RAPPORT SUNDHEDSEFTERSYN 2014 Arbejdernes Andels-Boligforening Afdeling 25 172 TO- & TREETAGES ETAGEBOLIGER Arendalsvej 30-102 Opført i 1983
Vurdering af afdeling 25, etageboliger, Arendalsvej 30-102 Afdeling 25 består af i alt 185 boliger fordelt mellem 172 etageboliger og 13 rækkehuse. Denne rapport omhandler etageboliger. Rækkehuse er medtaget i anden rapport. Sundhedseftersynet blev hovedsageligt foretaget i marts måned. I enkelte boliger er eftersynet efter aftale med beboerne udført på et senere tidspunkt. På baggrund af 155 udfyldte registreringsskemaer (90 %) er der foretaget en vurdering af etageboligerne med fokus på de specifikke observationer foretaget i badeværelse, rum der tilstøder badeværelse, køkken, vinduer i boligen samt vægge. I forbindelse med registeringen ønskede afdelingsbestyrelsen, at luftens indhold af fugt blev målt samt målinger af støjniveauet fra udsugning i bad og køkken. I forbindelse med gennemgangen er der visuelt foretaget observationer af klimaskærmen. Det har dog ikke været hovedformålet med sundhedseftersynet. FØLGENDE REGISTERINGER ER FORETAGET: Badeværelser Ventilation (spørgsmål 1-4) viser: Ingen boliger har baderum med vindue til det fri. 155 boliger har mekanisk ventilation. 17 indsugninger virker ikke. 0 boliger har naturlig ventilation. Alle boliger har baderum med opvarmning. Gennemgangen af badeværelserne (spørgsmål 5-12) viser: 3 boliger har problemer med elastiske fuger. 6 boliger har problemer med fugen omkring gulvafløb. 18 boliger har problemer med løse og knækkede fliser. 6 boliger har problemer med løstsiddende glasvæv eller løstsiddende maling. 27 boliger har problemer med misfarvede fuger. 11 boliger har problemer med misfarvet lofter / vægge. 0 boliger har problemer med elastiske fuger. 0 boliger har problemer med fugen omkring gulvafløb. 2 boliger har problemer med løse og knækkede fliser. 0 boliger har problemer med løstsiddende glasvæv. 6 boliger har problemer med misfarvede fuger. 12 boliger har problemer med misfarvet lofter / vægge. 2
Gennemgang af tilstødende rum til badeværelset (spørgsmål 16) viser: 1 bolig har skader i tilstødende rum til badeværelser. Der er registeret revne i tapet, som ikke har relation til vandpåvirkning fra badeværelset. Evt. sammenfald mellem ventilationsforhold og registrerede problemer (spørgsmål 5-16): I mange badeværelser er der større eller mindre problemer med mørke eller plettede fuger. Fugerne er gennemgået visuelt, hvor der kun få steder blev fundet afsmitning/løs skimmel på fuger og vægge. Misfarvninger i mørtelfuger kan desværre ikke fjernes ved sanering; men kun ved udskiftning. Udskiftning af fuger vil være ud fra et visuelt/æstetisk synspunkt. Mindre arealer med skimmelsvampevækst på badeværelsesfuger og fliser, i vinduesfuger og vindueskarme bør fjernes jævnligt ved almindelig grundig rengøring. jf. By og Byganvisning 205 Der er ikke sammenfald mellem misfarvede fuger i badeværelser, hvor ventilationen ikke virkede. Køkkener Ventilation (spørgsmål 17-19) 0 boliger har mekanisk ventilation. 0 boliger har naturlig ventilation. 155 boliger har volume emhætter forbundet til ventilator placeret i tagrum. I boliger hvor der skiftes til nye vinduer, er alle med spalteventiler. Gennemgangen af vinduer i køkkener (spørgsmål 20-22) viser: 2 boliger har problemer med fugt på indvendig glas. 5 boliger har problemer med misfarvede fuger. 1 bolig har problemer med løstsiddende tapet eller skjolder/pletter på Evt. sammenfald mellem ventilationsforhold og registrerede problemer (spørgsmål 17-22 viser): På grundlag af meget få registreringer, kan der ikke konkluderes at de fugt og misfarvede fuger skyldes manglede udsugning fra emhætter. Det kan dog ikke udelukkes, at den fugt, som opstår i forbindelse med anvendelse af komfuret og ikke opsamles af emhætten, forplanter sig til øvrige rum i boligen. 3
Stuer Gennemgangen af vinduerne i stuer (spørgsmål 23-26) viser: 3 boliger har problemer med fugt på indvendig glas. 0 boliger har problemer med misfarvede fuger ved vinduerne. 1 bolig har problemer med løstsiddende tapet eller skjolder/pletter på 0 boliger har problemer med fugt på indvendig glas. 1 bolig har problemer med misfarvede fuger ved vinduerne. 0 boliger har problemer med løstsiddende tapet eller skjolder/pletter på Gennemgangen af væggene i stuer (spørgsmål 26) viser: 0 boliger har mindre problemer med misfarvning af vægge. 0 boliger har større problemer med misfarvning af vægge. Soveværelser Gennemgangen af vinduerne i soveværelser (spørgsmål 27-30) viser: 5 boliger har problemer med fugt på indvendig glas. 4 boliger har problemer med misfarvede fuger ved vinduerne. 0 boliger har problemer med løstsiddende tapet eller skjolder/pletter på 4 boliger har problemer med misfarvning af vægge. 1 bolig har problemer med fugt på indvendig glas. 0 boliger har problemer med misfarvede fuger ved vinduerne. 0 boliger har problemer med løstsiddende tapet eller skjolder/pletter på 3 boliger har problemer med misfarvning af vægge. 4
Værelser Gennemgangen af vinduerne i værelser - vurderes samlet under et (spørgsmål 31-33, 35-37) - viser: 1 bolig har problemer med fugt på indvendig glas. 3 boliger har problemer med misfarvede fuger ved vinduerne. 1 bolig har problemer med løstsiddende tapet eller skjolder/pletter på 3 boliger har problemer med misfarvning af vægge. 1 bolig har problemer med fugt på indvendig glas. 0 boliger har problemer med misfarvede fuger ved vinduerne. 1 bolig har problemer med løstsiddende tapet eller skjolder/pletter på 4 boliger har problemer med misfarvning af vægge. Gennemgangen af væggene i værelse 2 (spørgsmål 35 og 38) viser: 1 bolig har problemer med fugt på indvendig glas. 0 boliger har problemer med misfarvede fuger ved vinduerne. 1 bolig har problemer med løstsiddende tapet eller skjolder/pletter på 1 bolig har problemer med misfarvning af vægge. 1 bolig har problemer med fugt på indvendig glas. 0 boliger har problemer med misfarvede fuger ved vinduerne. 1 bolig virker udsugning fra emhætte i køkken ikke (test foretaget ved fastholdelse af papir). 1 bolig har problemer med misfarvning af vægge. Øvrige observationer (afd. bestyrelsens specifikke spørgsmål) 39 42 viser: 5 boliger virker udsugning ikke i badeværelser (test foretaget ved fastholdelse af papir). 5 boliger er udsugningen i bad lukket med klude, overtapet el. lign. 10 boliger virker udsugning ikke fra emhætte i køkken (test foretaget ved fastholdelse af papir). 2 boliger drysser eller der løber snavs fra emhætte i køkken. 5
9 boliger virker udsugning ikke i badeværelser (test foretaget ved fastholdelse af papir) 2 boliger er udsugningen i bad lukket med klude, overtapet el. lign? 22 boliger virker udsugning ikke fra emhætte i køkken (test foretaget ved fastholdelse af papir). 1 bolig drysser eller der løber snavs fra emhætte i køkken. Adgang nægtet/ingen hjemme Det har ikke været muligt at opnå adgang til 19 boliger, hvilket udgør 10 % af samtlige etageboliger. Mindre og større problemer i forhold til boligtyper Vurdering af om de mindre eller større problemer har sammenhæng til bestemte boligtyper: Der er ikke sammenhæng med mindre eller større problemer i bestemte boligtyper. Vurdering af de større eller mindre problemer i forhold til den generelle sundhedsvurdering: På baggrund af den samlede vurdering (spørgsmål 43), er alle boligerne inddelt efter karakter. 2 boliger har fået karakteren 0 1 % 0 = meget ringe stand 7 boliger har fået karakteren 1 5 % 1 = dårlig stand 20 boliger har fået karakteren 2 12 % 2 = middel stand 45 boliger har fået karakteren 3 29 % 3 = god stand 81 boliger har fået karakteren 4 50 % 4 = meget fin stand Sundhedstilstanden 126 boliger svarende til 81 % undersøgte lejligheder er i god eller i fin stand. Sikkerhed og tryghed i og omkring boligen spørgsmål 44 47 viser: 3 boliger er hoveddøren ikke i sikkerhedsmæssigt i orden. 2 boliger er området foran hoveddøren ikke godt belyst. 4 boliger er hoveddøren ikke sikkerhedsmæssigt i orden. 2 boliger er området foran hoveddøren ikke godt belyst. 7 boliger har synligt hærværk eller graffiti ved indgangspartiet. 1 bolig oplever at belysning og oversigtsforhold ikke er gode. 6
Besvarelsen viser: Adgangsforhold og belysning ved indgangspartier og trapper er overvejende betryggende. Individuel registrering af særlige forhold (afd. bestyrelsens specifikke spørgsmål). 49-50 viser: 44 boliger oplever trækgener eller kuldenedfald fra vinduer eller døre. 0 toiletter løber vandet. Registrering af eventuelle mangler i boligerne. I forbindelse med eftersynet blev noteret eventuelle mangler i boligen. Der er noteret alm. reparationsarbejder som utætte vinduer og altandøre, enkelte vinduer kan ikke åbnes eller fremstår med råd, rensning af kontrolventiler i bad samt mindre vvsarbejder. Komplet liste med henblik på afhjælpninger er tilgået driftskontoret med kopi til afdelingsbestyrelsen. Temperatur- og fugtmålinger: Luftfugtighed målt i køkken-alrum 152 boliger Temperatur er målt i køkken-alrum 151 boliger* 110 boliger ligger luftfugtigheden på 30,6 45,0 % 42 boliger ligger luftfugtigheden på 45,1 62,9 % Gennemsnitligt registeret 42,7 % i samtlige boliger. 31 boliger ligger temperaturen på 17,0 20,0 C 82 boliger ligger temperaturen på 20,1 23,9 C 38 boliger ligger temperaturen på 22,0 23,9 C *) I én bolig blev der ikke foretaget en måling af temperatur i køkken-alrum Gennemsnitligt registeret 21,1 C i samtlige boliger. Kommentarer til temperatur- og fugtmålinger: Mængden af fugt i luften afhænger af, hvor meget vanddamp der afgives i boligen og af indendørs temperaturen. Om vinteren hvor udeluften er tør, kan man tilstræbe en indendørs luftfugtighed på 45%. Der er registeret 110 boliger, hvor luftfugtigheden er målt til at være under 45%. I 17 boliger er luftfugtigheden registeret til mellem 50 62,9%, hvilket ikke er foruroligende. Det kan ikke påvises at der er en sammenhæng mellem for høj luftfugtighed og lav temperatur. Kilder til usikkerhed Målingerne afslører kun temperatur og fugt på tidspunkter for prøvetagningen. Der er således ikke registeret hyppige målinger over en længere periode. 7
Målingerne kan derfor ikke umiddelbart generaliseres til at være kontant over en længere periode. Indeluftens relative luftfugtighed er afhængig af udeforholdene, som solstråling, temperatur og fugtforhold. Manglende oplysninger om de faktiske forhold for beboerrelateret fugtproduktion og ventilation. Et godt indeklima Undersøgelser konkluderer at luftskifte har stor betydning for de indendørs fugtforhold. Ved at reducere fugtproblemer i boligen er det muligt at opnå et godt indeklima. Bortskaffelsen af fugt sker hovedsageligt via udeluftskifte. Støjmålinger fra udsugningsanlæg: Bad Kontrolventil Køkken-alrum Volume emhætte Åbent spjæld 48 boliger målt støj mellem 31 51 db Gennemsnitligt registeret 41,9 db 57* boliger målt støj ved åbent spjæld mellem 35 67 db Gennemsnitligt registeret 51,2 db Køkken-alrum Volume emhætte Lukket spjæld 58 boliger målt støj ved lukket spjæld mellem 32 42 db Gennemsnitligt registeret 43,6 db *) I en bolig var det ikke muligt at foretage måling grundet spjæld som ikke kunne åbnes. Derved fremkommer uens antal målinger ved åbent/lukket spjæld. Kilder til usikkerhed Målingerne afslører kun støj på tidspunkt for prøvetagningen. Der er således ikke registeret hyppige målinger over en længere periode. Målingerne kan derfor ikke umiddelbart generaliseres til at være kontant over en længere periode. Måling af støj er foretaget ca. 1 meter fra emhætte/udsugning. Ved enkelte målinger, har afstanden dog været længere. Kommentarer til støjmålinger: Bygningsreglementets grænse for støj i opholdsrum fra ventilatorer og andre installationer er på 30 db. En eventuelt fløjten fra ventilatoren må ikke oversige 25 db. Grænseværdierne gælder i umøblerede beboelsesrum. Lydbestemmelsen gælder ikke for badeværelser. Grænseværdier for luftlyd for udsugningen i de registrerede boliger opfylder ikke gældende krav i lydbestemmelser. 8
Konklusion og særlige forhold Der er i afdelingen registreret særlige forhold, hvoraf følgende forhold kan have indvirkning på langtidsbudgettet for afdelingen Etageboligernes generelle sundhedstilstand er tilfredsstillende. Skimmel I forbindelse med gennemførelse af forebyggende sundhedseftersyn af afdeling 25, blev der konstateret omfattende skimmelangreb i 3 boliger. Yderligere er en bolig i forbindelse med fraflytning blevet undersøgt for skimmel. Inden opstart af projektet var der i 1 beboet lejlighed gennemført inspektion og fugtmålinger. I alt er 4 badeværelser skimmelsaneret og kontrollet fri for skimmelsvamp. Dansk Miljørådgivning A/S har udarbejdet en rapport, som på baggrund af inspektioner og fugtmålinger konkluderer, at de synlige skimmelsvampeangreb skyldes mangelfuld ventilation af boligerne. Vægge og lofter er ikke konstateret kolde eller opfugtede. Der er således ingen andre kilder til fugt på overflader, end dem fra badning. Løsningsforslag Der kan med fordel etableres ventilationsriste i døren, således aftrækket bedre kan ventilere badeværelset. Boligventilationen skal køre kontinuerligt hele døgnet og ikke afbrydes om natten. Rumtemperaturen sættes op og der holdes en jævn varm temperatur i boligen. Fugtproduktionen nedsættes. Beboere er informeret om, at udluftning gennemføres som tværudluftning med gennemtræk 2-3 gange om dagen af 5-10 min. varighed. Ligeledes er beboere i boliger registreret med misfarvede vægge, vindueslysninger eller fuger blevet orienteret om muligheder for afhjælpning. Der er i brevet Sundhedseftersyn af din bolig beskrevet, hvad man selv kan gøre for et sundere indeklima. I øvrigt henvises til Landsbyggefondens hjemmeside www.skimmel.dk som er udarbejdet i samarbejde med Statens Byggeforskningsinstitut. Tag og tagrum Eternittagplader fremstår generelt hele og tætte enkelte er skiftet. Generelt er tagplader begroet med mos og alger. Det anbefales at øge isoleringen på loft fra 175 mm. til i alt 325 mm. 9
Facader Ydervægge er udført i teglelementer, med formur i tegl og bagmur i beton. Af bebyggelsens energimærkning fremgår, at elementisoleringen varierer fra 125 mm. til 30 mm. Gennemsnit er vurderet til 75 mm. Udhæng og træpyntelister på facader er generelt nedbrudt af ælde og råd. Lodrette samlinger/fuger mellem facadeelementer er udvendig afsluttet med en flad plastliste. Listerne er nedslidte og flere steder mangler de eller er beskadiget. Hvor lister er væk, er der flere steder at fugle fjerner den bagvedliggende fugeisolering. Termografiske undersøgelser af klimaskærmen Den 21.03.2014 er der udført registrering og termofotografering udvendigt af Arendalsvej 88. Termofotoregistreringerne viser ikke tegn på unormale kuldebroer. Der blev konstateret utilsigtet varmetab ved enkelte fuger. Løsning Defekte lister udskiftes eller der findes en anden løsning på udvendig afslutning af fugerne. Elementsamlinger under terræn efterses. Ventilation Der er i alle boligerne mekanisk trykstyret boligventilation med udsugning gennem kontrolventiler i bad og gennem volume emhætter i køkkener, der er en boksventilator i hver blok placeret i tagrum. Ventilationsanlægget slukkes om natten grundet støj. Der bliver udført årligt eftersyn af anlægget. Løsningsforslag til et bedre indeklima Udsugningsanlægget sættes i konstant drift. Luftmængder i anlægget kontrolleres ved indregulering. Der indbygges evt. nødvendige lyddæmpere for at overholde krav til lydniveau. Det sikres at erstatningsluft via ventiler i vægge og riste i dør til bad. Rengøring af kanaler til ventilationen (prøveudført i nr. 68 72). Alternativ til ovenstående bør overvejes konstruktiv ændring af ventilationsforholdene ved etablering af decentral ventilationsanlæg med varmegenvinding. 10
Økonomiske overvejelser Tilstandsrapport Der blev i forbindelse med sundhedseftersynet i enkelte boliger konstateret angreb af skimmelsvamp på synlige overflader. Der er foretaget skimmelsaneringer i 4 boliger. Det er vigtigt, at afdelingen undgår skimmelangreb, som dels er generende og dels forbundet med voldsomme udgifter at få fjernet effektivt. Som regel er årsagen til skimmel mangelfuld udluftning. Undersøgelse af udsugningen fra bad og køkkener påviser manglede effektivitet og ikke mindst støj. Der bør etableres decentral ventilationsanlæg i alle lejligheder med konstant grundudsugning med varmegenvinding. I forbindelse med påtænkt tagudskiftning bør tagrum efterisoleres. Vælges individuel ventilationsanlæg bortskaffes eksisterende ventilatorer og kanaler i forbindelse med tagrenoveringen. Efter gennemførelsen af sundhedseftersynet er der bestilt en byggeteknisk tilstandsrapport, som vil indeholde alle bygningsskader, beskrivelse af bygningens tilstand, årsagsbestemmelse samt komme med løsningsforslag. Jan Fuglsang Projektmedarbejder 11
Arbejdernes Andels-Boligforening Estrupsgade 12 8600 Silkeborg Tlf. 87 22 72 72 www.aab-silkeborg.dk info@aab-silkeborg.dk