Specialeafhandling HD-FR Karina Helbo, studienr.: 20042933 Andreas Persson, studienr.: 20111620. Tolagsbelåning

HD-FR Karina Helbo, studienr.: 20042933 Andreas Persson, studienr.: 20111620 Vejleder: Christian Farø en kritisk analyse af Totalkredit s model HD-FR på Aalborg Universitet Forår 2013

Indholdsfortegnelse Executive summary... 3 1. Indledning... 5 1.1. Problemformulering... 6 1.2. Metode... 6 1.3. Afgrænsning... 7 2. Realkreditinstitutternes udvikling... 9 2.1. Historien... 9 2.2. Totalkredit... 10 2.3. SDO- lovgivningen... 11 2.4.... 14 3. Risikospredning... 19 3.1. Lånetyper... 19 3.1.1. Lån med fast rente... 19 3.1.2. Lån med renteloft... 23 3.1.3. Lån med variabel rente... 24 3.1.4. Sammenligning af fast rente og F1... 27 3.2. Optimering ved to lånetyper?... 29 3.2.1. Forventet afkast... 29 3.2.2. Standardafvigelse og varians... 30 3.2.3. Kovarians og korrelation... 31 3.2.4. Diversifikation... 32 3.2.5. Den efficiente rand... 33 3.2.6. Periodeomkostninger... 34 3.2.7. CV@R... 35 3.2.8. Den optimale sammensætning... 35 4. Sammenligning af kreditforeninger... 42 4.1. Kort intro til 3 kreditforeninger... 43 4.1.1. Totalkredit... 43 4.1.2. Realkredit Danmark... 44 4.1.3. BRF... 44 4.2. Standardberegninger 8 konkrete beregninger... 44 4.2.1 Fast rente med afdrag ved 80 % belåning... 45 Karina Helbo og Andreas Persson 1

4.2.2. Fast rente uden afdrag ved 80 % belåning... 55 4.2.3. Fast rente med afdrag ved 60 % belåning... 56 4.2.4. Fast rente uden afdrag ved 60 % belåning... 57 4.2.5. Variabel rente med afdrag ved 80 % belåning... 58 4.2.6. Variabel rente uden afdrag ved 80 % belåning... 59 4.2.7. Variabel rente med afdrag ved 60 % belåning... 60 4.2.8. Variabel rente uden afdrag ved 60 % belåning... 60 4.3. Den optimale løsning... 61 4.4. Diskussion af Totalkredits lånepakker... 63 4.5. Delkonklusion... 64 5. Rådgivernes kompetence... 66 5.1. Er kompetencerne gode nok?... 67 5.1.1. Interessenter... 67 5.1.2. Mennesketyper... 70 5.1.3. Idealtypen... 71 5.1.4. Formelle og uformelle aspekter... 73 5.2. Mulige tiltag... 75 5.2.1. Den bløde løsning... 76 5.2.2. Certificering... 77 5.2.3. Boligprofilaftale... 78 5.3. Implementering... 81 5.3.1. Modstand og motivation... 82 5.3.2. Den analytiske- rationelle model... 84 6. Konklusion... 90 7. Litteraturliste... 92 Bilag nr. 1-15 Karina Helbo og Andreas Persson 2

Executive summary The purpose of this task is to examine the consequences of Totalkredits introduction of tolagsbelåning has to the customer's choice of mortgage loans. At the same time it is interesting to see whether the advisors skills are good enough. The mortgage market has evolved a lot over the years and as a result of SDO-lovgivningen in 2007 and the subsequent increased capital market is certainly not become more transparent. Other credit unions have increased their contribution rates, whereas Totalkredit has introduced tolagsbelåning. These rules are aimed at the customer's collateral divided into two, where the toplån (from 60-80% of the loan value) must be with the settlement of the debt. Our analysis is divided into three parts. In the first part we try to define "the best solution" from the perspective of risk diversification. Here composed some portfolios of fixed-rate loans and F1 loans, and establishing some efficient circles from some horizons. This results in that one can see that if the customer has a time horizon of five years, so the customer can minimize the overall risk by choosing an allocation of 53% fixed rate and 47% F1 loans. It is precisely at a time horizon of five years, to achieve the greatest possible negative correlation with fixed interest and F1, so we conclude that the optimum is to restructure loans every five years. In our second analysis section, we compare Totalkredit with BRFkredit and Realkredit Danmark. We set 8 scenarios in which we calculate the net benefits and balance exist in given periods, and examine who performs best. Here it turns out that it is very different to who is cheapest / best in each scenario. The scenario "80% LTV fixed-rate mortgage", which is the most banks credit ratings for is the best in talkredit - mainly because there settled most of the time. However, their net benefit high if we want to run a minimum and a variable interest rate. This is due to the limitations of tolagsbelåningen where to run on toplånet while you can not get a F1 loans as top loans. We conclude this chapter by examining which of the three credit unions that solves "the optimal solution" from the analysis in the previous chapter the best. In the last part of the analysis, we try to investigate / evaluate whether in skills are good enough. We do not think they are, but we do not necessarily mean that it is due to the introduction of tolagsbelåningen. We believe that it is because the customers do not get a neutral advice, all advisors are colored by their own cooperation, and competitors' products and prices known simply not. Karina Helbo og Andreas Persson 3

Therefore, we see three possible actions that might. can overcome some of these challenges, and we come up with a recommendation for how we think competence level can be given. Here, we believe that advisers should be certified and should be followed by continuous testing. In addition, we propose a "boligprofilaftale", which is an extended counseling scheme to ensure that consultancy is adequate. Lastly, we come with our vision of how such measures can be implemented. Karina Helbo og Andreas Persson 4

1. Indledning Det danske realkreditsystem har eksisteret over 200 år og er kendt ude i det meste af verden som et sikkert og robust system, som andre lande ser op til og kopierer. Opbygningen med obligationer, der sælges af låntager, købes af investor og formidlet af realkreditinstitutterne, er unikt i Danmark, fordi vi har direkte pantebreve til sikkerhed for investor. Sikkerheden, der er tinglyst i låntagers ejendom, er med til at skabe tryghed for investor og med til at gøre renter og kurser attraktive for låntager. Det er dog ikke alle lande, der har den samme grad af gennemskuelighed og sikkerhed i deres låneformidlingssystemer, som vi har i Danmark, og det faktum sammen med en række andre faktorer var med til, at indførslen af SDO-lovgivningen blev gennemført tilbage i 2007. En lovgivning der var med til at sætte de danske kreditforeninger under et økonomisk pres på grund af de prisfald, vi i årene efter 2007 så på det danske boligmarked. Kreditforeningerne har på forskellige måder forsøgt at løse den kapitaludfordring, de faldende huspriser har medført, bl.a. ved at forhøje bidragssatserne og andre omkostninger for låntager. Denne trend har Nykredit/Totalkredit (fremover kaldt TK) dog valgt ikke at følge, de har i stedet valgt at indføre tolagsbelåning som løsning på kapitaludfordringerne. Disse differentieringer i realkreditmarkedet har gjort lånehjemtagelse af kreditforeningslån mere uigennemskueligt for låntager, end det har været tidligere. Det har dog ikke kun medført øgede udfordringer for låntager, men også de rådgivere, der skal sælge lånene, kan blive påvirket af det mere uigennemskuelige marked. Der er på flere områder pålagt rådgiverne krav til bl.a. certificering i forbindelse med rådgivning af investeringer, men der er endnu ikke krav om certificering ved rådgivning om kreditforeningslån. Rådgivningen er ofte meget generel og gives ud fra enkelte beregninger og simple tommelfingerregler. Der ydes sjældent individuel rådgivning ud fra den enkelte kundes risikoprofil, tidshorisont eller lignende. Rådgivningen er ofte målrettet mod en løsning med kun et kreditforeningslån. En løsning med fx to forskellige lånetyper for at minimere den samlede risiko bliver sjælendt fremlagt for kunden, hvilket muligvis skyldes rådgiverens egne holdninger eller måske mangel på viden. En løsning med flere lånetyper er også en mere kompleks løsning og kræver en større indsigt og viden. Der stilles hele tiden øgede krav til rådgivningen i forhold til god skik og andre regler, der er med til at sikre kunderne den bedst mulige rådgivning, men man kan godt frygte, at kompleksiteten i realkreditmarkedet, provisionsaftaler på kryds og tværs og manglende viden Karina Helbo og Andreas Persson 5

hos rådgiverne kan være med til, at kunderne ikke altid bliver rådgivet ud fra deres ønsker og behov. 1.1. Problemformulering Vi vil i vores speciale undersøge, hvilke konsekvenser TK s indførsel af tolagsbelåning har for låntagers valg af lån. Derudover ønsker vi at undersøge, hvilke krav indførslen af tolagsbelåning har til rådgivernes kompetenceniveau. 1.2. Metode Vores speciale vil tage udgangspunkt i det danske realkreditsystem med ekstra fokus på TK s indførsel af tolagsbelåning. Vi ønsker i vores speciale at besvare følgende underspørgsmål for at finde frem til en fornuftig besvarelse på ovenstående problemformulering: - Hvordan ser realkreditlovgivningen ud i dag? - Hvilke krav har SDO-lovgivningen fra 2007 pålagt kreditforeningerne/ obligationsudstederne? - Hvilke typer kreditforeningslån findes der? - Kan der være en fordel for låntager ved at hjemtage to lån frem for et lån, hvilke risikomæssige aspekter er der ved dette? - Er der forskel på de tre største kreditforeninger i Danmark: TK, BRFkredit (fremover kaldt BRF) og RealkreditDanmark (fremover kaldt RD)? - Hvilken kundetype henvender den enkelte lånetype sig til? - Hvilken kreditforening tilbyder den bedste løsning? - Er rådgiverne i bankerne og kreditforeningerne klar til og dygtige nok til at rådgive om tolagsbelåning og sammensætning af flere lånetyper? - Burde rådgiverne blive certificeret i stil med det, vi har set på investeringsområdet? - Hvis der er behov for et kompetenceløft hos rådgiverne, hvordan implementeres dette så? Det er vores mål, at opgaven skal kunne bruges som inspiration til TK og de andre kreditforeninger i forhold til udbuddet af lånetyper og lånepakker. Samtidig er det et mål, at den lovgivende magt i EU kan blive inspireret af opgaven i relation til udvikling af realkreditrådgivningen, som efter SDO-lovgivningens indførsel er blevet langt mere Karina Helbo og Andreas Persson 6

kompleks. Pengeinstitutterne kan naturligvis også bruge opgaven som inspiration til nye rådgivningsværktøjer på realkreditområdet og eventuelt implementering af disse. Samtidig kan de naturligvis også bruge vores konklusioner omkring valg af lånetyper til bl.a. låneanbefalinger. Det er ligeledes vores mål, at en kunde skal kunne læse opgaven og forstå de udfordringer og risici, der er ved optagelse af et kreditforeningslån. Opgaven er generelt kundevendt, men det forventes dog, at læseren har et vist kendskab til finansielle forretninger. Den sidste del omkring niveauet hos den enkelte rådgiver og implementeringen af kompetenceløft vil blive mere rådgivervendt og vil kunne bruges som inspiration til projektarbejdere og ledere, der skal implementere et nyt koncept eller en ny praksis. Til løsning af de oplistede delspørgsmål og i sidste ende løsning af problemformuleringen er flere forskellige kilder blevet benyttet. En lang række af de artikler, satser, kurser og priser, der bruges i specialet, er fundet ved brug af internettet, hvor en række hjemmesider også er brugt som inspiration og baggrundsviden som optakt til specialet. Derudover har det undervisningsmateriale, vi har fået udleveret i forbindelse med undervisningen på HD-FR semester 5-7 været vigtig i forhold til den teoretiske del af specialet sammen med de bøger, der har været brugt i undervisningen. Tidsskriftet FINANS/INVEST, der vurderes at have et tilfredsstillende højt niveau, har været en vigtig del af det faglige indhold i specialet og specielt en artikel derfra er omdrejningspunktet i en del af specialet. Ud over de trykte medier er viden fra kolleger også brugt som baggrundsviden - men dog med en vis kildekritik i forhold til kvaliteten af denne viden. Til tekstbehandling er Microsoft Word brugt, og udregningerne i specialet, der alle er fremkommet ved egen tilvirkning, er lavet ved brug af finanslommeregner og Microsoft Excel. 1.3. Afgrænsning Da det primære fokus i vores dagligdag ligger på kreditforeningslån til private, er der i specialet ikke fokuseret på kreditforeningslån til erhverv - men udelukkende privatkundesegmentet. Med udgangspunkt i privatkundesegmentet har det været naturligt at se bort fra investors side af realkreditobligationerne, da det er tolagsbelåning og rådgivning af låntager, der er det centrale i specialet. For at begrænse omfanget af specialet og fastholde fokus på de overordnede elementer ved Karina Helbo og Andreas Persson 7

hjemtagelsen af kreditforeningslån, er beskatning af kurstab og kursgevinster ikke en del af dette special, hvorfor kurssikring og fastkursaftaler ligeledes ikke er beskrevet eller uddybet. Risiko/mulighed for kurstab og kursgevinster ved op- og nedkonverteringer og konsekvenserne af dette er for at gøre sammenligninger og beregninger mere overskuelige heller ikke medtaget. I beregninger og løsningsforslag ses der kun på kreditforeningslån, der er altså ikke medtaget banklån eller andre finansieringsmuligheder, ligesom der kun ses på to typer kreditforeningslån - nemlig fast rente og F1. Bløde værdier, der påvirker låntagers valg af andre alternativer, er heller ikke medtaget eller uddybet i dette speciale. I hele kapitel 3 ses der for overskuelighedens skyld og for at lette sammenligningerne bort fra bidrag og betaling af dette. Generelt i hele specialet er der ikke inddraget teori fra faget projektledelse, da dette ville være et speciale i sig selv. I kapitel 4 regnes der på forskellige kreditforeningslån, og der er i beregningerne til RD s løsninger regnet med 12 årlige terminer med 12 årlige rentetilskrivninger og 12 årlige bidragsbetalinger. Karina Helbo og Andreas Persson 8

2. Realkreditinstitutternes udvikling For at kunne forstå hvorfor TK har valgt at indføre tolagsbelåning, og hvorfor de andre kreditforeninger har valgt andre løsninger, findes det relevant at se tilbage på, hvordan hele realkreditmarkedet historisk har udviklet sig. 2.1. Historien Den danske realkredits historie går mere end 200 år tilbage og vi skal helt tilbage til 1797 for at finde det første danske realkreditinstitut Kreditkassen af Husejerne i København, der blev grundlagt af en række Københavnske rigmænd efter en alvorlig brand på Holmen i København i 1795, hvor 55 gader og 941 ejendomme nedbrændte. Skaderne var så alvorlige, at brandforsikringsselskabet kun kunne dække halvdelen af skaderne. Frem til stiftelsen af Kreditkassen af Husejerne i København havde lovgivningen begrænset lånerenten til 4 % 1, og alle lån blev ydet blanco. For de københavnske husejere var det altafgørende, at de nu fik mulighed for at optage lån med sikkerhed i deres ejendomme, så de kunne skaffe den fornødne likviditet til genopbygningen af deres boliger. Den nystiftede kreditkasse ydede lån mod sikkerhed i ejendommene, og alle låntagerne hæftede solidarisk for gælden. For at skaffe den nødvendige likviditet udstedte kreditkassen gældsbreve, og tanken bag pantebreve/obligationer blev født. Først i 1850 kom den første kreditforeningslov, der blev affødt af et øget lånebehov og de private låns begrænsninger. Kreditforeningsloven medførte stiftelsen af en række kreditforeninger, der i modsætning til Kreditkassen af Husejerne i København var ejet af låntagerne, og der var fortsat solidarisk hæftelse for gælden. Lånene blev kun ydet mod førsteprioritets pant i ejendommen, og belåningsgrænsen var 60 % af ejendommens værdi (1. lagsprioritering). Lånene var med afdrag og løbetiden var normalt på 60 år. I årene fremover blev realkreditloven løbende ændret, og der blev indført krav til egenkapital og adskillelse mellem lån og obligationer 2. Kreditforeningerne kunne imidlertid ikke dække låntagernes lånebehov, da lånegrænsen fortsat var begrænset til 60 %, og som supplement til kreditforeningerne blev der i 1895 stiftet den første hypotekforening. De supplerede långivninger op til 75 % af ejendommens værdi (2. lagsprioritering). På grund af skepsis fra 1 www.realkreditraadet.dk - http://www.realkreditraadet.dk/dansk_realkredit/realkredittens_historie.aspx 2 www.brf.dk - http://www.brf.dk/c12569d50035a140/alldocs/doc-brfs-historie Karina Helbo og Andreas Persson 9

lovgivernes side i forhold til hypotekforeningernes levedygtighed blev den første hypotekforeningslov først indført i 1936. Usikkerheden i kølvandet på 2. verdenskrig medførte en tilbageholdenhed fra både kreditforeningernes og hypotekforeningernes side til at yde lån til boligejerne, og behovet for et alternativ medførte derfor stiftelsen af realkreditfonde i 1959 (3. lagsprioritering). Realkreditfondene var selvejende og var anderledes strikket sammen end kredit- og hypotekforeningerne, da de ikke krævede solidarisk hæftelse fra låntagerne. Realkreditfondene ydede som kreditforeningerne kun lån op til 60 % af ejendomsværdien 3. I 1970 gennemførte folketinget en reform af realkreditlovgivningen, der bl.a. ændrede reglerne omkring hvilke institutter, der måtte yde 1. og 2. Prioritetslån, og løbetiden på kreditforeningslånene blev begrænset til 30 år. Realkreditreformen medførte en lang række fusioner, og i Danmark blev antallet af kreditinstitutter reduceret fra 24 til 5 op gennem 1970 erne. I løbet af 1980 erne blev realkreditlovgivningen fortsat løbende reformeret, og i 1989 blev lovgivningen tilpasset en lang række EU-direktiver, og mulighederne for oprettelse af nye kreditinstitutter, der skulle oprettes som aktieselskaber med en ansvarlig kapital på mindst 8 % af de risikovægtede aktiver, blev skabt 4. 2.2. Totalkredit Ændringen af lovgivningen i 1989 var baggrunden for, at 48 lokale og regionale pengeinstitutter i 1990 gik sammen og skabte TK. Det helt unikke ved dette samarbejde var, at en lang række konkurrenter gik sammen for at kunne tilbyde deres kunder realkreditlån via deres faste kunderådgiver i deres lokale pengeinstitut. Samarbejdet er siden 1990 blevet udvidet til i dag at omfatte omkring 100 pengeinstitutter, og TK er i dag Danmarks største realkreditinstitut målt på nye lån til private. En del af successen skyldes den nye måde at formidle kreditforeningslånene på, da rådgivningen sker i pengeinstituttet ved den lokale kunderådgiver og ikke i realkreditinstituttet. Derudover var de i år 2000 de første til at introducere et lån med renteloft, hvor renten kunne falde igen, selvom renteloftet blev aktiveret. Først et par år senere kom de andre kreditforeninger med samme lånetype 5. I sommeren 2012 var TK igen først på aftrækkeren med indførslen af tolagsbelåning, som vi vil uddybe senere i dette kapitel. 3 www.realkreditraadet.dk - http://www.realkreditraadet.dk/dansk_realkredit/realkredittens_historie.aspx 4 www.brf.dk - http://www.brf.dk/is%5cinvestors%5cvelkommendk.nsf/alldocs/docjwik-5kykgt 5 www.totalkredit.dk Karina Helbo og Andreas Persson 10

Det ultimative bevis på deres succes er udviklingen i deres udlån, der bare stiger og stiger, og ultimo 2011 havde TK udlån for hele 474 mia. kr., og ca. halvdelen af alle nye realkreditlån til ejerboliger og fritidshuse kommer fra TK. Dette betyder også, at de i dag sidder på over 30 % af realkreditmarkedet 6. 1. januar 2004 blev realkreditlovgivningen endnu engang ændret til lov om realkreditlån og realkreditobligationer. I korte træk kan ændringen betegnes på følgende punkter: Danske realkreditinstitutter er ved lov afskåret fra at påtage sig nogen nævneværdig valutarisiko, renterisiko eller likviditetsrisiko. Danske realkreditinstitutter er forpligtet til at have en solvensprocent på mindst 8 pct. af deres risikovægtede aktiver. Ejere af danske realkreditobligationer har separatiststilling og konkursprivilegium, hvis et realkreditinstitut går konkurs. Konkurser har dog aldrig været oplevet blandt danske realkreditinstitutter. Realkreditsystemets sikkerhed underbygges af tinglysnings- og matrikelsystemet 7. 2.3. SDO-lovgivningen Den 1. juli 2007 blev SDO-lovgivningen indført. Den blev vedtaget for at honorere reglerne for særligt dækkede obligationer (SDO) i det nye EU-kapitaldækningsdirektiv og for at opfylde et politisk ønske om, at både realkredit- og pengeinstitutter skulle have adgang til at udstede SDO er. Med indførslen af den nye lovgivning kom der altså nye lånetyper til, og det danske realkreditsystem blev ændret fra en mangeårig model til den model, vi benytter i dag, og nye muligheder kom til. Frem til 1. juli 2007 udstedte realkreditinstitutterne realkreditobligationer, og pengeinstitutterne kunne ikke udstede lån til kunderne på baggrund af obligationer. SDO-lovgivningen åbnede imidlertid op for, at pengeinstitutterne kunne udstede de særligt dækkede obligationer (SDO), og realkreditinstitutterne fik ligeledes nogle flere muligheder i form af de tidligere kendte realkreditobligationer (RO), de særligt dækkede realkreditobligationer (SDRO) og de særligt dækkede obligationer (SDO). 6 www.totalkredit.dk - http://totalkredit.dk/page?action=page&pageid=333&cid=_aw_beregninger_realkredit- Kreditforeningslaan&gclid=CM64srv06K8CFQazAod6n3X3w&js=t#page?action=page&pageId=279&_suid=133621360639006436648347738072 7 www.finanstilsynet.dk - http://www.finanstilsynet.dk/da/regler-og-praksis/lovsamling.aspx Karina Helbo og Andreas Persson 11

Realkreditinstitutterne kan altså med den ny lovgivning udstede tre typer af obligationer til at finansiere udlån mod pant i fast ejendom: Realkreditobligationer (RO) SDRO er, som er realkreditobligationer, der opfylder SDO-krav SDO er på lige vilkår med pengeinstitutters udstedelse af SDO er (dog undtaget udlån med pant i skibe) 8. Størstedelen af alle nyudstedelser sker nu ved brug af SDO'er og SDRO'er. De særligt dækkede obligationer vægter med en lavere risiko i kreditinstitutternes solvensopgørelser end obligationer, som ikke er særligt dækkede. Konsekvensen af dette er derfor, at særligt dækkede obligationer er den billigste obligationstype for kreditinstitutter, der skal opfylde særlige lovbestemte solvenskrav. Ydermere medførte SDO-lovgivningen en række skærpede krav til realkreditinstitutterne, det enkelte realkreditinstitut kan selv vælge, om det vil udstede obligationer, som opfylder SDO-krav, og/eller realkreditobligationer, som ikke opfylder SDO-krav. De nye EU-regler stiller krav om, at lånegrænserne løbende skal være overholdt. Dette er nyt i forhold til regelsættet for realkreditobligationer, hvor realkreditinstitutterne alene skal overholde lånegrænserne på långivningstidspunktet. De skærpede krav overfor realkreditinstitutterne medførte en betydelig likviditetsrisiko på grund af kravet om, at obligationsejerne skal have supplerende sikkerhed, hvis belåningsprocenten overstiger 80 % af ejendommens værdi på grund af faldende huspriser. Omkostningerne for realkreditinstitutterne er ikke ubetydelige og kravet til supplerende sikkerhedsstillelse blev fra 2009 til 2011 øget fra 57 mia. kr. til over 100 mia. 9. Som eksempel på denne omkostning kan opstilles følgende beregning. Hvis realkreditforeningerne har et finansieringsbehov på fx 75 mia. kan disse finansieres via Junior Covered Bonds (JCB), som er realkreditforeningernes mulighed for at fremskaffe kapital ved at udstede og sælge disse JCB på fondsbørsen. Med en fundingmarginal på 1,5 % vil dette betyde en årlig omkostning på 1 mia. kr. altså ikke en ubetydelig post. Ved faldende huspriser stiger fundingbehovet, og da dette ofte falder sammen med en økonomisk opbremsning, vil realkreditforeningerne altså stå med et stort fundingbehov i et økonomisk svært/sløvt marked. Obligationerne kan kun bevare deres status 8 www.realkreditraadet.dk - http://www.realkreditraadet.dk/dansk_realkredit/særligt_dækkede_obligationer_(sdo).aspx 9 FINANS/INVEST 1/12 Fremtidssikring af dansk realkredit Karina Helbo og Andreas Persson 12

som SDO er, hvis der sker en løbende supplering af kapitalen, og denne supplering kan ske i form af fx statsobligationer, der købes for den kapital, der fremskaffes ved salg af JCB. Lånegrænserne ved lån ydet på baggrund af SDO er er uændret på 80 % med 30 års løbetid og 10 års afdragsfrihed. Der er åbnet op for muligheden for at forlænge løbetiden og den afdragsfrie periode. I princippet kan både løbetid og afdragsfrihed være ubegrænset, men dette vil kræve en supplering af sikkerheden fra realkreditinstitutternes side, hvis belåningsgrænsen overstiger 75 %. Der tales om det, der hedder LTV princippet (Loan-To- Value), hvilket betyder, at lånet skal modsvare værdien af det belånte aktiv. Dette er et af grundprincipperne bag kravet til supplerende sikkerhed. Boligernes værdi vurderes løbende, og på baggrund af ejendomsmarkedets prisudvikling supplerer SDO-udstederne løbende op med fx statsobligationer jf. ovenstående. Tidligere var det nok, at belåningsgrænsen blev overholdt på tidspunktet for udbetalingen af lånet. Det er dog vigtigt at bemærke, at kreditinstitutterne ikke direkte må pålægge kunden denne omkostning, men i sidste ende er der jo ikke andre end kunderne til at betale. Lånene ydet på baggrund af SDO er skal laves på et særskilt pantebrev, og det er ikke muligt at lave en løsning, hvor der stilles ejerpantebreve eller skadesløsbreve til sikkerhed for låntagers lån. SDO-lovgivningen har ydermere ændret lidt på balanceprincippet, der begrænser realkreditinstitutternes muligheder for at tage rente-, valutakurs-, likviditets- og optionsrisici. Der er i lovgivningen fastsat absolutte grænser for størrelsen på de finansielle risici. Figur 1: Balanceprincippet Kilde: http://www.realkreditraadet.dk/dansk_realkredit/det_danske_realkreditsystem/balanceprincippet.aspx I figur 1 ses balanceprincippet, der skaber en direkte sammenhæng mellem låntager, realkreditinstitut og investor, så realkreditinstituttet ikke begiver sig ud i risikofyldte Karina Helbo og Andreas Persson 13

spekulationer. Et effektivt lovgivningsmæssigt fastsat balanceprincip, der er gældende for alle udstedere af SDO er, er afgørende for opretholdelse af den tillid, der er til det danske realkreditsystem, så investor kan basere sin vurdering af SDO erne på baggrund af systemet og ikke den enkelte udsteder. Det kan dog tilføjes, at der findes to typer af balanceprincippet det specifikke, som er beskrevet ovenfor, og det overordnede balanceprincip, der ikke giver samme gennemsigtighed, da der ikke behøver at være tæt sammenhæng mellem udlån og obligationsudstedelse. Der kan fx udstedes en obligation, hvor den fremskaffede kapital bruges til at finansiere mange forskellige typer lån. Denne løsning gør det lidt mere uigennemskueligt, da den aftalte rente ikke kan kontrolleres på samme måde. Derfor har nogle realkreditinstitutter også valgt det specifikke balanceprincip, for at gennemsigtigheden bevares. Renten på variabelt forrentede SDO-lån med pant i fast ejendom kan ikke ændres vilkårligt, men den skal følge en udvikling i en referencerente som fx CIBOR-renten, og vilkårene for renteændringer skal fremgå klart i låneaftalen. Renten på lånet kan ikke ændres med henstilling til, at der skal stilles supplerende sikkerhed for de bagvedliggende obligationer. Øgede omkostninger til supplerende sikkerhed skal derfor hentes ved forhøjelse af bidragssatser, øgede gebyrindtægter og/eller nedsættelse af eventuel provision til pengeinstitutterne. Kravene til realkreditinstitutterne og dermed en øget sikkerhed for investor har medført et mindre fald i obligationsrenten, hvilket naturligvis har gjort SDO-lånene mere attraktive for låntagerne. Det skal dog tilføjes, at omkostningerne til den løbende vurdering af aktiverne, kontrol med prisudviklingen og behovet for supplerende kapital på grund af faldende huspriser har medført forhøjede bidragssatser. Disse forhøjede omkostninger for realkreditinstitutterne og de øgede kapitalkrav har medført et mindre gennemskueligt marked for låntager. Der er blevet mere konkurrence, men der er også kommet flere alternativer og seneste skud på den stamme er TK s indførsel af statisk tolagsbelåning. 2.4. en er TK s fremtidssikring af de skærpede krav SDO lovgivningen har ført med sig. Derudover giver tolagsbelåningen en øget kvalitet af SDO erne, tvinger kunderne til afvikling af deres gæld, samt medvirker til at fastholde en høj kreditrating hos ratingbureauerne. Kort fortalt dækker tolagsbelåningen over en løsning, hvor låntager får to Karina Helbo og Andreas Persson 14

lån, der fordeler sig med grundlån fra 0-60 % og et toplån fra 60-80 % af ejendommens belåningsværdi 10 (ved fritidshuse er grænserne 0-45 % og 45-60%). Som låntager kan man fortsat belåne sin ejendom med op til 80 % af belåningsværdien, men der er dog kommet enkelte restriktioner på den yderste del af gælden (toplånet). Grundlånet ydes på baggrund af SDO er og toplånet på baggrund af RO er, de to obligationstyper udstedes fra to forskellige kapitalcentre. Og for at gøre RO erne så attraktive som muligt for investor og for at undgå for små obligationsserier har man valgt at lave nogle begrænsninger på de lånetyper, der kan ydes som toplån. Det mest risikofyldte toplån, der kan vælges, er F5, og alle toplån ydes kun med afdrag - dog fortsat med op til 30 års løbetid. Set fra TK s stol er tolagsbelåningen med til at løse de skærpede krav fra SDO-lovgivningens side. Huspriserne skal falde med 25 %, inden de skal indskyde supplerende kapital overfor investor, og med et stigende behov for supplerende sikkerhedsstillelse og de medfølgende øgede omkostninger for realkreditinstitutterne er det ikke nogen dårlig ide at mindske dette behov. Ideen om tolagsbelåning er ikke noget nyt fænomen i Danmark. Som nævnt tidligere i dette kapitel var hypotekforeningerne reelt set udbyder af toplån tilbage i starten af 1900-tallet. De to lån, der ydes, er ikke sammenhængende, og det vil derfor være muligt at konvertere de to lån uafhængigt af hinanden ved fremtidige renteændringer. En af ulemperne ved tolagsmodellen er, at toplånet (RO erne) har en lavere rating, og dermed vil der være en større risiko i forbindelse med refinansieringen af de variable lånetyper. For realkreditinstitutterne har RO erne også en højere risikovægtning end SDO erne (20 % for RO erne og 10 % for SDO erne, se bilag 1), derfor er der flere omkostninger forbundet med RO erne for realkreditinstitutterne. Bl.a. på baggrund af ovenstående faktorer har TK valgt at opstille nogle begrænsninger for toplånet. Disse begrænsninger skyldes ligeledes, at TK ønsker at imødekomme nogle krav /forventede ønsker fra investorerne. TK har sørget for at gøre obligationerne så sikre som muligt og dermed så attraktive for investorerne som muligt ved udelukkende at tilbyde et F5-lån som variabelt forrentet toplån, hvilket som nævnt tidligere giver låntager den billigst mulige finansiering. Som et yderligere tiltag for at ramme så få låntyper om muligt har TK lanceret fem lånepakker, der som udgangspunkt skal benyttes, når kunderne hjemtager lån. De fem lånepakker tager udgangspunkt i kundens ønske om høj eller lav ydelsessikkerhed og ønsket om høj eller lav afvikling af gælden. Det er 10 www.totalkredit.dk - http://www.totalkredit.dk/?js=t#?action=page&pageid=570&_suid=136336359809308115936857815453 Karina Helbo og Andreas Persson 15