Bilag 3 Bygningstilstand på plejeboliger Skanderborg kommune 2014 samt økonomiske forhold Der er fra Miljø og Teknik lavet en vurdering af hvert enkelt plejecenters bygningsmæssige tilstand, muligheder for udbygning og ombygning samt et omkostningsoverslag. Der er i vurderingen taget udgangspunkt i at udvide til den standard, der bygges til i dag og med det samme antal boliger, som plejecentrene har nu. Alle plejecentrene er beliggende på kommunalt ejede grunde. Der er ingen opgørelser over Kildegården, Møllehjørnet og Baunegården, da de er plejecentre i bygninger ejet og drevet af Skanderborg Andelsboligforening og Domea. Der er i rapporterne fra 2013 ingen bemærkninger i forhold til vedligeholdelseplanerne for de næste 10 år (undtaget enkelte vinduesudskiftninger). Bygninger er opført eller renoveret indenfor de sidste 10-15 år. fotos: Kildegården (Torvet), Kildegården og Møllehjørnet. 1
foto: Tjørnehaven Tjørnehaven, Søndergade 29, 8464 Galten Vurdering af bygningernes tilstand og evt. behov for ud- og tilbygning af centret. Kort beskrivelse af nuværende forhold: Lokalcentret råder over 33 ældreboliger Grunden er 8949 m 2 og giver mulighed for mindre udvidelser, da Søndergade 31 a- 31 q ligger på samme matrikel. Det kan være en mulighed at man på sigt bruger enten det gl. rådhus eller river det ned og bygger nyt, så der er plads til 55-60 boliger + servicearealer. Eventuelt flere boliger. Bebygget areal 1635 m² Bygningerne har et samlet bygningsareal på 3144 m 2. De er opført i 1954 og udvidet i 1977. Bygningerne er løbende vedligeholdt i mindre omfang. Inden for en meget kort årrække vil der skulle foretages en gennemgribende renovering af en stor del af de tekniske installationer og klimaskærmen. Indretningen synes ikke fornuftig i de fleste af boligerne. Vurdering af om- og tilbygningsmuligheder: Der vurderes ikke at være gode muligheder for ombygning af boligerne uden at skulle gennemgribende renovere og udbygge. De fleste boliger har i en størrelse på ca. 48 m², hvilket er ca. 25 m² under den nutidige standart. Det alene vil kræve en udbygning på omkring 600 m² á ca. 22.500 kr. plus diverse indvendige ombygninger. I alt vil en ombygning til tidssvarende plejeboliger anslået beløbe sig til ca. 20.250.000-22.500.000 kr. excl. moms. Ud fra et byggeteknisk synspunkt vurderes Tjørnehaven at være i rimelig vedligeholdelsesstand, mens en renovering/udbygning er forholdsvis dyr i forhold til de mulige løsninger der vil kunne frembringes. Økonomi: Gæld ultimo 2013 er opgjort til 7.091.913,87 kr 2
foto: Bøgehaven Bøgehaven, Tjørnevej 12A-12J, samt Søndergade 31A-31Q 8464 Galten Vurdering af bygningernes tilstand og evt. behov for ud- og tilbygning af centret. Kort beskrivelse af nuværende forhold: Centret råder over 10 ældreboliger +( 4 ældreboliger Søndergade 31 N-31Q) Tjørnevej 12A-12J: Grunden er 3619 m 2 og giver ikke mulighed for udvidelser. Bebygget areal 663 m² Bygningen har et samlet bygningsareal på 663 m 2. Den er opført i 2002. Bygningerne er løbende vedligeholdt Søndergade 31N-31Q Bygningerne ligger på Søndergade 29 Bebygget areal 272 m² (2 bygninger) Bygningerne er løbende vedligeholdt Vurdering af om- og tilbygningsmuligheder: Der vurderes ikke at være muligheder for at udbygge. De 10 boliger har i en størrelse på ca. 60 m² pr. enhed De 4 boliger har i en størrelse på ca. 68 m² pr. enhed Ud fra et byggeteknisk synspunkt vurderes Bøgehaven at være i god vedligeholdelsesstand. Økonomi: Gæld ultimo 2013 er opgjort til 9.122.421,73 kr 3
Søndervang, Hovedgaden 44, 8670 Låsby Vurdering af bygningernes tilstand og evt. behov for ud- og tilbygning af centret. Kort beskrivelse af nuværende forhold: Lokalcentret råder over 16 ældreboliger samt 4 aflastningsstuer. Grunden er 7224 m 2 og giver mulighed for mindre udvidelser. Det er ikke muligt at udvide så der plads til 55-60 boliger + servicearealer. Bebygget areal 1087 m² Bygningerne har et samlet bygningsareal på 1449 m 2. De er opført i 1955 og udvidet i 1985. Hovedparten af boligerne ligger i den oprindelige bygning. Bygningerne er løbende vedligeholdt i mindre omfang. Inden for en meget kort årrække vil der skulle foretages en gennemgribende renovering af en stor del af de tekniske installationer og klimaskærmen. Indretningen synes ikke fornuftig i boligarealerne. Der er et AT-påbud mod boligernes badeværelser, som ikke må bruges ift. personalet. Derfor er der opstillet badecontainere til beboerne, hvilket må siges at være meget uhensigtsmæssigt på sigt. Muligheden for ombygning af boligerne synes ikke at være til stede inden for de nuværende fysiske rammer. Vurdering af om- og tilbygningsmuligheder: Der vurderes ikke at være gode muligheder for ombygning af boligerne uden at skulle gennemgribende renovere og udbygge. Lejlighederne har i snit en størrelse på ca. 54 m², hvilket er ca. 20 m² under den nutidige standart. Det alene vil kræve en udbygning på 400 m² á ca. 22.500 kr. plus diverse indvendige ombygninger. I alt vil en ombygning til tidssvarende plejeboliger anslået beløbe sig til ca. 13.500.000-15.750.000 kr. excl. moms. Ud fra et byggeteknisk synspunkt vurderes Søndervang ikke til at leve op til nutidig standard og behov. Klimaskærme og tekniske installationer kræver snarest en gennemgribende renovering, samt at boliger ikke synes fornuftigt indrettet. Der er endvidere problemer med badeforholdene. Muligheden for ombygning af boligerne synes ikke at være til stede inden for de nuværende fysiske rammer. Økonomi: Gæld ultimo 2013 er opgjort til 6.675.766,03 kr 4
Plejecenter Præstehaven, Vestervej 3-7, 8362 Hørning. Vurdering af bygningernes tilstand i afsnit Palmehaven : foto: Præstehaven Kort beskrivelse af nuværende forhold: Afsnit Palmehaven består af 4 nyrenoverede boliger a (50 m2 incl. 23 m2 fællesareal), disse boliger er renoveret i 2006/ 07 sammen med den øvrige del af plejecentret. Samt 6 boliger a ( 50 m2 incl. 17 m2 fællesareal) fra byggeriet opførelse i 1976. Plejecenteret råder derudover 52 nyrenoverede boliger, samt servicearealer, produktionskøkken med cafeområde og aktivitetscenter. De 6 mindre boliger trænger til renovering, dog er der udført enkelte små ombygninger efterfølgende. Renovering af de 6 boliger vurderes til kr. 1.550.000,- excl. moms (klimaskærm, nye baderum nye døre og overfladebehandlinger, samt nyt ventilationsanlæg indenfor de nuværende rammer). Dette giver ikke de optimale boligløsninger for beboerne. Alle 10 boliger i afsnit Palmehaven er ca. 25 m2 under de nuværende krav til plejeboliger. Samlet grundareal er 14.900 m2. Hvilket giver muligheder en udvidelse af bygningsarealet! Vurdering af om-/ tilbygningsmuligheder: De 10 boliger ombygges til nye boliger svarende til de nuværende krav for indretning og brug af disse. Ombygningen vil kræve, at der inddrages en del af det udvendige areal mod Skanderborgvej. Eller alternativ mulighed for, at udvidelsen kan være, at bygge i 2 eller 3 etager? Om- / tilbygning vurderes til ca. 22.500 kr./m2 excl. moms. Ud fra et byggeteknisk synspunkt vurderes, at om-/ tilbygning skal udføres om det så bliver i et plan eller etagebyggeri. Dette afhænger af plejecentrets drift, samt antal af boliger, der ønskes i området. Økonomi: Gæld ultimo 2013 er opgjort til 51.449.210,75 kr heraf 1.147.455,17 kr til Palmehaven og 172.617,00 kr til Toftegårdsvej 5
foto: Ryvang Ryvang, Skanderborgvej 49, 8680 Ry Vurdering af bygningernes tilstand på Ryvang. Vurdering af renoveringmuligheder: Lokalcentret råder over 50 ældreboliger. Grunden er 5049 m 2 og giver ikke mulighed for udvidelser. Bygningerne har et samlet bygningsareal på 3738 m 2. De er opført i 1929 og udvidet i 1994. Hovedparten af boligerne ligger i de nye bygninger. Bygningerne er løbende vedligeholdt og ombygget i det omfang der har været økonomisk mulighed for det. Inden for en kort årrække vil der skulle foretages en gennemgribende renovering af en stor del af de tekniske installationer. Indretningen synes ikke fornuftig i den gamle del pga. mange trapper og niveauspring både i service- og boligarealerne. Vurdering af ombygningsmuligheder: Det vurderes ikke, at der er plads til udvidelser på de eksisterende arealer. En ombygning til moderne forhold vurderes ikke rentabelt set i forhold til opførelse af ny bygning. Ud fra et byggeteknisk synspunkt vurderes Ryvang at være i rimelig vedligeholdelsesstand, mens en renovering er for dyr i forhold til de mulige løsninger der vil kunne frembringes. En udbygning vurderes ikke umiddelbart mulig. Men hvis hovedbygningen nedrives og der opføres en ny vil der være mulighed for at der kan blive plads til 55-60 boliger + servicearealer. Økonomi: Gæld ultimo 2013 er opgjort til 9.896.802,72 kr 6
Søkilde, Tulstrupvej 76, 8680 Ry Vurdering af bygningernes tilstand og evt. behov for ud- eller ombygninger på Søkilde Vurdering af renoverings-/ombygnings-mulighederne: Plejecentret råder over 49 plejeboliger. Grunden er 37500 m 2. En stor del af grunden bliver brugt til daginstitutionsformål, men der burde være mulighed for udvidelse men om det kan laves så stort at det kan blive rentabel e erikke sikkert. Det kommer jo også an på hvad der tænkes her. Skal det stadig være plejehjem eller hvad? Bygningerne har et samlet bygningsareal på 3656 m 2. De er opført i 1976. Bygningerne er løbende vedligeholdt og ombygget i det omfang der har været økonomisk mulighed for det. Inden for en kort årrække vil der skulle foretages en gennemgribende renovering af en stor del af de tekniske installationer. Indretningen synes fornuftig i servicearealerne, men boligerne er meget små 1- værelseslejligheder på 24 kvm. Dette er meget utidssvarende. Lejlighedernes toilet- og badeforhold er meget små og lever ikke op til gældende arbejdsmiljøkrav for plejepersonalets brug af hjælpemidler. Kravene kan kun opfyldes ved sammenlægning af flere lejligheder med store omkostninger til følge. En sådan ombygning vil betyde en reduktion i antallet af pladser med ca. 2/3. Vurdering af udvidelsesmulighederne: Det vurderes ikke umiddelbart muligt at sikre tidssvarende forhold for beboerne ved en udbygning. Bygningernes planløsning som stang-/række-byggeri betyder, at en udvidelse ikke vil give et tilfredsstillende resultat, hvis antallet af boliger skal opretholdes. Hvis en udvidelse på stedet alligevel vedtages bør det overvejes om det vil være mere rentabelt at rive store dele af det eksisterende ned og bygge nyt. Ud fra et byggeteknisk synspunkt vurderes Søkilde at være i rimelig vedligeholdelsesstand, mens en renovering er forholdsvis dyr i forhold til de mulige løsninger der vil kunne frembringes. En udbygning vurderes ikke umiddelbart mulig. Dalbogård, Jægergårdsvej 6, Gl. Rye, 8680 Ry Vurdering af bygningernes tilstand og evt. behov for ud- eller ombygninger på Dalbogård Vurdering af renoverings-/ombygnings-mulighederne: Lokalcentret råder over 16 ældreboliger. Grunden er 3791 m 2 og giver ikke mulighed for større udvidelser. Det er ikke muligt at udvide så der bliver plads til 55-60 boliger + servicearealer. Bygningerne har et samlet bygningsareal på 1043 m 2. De er opført i 1935 og udvidet i 1983. Hovedparten af boligerne ligger i den nye tilbygning. Bygningerne er løbende vedligeholdt og ombygget i det omfang der har været økonomisk mulighed for 7
det. Inden for en kort årrække vil der skulle foretages en gennemgribende renovering af en stor del af de tekniske installationer. Køkkenet står også til snarlig udskiftning. Indretningen synes fornuftig både i service- og boligarealerne. Dog med undtagelse af toilet-/bade-forhold til boligerne som ikke lever op til nutidens krav til størrelse og indretning. Der kan ikke tilvejebringes tidssvarende forhold uden udbygning. Vurdering af udvidelsesmulighederne: Der vurderes ikke at være gode muligheder for ombygning af boligerne uden at skulle gennemgribende renovere og udbygge. Lejlighederne har i snit en størrelse på ca. 53 kvm, hvilket er ca. 20 kvm under den nutidige standart. Det alene vil kræve en udbygning på 320 kvm a ca. 22.500 kr. plus diverse indvendige ombygninger. I alt vil en ombygning til tidssvarende plejeboliger anslået beløbe sig til ca. 13.500.000 kr. excl. moms. Ud fra et byggeteknisk synspunkt vurderes Dalbogård at være i rimelig vedligeholdelsesstand, mens en renovering/udbygning er forholdsvis dyr i forhold til de mulige løsninger der vil kunne frembringes. Økonomi: Gæld ultimo 2013 er opgjort til 5.646.638,43 kr 8