Nyhedsbrev nr. 12 20. marts 2014 1. Det går godt 2013 blev et godt år for ejendomsselskabet, bl.a. som følge af en værdiregulering af selskabets ejendomme på 10,5%. Afkastet målt som ændring i indre værdi tillagt det udbetalte udbytte i 2013 var 24,8%. Side 1 2. Track Record / CPM s ejendomsfonde Oversigt over de årlige afkast i Core Property Managements tre ejendomsfonde siden opstart. Side 2 3. Prisudviklingen i Tyskland Huslejen for boliger er steget de seneste år. Stigningstakten er dog aftaget i 2013. Lejen for kontor og erhvervslejemål er fortsat stagnerende eller direkte faldende, og det er stadig vanskeligt at udleje tomme erhvervslejemål. Side 2 4. Pæne afkast efter pæne værdistigninger Selskabets ejendomme er i gennemsnit prissat til et bruttoafkast på 5,5% og et nettoafkast på ca. 4,5%. Side 3 5. Mietbremse De seneste års store lejestigninger var et tema i efterårets valgkamp i Tyskland. Det har nu resulteret i lovmæssige restriktioner, så det formentlig kommer til at tage flere år at udnytte lejepotentialet. Side 3 6. Salg og byggeprojekter Billeder og beskrivelser fra nogle af vores ejendomsrenoveringer og dagligdag med ejendomme. Eksempler fra Køln, Frankfurt, Hannover og Hamborg. Side 4 7. Exitvindue og aktiesalg I selskabets udbudsmateriale beskrives et exitvindue, som giver investorer mulighed for at afslutte deres investering efter først 7 år og derefter hvert tredje år. Første exitvindue er i år. Investorer skal give besked før 30. april 2014, hvis de ønsker exit. Side 6 8. Langtidsprognose 10-års prognose lavet for at understøtte investorers beslutning om enten at afslutte investeringen i Core German Residential II via exitvinduet eller at fortsætte. Side 7-10 1. Det går godt 2013 blev et godt år for Ejendomsselskabet, ikke mindst som følge af en værdiregulering af selskabets ejendomme på 10,5%. Afkastet målt som ændring i indre værdi tillagt det udbetalte udbytte i 2013 var 24,8%. Den såkaldte selskabseffekt indgår ikke længere, idet valuarerne gør opmærksom på, at vurderingen af enkeltejendomme nu er så høj, at et salg i form af porteføljer kun kan ske med en negativ porteføljeeffekt. Det er deres vurdering, at selskabseffekten (som var 3,5% før skat i 2012) er uændret og fortsat gældende, men at porteføljeeffekten nu er negativ med ca. samme beløb. Dermed lægger valuarerne op til, at selskabseffekten udgår. Core German Residential II i DKK Regnskab 2013 Leje i alt 123.691.000 Ejers andel af fællesomkostninger / Nebenkost -3.475.000 Ejendomsvedligeholdelse -7.498.000 Advokat -1.039.000 Tysk ejendomsadministration -4.862.000 Genudlejningsomkostninger -1.881.000 Konstaterede tab på lejere -2.424.000 Hensat til tab på lejere 817.000 Gebyrer -147.000 Øvrige omkostninger -739.000 Driftsomkostninger ejendomme i alt -21.248.000 Administationshonorar til Core Property Management -10.831.000 Rejseomkostninger -477.000 Valuar, bestyrelse, revision og regnskab m.m. -2.065.000 Administationsomkostninger i alt -13.373.000 ORDINÆRT RESULTAT FØR DAGSVÆRDIREGULERINGER 40.699.000 Dagsværdiregulering investeringsejendomme 204.016.000 Gevinst ved salg af ejendomme og lejligheder 9.097.000 Dagsværdiregulering gældsforpligtigelser -9.789.000 Skat -38.250.000 ÅRETS RESULTAT 205.773.000 Du kan læse nærmere om selskabets drift i 2013 i beretningen i årsregnskabet. Det findes tilgængeligt på hjemmesiden og kan også rekvireres fra vores kontor. Generelt er den ordinære drift forbedret set i forhold til foregående år. Tab på lejerestancer og udgifterne til advokat er reduceret. Vores lokale tyske ejendomsadministratorer er blevet bedre til at håndtere lejerestancer. Vi har i dag har færre store lejerestancer og færre tab på erhvervslejemål. Halvdelen af lejerestancerne er skyldige afregninger på Nebenkosten-regnskaberne. Restancerne opstår når lejerne gør indsigelser mod afregningen, og så undlader at betale restancen. Det er fuldt lovligt på samme måde som at lejeren heller ikke behøver at betale en varslet forhøjelse af forudbetalingerne til Nebenkosten. Når sagerne senere afgøres ved et forlig, opstår let tab på gamle Nebenkostenafregninger. 1
2. Track Record / CPM s ejendomsfonde Afkastet på de tre ejendomsselskaber som Core Property Management har lanceret siden 2007 er vist nedenfor i tabelform. Track Record, CPM-fonde Afkast for investor (ændring i net asset value for privat investor) Ejendomsselskabet Nordtyskland 1 Core German Residential II 2 Core Bolig II 2007-4,5% 2008-0,8% -1,9% 2009-6,0% 6,6% 2010 4,9% 12,2% 2011 8,9% 7,3% 2012 14,8% 15,3% 2013 21,0% 24,8% 28,4% SUM 41,3% 81,2% 28,4% 1 I 2007-2009 fragik engangefee på i alt 7,5% af investeret beløb (2,5% af balance) samt handelsomkostninger i Tyskland på 21% (7% af balance) 2 I 2008-2010 fragik engangefee på i alt 3,7% af investeret beløb (1,25% af balance) samt handelsomkostninger i Tyskland på 21% (7% af balance) Afkastene er vist for en privat investor (herunder også investeringsselskaber). De store institutionelle investorer har oplevet et højere afkast i det de har betalt mindre i engangsfee. Til gengæld skal de betale performancefee. Afkastet er beregnet som ændringen i aktiernes værdi tillagt det udbytte, der måtte være udbetalt i samme år. Bemærk at de tyske ejendomsfonde har udgiftsført betydelige engangsfee og handelsomkostninger i de første leveår af fonden, hvilket har trukket afkastene ned i disse år. Opkøbene af ejendomme i Ejendomsselskabet Nordtyskland startede på toppen af markedet i 2007, hvilket også trak afkastene ned i kriseårene, men det dårligste år gav alligevel kun et negativt afkast på 6%. Det akkumulerede afkast for 7 år har andraget 41,3% (beregnet som geometrisk gennemsnit). Selskabet har ultimo 2013 en balance på 5,6 mia. DKK. Det seneste ejendomsselskab, Core Bolig III, erhvervede sin første ejendom i maj 2013, men kommer alligevel godt fra land med et afkast på 28,4%, især på grund af en positiv værdiregulering, som relaterer sig til et byggeprojekt på selskabets ejendom. Selskabet har ultimo 2013 en balance på 0,6 mia. DKK. 3. Prisudviklingen i Tyskland Huslejen for boliger er steget pænt gennem de seneste år, dog er stigningstakten aftaget noget i 2013. Modsat er lejen for kontor og erhvervslejemål fortsat stagnerende eller direkte faldende, og det er fortsat vanskeligt at udleje tomme erhvervslejemål. Priserne for boligejendomme og ejerlejligheder har været stigende gennem 2013. Selskabets valuarer, der værdisætter ejendommene til brug for årsregnskabet, har vurderet ejendomme godt 10% højere end sidste år. Efter vores opfattelse hidrører en del af denne værdistigning fra de seneste år, da det datamaterialet som valuarerne bruger altid er et halvt til et helt år efter den faktiske prisudvikling. Det er vores indtryk, at leje- og prisstigningerne som startede i centrum af de store byer spreder sig som ringe i vandet fra centrum til forstæderne og til mellemstore byer, dog kun i de regioner, som oplever befolkningsmæssig vækst. Der er fortsat store områder i Tyskland, hvor fraflytning og økonomisk stagnation peger mod problemer med stor tomgang og lav eller ingen lejestigning. I nedenstående graf er vist den årlige prisstigning for ejerlejligheder mellem januar 2007 og december 2012 i de større tyske byer på den lodrette akse og befolkningsændringerne på den vandrette akse. Det ses, at den årlige prisstigning i Hamborg har været lidt over 6% p.a. i de seneste 5 år, samtidig med at befolkningen er vokset med 0,5% p.a.. Tilsvarende er priserne i Hannover kun steget med 2% p.a. samtidig med at befolkningen ligeledes er vokset med 0,5% p.a. I Core German Residential II startede opkøbene af ejendomme på bunden af markedet og afkastene nåede hurtigt et acceptabelt niveau. Det dårligste år var startåret 2008 med et afkast på -1,9%. For CGRII har det akkumulerede afkast siden 2008 andraget 81,2%. Selskabet har ultimo 2013 en balance på 2,4 mia. DKK. 2
Den lave inflation og generelt lave vækst betyder at renten også i de kommende år forventes at forblive på et lavt niveau. Samtidig er der stadig et pænt udviklingspotentiale i ejendommene, så lejen også fremover forventes at kunne stige mere end inflationstakten. Man kan således konkludere, at med samme befolkningsmæssige vækst har prisudviklingen på ejerlejligheder været lavere i Hannover, Bonn og Frankfurt end i de store byer Hamborg, Berlin og Düsseldorf. De førstnævnte byer har derfor noget til gode. Af grafen ses naturligvis også, at der ikke har været prisstigninger i byer med befolkningsmæssigt fald såsom Bochum, Duisburg, Essen og Dortmund m.v. 5. Mietbremse De seneste års store lejestigninger var et tema under efterårets tyske valgkamp. I regeringsgrundlaget er der nu indskrevet, at der skal lægges en bremse på lejestigningerne. Rent praktisk forventes den konkrete udformning af loven overladt til de lokale regeringer, så vi vil formentligt opleve at implementeringen vil være forskellig fra by til by. Vi forventer, at der fremover vil komme flere restriktioner på muligheden for at hæve lejen. Lejeforhøjelser vil blive mere besværlige at gennemføre, og lejepotentialet vil dermed tage flere år at få udnyttet. Vi kan godt se, at Hamborg på et fremtidigt tidspunkt skal prissættes som München. Dermed er der, på trods af pæne prisstigninger i de senere år, mere at hente. På samme måde vil byer, som på længere sigt har befolkningstilvækst, også kunne se frem til fortsatte prisstigninger om end i et lavere tempo. 4. Pæne afkast efter pæne værdistigninger De positive vurderinger af selskabets ejendomme svarer til, at de i gennemsnit nu er prissat til 18 gange lejen eller et bruttoafkast på 5,5%. Selskabets udgifter til driftsomkostninger, vedligeholdelse, tab på leje og Nebenkosten udgør ca. 20% af lejen, således at nettoafkastet vil være ca. 4,5%. Vi købte således ejendommene til faktor 14,5 gange lejen, svarende til et bruttoafkast ca. 6,5%. Bruttoejendomsafkastet er således kun faldet med 1%. Resten af værditilvæksten skyldes lejestigninger. I samme periode er renten faldet fra niveauet 5% inkl. lånemarginal til niveauet 2%. Rentefaldet har således været noget større end faldet i ejendomsafkast, og dermed er den løbende fortjeneste ved at eje ejendommene steget. Et afkast på 4,5% må fortsat siges at være godt i en periode hvor eksempelvis den femårige rente ligger omkring 2% inkl. lånemarginal. 3
6. Salg og byggeprojekter Salg af lejligheder i Sachsenring i Køln Salget af ejerlejligheder i Sachsensering i Køln går godt. Halvdelen af de 105 lejligheder er nu solgt. Priserne er løbende forhøjet. Salgsrytmen er p.t. 2-3 lejligheder om måneden. Dermed forventes hele ejendommen afhændet i slutningen af 2015. Lejlighederne sælges med en fortjeneste på 50% målt i forhold til købsprisen. Nedenfor ses billeder fra nogle af de nye penthouselejligheder i ejendommen. Salg af tre mindre ejendomme i Frankfurt Der er ultimo 2013 og primo 2014 solgt tre mindre ejendomme i Frankfurt. Priserne har været mellem 53% og 73% højere end anskaffelsespriserne og mellem 10-15% over valuarvurderingen til årsregnskabet ultimo 2013. De nævnte salgspriser svarer til 20-24 gange lejen, svarende til et afkast på ejendommen på 4-5% for den nye køber (før handelsomkostninger). Køberne har været lokale mindre investorer. Dejligt lysindfald på 6. sal i Sachsenring i Køln Berliner Straße 2, Frankfurt. Købt for 710.000 EUR, solgt for 1.110.000 EUR Den største tagterrasse får lidt læ fra de omgivende træer Fritschengäßchen 5, Frankfurt. Købt for 425.000 EUR, solgt for 650.000 EUR. Badeværelserne i Sachsenring i eksklusiv hotelstil Friedberger Landstr 17, Frankfurt. Købt for 868.000 EUR, solgt for 1,5 mio. EUR. 4
Rømning af Woltmanstraße 20 i Hamborg Ejendommen ligger tæt på centrum, i retning mod havne- og baneområdet. Ejendommen har længe trængt til en kærlig hånd. Vi har gennem de seneste år med bekymring observeret, at dele af facade og fundament satte sig. Bevægelserne i huset nåede på et tidspunkt et omfang, hvor vi i samråd med vores statiske rådgivere og kommunen fandt, at ejendommen var i fare for at styrte sammen. Derfor måtte vi varsle over for beboerne, at ejendommen skulle rømmes. Da rømningen skulle finde sted, måtte vi rekvirere assistance af politiet, da flere beboere nægtede at flytte på trods af husets ustabilitet. Selvom ejendommen blev fredet i 2013, tegner det alligevel til, at det ustabile fundament gør det realistisk for os at opnå tilladelse til at rive huset ned og bygge et nyt med en ordentlig fundering. Det nye hus kan så også blive bygget med en yderligere etage, så grunden udnyttes bedre. På trods af det tab vi må tage ved en nedrivning forventer vi, at de nye lejligheder kommer til at opnå en leje og værdi, som gør denne ejendomsinvestering afkastmæssigt neutral. Renovering i Woltmanstraße 16 i Hamborg I ejendommen Woltmanstraße 16 i Hamborg blev der i forbindelse med en renovering af taget opdaget, at bjælkelaget i de øverste etager er angrebet af råd og i begrænset omfang også af svamp. Ejendommens 2 øverste etager skal derfor totalrenoveres. Servatiusstraße i Køln, ny ejendom I november 2013 har selskabet overtaget ejendommen Servatiusstraße i Køln. Ejendommen er på 15.000 m2 og er købt for 9,7 mio. EUR. Den tidligere ejer var et nødlidende tysk ejendomsselskab, som banken havde tvunget til at sælge. Ejendommen er købt til faktor 11,8 gange den faktiske leje, svarende til 8,5% i startafkast. Ejendommen består af 135 lejligheder, et lille hotel, og ca. 2.000 m2 tomt kontor, som nu bliver ombygget til boliger. Prisen afspejler, at ejendommen er nedslidt og trænger til en kærlig hånd. Rømningen af Woltmanstraße 20 gav en del presseomtale i den lokale dagspresse En del af det nyindkøbte kompleks i Servatiusstraße i Køln 5
Vi har ansøgt kommunen om tilladelse til at ombygge de tomme kontorlokaler til boliger, og derudover skal der ske en renovering af bygningernes facader med varmeisolering. Vi forventer, at der over de kommende år skal investeres ca. 3 mio. EUR i ejendommen med et forventet afkast på 8%. Det er tankevækkende, at man i centrum af Køln kan sælge ejendomme til 20-22 gange lejen, og 15 min. kørsel derfra kan købe en ejendom til 11,8 gange lejen med et pænt udviklingspotentiale. Lignende køb skal man nok ikke forvente gentaget. De seneste års kraftige lejestigninger har presset lejen i centrum af Køln op fra typisk 7 EUR/m2 til 12 EUR/m2. Dette tvinger mange til at søge boliger længere ude i forstadskvartererne. Vi forventer derfor, at den nye ejendom kan blive en rigtig god investering. Ashwin-von-Roden-Weg i Hannover I december måned overtog vi ejendommen Ashwin-von- Roden-Weg i Hannover. Ejendommen er på 3.693 kvadratmeter fordelt på 47 lejligheder og er købt for 3,4 mio. EUR. Prisen svarer til 13 gange den faktiske leje eller et startafkast på 7%. 7. Exitvindue og aktiesalg Som bekendt er der i selskabets udbudsmateriale beskrevet et exitvindue, som giver investorer mulighed for at afslutte deres investering efter først 7 år og derefter hvert tredje år. Første exitvindue er i år. Derfor har investorerne mulighed for at indløse aktier ved at give en bindende tilbagemelding herom inden den 30. april 2014. Aktierne vil herefter blive tilbagekøbt til den opgjorte indre værdi jf. årsregnskabet for 2014 med betaling senest efter generalforsamlingen i april 2015. De investorer, som ikke giver tilbagemelding, fortsætter deres investering uændret. Der er sammen med dette nyhedsbrev fremsendt en svarblanket, hvormed man kan meddele, om man vil benytte exitvinduet. I forbindelse med forberedelserne til det kommende exitvindue har Core Property Management forespurgt en række af de største investorer, om de forventer at ville udnytte exitvinduet. Svarene herpå har været, at det forventer de ikke, og flere har udtrykt interesse for at øge investeringen. Det forventes derfor, at investorerne senere på foråret vil få et købstilbud som indebærer betaling med det samme. Kursen vil tage udgangspunkt i aktiernes værdi jf. årsregnskabet for 2013, eller senere kvartalsregnskaber. Købt i november 2013: Ashwin-von-Roden-Weg i Hannover Core Property Management har tilbudt bestyrelsen i Core German Residential II at forlænge den nuværende administrationsaftale ensidigt i yderligere 3 år indtil næste exitvindue. Dermed er investorerne sikret, at Core Property Management forvalter selskabet som hidtil. Det er dog fortsat muligt for ejendomsselskabet, jf. regler herom i administrationsaftalen, at ophæve aftalen, hvis dette måtte ønskes. Baggrunden for den lave pris er dels at der er tale om et tvangssalg og dels at ejendommen har en sætningsskade i den ene gavl. Vi har naturligvis undersøgt sætningsskaden sammen med lokale teknikere; de skønner at skaden kan udbedres for 50-100.000 EUR og at ejendommen og undergrunden i øvrigt er stabil. 6
8. Langtidsprognose For at understøtte investorernes beslutning om enten at afslutte investeringen i Core German Residential II via exitvinduet i år eller at fortsætte, er der i det følgende vist en prognose for de kommende 10 år. Alle tallene er vist i EUR. Prognosen tager udgangspunkt i budgettet for 2014 og dækker årene 2015-2024. Den er beregnet ved at bruge to typer af forudsætninger: 1. Policy-forudsætninger, som omfatter en række politikker og strategier. 2. Beregningsforudsætninger, som omfatter forhold der er karakteristiske for ejendomsporteføljen - og en række forventninger til den fremtidige leje- og omkostningsstigning. 8.1 Policy-forudsætninger: Frasalgspolitik. Balancen forventes ultimo 2014 at være 294 mio. EUR. Der er i prognosen budgetteret med et årligt frasalg på 3%. Frasalget er målt på kvadratmeter. Moderniseringsomfang. Der er budgetteret med moderniseringer for 5 mio. EUR reguleret med den forventede inflation på 1,5% og reduceret med frasalget. Der forventes også brugt 5 mio. EUR i 2014. Renteafdækningsstrategi. Selskabets renteafdækningsstrategi har indtil nu fokuseret på at fastlåse renten i 4-5 år for det meste af låneporteføljen. Der er budgetteret med den faktiske rente på de nuværende renteswaps. I takt med at renteafdækningen løber ud er finansieringsomkostningerne efterfølgende sat til 3% inkl. lånebidrag. Udbyttepolitik. Der er i prognosen benyttet en udbyttepolitik, som fastsætter udbyttet til selskabets overskud inkl. gevinst ved frasalg, men før urealiserede værdireguleringer og efter skat fratrukket udgifter til moderniseringer og tillagt egenkapitalandel ved solgte ejendomme. Det konkrete udbytte vil selvfølgelig være dikteret af selskabets likviditet på udbyttetidspunktet og de nødvendige bestyrelses- og generalforsamlingsbeslutninger herom. 7
8.2 Beregningsforudsætninger: Der er en række udgiftsposter, som i prognosen er fastlagt efter de erfaringer som selskabet har gjort sig indtil nu. Det drejer sig om følgende: Lejetab og advokatomkostninger er sat til 2,5% af lejeindtægten. Vedligeholdelsesomfang. Beløbet er sat til 1 mio. EUR årligt korrigeret for frasalg. Tysk administration og dansk administration / udvikling (kontraktbundet). Den tyske administration er sat til 5,25% af lejeindtægterne. Fee til CPM er uændret 0,5% af balancen og 0,5% i engangsfee ved frasalg af ejendomme. Ejerandel af nebenkosten er sat til 0,45 mio. EUR årligt reduceret med frasalget. Afkast på moderniseringer. Der er valgt et afkast på 7%, svarende til en faktor på 14,3. Stigningstakt på lejen er i basisprognoserne sat til 1,5%. Stigningstakt på omkostninger. Omkostningerne er sat til en stigning på 1,5% årligt. Avance ved salg. Det er forudsat, at ejendomme og lejligheder i året sælges til værdien opgjort primo året. Tomgang. Der er forudsat en uændret tomgang målt på leje i hele prognoseperioden. 8.3 Prognosens resultat Prognosen er vist på side 9 og 10. Driften fremgår af side 9 og balance af side 10. Prognosen viser et ordinært overskud før værdiregulering af ejendomme på 5,8% målt på egenkapitalen i 2015. Målt på den investerede kapital stiger det ordinære resultat fra 9% i 2015 til 12% i 2014. Resultat før skat inkl. værdireguleringer falder svagt fra 9% i 2015 til 8% i 2024 målt på egenkapitalen. Målt på den investerede kapital stiger resultatet før skat derimod fra 14% i 2015 til 16% i 2024. Værdireguleringen er beregnet ved at vurdere ejendomsporteføljen med samme faktor som i 2014 og pågange dén lejestingningen. Herfra fratrækkes aktiverede moderniseringsudgifter. Lejestigningen udgør 1,5% årligt, jf. forudsætningerne for prognosen, tillagt et forventet afkast på 7% af de aktiverede moderniseringsudgifter. Den indre værdi forventes at stige fra 10.568 EUR pr. aktie (78.834 DKK pr. aktie) ultimo 2015 til 13.998 EUR (104.426 DKK) pr. aktie i 2024, målt efter fradrag for udbyttebetalinger. Ifølge prognosen og den benyttede udbyttepolitik er udbyttet i prognosen 4,5% af den investerede kapital i 2015 stigende til 9,7% i 2024. Prognosen er udarbejdet af Core Property Management efter bedste evne og uden ansvar for eventuelle fejl og mangler. 8
Core German Residential II 10-års prognose Budget RESULTATOPGØRELSE 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 (EUR '000) Lejeindtægter - bolig 13.599 13.686 13.767 13.842 13.912 13.976 14.036 14.090 14.139 14.184 14.224 Lejeindtægter - erhverv 3.016 3.035 3.053 3.070 3.085 3.100 3.113 3.125 3.136 3.146 3.155 Lejeindtægter - anden 406 400 394 388 382 377 371 365 360 355 349 Lejeindtægter 17.021 17.121 17.214 17.300 17.380 17.453 17.520 17.580 17.635 17.684 17.728 Vedligehold -1.000-985 -969-954 -940-925 -911-897 -883-869 -856 Ejerandel af "Nebenkosten" -440-443 -436-429 -423-416 -410-404 -397-391 -385 Tab på lejedebitorer, inkasso og advokat -420-428 -430-433 -434-436 -438-440 -441-442 -443 Lokal tysk adm. -887-899 -904-908 -912-916 -920-923 -926-928 -931 Gebyrer og div omk. -160-162 -165-167 -170-172 -175-178 -180-183 -186 Driftsomk. -2.907-2.917-2.904-2.892-2.879-2.866-2.853-2.840-2.827-2.814-2.801 Nettolejeindtægter 14.114 14.204 14.310 14.408 14.501 14.587 14.666 14.740 14.808 14.871 14.927 Management fee -1.485-1.522-1.530-1.538-1.545-1.551-1.557-1.563-1.568-1.572-1.576 Rejser i Tyskland -52-53 -54-54 -55-56 -57-58 -59-59 -60 Regnskab og revision -200-203 -206-209 -212-215 -219-222 -225-229 -232 Bestyrelse m.v. -90-92 -93-94 -96-97 -99-100 -102-103 -105 Valuar -40-41 -41-42 -42-43 -44-44 -45-46 -46 Administration -1.867-1.910-1.924-1.938-1.951-1.963-1.975-1.987-1.998-2.009-2.020 Resultat før finansielle poster 12.247 12.294 12.386 12.471 12.550 12.623 12.691 12.753 12.810 12.861 12.908 Renteudgifter, realkredit inkl. renteswap -5.490-5.273-5.065-4.664-4.515-4.371-4.231-4.095-3.963-3.835-3.711 Renteudgifter, støttede lån -273-270 -265-260 -256-251 -247-242 -237-233 -228 Valutatermin og -swap -200-200 -200-200 -200-200 -200-200 -200-200 -200 Anden renteafdækning, FRA'er og caps 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Finansielle poster - netto -5.962-5.743-5.530-5.125-4.971-4.822-4.677-4.537-4.400-4.268-4.139 Ordinært resultat 6.285 6.552 6.855 7.346 7.579 7.801 8.013 8.216 8.409 8.593 8.768 i % af investeret kapital 8,68% 9,05% 9,47% 10,15% 10,47% 10,78% 11,07% 11,35% 11,62% 11,87% 12,12% i % af egenkapital 5,90% 5,75% 5,74% 5,89% 5,85% 5,82% 5,80% 5,79% 5,79% 5,80% 5,81% Lån, værdiregulering, -tab/ -gev. og omk. -41 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Ejendomme, værdiregulering og +/- salg 3.656 3.685 3.584 3.485 3.386 3.290 3.195 3.101 3.009 2.918 2.829 Særlige poster i alt 3.616 3.685 3.584 3.485 3.386 3.290 3.195 3.101 3.009 2.918 2.829 Udbytte (sidste års udbetalt) Resultat før skat 9.900 10.237 10.439 10.830 10.965 11.091 11.208 11.317 11.418 11.512 11.597 i % af investeret kapital 13,68% 14,14% 14,42% 14,96% 15,15% 15,32% 15,49% 15,64% 15,78% 15,91% 16,02% i % af egenkapital 9,30% 8,98% 8,74% 8,68% 8,46% 8,27% 8,11% 7,98% 7,86% 7,77% 7,68% Skat -1.567-1.620-1.652-1.714-1.735-1.755-1.774-1.791-1.807-1.822-1.835 Periodens resultat 8.334 8.617 8.787 9.117 9.230 9.336 9.434 9.526 9.611 9.690 9.762 9
Core German Residential II 10-års prognose (forecast) BALANCE 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 (EUR '000) AKTIVER Investeringsejendomme - primo 304.703 293.842 295.567 297.172 298.659 300.032 301.294 302.448 303.497 304.444 305.292 Tilgange, anskaffelsessummer og omk. 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Tilgange, moderniseringer 4.963 5.075 4.997 4.919 4.843 4.769 4.695 4.622 4.551 4.481 4.411 Afgange ansk.sum v. salg -13.085-7.035-6.976-6.917-6.857-6.796-6.736-6.674-6.613-6.551-6.489 Værdireg. til dagsværdi -2.739 3.685 3.584 3.485 3.386 3.290 3.195 3.101 3.009 2.918 2.829 Investeringsejendomme 293.842 295.567 297.172 298.659 300.032 301.294 302.448 303.497 304.444 305.292 306.043 Tilgodehavende leje 708 686 666 646 627 608 590 572 555 538 522 Tilgodehavende Nebenkosten 122 122 122 122 122 122 122 122 122 122 122 Tilgodehavende Nebenkosten - tidl. år 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 Hensat til tab på lejedebitorer -601-601 -601-601 -601-601 -601-601 -601-601 -601 Lejetilgodehavender 328 307 286 267 247 228 210 192 175 159 142 Renteswap, markedsværdi 408 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Andre tilgodehavender 25 25 25 25 25 25 25 25 25 25 25 Selskabssskat/ udskudt skatteaktiv 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Periodeafgrænsningsposter 452 452 452 452 452 452 452 452 452 452 452 Andre tilgodehavender 885 477 477 477 477 477 477 477 477 477 477 Likvide beholdninger 5.287 5.392 3.687 4.101 4.216 4.231 4.149 3.971 3.699 3.336 2.883 Aktiver i alt 300.343 301.744 301.623 303.504 304.972 306.231 307.284 308.137 308.795 309.263 309.546 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 PASSIVER Kommanditaktiekapital 36.190 36.190 36.190 36.190 36.190 36.190 36.190 36.190 36.190 36.190 36.190 Overført resultat tidligere år og frie reserver 66.906 70.277 77.770 83.197 88.608 93.422 97.859 101.930 105.646 109.017 112.054 Overført årets resultat og poster på EK 8.334 8.617 8.787 9.117 9.230 9.336 9.434 9.526 9.611 9.690 9.762 Værdireg. mv. renteswap 2.704 2.163 1.813 0 0 0 0 0 0 0 0 Værdireg. mv. valutatermin/ -swap og cap 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Skat af dagsværdireguleringer -428 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Udbytte (sidste års udbetalt) -7.238-3.287-5.173-3.706-4.416-4.898-5.363-5.810-6.240-6.654-7.051 Egenkapital 106.468 113.961 119.388 124.798 129.612 134.049 138.121 141.837 145.208 148.244 150.955 Udskudt skat 6.555 8.175 9.827 11.541 13.276 15.032 16.805 18.596 20.403 22.225 24.060 Hensatte forpligtelser 6.555 8.175 9.827 11.541 13.276 15.032 16.805 18.596 20.403 22.225 24.060 Ansvarlige lån fra komplementarer 17 17 17 17 17 17 17 17 17 17 17 Realkreditlån 168.550 163.193 157.997 152.958 148.069 143.327 138.727 134.265 129.937 125.739 121.667 Støttede lån 11.331 11.139 10.947 10.755 10.563 10.371 10.179 9.987 9.795 9.603 9.411 Banklån 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Langfristet gæld 179.898 174.349 168.962 163.730 158.649 153.715 148.923 144.269 139.749 135.359 131.095 Bankkreditter 0 0 0 Renteswap, markedsværdi 3.987 1.824 11 0 0 0 0 0 0 0 0 Rentecap og FRA, markedsværdi 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Valutaterminer og -swaps, markedsværdi 29 29 29 29 29 29 29 29 29 29 29 Leverandører af varer og tjenesteydelser 400 400 400 400 400 400 400 400 400 400 400 Deposita og forudbetalt leje 546 546 546 546 546 546 546 546 546 546 546 Anden gæld 2.460 2.460 2.460 2.460 2.460 2.460 2.460 2.460 2.460 2.460 2.460 Kortfristet gæld 7.422 5.258 3.446 3.435 3.435 3.435 3.435 3.435 3.435 3.435 3.435 Passiver i alt 300.343 301.744 301.623 303.504 304.972 306.231 307.284 308.137 308.795 309.263 309.546 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 NØGLETAL Indre værdi pr. aktie 9.873 10.568 11.071 11.573 12.019 12.430 12.808 13.153 13.465 13.747 13.998 Udbytte i pct. af investeret kapital 10,0% 4,5% 7,1% 5,1% 6,1% 6,8% 7,4% 8,0% 8,6% 9,2% 9,7% Loan to Value* 61% 59% 57% 55% 53% 51% 49% 48% 46% 44% 43% *) langfristet gæld + anden bankgæld/ ejendomsværdi 10
Ekstranet / hjemmeside Investorer kan hente regnskaber og anden information om Core German Residential II fra ww.coreproperty.dk Ønsker du yderligere information end den du finder i nyhedsbrevet og på vores hjemmeside er du altid velkommen til at kontakte direktionen. Forkortelser Vi benytter indimellem vores dagligdags betegnelser for vores fonde: CGRII er således daglig tale for Core German Residential II, ENKAS er daglig tale for Ejendomsselskabet Nordtyskland, og COBOIII er daglig tale for Core Bolig III. CPM er daglig tale for Core Property Management A/S Udbyder og administrator af Core German Residential II Core Property Management A/S Skoubogade 1, 2. 1158 København K Telefon 33 18 84 40 E-mail: info@coreproperty.dk wwww.coreproperty.dk 11