Århus Kommune Lokalplan nr. 761 Boligområde nord for Hørretløkken i Mårslet KONGSBAK INFORMATIK Februar 2007
Århus Kommune Lokalplan nr.: Boligområde nord for Hørretløkken i Mårslet 761 Jelshøjvej Hørretvej Hørretløkken Mårslet Byvej Præstegårdsvej Langballevej Obstrupvej Testrupvej Bedervej Statistikområde/distrikt nr.: 2.80 Registreringskortblad nr.: 65 Teknik og Miljø Planlægning og Byggeri Februar 2007
Om dette hæftes indhold Der indledes med et afsnit om lokalplanens indhold, hvor baggrunden for lokalplanen beskrives, ligesom målet med planen og planens hovedtræk også beskrives. Til afsnittet hører illustrationer, der viser en af de måder, planen gør det muligt at udnytte området på. Derefter følger afsnittet med de bindende bestemmelser for den fremtidige udnyttelse af lokalplanområdet, bygningers udseende, veje og stiers forløb m.v. Herefter følger et afsnit som beskriver hvordan lokalplanen forholder sig til kommuneplanenog den anden planlægning som vedrører lokalplanen. Det drejer sig f.eks. om veje, stier, skoler, institutioner, støj, teknisk forsyning m.v. Det sidste afsnit omhandler hvilke retsvirkningerforslaget til lokalplanen har, og hvad der vil gælde når lokalplanen er endeligt vedtaget og offentliggjort. Næst bagest i hæftet sidder lokalplankortet som visuelt supplerer bestemmelserne i det andet afsnit og til sidst kommer siden med underskrifter og dato for offentliggørelse af lokalplanen. Yderligere oplysninger om lokalplanen fås hos Planlægning og Byggeri, Byplanafdelingen Kalkværksvej 10, værelse 1.110 8100 Århus C. http://www.aarhus.dk/kommune/lokalplaner Tlf. 89 40 26 40, 2641 og 2628 Her ligger lokalplanområdet Lokalplanen kan ses og købes hos Borgerservice på Rådhuset samt Åby Bibliotek. Tlf. 89 40 22 22 Kortgrundlag Århus Kommune, Teknik og Miljø. Lokalplanen er udarbejdet af Planlægning og Byggeri, Byplanafdelingen i samarbejde med Arkitektfirmaet H. Thule Hansen MAA. Thunøgade 40, 8000 Århus C. Tlf. 86 20 21 11. Illustrationstegninger er udført i samarbejde med Thorup Gruppen Parkalle 9, 6880 Tarm Tlf. 9737 1800.
ÅRHUS KOMMUNE. LOKALPLAN NR. 761 Boligområde nord for Hørretløkken i Mårslet. INDHOLDSFORTEGNELSE side LOKALPLANENS INDHOLD Beskrivelse af området, baggrund og mål med planen, planens hovedtræk m.v... 2 LOKALPLANENS BESTEMMELSER 1. Formål... 6 2. Område og opdeling... 6 3. Anvendelse... 8 4. Udstykning... 9 5. Trafikforhold... 10 6. Teknisk forsyning... 11 7. Bebyggelsens omfang og placering m.m.... 11 8. Bebyggelsens udseende... 13 9. Opholdsarealer, hegn og beplantning... 14 10. Støjforhold... 15 11. Særlige forudsætninger for ibrugtagen af ny bebyggelse... 15 12. Grundejerforening... 15 13. Ophævelse af ældre lokalplan...... 16 LOKALPLANEN OG ANDRE PLANER Lokalplanens forhold til kommuneplanen, veje, stier, støj, institutioner, teknisk forsyning m.v.... 17 LOKALPLANENS RETSVIRKNINGER Retsvirkninger af lokalplanen... 25 LOKALPLANKORT... bilag Vedtagelsespåtegninger... 27
2 LOKALPLANENS INDHOLD Her beskrives baggrunden for lokalplanen, målet med planen samt planens hovedtræk. Eksisterende forhold og beskrivelse af området Denne lokalplan gælder for et område beliggende i den nordlige del af Mårslet by. Lokalplanområdet er ca. 8,6 ha stort og beliggende i landzone, bortset fra mindre arealer langs Hørretløkken, der er beliggende i byzone. Ved planens udarbejdelse er området dels privat ejet og dels kommunalt ejet. Lokalplanområdet er mod syd afgænset af Hørretløkken, mod øst af Jelshøjvej og mod nord af Tranbjerggårdsvej. Mod vest grænser området op til landbrugsarealer under Tranbjerggård. Størstedelen af området er under landbrugsmæssig drift. Området omfatter desuden 4 eksisterende beboelsesejendomme. Landskabet er svagt kuperet og fremtræder nærmest som fladt terræn. Mod nord er der over det åbne land en flot udsigt til Holme Bjerge. I ejendomsskel findes flere karakteristiske hegnsbeplantninger, beliggende i nord-sydgående retning. Langs lokalplanens vestskel er der et jorddige, der indgår i beplantningsbæltet, og langs en del af sydskellet er der tilsvarende et jorddige, der dog mest har karakter af en vejskråning. Digerne er ikke omfattet af Museumslovens 29 og kræves ikke bevaret. Herudover findes der i området ikke særlige natur- eller landskabsværdier. Planens baggrund, mål og hovedtræk Lokalplanen er udarbejdet for at give mulighed for, at området kan anvendes til lav boligbebyggelse. Det er målet at skabe et varieret boligområde med åben-lav og tæt-lav boligbebyggelse med tilhørende fællesfaciliteter og fælles grønne områder. Med områdets udbygning skabes der sammen med det eksisterende boligområde mod syd et sammenhængende bykvarter omkring Hørretløkken i den nordlige del af Mårslet by. Lokalplanområdet er opdelt i fem områder, område I, II, III, IV, V og VI. Område I, der er underinddelt i storparcellerne, Ia, Ib og If samt områdene Ic, Id og Ie, er udlagt til åben-lav boligbebyggelse i form af parcelhuse. Områderne Ic, Id og Ie omfatter eksisterende beboelsesejendomme, hvorfra der eventuelt kan udstykkes enkelte nye parcelhusgrunde. Inden for område I kan der udstykkes i alt ca. 24 parcelhusgrunde inklusiv 4 eksisterende boligejendomme. Område II, der er underopdelt i storparcellerne IIa og IIb, er udlagt til parcelhuse eller dobbelthuse. Inden for område II kan der udstykkes i alt ca. 11 parcelhusgrunde eller opføres i alt 16 boliger i en dobbelthusbebyggelse. Område III, der er underinddelt i storparcellerne, IIIa, IIIb og IIIc, er udlagt til tæt-lav boligbebyggelse. I området må der opføres maksimalt 10.627 m 2 etageareal og maksimalt 106 boliger.
3 N Tranb je rggå rdsve j 3 Fælles friareal Jelsh Regnvandsbassin rre tlø kk j Hø Fælles friareal øjve Fælles friareal en Børneinstitution eller parcelhuse Illustrationsplan. Mål 1:2.000. Planen viser et eksempel på, hvordan området kan udstykkes og bebygges.
4
Ny boligbebyggelse i område III skal placeres i overensstemmelse med de udlagte byggefelter, der er vist på lokalplankortet bagerst i hæftet. Lokalplanen indeholder for tæt-lav boligbebyggelse, herunder dobbelthuse, bestemmelser om bebyggelsens udformning. Der er bl.a. fastsat bestemmelser om en ensartethed i materialekarakteren for bebyggelsen inden for storparceller for at sikre et arkitektonisk ensartet og harmonisk udtryk. Område IV er udlagt til offentlige formål såsom børnehave og lignende formål. Såfremt der ikke er behov for institution i området, kan det i stedet anvendes til udstykning af parcelhusgrunde, i alt ca. 4 grunde. I lokalplanområdet må bygninger ikke opføres i mere end 2 etager og i større højde end 8,5 m, bortset fra område IIIc og IV, hvor bebyggelsen kun må opføres i 1 etage med udnyttelig tagetage. Område V er udlagt som fælles friarealer, herunder veje og stier fælles for samtlige beboere i lokalplanområdet. I området kan der anlægges regnvandsbassin med en udformning som rekreativt element og en naturlig del af området. På de fælles friarealer må grundejerforeningen, der skal etableres for lokalplanområdet, etablere anlæg til fælles formål, såsom supplerende beplantninger og legepladser m.m. Område VI omfatter strækningen af Jelshøjvej langs lokalplanens østgrænse. Vej- og stiforhold Størstedelen af lokalplanområdet vejbetjenes fra Hørretløkken. Den østlige henholdsvis den vestlige del af lokalplanområdet vejbetjenes af hver sin adgangsvej. Herudover skal område Ic have vejadgang fra Jelshøjvej. Områderne Ie og If har vejadgang fra Tranbjerggårdsvej. Der vil ikke være mulighed for gennemkørende trafik gennem lokalplanområdet. I lokalplanens område V - de fælles friarealer - er der udlagt et sammenhængende øst-vestgående stisystem med forbindelse til Jelshøjvej mod øst og det åbne land mod vest. Endvidere sikrer lokalplanen passagemulighed i form af trampede stier langs beplantningsbæltet mod vest. Beplantning Lokalplanen indeholder bestemmelser om etablering af nord-sydgående hegnsbeplantninger, hvori eksisterende hegn indgår. Langs Jelshøjvej og en del af Hørretløkken skal der inden for støjramt areal etableres beplantningsbælte. Beplantningsbælterne medvirker til at understrege lokalplanområdets opdeling i forskellige områder og afgrænsning mod omgivelserne. Illustrationsplanen på side 3 viser et eksempel på, hvordan området kan bebygges og indrettes. 5
6 LOKALPLANENS BESTEMMELSER Dette afsnit indeholder bindende bestemmelser om arealernes anvendelse, bygningers og vejes udformning m.v. 1. Formål Lokalplanen har til hovedformål at sikre: at at at at området anvendes til lav boligbebyggelse med mulighed for opførelse af et varieret udbud af boligtyper, boligområdet opdeles i mindre, overskuelige enheder, der oprettes en grundejerforening til at varetage fællesopgaver i området, og landzonearealer i lokalplanområdet overføres til byzone. 2. Område og opdeling Stk. 1. Lokalplanområdet er afgrænset som vist på lokalplankortet bagerst i hæftet og omfatter, jf. matrikelkortet på side 7, følgende matr. nr.: 25b, 25p, 27a, 27d, 27e, del af 1ho, del af 25aa, del af 51, del af vejareal litra n, alle af Mårslet By, Mårslet, samt alle parceller, der efter den 01.09.2005 udstykkes i området. Se fodnote 1. Stk. 2. Stk. 3. Stk. 4. Lokalplanområdet er opdelt i områderne Ia, Ib, Ic, Id, Ie, If, IIa, IIb, IIIa, IIIb, IIIc, IV og V, som vist på lokalplankortet bagerst i hæftet. Med den offentlige bekendtgørelse af byrådets endelige vedtagelse af planen er lokalplanområdet, bortset fra et byzoneareal ved Hørretløkken, jf. matrikelkortet side 7, overført fra landzone til byzone. Der er landbrugspligt på alle de dele af ejendommene matr. nr. 25aa og 27e, Mårslet By, Mårslet, der er omfattet af lokalplanen, jf. stk. 1 ovenfor. Ejendommene skal drives landbrugsmæssigt efter landbrugslovens regler, indtil de tages i brug til det, planen bestemmer. Se fodnote 2. 1. I tvivlstilfælde defineres den nøjagtige grænse af Århus Kommune, Teknik og Miljø. 2. Ophævelse af landbrugspligten sker ved erklæring fra landinspektør i forbindelse med ejendommenes udstykning.
7 Lokalplangrænse Matrikelkortudsnit. Mål 1:3.000. Kommunalt ejede arealer Eksisterende byzone
8 3. Anvendelse Område I, åben-lav boligbebyggelse Stk. 1. Stk. 2. Området, der er opdelt i storparcellerne Ia, Ib og If, samt områderne Ic, Id og Ie, er udlagt til åben-lav boligbebyggelse (helårsbeboelse) i form af fritliggende parcelhuse. Der må kun opføres eller indrettes én bolig på hver grund. I storparcellerne Ia, Ib og If udlægges fælles opholdsarealer som vist på lokalplankortet. Arealerne skal indrettes som fælles opholdsareal for beboerne i de respektive storparceller. Område II, åben-lav boligbebyggelse eller dobbelthuse Stk. 3. Området, der er opdelt i storparcellerne IIa og IIb, er udlagt til åben-lav boligbebyggelse (helårsbeboelse) i form af fritliggende parcelhuse eller tæt-lav boligbebyggelse (helårsbeboelse) i form af dobbelthuse. Ved bebyggelse med fritliggende parcelhuse må der kun opføres eller indrettes én bolig på hver grund. Ved bebyggelse med dobbelthuse må der kun opføres eller indrettes to boliger på hver dobbelthusgrund. Stk. 4. Storparcellerne i område II skal under ét anvendes til enten fritliggende parcelhuse eller dobbelthuse. Område III, tæt-lav boligbebyggelse Stk. 5. Området, der er opdelt i storparcellerne IIIa, IIIb og IIIc, er udlagt til tæt-lav boligbebyggelse (helårsbeboelse) i form af række-, kæde-, gård-, og klyngehuse og lignende samt tilhørende fællesfaciliteter. Mindst 5 % af den enkelte storparcel skal indrettes som fælles opholdsareal for storparcellens beboere. Fællesbestemmelser for områderne I, II og III Stk. 6. Århus Kommune, Planlægning og Byggeri, kan tillade, at beboerne fra deres bolig driver sådan virksomhed, som almindeligvis kan udøves i boligområder f.eks. frisør-, læge-, tegnestue-, revisions- samt klubvirksomhed. En forudsætning er dog, at virksomheden ikke vil give ulemper for de omboende ved væsentlig øget parkering, trafik eller på anden måde er til gene.
Område IV 9 Stk 7. Stk. 8. Området er udlagt til offentlige formål (børneinstitution eller private institutioner af almennyttig karakter, som efter Teknik og Miljø s skøn naturligt finder plads i området). Opføres der ikke offentlige formål, jf. stk. 7 oven for, kan området anvendes til åben-lav boligbebyggelse med samme bestemmelser som gældende for lokalplanens område I, jf. dog 7, stk. 14. Område V Stk. 9. Området er udlagt til fælles friarealer, herunder veje, stier og regnvandsbassin for samtlige beboere i lokalplanområdet. På de fælles opholdsarealer for lokalplanområdet kan der etableres regnvandsbassin, placeret i princippet som vist på illustrationsplanen, såfremt det udformes som rekreativt vandelement. På de fælles friarealer må grundejerforeningen (se 12) iøvrigt etablere anlæg til fælles formål, f.eks. supplerende beplantning, legepladser m.m. Område VI Stk. 10. Området er udlagt til vejareal (Jelshøjvej). Stk. 11. Fællesbestemmelser for lokalplanområdet Placering af mindre bygninger til områdets tekniske forsyning skal godkendes af Århus Kommune, Planlægning og Byggeri. 4. Udstykning Område I Stk. 1. Stk. 2. Udstykning skal i princippet ske som vist på lokalplankortet. Ingen grund i området må ved udstykning, arealoverførsel eller på anden måde udstykkes med en størrelse mindre end 700 m 2. Område II Stk. 3. Stk. 4. Ved udstykning til parcelhusgrunde må ingen grund i området ved udstykning, arealoverførsel eller på anden måde udstykkes med en størrelse mindre end 700 m 2. Ved udstykning til dobbelthuse (maksimalt to boliger pr. dobbelthusgrund) må ingen grund udstykkes med en størrelse mindre end 1000 m 2. Endvi-
10 dere må ingen grund til den enkelte bolig i et dobbelthus udstykkes med en størrelse mindre end 500 m 2. Område III Stk. 5. Stk. 6. Udstykning af området i storparceller skal i princippet ske som vist på lokalplankortet bagerst i hæftet. Ved yderligere udstykning af storparceller til tæt-lav boligbebyggelse gælder småhusreglementets bestemmelser om mindstegrundstørrelser på 700 m 2 ikke. 5. Trafikforhold Stk. 1. Stk. 2. Område Ic skal vejbetjenes fra Jelshøjvej. Område Ie og If skal vejbetjenes fra Tranbjerggårdsvej. Den øvrige del af lokalplanområdet skal vejbetjenes fra vejen Hørretløkken. På lokalplankortet er med raster vist de arealer, der er udlagt til: Vej A-B, mindst... 8 m bred Vej C-D... 10 m bred Veje mrkt. X... 8 m brede Vej E-F (udvidelse af Tranbjerggårdsvej)...4 m bred Vej F-G, Jelshøjvej i eksisterende udlægsbredde Stien a-b-c-d-e... 5 m bred Desuden udlægges areal i en bredde af 1,6 m til udvidelse af vejen Hørretløkken fra punkt G til punkt H. Veje mrkt. X og stier er udlagt med en principiel placering. Vej A-B s tilslutning til Hørretløkken i punktet A er udlagt med principiel placering. Stk. 3. Stk. 4. Stk. 5. Stk. 6. Stk. 7. Stk. 8. Vejadgang til områderne Ia, Ib, Id, IIIc og IV skal ske fra vejen mærket A-B. Vejadgang til område Ic skal ske fra én tilslutning til Jelshøjvej i princippet som vist på lokalplankortet. Vejadgang til områderne IIa, IIb, IIIa og IIIb skal ske fra vejen mærket C-D. Veje i øvrigt på en storparcel skal som hovedregel have en udlægsbredde på mindst 8 m. Ved vejtilslutninger skal der sikres de nødvendige oversigtsarealer, jf. gældende vejregler. Mellem punkterne f og g og mellem punkterne h og i skal der sikres mulighed for stipassage i form af trampede stier.
Stk. 9. Stk. 10. Stk. 11. Stk. 12. Stk. 13. Stk. 14. I hvert af områderne Ia, Ib, If, IIIc samt ved punktet mærket D etableres vendepladser for lastbiler (renovationsvogne, flyttebiler mv.). Fra vejen C-D skal der ved punktet D sikres stiadgang i en bredde af 3 m til Tranbjerggårdsvej som vist på lokalplankortet. Der skal i område Ib sikres stiadgang fra boligvejen mærket X til Tranbjerggårdsvej. Fra stien a-b-c-d-e skal der i punktet e sikres mulighed for stiforbindelse til området vest for lokalplanområdet. Der skal reserveres areal til parkeringsformål i overensstemmelse med Retningslinier for anlæg af parkeringsarealer, Århus Kommune. Der skal til godkendelse hos Århus Kommune, Trafik og Veje, indsendes et projekt for de i stk. 2 og stk. 9 nævnte veje og vendepladser. 11 6. Teknisk forsyning Ny bebyggelse skal tilsluttes kollektiv varmeforsyning på forsyningens til enhver tid gældende betingelser. 7. Bebyggelsens omfang og placering m.m. Område I og II Stk. 1. Stk. 2. Stk. 3. Stk. 4. Bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendom må ikke overstige 25. Se fodnote 3. Bygninger må ikke opføres i mere end 2 etager foruden eventuel kælder. Ved bebyggelse med dobbelthuse i område II skal carporte eller garager placeres på arealet mellem boligbebyggelsen og adgangsvejen. Småhusreglementets bestemmelser om bygningshøjde i forhold til modstående vejside gælder ikke i lokalplanområdet. Område III Stk. 5. Ny boligbebyggelse skal placeres i overensstemmelse med de på lokalplankortet angivne byggefelter, idet bebyggelsen dog kan brydes af stier, parkeringslommer, vendepladser samt opholds- og friarealer beliggende inden for byggefelterne. Garager, carporte, skure, udhuse og lignende mindre småbygninger kan opføres uden for byggefelterne. 3. Bebyggelsesprocenten beregnes af grundens areal inklusiv dens andel af fælles friareal.
12 Stk. 6. Der må på storparcel nr.: IIIa opføres maksimalt... 36 boliger med 3.563 m 2 etageareal. IIIb opføres maksimalt... 56 boliger med 5.615 m 2 etageareal. IIIc opføres maksimalt... 14 boliger med 1.449m 2 etageareal. I alt maksimalt...106 boliger med 10.627m 2 etageareal. Se fodnote 4. Der kan herudover opføres 10 m 2 udhuse og småbygninger pr. bolig, enten som fritliggende bygninger efter småhusreglementets afsnit 12, eller som sammenbyggede med boligen, eller som indbyrdes sammenbyggede bygninger. Stk. 7. Stk. 8. Stk. 9. Stk. 10. Stk. 11. Stk. 12. I områderne IIIa og IIIb må bygninger højst opføres i 2 etager, foruden eventuel kælder. I område IIIc må bygninger højst opføres i 1 etage med udnyttelig tagetage, foruden eventuel kælder. Boligbebyggelsen i området må ikke opføres med vandrette lejlighedsskel. Internt i lokalplanområdet gælder ingen særlige bestemmelser om højdeog afstandsforhold. Bebyggelsen skal dog i rimeligt omfang sikre tilfredsstillende lysforhold og sikre, at der ikke er væsentlige indbliksgener. I tilknytning til hver bolig skal der være et udendørs opholdsareal på minimum 25 m 2. Til sikring af foranstående bestemmelser må bebyggelse på storparcellerne i område II ved opførelse af dobbelhuse og i område III kun ske på grundlag af en af Århus Kommune, Teknik og Miljø, godkendt bebyggelsesplan for det enkelte område. Se fodnote 5. Planen skal redegøre for: Placering af beboelse med udendørs opholdsareal. Eventuel udstykning. Placering af eventuelt fælleshus. Placering af garager/carporte (eller evt. fællesparkering). Placering af småbygninger, herunder udhuse, udestuer, vinterhaver m.v. Bygningsprofiler, facader og materialer. Terrænreguleringer. Etablering af beplantning, jf. 9, og bevaring af eksisterende beplantning som angivet på lokalplankortet. 4. Det angivne etageareal svarer tilnærmelsesvis til en bebyggelsesprocent på 35 i områderne IIIa og IIIb og 25 i område IIIc. Beregnet af storparcellens areal fratrukket skønnet færdselsareal og tillagt andel af fælles friareal. Opmærksomheden henledes på, at det maksimalt tilladte antal m 2 etageareal formentlig ikke vil kunne opføres ved byggeri alene i 1 etage. 5. Bebyggelsesplanen sikres ved tinglyst deklaration.
Storparcellens interne vej-, parkerings-, vendeplads- og stiforhold, herunder tilslutninger til de tilgrænsende veje, fælles friarealer og lignende. Område IV 13 Stk. 13. Stk. 14. Stk. 15. Ved anvendelse til offentlige formål, jf. 3, stk. 7, må bebyggelsesprocenten for området ikke overstige 35. I området må bygninger højst opføres i 1 etage med udnyttelig tagetage foruden eventuelt kælder. Ved anvendelse til parcelhusbebyggelse gælder samme bestemmelser som for område I, jf. dog stk. 14 ovenfor. Område V Stk. 16. I området kan opføres et fællesantenneanlæg samt enkelte mindre bygninger til fælles formål for lokalplanområdets beboere. Fællesbestemmelser for lokalplanområdet Stk. 17. Intet punkt af en bygnings ydervæg eller tagflade må være højere end 8,50 m over terræn (målt i forhold til eksisterende terræn, til et i forbindelse med byggemodningen reguleret terræn eller til et i henhold til bygningslovgivningen fastlagt niveauplan). Stk. 18. Stk. 19. Stk. 20. Garager, carporte, udhuse og lignende mindre bygninger må ikke opføres nærmere skel mod stier og fælles friarealer end 0,50 m. Terrænreguleringer må kun foretages efter tilladelse fra bygningsmyndigheden. Regulering på indtil 0,50 m i forhold til eksisterende terræn eller til et i forbindelse med byggemodningen reguleret terræn og ikke nærmere skel end 0,50 m kan dog finde sted uden tilladelse. Af støjmæssige hensyn, (jf. krav i 10) skal opholdsarealer og bebyggelse i 1 og 2 etager placeres i en afstand af mindst 15 m fra midten af Jelshøjvej og Hørretløkken frem til vej C-D. 8. Bebyggelsens udseende Område II ved udnyttelse til dobbelthuse samt område III, tæt-lav boligbebyggelse Stk. 1. Boliger på en storparcel skal udføres i ens materialer og med ens taghældning. Vinterhaver, udestuer, udhuse, garager, carporte og lignende mindre bygninger må opføres i andre materialer og med en anden taghældning, hvis der kan opnås en god helhedsvirkning. Fællesbestemmelser for lokalplanområdet Stk. 2. Til tagdækning må ikke anvendes bølgeplader og reflekterende materiale, herunder glaserede tagsten.
14 Stk. 3. Stk. 4. Såfremt der etableres et anlæg til indvinding af solenergi eller lignende skal de dele af anlægget, der anbringes udvendigt på bygninger, indgå som en del af tagfladen eller en del af bygningens øvrige ydervægge. Almindelige udendørs radio- og tv-antenner - herunder parabolantenner med en diameter på indtil 100 cm - skal anbringes på bygninger og må højst rage 1,00 m op over disses højeste punkt. Parabolantenner med en diameter større end 100 cm må alene opsættes efter særlig tilladelse fra Århus Kommune, Planlægning og Byggeri. Århus Kommune, Planlægning og Byggeri, kan i enkelte tilfælde og efter en konkret vurdering af en antennes udformning - f.eks. antenner for radioamatører - tillade antenner med en større højde end angivet overfor. Stk. 5. Skiltning og reklamering på en ejendom må kun foretages med tilladelse fra Århus Kommune, Planlægning og Byggeri, i hvert enkelt tilfælde. 9. Opholdsarealer, hegn og beplantning. Stk. 1. Opholdsarealer, jf. 3, stk. 2, skal i princippet placeres som vist på lokalplankortet. Stk. 2. Fælles friarealer i lokalplanens område V skal etableres efter planer godkendt af Århus Kommune, Teknik og Miljø. I område V kan der etableres regnvandsbassin med en placering i princippet som vist på illustrationsplanen side 3, såfremt dette udformes som et rekreativt element og en naturlig del af området. Stk. 2. Langs den enkelte grunds skel mod sti og fælles fri- og opholdsareal må kun etableres levende hegn i form af klippet hæk eller busket. Levende hegn mod færdselsarealer skal plantes 0,30 m inde på egen grund. I hegn mod sti og fælles fri- og opholdsarealer må der på hver grund være én, højst 1 m bred åbning. Stk. 3. Stk. 4. Omkring fælles parkeringsarealer og renovationspladser skal der etableres beplantning i form af hækbeplantning eller lav buskbeplantning. Der udlægges arealer til beplantningsbælter som vist med særlig signatur på lokalplankortet. Beplantningsbæltet i skel mellem område IIb og Ib og mellem område IIa og Ia udlægges i en bredde af 9 m. Beplantningsbæltet langs lokalplanens vestgrænse udlægges i en bredde af 3 m. Inden for ovennævnte beplantningsbælter må der ikke opføres bebyggelse.
15 Stk. 5. Stk. 6. Beplantningsbælterne, nævnt under foranstående stk. 4, skal etableres med løvfældende træer som f.eks. tjørn og røn. Beplantningsbæltet langs lokalplanområdets grænse mod Jelshøjvej og en del af Hørretløkken som vist med særlig signatur på lokalplankortet skal etableres som lav buskbeplantning suppleret med enkelte fritstående træer eller grupper af træer. 10. Støjforhold Det skal sikres, at det konstante udendørs støjniveau, som trafikstøj påfører boligbebyggelse, institutionsbebyggelse og opholdsarealer ikke overstiger 55 db(a) på døgnbasis. 11. Særlige forudsætninger for ibrugtagen af ny bebyggelse Generelt gælder, at ny bebyggelse i det enkelte område ikke må tages i brug før: Den i 6 nævnte tilslutning til kollektiv varmeforsyning har fundet sted. Veje, stier, parkeringspladser og vendepladser er anlagt, samt friarealer er planeret og tilsået med græs. Der er anlagt en efter Århus Kommune, Teknik og Miljø s skøn passende del af de i 5 nævnte veje, stier og parkeringspladser. Der er anlagt en efter Århus Kommune, Teknik og Miljø s skøn passende del af område V. Se fodnote 6. De i 9, stk. 4 og 5 nævnte beplantningsbælter er etableret på strækninger inden for de enkelte områder. Se fodnote 6. 12. Grundejerforening Stk. 1. Der skal stiftes en grundejerforening til varetagelse af de fælles grundejerinteresser i lokalplanområdet. Se fodnote 7. 6. Såfremt anlæg af friarealer, beplantning, veje, stier m.v. ikke hensigtsmæssigt kan færdiggøres, forinden ibrugtagen af bebyggelse, vil der efter en konkret vurdering være mulighed for at give dispensation fra bestemmelserne, dog kun mod sikkerhedsstillelse for anlæg af arealerne inden for en rimelig tid. 7. Supplerende bestemmelse om grundejerforening og parcelforeninger findes i deklarationen, der er udarbejdet for lokalplanområdet.
16 Stk. 2. Stk. 3. Grundejere i områderne Ic, Id, Ie og If har ret men ikke pligt til at være medlem af grundejerforeningen. Grundejerforeningen skal efter krav fra Århus Kommune, Planlægning og Byggeri, sammensluttes med én eller flere bestående grundejerforeninger for tilgrænsende områder. 13. Ophævelse af ældre lokalplan Den under den 16. juni 1999 af Århus Byråd vedtagne lokalplan nr. 573 for Århus Kommune ophæves for den del, der vedrører lokalplanområdet.
LOKALPLANEN OG ANDRE PLANER Her beskrives lokalplanens forhold til kommuneplanen og anden planlægning, som vedrører lokalplanen. 17 Kommuneplanen Grundlaget for udarbejdelsen af lokalplanen har været Kommuneplan 2001, som byrådet har vedtaget. Nedenstående kort er et udsnit af kommuneplanens rammekort for det aktuelle område, og lokalplanområdet er, som vist, beliggende i rammernes boligområde 32.01.16 BO. Lokalplanen anses for at være i overensstemmelse med kommuneplanen. 320003NA 320002JO 320105BO 320116BO 320101BO 320113BL 3201 03OF 320109ER 320102BO Udsnit af kommuneplanens rammekort. 320114BO Lokalplanområdet Anden fysisk planlægning Lokalplan nr. 761 er i overensstemmelse med Regionplan 2005. Århus Kommune har som opfølgning på Kommuneplan 2001 besluttet, at der for større nye byvækstområder skal udarbejdes dispositionsplaner. Dispositionsplanerne skal sikre, at de nye boligområder tilpasses de omgivende bysamfund og landskaber samt iøvrigt disponeres i overensstemmelse med Kommuneplanens overordnede mål for kvalitet i bymiljøet, sammensætning af boligtyper, overgangszoner mellem by og land m.v. Dispositionsplanen har sammen med Borgernes dispositionsplan for Mårslet dannet grundlag for lokalplanen.
18 Dispositionsplan for byvækstområder i Mårslet - Hovedstruktur Centerstrukturen Mårslet by er udpeget som lokalsamfundscenter. Det er fortsat planen i Mårslet, at centerfunktionerne placeres i bykernen for styrkelse af bylivet der. Den næsten bevarede gamle landsbykerne udgør tilsammen et bevaringsværdigt miljø. Boligområder Mårslet by er overvejende udbygget med traditionelle parcelhuskvarterer med lukkede boligveje. De nye byvækstområder som er udlagt til boligformål vil, sammen med den eksisterende bebyggelse, danne en naturlig ny afrunding af Mårslet by til det omgivende landskab med god sammenhæng til de eksisterende boligområder, Byparken, fælles grønninger, det omgivende landskab og det overordnede vej- og stisystem i byen. Signaturforklaring Etageboligbebyggelse Tæt-lav boligbebyggelse Åben-lav boligbebyggelse Offentlige formål/institutioner Blandet bolig og erhverv/erhverv Planlagte områder Etageboligbebyggelse Tæt-lav boligbebyggelse Åben-lav boligbebyggelse Offentlige formål/institutioner Blandet bolig og erhverv/erhverv Perspektivarealer Byvækstarealerne Lokalplan nr. 761 Boligstrukturkort
Byvækstområderne opdeles i mindre kvarterer, hvor der sikres et alsidigt udbud af boligtyper med en varieret udformning af boligområderne. I det enkelte byvækstområde må der gerne være en større andel af tæt - lav boligbebyggelse og etageboliger (max. 2 etager) i forhold til åben lav boligbebyggelse. Byvækstområderne vil, med en fordeling af boliger til tæt - lav og etage -boligbyggeri på 60 % og til åben lav boligbyggeri på 40 %, samlet i Mårslet for alle 3 områder over tid kunne bebygges med ca. 970 til 1400 boliger. Det tilstræbes, at udbygning af Mårslet sker over en længere periode. Det anslås i Skoleprognose 2003, at der for Mårslet lokalsamfund forventes opført ca. 20-40 nye boliger pr. år, hvilket med et landsgennemsnit på ca. 2,5 personer pr. bolig kan give en befolkningsudvikling på ca. 50 til 100 personer pr. år. Signaturforklaring Grøn hovedstruktur Jordbrugsområde Åer Åbeskyttelseslinie Søer Grøn Hovedstruktur 19 Grønne områder Mårslet by er opstået og udviklet omkring Giber Å, som er et hovedelement i byens grønne struktur. De grønne kiler langs åen er vigtige og værdifulde rekreative elementer, som ønskes sikret som grønne områder i den fremtidige planlægning af byen. Det er hensigten at forbinde de eksisterende grønne kiler og det åbne land med mindre grønne kiler i de nye byvækstområder. De nye grønne kiler vil fungere som strukturerende elementer for delområderne i form af fælles fri- og opholdsarealer og forbindelsesområder. Det nye byvækstområde nord for Mustrupvej er placeret, så der sikres åbne rum og ubebyggede arealer langs Giber Å. Ved afgrænsningen af byvækstområdet ved Mustrupvej skal der imidlertid dispenseres fra åbeskyttelseslinien, idet det er hensigten, at der skabes en naturlig fortsættelse af byafslutningen til Giber Å - fra det eksisterende boligområde ved Ovesdal til det åbne land i vest. Forhold omkring Trafikstruktur kan ses efterfølgende i afsnittet om "Overordnet vej- og stiforhold".
20 Trafikstrukturkort for Mårslet
Ældre lokalplan nr. 573 Den overvejende del af lokalplanområdet er ikke omfattet af ældre lokalplan eller byplanvedtægt. Mindre arealer langs lokalplanens sydlige afgrænsning er omfattet af gældende lokalplan nr. 573, - Boligområde og offentligt område vest for Hørretvej i Mårslet, endeligt vedtaget af Århus Byråd den 16. juni 1999. Ved den endelige vedtagelse af lokalplan nr. 761 er lokalplan nr. 573 ophævet for de nævnte mindre arealer, jf. også lokalplanens 14. 21 Århus Kommuneatlas Lokalplanområdet indgår ikke i kommuneatlassets beskrivelse af bevaringsværdige sammenhænge. I lokalplanområdets område If, matr. nr. 25b, Mårslet By, Mårslet, findes en bygning, hvis bevaringsværdi er registreret i forbindelse med udarbejdelsen af kommuneatlasset. Den registrerede bygning har en lav bevaringsværdi og er ikke omfattet af kommuneplanens bevaringsbestemmelser. Overordnede vejforhold Størstedelen af lokalplanområdet vejbetjenes fra Hørretløkken, der via rundkørslen mod øst, Mårslet Byvej og Hørretvej giver adgang til Mårslet by og det overordnede vejnet. Desuden vejbetjenes 3 eksisterende boligejendomme i lokalplanområdet fra henholdsvis Jelshøjvej og Tranbjerggårdsvej. Fra Hørretløkken etableres to nye adgangsveje, der vejbetjener de nye boligområder henholdsvis i den østlige del og den vestlige del af lokalplanområdet. Der er sikret et sammenhængende stisystem inden for lokalplanområdet med forbindelse til omkringliggende områder, hvor eksisterende stiforbindelser giver adgang til skole, kirke og bymidten med indkøbsmuligheder mv. Trafikstrukturkort med overordnede vej- og stiforhold i Mårslet er indsat på side 20. Naturbeskyttelse Lokalplanområdet berøres ikke af forhold, der er beskyttet i henhold til Naturbeskyttelsesloven. Arkæologiske forhold Moesgård Museum har oplyst, at der ikke er gjort arkæologiske fund i selve området, men at der i dets omgivelser er fundet spor efter bopladser fra den ældre jernalder. Da der er mulighed for arkæologiske fund i området anbefaler museet, at der i god tid før et jordarbejde sker henvendelse til museet, så der kan foretages en arkæologisk prøvegravning.
22 Hvis der ved kommende anlægsarbejder i øvrigt påtræffes jordfaste fortidsminder (bopladser, gravpladser, kulturlag m.v.) skal arbejdet standses og fundet anmeldes til museet, jf. Museumslovens 27. Vandindvindingsinteresser Lokalplanområdet ligger i OSD-område, Område med Særlige Drikkevandsinteresser. Såvel Mårslet Vandværk som Århus Kommunale Værker har vandindvindingsinteresser i området. Der må derfor ikke anvendes pesticider eller forekomme anden form for forurening som ved nedsivning kan forurene grundvandet. Beboerne inden for lokalplanområdet bør være opmærksomme på nedsivningsrisiko ved oplagring og håndtering af forurenende stoffer, f.eks. opløsningsmidler og olieog benzinprodukter, som er meget mobile i jord, og som selv i relativt små mængder udgør en væsentlig forureningsrisiko. Forbud mod brug af sprøjtemidler fremgår af deklarationen, der er udarbejdet for lokalplanområdet. Støjmæssige forhold De støjmæssige forhold er vurderet med udgangspunkt i kommuneplanens støjbestemmelser. Lokalplanområdet er belastet af vejtrafikstøj fra Jelshøjvej og Hørretløkken. På baggrund af den nordiske beregningsmodel for vejtrafikstøj er støjniveauet beregnet til 56 db(a) på døgnbasis 10 m fra midten af henholdsvis Jelshøjvej og Hørretløkken frem til vej C-D. Ifølge kommuneplanens støjbestemmelser må det udendørs støjniveau på boligbebyggelse, institutionsbebyggelse og opholdsarealer ikke overstige 55 db(a) på døgnbasis. For at kommuneplanens støjbestemmelser kan overholdes, er der i lokalplanen optaget bestemmelse om, at støjfølsom bebyggelse og opholdsarealer skal placeres i en afstand af mindst 15 meter fra midten af Jelshøjvej og Hørretløkken frem til adgangsvej C-D. Miljøvurdering I henhold til 4 i Lov om Miljøvurdering er det vurderet, at lokalplanen ikke er omfattet af krav om miljøvurdering, idet den ikke antages at kunne få væsentlig indvirkning på miljøet. Landbrugsloven Den overvejende del af lokalplanområdet er pålagt landbrugspligt. Ophævelse af landbrugspligten sker ved erklæring fra landinspektør i forbindelse med ejendommenes udstykning.
23 Forureningsforhold - jord Natur og Miljø, Virksomheder og Jord, har pr. 26. januar 2006 oplysninger om, at Århus Amt den 26. januar 2006 har kortlagt matr. nr. 27a, Mårslet By, Mårslet, - lokalplanens område Ic -på vidensniveau 2, jf. Lov om forurenet Jord. Matriklen er kortlagt, fordi der er konstateret olieforurening ved en olietank. Ejendommen er beliggende i et område med særlige drikkevandsinteresser. Der må ikke foretages ændringer af eksisterende lovlige forhold, før: der er opnået tilladelse fra Århus Kommune, Natur og Miljø, til bygge- og anlægsarbejde på arealer, der er kortlagt i henhold til jordforureningsloven. der er opnået tilladelse fra Århus Kommune, Natur og Miljø, såfremt kortlagt areal ønskes anvendt til beboelse, børneinstitution, offentlige legepladser, rekreativt eller alment tilgængeligt område, samt anden følsom anvendelse. Overskudsjord/byggeaffald Eventuel bortskaffelse af overskudsjord og byggeaffald skal ske i henhold til Århus Kommunes Regulativ for erhvervsaffald. Overskudsjord bør så vidt muligt forblive inden for lokalplanområdets grænser. Før der fjernes jord fra ejendommen, skal jordflytningen anmeldes til Natur og Miljø, Virksomheder og Jord. Omplacering og genanvendelse af forurenet jord inden for ejendommen skal forhåndsgodkendes af Natur og Miljø, Virksomheder og Jord. Kollektiv trafik Lokalplanområdet er kollektiv trafikbetjent med linie 10 på Hørretvej inden for en gangafstand på mindre end 500 meter. Skoleforhold Ved lokalplanens udarbejdelse ligger lokalplanområdet i Mårslet Skoles distrikt. Institutionsforhold I nærheden af lokalplanområdet findes ved planens udarbejdelse følgende institutioner: Heldagsbørnehave: Integreret institution: Borreparken, Borrevænget 28, Mårslet Solhuset, Hørretvej 14A, Mårslet Græsbakken, Hørretvej 14B, Mårslet
24 Teknisk forsyning Elforsyning sker fra: Vandforsyning sker fra: Varmeforsyning: Kloakforsyning: Spildevand: Regnvand: Østjysk Energi, Knudsminde 10, 8300 Odder. Mårslet Vandværk, v./ Willy Tang Pedersen, Frøkærparken 102, 8320 Mårslet. Ny bebyggelse skal tilsluttes kollektiv varmeforsyning på forsyningens til enhver tid gældende betingelser. Kloakering skal ske i henhold til gældende betalingsvedtægt for Århus Kommune, Natur og Miljø, Bautavej 1, 8210 Århus V. Spildevand skal afledes via eksisterende spildevandsledninger i Hørretløkken og Hørretvej til Mårslet Renseanlæg. Der må ikke foretages ændringer i eksisterende lovlige forhold, før der foreligger udledningstilladelse fra Århus Kommune, Natur og Miljø. Regnvand skal afledes via regnvandsbassin, der etableres i området, til regnvandsledninger i Hørretløkken eller Hørretvej. Ny bebyggelse i området Ansøgning om byggeri i område I skal indsendes til Århus Kommune, Planlægning og Byggeri, Kalkværksvej 10, 8100 Århus C, i overensstemmelse med Bygherrevejledningen udarbejdet af Århus Kommune, Teknik og Miljø. Nærmere oplysninger herom kan fås ved henvendelse til Århus Kommune, Planlægning og Byggeri, tlf. 89 40 25 00. Tilladelser eller dispensationer fra andre myndigheder end Byrådet Lokalplanens virkeliggørelse er ikke afhængig af tilladelser eller dispensationer fra andre myndigheder end byrådet.
25 LOKALPLANENS RETSVIRKNINGER Retsvirkninger af lokalplanen Lokalplanen gælder fra den dag, det er offentliggjort, at planen er vedtaget endeligt. Dette indebærer, at hvis en ejendom ønskes bebygget, udstykket eller anvendt på en anden måde end hidtil, skal det ske i overensstemmelse med planen. Lokalplanen medfører derimod ikke pligt til at opføre de bygninger, anlæg m.v., der er indeholdt i planen, og en eksisterende lovlig anvendelse kan fortsætte uændret. Lokalplanen indeholder i 2 en bestemmelse om, at et landzoneareal overføres til byzone. Retsvirkningerne heraf fremgår bl.a. af Lov om planlægning, 47A. Hvis det er af væsentlig betydning for at få planen ført ud i livet kan kommunen ekspropriere privates ejendom eller rettigheder over ejendomme efter Lov om planlægning, 47. Lokalplanens område IV udlægges til offentlige formål m.v. Det betyder, at ejerne efter Lov om Planlægning, 48, under visse omstændigheder kan kræve de pågældende ejendomme overtaget af kommunen mod erstatning. Bestemmelser i private byggeservitutter og andre såkaldte tilstandsservitutter bortfalder i det omfang, de ikke er forenelige med lokalplanen. Kommunen kan dispensere fra lokalplanen, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Når en dispensation berører omboendes interesser, skal disse underrettes om den påtænkte dispensation og have 14 dages frist til at fremkomme med bemærkninger herom, før dispensationen eventuelt gives. Videregående afvigelser fra lokalplanen kan kun foretages ved en ny lokalplan.
26