Scan-jour Advarsel for gentagne fejl i flere tilstandsrapporter Afgørelse Erhvervs- og Byggestyrelsen tildeler herved beskikket bygningssagkyndig en advarsel for gentagne fejl i tilstandsrapporterne. Det lægges til grund, at der er konstateret fejl i tilstandsrapporten H 07- -0054, og at den sagkyndige den 12. december 2006 modtog en påtale for fejl i tilstandsrapporterne H 06- -0070 og H 06- -0125. Advarslen tildeles i henhold til 10, stk. 1, jf. stk. 3, i bekendtgørelse nr. 1309 af 16. december 2008 om huseftersynsordningen.* Baggrund for afgørelsen På vegne af Erhvervs- og Byggestyrelsen gennemføres teknisk revision af tilstandsrapporter efter de retningslinier, der fremgår af kapitel 3, afsnit 8 i Håndbog for Bygningssagkyndige. Der foreligger en tidligere sag med en afsluttet revision, hvor 4 tilstandsrapporter udarbejdet af blev kontrolleret. Revisionen medførte en påtale for fejl i to af tilstandsrapporterne efter dagældende bekendtgørelse, hvilket blev meddelt til den sagkyndige i skrivelse af 12. december 2006. Som følge af påtalen blev den beskikkede bygningssagkyndige udtaget til opfølgende kontrol efter håndbogens retningslinier, og teknisk revisor har gennemgået tilstandsrapporten H 07- -0054 af 14. marts 2007, med et kontroleftersyn på ejendommen den 11. april 2007. Den sagkyndige, der var til stede ved kontroleftersynet, fik efterfølgende tilsendt en foreløbig kontrolrapport til udtalelse, og fremsendte sine kommentarer til teknisk revisor den 30. april 2007. Teknisk revisor har derefter udarbejdet den endelige kontrolrapport, som ligeledes er fremsendt til den bygningssagkyndige og samtidigt sendt til orientering for ejendommens indehaver, samt til videre foranstaltning i FEM-sekretariatet. Det fremgår af den endelige kontrolrapport, i hvilket omfang den er tilrettet efter den sagkyndiges kommentarer. * De bestemmelser der henvises til i afgørelsen, er uændrede i forhold til bekendtgørelse 1713 af 20. december 2006, der var gældende ved tilstandsrapportens datering. Bemærk at paragrafnumrene er ændrede.
2/7 FEM-sekretariatet har efter en teknisk og juridisk vurdering af materialet sendt indstilling af 23. maj 2007 til Erhvervs- og Byggestyrelsen om konsekvenser af den tekniske revision. Styrelsen traf på dette grundlag foreløbig afgørelse om tildeling af en advarsel, og sendte den 27. marts 2009 et udkast i partshøring hos den beskikkede bygningssagkyndige, med en frist på 14 dage til at udtale sig i sagen. Ovennævnte revisionsmateriale, dog med undtagelse af de foreløbige kontrolrapporter, var vedlagt som bilag. Indsigelse fra den sagkyndige Den sagkyndige fremsendte den 9. april 2009 et høringssvar. Det er her gengivet i følgende 4 punkter sammen med styrelsens besvarelse. Indsigelserne har ikke givet anledning til at ændre den samlede afgørelse. 1) Den sagkyndige udtrykker overraskelse over, at revisionssagen ikke er afsluttet, med henvisning til, at teknisk revisor under kontrolsynet havde udtrykt, at den ikke ville give problemer. Hertil skal bemærkes, at ifølge bekendtgørelsen træffer styrelsen den endelige afgørelse i sager vedrørende tekniske revision. Jævnfør håndbogen sker dette på baggrund af det samlede revisionsmateriale, der omfatter kontrolrapport og fotodokumentation fra teknisk revisor samt indstilling fra FEM-sekretariatet. 2) Den sagkyndige anfører, at han er uenig i flere af kontrolrapportens kritikpunkter. Da dette ikke er nærmere specificeret, har det ikke været muligt at tage konkret stilling til denne del af indsigelsen. 3) Den sagkyndige indikerer, at grundlaget for påtalen af 12. december 2006 er behæftet med administrative fejl i udtrækningskriterierne, idet der i løbet af få måneder i foråret 2006 blev udtrukket 4 af den sagkyndiges tilstandsrapporter til kontrol. Styrelsen skal bemærke, at udtrækningerne er foretaget i overensstemmelse med screeningskriterierne, således som de er oplyst i håndbogen. 4) Den sagkyndige anfører, at revisionsmaterialet er så gammelt, at dette ikke bør begrænse hans nuværende arbejde. Styrelsen skal henvise til bekendtgørelsen, 10, stk. 1, jf. stk. 3, hvoraf det fremgår, at en påtale er gældende i 3 år fra meddelelsesdatoen. Der er ikke fastlagt andre regler om forældelse af revisionsresultaterne i huseftersynsordningen.
3/7 Styrelsens tekniske vurdering af de konstaterede fejl Teknisk revisor har bemærkninger til 19 punkter i kontrolrapporten, og herunder angivet 14 fejl. Efter gennemgang af revisionsmaterialet, har styrelsen identificeret fejl og unøjagtigheder vedrørende 20 forhold i tilstandsrapporten. Fejlangivelserne er anført nedenfor med de kommentarer og vurderinger, der lægges til grund for afgørelsen. Der henvises i øvrigt til fotodokumentation mv. i kontrolrapporten. Under Følgende materiale forelå burde det være anført. om der forelå forsikringsoplysninger eller tidligere tilstandsrapport. I rubrikken vedrørende andre bygningsoplysninger er der anført: Der forelå tegninger. Disse burde være specificeret med hensyn til indhold og datering. Forholdet har mindre betydning i styrelsens vurdering af rapporten, og er ikke fejlangivet af teknisk revisor, men nævnes, da de manglende oplysninger kan give usikkerhed for brugerne, ligesom der kan opstå tvivl, om den sagkyndige har efterspurgt materialet. Se håndbogens kap. 3 afsnit 4.01 og 6.03. Under Bemærkninger, termoruder efterlader formuleringen tvivl om termoruderne overhovedet er besigtiget, hvilket det bør fremgå af teksten, at de er. Herudover bør det konkret begrundes, hvorfor termoruderne kan være punkterede, selvom det ikke er synligt på besigtigelsestidspunktet. Eksempelvis på grund af tilsmudsning eller temperaturog luftfugtighedsforhold. Forholdet har mindre betydning for styrelsens vurdering af rapporten, men nævnes fordi, der generelt skal tilstræbes en brugerorienteret formidling. Under Bemærkninger, sekundære bygninger har den sagkyndige undtaget litra B, D, E, F og G fra besigtigelse uden konkret begrundelse. Af teknisk revisors fotodokumentation fremgår, at det drejer sig om brugbare udbygninger, der er integreret i boligens funktion, med ikke ubetydelig værdi for beboerne. Efter styrelsens vurdering er fravalget ubeføjet, og det skal bemærkes at den sagkyndige i hvert enkelt tilfælde bør anføre en nuanceret begrundelse, for fravalg af sekundære bygninger. Under Bemærkninger, BBR afvigelser har den sagkyndige fejlagtigt anført nej til at der foreligger afvigelser på bygningerne B, D, E, F, G. Svaret burde være ja. Under Generelle kommentarer er anført en standardtekst. Den sagkyndige bør i teksten forholde sig mere nuanceret til den pågældende ejendom. Bygning A: Under pkt. 3.1 burde det være beskrevet, at der er spændingsrevner med trappeforløb i mørtelfugerne i brystningspartierne under køkkenvinduet og de to gavlvinduer mod nord. Forholdet har mindre betydning for rapporten, men bør karakteriseres med K1.
4/7 Under pkt. 4.2 er der givet K1 og anført: Udtørringsrevner i nogle bundglaslister. Forholdet er ikke stedfæstet, og ifølge teknisk revisor kan der ingen steder konstateres udtørringsrevner, men derimod ujævnheder i træets overfladestruktur fra årringe. Under pkt. 8.3 burde det være beskrevet, at zinkinddækningen på muren neden under gavlbeklædningen har bagfald, og at der mangler afstand mellem beklædningsbrædder og inddækning. Dette har medført nedbrydning i beklædningens endetræ. Forholdet skal karakteriseres med K3 og er ikke uden betydning i styrelsens vurdering. Under pkt. 8.4 burde det være beskrevet, at der er utætte og uisolerede samlinger på alle aftræksrør i tagrummet. Forholdet medfører kondens; dels inde i røret, hvor kondens er løbet ned og har fugtskadet loftet i badeværelset, dels i tagrummet, hvor varm og fugtig luft er trængt ud og har afsat fugtspor på taglægterne. Forholdet er ikke uden betydning i styrelsens vurdering og skal karakteriseres med K3. Under pkt. 8.5 er der givet K1 og anført: Deformation og begyndende adskillelse i gavlbeklædning mod vej. Ifølge teknisk revisor kan der konstateres trænedbrydning for neden på flere beklædningsbrædder specielt i gavl mod vej. Herudover forekommer en del skævvredne brædder, der åbner for indtrængende slagregn, men dog uden risiko for følgeskader. Skaden er en følge af inddækningsfejlen beskrevet af teknisk revisor under pkt. 8.3. Den sagkyndiges skadesbeskrivelse er mangelfuld og karakteren skal være K2. Under pkt. 8.15 burde det være beskrevet at loftlemmen mangler isolering og tætningsliste. Hermed kan optrængende luft danne kondens i tagrum. Tagrummet er rimeligt ventileret og forholdet har ikke medført fugtspor, hvorfor karakteren bør være K1. Under pkt. 9.2 er der givet K3 og anført: Vægfliser i bad og wc har manglende vedhæftning til underlaget. Note: Risiko for utætte fuger. Teknisk revisor har kontrolleret fliserne i badeværelset og ikke fundet tegn på manglende vedhæftning. I gæstetoilettet er der ikke vægfliser men bræddebeklædte vægge. Forholdet er fejlregistreret, hvilket efter styrelsens vurdering er en ikke ubetydelig belastning af tilstandsrapporten Under pkt. 9.2 er det ikke beskrevet, at overgangen mellem flisebelagt gulv og træskeletvæg i gæstetoilettet er uden støbt opkant eller tætlukkende fuge, idet der er åbent til bundremmen hele vejen rundt. Da rummet ikke er vandbelastet kan forholdet karakteriseres med K1. Under pkt. 9.3 er der givet K3 og anført: Utætte fuger i bruseniche. Note: Vand trænger ud i andre bygningsdele, med evt. skader til følge. Skadesbeskrivelsen mangler præcision, idet der forekommer både revner i kantfuger samt helt udvaskede fuger imellem alle gulvfliser i brusenichen. Fejlangivelsen har mindre betydning i styrelsens vurdering.
5/7 Under pkt. 9.4 er det ikke beskrevet, at der fejlagtigt er muret en gulvflise delvist henover afløbsristen i gæstetoilettet, hvorved rensning forhindres. Forholdet skal karakteriseres med K1. Under pkt. 10.1 er det ikke beskrevet, at der i vandinstallationen under køkkenvasken forekommer galvaniserede jernrør efter kobberrør, med kraftig rustdannelse, der indikerer igangværende galvanisk tæring. Forholdet kan medføre lækage og følgeskade på andre bygningsdele, men lækagen må dog antages, at blive opdaget relativt hurtigt. Karakteren skal være K3, og fejlangivelsen er ikke uden betydning i styrelsens vurdering. Under pkt. 11.1 burde det være beskrevet, at der mangler et dæksel ved gruppetavlen i bryggerset, idet forholdet er ulovligt, og der kan være risiko for personskade. Karakteren skal være K3. Under pkt. 11.1 burde det være beskrevet, at der ved udendørs armaturer under udhænget og på facaden ved indkørslen er en række installationer, der ikke opfylder stærkstrømsreglementet. Herunder er der anvendt en blød kappeledning, der er løsthængende og ubeskyttet inden for en rækkevidde på 2,5 m med en løsthængende afbryder/stikkontakt og ubeskyttet muffesamling. Forholdet skal karakteriseres med UN, hvis beskrivelsen ikke skønnes at omfatte alle ulovligheder. Bygning C: Under pkt. 8.1 burde det være beskrevet, at der er utætte tagpapsamlinger ved opkant mod sternen i begge sider af forkanten mod vejen. Forholdet skal karakteriseres med K3. Under pkt. 11.1 burde det være beskrevet, at den anvendte bløde kappeledning til fast installation i carport, ikke opfylder stærkstrømsreglementets krav om beskyttelse for ledninger, der ligger inden for 2,5 m rækkevidde. Forholdet skal karakteriseres med K2. Samlet begrundelse for afgørelsen Det fremgår af 13 i nævnte bekendtgørelse om huseftersynsordningen, at bygningsgennemgangen skal foretages med professionel omhu, og med brug af den indsigt og erfaring, som kan forventes af bygningssagkyndige. Ifølge samme bekendtgørelses 10, stk. 1, kan Erhvervs- og Byggestyrelsen tildele en advarsel eller inddrage beskikkelsen, hvis den bygningssagkyndige begår alvorlige eller gentagne fejl i tilstandsrapporterne. Ifølge 10, stk. 3, inddrages tidligere sanktioner i vurderingen, hvis de er meddelt indenfor de sidste tre år.
6/7 Der henvises i øvrigt til kapitel 3 i Håndbog for Bygningssagkyndige, afsnit 4 8. Det er styrelsens vurdering, at tilstandsrapporten H 07- -0054 belastes af manglende omhyggelighed ved besigtigelsen, idet halvdelen af de 20 fejlangivelser beror på oversete forhold. Herudover er der enkelte punkter med mangelfuld skadesbeskrivelse eller risikovurdering, samt en ubeføjet skadesangivelse, af væsentlig betydning. Rapporten repræsenterer således ikke en fyldestgørende bedømmelse af ejendommen og kan være misvisende for brugere, der disponerer i tillid til rapportens oplysninger. Der er ingen enkeltfejl der i sig selv kan medføre sanktion, og selv om en del fejlangivelser enkeltvis er uden særlig betydning, har en den samlede fejlmængde et omfang, der skaber betydelig tvivl om rapportens troværdighed og efter styrelsens vurdering nærmer sig niveauet for to alvorlige fejl. Der er derfor grundlag for en påtale ifølge håndbogens kapitel 3, afsnit 8, for fejlene i H 07- -0054. Da der i forvejen foreligger en påtale af 12. december 2006, skal styrelsen ifølge håndbogen herefter fastsætte sanktionen til en advarsel. Konsekvenser af afgørelsen Advarslen har virkning fra den dag, den endelige afgørelse er meddelt til den sagkyndige. Advarslen har virkning i en periode på 3 år, jf. bekendtgørelse om huseftersynsordningen 10, stk. 3. Så længe advarslen er gældende, kan en yderligere påtale eller advarsel som følge af teknisk revision medføre, at beskikkelsen inddrages. Der henvises til kapitel 3, afsnit 8 i Håndbog for Bygningssagkyndige. Erhvervs- og Byggestyrelsen offentliggør advarslen på en liste med navn og virksomhedstilknytning på styrelsens hjemmeside, www.boligejer.dk. Offentliggørelsen sker tidligst 4 uger efter, at advarslen er meddelt den sagkyndige. Efter 3 år slettes oplysningen om advarslen med navn og firmatilknytning igen. Der henvises til 10, stk. 5, i nævnte bekendtgørelse om huseftersyn. Advarslen vil indgå i vurderingen af, om den sagkyndiges beskikkelse vil kunne fornyes, når den nuværende periode udløber den 31. august 2010. Der henvises til bekendtgørelsens 8, stk. 5. Der udtages yderligere en af den beskikkede bygningssagkyndiges tilstandsrapporter til teknisk revision. Der henvises til kapitel 3, afsnit 8 i Håndbog for Bygningssagkyndige.
7/7 Klagevejledning Denne afgørelse kan ikke indbringes for anden administrativ myndighed. Der henvises til 2 i bekendtgørelse nr. 359 af 23. maj 2005 om henlæggelse af visse beføjelser på boligområdet til Erhvervs- og Byggestyrelsen, samt om afskæring af klageadgang. Afgørelsen kan indbringes for domstolene efter dansk rets almindelige regler. Hvis sagen indbringes for domstolene, kan offentliggørelse af advarslen med navn og firmatilknytning ikke ske, før der er faldet endelig dom i sagen. Påtegning Erhvervs- og Byggestyrelsen den 24. april 2009 Jens Kieldsen Arkitekt