Dato: 23. november 2016 Forpagtningsaftale Der er mellem Nordfyns Kommune Østergade 22, 5400 Bogense CVR.: 29 18 89 47 (herefter kaldet bortforpagter) og CVR. : (herefter kaldet forpagter) indgået FORPAGTNINGSAFTALE om forpagtningen af Restaurant Beliggende Sejlerkajen 3 5400 Bogense (herefter kaldet det forpagtede)
1. Baggrund, samarbejde og koncept 1.1. Ejendommen fremstår som en central del af havnemiljøet i Bogense Havn. Nordfyns Kommune forventer at restauranten respekterer Havnens profil, og at der som følge af restaurantens centrale placering og funktion i Havnen opnås et tilfredsstillende samarbejde mellem parterne. Restauranten skal drives med henblik på at betjene Nordfyns Kommunes borgere og turister samt havnens gæster bedst muligt. Forpagter skal således til enhver tid være opmærksom på og bidrage til Havnens aktiviteter og arrangementer i området. Det skal understreges, at nærværende forpagtningskontrakt er tiltrådt mellem parterne i en positiv ånd, og at begge parter arbejder aktivt og positivt for, at der etableres et godt og langvarigt samarbejde om forpagtningsforholdet. Det er derfor parternes intention at afholde minimum et samarbejdsmøde pr. år. Det er Havnen, der tager initiativ til møderne, der skal placeres under behørig hensyntagen til forpagter og dennes drift. Der er vedlagt bilagsmateriale til kontrakten, som kan tilpasse løbende efter parternes ønske. Et bilag kan ikke ændres ensidigt, medmindre andet er aftalt. I tilfælde af uoverensstemmelser mellem bilagsmaterialet og denne forpagtningskontrakt, har denne forpagtningskontrakt forrang. 2. Forpagtningens omfang 2.1. Det forpagtede omfatter den i bilag 1 opridsede restaurant på ca. 418 m2 herunder udvendig terrasse, køkkenfaciliteter, depotrum, personaletoilet, gæstetoilet, trappeopgang herudover kølerum ved bagindgang. Forpagtningen omfatter derudover: Adgang til offentlige toiletter i stueetage der serviceres af havnevæsenet. Mulighed for at råde over område til udendørs servering ved særlige lejligheder med forudgående skriftlig tilladelse jf. bilag 2. Faste parkeringspladser tilhørende virksomheder jf. bilag 2. Alt det i det forpagtede til restauranten tilhørende indlagte eller værende driftsinventar og driftsmateriel samt tekniske installationer jf. bilag 3. Restaurantindretning herunder borde og stole jf. bilag 3. Brugsret til telefon nr. 64 81 18 80. Brugsret til alarmsystem mod betaling af eget abonnement til vagtcentral. Brugsret til Restaurantens navn i forpagtningsaftalens løbetid (navnet kan kun ændres efter forudgående skriftlig aftale med bortforpagter). 2.2. Bortforpagter er indstillet på at foretage mindre bygningsmæssige ændringer, som f.eks. øget tilgængelig, kosmetiske ændringer, belysning og installationer, mv. De nærmere ændringer aftales efter forhandling med forpagter forud for overtagelsen. Forpagter må tåle de ulemper, der er forbundet med at bortforpagter foretager ændringerne, og forpagter er således afskåret fra at fremsætte yderligere krav end et nedslag i minimumsforpagtningsafgiften som Side 2 af 10
nævnt i pkt. 8.5. 3. Ikrafttræden og overtagelse 3.1. Forpagtningsforholdet træder i kraft den xx.xx.xxxx herefter kaldet overtagelsesdagen. 3.2 Forpagteren har overtaget det forpagtede i den besigtigede stand. Senest på overtagelsesdagen foretager parterne i fællesskab en gennemgang af lokalerne, inventaret og installationerne, således, at det kan konstateres, om der er mangler eller fejl, som i givet fald skal udbedres af bortforpagter. Ved gennemgangen vil en repræsentant fra bortforpagter med billeder dokumentere standen af lokaler og inventar. 3.3. Bortforpagter erklærer, at virksomheden ved overtagelsen er lovlig indrettet til formålet, samt driftsinventar, driftsmidler og tekniske installationer, opfylder lovgivningens krav til den påtænkte anvendelse. 4. Varighed og opsigelse 4.1. Aftalen er fra bortforpagters side uopsigelig i en periode på 5 år fra aftalens indgåelse. Herefter kan aftalen opsiges med 6 måneders skriftlig varsel til den 1. en måned. Aftalen er fra forpagters side uopsigelig i en periode på 2 år. Herefter kan aftalen opsiges med 6 måneders skriftlig varsel med udløb den 31. januar. 4.2. Ved forpagtningsforholdets ophør afleveres det forpagtede på ophørsdagen kl. 12.00 i den modtagne stand, bortset fra almindeligt slid og ælde. 4.3. Bortforpagter er ved forpagtningens ophør berettiget, men ikke forpligtet, til at overtage det af forpagterne indkøbte driftsinventar og driftsmateriel samt tekniske installationer. Købesummen for inventaret fastsættes til den dokumenterede anskaffelsespris, idet denne dog reduceres lineært efter følgende model: Forpagtningens ophør Købesum 0 til 2 år efter anskaffelsen 90 % af anskaffelsesprisen 2 til 3 år efter anskaffelsen 75 % af anskaffelsesprisen 3 til 4 år efter anskaffelsen 62,5 % af anskaffelsesprisen 4 til 5 år efter anskaffelsen 50 % af anskaffelsesprisen 5 til 6 år efter anskaffelsen 37,5 % af anskaffelsesprisen 6 til 7 år efter anskaffelsen 25 % af anskaffelsesprisen 7 år efter anskaffelsen 12,5 % af anskaffelsesprisen Ved ophør skal det forpagtede være ryddet for det til forpagter tilhørende driftsinventar og driftsmateriel samt tekniske installationer, som bortforpagter ikke har overtaget jf. ovenfor. 5. Forpagters brug af det forpagtede 5.1. De forpagtede lokaler skal anvendes som serveringsvirksomhed. Side 3 af 10
I sommerhalvåret skal forpagter tilstræbe at holde åbent alle ugens dage. I vinterhalvåret kan der holdes ugentlige lukkedage. 5.2. Det forpagtede skal drives under nøje iagttagelse af reglerne i gældende lovgivning på området, herunder lov om hotel- og restaurationsvirksomhed, ansættelsesretlige regler, reglerne i fødevare-, brand-, skatte- og arbejdsmiljølovgivningen samt loven om røgfri miljøer og politivedtægtens forskrifter. Forpagter er tillige pligtig til at overholde sædvanlige aftale- og samarbejdsforhold, som er gældende inden for branchens arbejdsmarked. 5.3. X er den daglige ansvarlige for det forpagtedes drift, og er bortforpagters kontaktperson. Forpagter påtager sig at sørger for de til driften fornødne tilladelser, herunder næringsbrev, alkoholbevilling og evt. udvidet åbningstilladelse til det forpagtede område. 5.4. Forpagter er pligtig til at oplyse bortforpagter om alt, der er nødvendigt for at føre tilsyn med, at driften foregår på forsvarlig vis. 5.5. Adgangen til det forpagtede ved varemodtagelse, renovation m.v. skal foregå via bagindgangen. Der må ikke opbevares varer, emballage eller lignende udenfor de forpagtede lokaler. 5.6. Det forpagtede er røgfrit område. 5.7. Al form for stationær skiltning kræver godkendelse fra bortforpagter og eventuelle andre myndigheder. 5.8. Forpagter er berettiget til at afspille musik i de forpagtede lokaler under hensyntagen til det til enhver tid gældende Havnereglementet for Bogense Havn og Marina. 6. Ændringer af det forpagtede 6.1. Forpagter er forpligtet til at påføre navn og adresse på indkøbt inventar, således at dette klart kan adskilles fra det forpagtede inventar. Forpagter er erstatningsansvarlig for skader, der er forårsaget af de installationer, forpagter har foretaget i forbindelse med købet af inventar. Forpagter er forpligtet til at kompensere ethvert svind af inventar ved nyanskaffelse, idet sådant nyt inventar tilhører bortforpagter. Ved sådan udskiftning af inventar har forpagter ret og pligt til, uden særskilt kompensation, at anskaffe inventar, der modsvarer det tidligere inventar dog således at det lever op til tidens krav. Det forpagtede inventar må ikke fjernes fra de forpagtede lokaler. 6.2. Såfremt bortforpagter foretager større ombygningsarbejder af de forpagtede lokaler, som påvirker driften i det forpagtede væsentligt, skal dette planlægges og gennemføres med mest Side 4 af 10
mulig hensynstagen til forpagters interesser. 6.3. Forpagters eventuelle bygningsmæssige ændringer kan kun foretages efter forudgående skriftlig aftale med bortforpagter. 6.4. Såfremt Fødevareregionen, Arbejdstilsynet eller anden offentlig myndighed måtte stille krav om forandringer af eller i det forpagtede, herunder krav om ændret indretning eller indlægning af særlige installationer som betingelse for fortsat opretholdelse af driften, påhviler det bortforpagter, at foranledige sådanne myndighedskrav opfyldt, samt at afholde de dermed forbundne omkostninger. Forpagter og bortforpagter er forpligtet til at sikre, at arbejder, der iværksættes i medfør af nærværende bestemmelse, fremmes mest muligt, således at driften af det forpagtede påvirkes mindst muligt. Såfremt et pålæg fra Fødevareregionen skyldes forhold, som kan henføres til den måde, hvorpå forpagter driver virksomheden, skal forpagter selv afholde eventuelle omkostninger i den forbindelse. Er ændringerne af så væsentlig karakter såvel økonomisk som bygningsændringsmæssigt at det ikke er proportionalt med forpagtningens omfang og forpagtningsafgiftens størrelse, kan bortforpagter kræve aftalen ophævet, således at ingen af parterne har krav mod hinanden, medmindre forpagter ønsker at afholde udgiften til ændringen. 7. Vedligeholdelse og rengøring 7.1. Forpagter har ansvaret for, at det indvendige af de forpagtede lokaler samt det til det forpagtede værende driftsinventar og driftsmateriel samt synlige tekniske installationer skal til stadighed fremtræde i vel vedligeholdt stand. Forpagter sikrer vedligeholdelse/reparation/fornyelse/genanskaffelse m.v. af lokalerne samt værende driftsinventar og driftsmateriel samt synlige tekniske installationer, medmindre andet er aftalt skriftligt mellem parterne. Forpagter er forpligtiget til løbende at sikre, at inventar vedligeholdes som foreskrevet af fabrikant, samt at kontrollere om inventaret, herunder hårde hvidevarer, kølebokse og opvaskesystem, har behov for ekstern service, og i givet fald på eget initiativ og for egen regning at kontakte serviceselskaberne herom. Den indvendige vedligeholdelses-/reparations-/fornyelses-/genanskaffelsespligt omfatter blandt andet men ikke udtømmende indvendige synlig overflader som vægge, lofter, paneler, karme, døre, gulve, fliser, låse, nøgler, ruder, indvendige døre, vand- og gashaner, stikkontakter, elafbrydere, lampeudtag, afløbsrosetter, lysdæmpere, telefonstik, edb-stik og andre edb-installationer, ventilations- og klimaanlæg, armaturer, ventiler og betjeningsgreb af enhver art vedrørende varme, vand, afløb og andet, VVSsanitet, inventar, hårde hvidevarer, herunder til frost, køl, madlavning, emfang/udsugning og opvask, samt brandmateriel. Bestemmelsen om genanskaffelse omfatter dog ikke følgende mur og nagelfaste installationer; Side 5 af 10
ventilations- og klimaanlæg, kølerum og gaskomfur. Hvis der konstateres mangler, påhviler det forpagter at udbedre disse straks. Sker det ikke trods påkrav med rimeligt varsel, er bortforpagter berettiget til at lade manglerne udbedre for forpagters regning. 7.2. Bortforpagter skal sikre den øvrige vedligeholdelse, herunder at bygningerne udvendigt altid fremstår vel vedligeholdt, samt iværksætte nødvendige vedligeholdelsesarbejder. Bortforpagter forestår og bekoster vedligeholdelse og fornyelse af bl.a. tag, facader, udvendige overflader og beklædninger, herunder overflader på udvendige døre og vinduer inkl. fals og kant, skjulte rør og installationer, afløbsinstallationer i form af faldstammer, kloak, ikke-synlige elinstallationer, inkl. hovedtavler, vandinstallationer indtil tappested, fællesarealer, bærende konstruktioner, herunder fundamenter, etageadskillelser, bærende vægge, anlæg til forsyning med varme og varmt vand, herunder fyringsanlæg/varmeveksler, pumper, varmerør og radiatorer, bortset fra radiatorventiler, anlæg for opvarmning, opbevaring og fordeling af varmt brugsvand, rørinstallation til varmt vand samt anlæg for regulering og styring af varme og varmt vand. Forpagter er dog forpligtet til, på lige fod med bortforpagter, at holde øje med de udvendige forhold og gøre bortforpagter opmærksom på opståede forhold, der skal udbedres. Hvis der konstateres mangler der påvirker forpagters mulighed for omsætning, påhviler det bortforpagter at udbedre disse straks. Sker det ikke trods påkrav med rimeligt varsel, er forpagter berettiget til at lade manglerne udbedre for bortforpagters regning. 7.3. Forpagter skal sørge for, at det forpagtede rengøres efter behov, således at det forpagtede til enhver tid fremtræder i en tiltalende og behagelig stand for det forpagtedes gæster. Forpagter er forpligtiget til løbende at forestå oprydning af service og aftørring af borde i serveringslokalet og på udeserveringsarealet. 8. Forpagtningsafgift 8.1. Som vederlag for samtlige af de rettigheder, som forpagter er tillagt i henhold til nærværende forpagtningsaftale, betaler forpagter en løbende afgift til bortforpagter (herefter betegnet forpagtningsafgift ). Forpagtningsafgiften opgøres som følger: En minimumsforpagtningsafgift på 120.000 kr. om året. Forpagtningsafgiften tillægges moms. 8.2. Minimumsforpagtningsafgiften reguleres hvert år den 1. januar i overensstemmelse med den procentvise stigning i nettoprisindekset, jf. bekendtgørelse nr. 76 af 3. februar 1999 af lov om beregning af et nettoprisindeks med senere ændringer. Reguleringen sker på grundlag af nettoprisindekset fra november måned forud for kravets fremsættelse sammenholdt med nettoprisindekset for november måned forud for den senest foretagne prisregulering. Side 6 af 10
Reguleringen foretages første gang i januar 2018 på basis af den procentvise stigning af indekset fra november 2016 til november 2017. Såfremt nettoprisindekset bortfalder eller afløses af anden tilsvarende regulering, skal regulering af minimumsforpagtningsafgiften ske på tilsvarende vis. Forpagtningsafgiften kan ikke reguleres på anden vis. 8.3. Minimumsforpagtningsafgiften betales med 1/12 hver måned. 8.4. Forpagtningsafgiften for 1. måned betales sammen med et depositum svarende til 3 måneders minimumsforpagtningsafgift. 8.5. Bortforpagter er indstillet på at give forpagter et nedslag på 15.000 kr. i forpagtningsafgiften de første 3 måneder, hvis forpagter bliver nødt til at tåle, at bortforpagter laver mindre bygningsændringer som nævnt i pkt. 2.2, efter forpagtningsaftalen er trådt i kraft. Minimumsforpagtningsafgiften det 1. år vil i så fald udgøre 105.000 kr. 9. Driftsudgifter 9.1. Det påhviler forpagter - udover forpagtningsafgiften - at udrede følgende med virksomhedens drift forbundne forsyningsudgifter/driftsudgifter - herunder varme, vand, forsikringer, miljøafgifter, renovation, renholdelse af køkkenet, vandafledningsafgift, telefon, personalelønninger m.v. Forpagter har pligt til at lade sig registrere hos forsyningsselskabet som selvstændig bruger, i det omfang det er muligt. Forsyning af varme, vand, vandafledningsafgift, tømning af fedtudskiller leveres via bortforpagter. Forpagter betaler et á conto forbrug hertil hver måned på XXXX kr. Beløbet reguleres efterfølgende når det aktuelle beløb kendes. 10. Ansvar og risiko 10.1. Ethvert ansvar for skader, der måtte blive påført tredjemand, bygninger, inventar eller lignende i forbindelse med forpagters drift, er bortforpagter uvedkommende og påhviler alene forpagteren, hvad enten skaden skyldes hændelige begivenheder eller skadevoldende adfærd af forpagteren eller dennes ansatte eller fra tredjemands side. Udgiften til genoprettelsen af sådanne skader bæres af forpagteren med eventuel regres mod tredjemand. 10.2. Forpagter tegner selv forsikringer i det omfang, at lejer skønner det fornødent. 10.3 Såfremt ejendommen, hvori det forpagtede er beliggende, måtte blive tilintetgjort ved brand eller anden skade, bortfalder aftalen, og ingen af parterne har krav på hinanden. 11. Adgang til virksomheden 11.1. Bortforpagter har ret til fri og uhindret adgang til det forpagtede og ret til at få oplysninger, som efter bortforpagters skøn er nødvendige for at kunne holde tilsyn med, at driften foregår på fuldt forsvarlig måde, og at bestemmelserne i nærværende kontrakt overholdes. 12. Misligholdelse 12.1. Såfremt en part misligholder sine forpligtelser i henhold til nærværende forpagtningsaf- Side 7 af 10
tale, skal den anden part såfremt denne vil påberåbe sig misligholdelsen være forpligtet til ved anbefalet brev at pålægge den misligholdende part at bringe misligholdelsen til ophør inden en frist på otte dage regnet fra påkravets modtagelse. Såfremt misligholdelsen er af en sådan karakter, at en fuldstændig efterlevelse af de kontraktlige forpligtelser kræver foranstaltninger gennemført, som rimeligvis vil strække sig ud over fristen for forholdets berigtigelse, anses fristen for suspenderet fra det tidspunkt, hvor den misligholdende part har iværksat foranstaltningerne, forudsat at disses gennemførelse til stadighed fremmes mest muligt. Foreligger der væsentlig misligholdelse, er den anden part berettiget til at ophæve nærværende forpagtningsaftale uden yderligere varsel, dersom det i et påkrav som nævnt ovenfor tilkendegives, at forholdet anses for væsentlig misligholdelse. 12.2. Som væsentlig misligholdelse anser bortforpagter blandt andet, at: Forpagter undlader at betale forpagtningsafgift i overensstemmelse med forpagtningsaftalens bestemmelser. Forpagter standser sine betalinger, kommer under konkurs- eller skifteretsbehandling, eller der indledes forhandling om tvangsakkord. Forpagter mister de til driften af det forpagtede fornødne bevillinger. Forpagter på trods af påkrav flere gange ikke overdrager lejede lokaler i den stand, som det er aftalt. Forpagter ofte og gentagne gange gør sig skyldig i misligholdelse i øvrigt af nærværende forpagtningsaftale, og hvorom bortforpagter har meddelt påkrav, som forpagter har undladt at efterleve. Forpagteren agerer på en måde, som uberettiget bringer bortforpagter i miskredit enten i forhold til omverdenen eller internt uden efterfølgende at efterkomme bortforpagters anvisninger i den anledning. Ikke holder det forpagtede i drift. Ikke deltager i samarbejdsmøder. Som væsentlig misligholdelse anser forpagter blandt andet, at: Bortforpagter ikke overholder sin vedligeholdelsespligt. Bortforpagter ofte og gentagne gange gør sig skyldig i misligholdelse i øvrigt af nærværende forpagtningsaftale, og hvorom forpagter har meddelt et påkrav, som bortforpagter har undladt at efterleve. 12.3. Såfremt en part misligholder sine forpligtelser i henhold til nærværende forpagtningsaftale, skal den anden part være berettiget til at kræve erstatning i henhold til dansk rets almindelige erstatningsregler. 13. Ophør 13.1. Ved forpagtningsforholdets ophør, uanset af hvilken ophørsgrund, påhviler det forpagter at aflevere det forpagtede i samme stand som ved overtagelsen. Det vil sige, at lokalerne samt inventar og løsøre skal være i samme stand som ved forpagtningsforholdets påbegyndelse uden anden forringelse end den, som tid og forsvarlig brug medfører. Side 8 af 10
Hvis forpagter ved ophør fjerner mur- og nagelfast tilbehør, der tilhører forpagter, påhviler det forpagter at foretage de nødvendige reparationer. Forpagter hæfter for eventuelle mangler ved fraflytning. 14. Afståelse og fremleje 14.1. Forpagter er ikke berettiget til at fremleje det forpagtede. 14.2. Forpagter er ikke berettiget til at afstå det forpagtede. 15. Tvister 15.1. I tilfælde af uoverensstemmelser mellem parterne, hvad enten denne uoverensstemmelse vedrører misligholdelse, fortolkning eller andre forhold, der har tilknytning til nærværende kontrakt eller ej, følges principperne i erhvervslejeloven kapitel 14. Tvister indbringes således i 1. instans for byretten (benævnes boligretten), jf. 76 stk. 1. Såfremt tvisten ikke kan løses her følges 77, stk. 1-2, hvor tvisten helt eller delvis afgøres ved voldgiftsretten. 16. Kontraktens omfang 16.1 Denne kontrakt konstituerer ikke anden relation mellem parterne end hvad der fremgår af teksten. Samarbejdet mellem parterne i nærværende aftale kan således ikke opfattes som joint-venture eller lignende. Lov om leje af erhvervslokaler finder ikke anvendelse i forbindelse med denne kontrakt, herunder i særdeleshed ikke bestemmelser om opsigelse og lejeregulering. Ingen af parternes kreditorer skal kunne rejse krav over for den anden part i medfør af nærværende aftale eller i tilfælde af en af parternes konkurs eller lignende. 17. Betingelser 17.1. Det er en betingelse for nærværende aftale, at forpagter kan opnå næringsbrev og alkoholbevilling. Ansøgning om næringsbrev, alkoholbevilling og udvidet åbningstilladelse skal indsendes til myndighederne af forpagter umiddelbart efter aftalens underskrivelse. Opnås den nødvendige tilladelse ikke, bortfalder nærværende kontrakt, uden at nogen af parterne kan gøre erstatningskrav gældende over for den anden. Forpagter erklærer dog, at der dem bekendt ikke er forhold, som skulle forhindre opnåelse af næringsbrev eller alkoholbevilling. Side 9 af 10
18. Underskrifter Som tegningsberettiget for bortforpagter: Som forpagter: Dato: / Dato: / (Underskrift) (Underskrift) (Underskrift) (Underskrift) Side 10 af 10