DABYFO Kreds Vestsjælland

DABYFO Kreds Vestsjælland Referat fra møde i Slagelse Kommune den 10. februar 2016 Mødedeltagere: Se vedhæftede deltagerliste Referent: Ketil Mannstaedt, Slagelse Kommune Ordstyrer: Jens Bendix Dagsorden: 1. Siden sidst 2. Vestsjællands Beredskab, ved Lasse E. Hansen 3. Juridiske spørgsmål a. Orientering om hævet terrasse ved Ketil Mannstaedt, Slagelse b. Udfordringer med afslutning af byggesager, ved Jens Bendix, Slagelse c. Hvad er kravene til en tilbygning til et sommerhus i et helårsområde, ved Jens Bendix, Slagelse d. Retsvirkning af helhedsvurderet byggeri, ved Jens Bendix, Slagelse e. Sikring af nybyggeri i forhold til stormflod ved Kaj Frederiksen, Odsherred f. Midlertidig bolig til selvbygger, ved Jan E. Larsen, Holbæk g. Krav til en fritliggende kælder, ved Kaj Frederiksen, Odsherred h. Udfordringer ved godkendelse af flygtningeboliger, ved Bettina Hinrichsen, Slagelse i. Etagebegrebet i forhold til en altan/terrasse, ved Jens Bendix, Slagelse j. Partsforhold jævnfør ombudsmandens Udtalelse, ved Jens Bendix, Slagelse 4. Servicemål 5. Orientering om møde med Trafik- og Byggestyrelsen 6. Valg til bestyrelsen 7. Eventuelt Ad 1. Jens Bendix bød velkommen og fortalte kort om nogle af Slagelse Kommunes aktuelle sager i pressen. Referatet framødet i Ringsted Kommune den 25. november 2015 blev godkendt uden kommentarer. Ad 2. Lasse E. Hansen fortalte om det nye Vestsjællands Brandvæsen (VB), der er et fælleskommunalt 60 selskab dannet 1. januar 2016. VB dækker Kalundborg, Holbæk, Lejre, Odsherred og Sorø kommune. Oprindeligt var Slagelse Kommune også med, men de trak sig ud den 23. december 2015. Lasse har selv arbejdet med beredskabet siden 1994 og med myndighed og forebyggelse siden 2008. Han har været inspektør og sagsbehandler i Kalundborg Kommune i ca. 4 år og har været beredskabschef i Vordingborg og Odsherred kommuner. Lasse kunne fortælle, at det samlede budget p.t. er på 45 mio. kr., men at det er hensigten, at der skal spares 15% af dette. Dette vil kunne mærkes på den service VB kan yde overfor kommunerne. VB har i denne sammenhæng oprettet 5 Kommunekontaktansvarlige (KKA) inspektører, dvs. én til hver kommune. Disse vil stå for den daglige kontakt til kommunens myndighedsafdelinger (Byg, Plan og Miljø). Fagteam Forebyggelse (2 personer) vil være til rådighed til faglig sparring for KKA og også til myndighedsbehandling, koordinering af brandsyn m.m. Lasse lagde stor vægt på, at brandvæsenet ikke kan træffe afgørelser om bygningsreglementet men at de naturligvis gerne udtalelser sig. Dette kræver dog, at kommunen har screenet sagen forinden og i så stort omfang som muligt er kommet med sin egen vurdering og konkrete spørgsmål

til sagen, som brandvæsenet så kan tage stilling til. KKA (og VB generelt) vil meget gerne med til forhåndsmøder og vil helst ikke have møder om byggesager uden at kommunen også deltager. Der vil ikke blive sendt regninger til kommunen for udtalelser om sager m.m. (som reglerne er lige nu, i hvert fald). Vedr. fremtiden har der været snak om, at der skal være lempeligere brandkrav, men iflg. Lasse er der dårlige erfaringer med dette i vores nabolande, især Sverige, og beredskabet anbefaler det ikke - men vi må se hvad fremtidig lovgivning bringer i denne sammenhæng. VB deltager gerne til DABYFO igen på et senere tidspunkt. Ad 3a. Der blev fortalt om en konkret sag om et hævet opholdsareal. I sagen vurderer Slagelse kommune konkret, at det hævede opholdsareal udgør en konstruktion, der kræver tilladelse. Der er lavet en helhedsvurdering og meddelt tilladelse på trods af indbliksgener idet området i forvejen er noget kuperet. Sagen er påklaget til Statsforvaltningen. Ad 3b. I mange kommuner bliver sager afsluttet med et notat i BBR om eventuelle mangler ved færdigmeldingen. Flere kommuner har gode erfaringer med dette, da man ved salg i mange tilfælde får gjort noget ved manglerne. I Slagelse Kommune noteres i BBR, at byggeriet er færdigt, men sagen afsluttes ikke før alt er kommet ind. Der sendes rykkere, der ringes til ejeren, og om nødvendigt udstedes påbud. Ved manglende byggeskadeforsikring udstedes administrativt ugentlige bøder på kr. 7000 per uge (efter udløb af høringsfrist v. varsel). I Sorø har man en dedikeret medarbejder, der tager sig af denne type af opgaver, og de har desuden sidste år haft en temauge hvor de gennemgik alle sager, der var ældre end 3 år. Dette giver gode resultater. Det blev drøftet, om hvorvidt eventuelle mangler og uafsluttede sager alene skulle stå i BBR eller om de eventuelt skulle tinglyses. Den generelle holdning var, at BBR var tilstrækkeligt synlig for 3. part, herunder eventuelle købere. Styrelsen vil i øvrigt lave en temadag om div. problemstillinger ved byggesagsbehandling, og det er muligt at færdiggørelse af byggesager vil blive taget op i denne sammenhæng. Ad 3c. Slagelse Kommune sætter den tilladte bebyggelsesprocent på 30% for sommerhuse i helårsområder, idet kommunen vurderer, at bebyggelsesprocenten skal følge området. Det blev påpeget, at der egentligt var tale om anden bebyggelse, og at bebyggelses derfor måske skulle være 45%, jf. byggeretten. I forhold til tilbygninger betragter Slagelse Kommune tilbygninger, der er mindre end det oprindelige sommerhus, som en tilbygning til sommerhuset og behandler derfor sagen efter reglerne for sommerhuse. Hvis tilbygningen bliver større end selve sommerhuset er det Slagelse kommunes vurdering, at byggeriet skal betragtes som nybyggeri og derfor skal overholde reglerne for helårshuse (da det er i et helårsområde). Det blev drøftet, om hvorvidt man ved nedrivning havde ret til at genopføre et sommerhus. Jf. Planlovens bestemmelser har man sandsynligvis 3 år til at genopføre et sommerhus hvis man nedriver det gamle, da det først efter 3 år holder op med at være fortsat lovlig anvendelse. Ad 3d. Orientering om udtalelse fra styrelsen. Styrelsen udtaler, at et byggeri, der er udført efter en helhedsvurdering, ikke kan ombygges uden fornyet helhedsvurdering og tilladelse, også selv om bygningen er omfattet af BR10, kap. 1.3.1 eller 1.3.2. Slagelse Kommune har spurgt ind til med

hvilken lovhjemmel styrelsen mener man skal udstede et evt. påbud om dette, da deres udtalelse strider imod BR10, kap. 1.6, stk. 1, nr. 1. Styrelsen har ikke besvaret dette spørgsmål. Der er generel enighed om, at man nok bør overveje at tilføje en betingelse i byggetilladelsen om, at idet tilladelsen er baseret på en helhedsvurdering må efterfølgende ombygning af bygningen ikke foretages uden særskilt tilladelse fra kommunen. Ad 3e. Orientering fra Odsherred, hvor man efter individuel og konkret vurdering i stormflodstruede områder tillader højere facader end de 3 meter, som sommerhuse maksimalt må have på den ene side. De 5 meter maks. højde på den anden facade overskrides normalt ikke væsentligt. Der kan lægges 2 niveauplaner, hvis grunden er skrånende. I Odsherred ses normalt ikke på stormflodskoterne. I Holbæk vil man i stormflodstruede områder helst have sokkelkoten op på 2,2-2,5 meter over dagligt vande - dog med hensyntagen til naboerne. Dette har ikke givet anledning til væsentlige problemer. I Slagelse har man i konkrete sager haft indsigelser fra naboerne når et hus blev højere end de øvrige i området fordi sokkelkoten skulle hæves. Som en sidebemærkning blev nævnt, at det jo er intentionen i loven, at man skal sikre områder og ikke enkelte ejendomme - og at Slagelse Kommune i Korsør arbejder på digeprojekter, hvor kommunen er tovholder for 3 digegrupper. Der er søgt om tilladelse til digerne, men det er en langsommelig proces og den endelige tilladelse foreligger ikke endnu. Ad 3f. Orientering og kort drøftelse. Jf. byggelovens 26 kan man give midlertidige tilladelser, hvis der er væsentlig grund til dette. En dispensation til en midlertidig pavillon kræver dog ofte også dispensation fra lokalplanen - husk naboorientering/partshøring. Man bør overveje, om man virkeligt fra kommunens side er indstillet på at smide f.eks. en familie med børn på gaden, når den midlertidige tilladelse udløber og den permanente bolig stadig ikke er færdigbygget (ellers skal man måske slet ikke give tilladelsen til den midlertidige bolig i første omgang). Midlertidigheden kan tinglyses - men det er nok nemmere bare at registrere den i BBR som midlertidig bygning med udløbsdato. Ad 3g. Drøftelse af bestemmelserne for en kælder, der opføres uafhængigt af eksisterende hus. Kælderen skal (normalt) ikke medregnes i bebyggelsesprocenten (efter bygningsreglementets beregningsregler). Der blev spurgt til, om man skal give lov til en sådan kælder, f.eks. i et sommerhusområde. Den generelle holdning var, at der nok ikke er den store årsag til at sige nej - men at naboer m.fl. skal høres hvis de er parter i sagen og hvis sagen vurderes at være relevant for dem. Afstanden til naboer skal vurderes, og det vil ofte være en sag, der kan behandles efter BR10/BR15, kapitel 1.3.3. I visse tilfælde kan kælderen måske konkret vurderes at være en direkte tilføjelse til en 1.3.1 eller 1.3.2 bygning, hvor det kan betragtes som en ombygning, der efter kap. 1.6, stk. 1, nr. 1 kan opføres uden tilladelse eller anmeldelse. Ad 3h. Der blev fortalt om de nye regler for midlertidige opholdssteder til flygtningen og asylansøgere. Det er vigtigt at bemærke, at der er forskel på statslige og kommunale centre. Udgangspunktet er, at der søges helt regulært om byggetilladelse. Hvis der søges til et permanent opholdssted er dette helt efter bygningsreglementet. Hvis der søges til et midlertidigt opholdssted i maksimalt 5 år kan kommunen i stor udstrækning dispensere fra planloven, herunder lokalplaner.

Tilsvarende kan kommunen se bort fra den ændrede anvendelse af et område i landzone. Der kan dog ikke meddeles dispensation til indkvartering på et støjbelastet areal, hvis anvendelsen strider imod landsplanlægning, hvis anvendelsen strider imod naturbeskyttelse eller hvis der er tale om et ghettoområde. Der skal altid foretages offentlig høring og høring af direkte parter m.fl. Ved statslig indkvartering, herunder steder, der anvendes til frihedsberøvelse, kan ministeriet beslutte: At planloven, herunder lokalplaner ikke finder anvendelse At byggeloven i særlige tilfælde ikke finder anvendelse ved brug af eksisterende konstruktioner eller transportable konstruktioner. Bygningerne skal dog frembyde tilfredsstillende tryghed i brand- og sikkerhedsmæssige henseende. At politi og udlændingestyrelsen mod vederlag kan gøre brug af ejendomme, som er ejet af forvaltningsmyndigheder At kommunen pålægges operatøransvar for indkvartering. Påbudet skal indeholde nærmere betingelser for kommunens varetagelse af operatøransvaret. Ovennævnte undtagelser og bestemmelser er kun gældende ved midlertidig brug af ejendommen i maksimalt 5 år. Ministeriet kan naturligvis også søge en normal byggetilladelse, enten permanent eller midlertidigt. Hvis der søges om byggetilladelse, hvad enten det er til statslig eller kommunal indkvartering, og uanset om det er midlertidigt eller permanent brug, skal kommunen ved sagsbehandlingen bl.a. være opmærksom på, at Anvendelseskategorien skal fastsættes. Statslige centre vil oftest svare til hotel med boliglignende formål. Kommunal indkvartering kan være i længere tid, måske svarende til kollegier m.m. Udenomsarealer til leg og ophold skal være til stede i tilstrækkeligt omfang. Ad 3i. Spørgsmålet er hvornår man kan tillade en altan eller tagterrasse uden at det betragtes som en fuld etage. I Slagelse Kommune gives der normalt lov til en altan eller tagterrasse på maksimalt 10 m². Det blev foreslået, at man i stedet kunne se på længden af en altan eller tagterrasse, tilsvarende længden af en eller flere kviste, således at man kunne tillade, at op til halvdelen af bygningens længde var altan m.m. uden at det blev betragtet som en fuld etage. Ad 3j. Som vi tidligere har hørt siger ombudsmanden, at kommune bør foretage en partshøring også i sager, hvor kommunen ikke kan meddele afslag da byggeretten er overholdt. Dette udtaler han, fordi forvaltningsloven er gældende uafhængigt af anden lovgivning, og kommunen kan derfor ikke træffe en afgørelse uden at foretage en høring. Dette forudsætter dog som sædvanligt, at: Sagen er væsentlig for de berørte parter Sagen er til ugunst for de berørte parter Ved kredsformandsmødet i DABYFO for nyligt blev der talt om, at man nok ikke skal tage ombudsmandens udtalelse alt for alvorligt - i værste fald bliver sagen påklaget og tilbagevist og man må foretage en ny høring, hvorefter man kan træffe den samme afgørelse da man ikke har hjemmel til at meddele afslag. - Det afgørende i overvejelsen om evt. høring er oftest væsentlighedskriteriet - hvis man f.eks. laver et tagvindue i en tagflade der i forvejen har mange vinduer er dette nok ikke særligt væsentligt for naboerne. Der foreligger en afgørelse fra Statsforvaltningen om, at man kun behøver at høre, hvis den pågældende part har mulighed for at påvirke sagens udfald. Det blev drøftet om der skal stå i tilladelsen, om der er foretaget en høring og med hvilken begrundelse denne eventuelt ikke er foretaget. Den generelle holdning var, at dette bør stå i sagen men er måske ikke er nødvendigt i selve tilladelsen. Ad 4.

Blev udsat til senere møde Ad 5. Blev udsat til senere møde Ad 6. Steen Badsberg, Køge, stiller op igen. Der var ikke andre opstillede og Steen blev genvalgt ved fredsvalg. Ad 7. Eventuelt: Jan Larsen (Holbæk) er i ved at undersøge, om det er et krav, at olie- eller gasforsyning skals noteres som primær varmekilde i BBR, eller om det kan noteres som supplerende varme. Der kunne måske været et krav i forbindelse med eventuel forsyningspligt til naturgas. Ingen andre i forsamlingen har hørt om dette.