Konference for lægdommere og nævnsmedlemmer. 9. december 2015

Konference for lægdommere og nævnsmedlemmer 9. december 2015 - Hannah Vilvig, afdelingschef - Anders Clausen, advokat - Marie B. Mortensen, konsulent

Indhold I indbydelsen står: GI og vedligeholdelsespåbud, hvad gør GI, når huslejenævnet har givet et påbud, og hvilke udfordringer kan der opstå i forbindelse med formuleringen. GI og det nye krav om vedligeholdelsesregnskaber. Konference for lægdommere og huslejenævnsrepræsentanter 9. december 2015 2

Emner Vedligeholdelsesplaner Påbudt vedligehold i hele landet og lidt om registrering Nye regler om vedligeholdelsesregnskab til GI: - Hvilke ændringer - Indbringelse for huslejenævn efter gamle og nye regler - Særlige problemstillinger: - 18, stk. 3 hvilke ejendomme - Hvornår første gang Dokumentationskrav Konference for lægdommere og huslejenævnsrepræsentanter 9. december 2015 3

Obligatoriske vedligeholdelsesplaner BRL 18 a, stk. 1-3, bekendtgørelse og vejledning - Omfatter store-ejendomme og BRL 4 a, stk. 2 ejendomme - Ejendomme, der er undtaget i boligreguleringslovens 4, stk. 2-5, er ikke er omfattet af de nye regler om vedligeholdelsesplaner. - U: Ejerlejlighedsejendomme, hvor mindst 7 ejerlejligheder er ejet at samme ejer, og hvor ejeren ikke har bestemmende indflydelse i ejerforeningen. - Udlejeren skal udarbejde en plan for større vedligeholdelsesarbejder på ejendommen i den kommende 10 års periode dvs. rullende vedligeholdelsesplaner. - Senest den 1. juli 2016 og derefter hvert år inden 1. juli. - Udgiften til vedligeholdelsesplanen indgår i driftsbudgettet for ejendommen jf. BRL 8. Konference for lægdommere og huslejenævnsrepræsentanter 9. december 2015 4

Obligatoriske vedligeholdelsesplaner Beboerne skal have adgang til at gøre sig bekendt med planen, hvis de anmoder om det. Pligten kan opfyldes ved at udsende planen til beboere, eller give beboerne adgang til at se planen ved opslag, på en hjemmeside eller lignende. Ikke pligt til at udsende vedligeholdelsesplanen på eget initiativ. Beboerrepræsentation - udlejeren skal indkalde til møde med henblik på udarbejdelse og revision af vedligeholdelsesplanen ingen sanktion. Skal redegøre for de arbejder der skal gennemføres for at sikre opfyldelsen af LL 19, stk. 1. Skal ikke omfatte bygningsdele omfattet af indvendig vedligeholdelse efter LL s kapitel IV. Konference for lægdommere og huslejenævnsrepræsentanter 9. december 2015 5

Obligatoriske vedligeholdelsesplaner Konsekvensen hvis der ikke er udarbejdet en vedligeholdelsesplan og lejerne har indbragt sagen for huslejenævnet Udlejeren mister retten til at opkræve beløb efter 18 og 18 b, Det betyder for en gennemsnitsejendom Bruttoetageareal 1.531 m² x 18 og 18 b hensættelser på 149 kr./12 = et tab på 19.010,- kr. pr. måned. Udlejeren kan igen opkræve når vedligeholdelsesplanen er udarbejdet og udleveret til lejerne. Konference for lægdommere og huslejenævnsrepræsentanter 9. december 2015 6

De gode spørgsmål Obligatoriske vedligeholdelsesplaner - Kan lejerne indbringe sagen for huslejenævnet uden først at rette henvendelse til udlejer? - 18 a, stk., 1. lejerne har indbragt sag, så kan en lejer indbringe sagen for huslejenævnet? - Hvis kun en lejer klager fortaber udlejer så kun hensættelsesbeløbet for det lejemål, som bebos af den lejer, som står bag indbringelsen? - Hvis der sker hensættelser til erhvervsarealer i ejendommen, omfatter retten til ikke at opkræve også erhvervsarealerne? Konference for lægdommere og huslejenævnsrepræsentanter 9. december 2015 7

Obligatoriske vedligeholdelsesplaner Der er metodefrihed altså ingen formkrav men følgende skal være iagttaget Større planlagte, periodiske vedligeholdelsesarbejder herunder fornyelser. Omfatter vurdering af 18 bygningsdele ( 20 punkt-skema ). Skal angive tidspunkterne for arbejdernes gennemførelse. Arbejder, der er anført i planen skal prissættes i form af et overslag over udgifterne. - Bilag - eksempel på opstilling af en vedligeholdelsesplan. - GI-Planlæg Vedligehold IT-værktøjet stilles gratis til rådighed. Konference for lægdommere og huslejenævnsrepræsentanter 9. december 2015 8

Konference for lægdommere og huslejenævnsrepræsentanter 9. december 2015 9

Hvis arbejderne ikke udføres? Huslejenævnet vil efter de gældende regler ikke kunne pålægge udlejeren at udføre vedligeholdelsesarbejder, alene fordi de er angivet i en vedligeholdelsesplan. Der skal således konkret være tale om manglende vedligeholdelse fra udlejerens side. Hvis udlejeren ikke udfører arbejderne i vedligeholdelsesplanen, finder lejelovgivningens almindelige regler om vedligeholdelsespåbud anvendelse. Huslejenævnet kan på lejerens begæring pålægge udlejeren at udføre vedligeholdelsesarbejder, og GI kan tvangsgennemføre de pålagte arbejder, hvis udlejeren ikke overholder huslejenævnets afgørelse. Konference for lægdommere og huslejenævnsrepræsentanter 9. december 2015 10

Spørgsmål? Konference for lægdommere og huslejenævnsrepræsentanter 9. december 2015 11

PÅBUDT VEDLIGEHOLD - BRL 60

Hvornår kan GI behandle en sag om påbudt vedligehold Lovændring 1.7.2015 alle beboelsesejendomme Huslejenævnet skal i afgørelsen sætte en tidsfrist for udlejers efterlevelse og denne frist skal være overskredet Afgørelsen skal være sendt til den/de tinglyste ejer(e) Lejer skal stadig være bosiddende i lejemålet Konference for lægdommere og huslejenævnsrepræsentanter 9. december 2015 13

Hvordan behandler GI en sag om påbudt vedligehold Lejer indbringer sagen GI besigtiger ejendommen GI udarbejder en rapport Udlejer og lejer bliver hørt Arbejdet udføres af udlejer eller GI / GI kan afslå at udføre arbejdet Konference for lægdommere og huslejenævnsrepræsentanter 9. december 2015 14

Formulering af påbud Præcise og dækkende formuleringer Undersøge årsagen til fugtindtrængning Undersøge årsagen til fugtindtrængning, udbedre denne mangel og udføre nødvendige følgearbejder Reparation af oliefyr Reparation af oliefyr, hvis dette er muligt og om nødvendigt udskifte til en tilfredsstillende opvarmningskilde og udføre nødvendige følgearbejder Konference for lægdommere og huslejenævnsrepræsentanter 9. december 2015 15

Påbudt vedligehold, antal anmodninger modtaget, 2011-2014 40 35 30 25 20 15 10 Kbh. & Frb. Sjælland i øvrigt Fyn Århus Jylland i øvrigt 5 0 2011 2012 2013 2014 Konference for lægdommere og huslejenævnsrepræsentanter 9. december 2015 16

Byggeplads Etageadskillelse Gas Ventilation Porte/gennengang Kloak Afløb Fugt og svamp Kælder/fundering Facader/sokkel I øvrigt Trapper Køkken Toilet/bad Friarealer Vandinstallation Varmeanlæg El/svagstrøm Tag Udvendige døre Vindue Påbudt vedligehold, igangværende sager 26 sager omhandlende 88 arter/typer af arbejde 14 12 10 8 6 4 2 0 Konference for lægdommere og huslejenævnsrepræsentanter 9. december 2015 17

Registrering LL 113 a, stk. 3, nr. 4 og 5(og nu også nr. 6 tælle til 1+1)

Registrering efter 113 a, stk. 3, nr. 4 Huslejenævnet indberetter ejeren til GI, når nævnet bliver opmærksom på, at ejendommens ejer ikke har efterlevet en endelig afgørelse. GI registrerer ejeren og orienterer ejer og eventuel administrator. GI orienterer huslejenævnet, når en ejer er registreret 3 gange inden for en periode på 2 år. 1.278 registreringer siden juni 2005 292 aktuelle registreringer pr. 7. december 2015 Tinglyste ejer(e) har modtaget afgørelsen fra nævn Nævnet hører ejer(ne), inden indberetning til GI Konference for lægdommere og huslejenævnsrepræsentanter 9. december 2015 19

Registrering efter 113 a, stk. 3, nr. 4 Konference for lægdommere og huslejenævnsrepræsentanter 9. december 2015 20

Registrering efter 113 a, stk. 3, nr. 5 GI registrerer ejeren, når GI har igangsat påbudte vedligeholdelsesarbejder efter 60 i boligreguleringsloven. Ejer og eventuel administrator bliver orienteret af GI. GI orienterer huslejenævnet, når en ejer er registreret 3 gange inden for en periode på 10 år. 185 registreringer siden juni 2005 157 aktuelle registreringer pr. 1. december 2015 Konference for lægdommere og huslejenævnsrepræsentanter 9. december 2015 21

Registrering efter 113 a, stk. 3, nr. 6 Anklagemyndigheden indberetter oplysninger til GI, når en ejer er straffet i medfør af LL 6 (dusørregel) GI orienterer huslejenævnet, når en ejer inden for en 2-årig periode: Er idømt straf efter 6 (dusørreglen) og Ikke har efterlevet en eller flere huslejenævnsafgørelser Konference for lægdommere og huslejenævnsrepræsentanter 9. december 2015 22

Når en ejer har 3 klip (eller 1+1) Huslejenævnet beslutter, om ejeren skal politianmeldes. Afgøres ved domstolene, hvis anklagemyndigheden rejser sag om frakendelse. GI overtager administrationen på ejerens vegne i den periode frakendelsen gælder, hvis sagen ender med dom om frakendelse. Dette gælder for alle de ejendomme ejeren måtte eje. GI kan overdrage administrationen til en ekstern administrator. Konference for lægdommere og huslejenævnsrepræsentanter 9. december 2015 23

Status 7. december 2015 72 treklipssager (igangværende og afsluttede) 12 Anklagemyndigheden 9 Dom om frakendelse 43 8 Dom, frifundet Afsluttede, uden dom Konference for lægdommere og huslejenævnsrepræsentanter 9. december 2015 24

Spørgsmål? Konference for lægdommere og huslejenævnsrepræsentanter 9. december 2015 25

Nye regler om vedligeholdelsesregnskaber til GI Konference for lægdommere og huslejenævnsrepræsentanter 9. december 2015 26

Men først kort om noget, der forsvinder Lejelovens kapitel X A ( 63 a - 63 h) er ophævet Overgangsbestemmelse, 5, stk. 3, fortæller, hvordan kontiene udfases: For ejendomme, der pr. 1. juli 2015 ikke længere er omfattet af reglerne i kapitel X A i lov om leje, udbetales det på kontoen efter 63 a i samme lov indestående beløb efter reglerne i kapitel X A i samme lov. For konti med negativ saldo på kontoen, fortsætter udlejeren med at opkræve og afsætte beløb efter 63 a og 63 b, indtil kontoen er udlignet. Konference for lægdommere og huslejenævnsrepræsentanter 9. december 2015 27

63 a med indestående (positiv saldo) Der kan ikke varsles forbedringsforhøjelse for de pågældende ejendomme, før indestående beløb på kontoen er udbetalt Huslejenævnet træffer afgørelse om tilsidesættelse af forbedringsforhøjelse opkrævet i strid hermed Når saldoen er udbetalt, skal huslejen nedsættes tilsvarende. Konference for lægdommere og huslejenævnsrepræsentanter 9. december 2015 28

63 a uden indestående (negativ saldo) Hensættelserne forhøjes efter de hidtidige regler (nettoprisindeksering). GI udsender opgørelser, hvor den negative saldo reduceres med hensættelserne, indtil denne er 0-stillet. Når saldoen er udlignet, skal huslejen nedsættes tilsvarende. Konference for lægdommere og huslejenævnsrepræsentanter 9. december 2015 29

Nye regler om vedligeholdelsesregnskab til GI Ny bestemmelse i boligreguleringslovens 22 a, stk. 3: Udlejeren skal til brug herfor udarbejde et særskilt årsregnskab for vedligeholdelsesudgifterne fordelt på de enkelte arbejder eller forskellige kategorier af arbejder. Svarer til det vedligeholdelsesregnskab, som indtil 1.7.2015 fremgik af 20, stk. 1, - og som enhver lejer efter 20, stk. 2 kunne kræve udleveret - og som efter 12 og 13 (OMK) og 27, stk. 3 (forbedr.) var en gyldighedsbetingelse ved varsling. - Omfattede både 18 og 18 b, jf. 22 c. Konference for lægdommere og huslejenævnsrepræsentanter 9. december 2015 30

Nye regler om vedligeholdelsesregnskab til GI Det foreslås, at udlejeren i stedet skal indberette vedligeholdelsesregnskaber til Grundejernes Investeringsfond, så lejerne fremover vil kunne finde oplysningerne på Grundejernes Investeringsfonds hjemmeside under de aktuelle oplysninger for den pågældende ejendom. (Jf. bemærkningerne til lovforslagets nr. 23 tilsvarende i bemærkningerne til forslagets nr. 26). Dette omhandler ejendomme omfattet af boligreguleringslovens 18 b. Konference for lægdommere og huslejenævnsrepræsentanter 9. december 2015 31

Nye regler om vedligeholdelsesregnskab til GI Men der er også en bestemmelse for nyere ejendomme ejendomme, som kun er omfattet af boligreguleringslovens 18 Ny bestemmelse i boligreguleringslovens 18, stk. 3: Udlejeren af en ejendom, der ikke er omfattet af 18 b, skal udarbejde særskilt årsregnskab for vedligeholdelsesudgifterne fordelt på de enkelte arbejder eller forskellige kategorier af arbejder. En positiv eller negativ saldo overføres til det følgende regnskabsår. Udlejeren skal indsende årsregnskabet til Grundejernes Investeringsfond. Svarer til det vedligeholdelsesregnskab, som indtil 1.7.2015 fremgik af 20, stk. 1. Ikke længere pligt, jf. 18, stk. 5, for udlejer til hvert halve år at sende regnskab for 18 til beboerrepræsentationen. Konference for lægdommere og huslejenævnsrepræsentanter 9. december 2015 32

Nye regler om vedligeholdelsesregnskab til GI ( ) foreslås det i nr. 23 at ophæve bestemmelserne om udlejers pligt til at udarbejde og udlevere særskilt årsregnskab for kontoen for udvendig vedligeholdelse ( ). Udlejeren skal som hidtil udarbejde årlige vedligeholdelsesregnskaber. ( ) forpligtes udlejeren til at indberette vedligeholdelsesregnskabet til Grundejernes Investeringsfond, så lejerne fremover vil kunne finde oplysningerne på Grundejernes Investeringsfonds hjemmeside under de aktuelle oplysninger ( ). Forslaget vedrører alene ejendomme med omkostningsbestemt leje, der er taget i brug i 1970 og derefter, ( ). (Fra bemærkningerne til lovforslagets nr. 18). Konference for lægdommere og huslejenævnsrepræsentanter 9. december 2015 33

Vedligeholdelsesregnskaber indbringelse for huslejenævnet Nogle bestemmelser er de samme: Boligreguleringslovens 22 Uenighed om beløb, der fradrages på kontoen for udvendig vedligeholdelse, afgøres af huslejenævnet. Boligreguleringslovens 22 b, stk. 3 om udbetaling fra GI såfremt enighed ikke kan opnås mellem udlejer og beboerrepræsentanter eller et flertal af lejerne, skal udlejeren indbringe sagen for huslejenævnet, såfremt Konference for lægdommere og huslejenævnsrepræsentanter 9. december 2015 34

Vedligeholdelsesregnskaber indbringelse for huslejenævnet Nogle bestemmelser er væk: Boligreguleringslovens 20, stk. 2 ophævet vedrørte lejernes mulighed for at få udleveret vedligeholdelsesregnskabet og muligheden for at se bilag. Boligreguleringslovens 12, stk. 1 bestemmelserne om at varslingen skulle være ledsaget af et specificeret vedligeholdelsesregnskab og den senest udsendte opgørelse fra GI er ophævet. Gyldighedsbetingelse. De tilsvarende bestemmelser i boligreguleringslovens 13, stk. 3 og 27, stk. 2 er ligeledes ophævet. Boligreguleringslovens 18, stk. 5 ophævet krav om udlevering af vedligeholdelsesregnskab hvert halve år til beboerrep. Boligreguleringslovens 22, stk. 2 ophævet - om konsekvens ved manglende fremlæggelse af vedligeholdelsesregnskab (5 års hensættelser) og huslejenævnets mulighed for at forlange regnskaber og bilag for GI. Konference for lægdommere og huslejenævnsrepræsentanter 9. december 2015 35

Vedligeholdelsesregnskaber særlige problemstillinger 18, stk. 3 hvilke ejendomme er omfattet? Alle ejendomme, som ikke er småhuse (færre end 7 beboelseslejligheder den 1. januar 1995) Det er uden betydning, at der evt. ikke beregnes og opkræves omkostningsbestemt leje pga. anden lejefastsættelse (jf. Brl 5, stk. 2 eller Brl 15 a) Det fremgår ingen steder, at boligreguleringslovens kapitel III kan fraviges, hvorfor reglerne om vedligeholdelsesregnskaber mv. gælder. Kan huslejenævnet tage stilling til, om en ejendom er omfattet af reglerne om indberetning af regnskaber til GI? Konference for lægdommere og huslejenævnsrepræsentanter 9. december 2015 36

Vedligeholdelsesregnskaber særlige problemstilliner Hvornår skal det første vedligeholdelsesregnskab findes på gi.dk og for hvilken år? Loven trådte i kraft pr. 1.7.2015 GI antager, at første pligtige årsregnskab til GI er det første regnskab, som forfalder efter 1.7.2015 det vil sige årsregnskabet for kalenderåret 2015, som forfalder 1.7.2016 Kan en lejer kræve regnskab for en tidligere periode? Kan en lejer kræve bilag for regnskabet? Konference for lægdommere og huslejenævnsrepræsentanter 9. december 2015 37

Spørgsmål? Konference for lægdommere og huslejenævnsrepræsentanter 9. december 2015 38

Dokumentationskrav Selv om det kan lægges til grund, at der er lagt nyt tag på.finder boligretten ikke,..at sagsøger har løftet bevisbyrden efter brl 22 for så vidt angår dokumentation for afholdelse af de påståede udgifter. Frederiksberg boligret 29.11. 2011 i sag 126/2010

Boligreguleringsloven 22 b, stk. 1. Beløb indbetalt på en konto efter 18 b kan udbetales, når udlejeren dokumenterer, at et tilsvarende beløb er anvendt til ejendommens vedligeholdelse, brandsikring, opretning, forbedring efter 19, stk.1. 22 a, stk. 3. GI påser, at det beløb, der til enhver tid indestår på kontoen, svarer til udlejerens forpligtelse efter 18 b Bekendtgørelse om binding af afsætningsbeløb i Grundejernes Investeringsfond (2006-06-15 nr. 632) 17. GI foretager stikprøvekontrol af de skete indberetninger efter 6 og 12 og kan til brug herfor forlange indsendelse af dokumentation for de afholdte udgifter 21. GI kan fra ejere af ejendomme, kræve de efter fondens skøn fornødne oplysninger til varetagelse af fondens opgaver efter denne bekendtgørelse Konference for lægdommere og huslejenævnsrepræsentanter 9. december 2015 40

GI Dokumentation Besigtigelse i forbindelse med intensiveret kontrol Huslejenævn Brl 40, stk. 2 ret til at kræve fornødne oplysninger Brl 41, stk. 1 nævnet kan foretage besigtigelse Boligretten LL 112, stk. 3 retten kan foretage besigtigelse af det lejede LL 112, stk.1 retsplejelovens regler, altså mulighed for syn og skøn efter kap. 19 Konference for lægdommere og huslejenævnsrepræsentanter 9. december 2015 41

Udgift Drift Indvendig vedligeholdelse Udvendig vedligeholdelse 5, stk. 2 Forbedring Andre typer udgifter Tab Konference for lægdommere og huslejenævnsrepræsentanter 9. december 2015 42

Dokumentation og besigtigelse Ankenævnsafgørelse af 15.09.2010 - sagsnr. 2009-58497 og af 7.12. 2011 sagsnr. 2009-58522. Efter gennemgang af det indsendte regnskab samt bilag og det øvrige indsendte materiale er det ankenævnets opfattelse, at udlejer ikke har godtgjort, at der er udført arbejde..., som kan fradrages ejendommens udvendige vedligeholdelseskonto. Odense huslejenævn af 15. marts 2007 sagsnr. 06-068. Efter gennemgang af sagens oplysninger og dokumentationer, og idet nævnet har henholdt sig til det ved besigtigelsen konstaterede, har nævnet fundet det godtgjort, at udlejer er berettiget til at få frigjort midler som anmodet. Konference for lægdommere og huslejenævnsrepræsentanter 9. december 2015 43

Afvisning af syn og skøn U 1970.779 HKK - De i skønstemaet rejste spørgsmål fandtes ikke at ligge uden for, hvad boligretten, henset til dens sammensætning, kunne tage stilling til i forbindelse med en besigtigelse, jfr. lejelovens 71, stk. 5, og begæringen blev derfor ikke taget til følge. U 2007.579 V/TBB 2007.211 - Huslejenævnet havde truffet afgørelse om nedsættelse af lejen. U havde ikke dokumentation for udgifterne til de udførte forbedringer. Bolig- og landsret afslog anmodning om syn og skøn med den begrundelse, at der ikke var fremkommet oplysninger, der undtagelsesvis kunne begrunde udmeldelse af syn og skøn. TBB 2007.34 VLK - U ønskede syn og skøn til vurdering af, hvilke forbedringer der var udført, pris og udførelsestidspunkter. Under sagens behandling i nævnet havde U ikke fremlagt hverken lejebudget eller dokumentation for forbedringerne, og nævnet havde fastsat lejen skønsmæssigt. Boligretten havde tilstrækkelig sagkundskab til at vurdere, hvilke forbedringer der var udført. Begæringen om syn og skøn blev derfor ikke taget til følge. Se tillige UfR 1980.466 ØLK, 1983.537 HKK, 1985.798 VLK, 1990.472 HKK, 1991.207 VLK, TBB 2002.161 VLK

Syn og skøn afholdt U 1999.1294 Ø/ TBB 1999.291Ø - U ønskede under en boligretssag om lejestørrelsen syn og skøn vedrørende beregning af en forbedringsforhøjelse. Da det ikke kunne udelukkes, at den kunne tilvejebringes ved et syn og skøn, samt da lægdommerne ikke var bygningssagkyndige, fandt Landsretten ikke grundlag for at ændre afgørelsen. TBB 2006.472 Ø Efter oplysningerne i sagen, herunder skønsmandens erklæring og forklaring, finder boligretten, at ændring af det nuværende varmesystem i ejendommen vil medføre en forøget brugsværdi. GD 2006/82 Ø - Huslejenævnet godkendte ikke U's forbedringstillæg, da der ikke var dokumentation for udgifterne. Der blev afholdt syn og skøn under sagen. Landsretten fandt ikke grundlag for at tilsidesætte boligrettens skøn over forbedringstillægget. U 2007.1386V/ TBB 2007.384 - Huslejenævnet havde skønsmæssigt fastsat lejen. Bolig- og landsretten lagde til grund, at U ikke havde mulighed for at fremlægge dokumentation for forbedringsudgifter. Da det ikke kunne udelukkes at syn og skøn havde betydning for sagens afgørelse blev syn og skøn tilladt. GD 2009/42V - Boligretten tillod ikke syn og skøn. Udlejer havde ikke dokumentation for tidligere udførte forbedringsarbejder, fordi den tidligere ejer ikke længere opbevarede regnskabsmaterialet som følge af 5-års reglen. Landsretten lagde til grund, at udlejer ikke havde mulighed for at fremskaffe dokumentation og tillod syn og skøn. U 1983.1047H - Lejeforhøjelse efter LL 47. Det kunne ikke på forhånd bortses fra, at en bedømmelse af de af lejerne foretagne forbedringer ville kunne få betydning for sagens afgørelse.

Tak for i dag! Konference for lægdommere og huslejenævnsrepræsentanter 9. december 2015 46