FREDERIKSBERG KOMMUNE DETAILHANDELSANALYSE 2016 ADRESSE COWI A/S Visionsvej 53 9000 Aalborg TLF +45 56 40 00 00 FAX +45 56 40 99 99 WWW cowi.dk INDHOLD 1 Sammenfatning 2 2 Antal butikker og butiksareal 4 2.1 Antallet af butikker er steget 5 2.2 Butiksarealet er stort set uforandret 6 3 Omsætningen er tilbage på 2007-niveau 7 3.1 Omsætningen er steget for dagligvarer og beklædning, men faldet for udvalgsvarer 8 4 Forbrug 8 5 Dækningsgrader 9 5.1 Dækningsgraden for dagligvarer 10 5.2 Dækningsgraden for udvalgsvarer 10 6 Vurdering af arealbehov i 2028 10 6.2 Scenarie for arealbehov i perioden 2016-2028 13 7 Anvendt analysemetode 14 7.1 Butikker 14 7.2 Omsætning 15 7.3 Dækningsgrader 15 UDGIVELSESDATO 29.11.2016 UDARBEJDET KONTROLLERET GODKENDT KRLB KRBR KRBR
2/15 DETAILHANDELSANALYSE Notatet indeholder detailhandelsanalysen 2016 for Frederiksberg Kommune. Analysen redegør for den aktuelle status for detailhandlen, herunder antallet af butikker, arealet, omsætningen og dækningsgraderne. Analysen indeholder også en vurdering af behovet for arealet til detailhandel i perioden 2016-2028 i forbindelse med Kommuneplan 2017. Metoderne, som analysen bygger på, er oversigtligt beskrevet i notatets sidste afsnit. 1 Sammenfatning Detailhandlen i Frederiksberg Kommune blev sidst undersøgt i 2011 og 2012 og i 2007 og 2008. Perioden fra 2008-2012 var kendetegnet af den finansielle krise, hvor særligt mange mindre butikker lukkede også i Frederiksberg Kommune. I perioden 2012-2016 har omsætningen i detailhandlen været nogenlunde stabil, og der er tegn på, at det igen går fremad for detailhandlen. Udviklingen i perioden har været forskellig for de enkelte brancher. Dagligvareforbruget er steget, mens forbruget af beklædning og øvrige udvalgsvarer fortsat ligger markant lavere end før krisen, men på et højere niveau end i 2012. På landsplan er omsætningen i detailhandlen under ét steget med ca. 1,5 % siden 2012. Mange butikker landet over har måttet lukke som følge af faldende omsætning. Generelt er det de mindre specialbutikker uden for kædesamarbejde, som er lukket. Der er registreret ca. 30 butikker mere i Frederiksberg i 2016 sammenlignet med den seneste detailhandelsanalyse i 2012. Tallet dækker over en større udvikling i butiksbestanden. Flere butikker er lukket og erstattet af nye butikker eller af serviceerhverv og omvendt. Alt i alt vurderes det, at i omegnen af 70-100 butikker er lukket siden seneste analyse. Et groft overslag er, at omtrent halvdelen af de lukkede butikker er erstattet af spisesteder og serviceerhverv. En mindre del af butikslokalerne står tomme, og nogle er nedlagt eller slået sammen med en anden butik. Det er uvist, hvor mange butikker, der er lukket, men åbnede igen under ny ejer, med nyt navn mv., og det er uvist, hvor mange butikker, der er på vej til at åbne som nye butikker. Registreringen af butikker viser, at der samlet set er åbnet flere butikker i perioden 2012-2016, end der er lukket. Bruttoetagearealet 1 er opgjort til ca. 147.000 m 2 og er ca. 3.000 m² svarende til ca. 2 % mindre end under seneste analyse og ca. 8.700 m 2 svarende til ca. 6 % mindre end under analysen i 2008. Det er især arealerne til dagligvarer og øvrige udvalgsvarer, der er reduceret, mens arealet til beklædning er forøget. Udviklingen skal ses i lyset af, at der på landsplan er færre m² til detailhandel, men at butikkerne er blevet mere effektive. På Frederiksberg skal udviklingen særligt ses i lyset af, at flere mindre butikker er lukket, mens Frederiksberg Centret blev markant udvidet i foråret 2015 med flere store tøjbutikker. Omsætningen i detailhandlen i Frederiksberg Kommune (ekskl. særlig pladskrævende varer) er i 2015 er opgjort til i størrelsesordenen 4,9 mia. kr., hvilket er ca. 200 mio. kr. mere end omsætningen i 2007. Udviklingen dækker over store for- 1 Butiksarealet på 147.000 m² er ekskl. ca. 4.000 m² gangareal mv. i Frederiksberg Centret, som ifølge reglerne skal medregnes som en del af det samlede butiksareal.
DETAILHANDELSANALYSE 3/15 skelle mellem brancherne. Dagligvarehandlen i Frederiksberg Kommune har øget omsætningen med ca. 440 mio. kr. svarende til en stigning på ca. 18 %, mens udvalgsvarebutikkernes omsætning er reduceret med ca. 240 mio. kr. svarende til et fald på ca. 11 %. Fordelingen mellem omsætningen inden for dagligvarer og udvalgsvarer er rykket mod en større vægt af dagligvarer fra ca. 50/50 i 2007 til ca. 60/40 i 2015. Det er vigtigt at være opmærksom på, at ændringer i omsætningen bl.a. skyldes prisudviklingen og forskelle i prisudviklingen mellem varegrupper, samt at internethandlen fortsat tager markedsandele fra særligt de fysiske udvalgsvarebutikker. Omsætningen er dermed ikke et direkte udtryk for, hvordan handelslivet har udviklet sig. Det er også vigtigt at være opmærksom på, at omsætningsvurderingerne er behæftet med usikkerheder. Metoden har været så vidt muligt at indhente omsætningstallene direkte fra de butiksdrivende. I de tilfælde hvor det ikke har været muligt, har COWI vurderet omsætningerne på baggrund af butikkernes offentliggjorte regnskaber og erfaringstal fra tilsvarende steder. Dækningsgraden, som udtrykker forholdet mellem butikkernes omsætning og borgernes forbrug, er opgjort til 83 for Frederiksberg Kommune som helhed, når internethandlen er trukket ud af forbruget. Dækningsgraden er faldet fra 85 siden 2007. Som nævnt er der usikkerheder, så den samlede dækningsgrad vurderes at være på stort set på samme niveau i 2015 som i 2007. Dækningsgraden for detailhandlen under ét i Frederiksberg Kommune har stort set været uændret fra den første analyse i 1999 over den efterfølgende i 2007 og frem til seneste analyse i 2012. Dækningsgraden er for 2015 opgjort til 83 for dagligvarer svarende til at omsætningen i dagligvarebutikkerne er ca. 17 lavere end Frederiksberg-borgernes forbrug. Dækningsgraden for dagligvarer faldet fra 91 i 2007. Udviklingen skal ses i sammenhæng med den betydelige befolkningsudvikling, som Frederiksberg Kommune har haft. Det tyder på, at dagligvarehandlen ikke helt har kunnet følge med befolkningsudviklingen. Dækningsgraden for beklædning er for 2015 opgjort til 92 mod 88 i 2011. Stigningen skal ses i sammenhæng med, at Frederiksberg Centret udvidede med en række tøjbutikker i 2015. Samtidig er lukket en række mindre tøjbutikker i de øvrige handelsgader i Frederiksberg Kommune, men omsætningstabet fra de lukkede butikker har været mindre end væksten i Frederiksberg Centret. Dækningsgraden for øvrige udvalgsvarer er for 2015 opgjort til 80. Dækningsgraden for øvrige udvalgsvarer blev vurderet groft for 2011 og blev vurderet separat for boligudstyr og øvrige udvalgsvarer for 2007, hvorfor disse dækningsgrader ikke er direkte sammenlignelige. De lavere dækningsgrader for dagligvarer og øvrige udvalgsvarer udtrykker, at handelslivet står svagere på disse områder, og at mere handel går ud af kommunen. Det pointeres, at omsætningen i dagligvarebutikkerne er øget i perioden 2011-2015. Når dækningsgraden er faldet for dagligvarer, er det altså et udtryk for, at forbruget er steget endnu mere end omsætningen. Befolkningstallet i Frederiksberg Kommune forventes at vokse med ca. 15.200 personer svarende til ca. 14 % frem mod 2028. Befolkningstilvæksten har stor betydning for detailhandlens udvikling. Det er usikkert, hvor meget den enkelte bor-
4/15 DETAILHANDELSANALYSE gers forbrug vil stige, hvor meget omsætning internethandlen vil trække ud af de fysiske butikker, og hvordan styrkeforholdet mellem Frederiksberg Kommune og de omkringliggende handelsgader og indkøbscentre vil udvikle sig. Som grundlag for at vurdere behovet for areal til detailhandel i kommuneplanen er der opstillet et scenarie for arealbehovet i 2028. Scenariet er opstillet for at give et billede af, hvordan forskellige forudsætninger påvirker arealbehovet. I scenariet er der beregnet et behov ud fra en befolkningsstigning jf. Frederiksberg Kommunes befolkningsprognose, en middelvækst i internethandlen og en middelvækst i privatforbruget. En sidste forudsætning er, at handelslivet i Frederiksberg Kommune vil fastholder sine nuværende markedsandele over for de omkringliggende kommuner. 2 Antal butikker og butiksareal Ved besigtigelse er der i efteråret 2016 registreret 687 butikker i Frederiksberg Kommune. Butikkernes samlede areal er registreret til ca. 147.000 m 2, fordelt på 42 % til dagligvarehandel, 16 % til beklædning, 36% til øvrige udvalgsvarer og 6 % til særligt pladskrævende varer. Butikker Areal Antal Andel m 2 Andel Dagligvarer 227 33 % 61.100 42 % Beklædning 148 22 % 23.500 16 % Øvrige udvalgsvarer Særligt pladskrævende 305 44 % 53.400 36 % 7 1 % 9.000 6 % I alt 687 100 % 147.000 100 %
DETAILHANDELSANALYSE 5/15 Frederiksbergcentret samt de vigtigste handelsgader i Frederiksberg Kommune. 2.1 Antallet af butikker er steget Sammenlignes med sidste detailhandelsanalyse, er antallet af butikker øget. Butikkerne blev sidst kortlagt i 2012, hvor de økonomiske konjunkturer og privatforbruget nåede et lavpunkt. Siden er omsætningen i detailhandlen under ét steget marginalt. Beklædning og øvrige udvalgsvarer hører til de mest konjunkturfølsomme varegrupper. I perioden 2008-2012 faldt antallet af butikker i Frederiksberg Kommune inden for alle hovedbrancher på nær særligt pladskrævende varer. Især antallet af butikker, der forhandlede beklædning og øvrige udvalgsvarer blev reduceret i perioden 2008-2012. I perioden 2012-2016 er antallet af butikker forøget. Særlig antallet af butikker, der forhandler hhv. beklædning og øvrige udvalgsvarer er forøget i perioden 2012-2016. Antallet af dagligvarebutikker er i samme periode faldet en anelse. Dermed har stigningen i antallet af butikker siden sidste analyse været størst inden for de hovedbrancher, hvor faldet i antallet af butikker var størst i årene efter krisen. I 2012 var der 658 butikker i Frederiksberg Kommune. I 2016 er der 687, hvilket er ca. 30 flere end i 2012. Det svarer til en samlet forøgelse på ca. 5 %.
6/15 DETAILHANDELSANALYSE Butikker Ændring 2012-2016 Antal Antal Antal Antal % 2007 2012 2016 Dagligvarer 252 233 227-6 -3 Beklædning 175 126 148 +22 +15 Øvrige udvalgsvarer Særligt pladskrævende 332 296 305 +9-3 3 3 7 +4 +57 I alt 762 658 687 +29 +4 Det vurderes, at i størrelsesordenen 70-100 butikker er lukket i perioden 2012-2016, og at halvdelen af de lukkede butikker er erstattet af spisesteder og serviceerhverv. Derudover står nogle lokaler tomme, nogle er nedlagt eller slået sammen med en anden butik og nogle er på vej til at åbne. Lukkede butikker Overgået til spisesteder og serviceerhverv Ændring i antal af butikker 2012-2016 70-100 35-50 +30 En gennemgang af butikslokalerne, der er overgået til en anden publikumsorienteret funktion, viser et tydeligt billede af, at caféer, juicebarer og andre mindre restaurationer er åbnet i de tidligere butikslokaler. Også frisører, solcentre, rådgivningsbranchen og fast-food er godt repræsenteret i de tidligere butikker. Den procentvise stigning i antallet af butikker siden 2012 er lidt lavere end den tilsvarende stigning i omsætningen. 2.2 Butiksarealet er stort set uforandret I 2016 er det samlede butiksareal i Frederiksberg Kommune vurderet til ca. 147.000 m². Hertil kommer ca. 4.000 m² gangareal mv. i Frederiksbergcentret 2. Det samlede butiksareal er dermed stort set uforandret i forhold til den seneste opgørelse i 2012 og er faldet sammenlignet med opgørelsen i 2008. 2 Gangareal mv. i et butikscenter skal ifølge reglerne medregnes som butiksareal.
DETAILHANDELSANALYSE 7/15 2008 2012 2016 Forskel 2012-2016 m 2 m 2 m² m 2 % Forskel 2012-2016 Dagligvarer 65.700 66.100 61.100* -5.000* -8* Beklædning 23.200 20.400 23.500* +3.100* +15* Øvrige udvalgsvarer Særligt pladskrævende varer 59.400 55.900 53.400* -2.500* -4* 7.400 7.400 9.000* +1.600* +22* I alt 155.700 149.800 147.000* -2.800* -2* *Arealerne for 2016 er ekskl. ca. 4.000 m² gangareal i Frederiksbergcentret. Den største ændring i antal m² er sket inden for dagligvarebutikkerne, som er reduceret med ca. 5.000 m² svarende til ca. 8 %. Beklædningsbutikkernes areal er øget med ca. 3.000 m² svarende til ca. 15 %. De øvrige udvalgsvarebutikkers areal er reduceret med ca. 2.500 m² svarende til ca. 4 %. Under ét er udvalgsvarebutikkernes areal stort set uforandret. Arealet af butikkerne, der forhandler særlig pladskrævende varegrupper er øget med ca. 1.600 m² svarende til ca. 22 %. 3 Omsætningen er tilbage på 2007-niveau Omsætningen i butikkerne i Frederiksberg Kommune blev sidst registreret i 2007. Med udgangspunkt i de generelle vækstrater for dagligvarer, beklædning og øvrige udvalgsvarer i perioden 2007-2011 blev butikkernes omsætning fremskrevet til 2012-niveau. På baggrund af butiksregistreringen i 2012 blev der foretaget de tilpasninger og justeringer, som var sket i butiksbestanden i perioden 2007-2012. Metoden i 2011 var forbundet med usikkerheder. Derfor sammenlignes omsætningen i 2015 med omsætningen i 2007. Omsætningen i butikkerne i Frederiksberg Kommune er i 2015 vurderet til i alt ca. 5,0 mia. kr. inkl. særlig pladskrævende varer. Den største omsætning lægges i dagligvarebutikkerne, der omsatte for ca. 2,9 mia. kr. i 2015. Det vurderes, at beklædningsbutikkerne omsatte for ca. 0,7 mia. kr. og øvrige udvalgsvarebutikker for ca. 1,3 mia. kr. Omsætningen fordelt på dagligvarer og udvalgsvarer er ca. 60/40. Omsætningen i butikker, der forhandler særligt pladskrævende varer er vurderet til ca. 75 mio. kr. I 2007 blev der for Frederiksberg Kommune registreret en samlet omsætning på ca. 4,7 mia. kr. ekskl. omsætningen fra særlig pladskrævende varer. Omsætningen for 2015 er vurderet til ca. 4,9 mia. kr. ekskl. omsætningen fra særlig pladskrævende varer. Stigningen på ca. 0,2 mia. kr. svarer til 4 %. På landsplan er tendensen, at omsætningen i detailhandlen er faldet med ca. 10 % siden 2007. Med den overordnede økonomiske udvikling taget i betragtning har Frederiksberg Kommune klaret sig bedre gennem krisen end landsgennemsnittet. På den anden side har de store byer og de store handelscentre generelt klaret sig bedst gennem krisen, og mange er sluppet igennem uden nævneværdig nedgang i detailhandlen. Derudover skal stigningen i omsætningen ses i sammenhæng med stigningen i indbyggertallet i Frederiksberg Kommune, hvilket har en positivt afsmittende effekt på omsætningen.
8/15 DETAILHANDELSANALYSE 2007 2015 Forskel 2007-2015 Forskel 2007-2015 mio. kr. mio. kr. mio. kr. % Dagligvarer 2.423 2.861 +439 +18 Beklædning 685 737 +51 +8 Øvrige udvalgsvarer Særligt pladskrævende varer 1.581 1.291-290 -18-73 - - I alt 4.689 4.889* +200-4 Butikker Areal Omsætning Antal Andel m 2 Andel Mio. kr. Andel Dagligvarer 227 33 % 61.100 42 % 2.861 58 % Beklædning 148 22 % 23.489 16 % 736 15 % Øvrige udvalgsvarer Særligt pladskrævende 305 44 % 53.351 36 % 1.291 26 % 7 1 % 9.000 6 % 73 1 I alt 687 100 % 147.000 100 % 4.962 100 % 3.1 Omsætningen er steget for dagligvarer og beklædning, men faldet for udvalgsvarer Sammenlignes omsætningen i dagligvarebutikkerne i 2015 med omsætningen i dagligvarebutikkerne i 2007, ses at den årlige omsætning er steget med ca. 440 mio. kr. svarende til en stigning på ca. 18 %. Omsætningen inden for beklædning er steget med ca. 50 mio. kr. svarende til en stigning på ca. 8 %, og omsætningen inden for øvrige udvalgsvarer er faldet med ca. 290 mio. kr. svarende til et fald på ca. 18 %. Udvalgsvarer under ét er faldet med ca. 240 mio. kr. svarende til et fald på ca. 11 %. I 2007 var omsætningsforholdet mellem dagligvarer og udvalgsvarer ca. 50/50. I 2015 var forholdet ca. 60/40. 4 Forbrug Det samlede forbrug, som borgerne i Frederiksberg Kommune lægger i detailhandlen, er i 2016 beregnet til ca. 5,9 mia. kr. fordelt på ca. 3,4 mia. kr. til dagligvarer og ca. 2,4 mia. kr. til udvalgsvarer. Til sammenligning blev det samlede forbrug, for 2011 beregnet til ca. 5,6 mia. kr. fordelt på ca. 2,9 mia. kr. til dagligvarer og ca. 2,4 mia. kr. til udvalgsvarer. Det samlede forbrug i 2016 er således ca. 0,3
DETAILHANDELSANALYSE 9/15 mia. højere i 2016 end i 2011. Overordnet set er dagligvareforbruget vokset og udvalgsvareforbruget uændret. Forbruget er beregnet ud fra Danmarks Statistiks opgørelse over forbruget fordelt på hovedvaregrupper. 2011 2016 Dagligvarer 29.500 33.600 Udvalgsvarer 26.000 27.700 Det gennemsnitlige forbrug for en borger i Frederiksberg Kommune i kr. pr. person pr. år. 2007 2011 2011* 2016* Dagligvarer 2,7 3,0 2,9 3,4 Udvalgsvarer 2,9 2,6 2,4 2,4 I alt 5,6 5,6 5,3 5,9 Forbrug i detailhandlen i mia. kr. i Frederiksberg Kommune. Tallene er afrundede. *Fratrukket internethandel. 5 Dækningsgrader Dækningsgraden 3 er et udtryk for balancen i handlen i forhold til de omkringliggende kommuner. En dækningsgrad over 100 indikerer et handelsoverskud, hvorimod en dækningsgrad under 100 indikerer et underskud på handelsbalancen. Dækningsgraden for Frederiksberg Kommune som helhed er i 2011 vurderet til 84, når dækningsgraden korrigeres for at en større del af forbruget i 2011 sker via internettet. Sammenlignet med analyserne i 1999 og 2007 er dækningsgraderne for dagligvarer og udvalgsvarer hhv. faldet og steget. For udvalgsvarer gælder, at særligt dækningsgraden for beklædning er steget markant. 3 Dækningsgraden regnes som omsætningen i kommunens detailhandel divideret med borgernes forbrug. I detailhandelsanalysen fra 2009 er internethandlen ikke fratrukket forbruget, og dermed ligger dækningsgraderne reelt for højt - især for udvalgsvarer, som oftere købes over internettet.
10/15 DETAILHANDELSANALYSE 1999 2007 2015* Dagligvarer 89 91 83 Udvalgsvarer (*) 79 84 Beklædning (*) 88 92 Øvrige udvalgsvarer (*) (*) 80 I alt 84 85 83 * Internethandlen er fratrukket det samlede forbrug. (*) Oplysningerne er ikke umiddelbart tilgængelige. 5.1 Dækningsgraden for dagligvarer Dækningsgraden for dagligvarer har siden analysen fra 1999 ligget på et stort set konstant niveau på omkring 90. I perioden 2012-2016 er dækningsgraden for dagligvarer imidlertid faldet til ca. 83 svarende til, at butikkerne på Frederiksberg omsætter for 17 % mindre end borgerne forbruger. 5.2 Dækningsgraden for udvalgsvarer Dækningsgraden for beklædning blev for 2007 vurderet til ca. 88. Dækningsgraden for beklædning i 2016 er vurderet til ca. 92 svarende til at omsætningen i beklædningsbutikkerne på Frederiksberg var ca. 8 % lavere end borgernes beklædningsforbrug. En dækningsgrad for beklædning på ca. 92 er relativt højt og udviklingen i dækningsgraden for beklædning illustrerer, at handelslivet inden for beklædning samlet set er gået frem siden 2007. Dækningsgraden for øvrige udvalgsvarer blev for 2007 vurderet til ca. 81. I 2016 er dækningsgraden for øvrige udvalgsvarer vurderet til ca. 80. Udviklingen i dækningsgraden for øvrige udvalgsvarer udtrykker, at de øvrige udvalgsvarebutikker i dag står omtrent lige så stærkt som i 2007 dog ikke helt så stærk som beklædningsbutikkerne, og Frederiksberg Kommune har underskud på balancen inden for øvrige udvalgsvarer. 6 Vurdering af arealbehov i 2028 Det følgende indeholder en vurdering af behovet for udlæg af areal til detailhandel kommuneplanen. Følgende faktorer vil have betydning for udviklingen: Befolkningsudviklingen Udviklingen i privatforbruget Udviklingen i internethandlen Udviklingen i dækningsgraderne Udviklingen i butikkernes arealintensitet (omsætning pr. m²).
DETAILHANDELSANALYSE 11/15 6.1.1 Befolkningsudviklingen Befolkningstallet i Frederiksberg Kommune er steget fra ca. 92.200 i 2007 til ca. 100.200 i 2012 og til yderligere ca. 104.500 i 2016. Befolkningsprognosen for Frederiksberg Kommune for de kommende 12 år peger på en fortsat kraftig stigning i befolkningstallet frem mod 2028, hvor der forventes at være omkring 120.000 indbyggere i Frederiksberg Kommune. Med en befolkningsvækst på ca. 15 % de næste 12 år vil der tilsvarende være et markant højere forbrug på detailhandel i de fysiske butikker i 2028. Befolkningsudviklingen alene svarer til, at borgerne i Frederiksberg Kommune vil bruge i størrelsesordenen 0,9 mia. kr. mere på detailhandel i de fysiske butikker end i dag. Der regnes kun med én mulig befolkningsudvikling svarende til Frederiksberg Kommunes prognose. 6.1.2 Udvikling i privatforbruget På baggrund af udviklingen i den danske detailhandel de seneste ca. 15 år er det forudsat, at forbruget på detailhandel vil stige moderat de kommende år. Dagligvarer er en af de mindre konjunkturfølsomme brancher og bliver ofte handlet tæt på bopælen. Det forudsættes, at dagligvareforbruget vil stige moderat med 5 procentpoint frem mod 2028. Beklædning er en af de mest konjunkturfølsomme brancher, hvilket de store udsving omkring finanskrisen i 2007-2008 vidner om. Samtidig handles tøj og sko ofte der, hvor udbuddet er størst. Det forudsættes, at forbruget på beklædning vil stige moderat med ca. 15-20 procentpoint frem mod 2028. Øvrige udvalgsvarer som elektronik, sportudstyr, bøger mv. er, på samme måde som beklædning, betinget af de generelle økonomiske konjunkturer. Efter finanskrisen faldt forbruget på øvrige udvalgsvarer, men de seneste 3-4 år er tendensen igen vendt til vækst. Det forudsættes, at forbruget på øvrige udvalgsvarer vil stige med ca. 15 procentpoint frem mod 2028.
12/15 DETAILHANDELSANALYSE Det sæsonkorrigerede mængdeindeks er et udtryk for den reelle udvikling i den danske detailhandel (her 2010-priser). 6.1.3 Udviklingen i internethandlen Internethandlen vinder frem. Siden 2009 er omsætningen tredoblet. Det forventes, at den samlede e-handel i 2016 vil ende på ca. 100 mia. kr., hvilket er næsten dobbelt så meget som i 2012. I Internethandlen indgår både ikke-fysiske varer som rejser, flybilletter og underholdning, men også fysiske varer som tøj, elektronikvarer og bøger. Internethandlen forventes at fortsætte sin vækst, og vil komme til at udgøre en stadig større del af detailhandlen. De seneste tal peger på, at andelen af internethandel er meget brancheafhængig. Eksempelvis bliver en meget stor del af forbrugerelektronik, bøger og børnetøj handlet online, mens det stadig kun er under 5 % af dagligvarerne handles online. Det forudsættes, at internethandlen for dagligvarer vil vokse til ca. 5 % i 2028, at andelen af online-handel med tøj og sko vokser til 20-25 %, og at andelen af øvrige udvalgsvarer, der handles online, stiger til ca. 35 % af alle varer. Internethandlen i Danmark 2009-2016. Baseret på opgørelser fra FDIH, Dansk Erhverv m.fl.
DETAILHANDELSANALYSE 13/15 6.1.4 Udviklingen i dækningsgrad Dagligvarer købes i højere grad lokalt og tæt på bopælen, hvorimod udvalgsvarer købes i de større byer, i centre eller via internettet. Det vil betyde, at dagligvarehandlen i højere grad holdes hjemme i Frederiksberg Kommune, hvorimod udvalgsvarehandlen fortsat vil opleve konkurrence fra omkringliggende bymidter, centre og fra internethandlen. På den anden side er det sandsynligt, at Frederiksberg Centret fremover vil spille en central rolle som knudepunkt for både infrastruktur og detailhandel. Frederiksberg Kommune har en geografisk placering, der betyder, at en stor del af det lokale forbrugsgrundlag naturlig vil blive lagt andre steder, særligt i Københavns Kommune. Derfor forudsættes det, at dækningsgraderne vil forblive på omtrent samme niveau frem mod 2028. 6.1.5 Udvikling i omsætning pr. m 2 Arealintensiteten (årlig omsætning pr. m²) er en sidste forudsætning for arealbehovet til detailhandel i Frederiksberg Kommune i perioden 2016-2028. Generelt ligger arealintensiteten for butikkerne i Frederiksberg Kommune på et højt niveau særligt for butikkerne i og nær Frederiksberg Centret. På den ene side er det muligt, at butikkerne kan drives endnu mere effektivt, men på den anden side er det sandsynligt, at der vil opstå lidt større butikker på Frederiksberg, der typisk har en lidt mindre arealintensitet. Samlet set vurderes det, at omsætningen pr. m 2 ikke vil ændres markant frem mod år 2028. I beregningen af arealbehovet tages der udgangspunkt i følgende arealudnyttelse, som er baseret på den nuværende arealintensitet i Frederiksberg Kommune: Dagligvarebutikker: 47.000 kr./m 2 Beklædningsbutikker: 28.500 kr./m 2 Øvrige udvalgsvarer: 24.500 kr./m 2 Det skal understreges, at vurderingen af arealbehovet er forbundet med usikkerhed om den fremtidige forbrugsudvikling og den fremtidige internethandel. Bl.a. forudsættes det, at den skønnede forbrugstilvækst direkte vil resultere i et øget behov for nyt butiksareal. I realiteten vil en del af omsætningsstigningen ske i eksisterende butikker, hvor kapacitetsgrænsen ikke er nået. 6.2 Scenarie for arealbehov i perioden 2016-2028 Med udgangspunkt i de beskrevne forudsætninger er der opstillet et scenarie for det fremtidige arealbehov i Frederiksberg Kommune i perioden 2016-2028. Grundlæggende forudsættes det at effekterne af den økonomiske krise fortsat vil aftage, og at borgernes privatforbrug gradvist stiger,
14/15 DETAILHANDELSANALYSE at konkurrencen fra detailhandelen i de omkringliggende kommuner fortsat er hård, og derfor vil dækningsgraden være konstante frem mod 2028, at internethandlen fortsat vokser kraftigt og tager endnu større andele fra de fysiske butikker i 2028 og at indbyggertallet vokser med ca. 15.000 personer, som forudsat i prognosen. Dækningsgrad Forbrugsvækst Andel til internethandel Dagligvarer 83 (0) 105 (+5 %) 5 % (+3 %) Beklædning 92 (0) 117,5 (+17,5 %) 22 % (+12 %) Øvrige udvalgsvarer 80 (0) 115 (+15 %) 40 % (+22 %) Arealbehovet til detailhandel i Frederiksberg Kommune i perioden 2016-2028 er beregnet til et niveau på ca. 35.000 m². Heraf er der behov for knap 10.000 m² yderligere areal til dagligvarebutikker og godt 25.000 m² til udvalgsvarer. Hvis dækningsgraden for dagligvarer stiger fra 83 til 90, medfører dette en stigning i arealbehovet på yderligere ca. 5.700 m². 7 Anvendt analysemetode Butikkerne i Frederiksberg Kommune er blevet besigtiget i perioden 7.-13. november 2016. Under besigtigelsen er de butiksdrivende blevet spurgt om bruttoetagearealet af butikken samt om omsætningen for det seneste omsætningsår (2015). På den baggrund har det været muligt at opdatere butikslisten fra 2012 og at udarbejde en tidssvarende liste over eksisterende, lukkede og tomme butikker. Butikkerne er også blevet registreret med branchetilknytning og kædeforhold. Den opdaterede butiksliste danner grundlag for analyser om antal butikker, areal, omsætning og dækningsgrader. Hvad angår antallet af butikker og deres areal, er der sammenlignet med en tilsvarende analyse fra 2012. Hvad angår omsætningsdata er der sammenlignet med data fra 2007. Omsætningsdata i analysen fra 2012 var baseret på en række fremskrivninger og ikke på de eksakte oplysninger eller konkrete vurderinger som i analyserne af omsætningen fra 2007 og 2015. 7.1 Butikker Butiksbestanden på Frederiksberg er undersøgt med udgangspunkt i registreringen fra Detailhandelsanalyse 2012 - kaldet "butikslisten". Den udvikling, der er sket siden, er kortlagt ved besigtigelse af butiksområderne i kommunen. Hvert enkelt butikslokale i den oprindelige butiksliste er registreret, og det er blevet klarlagt om lokalet stadigt anvendes til butik, om det er den samme som sidst, om lokalet er tomt eller skiftet til en anden anvendelse og lignende. Derudover er nye butikker registreret. Der er sammenholdt med rapporten fra 2012 for at skitsere udviklingen i perioden.
DETAILHANDELSANALYSE 15/15 7.2 Omsætning Omsætningen i de eksisterende butikker er blevet kortlagt via to metoder. Den første metode tager udgangspunkt i direkte henvendelser til de butiksdrivende. Den anden metode bygger på konkrete vurderinger af omsætningen i de enkelte butikker. Vurderingen tager bl.a. udgangspunkt i butikkernes bruttofortjeneste, lønomkostninger, årsresultater, billede-materiale fra facaderne mv. og er foretaget i samarbejde med en erfaren revisor, som laver regnskab for mange dansker butikker. Dette er sammenholdt med analysen af omsætningen fra 2008, som bygger på de samme metoder. Det er ikke umiddelbart muligt at sammenligne direkte med kortlægningen af omsætningen i 2011, da der her blev anvendt andre metoder, bl.a. fremskrivninger af generelle tendenser. 7.3 Dækningsgrader Dækningsgraden er et udtryk for forholdet mellem borgernes forbrug i de fysiske butikker og de fysiske butikkers omsætning. Der er sammenlignet med dækningsgraderne fra 2008, da dækningsgraderne er dannet på baggrund af de samme metoder som i denne analyse. I 2012 blev omsætningen, og dermed også dækningsgraderne, dannet på baggrund af fremskrivninger af generelle tendenser i den danske detailhandel. Derfor kan dækningsgraderne fra 2012 anvendes som en indikator for udviklingen i Frederiksberg Kommune, men ikke som et direkte sammenligneligt grundlag.