Er boligkrisen bag os? 08-11-2012 1
Danskerne skruer ned for sortsynet 20 15 10 5 0-5 -10-15 -20-25 -30 Nettotal Under 40 år Nykredits Huspristillid Over 40 år 2010 2011 2012 08-11-2012 2
Boligbyrden på laveste niveau siden starten af 1998 48 46 44 42 40 38 36 34 32 30 % Boligbyrden - parcelhuse, hele landet Boligbyrden - ejerlejlighed, hele landet 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 08-11-2012 3
Ledigheden tæt på toppen Personer 180.000 160.000 140.000 120.000 100.000 Bruttoledigheden 80.000 60.000 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 08-11-2012 4
Det københavnske ejerlejlighedsmarked viser tegn på bedring 200 Indeks 2004 = 100, 3 m. glidende gns. 180 160 140 Nybolig handler - ejerlejligheder København 120 100 80 Historisk gennemsnit 60 40 20 0 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 130 120 Indeks 2004 = 100, 3. glidende gns. Nybolig kvm. pris - ejerlejligheder København 110 100 Historisk gennemsnit 90 80 70 60 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 08-11-2012 5
Kan brede sig til resten af boligmarkedet 40 Huspris. ændring år/år gns. 30 20 10 0-10 -20-30 Hele landet København (stiplet ejerlejlighed) Nordsjælland Østsjælland Vestsjælland 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 08-11-2012 6
Historisk lav boligbyrde Er de lave renter kommet for at blive? 08-11-2012 7
Historisk lave tilpasningsrenter 08-11-2012 8
3.0 Parrenter, % Danske statsobligationer 60 Andel af BNP (%) 2.5 Tyske statsobligationer 50 2.0 1.5 1.0 0.5 0.0 40 30 20 10 Valutareserve - Schweiz Valutareserve - Danmark Tid til udløb 0-0.5 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 0 5 10 15 20 25 30 Udenlandsk ejerandel, % 18% Udenlandsk ejerandel, 18% 16% 16% 14% 14% 12% 12% 10% 10% 8% 8% 6% 6% 4% 4% 2% 2% År 0% År 0% 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 Nationalbankens ISV rente, udlånsrente % 6 5 4 3 Udlånsrente 2 1 ISV rente 0-1 2008 2009 2010 2011 2012 08-11-2012 9
Danmark en sikker havn 2 Budgetbalance 2011, % af BNP NO (13,6;29,0) 0 SE FI -2-4 -6-8 DE DK AT BE EUR-17 PT IT NL FR GR (-9,1;165,3) Gæld, % of BNP 30 50 70 90 110 130 08-11-2012 10
Danmark en sikker havn 10 8 6 4 2 0-2 -4-6 -8-10 -12 Betalingsbalance 2011, % of GDP NL NO SE DK DE AT FI EUR-15 IE EU-27 BE UK FR IT ES PT GR Arbejdsløshed 2011, % af arbejdsstyrken 3 5 7 9 11 13 15 17 19 21 23 08-11-2012 11
Danmark en sikker havn 08-11-2012 12
Hvem er AAA? S&P ratings AAA 12,00 AA+ 11,00 AA 10,00 AA- 9,00 A+ 8,00 A7,00 A-6,00 BBB+ 5,00 BBB 4,00 BBB- 3,00 BB+ 2,00 BB1,00 0,00 Danmark Norge Sverige UK Tyskland Finland Frankrig USA Italien Spanien Portugal Stable outlook Negative outlook 08-11-2012 13
Nye handelsmønstre på boligmarkedet Beliggenhed, beliggenhed, beliggenhed? 08-11-2012 14
Faldet i huspriserne har ramt landet skævt Nordjylland (3.kvt. 2010) Vestjylland (1.kvt. 2008) Sydjylland (3.kvt. 2008) Østjylland (4.kvt. 2007) Fyn (2.kvt. 2008) Bornholm (3.kvt. 2007) Huse, hele landet (2.kvt. 2007) Vestsjælland (4.kvt. 2007) København (4.kvt. 2006) Østsjælland (4.kvt. 2006) Nordsjælland (4.kvt. 2006) Prisfald siden toppen parcelhus 140 kvm. (kr.) 0 400.000 800.000 1.200.000 2.500.000 2.000.000 1.500.000 1.000.000 500.000 0 Stigning 1. kvt. 2000 til top Østjylland (4.kvt. 2007) Sydjylland (3.kvt. 2008) Nordjylland (3.kvt. 2012) Fyn (2.kvt. 2008) Huse, hele landet (2.kvt. 2007) Vestjylland (1.kvt. 2008) Vestsjælland (4.kvt. 2007) Bornholm (3.kvt. 2007) København (4.kvt. 2006) Nordsjælland (4.kvt. 2006) Østsjælland (4.kvt. 2006) Fald fra top til 2. kvt. 2012 0 200.000 400.000 600.000 800.000 1.000.000 08-11-2012 15
Udnytter danskerne prisfaldet til at købe større boliger? 1,4 Andel af handler (%) - hele landet 1,2 1,0 0,8 0,6 0,4 0,2 0,0 2004 (Middel 147 kvm.) 2007 (Middel 145 kvm.) 2011 (Middel 146 kvm.) Kvm. 75 90 105 120 135 150 165 180 195 210 225 240 08-11-2012 16
Køber danskerne så boliger med en mere attraktiv beliggenhed? Andel af handler (%) - hele landet 2004 2007 2011 1,6 1,4 1,2 1,0 0,8 0,6 0,4 0,2 0,0 91 81 71 61 51 41 31 21 11 1 Kommuner (rangeret efter kvm. pris) 08-11-2012 17
Sjælland driver udviklingen Andel af handler (%) - Sjælland* 2004 2006 2011 4,0 3,5 3,0 2,5 2,0 1,5 1,0 41 36 31 26 21 16 11 6 1 Kommuner (rangeret efter pris pr. kvadratmeter) 08-11-2012 18
mens effekten synes at udeblive i resten af landet Andel af handler (%) 4,0 2004 2006 2011 3,5 3,0 2,5 2,0 1,5 1,0 0,5 0,0 51 46 41 36 31 26 21 16 11 6 1 Kommuner (rangeret efter kvm. pris) 08-11-2012 19
Danskerne vender igen hjem fra Sverige Hvad betyder det for hovedstadens boligmarked? 08-11-2012 20
Hej då Malmö 600 Antal personer 500 400 300 200 100 0-100 Nettoflytning fra København til Malmø -200 2001 2003 2005 2007 2009 2011 600 500 400 300 200 100 0-100 -200 Antal personer Nettoflytning fra København til Malmø Merpris, mio. DKK Hus på 140 m2 København vs. Malmø 2001 2003 2005 2007 2009 2011 1,8 1,6 1,4 1,2 1,0 0,8 0,6 0,4 0,2 0,0 08-11-2012 21
Giver hjælpende hånd til hovedstadens boligmarked 1,8 1,6 1,4 1,2 1,0 0,8 0,6 0,4 0,2 0,0 Merpris, mio. DKK Hus på 140 m2 København vs. Malmø Nettoflytning fra København til Malmø Antal personer 2001 2003 2005 2007 2009 2011 600 500 400 300 200 100 0-100 -200 105 104 103 102 101 100 99 Indeks 2006 = 100 Priseffekt af aftagende nettotilflytning fra København til Sverige 2006 2008 2010 2012 2014 2016 08-11-2012 22
Boligejernes sårbarhed Risikoen for et rentechok 08-11-2012 23
Rentefølsomheden har aldrig været højere 3,5 3,0 2,5 Increased Øget renteudgift interest expenses som % af as indkomst % of income Hele Entire landet country 2,0 1,5 1,0 0,5 0,0 apr06 sep-07 feb-09 sep-09 jun-10 jun-11 dec-11 08-11-2012 24
Lave boligrente så langt øjet rækker F1 F3 F5 3,5% NYK 2044 A Aktuelt 0.5% 0.8% 1.4% 3.6% 01-Jan-13 0.4% 0.9% 1.4% 3.7% 01-apr-13 0.4% 0.9% 1.5% 3.7% 01-Jul-13 0.4% 0.9% 1.5% 3.8% 01-okt-13 0.4% 1.0% 1.6% 3.6% Historiske lave renter - hvor længe? 08-10-2012 25
Der skal rentetilpasses for 550 mia. kr. DKK mia. NYK RD NDA BRF DLR Total % RTL 1 60,3 111,6 63,5 39,4 29,5 304,2 75% RTL 2 1,7 2,7 0,5 1,7 1,0 7,6 2% RTL 3 9,1 33,3 7,6 8,3 1,9 60,3 15% RTL 4 1,1 9,9 0,1 0,9 0,2 12,3 3% RTL 5 3,3 8,6 0,4 3,7 0,9 16,9 4% RTL 6+ 0,6 1,0 0,1 0,7 0,0 2,4 1% I alt 76,1 167,1 72,2 54,8 33,4 403,6 100% % 19% 41% 18% 14% 8% 100% 08-11-2012 26
Nye lån danskerne vælger mere sikre lån 08-11-2012 27
Flere F3- og F5-lån i bestanden 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% % Fixed rate RenteMax F1 F3 F5 2007 2008 2009 2010 2011 2012 08-11-2012 28
Låntagerne har prøvet det før! 08-11-2012 29
Friværdiernes rutsjetur 08-11-2012 30
Friværdiernes rutsjetur 1800 1600 1400 1200 1000 800 600 400 200 0 Friværdi, hele landet, mia. kr. 1994 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2006 2008 2010 08-11-2012 31
Er boligkrisen bag os? 08-11-2012 32
Prisfaldet er bremset op 12500 Kroner pr. kvm. Indeks 2006 = 100 94 12000 92 90 11500 11000 Boligsidens Markedsindeks Danmarks Statistiks husprisindeks, h.a. 88 86 84 10500 82 80 10000 2010 2011 2012 78 08-11-2012 33
Lavere udbud af boliger til salg 70.000 Antal 60.000 Boliger til salg - faktiske tal 50.000 40.000 30.000 Boliger til salg - sæsonkorrigeret 20.000 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 08-11-2012 34
Men rekordhøje udbudstider 345 Gns. udbudstid, dage 295 245 Parcelhuse 195 145 95 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 08-11-2012 35
Fortsat mange der giver op eller skifter ejendomsmægler 2,6 Faktor 2,4 2,2 2,0 Nedtagne bolig pr. solgt bolig (sæsonkorrigeret) 1,8 1,6 1,4 1,2 1,0 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 08-11-2012 36
Køber og sælger fortsat langt fra hinanden 15.000 Kvm. pris Kvm. pris 2.500 12.500 Udbudspris 2.000 10.000 Endelig handelspris 1.500 Prisnedslag h.a. 1.000 7.500 500 5.000 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 0 08-11-2012 37
Vores boligprisprognose ligger på linje med vismændene 102 100 Huspris - indeks 2000 = 100 DST (sæsonkorrigeret) Prognose 98 96 94 92 Nykredi (pba. Realkreditrådets tal) Regeringen DØRS Husprisprognose, gns. årsvækstrater Dørs Regeringen Nykredit 2011-2,7% -2,7% -2,7% 2012-4,7% -3,5% -4,8% 2013-1,8% 2,5% -0,2% 90 2010 2011 2012 2013 08-11-2012 38
DISCLOSURE Investeringsanalyser og markedsføringsmateriale Analyser til offentligheden eller distributionskanaler udarbejdet af analytikere i Nykredit Markets' analysefunktioner anses for at være investeringsanalyser. Dette materiale er en specialanalyse udarbejdet af en analytiker i Nykredit Markets' analysefunktioner. Materialet er ikke udarbejdet til eller tiltænkt udbredt til offentligheden eller via Nykredit Markets' sædvanlige distributionskanaler, men anvendes alene i forbindelse med investeringsrådgivning af de investorer, som vi har udleveret materialet til. DISCLAIMER Dette materiale er udarbejdet af Nykredit Markets, der er en del af Nykredit Bank A/S, til personlig orientering for de investorer, som Nykredit Markets har udleveret materialet til. Materialet er udelukkende baseret på offentligt tilgængelige oplysninger. Nykredit Markets påtager sig intet ansvar for rigtigheden, nøjagtigheden eller fuldstændigheden af informationerne i materialet. Anbefalinger skal ikke opfattes som tilbud om køb eller salg af de pågældende finansielle instrumenter, og Nykredit Markets påtager sig intet ansvar for dispositioner foretaget på baggrund af oplysninger i materialet. Nykredit Bank A/S og/eller andre selskaber i Nykredit koncernen kan have positioner i finansielle instrumenter, der er omtalt i materialet, samt foretage køb eller salg af samme, ligesom disse selskaber kan være involverede i corporate finance-aktiviteter eller andre aktiviteter for virksomheder, der er omtalt i materialet. Oplysninger i materialet om tidligere afkast, simulerede tidligere afkast eller fremtidige afkast kan ikke anvendes som en pålidelig indikator for fremtidige afkast, og afkast kan blive negative. Oplysninger i materialet om kursudvikling kan ikke anvendes som en pålidelig indikator for fremtidig kursudvikling, og kursudviklingen kan blive negativ. Såfremt materialet indeholder oplysninger om en særlig skattebehandling, skal investorer være opmærksomme på, at skattebehandlingen afhænger af den enkelte investors individuelle situation og kan ændre sig fremover. Såfremt materialet indeholder oplysninger baseret på bruttoafkast, kan gebyrer, provisioner og andre omkostninger påvirke afkastet i nedadgående retning. Materialet må ikke mangfoldiggøres eller distribueres uden samtykke fra Nykredit Markets. 08-11-2012 39