Århus Kommune Lokalplan nr. 697 Område til private ungdomsboliger ved Frydenlunds Allé / Viborgvej i Hasle. KONGSBAK INFORMATIK Februar 2004 Tinglyst den 12-07-2004
Århus Kommune Lokalplan nr.: Område til private ungdomsboliger ved 697 Frydenlunds Allé / Viborgvej i Hasle Indeholder tillæg nr 31 til Kommuneplan 2001 Spættevej Fuglebakkevej Solsortevej Viborgvej Frydenlunds Allé Vagtelvej Drosselvej Statistikområde/distrikt nr.: 03.21 Registreringskortblad nr.: 45 Magistratens 2. Afdeling Stadsarkitektens Kontor Februar 2004
Om dette hæftes indhold Der indledes med et afsnit om lokalplanens indhold, hvor baggrunden for lokalplanen beskrives, ligesom målet med planen og planens hovedtræk også beskrives. Til afsnittet hører illustrationer, der viser en af de måder, planen gør det muligt at udnytte området på. Derefter følger afsnittet med de bindende bestemmelser for den fremtidige udnyttelse af lokalplanområdet, bygningers udseende, veje og stiers forløb m.v. Herefter følger et afsnit som beskriver hvordan lokalplanen forholder sig til kommuneplanen og den anden planlægning som vedrører lokalplanen. Det drejer sig f.eks. om veje, stier, skoler, institutioner, støj, teknisk forsyning m.v. Det sidste afsnit omhandler hvilke retsvirkninger forslaget til lokalplanen har, og hvad der vil gælde når lokalplanen er endeligt vedtaget og offentliggjort. Næst bagest i hæftet sidder lokalplankortet som visuelt supplerer bestemmelserne i det andet afsnit og til sidst kommer siden med underskrifter og dato for offentliggørelse af lokalplanen. Her ligger lokalplanområdet Yderligere oplysninger om lokalplanen fås hos Stadsarkitektens Kontor, Byplanafdelingen Rådhuset, værelse 505 8100 Århus C. Tlf. 89 40 26 40, 2641 og 2628 Lokalplanen kan ses og købes hos Kommune Information Rådhuset 8100 Århus C. Tlf. 89 40 22 22 Kortgrundlag Magistratens 2. Afdeling, Århus Kommune. Lokalplanen er udarbejdet af Stadsarkitektens Kontor, Byplanafdelingen i samarbejde med plusform arkitekter maa ApS Mejlgade 16 8000 Århus C Tlf. 86 13 67 66
1 ÅRHUS KOMMUNE. LOKALPLAN NR. 697. Område til private ungdomsboliger ved Frydenlunds Allé / Viborgvej i Hasle. INDHOLDSFORTEGNELSE Side LOKALPLANENS INDHOLD Beskrivelse af området, baggrund og mål med planen, planens hovedtræk m.v.... 2 LOKALPLANENS BESTEMMELSER 1. Formål... 6 2. Område og opdeling... 6 3. Anvendelse... 7 4. Udstykning... 7 5. Trafikforhold... 7 6. Teknisk forsyning... 7 7. Bebyggelsens omfang og placering m.m.... 8 8. Bebyggelsens udseende... 8 9. Opholdsarealer, hegn og beplantning... 8 10. Støjforhold... 9 11. Særlige forudsætninger for ibrugtagen af ny bebyggelse... 9 12. Servitutter... 9 LOKALPLANEN OG ANDRE PLANER Lokalplanens forhold til kommuneplanen, veje, stier, støj, institutioner, teknisk forsyning m.v.... 10 LOKALPLANENS RETSVIRKNINGER Retsvirkninger af lokalplanen... 13 TILLÆG NR. 31 TIL KOMMUNEPLANEN Nye bestemmelser... 14 LOKALPLANKORT Vedtagelsespåtegninger... 15
2 LOKALPLANENS INDHOLD Her beskrives baggrunden for lokalplanen, målet med planen samt planens hovedtræk. Eksisterende forhold Denne lokalplan gælder for et område ved Frydenlunds Allé / Viborgvej i Hasle. Området afgrænses mod syd af Viborgvej og mod vest af Frydenlunds Allé og centerbebyggelsen ved Frydenlund, mod øst af villabebyggelsen ved Vagtelvej og mod nord af Århus Kommunale Værkers vandreservoir. Området ligger i kommuneplanens delområde 13.02.12.OF Lokalplanområdet, der er ca. 2.880 m 2 stort, var ved planens udarbejdelse privat ejet og beliggende i byzone. Området set fra Viborgvej mod centret ved Frydenlunds Allé. Beskrivelse af området Området er i dag bebygget med en ældre villa der er i meget dårlig stand, samt en ubebygget grund. Arealet fremstår som et plateau, der ligger ca. 1 m over Viborgvejs niveau og svagt skrånende op mod vandreservoiret. Området er delvist omkranset af beplantning, og der er i områdets østskel en privat fællesvej som giver adgang til nogle bagvedliggende ejendomme. Planens baggrund og mål Lokalplanen er udarbejdet for at kunne nedrive den eksisterende villa og give mulighed for at opføre en bebyggelse med 32 private ungdomsboliger på arealet. Planens hovedtræk Lokalplanområdet, skal vejbetjenes fra Frydenlunds Allé via en eksisterende adgangsvej der også giver adgang til Århus Kommunale Værkers vandreservoir.
3 Den nye bebyggelse opføres som 4 punkthuse i 2 etager. Hver bygning indeholder 8 ungdomsboliger. Mod Viborgvej og mod Frydenlunds Allé etableres der en støjskærm i form af en teglstensmur evt. udført som ved Handelshøjskolens bebyggelse på hjørnet af Viborgvej og Vestre Ringgade. Støjskærmen skal skærme arealet mellem bebyggelsen og Viborgvej, så det kan anvendes til fælles udendørs opholdsareal for boligernes beboere. Lokalplanen indeholder bestemmelser om boligernes indretning således, at det indendørs støjniveau fra vejstøjen ved Viborgvej ikke overstiger de gældende værdier. Bebyggelsens udseende Den ny bebyggelse vil fremstå som 4 to-etagers punkthuse der 2 og 2 er delvis sammenbygget med en trappe- og elevatorbygning. Bygningerne bliver opført med facader i en blanding af blank mur i lyse teglsten og partier i glas og glatte overflader i beton eller som pudset tegl, eller som en let konstruktion beklædt med et ensartet plademateriale. Beplantning Den eksisterende omkransende beplantning vil øst og nord for den ny bebyggelse, i størst muligt omfang blive bevaret. Veje og stier Lokalplanområdet vil få vejadgang fra Frydenlunds Allé, vejadgangen vil blive fælles adgang til både Århus Kommunale Værkers ejendom og lokalplanområdet. Den eksisterende vejforbindelse fra Viborgvej langs områdets østgrænse, der har været adgang både til lokalplanområdet og naboejendommene nedlægges som vejadgang for lokalplanområdet. Vejen opretholdes som vejadgang for de ejendomme som har vejret til vejen. Vejen vil dog kunne anvendes som stiforbindelse fra lokalplanområdet til Viborgvej. Området set fra Viborgvej i retning med vestre Ringgade.
4 Plan der illustrerer hvordan den ny bebyggelse kan blive udformet.
Facader der viser hvordan den ny bebyggelse kan komme til at se ud. 5
6 LOKALPLANENS BESTEMMELSER Dette afsnit indeholder bindende bestemmelser om arealernes anvendelse, bygningers og vejes udformning m.v. 1. Formål Lokalplanen har til hovedformål at sikre: at at at at området kan anvendes til opførelse af en ny bebyggelse med ungdomsboliger, området indrettes på en hensigtsmæssig måde, bebyggelsen tilpasses terrænet, eksisterende beplantning og eksisterende anlæg, og områdets bebyggelse tilpasses den øst for liggende villabebyggelse. 2. Område og opdeling Lokalplanområdet er afgrænset, som vist på lokalplankortet, og omfatter jf. matrikelkortet matrikelnummer 102 d og del af 102 e Århus Markjorder samt alle parceller der efter den 2. juni 2003 udstykkes i området. Se fodnote 1. Frydenlunds Allé Viborgvej Matrikelkort mål 1: 2000!!!!!!! Lokalplangrænse 1. I tvivlstilfælde defineres den nøjagtige grænse af Magistratens 2. Afdeling.
7 3. Anvendelse Stk. 1. Området er udlagt til boligbebyggelse (helårsbeboelse) i form af etageboligbebyggelse. Stk. 2. Mindst 20% af lokalplanområdet skal indrettes som fælles opholdsareal for beboerne. Stk. 3. Placering af mindre bygninger til kvarterets tekniske forsyning skal godkendes af Magistratens 2. Afdeling. 4. Udstykning Eventuel udstykning indenfor området må kun ske efter godkendelse af Magistratens 2. Afdeling 5. Trafikforhold Stk. 1. Lokalplanområdet trafikbetjenes fra Frydenlunds Allé via eksisterende adgang til matr. nr. 102 e, Århus Markjorder, i princippet som vist på lokalplankortet. Stk. 2. Ved vejtilslutninger skal der sikres de nødvendige oversigtsforhold, jvf. gældende vejregler. Stk. 3. På lokalplankortet er der vist de arealer, der er udlagt til parkeringsformål. Stk. 4. Der skal indenfor lokalplanområdet etableres parkeringspladser i overensstemmelse med "Retningslinier for anlæg af parkeringsarealer i Århus Kommune". Stk. 5. Der skal sikres stiforbindelser fra lokalplanområdet til Viborgvej og Frydenlunds Allé som vist i princippet på lokalplankortet. Stk. 6. Den eksisterende vejadgang til matr. nr. 102 d, Århus Markjorder fra den eksisterende private fællesvej beliggende langs lokalplanområdets østskel, nedlægges jf. vejlovgivningen. 6. Teknisk forsyning Nybyggeri skal tilsluttes Århus Kommunale Værkers varmeforsyning på forsyningens til enhver tid gældende betingelser.
8 7. Bebyggelsens omfang og placering m.m. Stk. 1. Ny bebyggelse skal placeres inden for det på lokalplankortet viste byggefelt. Uden for byggefeltet kan opføres overdækninger til cykler og affaldscontainere samt skure, udhuse og lignende mindre småbygninger. Stk. 2. Der må i lokalplanområdet opføres maksimalt 1.800 m 2 etageareal foruden evt. kælder. Se fodnote 2. Stk. 3. Bygninger må højst opføres i 2 etager foruden eventuel kælder, og med en maksimal højde på 8,5 m. Stk. 4. Mindre bygningsdele som f.eks. elevator- og trappetårne, ventilationsanlæg og lign. kan dog i mindre omfang overstige den angivne maksimale højde, såfremt disse i øvrigt er indpasset og harmonerer med bebyggelsen. Stk. 5. Bygningslovgivningens bestemmelser om højder og afstande i forhold til bebyggelser på samme grund er ikke gældende i lokalplanområdet. Stk. 6. Til sikring af lokalplanens bestemmelser skal der til godkendelse i Magistratens 2. Afdeling fremsendes en plan for udformning og indretning af de interne færdsels- og parkeringsarealer herunder tilslutninger til de tilgrænsende veje. 8. Bebyggelsens udseende Stk. 1. Bebyggelsen skal ved sin udformning, proportioner, materialer og farver gives en ydre fremtræden, så der opnås en arkitektonisk god helhedsvirkning i forhold til omgivelserne. Stk. 2. Bebyggelsen skal opføres med facader i en blanding af blank mur i lyse teglsten og partier i glas og glatte overflader i beton eller som pudset tegl, eller som en let konstruktion beklædt med et ensartet plademateriale. Stk. 3. Tagfladerne skal fremstå som en hel tagflade uden fremtrædende installationer. Stk. 4. Støjskærm skal udføres som en teglstensmur opdelt af forsætninger og i samme teglsten som bebyggelsen i øvrigt. 9. Opholdsareal, hegn og beplantning Stk. 1. Opholdsarealer jf. 3, stk. 2, skal i princippet placeres som vist på lokalplankortet. Stk. 2. Eksisterende plantninger langs lokalplanens grænse mod nord og øst skal bevares for den dels vedkommende, der ligger uden for byggefeltet. Se fodnote 3. 2. Det angivne etageareal svarer tilnærmelsesvist til en bebyggelsesprocent på 65 beregnet af lokalplanområdets areal fratrukket skønnet færdselsareal. Opmærksomheden henledes på, at det maksimalt tilladte antal m 2 etageareal formentlig ikke vil kunne opføres ved byggeri alene i 1 etage. 3. Hvis bevaringsværdig beplantning tillades fjernet, vil det normalt blive modsvaret af et krav om genplantning.
9 10. Støjforhold Stk. 1. Det skal sikres at det konstante udendørs støjniveau som vejtrafikstøj påfører boligbebyggelse på mindst en facade ikke overstiger 55 db(a) på døgnbasis og at det konstante indendørs støjniveau i boligerne ikke overstiger 30 db(a) på døgnbasis Stk. 2. Det skal sikres at det konstante udendørs støjniveau som vejtrafikstøj påfører udendørs opholdsarealer ikke overstiger 55 db(a) på døgnbasis. Stk. 3. Boligbebyggelsen bør udformes således, at støjfølsomme opholdsrum orienteres væk fra Viborgvej og Frydenlunds Allé. 11. Særlige forudsætninger for ibrugtagen af ny bebyggelse Generelt gælder, at ny bebyggelse ikke må tages i brug før: Den i 6 nævnte tilslutning til Århus Kommunale Værkers varmeforsyning har fundet sted. Veje, stier og parkeringspladser samt støjskærm er anlagt, samt friarealer er planeret og tilsået med græs. 12. Servitutter Med lokalplanens ikrafttræden ophæves følgende servitutbestemmelser i medfør af planlovens 15, stk. 2, nr. 16: 1. Dokument om bebyggelse, benyttelse m.v. lyst 22.12.1912 2. Dokument om vedligeholdelse af chaussering m.v. lyst 13.11.1913 3. Dokument om tilslutning i nordgavl lyst 17.06.1967
Frydenlunds Allé 10 LOKALPLANEN OG ANDRE PLANER Her beskrives lokalplanens forhold til kommuneplanen og anden planlægning, som vedrører lokalplanen. Kommuneplanen Grundlaget for udarbejdelsen af lokalplanen har været den kommuneplan, som byrådet har vedtaget. Nedenstående kort er et udsnit af kommuneplanens rammekort for den aktuelle bydel, og lokalplanområdet er, som vist, beliggende i rammernes område 13.02.12.OF, og i byzone. Lokalplanen er ikke i overensstemmelse med kommuneplanen, idet kommuneplanen udlægger arealet til offentlige formål (vandreservoir). At området er udlagt til dette formål, skyldes at man har ville sikre sig, at der evt. var mulighed for at udvide det eksisterende nord for liggende vandreservoir. Der er dog intet behov for en udvidelse af vandreservoiret. Lokalplanen kan derfor kun gennemføres i den foreliggende udformning efter byrådets godkendelse af et tillæg til kommuneplanen som udlægger en del af område 13.02.12.OF til boligformå.. Den nødvendige ændring af kommuneplanen søges gennemført ved Tillæg nr. 31 til Kommuneplan 2001 for Århus Kommune. Tillægget er gengivet på side 14. 130226CE 1302 12OF 130213BO 130403BO Viborgvej Vagtelvej 130407BO 160209BO 160202OF Udsnit af kommuneplanens rammekort!!!!!!!! Lokalplanområdet
11 Overordnede vej- og stiforhold Lokalplanområdet vejbetjenes fra Frydenlunds Allé der giver adgang til Viborgvej og derfra videre til det øvrige overordnede vejnet i kommunen. Fra lokalplanområdet etableres der stiforbindelse til Viborgvej og Frydenlunds Allé Den eksisterende vejforbindelse fra Viborgvej langs områdets østgrænse, der har været adgang både til lokalplanområdet og naboejendommene, nedlægges som vejadgang for lokalplanområdet. Vejen opretholdes som vejadgang for de ejendomme der har vejret til vejen. Vejen vil dog kunne anvendes som stiforbindelse fra lokalplanområdet til Viborgvej. Forureningsforhold - jord Affaldskontoret har pr. 1. april 2003 ikke registreret potentielt forurenende aktivitet eller konstateret forurening indenfor lokalplanområdet. Overskudsjord / byggeaffald Eventuel bortskaffelse af overskudsjord og byggeaffald skal ske i henhold til Århus Kommunes Regulativ for erhvervsaffald. Overskudsjord bør så vidt muligt forblive inden for lokalplanområdets grænser. Arkæologiske forhold. Moesgård Museum har pr. 1. april 2003 foretaget en arkivarisk kontrol af lokalplanområdet. I museets arkiver er der ikke registreret fund i området. Hvis der ved kommende anlægsarbejder påtræffes jordfaste fortidsminder (bopladser, gravpladser, kulturlag m.v.), skal arbejdet standses og fundet anmeldes til museet, jf. Museumslovens 27. Støjmæssige forhold De støjmæssige forhold er vurderet med udgangspunkt i kommuneplanens støjbestemmelser. Lokalplanområdet er belastet at trafikstøj primært fra Viborgvej og Frydenlunds Allé. På baggrund af den nordiske beregningsmodel for vejtrafikstøj er støjniveauet i skel mod Viborgvej beregnet til ca. 74 db(a) på døgnbasis og i skel mod Frydenlunds Allé til 55 db(a) på døgnbasis. Det vurderes ikke umiddelbart at være muligt at overholde kommuneplanens generelle støjbestemmelser på maksimalt 55 db(a) på arealer til boligformål. Når særlige forhold taler for det, vil der kunne forekomme afvigelser herfra. I sådanne tilfælde må der ved facadeisolering sikres, at det indendørs støjniveau ikke overstiger 30 db(a) på døgnbasis. For at sikre en rimelig udnyttelse af lokalplanområdet og på grund af områdets placering er de lempede støjbestemmelser taget i anvendelse, således at det udendørs støjniveau for boligbebyggelse på mindst én facade ikke må overstige 55 db(a) på døgnbasis og det indendørs støjniveau ikke må overstige 30 db(a) på døgnbasis.
12 Det skal desuden sikres, evt. ved etablering af en passende støjskærm, at støjniveauet fra vejtrafik på boligernes udendørs opholdsarealer ikke overstiger 55 db(a) på døgnbasis. Kollektiv trafik Ved lokalplanens udarbejdelse betjenes området af busruterne 3, 14, 15, 25 51, 55, 90, 111, 112, 114 og 116 på Viborgvej / Frydenlunds Allé. Skoleforhold Ved lokalplanens udarbejdelse ligger området i Frydenlundskolens distrikt. Skolevæsenets planlægning for bydelen kan dog gøre det nødvendigt at foretage ændringer i de enkelte skolers oplande. Institutionsforhold I nærheden af lokalplanområdet findes ved planens udarbejdelse følgende børneinstitutioner: Børnehaven Fuglebakkevej 64, 8210 Århus V Børnehaven Fuglebakkevej 68, 8210 Århus V Børnehaven Fuglesangs Allé 16, 8210 Århus V Vuggestuen Fuglebakkevej 62, 8210 Århus V Vuggestuen Kalendervej 5, 8210 Århus V Hasle Vuggestue Østrevej 30, 8210 Århus V Fritidshjemmet Fuglebakkevej 66, 8210 Århus V Fritidshjemmet Fuglebakke Fuglesangs Allé 18, 8210 Århus V Fritidshjemmet Spættevej 4, 8210 Århus V. Teknisk forsyning Elforsyning kan ske fra:... Varme- og vandforsyning sker fra:... Kloakforsyning sker ved:... Spildevand:... Regnvand:... Energiselskabet NRGi Grenåvej 55 8200 Århus N. Århus Kommunale Værker Bautavej 1 8210 Århus V. Miljøkontoret Silkeborgvej 260 8230 Åbyhøj Ledes via eksisterende fællesledning ved området til Marselisborg renseanlæg. Afledes via eksisterende fællesledning ved området til Århus Å.
13 LOKALPLANENS RETSVIRKNINGER Retsvirkninger af lokalplanen Lokalplanen gælder fra den dag, det er offentliggjort, at planen er vedtaget endeligt. Dette indebærer, at hvis en ejendom ønskes bebygget, udstykket eller anvendt på en anden måde end hidtil, skal det ske i overensstemmelse med planen. Lokalplanen medfører derimod ikke pligt til at opføre de bygninger, anlæg m.v., der er indeholdt i planen, og en eksisterende lovlig anvendelse kan fortsætte uændret. Bestemmelser i private byggeservitutter og andre såkaldte tilstandsservitutter bortfalder i det omfang, de ikke er forenelige med lokalplanen. Kommunen kan dispensere fra lokalplanen, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Når en dispensation berører omboendes interesser, skal disse underrettes om den påtænkte dispensation og have 14 dages frist til at fremkomme med bemærkninger herom, før dispensation eventuelt gives. Videregående afvigelser fra lokalplanen kan kun foretages ved en ny lokalplan.
14 TILLÆG TIL KOMMUNEPLANEN Tillæg nr. 31 til kommuneplan 2001. Som det fremgår af afsnittet på side 10 afgrænses der som vist nedenfor, et nyt delområde i kommuneplanen. 130403BO 130226CE Viborgvej rydenlunds Allé 1302 12OF 1302 19BO Vagtelvej 130213BO Nyt delområde 130407BO 160209BO 160202OF Området får følgende rammebestemmelser: Delområde 13.02.19.BO Rammebestemmelser Generelle rammer: Områdets anvendelse er fastlagt til boligformål i form af etageboligbebyggelse. I tilknytning til boligerne og på friarealerne kan opføres og indrettes lokaler til fællesfaciliteter for områdets beboere. Som hovedregel kan der etableres institutioner, faciliteter til fritids- og kulturformål og lignende, butikker til lokal forsyning, mindre fremstillings- og servicevirksomheder og lignende, som naturligt kan indpasset i boligområdet uden nævneværdige gener for omgivelserne. Ved etablering, udvidelse eller ændret benyttelse gælder, at belastningen af det lokale vejnet ikke må forøges nævneværdigt. Der forudsættes endvidere en tilpasning til omgivelserne med særlig hensyn til bygningsstørelse, udformning, parkering og adgangsforhold sådan, at områdets præg af boligområde ikke ændres nævneværdigt. Rammer for delområdet: Bebyggelsen må ikke opføres med mere end 2 etager. Der må maksimalt opføres 1800 m 2 etageareal indenfor området. Maksimal bygningshøjde 8,5 m.
Signaturforklaring 0 m 10 m 100 m Nord Lokalplangrænse Vandreservoir Byggefelt 5B Frydenlunds Allé Vejareal Parkeringsareal Stier Opholdsareal 74 Viborgvej 57 STADSARKITEKTENS KONTOR - BYPLANAFDELINGEN Lokalplan nr. 697 Område til private ungdomsboliger ved Frydenlunds Allé / Viborgvej i hasle. Lokalplankort TEGN. NR. MÅL: DATO: TEGN. AF 2405 1 : 500 Juli 2003 SP
15