KØBERVEJLEDNING
Til dig som køber Denne lille købervejledning kan du bruge i forbindelse med dit ejendomskøb. Købervejledningen giver dig et overblik over hele forløbet og indeholder en alfabetisk ordliste, der kort opridser de begreber, du vil støde på undervejs. Husk, at ejendomsmægleren er på sælgers side, og at du som køber står alene i din Jeg vil gerne være på din side, og min opgave er at vejlede dig sikkert og ansvarsfrit igennem dit ejendomskøb. Med venlig hilsen Tobias Grotkjær Elmstrøm, din ejendomsadvokat Tlf. 22 10 01 88
FORLØBET I DIN EJENDOMSHANDEL 1 2 3 Du har fundet din drømmeejendom. Nu skal der forhandles vilkår og pris med sælger. Du vil gerne have ejendommen, men vil selvfølgelig ikke give for meget for den. Husk derfor at holde hovedet koldt i forhandlingen. Når vilkår og pris er på plads, skal du underskrive købsaftalen, hvis advokatforbeholdet fremgår. 8 9 10 Når alle forbehold er afklaret fra ejendomsmæglerens side, kontakter jeg både denne og din bank og meddeler, at jeg kan godkende ejendomshandlen endeligt. Du kan nu hjemtage lån via din bank. Du stiller garanti via din bank, og når skødet bliver tinglyst, og alle sælgers lån bliver aflyst, får sælger sin købesum. 4 5 6 Derefter er det mit ansvar ikke dit at ejendomshandlen forløber, som den skal. Jeg gennemgår alle dokumenterne (købsaftalen m.m.), som jeg modtager direkte fra ejendomsmægleren. Vi mødes, og jeg gennemgår købsaftalen og de øvrige dokumenter igen sammen med dig, så du bliver helt tryg ved købet af din drømmeejendom. Der skal nu tages stilling til finansiering, husforsikring og ejerskifteforsikring. Begge forsikringer skal være tegnet, inden du får nøglerne til din ejendom. 11 12 13 14 Du får tinglyst et skøde online, som dokumenterer, at du nu ejer ejendommen. Du får nøglerne til ejendommen, husforsikringen og ejerskifteforsikringen er tegnet og gældende, og forbrugsmålerne aflæses, hvorefter ejendommen er din. Ejendomsmægleren udarbejder refusionsopgørelse vedr. bl.a. ejendomsskat, renovation og ejerskifteforsikring. Du har nu gennemført en sikker og ansvarsfri 7 Jeg udarbejder en betinget godkendelsesskrivelse med forskellige forbehold til ejendomsmægleren og din bank. 3
ALFABETISK ORDLISTE A dvokatforbehold Et forbehold, der kan skrives ind i købsaftalen, og som gør, at ejendomshandlen først er endelig, når jeg har godkendt den. Hvis jeg ikke godkender ejendomshandlen endeligt, er du ikke bundet og skal ikke betale noget til sælger. Advokatforbeholdet skal lyde således: Købers underskrift på nærværende købsaftale er betinget af, at købers advokat kan godkende købsaftalen i dens helhed. Et advokatforbehold kan indgå i din B BR-meddelelse Viser de oplysninger, som kommunen har registreret om din ejendom i Bygnings- og Boligregisteret. Oplysningerne vedrører de faktiske forhold ikke nødvendigvis de lovlige forhold vedrørende din ejendom. Som ejer har du ansvaret for, at oplysningerne er korrekte. En BBR-meddelelse skal indgå i din B yggetilladelse En offentlig tilladelse fra kommunen til, at du må bygge eller ombygge din ejendom. En byggetilladelse kan indgå i din E lrapport Udarbejdes af en egnet elinstallatør og fortæller dig, om ejendommens elinstallationer er lovlige og funktionsdygtige. Rapporten må maksimalt være 1 år gammel, når du modtager den. Der udarbejdes som oftest en elrapport, dog ikke ved salg af ejerlejlighed og andelsbolig. En elrapport kan indgå i din E jendomsdatarapport Kan hentes fra internettet og indeholder 40 oplysninger om din ejendom. Rapporten er et alternativ til at finde oplysningerne enkeltvis gennem diverse offentlige registre. En ejendomsdatarapport skal indgå i din E jendomsskat Ejendomsskat er en skat på den grund, din ejendom ligger på. Den beregnes på baggrund af grundens vurdering, som typisk er den offentlige ejendomsvurdering. Der er et loft for, hvor meget du kan komme til at betale i ejendomsskat. Dette loft varierer fra kommune til kommune. Ejendomsskat skal du betale, når du har købt din ejendom. Ejendomsskat skal indgå i en E jendomsværdiskat Ejendomsværdiskat er en skat, du betaler af værdien af din ejendom fratrukket eventuelle forbedringer, som du får lavet. Den fastsættes på baggrund af den offentlige ejendomsvurdering. Der er ikke et loft for, hvor meget du kan komme til at betale i ejendomsværdiskat, og beløbet varierer ikke fra kommune til kommune. Ejendomsværdiskat skal du betale, når du har købt din ejendom. Ejendomsværdiskat skal indgå i din E jerpantebrev Et pantebrev i din ejendom, som du fx kan aflevere til din bank som sikkerhed for, at du kan låne penge eller få en kassekredit. Et ejerpantebrev kan indgå i din 4
E jerskifteforsikring Forsikringen dækker skjulte fejl og mangler ved ejendommen, som tilstandsrapporten ikke fortæller om. Det er en god idé at tegne ejerskifteforsikringen i det forsikringsselskab, du har dine andre forsikringer i herunder særligt din husforsikring. Hvis sælger vil fritages for sit 10-årige ansvar for mangler ved ejendommen, skal du modtage en tilstandsrapport og en elrapport, og sælger skal tilbyde dig at betale halvdelen af den billigste ejerskifteforsikring. Gør sælger det, bør du tegne en ejerskifteforsikring, som gælder fra du overtager din ejendom og fem eller 10 år frem. En ejerskifteforsikring kan du tegne, når du har købt din ejendom. En ejerskifteforsikring kan indgå i din Energiforbrugs- oplysninger Skal dokumenteres ved de seneste årsopgørelser fra forsyningsværkerne. Energiforbrugsoplysningerne skal indgå i din E nergimærke En energimærkning gælder i højst syv eller 10 år og vurderes af en energikonsulent, som gennemgår ejendommens energimæssige tilstand. Energimærkninger skal som udgangspunkt laves, med mindre der fx er tale om en fredet ejendom, en ejendom, der sælges med henblik på nedrivning, en projektejendom eller ved salg til ægtefælle/samlever. En energimærkning kan indgå i din F orsikringstilbud Sælger skal fremlægge et ejerskifteforsikringstilbud, hvis sælger vil fritages for sit 10-årige ansvar for mangler ved ejendommens fysiske tilstand. Det sker dog sjældent ved salg af ejerlejligheder og andelsboliger. Et forsikringstilbud kan indgå i din F ortrydelsesret Fra den dag du underskriver købsaftalen og ved, at sælger også har underskrevet, har du en fortrydelsesret på seks hverdage. Hvis du benytter fortrydelsesretten, annulleres ejendomshandlen, og du skal betale 1 % af købesummen til sælger. Vælger du at få skrevet et advokatforbehold ind i købsaftalen, kan jeg på dine vegne sørge for, at ejendomshandlen ikke bliver til noget, og at du dermed ikke skal betale noget til sælger. En fortrydelsesret skal indgå i din F orureningsattest En attest, som fortæller, om grunden er forurenet. En forureningsattest udstedes af den region, hvor din ejendom ligger. En forureningsattest skal indgå i din I brugtagningstilladelse. Har man fået tilladelse til at bygge eller ombygge en ejendom, kontrollerer kommunen efterfølgende, om arbejdet er blevet lavet efter byggetilladelsen. Herefter udsteder kommunen en ibrugtagningstilladelse. En ibrugtagningstilladelse kan indgå i din K ommunalt oplysningsskema Fortæller om ejendommens varme-, vand- og afløbsforhold, om der er en nedgravet olietank under grunden, om der er jordforurening på grunden, om der er tale om by-, sommerhus- eller landzone, om sælger skylder kommunen noget (fx ejendomsskat), eller om der er igangværende miljø- eller byggesager. Et kommunalt oplysningsskema kan fås hos din kommune. Et kommunalt oplysningsskema skal indgå i din 5
Kontant udbetaling Du skal lægge en kontant udbetaling, når du underskriver købsaftalen eller få dage derefter. Det er derfor vigtigt, at du på forhånd sikrer dig, at du er i stand til at lægge en kontant udbetaling. Dette gælder dog ikke altid, da du også kan få lov til at stille en fuld garanti i stedet for en kontant udbetaling, hvilket sker ved salg af en andelsbolig. En kontant udbetaling kan indgå i din Kortlagt forurening Det skal oplyses, om der på din grund er kortlagt forurening eller ej. Grunden kan være kortlagt på vidensniveau 1 eller 2 det fremgår af det kommunale oplysningsskema. Oplysninger om kortlagt forurening skal indgå i din K urssikring Ved at tegne en kurssikring, sikrer du dig, at du kan hjemtage dit realkreditlån til en bestemt kurs. En kurssikring kan indgå i din K øbsaftale Købsaftalen er det vigtigste dokument i din ejendomshandel, da den indeholder standardvilkår og de vilkår, du aftaler med sælger. Ejendomsmægleren skal lave købsaftalen, og sælger garanterer, at oplysningerne er korrekte. Når købsaftalen er underskrevet, binder den både dig og sælger. En købsaftale skal indgå i din Lettere forurening Byzoneområder betegnes ofte som lettere forurenet. Det kaldes områdeklassificering og fremgår af det kommunale oplysningsskema. Oplysninger om lettere forurening skal indgå i din L okalplan En lokalplan beskriver, hvordan udviklingen skal være i et bestemt område eller i forhold til din ejendom. En lokalplan kan fx bestemme, hvad området og din ejendom skal bruges til, hvor og hvordan der skal bygges nyt ved din ejendom, hvilke ejendomme, der skal bevares, og hvordan ubebyggede arealer skal udnyttes. En lokalplan gælder fra det tidspunkt, den er besluttet. Kommunalbestyrelsen kan efter nabohøring dispensere, dvs. afvige, fra en lokalplan. En lokalplan kan indgå i din M angler Der er tale om mangler, hvis din ejendoms fysiske tilstand ikke stemmer overens med en ejendom af samme alder og art, eller hvis ejendommens tilstand ikke svarer til det, sælger har angivet. Mangler kan dog opstå efter, du har købt din ejendom. Mangler kan indgå i din R ealkreditlån Et realkreditlån kan du optage hos et realkreditinstitut, hvor du kan låne 80 % af købesummen. Realkreditlånet er en særlig form for lån, som du typisk skal betale tilbage til realkreditinstituttet over en periode på 20-30 år, og som kræver, at du tilbyder, at realkreditinstituttet får sikkerhed i din ejendom. Et realkreditlån kan indgå i din Reduktion af tinglysningsafgift Hvis sælger har lån i ejendommen, kan du udnytte, at sælger én gang har betalt en afgift på 1,5 % af sit lån til staten. På den måde kan du helt eller delvist undgå at betale tinglysningsafgift. Det kaldes også stempeloverførsel. Din bank skal være opmærksom på muligheden for reduktion af tinglysningsafgift. En reduktion af tinglysningsafgift kan indgå i din 6
R efusionsopgørelse En refusionsopgørelse er den endelige afregning mellem sælger og dig. Sælger har måske betalt forud for fx renovation, ejendomsskat og ejerskifteforsikring. Derfor skal du måske betale et beløb tilbage til sælger. En refusionsopgørelse skal indgå i din S algsopstilling En salgsopstilling er en udvidet ejendomsannonce, hvor du kan finde oplysninger om din ejendoms økonomiske forhold samt en beskrivelse af ejendommen. Det er ejendomsmægleren, der skal lave salgsopstillingen, og sælger garanterer, at oplysningerne er korrekte. En salgsopstilling skal indgå i din S ervitut En servitut er et dokument, der fortæller om din råderet over din ejendom eller grund, fx hvor mange etager din ejendom må være, hvor høj din hæk må være, eller hvor på grunden din ejendom må ligge. En servitut kan indgå i din Servitut- og deklarationsudskrift En udskrift af ejendommens servitutter, deklarationer eller andet gældende for ejendommen. En servitut- og deklarationsudskrift skal indgå i din T ilstandsrapport Udarbejdes af en egnet byggesagkyndig og fortæller om ejendommens synlige fysiske stand ud over ejendommens elinstallationer. Rapporten må ikke være ældre end seks måneder, når du modtager den. Der udarbejdes som oftest en tilstandsrapport, dog ikke ved salg af ejerlejlighed og andelsbolig. En tilstandsrapport kan indgå i din T ingbogsattest En oversigt fra den digitale tinglysning over, hvem der ejer ejendommen, hvilke lån der er i ejendommen, og om der er servitutter, deklarationer eller andet gældende for ejendommen. En tingbogsattest skal indgå i din T inglysningsafgift Til staten skal du betale en afgift på 1.660 kr. + 0,6 % af købesummen eller den offentlige ejendomsvurdering for at få tinglyst, at du er ejer af din ejendom. Når du skal have optaget lån i din ejendom, skal du desuden betale en afgift på 1.660 kr. + 1,5 % af lånet til staten. En tinglysningsafgift skal du helt eller delvist betale til staten, når du har købt en ejendom. En tinglysningsafgift skal indgå i din S ælgerpantebrev Et sælgerpantebrev er et gældsbevis, hvor du som køber låner den sidste del af købesummen af sælger mod sikkerhed i din ejendom. Normalt vil sælger sælge sælgerpantebrevet videre til din bank, så sælger kan få købesummen udbetalt. Et sælgerpantebrev kan indgå i din 7
Skolegade 5, 1. sal 8000 Aarhus C Tlf. 22 10 01 88 tobias@dinejendomsadvokat.dk www.dinejendomsadvokat.dk