Styrk beboersammensætningen i de almene boliger - fem udvalgte redskaber

Styrk beboersammensætningen i de almene boliger - fem udvalgte redskaber

Forstærket indsats mod ghettoproblemer Vores bolig og vores kvarter er rammen om en stor del af vores liv. Der skal være en god og tryg base, hvor familier, børn og ældre kan trives. Desværre er en række almene boligområder kommet ind i en ond cirkel. De har oplevet et ryk-ind af socialt udsatte mennesker. Det har givet nogle områder et dårligt ry og har betydet, at det er blevet stadig sværere at tiltrække og fastholde de ressourcestærke beboere. Det er vigtigt at vende udviklingen i de udsatte områder og at forhindre, at nye udsatte områder opstår. Regeringen tager opgaven alvorligt. Derfor har vi lanceret Regeringens strategi mod ghettoisering fra maj 2004 og integrationsplanen En ny chance til alle fra maj 2005. Et omdrejningspunkt i indsatsen er at fremme en mere varieret beboersammensætning. Derfor har vi indført mulighed for at skabe større variation gennem reglerne om fleksibel udlejning, kombineret udlejning og kommunal anvisningsret samt gennem muligheden for at give flyttehjælp og for i særlige tilfælde at kunne opsige lejere. Med boligaftalen fra november 2005 er der afsat store beløb til renovering af boliger og udearealer samt sociale og forebyggende initiativer. I indsatsen mod ghettoisering lægger vi desuden vægt på en helhedsorienteret indsats i de udsatte boligområder. Og det er vigtigt, at de mange projekter, der er i gang i de udsatte områder, koordineres, så vi får den maksimale effekt. Formålet med denne pjece er at skabe overblik over, hvordan man som kommune eller som boligorganisation kan bruge en række forskellige regler til at ændre og styrke beboersammensætningen i almene boliger. Forhåbentlig kan pjecen dermed være med til at inspirere det lokale samarbejde i indsatsen mod ghettoisering og bidrage til at hindre udviklingen af nye udsatte boligområder. God læselyst. Med venlig hilsen Eva Kjer Hansen Socialminister 2

Indledning Kommuner og boligorganisationer har forskellige muligheder for at modvirke ghettodannelse i de almene boliger. Denne pjece beskriver, hvordan det er muligt at styrke beboersammensætningen i de almene boliger ved hjælp af reglerne i almenboligloven og almenlejeloven. Det er reglerne om fleksibel udlejning kommunal anvisning kombineret udlejning flyttehjælp opsigelse af lejere. Fleksibel udlejning giver mulighed for i højere grad end via den almindelige venteliste at styre, hvilke persongrupper der flytter ind i de almene boliger. Der kan med reglerne gives fortrinsret på ventelisten til bestemte grupper eksempelvis personer i beskæftigelse. Kommunal anvisning giver mulighed for, at kommunen kan anvise ressourcestærke beboere til problemramte boligområder og ressourcesvage beboere til mere velfungerende boligområder. Kombineret udlejning giver mulighed for at afvise kontanthjælpsmodtagere i områder med en høj andel af personer uden for arbejdsmarkedet i kombination med, at de anvises en bolig i et mindre belastet område. Flyttehjælp kan kommunen bruge til at stimulere bestemte grupper til at flytte fra et område til et andet område i kommunen. Opsigelse af lejere kan ske i forbindelse med ombygning af boliger til erhverv eller nedrivning. Formålet med denne pjece er at styrke kendskabet til de muligheder, kommuner og boligorganisationer har for at ændre beboersammensætningen. Der peges også på, hvordan reglerne kan kombineres og bruges i praksis. Sideløbende fortæller lederne fra tre boligorganisationer om, hvordan de helt konkret har anvendt nogle af reglerne til at styrke beboersammensætningen i bestemte boligområder. Styrk beboersammensætningen i de almene boliger - fem udvalgte redskaber udgives af Socialministeriet Holmens Kanal 22 1060 København K Tekst og produktion: Rostra Kommunikation A/S Tryk: Green Graphic APS ISBN-13: 978-87-7546-459-3 ISBN-10: 87-7546-459-4 Oplag: 10.000 Udgivelsesår: 2006 Pjecen er gratis og kan bestilles hos Socialministeriet på tlf. 3392 9300 eller på e-mail sm@sm.dk. Pjecen kan også findes på www.social.dk/ghettoisering. 3

Fleksibel 1udlejning almenboligloven 60. Læs mere på www.social.dk/ghettoisering. Fleksibel udlejning til særlige grupper på ventelisten 1 Reglerne om fleksibel udlejning trådte i kraft i 2000. Formålet med reglerne er bl.a. at fremme en mere positiv udvikling i problemramte områder. Med fleksibel udlejning kan kommune og boligorganisation prioritere bestemte grupper af boligsøgende. Bestemte grupper får fortrinsret på ventelisten og får tilbudt de ledige almene familieboliger først. Kommunen og den enkelte boligorganisation aftaler indbyrdes, hvilke grupper der skal have fortrinsret til boligerne. Det kan være pendlere med arbejde i kommunen eller andre grupper, som kan bidrage til at skabe en bredere beboersammensætning i en boligafdeling. Fleksibel udlejning kan også anvendes til at fremme et bestemt miljø i afdelingen, fx et ældre- eller studiemiljø ved at give fortrinsret til disse grupper. Erfaringen viser, at fleksibel udlejning er velegnet til forebyggelse af en skæv beboersammensætning. Når der gribes ind i tide, kan fleksibel udlejning derfor være et vigtigt redskab, især hvis reglerne indgår i en samlet boligsocial politik for hele kommunen. Hvordan fungerer det? Kommunen og boligorganisationen indgår en aftale om, hvilke særlige kriterier de boligsøgende skal opfylde for at få fortrinsret. Kommunen sørger for, at Fra dårligt ry til populært midtpunkt - historien om Farum Midtpunkt 4 Farum Midtpunkt havde for nogle år tilbage et dårligt ry. Men den udvikling er nu vendt. Reglerne om fleksibel udlejning er blevet brugt efter alle kunstens regler, og det har været med til at styrke en beboersammensætning, hvor der er plads til alle. Man er nødt til at have mange forskellige kriterier for den fleksible udlejning, hvis det skal virke. Det er vigtigt at reagere i tide, før et område ryger af sporet, det gælder også for Farum Midtpunkt, fortæller udlejningschef i Farum Midtpunkt, KAB, Lone Skriver. Og det har da også været incitamentet for at indføre de fleksible udlejningsregler: Farum Midtpunkt skulle blive ved med at have et godt ry. Det har været det allervigtigste for os.

aftalen offentliggøres, fx på kommunens hjemmeside og ved annoncering i lokale dagblade. Boligorganisationen oplyser de boligsøgende om aftalen, fx ved udsendelse af informationsmateriale og ved konkrete henvendelser. Aftalen skal revideres mindst hvert fjerde år. Det er boligorganisationen, der administrerer udlejningen det gælder også den fleksible udlejning. Kommunerne kan ikke stå for administrationen. Hvilke kriterier kan opstilles? Der er principielt ikke nogen begrænsninger for, hvilke kriterier der kan give fortrinsret til boligerne. Kriterierne skal dog være sagligt begrundede. Kriterier kan fx være, at man er studerende eller skilsmisseramt, at man er ældre, eller at man arbejder i kommunen, men bor i en anden kommune. Hvor kan fleksibel udlejning anvendes? Fleksibel udlejning kan anvendes i alle almene familieboliger. Der behøver ikke være tale om et særligt belastet område, men hvis et område er på vej i den retning, kan reglerne med fordel anvendes for at vende udviklingen. Fleksibel udlejning kan også anvendes i velfungerende boligafdelinger for at undgå, at de socialt svage lejere samles i særligt udsatte boligafdelinger andre steder. Hvis du først har fået et dårligt image, er det utrolig svært at slippe af med. Og med et dårligt image kan du ikke leje boligerne ud, for så vil folk simpelthen ikke flytte hertil. Lone Skriver mener ikke, at der for Farum Midtpunkt var tale om deciderede faresignaler: Men tal fra Danmarks Statistik gav os et fingerpeg om, at det var ved at gå den forkerte vej. Vi har tidligere oplevet eksempler på i Farum, at vi var ved at få et dårligt image, men det var der egentlig ikke tale om nu. Man kan sige, at vi denne gang nåede at reagere i tide. Og med reglerne om fleksibel udlejning er udviklingen vendt 180 grader. Jo flere kriterier, jo bedre I Farum Midtpunkt begyndte man i det små med at anvende reglerne for fleksibel udlejning. Men det blev hurtigt klart, at jo flere kriterier der anvendes, jo større diversitet får man i beboersammensætningen. 5

Hvor mange boliger kan omfattes og hvilke? Det er op til kommunen og boligorganisationen at bestemme, i hvilket omfang de vil bruge fleksibel udlejning. Reglerne kan højst anvendes på 90 procent af de ledige boliger i afdelingen, der udlejes efter venteliste. De sidste 10 procent skal udlejes efter de almindelige ventelisteregler. De 90 procent er under forudsætning af, at der ikke er etableret kommunal anvisning til de pågældende boliger. Er der fx kommunal anvisning til hver fjerde ledige bolig, kan der maksimalt aftales fleksibel udlejning for op til 65 procent af afdelingens boliger. En aftale om fleksibel udlejning kan gælde en hel boligafdeling men det er også muligt at aftale, at den kun omfatter dele af afdelingen, fx en vis andel af de ledige boliger eller boliger af en bestemt størrelse. 6 Lone Skriver forklarer: Vi begyndte med at opstille ganske få kriterier for at se, om det kunne rykke noget. Da det umiddelbart var en succes, udvidede vi kriterierne for tre år siden. En anden ting, der også tiltrækker de mere ressourcestærke beboere er, at de fleksible udlejningsregler gør det muligt at få en større bolig, end man ellers ville kunne få med de almindelige regler. På den måde kan et par faktisk få en fireværelseslejlighed, og det er jo med til at gøre det attraktivt at bo her. Farum Midtpunkts kriterier Unge i kommunen, som har arbejde eller er under uddannelse og ønsker at flytte hjemmefra Personer over 55 år, som ønsker en mere egnet bolig Personer, som ved ophør af ægteskab eller brudt parforhold har behov for en bolig Boligsøgende, med fast tilknytning til arbejdsmarkedet Pendlere i Farum, Birkerød, Allerød og Værløse, som er i arbejde

Kommunal 2anvisning almenboligloven 59. Læs mere på www.social.dk/ghettoisering. Kommunal anvisning også af ressourcestærke boligsøgende 2 Den kommunale anvisning er et redskab til løsning af boligsociale opgaver. Kommunerne har imidlertid gennem 2005 og 2006 fået stadig flere muligheder for også at styrke beboersammensætningen gennem den kommunale anvisning. Når kommunerne anviser, er de generelt opmærksomme på ikke at anvise for mange socialt svage beboere til de meget belastede områder. For at styrke denne tendens blev det i 2005 præciseret, at kommunerne i deres anvisningsret også har mulighed for at tage hensyn til beboersammensætningen i det boligområde, der anvises til. På den måde har kommunerne et redskab til at få ressourcestærke beboere ind i de problemramte områder. Der vil typisk være tale om personer, der er i beskæftigelse. Endelig har kommunerne siden 1. januar 2006 kunnet bruge kommunal anvisning til at tilbyde bestemte beboere at fraflytte et boligområde. Kommunen har mulighed for at anvise personer, der allerede bor i almene boligområder, en anden bolig i kommunen. Det er især relevant i de afdelinger, der har et særligt behov for at stimulere fraflytningen af bestemte grupper. Her får kommunen mulighed for at styrke beboersammensætningen ved fx at tilbyde nuværende mere ressourcesvage beboere en bolig i en anden afdeling i kommunen. For at reglen om fleksibel udlejning skal være effektiv, bør den være rettet mod de borgere, der vil kunne gøre god brug af de fleksible regler. Lone Skriver beskriver, hvilken type beboere de forsøgte at tiltrække med reglerne: Vi var umiddelbart på udkig efter borgere, der ikke nødvendigvis er ressourcesvage, selvom de har akut brug for en bolig. Man kan godt befinde sig i en krisesituation, men alligevel besidde ressourcer til at komme ovenpå igen. Markedsføring af fleksibel udlejning En anden meget vigtig forudsætning for succes med de fleksible udlejningsregler er, at begge parter tager markedsføringen af ordningen alvorligt. Farum Midtpunkt har bl.a. annonceret i lokalavisen, på kommunens og boligorganisationens hjemmeside og har afholdt et åbent hus-arrangement. Derudover gør de også via links på Google opmærksom på, at der er korte ventelister på boliger i Farum. 7

Den kommunale anvisning kan dermed bruges til aktivt at styrke beboersammensætningen i et bestemt område og indgå som led i kommunens overordnede boligsociale strategi. Hvordan foregår anvisningen af ressourcestærke boligsøgende? Generelt har kommunerne krav på hver fjerde bolig i en boligafdeling til kommunal anvisning. Derudover kan kommunen og boligorganisationen frivilligt indgå en aftale om, at kommunen kan få op til 100 procent af boligerne stillet til rådighed. Det er op til kommunen at vurdere, hvem der skal anvises til hvilke områder. Anvisningen skal altid ske på baggrund af en konkret vurdering. Men kommunen behøver ikke kun at tage hensyn til den boligsøgendes behov, men kan også tage boligområdets behov med i sin vurdering. Hvis en afdeling fx har mange kontanthjælpsmodtagere, kan kommunen prioritere at anvise en bolig i afdelingen til en person i beskæftigelse. Kan kommunen ikke anvise en lejer, skal boligerne gå tilbage til boligorganisationen og udlejes efter ventelisten. Det er ikke tilladt at lade boliger stå tomme, hvis de kan lejes ud. Hvordan bruges anvisningen til en person, der allerede har en bolig? Anvisning til personer, der allerede bor i en almen bolig, kan fx anvendes i problemramte boligområder Grunden til, at det er gået så godt i Farum Midtpunkt, er ifølge Lone Skriver, at de generelt har været rigtig gode til at gøre opmærksom på, at man relativt nemt kunne få en bolig, hvis man opfyldte kriterierne. Der skal også være plads til dem, der har brug for en bolig i det almene boligbyggeri, for det er det, vi er her for. 8 Plads til alle Ifølge Lone Skriver består en god beboersammensætning af en passende blanding af ressourcesvage og ressourcestærke beboere: Vi kan mærke, at de beboere, der opfylder kriterierne, er med til at styrke beboersammensætningen. Men vi må aldrig glemme, at der skal være plads til alle.

med en meget lav fraflytningsprocent. Ved at kunne tilbyde en beboer at flytte til en anden bolig har kommunen et redskab til at stimulere bestemte grupper til fraflytning i områder med permanente boligsociale problemer. Kommunen kan også bruge anvisningen i forbindelse med salg, omdannelse til erhverv eller nedrivning af almene boliger. Det er kommunen, der bestemmer, hvilke beboere der skal tilbydes en anden bolig. Der er ingen kriterier for, hvem der kan modtage tilbuddet. Det er dog vigtigt at understrege, at der som sagt er tale om et tilbud, og at det er frivilligt for beboerne, om de vil flytte til en anden bolig.

Kombineret 3udlejning almenboligloven 51b og 59, stk. 4. Læs mere på www.social.dk/ghettoisering. Kombineret udlejning til områder med en høj andel af personer uden for arbejdsmarkedet 3 Reglerne om kombineret udlejning trådte i kraft i 2005. De giver en række kommuner mulighed for at styrke de særligt udsatte områder ved at afvise boligsøgende, der i længere tid har modtaget kontanthjælp (herunder også starthjælp og introduktionsydelse). Med reglerne om kombineret udlejning skal afvisningen af den boligsøgende ske i kombination med, at den boligsøgende anvises en bolig i et andet område i stedet. For at være berettiget til anvisning af en bolig, skal den boligsøgende stå på ventelisten, på det tidspunkt kommunen træffer beslutningen om at indføre reglerne i et område. Kombineret udlejning giver kommunen mulighed for at modvirke ghettodannelse og vende den negative udvikling i de boligområder, hvor antallet af beboere med svag tilknytning til arbejdsmarkedet er højt. Hvor kan kombineret udlejning anvendes? Kombineret udlejning kan anvendes i boligområder, hvor en høj andel af beboerne er uden for arbejdsmarkedet. Områderne skal som hovedregel være fysisk sammenhængende boligafdelinger selvom de ikke behøver at tilhøre samme boligorganisation og de skal have en vis størrelse. 10 Få bugt med hærværk og slagsmål - opskriften på en boligsocial succes Lerpøtparken i Varde har været meget belastet af boligsociale problemer på grund af en skæv beboersammensætning. Men et unikt samarbejde mellem kommune og boligselskab fik vendt udviklingen. Nødvendigt med en massiv indsats Forretningsfører i Andelsboligforeningen Kongsgaarden i Varde, Finn Muus, kan berette, hvordan flere områder i Varde efterhånden nærmede sig ghettolignende tilstande. Det var helt tydeligt, at det var nødvendigt med en massiv og fælles indsats fra boligselskabernes og kommunens side, hvis det skulle lykkes at skabe en positiv udvikling i de belastede områder: Området led under ghettolignende tilstande, hvor det var meget svært at tiltrække de ressourcestærke beboere.

12 3 4Skematisk oversigt over regler 5

Hvad indebærer reglerne? Hvor kan reglerne bruges? Fleksibel udlejning Bestemte grupper kan få fortrinsret på ventelisten. Det kan fx være studerende eller personer i beskæftigelse. I familieboliger i almene boligafdelinger. Reglerne kan enten omfatte hele afdelingen eller dele af afdelingen, for eksempel udvalgte opgange, boligtyper el.lign. Kommunal anvisning Kommunen får stillet et antal boliger til rådighed til løsning af boligsociale opgaver. Kommunen kan tage hensyn til både den boligsøgende og boligområdets behov. Kommunen har også mulighed for at tilbyde en bolig til beboere, der allerede har en bolig. I familie- og ungdomsboliger i almene boligafdelinger. Hvilke betingelser er der for reglernes anvendelse? Fleksibel udlejning kan maksimalt omfatte 90 procent af de ledige boliger, der udlejes efter venteliste. En evt. kommunal anvisningsret skal fratrækkes de 90 procent. Derudover er der ingen krav til i hvor stort omfang, reglerne anvendes. Kommunal anvisning gælder generelt hver fjerde ledige bolig. Kommunen og boligorganisationen kan dog aftale op til 100 procent kommunal anvisningsret. Hvem træffer beslutning om reglernes anvendelse? Hvordan administreres reglerne i praksis? Kommune og boligorganisation beslutter i fællesskab, at reglerne skal anvendes. Det er en forudsætning, at begge parter tilslutter sig aftalen. Boligorganisationen administrerer ventelisten ud fra de aftalte kriterier. Kriterierne offentliggøres på normal vis, fx på kommunens hjemmeside. Aftalen skal revideres mindst hvert fjerde år. Kommunen bestemmer, om de ønsker at benytte anvisningen. Hvis kommunen ønsker mere end hver fjerde ledige bolig, skal det aftales med boligorganisationen. Anvisningen sker altid på baggrund af en konkret vurdering, som kommunen foretager. Der tages både hensyn til beboersammensætningen i det område, der anvises til, og til den enkeltes boligsociale behov.

Kombineret udlejning Flyttehjælp Opsigelse af lejere Modtagere af kontanthjælp, starthjælp og introduktionsydelse kan afvises i områder med en høj andel af personer uden for arbejdsmarkedet i kombination med, at de anvises en anden bolig i et mindre belastet område. Kommunen kan tilbyde et tilskud til flytteudgifter til lejere, der flytter ud af et alment boligområde. Kommunen kan på den måde stimulere fraflytningen i et boligområde. Boligorganisationen kan opsige lejere i tilfælde af, at deres boliger skal rives ned eller ombygges til et formål, der ikke er beboelse (fx erhverv). Lejerne skal tilbydes en alternativ bolig. I større boligområder med en høj andel af beboere, der er uden for arbejdsmarkedet. Områderne fremgår af en liste, som Socialministeriet offentliggør årligt. En afvist boligsøgende skal i stedet have anvist en anden bolig af kommunen. Det kan kommunen få ekstra anvisningsret til. Kommunen kan også vælge at anvende 100 procent anvisning i de områder, der kan omfattes af kombineret udlejning. Kommunen kan beslutte, at reglerne skal gælde, hvis området er på Socialministeriets årlige liste. I alle almene boligområder og for lejere i alle almene boligtyper. Der vil dog typisk være størst behov for reglerne i udsatte boligområder. Reglerne kan omfatte hele afdelinger eller dele af afdelinger. Flyttehjælpen kan kun gives til lejere, der flytter til en anden bolig i kommunen. Tilbuddet gælder ikke, hvis lejeren flytter uden for kommunegrænsen. Kommunen kan vælge at begrænse tilbuddet, så det fx kun gælder i to år eller for de første tyve, der flytter fra et boligområde. Kommunen bestemmer, hvorvidt der er behov for flyttehjælpen, og yder tilskuddet. I alle almene boligområder, hvor boligerne enten skal rives ned eller skal ombygges til andre formål, som fx erhverv. Det er kun tilladt at opsige lejere i boliger, der skal rives ned eller ombygges til anden anvendelse end beboelse. Boligorganisationen skal tilbyde en anden bolig til den opsagte lejer. Boligorganisationen beslutter, om en lejer skal opsiges. Hvis en afvist boligsøgende står på ventelisten, når reglerne vedtages, skal personen anvises en anden bolig af kommunen. Beslutningen evalueres hvert femte år. Kommunen bestemmer, hvorvidt flyttehjælpen skal tilbydes, tilskuddets størrelse, hvilket område og hvilke beboere der kan komme i betragtning til tilskuddet. Ordningen om flyttehjælp skal offentliggøres, fx på kommunens hjemmeside. Boligorganisationen administrerer opsigelsen og skal tilbyde den opsagte lejer en anden bolig. Boligorganisationen kan dog efter aftale lade kommunen anvise den nye bolig.

Nyttige erfaringer om helhedsløsninger Erfaringer fra tidligere indsatser på boligområdet har vist, at anvendelsen af udlejningsreglerne bør knyttes sammen med tiltag på andre områder i en helhedsorienteret plan, som fx renovering af boliger og udearealer, sociale og integrationsfremmende initiativer samt tilbud om uddannelse og beskæftigelse. indsamling af viden Nogle kommuner foretager allerede en løbende, systematisk indsamling af viden om, hvordan de anvendte redskaber virker. Indsatsen over for de udsatte områder kan være langvarig, og kombinationen af redskaber skal med stor sandsynlighed justeres over tid. Kendskab til, hvordan redskaberne virker i det enkelte lokalområde, kan hjælpe til med at tilpasse indsatsen. annoncering En undersøgelse om fleksibel udlejning fra 2004 viser, at en del kommuner ikke altid annoncerer reglerne. Annoncering af udlejningsregler er med til at tiltrække ressourcestærke beboere, hvilket medvirker til en vellykket indsats. Annonceringen kan fx foregå gennem reklamer i lokalavisen, brochurer på kommunen og biblioteket og på kommunens og boligorganisationens hjemmeside. samarbejde De fleste kommuner og boligorganisationer har en tæt og konstruktiv dialog. Erfaringer viser, at en samlet og koordineret organisering af indsatsen, der både involverer boligorganisationer, afdelinger, beboere og de relevante medarbejdere i kommunen, skaber grobund for en succesfuld indsats. Samarbejdet kan fx dreje sig om udlejningsregler, den boligsociale indsats og andre tiltag i områderne.

Hvert år den 1. marts offentliggør Socialministeriet en liste over, hvilke kommuner og boligområder der kan anvende kombineret udlejning. Listen kan findes på www.social.dk/ghettoisering. Hvem kan afvises og anvises en bolig? Når reglerne om kombineret udlejning anvendes, betyder det, at boligorganisationen skal afvise al udlejning til boligsøgende, der modtager kontanthjælp, starthjælp eller introduktionsydelse og har modtaget ydelsen i seks sammenhængende måneder eller mere. Hvis den boligsøgende er gift eller har haft den samme samlever i mindst to år, skal begge parter modtage kontanthjælp for at blive afvist fra en bolig i et område, der er dækket af reglerne om kombineret udlejning. De boligsøgende, der står på ventelisten, når kommunen beslutter at indføre kombineret udlejning, har krav på at få anvist en anden bolig. Skulle det ske, at en bolig ikke kan lejes ud til andre boligsøgende på ventelisten, ser man bort fra de kombinerede udlejningsregler. Boligen bliver i så fald lejet ud til dem, der står øverst på listen, også selvom de er kontanthjælpsmodtagere. Reglerne om kombineret udlejning gælder ikke ved intern oprykning inden for afdelingen. Tæt samarbejde med kommunen Samtidig med at området stod over for en større renovering, besluttede boligselskabet i samråd med kommunen at gøre noget ved problemerne. Ifølge Finn Muus fandt Kongsgaarden og Varde Kommune hurtigt ud at, at de blev nødt til at arbejde tæt sammen og kombinere flere regler på en gang, hvis de skulle have en chance for at gøre noget ved problemet: Vi lavede sammen med de to øvrige boligorganisationer i Varde to aftaler med Varde Kommune, en om fleksibel udlejning og en om frivillig kommunal anvisning, forklarer Finn Muus. Med aftalen om fleksibel udlejning kunne vi give fortrinsret til folk, der pendlede til Varde. Det betyder, at man kommer først på venteliste til Lerpøtparken, hvis man har over 20 timers arbejde i kommunen og kommer ind udefra. 11

Hvordan håndteres det ekstra behov for ledige boliger? Kommunen skal anvise de afviste boligsøgende en anden passende bolig i et andet boligområde og så vidt muligt inden for seks måneder efter afvisningen. Anvendelsen af kombineret udlejning vil alt andet lige give kommunen et ekstra behov for ledige boliger til anvisning. For at dette ikke skal gå ud over løsningen af kommunens øvrige boligsociale opgaver, er der mulighed for at udvide den normale anvisningsret i de almene boliger i kommunen, der ikke er omfattet af kombineret udlejning. Som udgangspunkt aftaler kommunen og boligorganisationen indbyrdes, hvor meget anvisningsretten skal forhøjes. Hvis man imidlertid ikke kan blive enige lokalt, har kommunen mulighed for at ansøge Socialministeriet om at få udvidet anvisningsretten. Ministeriet vil kunne godkende en udvidelse af anvisningsretten, der svarer til en tredjedel af antallet af udlejninger i de boligafdelinger, hvor kombineret udlejning anvendes. Har kommunen andre muligheder i områder med høj andel af personer uden for arbejdsmarkedet? Kommunen har dog også en anden mulighed i de områder, hvor der kan anvendes kombineret udlejning. I stedet for at indføre kombinerede udlejningsregler kan kommunen vælge at kræve 100 procent anvisning i området. Kommunens krav om anvisningsret til alle boliger i et boligområde er udelukkende muligt i områder, der kan anvende kombineret udlejning. 12 Samtidig fik vi lavet en aftale om frivillig kommunal anvisning, hvor vi indgik en aftale med kommunen om, at den generelt afstår fra at bruge fjerdedelsreglen og kun anviser efter aftale med os. Meningen med den aftale var simpelthen at få flere ressourcestærke beboere ind i afdelingen og flere af de socialt svage beboere ud i afdelinger med flere ressourcestærke beboere. Ifølge Finn Muus kan man nå langt med den kommunale anvisning, hvis den bruges strategisk og i et tæt samarbejde med kommunen. Kommunen og boligorganisationen vurderer de forskellige afdelinger i fællesskab og forsøger at blande ressourcestærke og ressourcesvage beboere, så de enkelte afdelinger ikke belastes for meget. Det nære samarbejde og aftalerne mellem Kongsgaarden og Varde Kommune har uden tvivl hjulpet på beboersammensætningen i området. Der er sket en ganske markant ændring, som tydeligt kan mærkes og ses.

Men for Finn Muus er det ikke nok: Vi vil selvfølgelig gerne have antallet af ressourcesvage beboere endnu længere ned. Selvom vi helt klart er på vej i den rigtige retning, skal man skal huske på, at problemer med en skæv beboersammensætning ikke løses på en dag. Fortsat samarbejde vejen frem Boligorganisationerne og Varde Kommune har taget skridtet videre og har nedsat et boligsocialt udvalg, der består af de tre boligorganisationer i Varde, en vicedirektør fra Varde Kommune og Boligselskabernes Landsforening. Alle aspekter af boligorganisationernes og kommunens boligsociale arbejde drøftes på disse møder. Som Finn Muus forklarer: På den måde forsøger vi at lave en overordnet plan for bosætningen i kommunen, hvor vi arbejder med en boligsocial helhedsplan. Vi drøfter, hvad det er for nogle indsatser, vi skal iværksætte for at ændre beboersammensætningen i afdelingerne. Og direktøren for Varde Kommune, der deltager i styregruppe- 13

Flyttehjælp 4 almenboligloven 63 c. Læs mere på www.social.dk/ghettoisering. Flyttehjælp for at stimulere fraflytning 4 Fra 1. januar 2006 har det været muligt for kommunen aktivt at gøre noget for at stimulere fraflytningen i et alment boligområde. Behovet for at stimulere fraflytning opstår især i boligområder med en lav fraflytningsprocent, eller hvor der skønnes at være et særligt behov for at ændre beboersammensætningen. Kommunen kan nu tilbyde flyttehjælp til beboere i form af et økonomisk tilskud, hvis den nye bopæl ligger i samme kommune. Tilskuddet kan være med til at øge motivationen for at flytte. Hvordan fungerer det? Når der opstår et behov for at stimulere fraflytningen i en boligafdeling, kan kommunen tilbyde et tilskud til lejernes flytteudgifter. Det er kommunen alene, der beslutter hvem, der skal tilbydes flyttehjælpen. Det er en frivillig ordning, så det er helt op til kommunen selv at vælge, om der er behov for at tilbyde flyttehjælp, ligesom det er frivilligt for lejeren at tage imod det. Hvis ordningen træder i kraft, skal kommunen offentliggøre det på normal vis, fx på kommunens hjemmeside. Der er ingen grænser for, hvor længe kommunen kan tilbyde at yde flyttehjælp til beboere, der vælger at flytte. Kommunen kan også vælge at tidsbegrænse 14 møderne, sørger for at få vores anbefalinger ud til politikerne og embedsværk. Andre underudvalg tager sig så af at få gennemført anbefalingerne i praksis. Før havde vi altid svært ved at leje ud og måtte tale med nummer ti eller tolv på ventelisten, før vi fik boligerne afsat. Nu er der op til syv års ventetid på boligerne, og de er lejet ud med det samme. Anbefaler tæt dialog For Kongsgaarden har samarbejdet med kommunen været fuldstændig gnidningsfrit. Finn Muus råd til andre er, at de skal gennemføre forandringerne i tæt dialog med kommunen: Der er ikke noget at være bange for. Det er altafgørende, at boligorganisationerne og kommunerne ikke er konfliktsky og ikke holder sig tilbage, det er den eneste måde at løse problemerne på. De går ikke væk af sig selv.

tilbuddet til fx et eller to år eller til de første tyve flytninger. Hvor og for hvem gælder tilbuddet om flyttehjælp? En af mulighederne for at tilpasse ordningen til de lokale forhold er, at kommunen frit kan vurdere og bestemme, hvor der er behov for tilbuddet om flyttehjælp. Kommunen kan vælge, at tilbuddet kun skal være gældende i bestemte afdelinger eller i dele af afdelinger med særligt behov. Der er ingen begrænsninger for, hvilke eller hvor mange afdelinger kommunen kan udvælge. Kommunen kan også fastsætte kriterier for, hvilke beboere der skal have mulighed for at få tilbuddet om flyttehjælp. Det kan fx være personer uden for arbejdsmarkedet eller beboere med en årsindkomst under et vist niveau. Kommunen kan også afgrænse tilbuddet til lejere, der flytter til et velfungerende boligområde. Tilskuddet må dog ikke gives til personer, der flytter uden for kommunegrænsen. Tilskuddet kan derfor kun gives til lejere, der bliver boende i samme kommune. Kommunen skal naturligvis fastsætte kriterierne for, hvem der kan modtage flyttehjælpen på grundlag af bl.a. ligebehandling og saglighed.

Hvor stort er tilskuddet? Det er den enkelte kommune, der fastsætter hvor stort et beløb, der tilbydes til dækning af flytteudgifter. Tilskuddets størrelse fastsættes ud fra en vurdering af, hvor meget det i gennemsnit koster at foretage en flytning i kommunen. Kommunen kan vælge, om den vil dække disse gennemsnitlige flytteudgifter helt eller delvist. Kommunen kan også fastsætte forskellige beløb alt efter fx boligernes størrelse og antal husstandsmedlemmer. Beløbet er skattefrit for modtageren. Kan ordningen om flyttehjælp kombineres med andre initiativer? Det er oplagt at kombinere ordningen om flyttehjælp med andre indsatser i boligområdet. Tilbuddet kan fx indgå i en helhedsplan for området, hvor målet er at skabe en varieret beboersammensætning i de almene boligområder. Tilbuddet kan også kombineres med et kommunalt tilbud om en anden almen bolig i en mere velfungerende afdeling. En anden mulighed er at kombinere flyttehjælpen med fleksibel udlejning. Kommunen og boligorganisationen kan her opstille nogle kriterier for fortrinsret på ventelisten i en velfungerende afdeling, der passer 16 Ikke et ord om ghettoisering - for problemerne skal tages i opløbet Trillegården i Århus er en boligsocial succeshistorie. Godt på vej til at blive et boligsocialt problem lykkedes det at vende udviklingen. Løsningen gik ud på at kombinere en større renovering med reglerne om fleksibel udlejning. Afdelinger i farezonen Det var helt tydeligt, at boligsammensætningen i Trillegården var ved at ændre sig. De mange ressourcesvage beboere i afdelingen medførte stigende sociale problemer. Tegnene var til at tage og føle på, fortæller direktør Anders Rønnebro, AAB Århus, det var begyndelsen på en negativ spiral, der bare måtte stoppes: Det var blandt andet problemer med vold, trusler og hærværk i området. Alarmklokkerne begyndte for alvor at ringe, da de mere ressourcestærke beboere begyndte at flytte fra området.

til beboerne i en problemramt afdeling. På den måde stilles beboeren i udsigt hurtigt at kunne få en bolig i en eftertragtet afdeling og samtidig få tilskud til flytningen. Endelig kan flyttehjælpen anvendes, hvis en almen boligafdeling fx ønsker at sælge en blok af almene boliger eller ombygge boligerne til erhverv. Flyttehjælpen kan her stimulere beboere der ikke ønsker at købe deres egen bolig til fraflytning fra de pågældende boliger. Vi stod over for en gennemgribende renovering af Trillegården, som kunne være med til at tiltrække de ressourcestærke beboere, og så var det oplagt at bruge reglerne til at sætte den positive udvikling i gang. Vi valgte en helhedsløsning, hvor vi fik renoveringen og reglerne om fleksibel udlejning til at spille sammen for at bryde den negative udvikling. Ifølge Anders Rønnebro kunne Trillegården pludselig tiltrække beboergrupper, der var underrepræsenteret i området. Og det var netop på grund af samspillet mellem de nyrenoverede boliger og de fleksible udlejningsregler. På den måde blev beboersammensætningen påvirket i en positiv retning. Spred budskabet Det er selvfølgelig vigtigt at gøre opmærksom på, at reglerne er indført for at sikre tilgangen af de udvalgte grupper. Som Anders Rønnebro forklarer: Vi annoncerede på arbejdspladserne i området, i udlejningsmaterialet, i foldere og på vores hjemmeside. 17

Opsigelse 5af lejere almenlejeloven 85 og 86. Læs mere på www.social.dk/ghettoisering. Opsigelse af lejere en mulighed i særlige situationer 5 Lejere af almene boliger kan kun opsiges, når der foreligger en af de situationer, som er nævnt i almenlejeloven eksempelvis manglende huslejebetaling. I tilfælde af fysiske ændringer af almene bygninger har det indtil den 1. januar 2006 kun været muligt at opsige en lejer i tilfælde af nedrivning eller ombygning til boligformål. Imidlertid har boligorganisationerne siden den 1. januar 2006 kunnet opsige lejere af boliger, der skal ombygges til anden anvendelse end beboelse, herunder erhverv. Lejerne skal samtidig tilbydes en anden passende bolig. At omlægge boliger til forskellige former for erhverv kan være med til at skabe mere variation i de almene boligområder. Derfor kan det være nødvendigt i visse tilfælde at kunne opsige lejere, for at kommune og boligorganisation kan gennemføre omlægningen inden for en begrænset tidshorisont. I hvilke boliger kan lejerne opsiges? Det er kun muligt at opsige lejere, hvis boligerne skal rives ned eller ombygges, herunder hvis boligerne skal ombygges til andet formål end beboelse. Det kan fx være til erhverv, til institutioner eller til kulturelle formål. Boligorganisationen kan altså ikke opsige en lejer alene på grund af en skæv beboersammensætning. 18 I begyndelsen annoncerede vi også i dagspressen, men det er slet ikke nødvendigt længere, da udviklingen er vendt, og efterspørgslen er stor. Før havde vi boliger, der kunne stå ledige i en måned, inden de blev udlejet. Helhedsløsning Hele afdelingen i Trillegården blev renoveret, og de store gårdhavehuse blev bygget om til to- og treværelsesboliger i rækkehuse med delt gårdhave. Det har helt sikkert været med til at gøre det til en succes. For os har det været enormt vigtigt at tænke i helheder og gennemføre flere tiltag på en gang. Min vigtigste anbefaling til andre er at tænke i helheder og gøre det i tide. Hellere for tidligt end for sent, understreger Anders Rønnebro. Der er ingen tvivl om, at udlejningsreglerne sammen med den omfattende renovering har stoppet den negative spiral for Trillegården. Beboerne siger det selv: De er blevet glade for at bo her, og de vil blive boende.

Hvis der er behov for at øge fraflytningen fra en afdeling, der ikke skal rives ned eller ombygges til erhverv, må boligorganisationen og kommunen anvende andre muligheder for at stimulere fraflytning, fx ved at tilbyde flyttehjælp. Hvordan fungerer det i praksis? Det er boligorganisationen, der opsiger en lejer i tilfælde af, at boliger skal nedrives eller ombygges til erhverv. For alle regler gælder det Det er en forudsætning for arbejdet med at styrke de udsatte områder, at kommunen stadig løser de boligsociale opgaver. Det skal understreges, at der ikke må diskrimineres over for personer fx på baggrund af etnisk tilhørsforhold, religion eller hudfarve. Det gælder selvfølgelig for alle reglerne i almenboligloven og almenlejeloven. Det er et krav, at boligorganisationen tilbyder lejeren en anden passende bolig i kommunen. Boligorganisationen og kommunen kan dog aftale, at det er kommunen, der står for anvisningen af en anden bolig.

Kommuner og boligorganisationer har forskellige muligheder for at vende udviklingen i problemramte almene boligområder. Denne pjece beskriver, hvordan det er muligt at styrke beboersammensætningen i de almene boliger ved hjælp af reglerne i almenboligloven og almenlejeloven. Det er reglerne om fleksibel udlejning kommunal anvisning kombineret udlejning flyttehjælp opsigelse af lejere. Du kan læse mere på www.social.dk/ghettoisering.