LOKALPLAN 205. for Kløckershave og Salem

Transkript

1 LOKALPLAN 205 for Kløckershave og Salem GENTOFTE KOMMUNE

2 Gentoftegade INDHOLDSFORTEGNELSE REDEGØRELSE FOR LOKALPLAN 205 LOKALPLANENS BAGGRUND EKSISTERENDE FORHOLD LOKALPLANENS FORMÅL OG INDHOLD LOKALPLANENS FORHOLD TIL ANDEN PLANLÆGNING LOKALPLAN 205 BESTEMMELSER KORTBILAG Skrænten Skrænten Udsigten Vindestræde Mitchellsstræde Salem Gentofte Park Kløckershave Dahlensstræde

3 REDEGØRELSE FOR LOKALPLAN 205 for Kløckershave og Salem LOKALPLANENS BAGGRUND Kommunalbestyrelsen besluttede på møde den 30. april 2001, at udvide og ombygge ældreboligbebyggelsen Kløckershave, tilhørende Gentofte Kommune, i forbindelse med en om- og tilbygning til den tilstødende, selvejende institution for ældre, Salem. Om- og tilbygningen skal ses i sammenhæng med Gentofte Kommunes moderniseringsplan for ældre- og plejeboliger. Institutionerne er i dag bygget sammen, men med hver sin indgang og uden nogen form for fysisk fællesskab. Om- og tilbygningerne på såvel Salem som Kløckershave skal koordineres således, at den samlede bebyggelse i fremtiden arkitektonisk vil kunne opleves som en samlet enhed med fælles funktioner omkring indgang, cafe og aktivitetsrum. EKSISTERENDE FORHOLD Området afgrænses mod nord af Mitchellsstræde, mod øst af ejendommen Ole Nielsens Have, Gentoftegade 36-48, mod syd af Dahlensstræde og mod vest af Gentofte Park og Gentofte Sø. Området har et samlet areal på ca. 1,2 ha. I den sydlige del af området, Dahlensstræde 6a-d, ligger ældreboligbebyggelsen Kløckershave. Ejendommen har et grundareal på m 2 og et etageareal på ca m 2 foruden ca. 355 m 2 lavtliggende kælder. Bebyggelsesprocenten er ca. 65. Bebyggelsen er i 1-3 etager. Bebyggelsen rummer 53 ældreboliger heraf 35 1-værelses lejligheder og værelses lejligheder med tilhørende servicefaciliteter. I den nordlige del af området, Mitchellsstræde 1-9, ligger plejehjemmet Salem. Ejendommen har et grundareal på m 2 og et etageareal på ca m 2 foruden ca. 145 m 2 lavtliggende kælder. Bebyggelsesprocenten er ca. 71. Plejehjemsbebyggelsen er i 1 2 etager samt høj kælder under en del af bebyggelsen. Plejehjemmet rummer 44 værelser med tilhørende servicefaciliteter. 1

4 Kløckershave og Salem set fra luften Områdets bebyggelse består foruden plejehjemmet Salem af 2 mindre bygninger, Mitchellsstræde 1, areal ca. 415 m2, der anvendes til bofællesskab og Mitchellsstræde 3, areal ca. 700 m2, der anvendes til bofællesskab og dagcenter. Begge bygninger er i 2½ etage. Bebyggelserne Kløckershave og Salem råder i alt over 32 parkeringspladser foruden parkeringsmuligheder på offentlige parkeringspladser ved Dahlensstræde og Mitchellsstræde. Bebyggelserne Kløckershave og Salem er opført omkring 1960 af arkitekterne Hans Erling Langkilde og Ib Martin Jensen og udpegede som bevaringsværdige. Bebyggelsen Mitchellsstræde 3 er ligeledes udpeget som bevaringsværdig. Bebyggelserne grænser op til Gentofte Park med græsplæner, en markant lindealle og spredt træbeplantning i øvrigt. Langs Gentofte Sø løber en sti med forbindelse til henholdsvis Dahlensstræde og Mitchellsstræde. Dahlensstræde og Mitchellsstræde er stille veje uden uvedkommende trafik, men med megen parkering på vejareal og i umiddelbar tilknytning til vejareal. LOKALPLANENS FORMÅL OG INDHOLD Formålet med lokalplanen er at give mulighed for en forbedring af de fysiske rammer for beboerne i ældre- og plejeboligerne i Kløckershave og Salem. Formålet med lokalplanen er også at sikre, at den samlede bebyggelse i fremtiden arkitektonisk vil kunne opleves som en samlet enhed med fælles funktioner omkring indgang, cafe og aktivitetsrum. 2

5 Formålet er endvidere at sikre, at om- og udbygning af institutionerne sker under hensyntagen til lokalplanområdets- og tilstødende områders bebyggelse og landskabelige kvaliteter. Lokalplanen indeholder bestemmelser, der gør det muligt at udbygge området med ca m 2. Bebyggelsesprocenten for lokalplanområdet forventes at stige fra ca. 68 til ca. 100 efter udbygning efter lokalplanen. Lokalplanen giver mulighed for at opføre bebyggelse inden for en bebyggelsesprocent på 100 for området som helhed. Bebyggelsesforslag Arkitektfirmaet Thora arkitekter A/S har udarbejdet et forslag til om- og udbygning af Kløckershave og Salem, som vil kunne opføres inden for rammerne af lokalplanen. Ifølge forslaget udbygges Kløckershave med ca m 2 etageareal og Salem med ca m 2 etageareal. Kløckershaves 53 et- og toværelses lejligheder ombygges til ca. 50 moderne toværelses lejligheder med køkken, toilet og bad. Bebyggelsen udvides med en fløj mod sydøst i 2 etager og ombygning og udvidelse af den sydligste fløj til 2 og 3 etager. Salems 44 etværelses lejligheder ombygges til 45 moderne lejligheder med toilet og bad. Bebyggelsen udvides ved at den øst- og sydlige fløj øges fra 1 til 2 etager samt en høj kælder. Endvidere udvides bebyggelsen ved at det nuværende gårdrum overdækkes og indrettes som fælles opholdsareal for beboerne. Bygningen mellem Kløckershave og Salem udvides og indrettes til fælles foyer med café og frisør. I kælderetagen indrettes bl.a. personalefaciliteter samt træningsrum og træningskøkken for beboerne i Kløckershave og Salem. Parkeringskapaciteten udvides fra 32 til 50 parkeringspladser. I forbindelse med opførelse af naboejendommen Ole Nielsens Have, er lokalplanområdet pålagt servitutter, der medfører, at 890 m 2 grundareal ikke kan medregnes ved beregning af bebyggelsesprocenten for lokalplanens område. 3

6 Eksisterende forhold Rumlig afbildning af Kløckershave og Salem set fra Ole Nielsens Have med Gentofte Sø i baggrunden Gentofte Park Salem Det Hvide Hus Ole Nielsens Have Snit gennem Salem, set mod nord Gentofte Park Kløckershave Ole Nielsens Have Snit gennem Kløckershave, set mod nord 4

7 Fremtidige forhold Rumlig afbildning af Kløckershave og Salem set fra Ole Nielsens Have med Gentofte Sø i baggrunden Gentofte Park Salem Det Hvide hus Ole Nielsens Have Snit gennem Salem, set mod nord Gentofte Park Kløckershave Ole Nielsens Have Snit gennem Kløckershave, set mod nord 5

8 LOKALPLANENS FORHOLD TIL ANDEN PLANLÆGNING KOMMUNEPLAN 2001 Lokalplanen er ikke i overensstemmelse med rammebestemmelserne i kommuneplan Ifølge Kommuneplan 2001 må bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendom ikke overstige 60. Bebyggelsens etageantal max. 4 etager og max. højde 15 meter. Udvidelse af bebyggelsen kræver, at bebyggelsesprocenten ændres til 100 for området som helhed. Der er derfor udarbejdet kommuneplantillæg med følgende indhold. TILLÆG 2/01 TIL KOMMUNEPLAN 2001 I Tillæg 2/01 til Kommuneplan 2001 for Gentofte Kommune indgår lokalplanområdet som enkeltområde 5. D21. En lokalplan, som træffer bestemmelser for enkeltområde 5. D21, skal sikre: at området fastlægges til OFFENTLIG FORMÅL, - plejehjem, dagcenter m.v., administration, boliger, at bebyggelsen bliver institutionsbebyggelse, administrationsbebyggelse og boliger, at bebyggelsesprocenten for området under ét ikke overstiger 100, at etageantallet ikke overstiger 3 etager, at bebyggelsens højde ikke overstiger 12 meter, at opholdsarealet bliver mindst 50 % af boligetagearealet, at parkeringsbehovet dækkes. Endvidere skal lokalplanen være i overensstemmelse med Kommuneplanens Generelle rammer for lokalplanlægning. Lokalplan 205 er i overensstemmelse med Tillæg 2/01 til Kommuneplan BYPLANVEDTÆGTER OG LOKALPLANER Lokalplanens område er ikke omfattet af byplanvedtægt eller lokalplan. 6

9 en Skrænten 5.B4 5.B46 5.B24 5.F6 5.D21 5.B5 5.C1 5.B47 5.F4 5.D10 5.C2 5.C3 Udsnit af kortbilag til rammer for lokalplanlægning i henhold til kommuneplantillæg 2/01 FREDNING/BEVARINGSPLANLÆGNING Lokalplanområdet er omfattet af en søbeskyttelseslinie. Søbeskyttelseslinien vil blive søgt ophævet for lokalplanområdet. Der er udpeget 3 bevaringsværdige træer i lokalplanen. Når et træ er udpeget som bevaringsværdigt, skal en grundejer rette henvendelse til Gentofte Kommune inden en evt. beslutning om at fælde eller beskære et træ. Kommunen tager efterfølgende stilling til, i hvilket omfang træer må ændres og vejleder grundejeren om beskæring, nyplantning og lignende. VARMEPLANLÆGNING I henhold til lov om varmeplanlægning har Gentofte Kommunalbestyrelse vedtaget planer for varmeforsyningen i kommunen med delplan for kraftvarmeforsyning og delplan for naturgasforsyning. Lokalplanområdet skal forsynes med kraftvarme i henhold til delplan for kraftvarmeforsyning. AFVANDINGSFORHOLD Ved afvanding af området må det samlede afløb ikke overstige den vandmængde, der svarer til de afløbskoefficienter, der er fastsat i kommunens spildevandsplan. Lokalplanområdets afløbskoefficient er 0,25 hvorfor afværgeforanstaltninger må påregnes. 7

10 TRAFIK- OG MILJØPLAN Gentofte Kommunalbestyrelse har vedtaget Trafik- og Miljøplan, hvori kommunens veje bl.a. er opdelt i vejklasser. For så vidt angår lokalplanområdet tilhører Mitchellsstræde og Dahlensstræde vejklasse 4, hvor færdselslovens almindelige hastighedsgrænse for færdsel i bymæssig bebyggelse er gældende, dog må hastigheden på Mitchellsstræde ikke overstige 30 km/t. SERVITUTTER I forbindelse med bebyggelse af ejendommen Ole Nielsens Have, matr.nr. 36 an og 36 ao, er der lyst en servitut, med Gentofte Kommune som påtaleberettiget, der reserverer 890 m 2 af lokalplanområdets grundareal til beregning af bebyggelsesprocenten for Ole Nielsens Have. KYSTNÆRHED Lokalplanen er ikke omfattet af planlovens bestemmelser for de kystnære dele af byzoneområderne. TILLADELSER FRA ANDRE MYNDIGHEDER Lokalplanens virkeliggørelse er afhængig af dispensation fra eller ophævelse af søbeskyttelseslinien. 8

11 LOKALPLAN 205 for Kløckershave og Salem I henhold til lov om planlægning (lovbekendtgørelse nr. 518 af 11. juni 2000) fastsættes herved følgende bestemmelser for det i 2 beskrevne område: 1 FORMÅL Formålet med lokalplanen er at give mulighed for en forbedring af de fysiske rammer for beboerne i ældre- og plejeboligerne i Kløckershave og Salem. Formålet med lokalplanen er også at sikre, at den samlede bebyggelse i fremtiden arkitektonisk vil kunne opleves som en samlet enhed med fælles funktioner omkring indgang, cafe og aktivitetsrum. Formålet er endvidere at sikre, at om- og udbygning af institutionerne sker under hensyntagen til lokalplanområdets- og tilstødende områders bebyggelse og landskabelige kvaliteter. 2 OMRÅDET Lokalplanområdet afgrænses som vist på vedhæftede kortbilag og omfatter følgende matr.nr.: 36 a og 36 ap, Gentofte, samt alle parceller, der efter den 1. oktober 2001 udstykkes fra de nævnte ejendomme. 9

12 3 ANVENDELSE 3.1 Lokalplanens område må kun anvendes til offentligt formål, institutioner, plejehjem, dagcenter, boliger for ældre samt tilhørende administration. 3.2 Inden for lokalplanområdet kan der opføres transformerstationer og lignende installationer til sikring af den nødvendige energiforsyning. 4 UDSTYKNING 4.1 Udstykning og arealoverførsel i strid med planens formål må ikke finde sted. 4.2 Kommunalbestyrelsen kan desuden gøre en tilladelse til udstykning eller arealoverførsel afhængig af, at parcellen giver mulighed for en hensigtsmæssig bebyggelse og rimeligt dimensionerede opholdsarealer. 5 VEJ-, STI- OG PARKERING 5.1 Vejadgang til området skal ske som angivet på kortbilaget. 5.2 Ved opførelse af ny bebyggelse samt ved ændret anvendelse af eksisterende bebyggelse skal eget parkeringsbehov dækkes. 6 BEBYGGELSENS OMFANG OG PLACERING 6.1 Bebyggelsesprocent for området som helhed må ikke overstige Ny bebyggelse skal opføres inden for de på kortbilaget viste byggefelter og skal opføres med de på kortbilaget angivne etageantal, excl. kælderetager. 6.3 Inden for byggefeltet, på kortbilaget mrk. A, må der opføres bebyggelse i 2 etager. Endvidere må bebyggelsens gårdrum overdækkes med et glastag. Bebyggelsens højde må ikke overstige 10 meter excl. glastag og 11 meter incl. glastag. 6.4 Inden for byggefeltet, på kortbilaget på kortbilaget mrk. B, må der opføres bebyggelse i 2 etager. Bebyggelsens højde må ikke overstige 8 meter. 6.5 Inden for byggefeltet, på kortbilaget mrk. C, må der opføres bebyggelse i 2 og 3 etager. Bebyggelsens højde må ikke overstige 8 meter ved 2 etager og 10 meter ved 3 etager. 6.6 Inden for byggefeltet, på kortbilaget mrk. D, må der opføres bebyggelse i 1 etage. Bebyggelsens højde må ikke overstige 5 meter. 6.7 Udover de på kortbilaget viste byggefelter kan der med Kommunalbestyrelsens særlige tilladelse opføres mindre udhusbygninger, overdækninger, udvendige trapper, transformerstation og lignende, som har tilknytning til områdets anvendelse. 10

13 7 BEVARING AF BEBYGGELSE OG TRÆER 7.1 Bebyggelsen inden for området, bortset fra Mitchellsstræde 1, er bevaringsværdig og må ikke nedrives, ombygges eller på anden måde ændres uden Kommunalbestyrelsens tilladelse i hvert enkelt tilfælde. 7.2 De på kortbilaget angivne bevaringsværdige træer må ikke uden Kommunalbestyrelsens tilladelse beskæres, fældes eller på anden måde ændres. 8 BEBYGGELSENS YDRE FREMTRÆDEN 8.1 Ny bebyggelse skal tilpasses den eksisterende bebyggelse og skal udformes således, at der efter Kommunalbestyrelsens skøn opnås en god helhedsvirkning. 8.2 Til udvendige bygningsflader må der ikke anvendes former, materialer eller farver, som efter Kommunalbestyrelsens skøn virker skæmmende. 8.3 Skiltning og reklamering må kun finde sted med Kommunalbestyrelsens særlige tilladelse. 9 UBEBYGGEDE AREALER 9.1 Den del af områdets ubebyggede arealer, der ikke benyttes til parkering, gårdsplads eller lignende, skal anlægges og vedligeholdes som grønt område. Oplag, herunder parkering af uindregistrerede køretøjer, henstilling af containere mv., må ikke finde sted. 9.2 Der skal anlægges udendørs opholdsarealer svarende til mindst 50 % af etagearealet. Overdækket gårdrum i byggefelt A kan indgå ved beregning af opholdsarealet. 9.3 Anlæg af interne veje, stier og parkeringspladser, må kun ske efter en samlet plan, godkendt af Kommunalbestyrelsen. Planen skal indeholde bestemmelser vedrørende belægning, belysning, beplantning, hegning, placering af skure mv. 9.4 Terrænregulering på mere end +/- 0,5 meter må kun finde sted efter Kommunalbestyrelsens tilladelse. 10 LEDNINGS- OG ANTENNEANLÆG 10.1 Nye el-ledninger i området, herunder ledninger til intern vejbelysning, skal udføres som jordkabler Inden for området må der kun opsættes antenner og parabolantenner med Kommunalbestyrelsens tilladelse i hvert enkelt tilfælde. 11 FORUDSÆTNINGER FOR IBRUGTAGNING 11.1 Forinden ny bebyggelse må tages i brug, skal der være etableret opholds- og parkeringsarealer i overensstemmelse med 5 og 9. 11

14 11.2 Forinden ny bebyggelse tages i brug til boligformål skal det på de primære opholdsarealer sikres, at støjniveauet ikke overstiger 55 db(a) fra vejtrafik. Forinden ny bebyggelse tages i brug til offentlige administration, skal det på de primære opholdsarealer sikres, at støjniveauet ikke overstiger 60 db(a) fra vejtrafik. Støjdæmpende foranstaltninger skal udføres i overensstemmelse med Miljøstyrelsens vejledning nr. 3/1984, Trafikstøj i boligområder. 12 LOKALPLANENS RETSVIRKNINGER 12.1 Efter Kommunalbestyrelsens endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen må ejendomme, der er omfattet af planen, i henhold til planlovens 18 kun udstykkes, bebygges og anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører ikke i sig selv krav om etablering af de anlæg mv., der er indeholdt i planen. Kommunalbestyrelsen kan meddele dispensation til mindre væsentlige afvigelser fra lokalplanens bestemmelser under forudsætning af, at disse ikke er i strid med principperne i planen. Videregående afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan Private byggeservitutter og andre tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanen, fortrænges af denne. VEDTAGELSESPÅTEGNING Således vedtaget af Gentofte Kommunalbestyrelse den 27. maj Hans Toft (Sign.) Jørgen Steen Knudsen (Sign.) 12

15 Nærværende lokalplan begæres i henhold til 31, stk. 2 i lov om planlægning tinglyst på følgende matr.nr.: 36 a og 36 ap, Gentofte, samt alle parceller, der efter den 1. oktober 2001 udstykkes fra de nævnte ejendomme. Gentofte Kommune, Teknisk Forvaltning, den 20. juni 2002 Jørgen Steen Knudsen (Sign.) Hanne Rostock (Sign.) Offentliggjort den 12. juni 2002 Tinglyst den 25. juni

16 64g 1 66b a 63a 65a Vindestræde 2 NORD Mitchellsstræde SALEM 5 z ao A 38 36a 40 D z z 42 6C 44 6B KLØCKERSHAVE 6A 46 36ap B 36an 48 6D C Dahlénsstræde 35k 54 51c 35p 52b 35d 35a b KORTBILAG LOKALPLAN 205 for Kløckershave og Salem MÅL 1:1.000 z Bevaringsværdigt Områdegrænse Vejadgang træ Byggefelt 3 etager Byggefelt 2 etager Byggefelt 1 etage Parkering GENTOFTE KOMMUNE, TEKNISK FORVALTNING 2002

17 LOKALPLAN 205 FOR KLØCKERSHAVE OG SALEM