NR. 5 JUNI 2014 Halv pris på tvangsauktion? Man kan købe hus meget billigt på tvangsauktion, især i landområderne. Det skyldes særlige problemer på boligmarkedet, som ikke fanges i prisstatistikken og i ejendomsvurderingerne. At sælge en bolig på tvangsauktion er en nødløsning, der næsten altid fører til en markant lavere pris end ved fri handel, fordi vilkårene er dårligere for køber. Vilkårene for tvangsauktioner er ens over hele landet, men det er prisforskellene mellem salg på auktion og almindelig handel langt fra, heller ikke når der sammenlignes med ejendomme solgt samme år i samme kommune. Det er ikke kun ulempen ved at sælge på auktion, der gør udslaget. Der er tilsyneladende noget andet, der er mere afgørende. Priserne på tvangsauktioner helt i bund i de områder, hvor boligmarkedet er svagt. Salgspriserne i fri handel kan ikke stå alene som rettesnor for, hvor meget en ejendom reelt kan sælges for. Mange steder er der nemlig problemer med overhovedet at sælge. De lave auktionspriser viser, at prisen derfor må sættes meget lavt, hvis man absolut skal sælge, siger Karsten Beltoft, direktør i Realkreditforeningen. I perioden 2009-13 var den gennemsnitlige salgspris i hele landet for et hus på tvangsauktion ca. 50 pct. af prisen for et hus, der sælges i fri handel i samme kommune. Prisforskellen er størst på Bornholm, hvor en tvangsauktion kun indbringer 30 pct. af prisen i fri handel, mens den er på 80 pct. i Københavns omegn, i enkelte kommuner mere.
2 NYT FRA REALKREDITFORENINGEN NR. 5 JUNI 2014 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% Tvangsauktion ift. fri handel: Store prisforskelle, små vurderingsforskelle Pris på auktion ift. fri handel Ejendomsvurdering på auktion ift. fri handel Tallene er opgjort pr. solgt ejendom uden hensyn til hvilke ejendomme, der er tale om. Der er således ikke taget hensyn til boligareal, stand, beliggenhed etc. Hvis de ejendomme der sælges på tvangsauktion gennemsnitligt er mindre, i dårligere stand eller har dårligere beliggenhed, giver tallene ikke det korrekte billede af prisforskellen, for så er det jo ikke det samme der sælges i de to situationer. Der er noget, der tyder på, at de ejendomme, der sælges på tvangsauktion i gennemsnit rent faktisk er mindre attraktive end dem, der sælges i fri handel. Ser man på den offentlige ejendomsvurderinger for de ejendomme, der blev solgt på tvangsauktion, lå den ca. 15 pct. lavere end for de ejendomme i samme kommune, der blev solgt i fri handel. Også her er der store regionale forskelle, fortæller Karsten Beltoft. Mens der omkring Hovedstaden ikke er nogen gennemsnitlig vurderingsmæssig forskel på de ejendomme, der sælges frit og på auktion, så er forskellene på op til 20-30 pct. i fx Nord- og Vestjylland og på Bornholm. Det er væsentlig mindre end de
3 NYT FRA REALKREDITFORENINGEN NR. 5 JUNI 2014 prisforskelle på op til 70 pct., der ses, når ejendommene sælges, lyder det fra Realkreditforeningens direktør. 100% 80% 60% 40% 20% 0% Der sælges billigere end vurderingen: Pris på tvangsauktion som andel af ejendomsvurderingen De dårlige priser på tvangsauktionerne skyldes altså ikke salgsformen alene. De kan heller ikke kun forklares med, at ejendommene er mindre attraktive i hvert fald ikke, hvis man skal tro vurderingerne. Men er vurderingerne så forkerte? Vurderingerne fanger tilsyneladende ikke de alvorlige problemer på boligmarkedet, som vi ser i forskellige områder. Mange ejendomme kan reelt ikke sælges til den offentlige vurdering. Hvis de kunne, ville vi jo ikke se så lave priser på auktionerne, konstaterer Karsten Beltoft og kommer med et indspil til den forestående forbedring af vurderingssystemet: Det er vigtigt, at vurderingerne er retvisende, for de danner jo også grundlag for boligskatterne. Hvis vurderingerne ikke følger med ned, når der er problemer på boligmarkedet, kommer man til at kræve for meget op i skat. En tilpasning af vurderingssystemet, så det afspejler det faktiske prisniveau i udkantsområderne, vil være en lille hjælp til de områder, siger Karsten Beltoft.
4 NYT FRA REALKREDITFORENINGEN NR. 5 JUNI 2014 Flere vil kigge på bolig Et meget stille forår på boligmarkedet ser ud til at blive afløst af nogle mere travle sommermåneder for ejendomsmæglere og flyttefolk. Men et egentligt opsving kan endnu ikke skimtes i tallene. Sådan er essensen i Realkreditforeningens seneste Køberbarometer. I marts oplyste 3,4 pct. af danskerne, at de overvejede at købe hus eller lejlighed inden for det næste halve år, og yderligere 0,9 pct. ville måske ud på boligmarkedet. Nu er det 4,0 pct. af den voksne befolkning, der er klar til at nærlæse salgsopstillinger, og 1,1 pct. vil måske gøre det samme. Dermed er købsinteressen samlet set på et niveau, der ikke har været højere siden juni sidste år. Realkreditforeningens direktør, Karsten Beltoft, ser først og fremmest et sæsonmønster i de nye tal. Afhængig af temperament kan man kalde de nye tal opmuntrende eller en anelse skuffende Vi ser nu for tredje år i træk, at Køberbarometret tager et tydeligt spring opad mellem marts og juni. Interessen for at se på ny bolig stiger, når det går mod sommer og lune aftener, og oven på et endog meget stille forår i år er det naturligvis positivt. Men omvendt ligner de nye tal et sæson-mønster og ikke det konjunkturomslag eller opsving, som mange taler om i andre sammenhænge. I det lys er stigningen i Køberbarometret måske lidt skuffende. Der er blevet talt om opsvinget ganske længe, og det burde på et tidspunkt kunne skimtes på boligmarkedet, men vi ser det ikke endnu. Danskerne er muligvis begyndt at bruge flere penge på mindre forbrugsgoder, men før de kaster sig ud i at investere i store forbrugsgoder som f.eks. en ny bolig, vil de gerne have sikre tegn på, at væksten er kommet for at blive, siger Karsten Beltoft. Som i det tidligere forår er det først fremmest parcelhuse, boligkøberne er på udkig efter. Knap 45 pct. alle købs-interesserede går efter et hus, mens en lille tredjedel kigger efter en ejerlejlighed, og resten er interesseret i et fritidshus eller flere boligtyper på én gang. Det er næsten samme fordeling som i marts.
5 NYT FRA REALKREDITFORENINGEN NR. 5 JUNI 2014 Realkreditforeningens Køberbarometer er baseret på telefoninterviews med 1000 tilfældigt udvalgte danskere. Interviewene er gennemført i perioden 7.-20. maj 2014. Pct. 7,0 Figur 1: Realkreditforeningens Køberbarometer 6,0 5,0 4,0 3,0 2,0 1,0 - Overvejer Overvejer måske Udgiver: Realkreditforeningen Redaktion: Martin Kjeldsen-Kragh Karsten Beltoft Ansvarshavende redaktør: Karsten Beltoft kab@realkreditforeningen.dk tlf. 33 70 11 11 www.realkreditforeningen.dk