Notat Indledning På baggrund af beslutningen på fællesmødet mellem Planudvalget og Social- og Sundhedsudvalget den 5.oktober 2015 har administrationen undersøgt en række muligheder for placering af 80 plejeboliger samt 400 m 2 servicearealer som nybyggeri på bar mark. I alt cirka 5.600 m 2 bebyggelse. Den 09.11.2015 Udarbejdet af Planafdelingen I den forbindelse er der blandt andet kigget på en række af de kommunalt ejede grunde i byudviklingsområderne Egedal By, Stenløse Syd og området omkring Kong Svends Park. Flere af disse grunde er lige nu udbudt eller i gang med at blive det. Flere af dem er særdeles attraktive byggegrunde, som der er stor efterspørgsel efter til privat boligbyggeri, imens andre af de foreslåede placeringer har mere begrænsede anvendelsesmuligheder og en mindre attraktiv beliggenhed, og de har dermed også en lavere markedsværdi. I Egedal By er valgt to parceller, der umiddelbart vurderes mest egnede. De to parceller ligger i nogenlunde sammenhæng med andet byggeri i området og vurderes ikke at være særligt attraktive grunde med høj salgsværdi. Kun enkelte af lokaliteterne vil kunne bebygges i det ønskede omfang uden en ny lokalplan. Udarbejdelse af en ny lokalplan vil tage mindst 8 måneder, hvilket betyder, at skema A- sagen først kan igangsættes efter dette tidspunkt, og at andre prioriterede lokalplaner kan blive forsinket.
1_ Egedal By -Stationsområdet Grunden er omfattet af ramme- og lokalplan 20 og ligger i Stationsområdet, der er udlagt som en tæt og bymæssig bydel med en bebyggelsesprocent på 150 % og mulighed for bebyggelse i op til 6 etager. Lokalplanen stiller krav om, at der bygges i min. 3 etager mod hovedgaden, min. 4 etager mod landskabet og S-togs banen, mens der mod de interne gader skal bygges i min. 2 etager. Grunden (parcel A8_2) vurderes at kunne sælges for 5-7,5 millioner ekskl. moms. Med visionerne om at bygge højt, tæt og bymæssigt i Stationsområdet samt de krav, der stilles i lokalplanen om bl.a. bygningshøjder, vil bebyggelsen højst sandsynlig komme til at minde meget om Egevænget i forhold til bygningskroppen og størrelsen på de fælles friarealer. Kan udbygges efter gældende lokalplan Nærhed til offentlig transport og offentlig service (Rådhus og Sundhedshuset) Tab af salgsindtægter på grunden (5-7,5 millioner ekskl. moms) Meget kompakt, tæt og højt byggeri med begrænset mulighed for udearealer Relativ stor andel af plejeboliger i samme område/del af kommunen. Svært at udbygge området i flere etaper Egedal Station side 2 af 6
2_ Egedal By -Campusområdet Arealet er omfattet af ramme- og lokalplan 20 og ligger i Campusområdet, der er udlagt til administrative erhverv, forskning og uddannelsesinstitutioner, kulturelle tilbud samt offentlig og privat service. Campusområdet kan ikke udbygges efter gældende lokalplanen, da det kun er omfattet af rammedelen. Der skal udarbejdes en ny lokalplan og kommuneplantillæg, før området kan udbygges. Man skal samtidig være opmærksom på, at området ligger i etape 2 af udviklingen af Egedal By. Når planlægningen af etape 2 er igangsat, kan ejer af etape 3 forlange, at der udarbejdes lokalplaner for etape 3. Dermed kan man ikke længere kan styre udbygningen, og byvæksten kan blive spredt. Grunden er vurderet til at kunne sælges for 7,5 10 millioner ekskl. moms. Grundene i Campusområdet forventes dog at være forholdsvis svære at sælge, da området ikke kan anvendes til boligformål. Byggeri på bar mark giver en større frihed i forhold til disponering af grunden. Til gengæld vil bebyggelsen i en lang årrække komme til at ligge alene uden anden bebyggelse omkring sig. Nærhed til offentlig transport og offentlig service (Rådhus og Sundhedscenter) Kræver Kommuneplantillæg ifht. rækkefølgebestemmelser og etapeudbygningen Tab af salgsindtægter på grunden (7,5 millioner ekskl. moms) Problematik i forhold til vejadgang. Det bliver enten meget dyrt, ødelægger den grønne fletning eller overbelaster eksisterende vejadgang til Rådhuset. Relativ stor andel af plejeboliger i samme område/del af kommunen. Egedal Station side 3 af 6
3_ Rådhusannekset i Stenløse Området er omfattet af lokalplan 1.1.18 for afslutningen af Stenløse Center. Rådhusannekset og den vestlige del af rådhushaven er udlagt til boliger, grønt område og offentligt formål. Lokalplanen lægger op til, at rådhusannekset nedrives og der opføres etageboliger. Området er udlagt med en bebyggelsesprocent på henholdsvis 70 og 90 % og med mulighed for bebyggelse i 2 og 3 etager. Byrådet har i forbindelse med udarbejdelse af udbudsmateriale den 29. juni 2015 besluttet, at åbne mulighed for bebyggelse i op til 4 etager og med en bymæssig karakter. Umiddelbart vil det være svært at etablere 5.600 m 2 indenfor gældende lokalplan, hvorfor der højst sandsynligt skal udarbejdes en ny lokalplan. Grunden vurderes at kunne sælges 7 9 millioner ekskl. moms under forudsætning af, at der kan opføres 5.600 m 2. Bebyggelsen vil blive forholdsvis kompakt og i flere etager, og der vil samtidig kun være mulighed for begrænsede udearealer. Den centrale placering med nærheden til Egedal Centeret og Stenløse Station bliver ikke udnyttet optimalt, og bebyggelsen vil ikke umiddelbart bidrage til livet i centret. Nærhed til offentlig transport og Egedal Centeret Tab af salgsindtægter på grunden (7 millioner ekskl. moms) Komplekst at bygge i eksisterende bymiljø Svært at udbygge området i flere etaper side 4 af 6
4_ Storparcel 95 eller 96 i Stenløse Syd Grundene er omfattet af rammedelen i lokalplan 3.2.1 for Stenløse Syd og ligger i etape 3-4, som er udlagt til tæt-lav bebyggelse. På parcel 95 har planudvalget endvidere besluttet, at der skal åbnes mulighed for parcelhuse. Der skal udarbejdes lokalplan før området kan udbygges. 10.000 m 2 af parcel 95 vurderes at kunne sælges for 10-13 millioner ekskl. moms 10.000 m 2 af parcel 96 vurderes at kunne sælges for 7-9 millioner ekskl. moms Der skal medregnes et eventuelt værditab på salg af resten af grunden. Byggeri på bar mark giver frihed i forhold til disponering af grunden. Åben-lav bebyggelse vil samtidig passe fint til funktionen, og der vil være mulighed for større fælles friarealer. Grunden ligger i forlængelse af et boligområde med nærhed til natur og det åbne land. Der er 3 km med bil til Stenløse Station og 1,5 km med cykel. Nemt at disponere grunden, samtidig er en forholdsvis lav og åben bebyggelse velegnet til plejeboliger Mulighed for store udearealer Tab af salgsindtægter på grunden, som er en af kommunens mest attraktive byggegrunde (8-10 millioner plus evt. værditab på restgrunden) Ligger i et boligområde, langt fra offentlig transport og anden offentlig service side 5 af 6
5_ Kongeskrænten i Smørum Grunden er omfattet af rammelokalplan 052802 for Kong Svends Høj. Området er udlagt til tæt-lav bebyggelse (kæde-, række-, klynge- eller gadehusbebyggelser) eller til etagebebyggelse. Der skal udarbejdes en ny lokalplan, før området kan udbygges. 10.000 m 2 af grunden vurderes at kunne sælges for 10-12 millioner ekskl. moms. Der skal regnes med et eventuelt værditab på salg af resten af grunden. Åben-lav bebyggelse vil umiddelbart passe fint til funktionen og give mulighed for større fælles friarealer. Byggeri på bar mark giver frihed i forhold til disponering af grunden. Grunden ligger ud mod det åbne land og Tværvej som sidste etape af boligudbygningen omkring Kong Svends Høj. Der er 3,6 km med bil til Kildedal Station og 1 km ad stier for gående/ cykelende, dog ad en meget stejl sti. Nemt at disponere grunden. Samtidig er en forholdsvis lav og åben bebyggelse velegnet til plejeboliger Mulighed for store udearealer Ligger forholdsvis tæt på offentlig transport Tab af salgsindtægter på grunden, som er en af kommunens mest attraktive byggegrunde Ligger i et boligområde, langt fra anden offentlig service side 6 af 6