Alt om andelsboliger Landsdækkende serviceydelser
2 Forord Aldrig har du som andelshaver kunnet få så meget på et sted. Andelsboligforeningsområdet undergår for tiden en rivende udvikling og det stiller langt større krav til rådgiverne. Som landets førende mæglervirksomhed inden for andelsboligområdet vil vi gerne informere om nogle af de områder, hvor vi besidder en særlig ekspertise, og samtidig vil vi gerne invitere dig til en uforpligtende drøftelse på de områder, som du har særlig interesse i. Andelsboligmarkedet er og har gennem årene haft en stor politisk bevågenhed i Danmark og holdningerne er delte om de fleste af de spørgsmål, der knytter sig til området. I Sverige har vi 12 butikker, der beskæftiger sig med salg af andelsboliger samt ejendomsadministration, hvorfor vi har de bedste muligheder for at lade os inspirere af lovgivning og praksis fra begge lande. Sammenholdt med Sverige, hvor andelsboligformen er endnu mere udbredt end i Danmark, er der fortsat 2 væsentlige forskelle. En svensk andelshaver kan således sælge sin andelsbolig til hvem han vil og til markedsværdien. Poul Erik Bech Statsaut. ejd.mægler, valuar, MDE, MRICS EDC Poul Erik Bech Indholdsfortegnelse Flere får en valuarvurdering side 3 Andelskronen og valuarvurdering side 4 Salg af andelsbolig side 4 Salg af hele foreningens ejendom side 6 Jura og udlejning side 9 Stiftelse af andelsboligforening side 10 Den rigtige finansiering side 11 Køb af andelsbolig side 12 Administration side 13 10-årige vedligeholdelsesplaner side 14 Teknisk ejendomsadministration side 15 I denne brochure har vi opregnet en række af de Søren Bay Adm. direktør ydelser, som vi kan bistå med. Det være sig valuarvurderinger, salg af den enkelte andelslejlighed eller LEA Ejendomspartner foreningens samlede ejendom, administration og teknisk vedligeholdelse, stiftelse af en andelsboligforening og meget mere. Kontakt os for en uforpligtende drøftelse af, hvad vi kan gøre for dig og din andelsboligforening.
Flere og flere får en valuarvurdering 3 Stadig flere andelsboliger vurderes af valuarer De offentlige vurderinger af andelsboliger er ofte lave. Derfor gør stadig flere andelsboligforeninger nu brug af valuarer for at opnå den rigtige markedspris på deres boliger. Og det er yderst fornuftigt, mener Dansk Ejendomsmæglerforening (DE) - for dermed får man en god og professionel vurdering af ejendommens værdi, og det lønner sig. De offentlige vurderinger af andelsboliger er oftest lave, og giver ikke andelshaverne det sande billede af ejendommens markedsværdi. Derfor vinder valuarvurderinger stadig mere frem på andelsboligområdet, ifølge DE - en vurdering, der bakkes op af en ny tværministeriel analyse. Valuarerne har travlt med at vurdere andelsboliger i disse år. Flere og flere andelsboligforeninger i Danmark skifter nemlig til valuarvurdering for at få fastsat den egentlige markedspris. Det er til glæde for andelshaverne, som dermed får fuldt udbytte af de stigende priser på ejendomsmarkedet, siger DE s formand Steen Winther-Petersen. På grund af nye lånemuligheder og stigende ejendomspriser er det klart i andelshavernes interesse at få vurderet til markedspris, og det er andelsboligforeningerne for alvor ved at få øjnene op for. En analyse fra en tværministeriel arbejdsgruppe viser, at 20 pct. af andelsboligerne på landsplan anvender valuarvurdering, mens det i hovedstaden er hele 27 pct.. Det svarer til i alt cirka 37.000 boliger, hvoraf de 25.000 boliger er overgået til valuarvurdering inden for de seneste fem år. Valuaren skal fastsætte markedsprisen her og nu for boligudlejningsejendommen i sin vurdering - dvs. den pris, en investor på vurderingsdagen vil betale for ejendommen. Priserne på det marked er steget voldsomt i de seneste år, bl.a. fordi der udbydes færre og færre, påpeger Steen Winther-Petersen. 28.000 andelsboliger har opnået en højere vurdering efter skiftet fra offentlig vurdering til valuarvurdering. Det har givet den enkelte andelshaver bedre økonomiske vilkår og bedre muligheder for at optage lån. Samtidig er det DE s synspunkt, at rigtige markedspriser vil stoppe den udprægede brug af betaling af penge under bordet. Markedspriser fjerner grundlaget for sorte penge på andelsboligmarkedet. Det er en sund udvikling for hele boligmarkedet, siger formanden. Prisudviklingen overrasker mange, og i den seneste tid har der fra enkelte steder været kritik af de høje valuarvurderinger. Men det er helt ubegrundet. Valuaren er ejendomsmægler og kender markedet bedre end nogen anden. Priserne er høje, og afkastkravet er lavt for tiden. Det skal afspejle sig i vurderingen af andelsboligejendommen. Ellers svigter valuaren sin opgave, udtaler formanden. Hvis enkelte banker er bekymrede for, om priserne holder, må de - påpeger formanden - tage højde for det i deres udlånspolitik: Valuaren skal ikke sætte vurderingen ned i dag, fordi rentestigninger kan få priserne til at falde i fremtiden. Her gælder samme spilleregler som på ejerboligmarkedet, fastslår han.
4 Andelskronen og valuarvurdering Den rigtige værdi af andelskronen - og dermed af din andelsbolig Prisfastsættelse af en andelslejlighed Valuarvurdering rder løbende vurdering Som andelshaver i en andelsboligforening ejer man ikke direkte sin andelslejlighed, Hvorledes ejendommen skal værdifastsættes bestemmes ssom sagt af medlem- det gør foreningen. Gennem køb af et andelsbevis opnår man medlemskab emskab af merne på generalforsamlingen. lingen. foreningen og samtidig en brugsret til den lejlighed som andelsbeviset omhandler. Ved salg af andelslejligheden, tillader lovgivningen ikke, at man sælger sin bolig til Ønsker medlemmerne erne den højeste pris for andelslejlighederne, har det gennem de den pris en køber vil betale. Prisen fastsættes således ikke ud fra udbud og efter - seneste mange år været bedst at få foretaget en valuarvurdering af en statsauto- spørgsel. riseret ejendomsmægler, endomsmæ der tillige er uddannet valuar. Vi udfører hvert år et meget betydeligt antal valuarvurderinger, rderi og via vores landsdækkende net af valuarer kan vi Af Andelsboliglovens (ABL) 5 stk. 1 fremgår prisfastsættelsen: bistå dig og din andelsboligforening med den højeste ekspertise på området. Ved overdragelse af en andel i en andelsboligforening, g, hvor der til andelen er knyttet retten til en bolig, må prisen ikke overstige, hvad værdien Ved en valuarvurdering forstås en vurdering af ejendommen, ud fra hvad ejendommen ville være værd, som en af andelen i foreningens formue, forbedringer i lejlig- heden og dens vedligeholdelsesstand med rimelighed ganske almindelig udlejningsejendom med en ledig lej- Andelskronen kan betinge. e lighed. Huslejen i beboelsesejendomme i de større byer Når en andel skal overdrages, kan den maksimalt prisfastsættes til andelskronen ganget med det oprindelige er typisk underlagt bestemmelserne om omkostnings- En andelslejlighed kan dermed maksimalt værdiansættes ættes bestemt emt husleje. Dette betyder, at der skal beregnes en indskud. Hertil lægges værdien af forbedringer i boligen. til andelen i andelsboligforeningens formue tillagt indivi - såkaldt omkostningsbestemt husleje for lejlighederne, Herunder kan du se, hvordan en andel prisfastsættes: duelle forbedringer og særligt tilpasset inventar. og på grundlag af denne beregning samt et udarbej - det driftsbudget for ejendommen, fastsættes herefter Værdien af den enkelte andel = Andelskrone x oprindeligt En beregning af foreningens formue er nøglen n til at finde handelsværdien for ejendommen, jfr. ovenfor. I mindre indskud for andelen + forbedringer i boligen + særligt tilpasset inventar den maksimale lovlige pris for andelslejligheden. den. For- ejendomme endomme gælder lidt anderledes regler. muen fremkommer ved at opgøre aktiverne og fratrække gælden. Aktiverne kan f.eks. bestå af likvide midler og Såfremt man vælger at benytte en valuarvurdering rdering til værdipapirer, men det er klart, at den væsentligste post fastsættelse af ejendommens værdi, skal man være er ejendommen. opmærksom på, at vurderingen en maksimalt kun er gældende i 18 måneder, hvorefter en ny vurdering skal indhentes. Mange foreninger I ABL 5 stk. 2 anvises 3 forskellige metoder til opgørelse af ejendommens værdi: vælger at få udarbejdet en valuarvurdering hvert år. 1) Ejendommens anskaffelsespris 2) Den kontante handelsværdi som udlejningsejendom 3) Den offentlige ejendomsværdi På foreningens generalforsamling beslutter andelshaverne, hvilket princip, der skal lægges til grund, og alle andelshavere er underlagt denne beslutning. Andelsboliglovens konsekvenser for salgspriser sp Principperne for en valuarvurdering medfører, at prisen på andelslejligheder af- hænger af prisen på boligudlejningsejendomme og ikke prisen på tilsvarende ejerlejligheder, som ellers kunne forekomme e mere oplagt. Andelslejligheder handles således til maksimalpriser i modsætning til alle andre ejerformer af fast ejendom, hvor der handles til markedspriser.
Salg af andelsbolig 5 Hvordan fastsættes prisen på din andel? Andelshaveren e har til enhver tid ret til at sælge sin andelsbolig. Ifølge andelsbolig- loven skal bestyrelsen dog godkende salget af boligen. I mange andelsbolig- foreninger forefindes ventelister, der skal følges ved salg. Overdragelse af andelen sker ved, at sælger overdrager sit andelsbevis til køber. Samtidig overdrages boligen. Forbedringer Individuelle forbedringer i en andelsbolig skal normalt være af en sådan karakter, at de øger værdien af andelsboligen, og må ikke være almindeligt vedligeholdelses- arbejde. Arbejdet skal være håndværksmæssigt korrekt, forsvarligt udført og i over - ensstemmelse med gældende regler og lovgivning. Individuelle forbedringsarbejder skal ikke nødvendigvis udføres af håndværkere for at være værdiforøgende. Mange forbedringer kan sagtens udføres af andelshaveren selv. De skal dog være håndværksmæssigt sigt forsvarligt udført. Ved vurderingen skal værdien af eget arbejde honoreres med et beløb svarende til en aktuel håndværkerr - løn. Arbejdets omfang og antallet af anvendte timer vurderes ud fra, hvor lang tid en professionel håndværker ville være om at udføre arbejdet. Når forbedringerne skal værdifastsættes sker det på følgende måde: Først ansættes værdien til forbedringsudgiften på det tidspunkt, hvor forbedringen blev gennemført. Herefter fratrækkes eventuel værdiforringelse på grund af alder eller slitage. For en mere fyldestgørende oversigt over individuelle forbedringsarbejder og afskrivningsmetoder, henvises til ABF-håndbogen. Inventar Er der inventar, der er særlig tilpasset eller installeret i ejendommen, kan overdragelse af boligen gøres betinget af køb af dette inventar. Sælger kan derimod ikke kræve, at almindeligt løsøre skal indgå i handlen. Beskatning Som for andre typer ejerboliger, der bebos af ejeren selv, er fortjenesten ved salg af en andelsbolig typisk skattefri. Det rigtige salg af din bolig Gennem vores landsdækkende net af boligbutikker kan vi bistå dig med salget af din andelsbolig. Få en salgsplan, der viser, hvad boligen kan sælges for, og hvordan vi vil gribe det an for, at du får den rigtige pris. En meget afgørende faktor for værdien af din andelsbolig er den beregningsmetode, som din andelsboligforening beslutter på den årlige generalforsamling. Vil du have den rigtige pris for din andelsbolig gør du klogt i at foreslå, at ejendommen skal vurderes efter valuarmetoden. Se mere om valuarvurderinger på side 4.
6 Salg af hele andelsboligforeningens ejendom Salg af ejendomme Vil du som andelshaver have del i de store værdistigninger, der har været på fast ejendom? I mange andelsboligforeninger har det igennem mange år været et synspunkt, at en andelsbolig skulle være et billigt boligtilbud. Dette synspunkt bliver dog blandt et stigende antal medlemmer i andelsboligforeningerne landet over anfægtet, idet disse medlemmer også ønsker at få del i de stigninger på fast ejendom, som har fundet sted gennem de seneste mange år. Der er 2 måder at få del i denne stigning. Enten at få udarbejdet en løbende valuar- vurdering eller sælge foreningens ejendom. Det sidste giver som udgangspunkt den største fortjeneste. Som enhver anden rådgiver vil vi naturligvis gerne bevare kontakten til din andelsboligforening i mange år fremover, det være sig som valuar med løbende vurderinger af foreningens ejendom eller som administrator heraf. Men ønsker I at sælge foreningens ejendom, og på samme måde som andre ejere af fast ejendom, at realisere den store værdistigning, bistår vi jer også gerne med salget af jeres ejendom. Beslutningen er helt og holdent jeres som medlem af andelsboligforeningen. Som tidligere beskrevet har der i de seneste år været en stigende interesse for køb af boligudlejningsejendomme. Denne stigende efterspørgsel har medført højere priser på denne type af ejendomme og dermed også prisstigninger på ejendomme ejet af andelsboligforeninger. Dette forhold har bevirket, at flere og flere andelsboligforeninger har solgt deres ejendomme og efterfølgende opløst sig selv med deraf følgende store udlodninger af gevinsten til medlemmerne af andelsboligforeningen. Incitamentet til at sælge hele ejendommen på en gang er naturligvis, at andelshaverne kan opnå et større overskud, end hvis de solgte deres andelslejligheder enkeltvis. For at dette kan lade sig gøre, er det i praksis en fordel, at en eller flere andelshavere er villige til at fraflytte ejendommen efter salget. Jo flere lejligheder der er til købers disposition, jo højere pris er det muligt at opnå. Den pris en køber er vil- lig til at betale, afhænger af omfanget af de muligheder køberen har, for at råde over ejendommen både i forbindelse med renovering og efterfølgende anvendelse. Ofte bliver ejendommene handlet til priser, der er langt højere end hvad ejendommen kan opgøres til ud fra en valuarvurdering. Afhængig af størrelsen på foreningens gæld, betyder det ofte at en andelshaver vil få over det dobbelte i overskud ved salg af hele ejendommen i stedet for individuelt salg af en lejlighed. Hvordan andelshaverne i foreningen internt træffer beslutninger, der vedrører salg af foreningens ejendom er reguleret i lov om andelsboliger og foreningens vedtægter. I mindre foreninger, hvor der ikke er så mange, der skal blive enige, eller foreninger hvor der alligevel er en del af andelshaverne, der har overvejelser om at flytte er mulighederne naturligvis størst. Der kan dog laves mange forskellige løsninger med en køber, som gør, at alle kan blive tilfredse. Det kan f.eks. være, at nogle af andelshaverne kan blive boende i en begrænset periode på nogle år, eller at køber hjælper med at finde erstatningsboliger. Endelig er det i forbindelse med salg normalt, at andelshaverne har en periode på typisk et halvt år til at fraflytte ejendommen. Beskatning ved salg af hele ejendommen Det overskud, der udloddes til den enkelte andelshaver som følge af salg af ejendommen og efterfølgende opløsning af andelsboligforeningen, er reguleret i ejendomsavancebeskatningslovens 8 stk. 4. Heraf fremgår følgende: Fortjeneste eller tab ved afståelse, herunder udlodning af likvidationsprovenu i det kalenderår, hvori selskabet m.v. endeligt opløses, af aktier, andelsbeviser og lignende værdipapirer, der er forbundet med brugsret til en beboelseslejlighed i en ejendom med mere end 2 beboelseslejligheder, medregnes ikke ved opgørelsen af skattepligtig indkomst efter aktieavancebeskatningsloven, hvis lejligheden har tjent til bolig for ejeren af værdipapiret eller dennes husstand i en del af eller hele den periode, hvori denne har ejet værdipapiret, og hvor betingelserne for at kunne afstå værdipapiret skattefrit efter nærværende stykke har været opfyldt
Salg af hele andelsboligforeningens ejendom (fortsat) 7 Det betyder, at det overskud der hidrører fra den del af ejendommen som andelshav- erne selv bebor eller har beboet er skattefrit, såfremt andelsforeningen en opløses og overskudsudlodningen sker i samme kalenderår. Der har dog været politiske røster fremme om, at der skulle ske en lovændring på dette område, idet mange politikere er af den opfattelse af denne form for udlodning af overskud til andelshaverne ikke er tilsigtet. Forskellige typer af købere Der er forskellige typer købere, der har forskellige formål med at købe en ejendom af en andelsboligforening. Mindre ejendomme sælges ofte som en avanceret form for forældrekøb, hvor børnene får en lejlighed hver, og resten lejes ud til andre - måske bekendte. Fordelen for forældrene ved at købe en hel ejendom frem for en ejerlejlighed er, at kvadratmeterprisen er lavere, og derved får man mere ejendom for pengene. Samtidig placerer man sine penge i et aktiv, der over tid normalt vil stige i værdi. Udover forældrekøb kan en ejendom blive solgt til en investor, der vil udleje lejlig- hederne til beboelse på helt almindelige lejevilkår. Konvertering til udlejningsejendom sker eksempelvis i situationer, hvor der er flere andelshavere, der ønsker at blive boende som lejere. Dermed er det den eneste mulighed investor har for anvendelse af ejendommen. Konvertering til udlejningsejendom kan også forekomme e selv om alle andelshaverne vil fraflytte ejendommen. Det er især i situationer, hvor ejendom - men er forbundet med stor liebhaverværdi som følge af udseende og beliggenhed. Selvom ejendommen endomm efter et køb anvendes til udlejning, vil en køber stadig være villig til at betale en præmie udover, hvad en valuarvurdering vil andrage, fordi der kan være mulighed for omfattende renovering og udlejeren selv kan bestemme sam- mensætning af lejere og i et vist omfang indholdet i lejekontrakterne. I juni 2005 blev der vedtaget en lovændring, hvorefter en andelsboligforening ikke kan sælge ejendommen til en anden andelsboligforening, ligesom en investor ikke indenfor en årrække ke kan videresælge til en andelsboligforening.
8 Salg af hele andelsboligforeningens ejendom (fortsat) EDC Poul Erik Bech Gør det enkelt og overskueligt for dig, med udgangspunkt i, at vores andelsboligkunder har en forskellig baggrund og befinder sig i forskellige livsforløb Gennemgår hele processen fra de første overvejelser omkring salg til hele salget er gennemført, overskuddet er udbetalt, og du enten er fraflyttet eller fortsat bebor din lejlighed, men nu på en almindelig lejekontrakt som lejer Redegør hvorfor salgsprisen sædvanligvis er væsentlig højere end valuarvurderingen Gennemgår reglerne for lejefastsættelse for de tilbageværende lejere. Herunder hvorfor det oftest er det lejedes værdi og ikke omkostningsbestemt husleje, der vil være gældende fremtidigt Gennemgår hvilke muligheder den nye ejer har for efterfølgende huslejestigninger, herunder reglerne for boligforbedring Oplyser om hvilke muligheder den nye ejer har for at opsige dit lejemål Gennemgår hvilke muligheder den enkelte har for at få boligsikring, når huslejen stiger Opstiller hvorledes overskuddet fordeles mellem andelshaverne. Kan man fravige det i vedtægterne anførte, hvis man i stedet ønsker overskuddet fordelt efter andelsbeviset, se alternativt forlods fordeling af forbedringer som ved et almindeligt salg af den enkelte andelsbolig Fortæller om man bør indhente bindende svar omkring beskatnings- spørgsmål Belyser hvilken stand lejlighederne skal afleveres i, og om der skal udar - bejdes indflytningsrapporter po på overtagelsesdagen for de, der ønsker at fortsætte som lejere Underbygger ved eksempler, hvorfor jeres andelsboligforening bør vælge EDC Poul Erik Bech ved salget. I ser referenceudtalelser lse fra andre andels- boligforeninger som har været i en lignende situation, og som vi har bistået med et succesfuldt salg Sælger jeres ejendom bedst muligt eventuelt ved tilbudsgivning Samarbejder gerne med andre af andelsboligforeningens nge rådgivere herunder advokat, revisor og administrator Belyser hvilken indflydelse en købers efterfølgende mulighed for opdeling i ejerlejlighed har på prisen for andelshavernes ejendom. En andelsboligforening kan ikke selv opdele ejendommen i ejerlejligheder eller ved aftaler sikre sig dette
Jura omkring andelsboligen Udlejning til erhvervsformål 9 Styr på paragrafferne Sådan sikrer vi indtægterne I det daglige ge er der mange paragraffer at holde styr på og mange spørgsmål at besvare. Tænk blot på: Har vi de rigtige forsikringer til den rigtige præmie? Kan vi få markedsværdien for vores ejendom, og hvad er konsekvenserne heraf? Hvordan sikrer vi os en stabil prisudvikling på vores ejendom? Findes der erhvervslokaler, der med fordel kan omdannes til boligformål? Hvad er markedslejen på vores erhvervslokaler til udlejning? Hvordan sikrer vi os en optimal pris for vores andelsbolig, når vi skal sælge? Hvilken betydning har en større modernisering af vores ejendom for andelskronen? Bør vi modernisere de udlejede lejemål, e og kan vi forhøje lejen i den forbindelse? Hvordan sikrer vi os en professionel e administration tilpasset vores egen indsats? Hvordan opnår vi den billigst mulige boligafgift? Kan vi få boligydelse til delvis dækning af boligafgiften? Hvor meget kan jeg låne i min andelslejlighed og til hvilken rente? Trænger vores vedtægter til en modernisering, og hvad bør de indeholde? Hvad er konsekvenserne af bestyrelsesansvar, e og skal vi have en forsikring ing herfor? Skal vi påklage ejendomsværdien af foreningens ejendom? Gennem et samarbejde med os, kan du ved hjælp af vores ejendomsadministratorer, min jurister, statsaut. ejendomsmæglere, valuarer og ingeniører iø få svar på ovennævnte. Mange andelsboligforeninger omfatter lokaler, som er udlejet til erhvervsformål. Vær sikker på, at I får det optimale ud af disse lokaler: ved at pleje erhvervslejerne ved hurtigt og sikkert at genudleje opsagte lejemål ved fastsættelse af den rigtige markedsleje for tomme lokaler ved fastsættelse af den rigtige markedsleje for eksisterende lejemål ved løbende varsling af maksimale lejestigninger ved optimering af lejebetingelser og -aftaler ved hensigtsmæssig udvikling af erhvervslokalerne - eventuelt til alternative formål ved den rigtige istandsættelse tels af disse lokaler Alt dette kan vi være behjælpelig med over hele landet råder vi over specialister med den nødvendige know-how og et indgående lokalkendskab.
10 Stiftelse af en ny andelsboligforening Etablering og stiftelse af en ny andelsboligforening Langt den overvejende del af alle andelsboligforeninger opstår på baggrund af en af følgende situationer: lejerne i en udlejningsejendom benytter sig af forkøbsretten i Lejeloven. en entreprenør renoverer en eksisterende eller opfører en ny ejendom på andelsbasis. Vores arbejde består blandt andet af: afholdelse af orienterings- og planlægningsmøder nin for lejerne samt for arbejds- gruppe/bestyrelse. es re rådgivning om finansieringsmuligheder, niveauet på andelsværdien, bolig- afgiftens størrelse m.m. Uanset baggrunden for etableringen af den nye andelsboligforening er der en lang række vigtige beslutninger, som skal træffes, inden foreningen kommer i drift. Til at træffe disse indledende beslutninger sammensættes enten en arbejdsgruppe blandt lejerne eller en midlertidig bestyrelse blandt de kommende andelshavere. Det kan også være, at en entreprenør opfører en ny ejendom, og ønsker at have en professionel sparringspartner til at realisere projektet. Det er i denne fase uhyre vigtigt at have en god sparringspartner, som kan yde en optimal rådgivning lige fra første fase af den mulige stiftelse til det tidspunkt, hvor selve foreningen er stiftet og er i drift. Vores assistance udføres efter No cure, no pay -princippet, hvilket vil sige, at vi ikke får noget honorar for vores bistand, såfremt stif- telsen ikke gennemføres. Dette sikrer lejerne en optimal rådgivning uden nogen økonomisk risiko. I etableringsfasen eringsfa stiller vi med et team bestående af: Advokat, statsaut. ejendomsmægler, valuar, ingeniør, ejendomsadministrator samt finans- og forsikringsrådgiver. udarbejdelse af en oversigt over større vedligeholdesesarbejder indenfor ren 5-10-årig periode. indhentning af forsikrings- og finansieringstilbud. udarbejdelse af driftsbudget, investeringsbudget, finansieringsplan, oversigt over hver enkelt lejligheds indskud, boligafgift m.v. udarbejdelse af vedtægter. udarbejdelse af indmeldelsesblanketter og andelsbeviser. indkaldelse til og afholdelse af stiftende generalforsamling. udarbejdelse og tinglysning af skøde. LEA Ejendomspartner udfører denne rådgivningsopgave i samarbejde med den kommende bestyrelse og sikrer en individuel rådgivning, der tager hensyn til netop den pågældende ejendom og dennes beboere. hjemtagelse af realkreditlån, banklån, tegning af forsikringer, indgåelse af ser- viceaftaler, kontakt med offentlige myndigheder o.lign. udarbejdelse af refusionsopgørelse og afregning af købesum med sælger.
Den rigtige finansiering 11 Lån i den enkelte andelsbolig Den enkelte andelsbolig kan stilles som sikkerhed ved optagelse af lån. Dette sker ved udstedelse af et ejerpantebrev eller et almindeligt pantebrev, der tinglyses med pant i andelslejligheden. eden. Andelsboliger er normalt en meget et efterspurgt boligform, hvorfor der kan lånes til endog meget lave rentesatser. Til hvad eller hvilket man låner pengene, er der intet krav om. I den enkelte andels- bolig kan der ikke ke lånes penge i et realkreditinstitut lige nu. Såfremt det er foreningen, som vil låne penge til eksempelvis s et nyt tag eller lignende kan foreningen optage lån i et realkreditinstitut, med de fordele dette indebærer. Hos EDC Poul Erik Bech har vi flere end 20 finansielt uddannede medarbejdere Privat- og finansrådgivere re der er autoriserede låneformidlere. ere De kommer på besøg hos dig, når du har tid, og deres rådgivning er gratis for dig. En service, som du får svært ved at finde magen til. Deres es opgave er at finde den helt rigtige finan- siering til dig til den helt rigtige pris. Det gør de ved at have forbindelse til attraktive låneudbydere på bank- og realkreditområdet. Bank-, realkredit- eller personligt lån Typisk er en kombination af realkreditlån og en kassekredit uden provision af maksimum den mest fordelagtige løsning. Når andelsboligforeningen nin er i administra- tion hos os har vi en særdeles attraktiv fælles aftale for vores foreningskunder som helhed. Pas på med særlige indfrielsesklausuler i banklån. Det kan vise sig at blive en særdeles dyr finansieringsform selv om renten umiddelbart kan synes attraktiv. Har jeres forening behov for at låne til en større modernisering er det som oftest en god idé med et midlertidigt byggelån. Vores byggeadministration finder sammen med bestyrelsen og senere generalforsamlingen era jeres behov for finansiering. Lad os fremskaffe et godt tilbud til jeres es forening. Tilbuddet finder vi uden udgift for jer. Vælg så, hvad I finder mest attraktivt og benyt jer endelig af vores rådgivning og gennemgang af dokumenter uanset, hvilken løsning I foretrækker, og uanset hvor du eller din forening i dag har jeres lån. Andelskronens værdi påvirkes af typen på de lån foreningen optager Det er vigtigt at gøre sig klart, at den løbende værdiopgørelse af andelsboligforeningens formue og derved også den enkelte andelsboligs værdi afhænger af hvilken type lån foreningen vælger. Dette er ofte en overset faktor, når lånet vælges. Årsagen til påvirkningen skyldes, at gælden normalt opgøres som en kontantværdi. Grunden til at de enkelte lån påvirker forskelligt er, at indfrielsesvilkårene på lånene er forskellige, alt afhængig af om der er tale om et obligationslån eller et kontantlån, om lånet er konvertibelt eller inkonvertibelt. Der skal således blandt andet tages højde for muligheden for at indfri lånet på kontant paribasis eller ved indfrielse til under- eller overkurs eksempelvis baseret på obligationer. Udsving i renten kan således have stor betydning for værdien af andelskronen. Få en drøftelse med os inden valg af lånetype. Boligafgiften er afhængig af foreningens lån I de seneste år, har vi oplevet et massivt rentefald og lanceringen af et stort antal nye låneformer og muligheder. Det betyder, at mange andelsboligforeninger kan have stor fornøjelse af at omlægge eksisterende lån for at opnå en lavere boligafgift. Lad os se på foreningens lån og sammensætningen af disse. Vi kan typisk gøre en forskel, som betyder meget for den enkelte andelshaver. Vi formidler lån til dig og din andelsboligforening på markedets bedste vilkår uanset hvor I har jeres lån.
12 Køb af andelsbolig Køb af andelsbolig Projektgranskning Overvejer du at købe en andelsbolig, der endnu ikke er opført, kan du måske have glæde af ABF s tilbud om en gennemgang af det andelsboligprojekt, du overvejer at byde ind på. Andelsbeviset For at købe en andel indbetaler andelshaveren et indskud. Køber du en andel, modtager du et andelsbevis. Det dokumenterer dit medlemskab af andelsboligforeningen. Køb af ny andelsbolig Gennem vores projektafdeling og flere end 30 boligbutikker udbyder vi løbende attraktive nye andelsboliger er opført af nogle af Danmarks allerdygtigste g entreprenører og bygherrer. Kontakt os og fortæl, hvilken type andelsbolig, du gerne vil flytte til og vi vil løbende holde dig underrettet herom. Som andelshaver hæfter du som udgangspunkt kun med dit indskud for de forpligtelser andelsboligforeningen har. Realkreditinstitutter eller pengeinstitutter har dog mulighed for at tage forbehold for, om du skal hæfte personligt for lån eller dele af lån, der optages af foreningen. Kommende andelshavere skal derfor være opmærksomme på sådanne forbehold. Boligafgift Som andelshaver betaler du løbende boligafgift (husleje). Boligafgiften består af ydelse på realkreditlånet, vedligeholdelse, hensættelser og driftsudgifter i øvrigt. Boligafgiften betales normalt forud hver måned. Andelsboliglån Når du køber en andelsbolig skal du betale et indskud, som mange vælger at finansiere ved at optage et andelsboliglån. Et andelsboliglån kan også bruges til at finansiere forbedringer i andelsboligen. Da et andelsboliglån er et personligt lån, får du fradrag for de renteudgifter, du har på lånet. Vores finansrådgivere kan uden udgift for dig bistå med at fremkomme med tilbud på markedets mest attraktive andelsboliglån. Boligydelse Som pensionist og andelshaver har du mulighed for at få et tilskud til boligydelsen (huslejen). En del af boligydelsen er et tilskud og resten er et lån. Som andelshaver kan du vælge kun at modtage tilskudsdelen.
Administrationen 13 LEA Ejendomspartner Kvalitetsadministration til attraktiv pris - også for mindre andelsboligforeninger. Andelsboligforeninger ønsker utvivlsomt en professionel administrator til at forestå administrationen - vel at mærke med en høj grad af kvalitet og sikkerhed for foreningens midler. Men samtidig ønskes også en attraktiv pris for administrationen. Vi har kunnet konstatere, tere at mange andelsboligforeninger ninge rent faktisk selv har godt styr på mange af foreningens forhold. Derfor kan der i praksis, med disse ydelser inkluderet i administrationen, ati let ske det, at der betales for ydelser, som andels- foreningen selv udfører eller med fordel selv kan udføre. Enkelt princip - enkel idé Vi har udarbejdet en fortegnelse over de ydelser, som vi mener, er dækkende for administrationen n af andelsboligforeningens ns ejendom. Derudover kan andelsbolig- foreningen rekvirere alle øvrige ydelser hos os til faste liste- eller timepriser. I praksis medfører et sådant system, at andelsboligforeningen ingen kan få en særdeles professio- nel administration for et meget rimeligt beløb. Vibeke Østergaard Formand for A/B Helgesvej esve 21: Det er vigtigt for foreningen at administrator er effektiv, giver hurtige tilbagemeldinger og giver bestyrelsen og foreningen et minimum af bekymringer. A/B Helgeshøj har valgt LEA Ejendomspartner som admini- strator på anbefaling fra en af mine kollegaer. e Det var vigtigt for foreningen at få en aktiv administrator, og at det var et administrationsselskab frem for et advokatfirma. Vi er glade for at have en fast kontaktperson hos LEA, det gør henvendelser både fra bestyrelsen og fra de menige bestyrelsesmedlemmer meget nemmere. Finn Johanning Formand for andelsboligforeningen Skårupvej: Vi er glade for at have en professionel sparringspartner i forbindelse med driften af vores andelsboligforening. For eksempel er LEA netop ved at lave en rapport som vores beboere kan anvende når de ønsker at renovere/ modernisere deres badeværelser på en sådan måde at alle vådrumsregulativer overholdes
14 LEA Byggerådgivning 10-årige vedligeholdelsesplaner LEA Byggerådgivning Eksempel på 10-årig vedligeholdelsesplan LEA Byggerådgivning tilbyder vedligeholdelsesplaner som er særligt udviklet til andelsboligforeninger. Vedligeholdelsesplanen indeholder en tilstandsrapport på ejendommen og et budget for vedligeholdelsesudgifterne de næste 10 år. Budgettet tager ikke kun udgangspunkt i tilstandsrapporten, men bliver lavet i tæt samarbejde med bestyrelsen. På den måde sikrer vi, at budgettet bliver realistisk i forhold til andelsforeningens økonomi, og at prioriteringen af istandsættelsen sker på beboernes præmisser. Ligeså vigtigt er det, at andelshaverne ved, hvordan vedligeholdelsesbudgettet påvirker deres boligafgift og andelskronen. Derfor tilbyder vi også at hjælpe med vurdering af andelsforeningens økonomi i forhold til budgettet, finansieringen af de kommende istandsættelsesopgaver samt konksekvensberegninger for boligafgiften og andelskronen. Endelig deltager vi på generalforsamlingen, hvor vi fortæller om vedligeholdelsesplanen og svarer på spørgsmål fra andelshaverne. Oversigt over planlagte projekter i år 2005-2011 Der er indregnet en 3% prisstigning for hvert år fra 2005 og frem til 2011 - Udgiften er medtaget i det år, hvor den belaster driftsbudget Arbejdsopgave 2003 2004 200505 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Total blok 1,2,3,6,7 Udskiftning af tage blok 5 blok 4 hensæt- telse afbetaling afbetaling afbetaling Vedl. tag/hætter/render 64.000 66.000 68.000 35.000 40.000 273.000 Murbier gavl blok 6, blok 4 blok 4 + 6 153.000 316.000 469.000 Renov. hovedindg. partier blok 6, 5, 4, 3, 2. Udskift. døre kælder/trappe blok 7, 6, 5, 4, 3, 2 Renov. Hovedtrapper blok 7, 6, 5, 4, 3, 2, blok 5 232.000 blok 7 65.000 blok 7 680.000 blok 5 56.000 blok 5 529.000 Renov. Altanplader 1, 2, 3, 7 blok 1 250.000 blok 4 246.000 blok 4 59.000 blok 4 248.000 blok 2 + 3 585.000 blok 6 261.000 blok6 63.000 blok 4 383.000 blok 7 278.000 blok 6 394. 4.000 blok 2 332.000 blok 6 271.000 blok 2 og 3 173.000 blok 3 411.000 1.482.000 416.000 0 blok 2 og 3 1.811.000 4.316.000 1.113.000 Opstart varmeanlæg 21.000 21.000 22.000 23.000 23.000 24.000 25.000 25.000 26.000 210.00000 Vedl. afløb & faldstammer 46.000 48.000 49.000 51.000 52.000 54..000 55. 5.000 57.000 59.000 471.000 Vedl. kloak 46.000 48.000 49.000 51..000 52.000 54.000 55.000 57.000 59.000 471.000 Vedl. varmt & koldt vand 46.000 48.000 49.000 51.000 52.000 54.000 55.000 57.000 59.000 471.000 Afsyring varmeveksler blok 5 44.000 52.000 96.000 Varmtvandsvekslere udskiftn. blok 2, 3, 5, 6. Udskiftn. pumper og ventiler blok 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7. Udskift. strengventiler blok 2, 3, 4, 5, 6, 7. 31.000 32.000 38.000 39.000 140.000 21.000 23.000 25.000 26.000 95.000 46.000 48.000 49.000 51.000 52.000 54.000 300.000 Renov. af fortorv blok 1 546.000 546.000 Beplant. Blok 1 31.000 31.000 Beplant. Altanfacader 6 stk. blokke blok 4 16.000 16.000 16.000 17.000 17.000 18.000 100.0000 Renov. af stamvej 1.700.000 1.700.000 Vedl. af stamvej 27.000 27.000 56.000 60.000 63.000 233.000 Indv. maling af 6 affaldsskure 83.000 83.000 Relaterede projekter 82.000 85.000 87.000 90.000 93.000 96.000 98.000 101.000 104.000 836.000 Planlagt for året ialt i mio. kr. 3.21 3.227 3.222 3.255 3.213 2.821 21 2.866 2.963 29 2.575 27.352
Teknisk ejendomsadministration 15 LEA Byggerådgivning En af andelsboligforeningens en største opgaver er, at sørge for at vedligeholde bygningen på en forsvarlig måde. Vinduerne skal males, dørene repareres, varmeanlægget skal efterses, vandskader skal udbedres, taget skal udskiftes, for blot at nævne ne nogle af de mange opgaver, som skal udføres. Der bliver med andre ord brugt mange penge på vedligeholdelse af andelsbolig- foreningernes bygninger. Bliver der udført byggesjusk? Kan vi få arbejdet billigere og bedre et andet sted? Kommer håndværkerne til tiden? Der er mange spørgsmål, som melder sig i det daglige arbejde. Som frivilligt bestyrelsesmedlem els kan det være et stort ansvar at skulle le sikre, at foreningen altid får håndværkerarbejdet rb udført til den bedste pris, i en god kvalitet og at arbejdet overholder lovkrav og de tidsplaner som er aftalt. Et andet problem i det frivillige bestyrelsesarbejde er, at mange værdifulde oplys- ninger og erfaringer gennem tiden går tabt, når der sker udskiftninger i bestyrelsen. Vi tilbyder at overtage ansvaret for alle de daglige tekniske opgaver. Bestyrelsen i andelsboligforeningen ningen får én bygningsingeniør hos LEA Byggerådgivning. Denne bygningsingeniør sørger bl.a. for håndværkerstyring, rstyring, kvalitetskontrol af håndvær- kerarbejdet et og aftaler om den daglige ge rengøring, vurdering af tilbudspriser og at varmeanlægget fungerer. Alt arbejde som bliver udført i en andelsboligforening bliver registreret i en database med udførelsestidspunkt, pris og omfanget af håndværkerarbejdet. Så er det altid muligt at slå op i databasen, og se eksempelvis, hvornår vinduerne blev malet sidst, og hvad det kostede, eller hvilke reparationer, der blev udført i et bestemt årstal.
Vi har flere end 380 engagerede medarbejdere over hele landet og kan tilbyde danske andelshavere løsning af de mange facetter, der indgår ved betjeningen af netop andelsboligområdet. Danmarks førende ejendomsadministrator på andelsboligområdet BYGGERÅDGIVNING LEA Ejendomspartner er godt på vej til at realisere sit mål om at blive Danmarks største, uafhængige ejendoms- administrator. Vi ønsker at bevare og udbygge relationerne til vores andelsboligkunder. Vi er fuldt opmærksomme m på, at dette kun lader sig gøre ved en engageret indsats på hver enkelt opgave samt ved udvikling og specialisering. For en sikker løsning af alle former for andelsboligopgaver: Ring 70 216 215 www.poulerikbech/andelsboliger www.lea.dk EDC Erhverv Poul Erik Bech: København K Herlev Sønderjylland Esbjerg Kolding Århus Silkeborg Aalborg LEA Ejendomspartner: København Esbjerg Århus Kolding Malmø