Markedsrapport 211 Lager-, logistik- og produktionsejendomme side 2 side 5 side 9 side 11 Eksport driver industriel fremgang i Europa Københavnske logistikejendomme solid investeringsmulighed Sale & lease back af industrielle ejendomme Langsigtet outlook for danske industrielle ejendomme
Eksport driver industriel fremgang i Europa Det europæiske logistikmarked har nydt godt af en forbedring af den europæiske økonomi, selv om opsvinget sker i to tempi. At produktionen er genstartet og lagrene igen fyldes har spillet en afgørende rolle i efterspørgslen efter lager-, logistik og produktionsejendomme. Økonomisk klima Udviklingen indenfor industri og logistik er drevet af international handel og afhænger derfor fuldstændig af den globale økonomi. I løbet af de seneste år har vi gennemlevet en af de mest alvorlige globale økonomiske kriser i moderne tid. I 29 faldt forbruget med % i Europa som helhed, med enorme forskelle landene imellem (Figur 1). Samme år faldt den industrielle produktion i Europa med 13,8%, svarende til det største fald siden 199 (Figur 2). Den Europæiske vækst i BNP faldt i 28 til ca. % og i 29 -% (Figur 3). Disse faktorer, koblet med massive nedbringelser i varelagrene hos de industrielle producenter, forårsagede stigende arbejdsløshed og fald i handel og produktion over hele Europa. Siden starten i 21 har det europæiske logistikmarked haft gavn af et langt mere gunstigt økonomisk klima end i 29. I løbet af 21 nåede den europæiske vækst i BNP, såvel som europæisk produktion og forbrug, atter positive niveauer. I takt med, at de værste følger af den finansielle krise begynder at stilne af, driver finans- og pengepolitiske reaktioner på krisen genopretningen over hele Europa. Selv om de europæiske aggregerede BNP-tal på 1,7%, demonstrerer vækst i 21 er det noget efter USA med 2,9% og Asien/Stillehavsområdet med 6,8% (Figur 3). Det samlede europæiske opsving er i høj grad domineret af pengepolitikken. Lave renter i hele Euro-regionen har ført til en lav valutakurs på Euroen. Denne lave valutakurs over hele Europa har sat skub i produktionen blandt Europas store producenter, som har draget nytte af eksport til især Asien. Tyskland har i særdeleshed nydt godt af dette, i takt med at lagrene fyldes over hele verden, koblet med investeringer i kapitalgoder. Den tyske eksportøkonomi nyder godt af lave renter, mens andre Eurozone-lande fortsat kæmper på trods af fordelagtigt lave basisrenter. Privatforbruget, som er en vigtig drivkraft for europæisk logistik, viste de første tegn på et opsving i 21. Nogle markeder, især de mindre gældsatte, oplevede et stærkt opsving i privatforbruget i 21. Dette er et område, der forventes fuldt ud at afsløre forskellen mellem de europæiske markeder, efterhånden som opsvinget skrider frem. Et område, som bliver stadig vigtigere, er nethandel. Selv om vi er vant til, at lejere fra detailsektoren dominerer distributionsmarkedet, 2 www.dtz.dk drives væksten af en fortsat voksende proportion af nethandel. På trods af, at industrielle produktionsniveauer vender tilbage til før-krise vækstniveauer, står det klart, at detailhandel og distribution tager over som beskæftigelsens drivkraft i hele Europa. Beskæftigelsen inden for produktion og konstruktion har tenderet tilbagegang i hele dette årti, mens beskæftigelsesniveauet i detailhandel og distribution har oplevet samlet vækst. Det økonomiske opsving er fortsat ind i 211. Erhvervslivets tillid over hele Europa er også stigende, især i eksportorienterede sektorer. Prognoser tyder på en konstant forbedring i den realøkonomiske aktivitet i hele Europa og udsigterne for efterspørgslen er nu mere positive, end de har været i de sidste par år. I takt med, at den indenlandske efterspørgsel reagerer på finanspolitiske stramninger, ventes en stor del af bidraget til væksten at komme fra produktion og nettoeksport. Markedet for lager-, logistik- og produktionsejendomme Investeringsmarkedet Efterspørgslen efter det, vi med ét ord kan kalde industrielle ejendomme, kollapsede over hele Europa i 29 efter det kraftige fald i produktionen og verdenshandlen i kølvandet på finanskrisen. Ved slutningen af 29 var det globale og europæiske opsving dog forankret, hjulpet på vej af likviditetsindsprøjtninger og finanspolitiske stimulanser i alle de større økonomier. I 21 nåede investering i lager- og logistikejendomme 7,6 mia., svarende til en stigning på 27% i forhold til 29 (Figur ). Som ventet er fremgangen i markedet for lager- og logistikejendomme forankret, om end i et langsommere tempo i forhold til det globale marked, som registrerede en stigning på 53% i samme periode. Faldet i investering i lager- og logistikejendomme har påvirket de primære afkast i løbet af de seneste 3 år. Siden deres laveste punkt i slutningen af 27 er de primære afkast steget stødt i takt med, at aversionen imod logistikejendomme er steget (Figur 5). Når vi ser fremad, bør den indsnævring af afkast, som allerede er set på kernemarkederne, sprede sig over hele Europa med et marginalt årligt fald i afkastet på 25-5 basispoint i 211 og 212. Some markets, particularly the less indebted, witnessed a strong consumer spending recovery in 21. This is one area that is expected to fully expose the difference between European markets as the recovery progresses. High levels of national debt combined with poor economic performance are anticipated to act as a drag on many European retail markets. Many of the southern European markets are facing a difficult period as government spending is cut through public Although manufacturing has captured all the sector job losses and pay cuts. This is anticipated to headlines as the main driver of the current recovery, have Brugermarkedet a significant impact on the retail sector as consumer spending also displayed the first signs of a consumer Det økonomiske spending opsving, is som forecast begyndte to bear i 21 the begyndt brunt of recovery at have austerity in en positiv measures. 21. Retail sector performance dominates effekt the på distribution nettooptag over sector hele as Europa, this i area takt med, at brugerne begynder at ekspandere. Det samlede nettooptag for 21 provides Unsurprisingly, the largest steg med gennemsnitligt recovery translation 2% and på de long of activity 5 kernemarkeder, term performance from Tyskland, demand of Storbritannien, consumer to take-up spending (Figure Central- og is Østeuropa, strongest 5). Frankrig in Germany, og Belgien. the Nordics and CEE economies. All of these markets Some have Selvom recovered markets, der fortsat particularly well er usikkerhed due to the three omkring less main opsvingets indebted, reasons: hastighed they witnessed have i Europa been og a bæredygtigheden subject strong to consumer favourable af væksten spending exchange i privatforbruget, recovery rates, in 21. they synes have This det værste limited is one at public kunne area that ses debt i bakspejlet. is and expected they Når are det to fully not er sagt, er expose anticipated tomgangsprocenterne the difference be making høje between i hele any Europa significant European nogle spending steder markets højere as end the cuts 2%. recovery (Figure I de fleste 7). progresses. markeder er eksisterende ejendomme koncentreret omkring gamle og nogle steder forældede logistikområder, mens High One brugerne levels area udelukkende that of national is becoming er interesserede debt increasingly combined i 1. klasses with important ejendomme. poor is economic internet Denne uoverensstemmelse retailing. performance Although imellem are we anticipated udbud are used og efterspørgsel to to act retail as a drag sector intensiveres on occupiers many af den European markante dominating nedgang retail the markets. i distribution spekulativ Many udvikling. market, of the a southern growing significance European markets of the internet are facing shopping a difficult sector Høje udbudsniveauer, kombineret med en nedgang i efterspørgslen, period continues as government to drive growth. spending is cut through public har drevet lejeniveauerne ned i hele Europa siden 28. I løbet af sector job losses and pay cuts. This is anticipated to andet halvår 21 faldt lejen på de fleste markeder i DTZ Researchs have Although a significant industrial impact production on the levels retail are sector returning as to pre-crash analyse mellem levels -2% of og growth, -7% (Figur it is 6). clear that retail and consumer spending is forecast to bear the brunt of distribution are taking over as drivers of employment austerity Den europæiske measures. across Europe. industrielle Employment sektor levels er fortsat in et the skridt production bagud i and forhold construction til kontor- og levels detailhandelsejendomme, have trended towards når det drejer decline Unsurprisingly, throughout sig om udvikling the i decade, recovery lejeniveauet. while and Den long primære retail term and leje distribution performance på industrielle of employment ejendomme consumer ventes spending levels kun have at stige is seen strongest med overall lige in Germany, growth gennemsnitligt (Figure the 1% Nordics 6). årligt, sammenlignet and CEE economies. med 1,9% for detailsektoren All of these og markets 2,5% for have kontorsektoren, recovered frem well til år due 215. to Med three nogle main få undtagelser reasons: ventes they de Economic have fleste been europæiske subject overview logistikmarkeder to favourable ikke exchange at levere lejetilvækstvækst rates, they indtil have tidligst limited 212. public debt and they are not anticipated to be making any significant spending cuts (Figure 7). One area that is becoming increasingly important is internet retailing. Although we are used to retail sector occupiers dominating the distribution market, a growing significance of the internet shopping sector continues to drive growth. The European logistics market has benefitted from an improvement in the wider European Although industrial production levels are returning to economy, even if the recovery has become pre-crash levels of growth, it is clear that retail and somewhat two-paced. Re-stocking and a distribution are taking over as drivers of employment recovery in manufacturing have played a crucial across role in Europe. driving Employment occupier demand. levels in the production and construction levels have trended towards decline throughout As the worst the impacts decade, of while the financial retail and storm distribution begin to employment subside, fiscal levels and have monetary seen policy overall responses growth (Figure to the 6). crisis are driving the pattern of recovery across Europe. Although European aggregated GDP numbers demonstrate growth in 21 with 1.7%, it is well behind the US with 2.9% and Asia Pacific with 6.8% (Figure 2). Figure 5 Figure 1 6 Consumer spending in selected European countries Employment Privatforbrug i udvalgte rates in europæiske Europe by lande sector % Year 2 = 6 1 11 CEE Asien/Oceanien Asia Pacific Eurozone France USA United States Germany Kilde: Oxford Nordics Economics United Kingdom Eurozone throughout the Euro region have split performance between DTZ Research strong markedsrapport and weak. 211 The - Lager-, main logistik- side og effect produktionsejendomme of www.dtz.dk 3 low interest rates is a low exchange rate. This Figure 3 www.dtz.com 3 15 2 1-295 -9-6 27 28 Total 29 21 211F 212F 213F Central-/ØsteuropaProduction CEE France Frankrig & construction Tyskland Germany Nordics Norden Distribution United Storbritannien & retail Kingdom Eurozone Kilde: Oxford Economics Figure 7 Figure 2 6 Industrial Industriproduktion production Employment rates i udvalgte in in Europe europæiske selected European countries by lande sector % 15 Year 2 = 1 111 5 15-51 -1 95-15 9-2 Central-/Østeuropa CEE Total France Frankrig Tyskland Germany Norden Nordics Production United Storbritannien & Kingdom construction Eurozone Distribution & retail www.dtz.com 3 European aggregate recovery is dominated in the largest part by monetary policy. Low interest rates Europe wide low exchange rate has boosted -2 - -6 Figure 2 Figur 3 7 GDP Indekseret Industrial growth dansk production 27-21 detailhandel in and 2-21 selected forecasts European 211-213 countries % % 8 15 6 1 5-5 -2-1 27 28 29 21 211F 212F 213F CEE France Germany Nordics United Kingdom Eurozone 27 28 29 21 211F 212F 213F Kilde: Oxford Economics 2 - -15-6 -2 27 28 29 21 211F 212F 213F 27 28 29 21 211F 212F 213F
8 6 2 6% % 2% % Logistics investment Share of logistics investment Source: DTZ Research Figure 12 Figur Logistics Logistik investeringsvolumen investment volume i Europa in Europe ( mia). 18 16 1 12 1 8 6 2 UK France Frankrig Tyskland Germany CEE Norden Nordics Andre Others Source: Kilde: DTZ DTZ Research Research Figure 13 Figur 5 Logistics prime yields in Europe, 2-Q 21 Logistik - primære afkast Europa 2-21 % 1 12 1 8 6 rket overview www.dtz.dk Figure 17 Brussels Bruxelles Munich München Stockholm Source: Kilde: DTZ Research Paris Warszawa Warsaw 6 London(Heathrow) (Heathrow) Figure 16 European Figur 6 prime rents, 2-21 Base Europæiske 1 = Q primære 2 lejeniveauer 2-21 - 1= Q 2 11 1 9 8 7 6 Source: DTZ Research Kilde: DTZ Research Barcelona Birmingham Frankfurt Greater Paris Paris Region Region Rotterdam Warszawa Warsaw European prime rents, 21 and 215, biggest Supply Chain Management De lager- og distributionsaktiviteter, som associeres med logistik og supply chain management er nøglekræfterne bag efterspørgslen efter industrielle ejendomme. Derfor tiltrækker logistiksegmentet langt størstedelen af de udviklere og investorer, som opererer indenfor det industrielle ejendomssegment, om end vigtigheden af industrielle enheder ikke bør overses. Udover de mere positive vækstudsigter vil ændringer i den måde, virksomheder organiserer deres logistik og supply chains fortsat være en vigtig drivkraft for ejendomsefterspørgsel. Logistik og supply chain management anerkendes i stigende grad af virksomhederne som værende afgørende for deres konkurrencemæssige fordele. Som en følge heraf revurderer virksomhederne løbende deres supply chains for at forbedre deres præstationer og reducere omkostningerne, og udviklingen af effektive lagernetværk er en vigtig del af dette. De vigtigste ændringer i supply chains omfatter den fortsatte centralisering af detailhandelen, omkonfigureringen af indgående supply chains, væksten i dedikerede nethandelsløsninger og væksten i»omvendt logistik«, der kræver faciliteter til at håndtere returneringer, emballage og affald. Hertil kommer, at fusioner og overtagelser mellem virksomheder typisk fører til tilpasning af supply chains og lagernetværk. Mens der fortsat er økonomiske risici, mener DTZ Research, at den seneste udvikling tegner et relativt optimistisk makroøkonomisk billede, der, sammen med en revurdering af supply chains, fortsat vil drive efterspørgslen efter moderne, velbeliggende faciliteter. Det er DTZ Researchs opfattelse, at de grundlæggende elementer bag efterspørgsel efter logistikejendomme er stærke, og disse bør medføre robuste ejendomsresultater på langt sigt. Københavnske logistikejendomme solid investeringsmulighed trods sløv dansk fremgang Som en konsekvens af højere totale afkast på de europæiske markeder for logistikejendomme ventes attraktive muligheder på dette segment det kommende år. Især København kan fremhæves. Nærmarkederne i stærk fremgang Favorable valutakurser, begrænset offentlig gæld og ingen betydelige forestående nedskæringer i offentlige udgifter har betydet, at Tyskland og Skandinavien er de geografiske områder, som har oplevet den stærkeste økonomiske fremgang siden finanskrisens hærgen. Efter et vanskelligt 29 ventes den økonomiske vækst i den nordiske region, ifølge Property Times European Logistics, at overgå Eurozonen med en gennemsnitlig vækst i BNP for 211 på 2,6%, sammenlignet med 1,6%. Privatforbruget og industriproduktionen peger også i en positiv retning med Sverige og Norge som bannerførere. Især Sverige ventes at lede den økonomiske fremgang i Norden. I øjeblikket opleves markante vækstrater i Sverige og efter et fald i industriproduktionen på -18% i 29 er denne steget 9% i 21. DTZ Research venter i 211 og 212 en stigning på 5-6%. En meget stor del af det svenske opsving er drevet af indenlandsk efterspørgsel. Det går dog også fornuftigt for svensk eksport, der får stadigt bedre fat i det internationale opsving. I 21 steg den svenske eksport med 1,7% i faste priser, i nærmarkedet kun overgået af Tyskland (Figur 7). I Tyskland er fremgangen båret af eksporten, som i 21 steg med 17% (Figur 7). Da de traditionelt så tilbageholdende tyske forbrugere efterhånden også begynder at skrue op for forbruget, befinder Tyskland sig dermed i en gunstig udviklingssituation. Samtidig betyder Tysklands generelt lave lønninger, at Tysklands konkurrenceevne er yderligere styrket i forhold til både Danmark og Sverige, hvor lønningerne er steget i stort set samme tempo. Fremgang i Danmark svagere end nærmarkederne Som det fremgår af tallene ovenfor, er Danmarks økonomiske fremgang, målt på BNP og eksport, noget mere afdæmpet end den, vores nærmarkeder oplever. Gennem 21 er BNP vokset med ca. 2,1%. Produktionen skønnes at stige med 1,3% i år og 2,1% næste år. Fremgangen i 21 var særligt drevet af den usædvanligt lempelige penge- og finanspolitik i Danmark og en række andre lande. I 211 er væksten i højere grad båret af eksport og private investeringer, og fremgangen er dermed mere selvbærende end tidligere. DTZ Research markedsrapport 211 - Lager-, logistik- og produktionsejendomme I 21 steg den samlede danske eksport med 3,6% i forhold til 29, mens importen steg med 2,9% (Figur 8). I januar 211 steg dansk eksport og import med henholdsvis 2,6% og 3,%, ifølge Danmarks Statistik. Trods det faktum, at eksporten af varer i februar 211 faldt med 1% og importen faldt med 3,7%, viste handelsbalancen et overskud på DKK 6,1 mia. Set over de seneste tre måneder er tendensen ligeledes fortsat stigende, idet den sæsonkorrigerede eksport steg,1% og importen steg 5,%, sammenlignet med den foregående tre-måneders periode. Dermed fortsatte den stigende tendens i udenrigshandlen med varer, som vi har oplevet siden 3. kvartal 29. Udenrigsministeriets Eksportudsigt, som netop er offentliggjort, peger på, at der nu for alvor kommer gang i den danske eksport. Udenrigsministeriet forventer således en markant vækst i dansk eksport i 211 på ca. 11%. Siden 2 har Danmark oplevet et atypisk højt privatforbrug, der er blevet gjort muligt af skattelettelser, et lavt renteniveau, stigende boligpriser og dermed stigende friværdier og rekordhøj beskæftigelse. Privatforbruget toppede i 25 med real vækst på 5,2% og lå i 26 på 3,8% og i 27 på 2,3%. Efter et fald på 7,5% i 29 steg privatforbruget i 21 med 2,2%. til knap DKK 18 mia., i sæsonkorrigerede, 2-priser kædede værdier (Figur 8). Som en naturlig konsekvens af den kraftigt reducerede efterspørgsel faldt industriens produktion, som ellers havde været stigende siden begyndelsen af 25, fra højdepunktet i maj 28 til oktober 29 med 22% til det laveste niveau i mere end 1 år (Figur 9). Siden dette lavpunkt er produktionen steget med knap 1% - eller med 1% når man ser udelukkende fra januar 21 til januar 211 (Figur 9). Fremtiden vil i høj grad afhænge af udviklingen i privatforbruget og eksporten. Ifølge Danmarks Statistik er forbrugertilliden steget støt siden april 29 (Figur 1). I januar 21 blev forbrugertilliden atter positiv for foreløbigt at toppe i maj 21. På trods af en noget svingende investortillid det seneste år, samt Danmarks halten efter vore nærmarkeder, synes stigningen i eksporten og privatforbruget at indikere, at fremgangen i Danmark er solidt forankret. www.dtz.dk 5
Figur 7 BNP- og eksportvækst Danmark, Sverige og Tyskland Kilde: DI Markedet for industrielle ejendomme Brugermarkedet De nordiske industrimarkeder er kendetegnet ved en stærk tradition for at eje egne ejendomme og skræddersyede bygninger. Således har afmatningen i økonomien og det efterfølgende fald i efterspørgslen efter industriejendomme ikke haft stor indflydelse på industrimarkedet i regionen. Det lave niveau for spekulativt logistikbyggeri har afværget overforsyning af logistikmarkedet, mens efterspørgslen er blevet reduceret. Dette betyder, at tomgangen for hele landet i januar 211 ligger på beskedne,19%, sammenlignet med resten af Europa, som oplever tomgangsprocenter på op til 2 (Figur 11). På trods af, at der kan konstateres stigende tomgang for industri-, lager- og produktionsejendomme, bør man altså holde dette tomgangsniveau op imod den udvikling, dansk industri har været igennem, samt skæve til, hvorledes andre lande og ejendomssegmenter er påvirket af krisen. lokalerne er billige ejendommene er svære at opdele, f.eks. i forhold til fremleje ejendommene har ofte relativt tunge relokeringsomkostninger (evt. flytning af maskiner) Endelig har produktionsvirksomheder typisk en længere beslutningshorisont for deres lokaledispositioner, end det f.eks. er tilfældet for kontorlokaler. Det har som konsekvens, at perioder med lav økonomisk vækst, eller som det nu er tilfældet, egentlig recession, kun påvirker tomgangen i lager- og produktionslokaler i moderat omfang. Virksomhederne udskyder således beslutninger om nye lokaler eller ændringer i lokaler, så længe der er stor usikkerhed om den generelle økonomiske udvikling. Det betyder bl.a., at en kortere periode med økonomisk nedgang blot vil resultere i en periodisk vigende efterspørgsel, eller strukturel søgeledighed. Figur 1 Forbrugertillid Figur 8 Dansk eksport, import og privatforbrug (DKK mio.) På trods af, at både eksporten, importen og privatforbruget har været hårdt ramt under krisen, er tomgangen for industrisegmentet siden januar 28 kun steget med knap 3 procentpoint. Samtidig skal det bemærkes, at selvom tomgangen er forøget fra 1,3% til,2%, svarer den imidlertid kun til under halvdelen af det landsdækkende tomgangsniveau for kontorejendomme, som ifølge Oline.dk lå på 9,5% i januar 211. På den baggrund kan det konstateres, at det industrielle ejendomssegment alt andet lige er gået noget mere helskindet igennem krisen, end den markante nedgang i Danmarks handel med omverdenen egentlig skulle medføre. Årsagerne skal ifølge DTZ Research findes i lave lokaleomkostninger og lange beslutningsprocesser. Der har været meget få ændringer i lejeniveauet på moderne, upto-date ejendomme med de bedste beliggenheder på de nordiske logistikmarkeder, som er uændret siden slutningen af 28. I København er det gennemsnitlige lejeniveau DKK 55 pr. m² p.a., i Stockholm mellem DKK 55 og 6 pr. m² p.a. og i Oslo DKK 1.5 pr. m² p.a. I Helsinki oplevede man i 29 et fald på 7% i lejeniveauet, som dog i 21 er forblevet på samme niveau på DKK 875 pr. m² p.a (Figur 13). Som det fremgår, er lejen på primære industrielle ejendomme i Danmark således den laveste i Norden. Her skal det dog bemærkes, at denne primære leje, ikke er i København, men i det logistiske knudepunkt ved Køge Bugt, hvor lejen spænder fra DKK 75/m² til DKK 55/m² (Figur 1). Som det fremgår af Figur 1 svinger lejeniveauet i Danmark således fra DKK 2/m² til DKK 55/m². Figur 11 Industri nettooptag og tomgang m² Kilde: Oline.dk og DTZ Research Figur 9 Dansk industriproduktion - 1= 25 (sæsonkorrigeret) Billige lokaler og længere beslutningshorisont Som en naturlig konsekvens af den faldende efterspørgsel faldt industriens kapacitetsudnyttelse ifølge Danmarks Statistik markant fra toppen i 3. kvartal 27 til. kvartal 29 (Figur 12). Statistikken er resultatet af en spørgeskemaundersøgelse, hvor virksomheder i industrien bedes skønne deres kapacitetsudnyttelse (red. produktionsanlæg og medarbejdere) i procent. DTZ Research skønner, at en nedgang i udnyttelsen af produktionsanlæg og medarbejdere kan sidestilles med en nedgang i udnyttelsen af lokale- og lagerfaciliteter. Denne mangel på kapacitetsudnyttelse har dog ikke betydet en ligeså drastisk stigning i tomgangen, som kunne forventes. Ifølge DTZ Research skal en del af årsagen til den forholdsmæssigt lave tomgang findes i, at der for industriejendomme, af forskellige årsager, ikke er samme incitament til at flytte til mindre lokaler eller fremleje overskudsarealer. De primære årsager er at: Investeringsmarkedet Det danske investeringsmarked for ejendomme har fulgt den samme trend som hovedparten af andre internationale markeder over de seneste år, hvilket, hjulpet på vej af en mangel på gode investeringsejendomme i perioden, har presset afkastet på investeringsejendomme ned. Udbuddet af likviditet til investeringer i ejendomme var i en periode meget stort, men blev som følge af uroen på de finansielle markeder stærkt reduceret. Med stærkt stigende finansieringsomkostninger til følge, klemte dette rækken af de mindre velfunderede investorer ud af markedet. I Danmark mere end femdobledes investeringsvolumen blandt 5 af de største danske ejendomsrådgivere i. kvartal 21 i forhold til 3. kvartal og DTZ Research anslår, at den samlede danske investeringsvolumen i 21 androg ca. 2,25 mia. eller ca. DKK 17 mia. En del af volumen er dog fortsat påvirket af debitorskifte og ejendomme overtaget på tvangsauktion. Sammenlignes der med Figur 12 Industriens kapacitetsudnyttelse 6 www.dtz.dk DTZ Research markedsrapport 211 - Lager-, logistik- og produktionsejendomme www.dtz.dk 7
Figure 3 Prime Figur 13 rents in Nordic countries Primære lejeniveauer i Norden /m²/p.a. / sq m / year 15 125 1 75 5 markedet i Sverige, som androg ca. DKK 9 mia., svarer det til en forskel på 1:5. Under normale omstændigheder har forskellen historisk været i forholdet 1:2-3, hvilket understreger, at Danmarks fremgang er noget bag det svenske. Efter Storbritannien var Norden dog i andet halvår 21 den mest aktive region med en investeringsvolumen på industrielle ejendomme tæt på 1,1 mia. og 1,5 mia. for hele året. På trods af, at Sverige bærer en stor del af denne volumen, begynder vi nu ligeledes i Danmark at se investorerne gå målrettet efter især lagerog logistikejendomme og især sale & lease back konstellationer begynder at blomstre op igen. Logistikejendomme har historisk haft høje afkast på 8-11%, hvilket har betydet at markedet i høj grad har været købers marked. I årene Copenhagen København Helsinki Oslo Stockholm 26-27 faldt afkastet kraftigt ned til omkring 6%, svarende til, at Kilde: DTZ Research Stockholm Source: DTZ Research ejendommens værdi øgedes med op til 5%, hvilket betød et skift fra købers til sælgers marked. Virksomhederne gennemførte dermed mange sale & lease back handler, idet de kunne tjene op til 3% Figur 1 på ejendommens opførelsesomkostninger og frigøre kapacitet til Lager/logistik/produktion lejespænd kr./m² p.a. ekskl. drift kerneforretningen. Kilde: DTZ Research I Danmark ligger det gennemsnitlige, industrielle afkast for 21 nu på 7,5% (Figur 15) og nærmer sig således niveauet fra før 26 og altså atter købers marked. Denne udvikling giver nogle helt nye muligheder for de investorer, der ønsker at investere i dag. DTZ Research venter en nedadgående tendens over de kommende 12 måneder, hvor afkastet vil nå ned omkring 7-7,25%. Ifølge DTZ Researchs seneste Fair Value Index analyse for Europa tilbyder de industrielle markeder nu gode afkast i et marked præget af svagere kapitalvækst. De totale afkast på de europæiske logistikmarkeder ventes at være højere end kontor- og detailsektorerne med 8,% i løbet af 211-215. Industrielle markeder, og især København, Barcelona og Bruxelles, klassificeres som HOT, hvilket betyder, at disse er de mest attraktive investeringsmuligheder lige nu. Sale & lease back af industrielle ejendomme kræver grundighed og indsigt Sale & lease back begynder så småt at genvinde investorernes interesse. Den optimale løsning kræver dog grundig forberedelse og processtyring. Markedet for sale & lease back Markedet for sale & lease back af ejendomme har gennemlevet en støt stigende udvikling de seneste år. Mange virksomheder har benyttet sig af denne mulighed, primært for at kunne fokusere aktiviteterne på virksomhedens primære drift, sekundært for bl.a. at slanke balancen og frigøre kapital. Som før nævnt, oplevede segmentet for lager-, logistik- og produktionsejendomme op igennem erne en større og større grad af sale & lease back transaktioner end nogensinde tidligere registreret. Grundet den økonomiske højkonjunktur, en pengerigelighed i markedet og et lavt afkast på industrielle ejendomme, var det muligt at afhænde sin ejendom på gunstige vilkår. Under recessionen, hvor mange banker/pengeinstitutter ikke ønskede at låne ud til ejendomsfinansiering og hvor flere virksomheders udfordring bestod i at konsolidere sig, måske endda at restrukturere virksomheden, blev det mere udfordrende at gennemføre sale & lease back transaktioner. Vi begynder dog nu igen at opleve større finansieringsvillighed blandt banker og kreditinstitutter, ligesom ejendomsinvestering har været støt stigende siden 3. kvartal 29. Samtidig ligger afkastet for logistikejendomme på 7-7,5%, hvilket betyder, at investorerne har rettet deres opmærksomhed mod dette segment. Figur 15 Primær industri startafkast (%) Når det gælder finansiering af investeringsejendomme, må det forventes, at långivers krav til egenkapital ligger p.t. i niveauet 25-35%, afhængig af ejendommens kvalitet, lejernes økonomiske bonitet, m.m. Alene det forhold, at der igen begynder at blive stillet kapital til rådighed, er et klart signal om generel tiltro til den fremtidige udvikling og dermed en større investeringsvolumen. Typisk sale & lease back transaktion Når en sale & lease back transaktion skal gennemføres, er det essentielt, at nedenstående fire faser overvejes nøje: Kilde: DTZ Research 2 1. Indledende undersøgelser: Når en virksomhed begynder at overveje at sælge ejendommen eller flere ejendomme igennem sale & lease back, er der mange forhold, der skal tages stilling til: Ønsker man egentligt at overdrage ejerskabet af sin ejendom, som typisk er et domicil, til en ekstern, i dette tilfælde en ejendomsinvestor, eller er der flere fordele ved selv at beholde ejendommen? 8 www.dtz.dk DTZ Research markedsrapport 211 - Lager-, logistik- og produktionsejendomme www.dtz.dk 9