Håndbog i Jytte Holm-Larsen EJEndoMSHANDEL OG LEJERET Jurist- og Økonomforbundets Forlag
Jytte Holm-Larsen Håndbog i ejendomshandel og lejeret Jurist- og Økonomforbundets Forlag 2009
Håndbog i ejendomshandel og lejeret 2009 by Jurist- og Økonomforbundets Forlag Alle rettigheder forbeholdes. Mekanisk, elektronisk, fotografisk eller anden gengivelse af eller kopiering fra denne bog eller dele heraf er ifølge gældende dansk lov om ophavsret ikke tilladt uden forlagets skriftlige samtykke eller aftale med Copy-Dan. Omslag: Bo Helsted Tryk: Narayana Press, Gylling Indbinding: Jysk Bogbind, Holstebro Printed in Denmark 2009 ISBN 978-87-574-2025-8 Jurist- og Økonomforbundets Forlag Lyngbyvej 17 Postboks 2702 2100 København Ø Telefon: 39 13 55 00 Telefax: 39 13 55 55 e-mail: forlag@djoef.dk www.djoef-forlag.dk
Indholdsfortegnelse Forord... 9 Kapitel I. Fast ejendom... 11 1. Begrebet fast ejendom... 11 2. Tinglysning... 13 3. Servitutter... 22 4. Hævd... 25 Kapitel II. Forbrugerbeskyttelse... 27 5. Lov om forbrugerbeskyttelse... 27 6. Energimærkning... 52 Kapitel III. Byggeteknik... 59 7. Materialer og konstruktioner... 59 8. Olietanke... 79 Kapitel IV. Reguleringslovgivning... 83 9. Zoneinddeling... 83 10. Planloven... 87 11. Byggelovgivningen... 99 12. Forurenet jord... 110 13. Hegnslovgivning... 119 Kapitel V. Erhvervelse af fast ejendom... 123 14. Erhvervelse af fast ejendom i Danmark... 123 Kapitel VI. Tvangsauktion over fast ejendom... 131 15. Auktionssagens forløb... 131 16. Tvangsauktion den sagkyndiges opgaver... 142 Kapitel VII. Lejelovgivning Bolig... 153 17. Lejelovgivningen og dens anvendelsesområde... 153 18. Lejekontrakter... 156 19. Lejefastsættelse... 158 20. Omkostningsbestemt leje... 164 21. Forudbetalt leje og depositum... 177
22. Mangler ved det lejede og vedligeholdelse... 179 23. Tvangsadministration... 187 24. Lejerens brug af det lejede, installationsret og fremleje... 189 25. Varmeregnskab... 194 26. Fællesantenner... 198 27. Vandudgifter... 201 28. Skatte- og afgiftsforhøjelser... 202 29. Forbedringer m.v.... 204 30. Lejemålets ophør... 211 31. Bytteret, afståelse m.m.... 221 32. Beboerrepræsentation... 225 33. Husorden... 228 34. Dusør... 232 35. Tilbudspligt... 234 36. Benyttelse og sammenlægning af boliger... 240 37. Huslejenævn og boligretter... 243 38. Tinglysning af lejeaftaler... 245 Kapitel VIII. Lejelovgivningen Erhverv... 247 39. Erhvervslejeloven og dens anvendelsesområde... 247 40. Lejeaftalen... 249 41. Lejefastsættelse og lejeregulering... 257 42. Vedligeholdelse, forsinkelse og lejerens mangelsbeføjelser... 265 43. Udlejers adgang til det lejede og forbedringer... 266 44. Betaling af leje, varme og vand... 267 45. Lejerens brug af det lejede og brugsrettens overgang til andre... 268 46. Opsigelse og ophævelse... 271 47. Lejeaftaler indgået inden den 1. januar 2000... 278 Kapitel IX. Salg m.m. af særlige ejendomstyper... 281 48. Ejerlejligheder vedtægter og organisation... 281 49. Køb og salg af ejerlejligheder... 291 50. Køb, salg og pantsætning af andelsboliger... 293 51. Boligaktieselskaber m.m... 302 52. Køb og salg af ideelle anparter... 305 53. Salg og udleje af fritidsboliger... 314 Kapitel X. Skat... 321 54. Skattemæssige konsekvenser af udlejning... 321 55. Forældrekøb og udleje af boliger... 324
56. Offentlig ejendomsvurdering... 328 57. Ejendomsbeskatning... 336 58. Ejendomsværdiskat... 340 59. Beskatning ved salg af fast ejendom... 350 60. Skattefrihed ved ejendomssalg»parcelhusreglen«... 362 Kapitel XI. Ejendomshandlens berigtigelse... 367 61. Ejendomshandelens forberedelse... 367 62. Købsaftalen og skødet... 377 63. Refusions- og reguleringsopgørelser... 392 Forkortelsesliste... 403 Stikordsregister... 405
Forord Forord Denne bog, er en ajourføring af visse afsnit fra mine bøger»ejendomshandel en håndbog bind I og II«suppleret med nye afsnit, særligt inden for bygningsteknologi. Bogen indeholder emner som Lejelovgivning, herunder Erhvervsleje, Tvangsauktion, Salg af ejerboliger, Andelsboliger, Skat ved salg og udlejning af ejendomme, Byggeteknik og det praktiske forløb ved en ejendomshandels gennemførelse. I afsnittet om Byggeteknik er de nyeste regler om energimærkning beskrevet, lige som reglerne for olietanke er medtaget. Endvidere er der i afsnittet om Materiale og konstruktioner nærmere beskrevet forhold, der er relevante for en vurdering af byggeriets kvalitet. Bogen er tænkt som en nyttig opslagsbog, for alle der beskæftiger sig med omsætning og udleje af fast ejendom. Bogens afsnit om Materialer og konstruktioner er skrevet af advokat Kåre Stattau, der også er uddannet ejendomsmægler og valuar. Lyngby den 26. juni 2009 Jytte Holm-Larsen Advokat
KAPITEL I Fast ejendom Kapitel I Fast ejendom 1. Begrebet fast ejendom 1. Begrebet fast ejendom Begrebet fast ejendom optræder mange steder i lovgivningen. Der findes imidlertid ikke nogen entydig og overordnet definition af, hvad der forstås ved en fast ejendom. Begrebet er skabt af lovgiver, og en definition deraf må foretages afhængigt af, hvilken sammenhæng og hvilken lov begrebet benyttes i. I det følgende vil en definition af begrebet i tinglysningsmæssig forstand blive foretaget. Definition Med til definitionen af en fast ejendom i tinglysningsmæssig forstand hører for det første et jordstykke. Herefter må der tages stilling til, hvorvidt genstande, der befinder sig på jorden, kan anses for en naturlig del af denne eller må betragtes som selvstændigt løsøre. Planter, buske og andre vækster, der befinder sig på jorden, anses som en naturlig del af denne og henregnes derfor til den faste ejendom. Bygninger, der er opført på jorden, henregnes også til den faste ejendom. Dog stilles der som en afgørende betingelse, at bygningen er bestemt til en varig forbliven på grunden. Det samme gælder eksempelvis garager, drivhuse, og tekniske anlæg. Det har ikke nogen betydning, hvilket materiale bygningen er opført i. Definition i relation til tinglysning Når domstolene vurderer, hvorvidt en bygning kan anses for omfattet af begrebet fast ejendom lægges der også vægt på bygningens placering, indretning og fundament. Eksempelvis i dommen U 1993.191 V blev det statueret, at en vindmølle ikke kunne pantsættes efter løsørereglerne, idet den måtte sidestilles med en bygning. Vindmøllen var fastboltet på et betonfundament, der gik mere end 2 meter under jordoverfladen. Også dommen U 1966.608 V er illustrativ. Et træsommerhus på lejet grund ønskedes pantsat efter løsørereglerne, idet man angav i pantebrevet, at huset ikke var bestemt til en varig forbliven på grunden. Pantsætning efter løsøre- Bygningens placering m.v.
12 Kapitel I Fast ejendom reglerne blev ikke tilladt, idet landsretten fandt, at der var tale om en selvstændig fast ejendom. I denne forbindelse blev der blandt andet lagt vægt på indretningen omkring huset, hvor der var anlagt veranda med fliser. Lejet grund Ejerlejligheder Sammenfattende Såfremt bygningen tilhører en anden end grundens ejer, får bygningen sit eget ejendomsblad i tingbogen. En sådan bygning, som ejes af en anden end grundens ejer, behandles efter tinglysningslovens 19 som en selvstændig fast ejendom. Det samme gør sig gældende for så vidt angår bygninger, der er opført på forstranden eller søterritoriet. En fælles betingelse er dog, at disse bygninger er bestemt til en varig forbliven på stedet. Ejerlejligheder er ligeledes omfattet af begrebet fast ejendom, hvilket fremgår direkte af lov om ejerlejligheder 4 stk. 1. Sammenfattende kan begrebet fast ejendom i tinglysningsmæssig forstand kan herefter defineres som 1) et jordstykke med eller uden bygninger, 2) vækster, som gror på jordstykket, 3) bygninger på et lejet, forpagtet eller lånt jordstykke, 4) bygninger opført på forstrand eller søterritoriet og 5) ejerlejligheder.
2. Tinglysning 13 2. Tinglysning 2. Tinglysning Tinglysning kan defineres som en kundgørelse fra retten af vigtige privatretlige kendsgerninger særligt vedrørende fast ejendom, men også løsøre, til hvis forskellige led der knyttes retsvirkninger, navnlig over for tredjemand, men også mellem parterne. Tinglysningslovens regler (TL) vedrører hovedsageligt fast ejendom og indeholder kun enkelte regler om løsøre. Der er således nødvendigt at foretage en sondring mellem løsøre og fast ejendom for at afgøre, om tinglysningslovens regler finder anvendelse. Begrebet fast ejendom er defineret ovenfor. Efter TL 1 skal rettigheder over fast ejendom tinglyses for at få gyldighed mod aftaler om ejendommen og retsforfølgning. Det følger heraf, at en erhverver af rettigheder over en fast ejendom som udgangspunkt kan se bort fra rettigheder, som ikke fremgår af tingbogen. Denne omsætningsbeskyttelse opnås ved tinglysning, der således er sikringsakt for rettigheder over fast ejendom. Reglen i TL 1 omfatter som hovedregel alle rettigheder over fast ejendom med undtagelse af de i 2-4 nævnte undtagelser samt øvrige lovhjemlede undtagelser, jf. nedenfor. Kravet om tinglysningen gør tingbogen til en troværdig oplysningskilde om rettigheder over fast ejendom, hvorfra købere, panthavere, kreditorer m.fl. kan blive bekendt med indholdet og indrette sig herefter. Der sker tinglysning ved registrering af aftaler, kreditorforfølgning mod visse aktiver, oprettelse af ægtepagt, umyndiggørelse m.v. I hver retskreds findes et til byretten knyttet tinglysningskontor med tingbøger indeholdende en fuldstændig fortegnelse over retskredsens faste ejendomme ordnet efter matrikelnummer. Der er et tingbogsblad for hver ejendom med oplysning om ejendommens matr.nr., ejer, prioriteter, servitutter m.v. I dag foreligger tingbøgerne elektronisk med oplysning om de aktuelle forhold vedrørende ejendommen. Brugere kan tegne abonnement og således selv trække de fornødne oplysninger. Definition og begreb Tinglysningsloven Sikringsakt Tingbogen Ud over tingbogen findes Personbogen, Bilbogen og Andelsboligbogen.