevante oplysninger til brug for reduktion af tinglysningsafgift og eventuelt kurstabsfradrag. Pantebreve vedr. prioritetsgæld, som sælger indfrier i forbindelse med handlen, må ikke, uden skriftlig accept fra køber eller dennes rådgiver, sendes til aflysning af tingbogen før det konstateres, at skøde til køber er indført i tingbogen. Omvalg I overensstemmelse med Lov om omsætning af fast ejendom 18 stk. 2 er køber berettiget til, efter handlens indgåelse, økonomisk at disponere om, dvs. at vælge en anden finansiering end den i købsaftalen aftalte. Dette kan ske, så længe det
Sag nr./ref. Dansk Ejendomsmæglerforening - side 16 ikke er til væsentlig ulempe for sælger eller medfører tab for denne. Det fremgår af forarbejderne til loven, at kravet om, at sælger ikke må påføres tab, indebærer, at sælger skal stilles, som denne økonomisk er stillet efter den indgåede aftale på det tidspunkt, hvor køber meddeler at ville disponere om. Reglen om omvalg gælder dog ikke i det omfang, at det af købsaftalen fremgår, at et lån er krævet overtaget. Vedr. større kontant betaling Hvis køber vælger at berigtige en større del af købesummen end oprindeligt aftalt kontant, er køber forpligtet til at underrette sælger/sælgers ejendomsmægler skriftligt herom og at stille garanti for betalingen eller foretage deponering af beløbet kontant. Deponering skal ske på det under punkt 15.1.2. anførte sted. Garanti eller deponering skal ske senest 5 bankdage efter omvalget. Stilles der garanti for beløbet, skal garantien opfylde kravene i afsnit 16. Vedr. omvalg fra indestående realkreditlån Hvis køber ønsker at finansiere de indestående overtagne realkreditlån på anden måde, skal der til sælger udredes kursværdien, indfrielsesgebyr og gebyr for indfrielsesopgørelse med fradrag af reservefondsrefusion, som kan udbetales uden optagelse af nyt lån. Beløbet reguleres med evt. kontantregulering. Kursværdien opgøres efter kursen den første hverdag efter sælgers/sælgers ejendomsmæglers modtagelse af købers bindende skriftlige meddelelse om den ændrede finansiering, på hvilken dag sælger har mulighed for at foretage kurssikring. Hvis kursværdien overstiger obligationsrestgælden med tillæg af differencerente i maksimumperioden, er køber berettiget til i stedet at indregne dette beløb i opgørelsen af det beløb, der skal betales til sælger. Der ses bort fra skattefradragsværdi af differencerente. Der anvendes altid officiel børskurs, alle handler, gennemsnitskurs og Nationalbankens officielle valutakurs kl. 11.30 fsv. angår lån optaget i fremmed valuta. For inkonverterbare realkreditlån kan anvendes den evt. kurs, som lånet kan indfries til via Finansstyrelsen. Vedr. omvalg til indestående realkreditlån, der kan overtages på visse betingelser Hvis køber ønsker at overtage indestående realkreditlån, indgår lånet i kontantomregningen med kursværdien, indfrielsesgebyr og gebyr for indfrielsesopgørelse med fradrag af reservefondsrefusion, som kan udbetales uden optagelse af nyt lån. Beløbet reguleres med evt. kontantregulering. Kursværdien opgøres efter kursen den dag, sælger/sælgers ejendomsmægler modtager købers bindende skriftlige meddelelse om den ændrede finansiering. Hvis kursværdien af lånet overstiger obligationsrestgælden med tillæg af differencerente i perioden fra omvalgstidspunktet til næste indfrielsestermin, indgår lånet i kontantomregningen med dette beløb i stedet for kursværdien. Der ses bort fra skattefradragsværdi af differencerente. Der anvendes altid officiel børskurs, alle handler, gennemsnitskurs fsv. angår obligationskurser og Nationalbankens officielle valutakurs kl. 11.30 fsv. angår lån optaget i fremmed valuta. Er der tale om indekslån, indekseres lånet frem til overtagelsesdagen, mens kursfastsættelsen sker på omvalgstidspunktet. For inkonverterbare realkreditlån anvendes dog max samme kurs, som ved en eventuel indfrielse til Finansstyrelsen. Vedr. omvalg fra indestående private pantebreve Hvis køber ønsker at finansiere de indestående overtagne private pantebreve på anden måde, skal der til sælger udredes restgælden reguleret med evt. kontantregulering og sparet ejerskiftegebyr, hvis lånet iflg. sit indhold kan indfries til kurs 100. Hvis lånet iflg. sit indhold ikke kan indfries til kurs 100, skal der betales kursværdien iflg. den indfrielsesopgørelse, der fremkommer fra kreditor, reguleret med evt. kontantregulering og sparet ejerskiftegebyr. Sælgers ejendomsmægler rekvirerer omgående en indfrielsesopgørelse, når køber afgiver bindende meddelelse om den ændrede finansiering. Udgiften til denne opgørelse tillægges det beløb, køber udreder til sælger. Vedr. omvalg til indestående private pantebreve, der kan overtages på visse betingelser Hvis køber ønsker at overtage indestående private pantebreve, indgår lånet i kontantomregningen med restgælden reguleret med evt. kontantregulering med fradrag af evt. ejerskiftegebyr, hvis lånet iflg. sit indhold kan indfries til kurs 100. Hvis lånet iflg. sit indhold ikke kan indfries til kurs 100, indgår det i kontantomregningen til kursværdien iflg. den indfrielsesopgørelse, som sælger/sælgers ejendomsmægler har indhentet hos kreditor, reguleret med evt. kontantregulering og med fradrag af evt. ejerskiftegebyr. Udgiften til denne opgørelse tillægges det beløb, køber udreder til sælger. Omvalg af realkreditlån fra kontantlån til obligationslån Hvis køber efterfølgende ændrer den valgte finansiering til at være et obligationslån, skal køber omgående vælge, om der skal foretages kurssikring, eller om køber ønsker at stille bankgaranti for 20% af lånets kontantværdi. Stilles der garanti, skal denne være stillet senest 5 bankdage efter, at det er afklaret, om der kan opnås et ejerskiftelån, der opfylder kravene i handlen. Sker der omvalg efter denne dato, stilles bankgarantien senest 5 bankdage efter, at sælger/sælgers ejendomsmægler er underrettet skriftligt herom. Se i øvrigt afsnit 19, Kurssikring, hvis der er aftalt obligationslån. Omkostninger mv. ved realkreditlån i relation til omvalg Hvis sælger og sælgers ejendomsmægler har aftalt, at sælgers ejendomsmægler bistår med hjemtagelse af ejerskiftelånet, afholder køber også i tilfælde af omvalg udgifterne til sælgers ejendomsmægler for disse ydelser, i det omfang ydelserne stadig er relevante og udføres af sælgers ejendomsmægler. Vedr. omvalg fra anden finansiering Hvis køber ønsker at finansiere på anden måde, skal der til sælger udredes lånets kontantværdi i overensstemmelse med afsnit 20. Vedr. omvalg fra sælgerpantebrev Hvis køber fravælger at udstede sælgerpantebrevet, er køber forpligtet til at foretage deponering af disse yderligere midler eller at stille bankgaranti for betalingen jfr. ovenfor, idet der er tale om større kontant betaling. Stilles der garanti for beløbet, skal garantien opfylde kravene i afsnit 16.
Sag nr./ref. Dansk Ejendomsmæglerforening - side 17 Vælger køber selv at afsætte pantebrevet, betragtes dette som indfrielse af sælgerpantebrevet suppleret med egenfinansiering, hvorfor der skal ske deponering eller stilles bankgaranti som ved fravalg af udstedelse af sælgerpantebrev. 24. Accept Indtil såvel købers som sælgers underskrift på denne købsaftale foreligger, er den at betragte som et tilbud, som bortfalder, hvis skriftlig accept ikke foreligger senest den hos sælgers ejendomsmægler. Køber er specielt gjort opmærksom på, at købsaftalen, hvis den alene er underskrevet af køber, er et tilbud til sælger, indtil denne har accepteret tilbuddet. Sælger er ikke forpligtet til at acceptere tilbuddet, heller ikke selv om det måtte være i overensstemmelse med udbudsvilkårene. Indtil købsaftalen er underskrevet af begge parter, er ejendomsmægleren forpligtet til at forelægge eventuelle andre tilbud for sælger. Hvis der inden en endelig aftale er indgået viser sig flere interesserede købere, står det sælger frit at vælge at udbyde ejendommen i licitation, sådan at alle interesserede får lejlighed til, inden en bestemt frist, at afgive sit tilbud i en lukket kuvert. 25. Handlens dokumenter Nærværende købsaftale er indgået på grundlag af salgsopstilling på handelsvilkårene udarbejdet den. Parterne er gjort opmærksom på, at der tidligere kan være udleveret salgsopstillinger, som efterfølgende er blevet korrigeret. Den salgsopstilling, der er vedhæftet denne købsaftale, er den gældende. Købsaftalen består af sider og Ejendomsmæglerens oplysninger til parterne. Herudover har køber modtaget (Oplysning om fortrydelsesret)( Tilbud om betaling af halv ejerskifteforsikringspræmie) Sælger bekræfter ved sin underskrift at have modtaget salgsprovenuberegning på handelsvilkårene. 26. Fravigelser Købsaftalen er en standardformular. Vilkårene kan være fraveget i den individuelle tekst, i hvilket tilfælde fravigelsen er gældende. Al individuel tekst fremstår med afvigende typografi. Der er under afsnit 15 og 19 sket afvigelser til kravene i bekendtgørelse om ejendomsformidling nr. 48 af 20.1.2000 til standardkøbsaftaler. Underskrifter Underskrevne parter, der er myndige og har fuld rådighed over vore boer, erkender på ovenfor fastsatte vilkår at have indgået bindende aftale om ejendommens overdragelse, og vi forpligter os til at opfylde denne købsaftale i alle dens ord og punkter. Dato Sælger Navn... Cpr.nr. Sælger/sælgers ægtefælle Navn... Cpr.nr. Dato Køber Navn... Cpr.nr. Køber Navn... Cpr.nr. Sælgers ny adresse Vitterlighedspåtegningen udfyldes kun, hvis købsaftalen skal tinglyses. Tinglysning kan kun ske som betinget adkomst eller som byrde.
Sag nr./ref. Dansk Ejendomsmæglerforening - side 18 Til vitterlighed om ægte underskrifter, rigtig datering og underskrivernes myndighed fsv. angår sælger (Bemærk at navn, stilling og adresse skal være læselig)...... Underskrift Underskrift Navn Stilling Adresse Navn Stilling Adresse Ejendomsmæglerens oplysning til parterne Køber erklærer ved sin underskrift på nærværende købsaftale at have modtaget følgende oplysninger af ejendomsmægleren i henhold til Lov om omsætning af fast ejendom vedrørende: Ejendommens forhold Byggeteknisk gennemgang Ejendomsmægleren anser en byggeteknisk gennemgang for påkrævet: Ja Nej Sælger har i forbindelse med salget fået udarbejdet en byggeteknisk rapport: Ja Nej Hvis ja: Rapporten vedlægges til orientering. Hvis nej: Køber er rådgivet om muligheden for en byggeteknisk gennemgang Energimærkning Ejendommen er omfattet af Lov om fremme af energi- og vandbesparelser i bygninger: Ja Nej Hvis ja, skal der foreligge et Energimærke med tilhørende Energiplan, der ikke må være end mere 3 år gammel. Der foreligger et Energimærke, med tilhørende Energiplan Ja Nej Hvis ja, bekræfter køber at være blevet gjort bekendt med indholdet af ovennævnte. Hvis nej: Ved salg af bl.a. en- og tofamilieejendomme og ejerlejligheder er sælger forpligtet til at lade udarbejde energimærkning, medmindre den findes i forvejen og ikke er mere end 3 år gammel på tidspunktet for købsaftalens indgåelse. Er ejendommen omfattet af Lov om fremme af energi- og vandbesparelser i bygninger, er køber berettiget til, hvis energimærket ikke findes på købstidspunktet, eller hvis dette er for gammelt, at lade energimærkning udarbejde for sælgers regning, indenfor rimelig tid. Køber kan ikke gøre krav gældende i anledning af rapportens indhold. Ejendomsmæglerens samarbejdspartnere Er ejendomsmægleren tilknyttet eller har ejendomsmægleren samarbejdsaftale med: Realkreditinstitut Nej Ja Hvilke: Pengeinstitut Nej Ja Hvilke: Forsikringsselskab Nej Ja Hvilke: Andre Nej Ja Hvilke: Modtager ejendomsmægleren vederlag/provision for fremskaffelse af: Finansiering Nej Ja Forsikring Nej Ja Andre Nej Ja Parterne har ret til at få oplyst vederlagets/provisionens størrelse. Partsrepræsentation Parterne er gjort opmærksom på, at ejendomsmægleren ikke må være repræsentant for både køber og sælger i samme handel. Køber er blevet rådgivet om behov og mulighed for at søge egen bistand. Samtidig er køber opfordret til at lade sig repræsentere af egen rådgiver i forbindelse med handlens gennemførelse.