Mellem Høje-Taastrup Kommune og Realdania By A/S (CVR-nr. 30 81 32 51) er der indgået følgende Partnerskabskabsaftale om byudvikling af NærHeden Fremtidens forstad
Aftalens formål Høje-Taastrup Kommune og Realdania By A/S etablerer et partnerskab om udviklingen, dvs. planlægning, byggemodning og afhændelse af en ny bydel omkring Gammelsø, beliggende i Hedehusene syd for jernbanen i Høje-Taastrup Kommune. Projektets navn er NærHeden Fremtidens forstad. Parterne etablerer til dette formål et arealudviklingsselskab. Nærværende aftale beskriver de fælles mål og intentioner, der er aftalt mellem parterne. Aftalen udgør arbejdsgrundlaget for selskabet og dets bestyrelse. I aftalen beskrives: NærHeden, der i sammenhæng med det øvrige Hedehusene vil blive et forbillede for fremtidens forstad Vision for udviklingen af NærHeden Visionens realisering Byudviklingsområdet Organisation Tids- og procesplan. Byudviklingsområde Hedeland Solhøj Fælled
NærHeden og det øvrige Hedehusene som et forbillede for fremtidens forstad Parterne vil med samarbejdet om udviklingen af NærHeden i Hedehusene demonstrere, hvordan en forstad tæt på København kan nytænkes og løftes markant med fokus på kvalitet og bæredygtighed i bred forstand, herunder i forhold til social trivsel og sammenhængskraft, sundhed samt mobilitet. Den nye bydel skal være et attraktivt område for bosætning - et alternativ til bosætning i andre forstæder, oplandsbyer og købstæder i hovedstadsregionen. Parterne ønsker gennem samarbejdet om NærHeden at sikre en samlet perspektivrig byudvikling, så den nye bydel i sammenhæng med det øvrige Hedehusene bliver et forbillede som et godt eksempel på fremtidens forstad. Perspektivet ligger i at udvikle Hedehusene gennem at bygge en ny tæt, attraktiv, moderne og bæredygtig ny stationsnær bydel at udnytte sammenhængen med storslået natur og landskabsområder i form af de store åbne arealer mod syd, det rekreative område ved Solhøj Fælled og det nært liggende Hedeland med alle dets kvaliteter. Sundhed og bevægelse vil være i fokus som driver for trivsel, fællesskaber og livskvalitet. Her bygges videre på Høje-Taastrup kommunes styrkeposition, der er cementeret med udnævnelsen til Årets Idrætskommune 2010, og tager afsæt i kommunens idræts- og bevægelsespolitik samt handicappolitik, hvor de fysiske rammer og mulighederne for bevægelse i byens rum tildeles en nøglerolle i udviklingen af sammenhængskraften og tilgængeligheden uanset sociale, kulturelle og fysiske udgangspunkter. Når den nye bydel er fuldt udbygget, vil det betyde omtrent en fordobling af indbyggertallet i Hedehusene og dermed skabes en kritisk masse, der styrker underlaget for etablering af attraktive tilbud til fordel for indbyggere, brugere og arbejdstagere af såvel den nye bydel som det øvrige Hedehusene og Høje-Taastrup Kommune i sin helhed. Parterne er enige om, at den nye bydel skal udvikles med sigte på at tiltrække målgrupper med særlige egenskaber og præferencer. De kommende beboere sætter pris på naturen og landskabet i og omkring den nye bydel, er motiverede for at engagere sig i lokalsamfundet, trives med et aktivt og socialt liv og er rummelige overfor forskelligheder. Der sigtes mod en mangfoldighed af familieformer, der ønsker at etablere sig i hovedstadsområdet, som vælger NærHeden, fordi de ønsker attraktive rammer, der samtidig er økonomisk overkommelige.
Parternes vision for udviklingen af NærHeden Fremtidens forstad Partnerskabet mellem Høje-Taastrup Kommune og Realdania By har en overordnet vision: NærHeden skal være et forbillede for fremtidens bæredygtige forstad og en central driver for udvikling af Hedehusene med muligheder for en høj livskvalitet baseret på en sund livsstil, fællesskaber og aktiviteter i by, natur og landskab. Udviklingen af NærHeden skal realisere fem sideordnede visionspunkter: Fællesskaber, aktiviteter og trivsel gør NærHeden til en magnet for bosætning NærHeden har et højt kvalitetsniveau med attraktiv privat og offentlig service Natur, landskab, søer og byen skaber livskvalitet, sundhed og herlighedsværdi NærHeden er CO 2 neutral og bæredygtig i alle henseender, både i miljømæssig, social, sundhedsmæssig og økonomisk forstand Interessenter, borgere og andre aktører deltager aktivt i udviklingen af den nye bydel At fællesskaber, aktiviteter og trivsel gør NærHeden til en magnet for bosætning betyder, at bydelen får sin egen særlige identitet som forstad og bliver en magnet i sig selv, der tiltrækker i kraft af muligheder for et grundlæggende attraktivt socialt liv. Rummene mellem husene, naturen, sports-, kultur- og servicefaciliteter indbyder til et aktivt og sundt liv, planlagte som ikke planlagte aktiviteter og kontakt mellem mennesker. NærHeden vil tiltrække indbyggere til Hedehusene, der understøtter handel, erhvervsliv og foreningsliv samt deltager aktivt i kommunens skoleliv, idrætsliv, kulturliv mm. Hedehusenes sociale kapital og det økonomiske grundlag konsolideres, ligesom de sundhedsforebyggende effekter af bevægelse og aktivitet positivt vil påvirke såvel beboernes livskvalitet som den kommunale økonomi. At NærHeden har et højt kvalitetsniveau med attraktiv privat og offentlig service betyder, at der er et højt ambitionsniveau for skole-, daginstitutions-, fritids- og kulturtilbud, handelsmiljø, tilbud i øvrigt samt for arkitektur, bygninger og byrum i bydelen. At natur, landskab, søer og byen skaber livskvalitet, sundhed og herlighedsværdi, betyder, at man i den nye bydel både finder nærhed og adgang til smukke landskaber, attraktiv og anvendelig natur, herunder Hedeland og Solhøj Fælled, og samtidig har oplevelsen af at bo i en by, der inviterer til aktivitet og bevægelse og fremmer beboernes trivsel og ejerskab til området. Bydelen indeholder både tæt bebyggelse og mere åbne boligområder og man har altid nem adgang til rekreative grønne områder, der indgår i og omgiver den nye bydel. At NærHeden skal være CO 2 neutral og bæredygtig i alle henseender, d.v.s. både i miljømæssig, social, sundhedsmæssig og økonomisk forstand, betyder, at bæredygtighed skal præge alle sider af projektet. Bæredygtighed omfatter tre hovedområder:
social- og sundhedsmæssig attraktion, miljø- og ressourcemæssig ansvarlighed samt økonomisk balance. Med en fremtidsorienteret samlet løsning for energiforbrug og forsyning, vil NærHeden som et CO 2 -neutralt byområde demonstrere, hvordan Danmark kan blive et fossilfrit samfund. Bydelens mobilitetsløsninger skaber god tilgængelighed, er sundheds- og miljøvenlige, ligesom stationsnærheden udnyttes optimalt. At interessenter, borgere og andre aktører deltager aktivt i udviklingen af den nye bydel betyder, at borgere, foreninger, erhvervsliv og andre interessenter og aktører inviteres til at tage aktivt del i dialogen om udviklingen af området. Dialogen foregår gennem hele processen og er med til at skabe liv og energi i området allerede inden byggeriet begynder. Dialogen omfatter både de interessenter, der ønsker at engagere sig i udviklingen af den nye bydel og de borgere, der allerede bor i Hedehusene, og som ønsker at benytte de nye faciliteter og tilbud, der vil komme i den nye bydel. Visionens realisering Til understøttelse af visionens realisering, er Parterne enige om følgende. Kommunikations- og udviklingsstrategi NærHeden skal gennem processen udvikles, så potentielle boligsøgende, nuværende beboere i området, investorer og andre interessenter får en klar oplevelse af, hvad bydelen vil stå for i fremtiden. I den sammenhæng udarbejdes en kommunikations- og udviklingsstrategi, der dels skal sikre en løbende dialog om projektet i Hedehusene, dels skal den fremme gennemførelsen, styrke ejerskabet og markedsføre området med henblik på at forberede grundsalget. Etablering af aktivitetspulje til fremme af social trivsel samt til markedsføring For at stimulere mulighederne for at realisere projektets vision samt til markedsføring af NærHeden, vil parterne etablere en aktivitetspulje. Dermed kan partnerselskabet for NærHeden, allerede i den første periode af projektets levetid, gennemføre eller støtte midlertidige og permanente aktiviteter, som særligt understøtter fællesskaber, aktiviteter og trivsel samt medvirker til markedsføring og branding af den nye bydel og det øvrige Hedehusene som et forbillede for fremtidens forstad, jf. kommunikationsstrategien. Puljen vil kunne anvendes til såvel fysiske anlæg som udviklings- og aktivitetsbaserede formål samt kommunikation herom. Bestyrelsen for arealudviklingsselskabet får ansvaret for disponering af puljen. Positiv udvikling af Hedehusene Udviklingen af den nye bydel har desuden som en væsentlig forudsætning, at Høje- Taastrup Kommune gennemfører initiativer, der fremmer en positiv udvikling af den eksisterende del af Hedehusene. Høje-Taastrup Kommune vil i videst muligt omfang i budgetlægning og øvrig kommunal virksomhed prioritere en positiv udvikling af den nye bydel og den øvrige del af
Hedehusene, herunder højklassede tilbud på børne- og skoleområdet i det samlede område. Energiforbrug og energiforsyning Parterne vil udvikle NærHeden som et CO 2 neutralt bykvarter, defineret ved bygningernes energiforsyning samt beboernes forbrug af energi og transport. Udviklingen af bydelen på energi- og klimaområdet skal ske gennem valg af løsninger og teknologier, der vil være fleksible overfor fremtidige ændringer i rammevilkår for vedvarende energiforsyning, forsyningssikkerhed, reduktion af energiforbrug, brugeradfærd og prisstrukturer. Der skal i den forbindelse skabes en tæt kobling til EU projektet ECO LIFE vedrørende Hedehusene som CO 2 -neutral bydel, som Høje-Taastrup Kommune allerede har igangsat for bydelen. Mobilitet Parterne ønsker miljøvenlige og fremtidssikre transportløsninger, der også tager hensyn til sundheden for den enkelte. Det betyder, at det i høj grad bliver den kollektive trafik, cyklister og fodgængere, der kommer til at kendetegne bydelen. Det skal både være nemt og attraktivt at gå eller cykle til stationen, offentlig og kommunal service, til fritidsaktiviteter, samt at komme ud i naturen og landskaberne, der omgiver bydelen. Muligheden for eldrevne busser eller andre miljøvenlige transportformer indtænkes i bydelens infrastruktur. Selvom bydelen skal appellere til at lade bilen stå, indgår bilen stadig som en del af transportløsningerne, men bilen må ikke blive dominerende i bydelen. Den plads som bilen normalt optager på gader og i byrum, vil derfor blive søgt minimeret, så der skabes mulighed for en rolig og harmonisk bydel. Minimum 85 % af parkeringspladserne etableres i P-huse eller P-kældre, hvor der forudsættes indført betalingsparkering. Parterne vil have fokus på sammenhængen mellem den nye bydel og det eksisterende Hedehusene, og at stationen og jernbanen ikke bliver en barriere og vil aktivt arbejde for at forbedre det kollektive trafiktilbud. Finansiering af infrastruktur udenfor byudviklingsområdet etableres af Høje-Taastrup kommune i takt med at bydelen udbygges. Bebyggelsens omfang og anvendelse Det er forudsat, at der på projektets ca. 63,5 ha. opereres med en bebyggelse på i alt ca. 510.000 etagekvadratmeter. Der forventes en stor variation af tætheder. Den gennemsnitlige bebyggelsesprocent svarer dermed til ca. 80, beregnet i forhold til bruttoarealet, d.v.s. inkl. vejarealer, evt. grønne områder og søerne i området. Hvis veje, grønne områder og søer antages at komme til at udgøre ca. 30 % af hele grundarealet, vil opførelsen af ca. 510.000 etagekvadratmeter svare til en bebyggelsesprocent på godt 110, når det således beregnes i forhold til nettoarealet.
Antallet af etagemeter i hele området fordeles på følgende måde: Boliger ca. 80 % Institutioner, kultur, detailhandel og kontor ca. 20 % Byudviklingsområdet I Høje-Taastrup kommune ved Hedehusene station er et stort tidligere industriareal samt åbne landarealer under forberedelse for areal- og byudvikling jf. kommuneplanen. Den nye bydel er ca. 60 hektar, med en øst-vestgående længde på ca. 1200 m og en nord sydgående længde på op til ca. 800 m. Spæncom er fraflyttet de tidligere industriarealer i den nordvestlige del af området Kommunen har erhvervet grunden og bebyggelsen er nedrevet. Erhvervsarealerne umiddelbart syd for Spæncom-grunden er tilsvarende erhvervet af Høje-Taastrup Kommune fra Nordea Ejendomme mhp. at indgå i projektet. Kommunen ejer de store landarealer i projektområdets østlige del. Arealerne til byudvikling har et samlet grundareal på ca. 635.000 m 2 og fordeler sig som følger: Den tidligere Spæncom grund 120.000 m 2 Erhvervsarealer syd for Spæncom 100.000 m 2 Landarealet mod øst 415.000 m 2 I alt 635.000 m 2 Organisation Realdania By A/S og Høje-Taastrup Kommune etablerer et partnerselskab, der skal varetage arealudviklingen af den nye bydel under projektnavnet NærHeden. Realdania By og Høje-Taastrup Kommune ejer fra starten hver 50 % af selskabet NærHeden P/S. Høje-Taastrup Kommune har mulighed for at sælge op til 20 % af aktierne i selskabet til Realdania By. Et partnerselskab for NærHeden skal have de optimale organisatoriske rammer for at realisere parternes vision for projektet. I aktionæroverenskomsten er det fastlagt, at selskabets bestyrelse ansætter en projektchef, som efterfølgende ansætter det nødvendige personale til et projektsekretariat. Det er væsentligt, at selskabet får kompetencer til at håndtere fagområder indenfor nedenfor nævnte kategorier: Byplanlægning Bæredygtig byudvikling, miljø, social trivsel og sundhed
Trafik Byggemodning Salg af byggeretter Kultur- og erhvervsaktiviteter Borgerinddragelse Kommunikation, branding og markedsføring Økonomi Det skal sikres, at selskabets egen organisation er i stand til at foretage kvalificerede indkøb, mens det samtidigt forventes, at flere af kompetencerne købes hos eksterne rådgivere. Det skal yderligere sikres, at de forskellige input bliver koordineret, således at der opnås en ægte tværfaglighed i opgaveløsningen. Det skal være gennemgående i selskabets opgaveløsning, at den helhedsorienterede byudvikling søges fremmet gennem samarbejde mellem relevante faggrupper. Selskabets administration skal helt fra begyndelsen have tætte samarbejdsrelationer til Høje-Taastrup Kommune og Realdania By. Tids- og procesplan Parterne har udarbejdet en tentativ tidsplan, der tager højde for begge parters ønske om at sikre en kvalificeret og involverende proces. Fase 1- Program Første opgave er at udarbejde et program for en efterfølgende konkurrence eller tilsvarende, der skal lede frem til en samlet udviklingsplan for bydelen. I programmet konkretiseres den fælles vision, resultatet af de tekniske forundersøgelser samt præcise intentioner med byudviklingen. Programmet skal udtrykke de samlede krav og ønsker til byudviklingen. Konkurrencen vil have klart fokus på den nye bydel, men kan på et overordnet niveau også forholde sig til sammenhænge i Hedehusene, særligt mellem NærHeden og bymidten nord for jernbanen, så den nye bydel bliver en integreret del af Hedehusene. Programfasen tænkes gennemført på 4-6 måneder og planlægges påbegyndt snarest. Fase 2 - Konkurrence På baggrund af programmet fra fase 1 udskrives en konkurrence eller et parallelopdrag, som skal levere faglige input om områdets samlede funktionelle og bæredygtige udvikling, identitet og fysiske udformning - samt planens etapedeling, implementering og økonomiske realiserbarhed. Det skal gennem prækvalifikation sikres, at der bliver tale om tværfaglige teams med kompetencer inden for forstadsudvikling og den sociale dimension, byliv, sundhed og bevægelse, identitetsudvikling/branding, bebyggelsesplanlægning, arkitektur, infrastruktur, økonomi, bæredygtighed mv.
Konkurrencen inkl. prækvalifikation og den efterfølgende bedømmelse forventes at kunne gennemføres på 9-12 måneder. Fase 3 - Udviklingsplan På baggrund af konkurrencen er det hensigten, at arealudviklingsselskabet laver en udviklingsplan for projektet, der kan ligge til grund for udarbejdelse af plangrundlag samt indeholde kvalitetsprogram, salgsstrategi samt andre produkter og initiativer, der tilsammen skal sikre realiseringen af parternes fælles vision for NærHeden. Udarbejdelsen af en udviklingsplan forventes at tage ca. 9 måneder. Fase 4 - Plangrundlag Samtidig med færdiggørelsen af udviklingsplanen igangsættes den kommunale planproces med kommuneplanlægning og lokalplanlægning for den første etape. Sideløbende hermed kan projektering af byggemodningen påbegyndes. Planprocessen gennemføres på sædvanlig vis, hvor dialogen med offentligheden og den politiske behandling kan medføre ændringer i såvel kommuneplan som lokalplan. Sammenlagt forventes denne fase at vare 12-15 måneder. Fase 5 - Byggemodning og projektering Så snart der foreligger en vedtaget lokalplan, igangsættes byggemodningen af første etape og evt. også projekteringen af nogle centrale anlæg, der ønskes gennemført tidligt i processen. Byggemodningen skal gennemføres efter fastlagte standarder for materialevalg, design og bæredygtighed. Byggemodningen indbefatter evt. oprensning af forurenet jord. Byggemodningen skal koordineres med nødvendige ledningsarbejder. Fase 6 Salg af byggeretter Salget af grunde og byggeretter for 1. etape påbegyndes, så snart det vurderes markedsmæssigt hensigtsmæssigt. Der skal udarbejdes udbuds- og salgsmateriale, som rummer de nødvendige krav til byggeriets kvalitet, bæredygtighed mv., så realisering af visionen bedst muligt sikres. Salg vil ske til markedspris. Fase 7 - Etablering af infrastruktur Etablering af overordnet infrastruktur planlægges og gennemføres i takt med områdets udvikling og under hensyn til selskabets økonomiske udvikling. Efterfølgende Den videre proces vil bestå i en vekselvirkning mellem byggemodning og grundsalg for de efterfølgende etaper.
København, den 29. april 2013 Høje-Taastrup, den 29. april 2013 For Realdania By A/S For Høje-Taastrup Kommune