Århus Kommune Lokalplan nr. 755 Boligbebyggelse ved Stenvej i Skåde KONGSBAK INFORMATIK Juni 2006
Århus Kommune Lokalplan nr.: Boligbebyggelse ved Stenvej i Skåde 755 Indeholder tillæg nr. 81 til Kommuneplan 2001 Statistikområde/distrikt nr.: 02.50 Registreringskortblad nr.: 66 Teknik og Miljø Planlægning og Miljø Juni 2006
Om dette hæftes indhold Der indledes med et afsnit om lokalplanens indhold, hvor baggrunden for lokalplanen beskrives, ligesom målet med planen og planens hovedtræk også beskrives. Til afsnittet hører illustrationer, der viser en af de måder, planen gør det muligt at udnytte området på. Derefter følger afsnittet med de bindende bestemmelser for den fremtidige udnyttelse af lokalplanområdet, bygningers udseende, veje og stiers forløb m.v. Herefter følger et afsnit som beskriver hvordan lokalplanen forholder sig til kommuneplanen og den anden planlægning som vedrører lokalplanen. Det drejer sig f.eks. om veje, stier, skoler, institutioner, støj, teknisk forsyning m.v. Det sidste afsnit omhandler hvilke retsvirkninger forslaget til lokalplanen har, og hvad der vil gælde når lokalplanen er endeligt vedtaget og offentliggjort. Næst bagest i hæftet sidder lokalplankortet som visuelt supplerer bestemmelserne i det andet afsnit og til sidst kommer siden med underskrifter og dato for offentliggørelse af lokalplanen. Her ligger lokalplanområdet Yderligere oplysninger om lokalplanen fås hos Planlægning og Byggeri, Byplanafdelingen Kalkværksvej 10, værelse 1.112 8100 Århus C http://www.aarhus.dk/kommune/lokalplaner Tlf. 8940 2640, 2641 og 2628 Lokalplanen kan ses og købes hos Kommune Information på Rådhuset samt Åby Bibliotek Tlf. 8940 2222 Kortgrundlag Århus Kommune, Teknik og Miljø Lokalplanen er udarbejdet af Planlægning og Byggeri, Byplanafdelingen i samarbejde med Land & Plan Rådgivende landinspektører og planlæggere A/S Strandpromenaden 6 8700 Horsens Tlf 7628 6070
ÅRHUS KOMMUNE. LOKALPLAN NR. 755 Boligbebyggelse ved Stenvej i Skåde INDHOLDSFORTEGNELSE... Side LOKALPLANENS INDHOLD Beskrivelse af området, baggrund og mål med planen, planens hovedtræk m.v.... 2 LOKALPLANENS BESTEMMELSER 1. Formål... 5 2. Område og opdeling... 5 3. Anvendelse... 6 4. Udstykning... 6 5. Trafikforhold... 6 6. Teknisk forsyning... 7 7. Bebyggelsens omfang og placering m.m... 7 8. Bebyggelsens udseende... 8 9. Opholdsarealer, hegn og beplantning... 8 10. Støjforhold... 9 11. Særlige forudsætninger for ibrugtagen af ny bebyggelse... 9 12. Ophævelse af ældre lokalplan... 9 LOKALPLANEN OG ANDRE PLANER Lokalplanens forhold til kommuneplanen, veje, stier, støj, institutioner, teknisk forsyning m.v... 10 LOKALPLANENS RETSVIRKNINGER Retsvirkninger af lokalplanen... 14 TILLÆG NR. 81 TIL KOMMUNEPLAN 2001... 15 LOKALPLANKORT... Bilag 1 Vedtagelsespåtegninger... 19 Indholdsfortegnelse Lokalplan nr. 755
2 LOKALPLANENS INDHOLD Her beskrives baggrunden for lokalplanen, målet med planen samt planens hovedtræk. Eksisterende forhold Denne lokalplan gælder for et område i den sydlige del af Højbjerg. Området afgrænses af Stennehøj Allé, Stenvej, Bushøjvænget samt et tæt-lavt boligområde ved Stennehøj Allé. Lokalplanområdet, der er ca. 1 ha, er ved lokalplanens udarbejdelse privatejet og beliggende i byzone. Beskrivelse af området Lokalplanområdet omfatter en større eksisterende bygning, der hidtil har været anvendt erhvervsmæssigt og som i nærområdet er kendt som den sociale højskole, parkeringspladser, cykelskure, sti samt opholds- og adgangsarealer. Bygningen står ved lokalplanens udarbejdelse tom. Planens baggrund og mål Baggrunden for lokalplan nr. 755 er et ønske om at anvende den eksisterende bebyggelse inden for lokalplanområdet til boligformål. Da kommuneplan 2001 for Århus Kommune fastlægger områdets anvendelse til erhvervsformål, udarbejdes der i forbindelse med lokalplanen et kommuneplantillæg, der ændrer anvendelsen af lokalplanområdet til boligformål. Planens hovedtræk Ifølge lokalplanens bestemmelser må lokalplanområdet kun anvendes til boligformål. Boligerne skal etableres i den eksisterende bebyggelse på området. Ændringer i den nuværende bebyggelses ydre fremtræden må kun ske efter tilladelse fra Århus Kommune, Planlægning og Byggeri og kun hvis der kan opnås en arkitektonisk og miljømæssig god helhedsvirkning i forhold til omgivelserne. Der kan inden for området opføres garager/carporte, mens det ikke er tilladt at opføre ny bebyggelse til boligformål. Lokalplanens indhold Lokalplan nr. 755
3 Bebyggelsens udseende Boligerne indrettes i lokalplanområdets eksisterende toetagers gule murstensbebyggelse fra 1989. Husets indgange er indrammet med betonstolper og konsoller, hvilket giver bygningen et postmodernistisk træk. Husets facader bevares i store træk som de eksisterer i dag, med undtagelse af husets sydlige gavl, hvor et større vinduesparti erstattes med mindre vindueshuller, i lighed med husets øvrige vinduer. Husets øvrige facader ændres kun med enkelte vindueshuller, som udvides og erstattes med døråbninger ud til mindre terrasser eller altaner. Altaner, carporte, cykel- og renovationsskure udføres med ensartet udtryk. Et eksempel på, hvordan bebyggelsen kan komme til at se ud. En illustrationsplan for lokalplanområdet ses på side 4. Beplantning Den eksisterende beplantningskarakter mod skel bevares. Torveområdet syd for bygningsanlægget etableres med nyt trappe- og rampeanlæg, som gør det muligt at bevæge sig mellem lokalplanområdets forskellige niveauer. Områdets fælles friareal er etableret i anlæggets sydlige ende. Friarealet tænkes opdelt i forskellige rum med varieret beplantning. Rummene afsluttes i en cirkelformet frugthave. Friarealet afskærmes med ensartet beplantning mod parkeringsområdet. Ud for hver bolig i stueplan tænkes anlagt opholdsterrasser indrammet af hæk. Veje og stier Lokalplanområdet vejbetjenes fra Stenvej via de to eksisterende overkørsler. Lokalplanen bevarer den eksisterende øst-vestgående offentlige sti. Inden for lokalplanområdet er der sikret stiforbindelse til den nord-sydgående offentlige sti vest for lokalplanområdet. Lokalplanens indhold Lokalplan nr. 755
4 Internt i boligområdet etableres stier, der sikrer forbindelse mellem bebyggelsen og lokalplanområdets fælles friareal. Illustrationsplan der viser et eksempel på, hvordan lokalplanområdet kan komme til at se ud. Lokalplanens indhold Lokalplan nr. 755
5 LOKALPLANENS BESTEMMELSER Dette afsnit indeholder bindende bestemmelser om arealernes anvendelse, bygningers og vejes udformninger m.v. 1. Formål Lokalplanen har til hovedformål at sikre: at den eksisterende bygning kan anvendes til etageboligbebyggelse med tilhørende fælles friarealer. 2. Område og opdeling Stk. 1. Stk. 2. Stk. 3. Lokalplanområdet er afgrænset som vist på lokalplankortet og omfatter jf. matrikelkortet matr.nr.: 8 as Skåde By, Skåde samt alle parceller der efter d. 1. juli 2005 udstykkes i området. Se fodnote 1 Lokalplanområdet er opdelt i områderne I og II, som vist på lokalplankortet. Se fodnote 1. Lokalplanområdet forbliver uændret i byzone. Matrikelkort mål 1:4000 Lokalplangrænse 1 I tvivlstilfælde defineres den nøjagtige grænse af Århus Kommune, Teknik og Miljø Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 755
6 3. Anvendelse Område I Stk. 1 Stk. 2 Stk. 3 Området er udlagt til boligformål (helårsbeboelse). Boliger skal opføres i eksisterende bebyggelse i form af etageboliger. Århus Kommune, Planlægning og Byggeri kan tillade, at beboerne fra deres bolig driver sådan virksomhed, som almindeligvis kan udøves i boligområder f.eks. frisør-, læge-, tegnestue-, revisions- samt klubvirksomhed. En forudsætning er dog, at virksomheden ikke vil give ulemper for de omboende ved væsentlig øget parkering, trafik eller på anden måde er til gene. Område II Stk. 4 Stk. 5 Området er udlagt til veje, stier, parkering og fælles friareal for samtlige beboere i lokalplanområdet. Placering af mindre bygninger i området til kvarterets tekniske forsyning skal godkendes af Århus Kommune, Planlægning og Byggeri. 4. Udstykning Stk. 1. Udstykninger i lokalplanområdet skal godkendes af Århus Kommune, Planlægning og Byggeri. 5. Trafikforhold Stk. 1. Stk. 2. Lokalplanområdet vejbetjenes fra Stenvej, i princippet som vist på lokalplankortet. På lokalplankortet er med raster vist de arealer der er reserveret til: Vej. A-B og C-D Sti a-b Sti c-d, e-f Parkering, P 8 m 12 m 3 m Der kan endvidere etableres stiforbindelse til området, i princippet som vist med pil på lokalplankortet. Stk. 3. Der skal sikres stiadgang i en udlægsbredde på minimum 3 m fra parkerings- og opholdsarealer i område II syd for stien a-b til bebyggelsen. Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 755
7 Stk. 4. Stk. 5. Stk. 6. Ved vejtilslutninger skal der sikres de nødvendige oversigtsarealer, jf. gældende vejregler. Der skal inden for de enkelte parkeringsområder sikres vendemulighed for renovationsvogne, større varevogne mv. I lokalplanområdet skal der reserveres areal til parkeringsformål i overensstemmelse med Retningslinier for anlæg af Parkeringsarealer i Århus Kommune. 6. Teknisk forsyning Stk. 1 Nybyggeri skal tilsluttes Århus Kommunale Værkers varmeforsyning på værkernes til enhver tid gældende betingelser. 7. Bebyggelsens omfang og placering m.m. Stk. 1. Bebyggelsesprocenten for lokalplanområdet må ikke overstige 40. Stk. 2. Stk. 3. Stk. 4 Stk. 5. Stk. 6. Bebyggelse må ikke opføres med mere end 2 etager foruden evt. kælder. Der må inden for lokalplanområdet ikke opføres ny bebyggelse til boligformål. Der må inden for området opføres garager/carporte, i princippet som vist på lokalplankortet. Intet punkt af bygningens ydervæg eller tagflade må være højere end 10,5 m over terræn (målt i forhold til eksisterende terræn til et i forbindelse med byggemodningen reguleret terræn eller til et i henhold til bygningslovgivningen fastlagt niveauplan). Til sikring af foranstående bestemmelser må bebyggelse og udearealer kun ske på grundlag af en af Århus Kommune, Teknik og Miljø godkendt bebyggelsesplan. Se fodnote 2. Planen skal redegøre for: Placering af udendørs fælles friarealer. Placering af garager/carporte og fælles parkering. Placering af småbygninger og udhuse. Bygningsprofiler, facader og materialer. Terrænreguleringer. 2 Bebyggelsesplanen sikres ved tinglyst deklaration. Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 755
8 Evt. etablering af ny beplantning, jf. 9 og bevaring af eksisterende beplantning, som angivet på lokalplankortet. Lokalplanområdets interne vej-, parkerings- og stiforhold herunder tilslutninger til de tilgrænsende veje, stier o. lign. Stk. 7. Stk. 8. I området kan opføres et fællesantenneanlæg samt andre mindre bygninger til formål for lokalplanområdets beboere, hvis omfang, udformning og placering skal godkendes af Århus Kommune, Planlægning og Byggeri. Terrænreguleringer må kun finde sted efter tilladelse fra bygningsmyndigheden. Regulering på indtil 0,50 m i forhold til eksisterende terræn og ikke nærmere skel end 0,50 m kan dog finde sted uden tilladelse. 8. Bebyggelsens udseende Stk. 1. Stk. 2. Stk. 3. Ændringer i den nuværende bebyggelses ydre fremtræden må kun foretages med tilladelse fra Århus Kommune, Planlægning og Byggeri, og kun hvis der kan opnås en arkitektonisk og miljømæssig god helhedsvirkning i forhold til omgivelserne. Skiltning og reklamering på en ejendom må kun foretages med tilladelse fra Århus Kommune, Planlægning og Byggeri i hvert enkelt tilfælde. Almindelige udendørs radio- og tv-antenner herunder parabolantenner med en diameter på indtil 100 cm må, hvis de anbringes på bygninger, højst rage 1,0 m op over disses højeste punkt. Parabolantenner med en diameter større end 100 cm må alene opsættes efter særlig tilladelse fra Århus Kommune, Planlægning og Byggeri. Århus Kommune, Planlægning og Byggeri kan i enkelte tilfælde og efter en konkret vurdering af en antennes udformning f.eks. antenner for radioamatører tillade antenner med en større højde end angivet ovenfor. 9. Opholdsarealer, hegn og beplantning Stk. 1. Stk. 2. Stk. 3. Fælles friarealer skal i princippet placeres som vist på lokalplankortet. Karakteren af beplantningen, med træer og busket som afgrænsning omkring lokalplanområdet, skal bevares med en udstrækning og placering som vist på lokalplankortet. Omkring private haver (opholdsterrasser) mod vej, sti og fælles friarealer skal der plantes levende hegn i form af hæk. Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 755
9 10. Støjforhold Stk. 1. Stk. 2. Det skal sikres, at det konstante udendørs støjniveau, som vejtrafikstøj påfører boligbebyggelse, på mindst én facade ikke overstiger 55 db(a) på døgnbasis, og at det konstante indendørs støjniveau ikke overstiger 30 db(a) på døgnbasis. Det skal sikres, at det konstante støjniveau som vejtrafikstøj påfører opholds- og friarealer ikke overstiger 55 db(a) på døgnbasis. 11. Særlige forudsætninger for ibrugtagen af ny bebyggelse Generelt gælder, at ny bebyggelse ikke må tages i brug før: Den i 6 nævnte tilslutning til Århus Kommunale Værker har fundet sted. Veje, stier og parkeringspladser er anlagt samt fælles friarealer er planeret og tilsået med græs. 12. Ophævelse af ældre lokalplan Den under 18. maj 1983 af byrådet vedtagne lokalplan nr. 168 for Århus Kommune ophæves inden for lokalplanområdet. Den under 19. august 1987 af byrådet vedtagne lokalplan nr. 284 for Århus Kommune ophæves inden for lokalplanområdet. Det under 12. maj 1993 af byrådet vedtagne tillæg til lokalplan nr. 168 for Århus Kommune ophæves. Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 755
10 LOKALPLANEN OG ANDRE PLANER Her beskrives lokalplanens forhold til kommuneplanen og anden planlægning, som vedrører lokalplanen. Kommuneplanen Grundlaget for udarbejdelsen af lokalplanen har været den kommuneplan, som byrådet har vedtaget. Nedenstående kort er et udsnit af kommuneplanens rammekort for den aktuelle bydel, og lokalplanområdet er, som vist, beliggende i rammernes område 11.13.04 ER. Lokalplanområdet ligger i byzone. Udsnit af Kommuneplanens rammekort Lokalplangrænse Kommuneplantillæg Lokalplanen er ikke i overensstemmelse med kommuneplanens anvendelsesbestemmelser, idet kommuneplanen er udlagt til erhvervsformål. Området ønskes i stedet anvendt til boligformål. Lokalplanen og andre planer Lokalplan nr. 755
11 Lokalplanen kan derfor kun gennemføres i den foreliggende udformning efter Byrådets godkendelse af et tillæg til kommuneplanen. Den nødvendige ændring af kommuneplanen søges gennemført ved Tillæg nr. 81 til Kommuneplan 2001 for Århus Kommune. Tillægget er gengivet på side 15. Lokalplan nr. 168 og 284 Lokalplanerne var ved lokalplanforslagets udarbejdelse omfattet af bestemmelser i lokalplan 284, lokalplan nr. 168 samt tillægget til lokalplan nr. 168. Ved den endelige vedtagelse af lokalplan 755 aflyses lokalplan nr. 284, lokalplan nr. 168 samt tillægget dertil inden for lokalplanområdet. Overordnede vej- og stiforhold Lokalplanområdet vejbetjenes via eksisterende adgange til Stenvej. Fra Stenvej er der adgang til Oddervej og det overordnede vejnet i kommunen. Lokalplanområdet tilsluttes den eksisterende offentlige sti som løber gennemområdet. Her er sikret adgang til centerområdet og det øvrige stinet i området. Endvidere etableres der stiadgang fra den nordlige del af lokalplanområdet til busstoppestedet på Stenvej. Arkæologiske forhold Moesgård Museum har foretaget arkivalsk kontrol af området d. 22. juni 2005. Inden for lokalplanområdet har museet ingen fundregistreringer. Hvis der ved kommende anlægsarbejder findes jordfaste fortidsminder (bopladser, gravpladser, kulturlag og lignende) skal arbejdet standses og fundet anmeldes til museet, jf. museumslovens 27. Støjmæssige forhold De støjmæssige forhold er vurderet med udgangspunkt i kommuneplanens støjbestemmelser. Området er belastet af vejtrafikstøj dels fra Stenvej og dels fra Bushøjvænget. Med baggrund i den nordiske beregningsmodel for vejtrafikstøj er støjniveauet 10 m fra vejmidten fra både Stenvej og Bushøjvænget beregnet til ca. 59 db(a) på døgnbasis. Af kommuneplanens støjbestemmelser fremgår det, at boligbebyggelse ikke må påføres et udendørs støjniveau, der overstiger 55 db(a) på døgnbasis. Når særli- Lokalplanen og andre planer Lokalplan nr. 755
12 ge forhold taler for det, vil der kunne forekomme afvigelser herfra. I sådanne tilfælde må der ved facadeisolering sikres, at det indendørs støjniveau ikke overstiger 30 db(a) på døgnbasis. For at sikre en rimelig udnyttelse af den eksisterende bebyggelse inden for lokalplanområdet er de lempede støjbestemmelser taget i anvendelse, således at det udendørs støjniveau for den eksisterende bebyggelse ikke må overstige 55 db(a) på døgnbasis på mindst én facade, og det indendørs støjniveau ikke må overstige 30 db(a) på døgnbasis. Af kommuneplanens støjbestemmelser fremgår det desuden, at grænseværdien for de tilhørende friarealer ikke må overstige 55 db(a) på døgnbasis. Miljøvurdering I henhold til 4 i Lov om Miljøvurdering er det vurderet, at lokalplanen ikke er omfattet af krav om miljøvurdering, idet den ikke antages at kunne få væsentlig virkning på miljøet. Overskudsjord/byggeaffald Eventuel bortskaffelse af overskudsjord skal ske i henhold til Århus Kommunes regulativ for Erhvervsaffald. Overskudsjord bør så vidt muligt forblive inden for lokalplanområdets grænser. Forureningsforhold jord Århus Kommunale Værker, Affald har pr. 27. juni 2005 ikke registreret potentielt forurenende aktivitet eller konstateret forurening inden for lokalplanområdet. Kollektiv trafik Stenvej er kollektiv trafikbetjent af Århus Sporvejes linje 4 og 12. På Oddervej - med lidt længere gangafstand til Stenvej - er der endvidere betjening med Århus Sporvejs linje 10 samt de regionale busruter 102 og 103. Skoleforhold Ved lokalplanens udarbejdelse ligger området i Skåde Skoles distrikt. Skolevæsenets planlægning for bydelen kan dog gøre det nødvendigt at foretage ændringer i de enkelte skolers oplande. Lokalplanen og andre planer Lokalplan nr. 755
13 Institutionsforhold I nærheden af lokalplanområdet findes ved planens udarbejdelse følgende institutioner: Integreret institution 0-6 år, Stennehøj Alle 202 A Integreret institution 0-6 år, Stenvej 101 Vuggestue, Busvænget 182 Teknisk forsyning Ny bebyggelse skal tilsluttes Århus Kommunale Værkers varmeforsyning på forsyningens til enhver tid gældende betingelser. Kloakforsyning skal ske i henhold til gældende betalingsvedtægt for Århus Kommune, ved Natur og Miljø, Grøndalsvej 1, 8260 Viby. Regnvand skal afledes via eksisterende regnvandsledning ved området til Giber Å. Spildevand skal afledes via eksisterende spildevandsledning i området til Marselisborg Renseanlæg. Bebyggelse af området Ansøgning om byggeri i området skal indsendes til Århus Kommune, Planlægning og Byggeri, Kalkværksvej 10, 8100 Århus C, i overensstemmelse med Bygherrevejledningen. Nærmere oplysninger herom kan fås ved henvendelse til Planlægning og Byggeri, tlf. 89 40 25 00. Lokalplanen og andre planer Lokalplan nr. 755
14 LOKALPLANENS RETSVIRKNINGER Retsvirkninger af lokalplanen Lokalplanen gælder fra den dag, det er offentliggjort, at planen er vedtaget endeligt. Dette indebærer, at hvis en ejendom ønskes bebygget, udstykket eller anvendt på en anden måde end hidtil, skal det ske i overensstemmelse med planen. Lokalplanen medfører derimod ikke pligt til at opføre de bygninger, anlæg m.v., der er indeholdt i planen, og en eksisterende lovlig anvendelse kan fortsætte uændret. Bestemmelser i private byggeservitutter og andre såkaldte tilstandsservitutter bortfalder i det omfang, de ikke er forenelige med lokalplanen. Kommunen kan dispensere fra lokalplanen, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Når en dispensation berører omboendes interesser, skal disse underrettes om den påtænkte dispensation og have 14 dages frist til at fremkomme med bemærkninger herom, før dispensation eventuelt gives. Videregående afvigelser fra lokalplanen kan kun foretages ved en lokalplan Lokalplanens retsvirkninger Lokalplan nr. 755
15 TILLÆG TIL KOMMUNEPLANEN Tillæg nr. 81 til Kommuneplan 2001 Som det fremgår af redegørelsen, er lokalplanen ikke i overensstemmelse med Kommuneplanen, idet lokalplanen fastlægger bestemmelser for en anden anvendelse af lokalplanområdet end anført i Kommuneplanen. Områdegrænserne er uændrede som det fremgår af de to rammekort i lokalplanen. Områdebenævnelsen ændres fra 11.13.04 ER til 11.13.04 BO. De nye og gældende bestemmelser for område 11.13.04 BO er angivet nedenfor. Rammekort til tillæg nr. 81 til kommuneplanen. ANVENDELSE OG SPECIELLE BESTEMMELSER ETAGE- ANTAL BEBYGGELSENS OMFANG SUPPLERENDE BESTEMMELSER 11.13.04. BO Etageboliger 2 etager Maks. Bygningshøjde: 10,5 m Max. Bebyggelsesprocent: 40 Tillæg til kommuneplanen Lokalplan nr. 755
PLANLÆGNING OG BYGGERI - BYPLANAFDELINGEN BILAG 1 Lokalplan nr. 755 Lokalplankort TEGN.NR. 2460 MÅL 1: 1:1000 DATO: 24.11.05 TEGN. AF: