UDBUD AF RÆKKEHUSGRUNDE I TUNE NORDØST Greve Kommune Oktober 2014 1
Indholdsfortegnelse 1. Introduktion 3 2. Oplysninger om hele boligområdet Tune NØ 4 3. Oplysninger om rækkehusgrundene 5 4. Oplysninger om området i øvrigt 4.1. Terræn 5 4.2. Forsyningsforhold 5 4.3. Arkæologi 5 4.4. Renovation 6 4.5. Grundejerforening 6 4.6. Jordforurening og øvrige jordforhold 6 5. Klima, Energi og Miljø 7 6. Udbudsform og rammebetingelser 8 7. Bedømmelse af udbud 8 7.1. Tildelingskriterier 8 7.2. Bedømmelsesgrundlag 9 7.3. Udbudsforløb 10 8. Overtagelses og berigtigelse 10 9. Krav under opførelse 11 10. Bilag 12 2
1. Introduktion Greve Kommune udbyder rækkehusgrunde og to parcelhusgrunde i et nyt spændende boligområde, Tune Nordøst. Greve Kommune står selv for byggemodningen frem til skel og ønsker, at det nye boligområde skal fremstå som et moderne og attraktivt område, hvor bæredygtighed er indarbejdet i alle aspekter af projektet. Det nye boligområde ligger i den nordøstligste del af Tune, nord for parcelhuskvartererne Lundebo og Fortuna, øst for Lundevejs forlængelse og syd for Tunegård. Der er vejadgang fra en nyere anlagt forlængelse af Rendebjergvej. Der kan bydes på 10 rækkehusgrunde i område B3. De 10 rækkehusgrunde ligger i én og samme række. Der kan endvidere bydes på 3 rækkehusgrunde i område B2, der ligeledes ligger som en del af en samlet række. B3 indeholder i alt 28 rækkehusgrunde, hvor 13 er solgt. B2 indeholder i alt 27 rækkehusgrunde, hvor fem er solgt. Der kan desuden bydes på to parcelhusgrunde i området A2, området indeholder 12 parcelhusgrunde, hvoraf ingen er solgt. Området er del af en samlet ny større boligbebyggelse med i alt 93 rækkehuse og 61 parcelhuse. Kommunen vil senere udbyde de resterende rækkehusgrunde og parcelhusgrundene i etaper. Der er p.t. solgt i alt 3
11 parcelhusegrunde og 18 rækkehusgrunde i området. Kommunen foretager byggemodning af hele området inklusiv boligveje, fælles friarealer og vandløb m.v., som skal overtages af en samlet grundejerforening for hele boligområdet. Rækkehusgrundenes og parcelhusgrundenes placering og udformning er fastlagt i Lokalplan nr. 15.18 for Tune Nordøst (bilag 5). Lokalplanen fastlægger også retningslinjer for bebyggelsens udformning, udseende og klimatilpasning, men der er samtidig mulighed for at vælge mellem f.eks. 1, 1½ eller 2 etagers bebyggelse og forskellige materialer m.v. Den enkelte rækkehusparcel er mellem 300 og 600 m 2, og den enkelte bolig kan opføres med max. 150 m 2 bebygget areal, inklusiv udhus og carport. De to parcelhusgrunde er på henholdsvis 804 og 882 m2. Lokalplanen stiller bl.a. krav om at rækkehuse som opføres indenfor samme delområde skal opføres med samme etageantal og taghældning, at ydervægge opføres i samme materialer og farver og at tage udføres i samme materialer og farver (lokalplanens 7 og 8). De allerede opførte 13 rækkehuse i område B3 har derfor som udgangspunkt betydning for udformningen af rækkehusene på de resterende grunde i område B3, herunder de 10 grunde omfattet af dette udbud. Det vil imidlertid være muligt at opnå dispensation fra lokalplanen, sådan at de 10 nye rækkehuse ikke behøver at ligne de allerede opførte 13. De allerede opførte fem rækkehuse i område B2 har derfor som udgangspunkt også betydning for udformningen af rækkehusene på de resterende grunde i område B2, herunder de tre grunde omfattet af dette udbud. Det vil imidlertid være muligt at opnå dispensation fra lokalplanen, sådan at de tre nye rækkehuse ikke behøver at ligne de allerede opførte fem i B2. Ved de allerede opførte 13 rækkehuse i B3, er der givet dispensation fra lokalplanen til at ydervæggene er opført i sort farve, at tagene er belagt med tagpap uden trekantslister, at sol-celler på tagene ikke er fuldt afskærmet, og til at husene er opført i en størrelse på 157 m 2. 2. Oplysninger om hele boligområdet Tune NØ Det er intentionen, at etablere et attraktivt nyt boligområde med gode muligheder for opførelse af både individuelle parcelhuse på grunde af forskellige størrelser og mindre grupper af private rækkehuse. Området skal have en grøn karakter med relativt store haver - også til rækkehusene -, brede vejudlæg og fælles friarealer. Bebyggelsen opdeles i tre større boliggrupper omkring fælles friarealer med rækkehuse langs indersiden af boligvejene nærmest friarealerne og parcelhusene yderst i hver gruppe. Der bliver endvidere fælles friarealer med lave, bugtede jordvolde og mulige regnvandsbassiner langs Rendebjergvej samt fælles friarealer i forbindelse med nuværende spildevandsbassiner. Der bliver i alt 154 boliger - 61 parcelhuse og 93 rækkehuse. 103 boliger skal vejbetjenes fra en nyere vejadgang fra Rendebjergvej og de resterende 51 boliger fra en anden vejadgang fra Rendebjergvej via ny del af Lundevej. Boligvejene bliver udformet, så man kan køre rundt i mindre enheder af området stort set uden blinde boligveje. Samtidig kan man ikke køre igennem området, så gennemkørsel fra andre områder undgås. 4
Boligvejene giver direkte adgang til alle boligparceller. Vejene anlægges som stilleveje med hastighedsdæmpende foranstaltninger. Vejudlæggene er brede. De skal give plads til både gæsteparkering, fortove og afvanding i særligt lave grøfter, wadis. Der er anlagt gæsteparkeringspladser i et antal, der svarer til ½ plads pr. bolig, på græsarmeringsarealer langs vejene. Stisystemet bliver udformet som en kombination af få almindelige asfaltstier og fortove langs boligvejene, hvor cyklisterne kan anvende vejene. Endvidere skal der anlægges en del havestier, som kan være med grus eller fliser, der giver gode muligheder for gåture rundt i området. Det er et formål i lokalplanen for området, at udformningen af boliger og udearealer skal bidrage til en bæredygtig udvikling. Det vil især indebære nedsivning af overfladevand og krav om lavenergibebyggelse, som nærmere beskrevet i afsnit 4. For rækkehusene skal udformning, materialer og farver være ens inden for den enkelte gruppe, men forskellig fra gruppen ved siden af. Der er på nuværende tidspunkt bygget henholdsvis 13 rækkehuse i området B3 og fem rækkehuse i området B2. De grunde der er omfattet af dette udbud skal således være ens med den bebyggelse, der allerede forefindes i gruppen, henholdsvis B2 eller B3. Det skal bemærkes, at der kan dispenseres fra lokalplanen. 3. Oplysninger om rækkehusgrundene og parcelhusgrundene Der henvises til lokalplan 15.18, som regulerer anvendelsesmulighederne for grundende. 4. Oplysninger om området i øvrigt 4.1. Terræn For hver boligparcel skal der fastlægges en niveauplan ud fra hensyn til eksisterende terræn, naboejendomme, forebyggelse mod oversvømmelse og niveaumæssigt rimelige adgangsforhold til grunden (lokalplanens 7.8). Sokkelkoter skal ligeledes fastlægges og godkendes, så de er fremtidsog klimasikret. Ved planlægningen og placering af bebyggelsen, skal der ligeledes tages højde for den overordnede afstrømning og hældning af terrænet for at klimasikre. 4.2. Forsyningsforhold Området kan ikke påregnes fjernvarmeforsynet eller naturgasforsynet. Der er i lokalplanen henvist til BR08. Byggeriet skal imidlertid i det hele opføres efter gældende bygningsreglement. I forhold til indplacering i energiklasser og isoleringskrav vil opførelsen endvidere skulle ske som energirigtigt byggeri, således at byggeriet indplaceres efter den på opførelsestidspunktet mest skærpede energiklasse. Der skal derfor anvendes varmegenvinding, solfangere, solceller, jordvarme og lignende alternative energiteknikker og energikilder. 5
Greve Kommune forestår byggemodningen indtil skel. Køber bekoster byggemodning på egen grund. Køber er forpligtet til selv at rette henvendelse til de forskellige forsyningsvirksomheder med henblik på etablering af forsyning på egen grund. 4.3. Arkæologi Greve Kommune har som bygherre i foråret 2011 bedt Køge Museum om at undersøge området for historiske fortidsminder med henblik på at få frigivet arealerne til den fremtidige byggemodning. Alle omkostninger til dette er afholdt af Greve Kommune. Køge Museum har udpeget Tune Nordøst som historisk interessant. Årsagen er områdets placering i forhold til den tidligere kystlinje, samt vandløbet Hederenden, som har givet formodninger om, at der kan findes stenalderbopladser i området. I forbindelse med at Greve Kommune i 2010 forlængede Rendebjergvej, fandt Køge Museum tydelige tegn på disse tidligere aktiviteter. I lighed med fundene på Rendebjergvej, forventes udgravningerne ikke at få betydning for den efterfølgende råden over området. 4.4. Renovation Der skal etableres renovation i overensstemmelse med Greve Kommunes Regulativ for husholdningsaffald. Regulativet findes på www.gsforsyning.dk/affald. Vedrørende dagrenovation: Se 9 i regulativet. Vedrørende storskraldsordning: Se 22 i regulativet. 4.5. Grundejerforening Ifølge lokalplanen skal der oprettes en grundejerforening, som omfatter alle ejendomme inden for lokalplanområdet med medlemspligt for alle grundejere. Grundejerforeningen skal oprettes, når kommunen kræver det, dog senest når 2/3 af boligerne inden for en etape er opført og taget i brug. Grundejerforeningen skal tage skøde på vej- og stiarealer samt fælles friarealer. Grundejerforeningen skal forestå drift og vedligeholdelse af veje, stier og alle fælles friarealer, herunder belysning, støjvold, grøfter, bassiner til nedsivning af regnvand, beplantning og legepladser m.v. Indtil området er endeligt udstykket og solgt, deltager Greve Kommune i vedligeholdelsesudgifterne i forhold til de usolgte parceller. Udkast til grundejerforeningsvedtægt vedlægges som bilag 6. 4.6. Jordforurening og øvrige jordforhold Sælger påtager sig intet ansvar for jordbunds- og jordforureningsforhold. 6
Jordbundsundersøgelsen (bilag 11) viser, at der generelt som øverste jordlag er påtruffet 0,3-0,7 m muldjord. Muldjorden underlejres af senglacialt ler til mellem 1,1 og 2,6 m under terræn. Herunder følger moræneler. Der er ikke i nogle af boringerne observeret tegn på forurening i form af misfarvning, lugt etc. Der er ikke i nogle af jordprøverne påvist indhold af forureningskomponenter, der overskrider Miljøstyrelsens jordkvalitetskriterier. Jordbundsundersøgelsen har koncentreret sig om mulig diffus overfladepåvirkning. Bundsediment i regnvandsbassinerne og å-løbet er således ikke undersøgt i jordbundsundersøgelsen. Hvis der i forbindelse med jord- og anlægsarbejder konstateres jordforureninger, skal arbejdet standses og kommunen underrettes, jf. lov om forurenet jord (lovbekendtgørelse nr. 1427 af 4.12.2009). Eventuelle udgifter til ekstrafundering, oprensning, pilotering m.v. er Greve Kommune uvedkommende. Greve Kommune er uden ansvar for jordbundens beskaffenhed, herunder forekomsten af eventuelle byggerester, ubenyttede rør, drænledninger eller lignende og eventuelle udgifter til særlige foranstaltninger er Greve Kommune uvedkommende. Der accepteres ikke generelle forbehold vedrørende terræn- og jordbundsforhold. 5. Klima, energi og miljø Det er et formål i lokalplanen for området, at udformningen af boliger og udearealer skal bidrage til en bæredygtig udvikling. Det er hensigten, at mest muligt overfladevand (både vejafvanding og vand fra tage og befæstede arealer) skal nedsives indenfor området. Det har betydning både for grundvandet, vandløbet Hederenden og forebyggelse mod oversvømmelse længere mod øst i Greve Kommune. Regnvandet fra tage og befæstede arealer skal ledes til særlige grøfter, der kaldes wadis efter hollandsk projekt. Wadis fremstår som let sænkede græsarealer, der er tørre, når det ikke regner. De placeres langs boligvejene og med forbindelse til de fælles friarealer, der også etableres som mindre lavninger i terrænet i forhold til husene. Ved voldsom regn skal det vand, der ikke nedsives undervejs, føres via vejarealerne og andre wadis til de lavestliggende friarealer langs Hederenden nærmest Rendebjergvej. Lokalplanen giver også mulighed for, at der her kan anlægges regnvandsbassiner og etableres overløb til Hederenden, hvis Greve Kommune vurderer, at det bliver nødvendigt i forhold til nedsivningen. Gæsteparkeringspladser langs boligvejene er anlagt som græsarmering for at give nedsivning. På den enkelte boligparcel må der max. etableres 120 m 2 terrasser og andre befæstede arealer i alt (udover bebyggede arealer), for også at sikre mest mulig nedsivning her. De nye boliger skal opføres som lavenergibygninger. 7
Lokalplanen giver også mulighed for, at der kan opsættes solfangere, samt at tage kan etableres med græs eller sukkulenter. 6. Udbudsform og rammebetingelser Greve Kommune udbyder rækkehusgrundene til salg efter reglerne i bekendtgørelse om offentligt udbud ved salg af kommunens faste ejendomme (bkg. nr. 799 af 24. juni 2011). Offentliggørelse af udbuddet er annonceret på Greve Kommunes hjemmeside. Greve Kommune har ophavsret til tegnings- og bilagsmaterialet, og materialet må kun anvendes i forbindelse med tilbudsgivning vedr. dette tilbud. Udbudsmaterialet kan rekvireres på Greve Kommunes hjemmeside: www.greve.dk/byggeri Tilbud inkl. bilagsmateriale, jf. afsnit 6.2., skal mailes til Greve Kommune: Greve Kommune Center for Byråd & Økonomi Rådhusholmen 10 2070 Greve Att. Trine Lund Hansen, tlh@greve.dk således, at Greve Kommune har modtaget tilbuddet senest den 26. november 2014, kl. 16.00. Tilbuddet skal vedstås i 6 måneder. Tilbud vil ikke blive åbnet i overværelse af de bydende. Ifølge 4 i udbudsbekendtgørelsen (bkg. nr.799 af 24. juni 2011 om offentligt udbud ved salg af kommunens faste ejendomme) er indkomne købstilbud fortrolige, indtil salg har fundet sted. Der udbetales ikke vederlag til de bydende. Der kan bydes på en eller flere grunde. Det er således ikke en betingelse, at et tilbud omfatter alle 13 grunde, men det er også muligt at byde på alle grundene. Tilbud skal fremtræde som fuldstændige tilbud, omfattende pris på køb af grundene og forslag til byggeri samt de nævnte bilag til projektet. Tilbud som indeholder forbehold, som efter Greve Kommunes vurdering vil tilsidesætte væsentlige krav i udbudsmaterialet, vil ikke blive taget i betragtning. Kommunalbestyrelsen forbeholder sig ret til at forkaste alle indkomne tilbud, jf. 6 i udbudsbekendtgørelsen (bkg. 799 af 24. juni 2011 om offentligt udbud ved salg af kommunens faste ejendomme). I tilfælde af spørgsmål kan der sendes en mail til tlh@greve.dk 7. Bedømmelse af tilbud 8
7.1. Tildelingskriterier De indkomne tilbud vil blive vurderet efter følgende, ikke-prioriterede kriterier: Den højeste pris per grund. Bygherres økonomiske og tekniske formåen til at kunne opføre rækkehuse og parcelhuse af god kvalitet. Kvalitet og udformning af skitseprojektet for bebyggelsen, herunder i forhold til overholdelse af lokalplan nr. 15.18. samt i forhold til det funktionelle, det arkitektoniske og materialevalget. Boligbebyggelsen bidrager til en bæredygtig udvikling i forhold til nedsivning af regnvand og ved at gå udover det på opførelsestidspunktet mest skærpede energikrav iht. bygningsreglementet. Der vil ske en samlet vurdering af de 4 tildelingskriterier. 7.2. Bedømmelsesgrundlag Tilbudsgiveren skal sammen med tilbuddet udarbejde og aflevere nedennævnte oplysninger og bilag til brug for vurdering af tilbuddet i relation til de enkelte kriterier. Til kriterium 1.: Tilbudt grundpris for rækkehusgrundene anført på vedlagt tilbudsliste (bilag 1), som underskrives. Der er fastsat en vejledende pris pr. rækkehusgrund i B3 og B2 på kr. 400.000 kr. ekskl. moms. Den angivne pris er ekskl. tilslutningsbidrag på kr. 83.440 ekskl. moms for den enkelte parcel, hvilket skal betales særskilt af køber. Greve Kommune forestår byggemodningen indtil skel. Der er fastsat en vejledende pris for parcelhusgrundene på 1.080 kr. pr. m2 ekskl. moms for de første 700 m2 af en grund og 640 kr. ekskl. moms for de resterende m2 af en grund. Prisen er ekskl. tilslutningsbidrag, der er på 86.240 kr. ekskl. moms. Parcelhusene udbydes til en professionel bygherre. Prisen, der bydes, skal angives eksklusiv moms. Det påhviler køber at afholde momsen af byggegrundene, tilslutningsbidraget og momsen heraf. Til kriterium 2.: Følgende oplysninger afgives: Generelle oplysninger om tilbudsgiver, herunder ejerforhold. Økonomiske oplysninger om tilbudsgiver: resultat, omsætning og egenkapital i de seneste 3 regnskabsår samt bankoplysninger (dokumentation vedlægges). Oplysning om tilbudsgivers forsikringsforhold (dokumentation vedlægges). Greve Kommunes attest vedr. gæld til det offentlige for bygherre. Attesten, som er vedlagt udbudsmaterialet (bilag 4), udfyldes og underskrives. Referencemateriale om bygherreopgaver, der omfatter referencer på bygherreopgaver af tilsvarende art og størrelse fra de seneste 3 år. 9
Vedrørende forsikring skal køber vedlægge bekræftelse fra forsikringsselskabet om, at der kan tegnes bygningsforsikring og all-risk forsikring samt oplyse, hvilke forsikringsaftaler køber har med egne rådgivere. Til kriterium 3.: Skitseforslag til bebyggelsen, der skal indeholde: bebyggelsesplan med husenes placering og udformning inkl. carporte, udhuse og belagte arealer indenfor grundene snit af bebyggelsen udsnit af facade mod vej og mod haveside redegørelse for boligstørrelser, materialer og farver Skitseforslag skal leveres i pdf-format. Køber kan om ønsket også indsende skitseforslag på løse A3 eller A4 ark. Til kriterium 3 og 4.: Redegørelse for klima og bæredygtigt byggeri i forhold til lokalplanens krav om energiklasse 1 og nedsivning af regnvand, og lokalplanens muligheder for f.eks. solfangere og sukkulenter på tage. 7.3. Udbudsforløb Gældende tidsplan for udbuddet er følgende: 30. oktober 2014: Udbud 26. november 2014 kl. 16.00: Aflevering af bud Medio december 2014: Greve Kommune tager stilling til indkomne tilbud Herudover gælder følgende: Frist for byggestart (inden 1 år fra accept af tilbud). Med byggestart menes støbning af fundamenter. Frist for færdigopført og ibrugtaget byggeri (indenfor 3 år fra byggeriets start). 8. Overtagelse og berigtigelse Grundene overtages som de er og forefindes samt som beset af køber. Det er tinglyst på grundene, at der ikke må anvendes pesticider, saltes m.m. på de befæstede arealer af hensyn til grundvandet. Grundene henligger fra overtagelsesdagen for købers regning og risiko i enhver henseende. Grundene i områderne B2 og B3 er udstykket i grupper og udstykkes enkeltvis når de er solgt. Parcelhusgrundene i området A2 er udstykket. 10
Sælger udarbejder købsaftale. Salget er betinget af Greve Byråds godkendelse. Købesummen betales kontant. Køber deponerer købesummen eller stiller bankgaranti for købesummen i et pengeinstitut senest samtidig med underskrift af købsaftalen. Købesummen frigives til sælger, når endeligt skøde er tinglyst uden præjudicerende retsanmærkninger. Det er en betingelse for salget, at køber senest 1 år efter overdragelsen har påbegyndt byggeriet i henhold til lokalplanen og den indgåede aftale. Ligeledes er det en betingelse, at byggeriet står færdigopført og indflytningsklart senest 3 år efter overdragelsen. Er disse betingelser ikke overholdt, har Greve Kommune ret til at få grunden tilbageskødet i henhold til betingelserne herom i købsaftalen. Det er endvidere en betingelse, at køber selv forestår realisering af det byggeri, som aftalen omfatter. Aftalen kan derfor ikke overdrages til tredjemand uden Greve Kommunes samtykke. Sker overdragelse på trods heraf, har Greve Kommune krav på at få tilbageskødet grunden i henhold til betingelserne i købsaftalen. Se i øvrigt udkast til købsaftale, jf. bilag 6. 9. Krav under opførelse Betingelserne i lokalplan 15.18 skal overholdes. Al til- og frakørsel i byggeperioden skal ske fra Rendebjergvej og må ikke ske fra Tune Parkvej via Tunegårdsvej. Byggepladsen skal indrettes, således at der ikke opstår gener på de omkringliggende arealer, herunder vejog sti-arealer. Indkørsel til byggepladsen skal være befæstet på forsvarlig måde og holdes i forsvarlig stand, jf. Bygningsreglement 10, kap. 4.7. Den beplantning, der ifølge lokalplan nr. 15.18, 9.10 og bilag 3, skal bibeholdes, skal sikres under byggearbejdet med afskærmning udenfor drypzonen. Hvis der forventes eller træffes fortidsminder, skal Køge Museum straks kontaktes, jf. 25-27 i museumsloven (lovbekendtgørelse nr. 358 af 8. april 2014). Inden flytning af jord over ejendomsskel, skal dette anmeldes til Center for Teknik & Miljø. Yderligere oplysninger fås hos Miljøgruppen, tlf. 43 97 96 18. Hvis der, i forbindelse med jord- og anlægsarbejder, konstateres jordforureninger, skal arbejdet standses og kommunen underrettes, jf. lov om forurenet jord (lovbekendtgørelse nr. 1427 af 4.12.2009). Støv- og støjfrembringende bygge- og anlægsarbejder skal anmeldes til Teknik & Miljø, tlf.: 43 97 94 05, senest 14 dage før arbejdet påbegyndes, jf. 2 i bekendtgørelse nr. 639 af 13. juni 2012 om miljøregulering af visse aktiviteter. Fortove, veje og wadier, som beskadiges i forbindelse med byggeriets opførelse, skal retableres for købers regning. 11
Køber forpligter sig til at tegne en bygningsforsikring og all-risk forsikring samt oplyse, hvilke forsikringsaftaler køber har med egne rådgivere. 12
10. Bilag 1. Tilbudsliste 2. Kort over de 10 udbudte rækkehusgrunde 3. Kort over området bilag 3 i lokalplan med koter 4. Attest om gældfrihed 5. Lokalplan 15.18 for Tune Nordøst 6. Udkast til grundejerforeningsvedtægt 7. Standard købsaftale 8. Tingbogsoplysninger 9. Takstblade for vand og spildevand 10. Oplysninger om byggesagsgebyr 11. Rapport om jordbundsforhold og -forurening 13