GRØN BOLIGKONTRAKT DISKUSSIONSOPLÆG 22. maj 2013 J.nr. 2676/1976-0004 Ref. LKO Baggrund og indledning - Grøn Boligkontrakt Bygninger står for omtrent 40% af det samlede energiforbrug, og derfor skal der foretages omfattende investeringer i energieffektiviseringer i bygningsmassen, hvis målet for 2050 om en energiforsyning dækket af VE skal nås. Et konkret initiativ til at understøtte det mål er initiativet Grøn Boligkontrakt, hvis formål er at fremme energirenovering af private boliger. Som led i realiseringen af initiativet skal der udvikles et koncept, hvor boligejeren kan henog få en samlet rådgivning om alle de tekniske forhold, den finansieringsmæssige side, og ikke mindst den praktiske gennemførelse af en energireno- vende sig ét sted hos en grøn aktør - vering. Det er hensigten, at den grønne aktør på et kvalificeret grundlag skal kunne tilbyde den priva- te boligejer en samlet pakke til realisering af en energibesparende renovering, som forventes at indbefatte: - en kvalificeret og samlet rådgivning, - et veldokumenteret projekt for energibesparelse, - rådgivning omkring finansieringsmæssige spørgsmål, - styring af renoveringsproces, herunder indhentning af tilbud om gennemførelse fra håndværkere og byggefirmaer, og - en garanti for det udførte arbejde. Udgifterne ved at benytte en grøn aktør skal afholdes af den private boligejer. Der er således hverken tale om en fradrags- eller tilskudsordning. Der er mange private boliger, som i løbet af de næste år står over for at skulle renoveres, og der er i mange tilfælde også økonomisk råenergirenoveringer. Erfaringer viser, at derum i form af friværdi eller formue til at finansiere det, der får boligejerne i gang g med at energirenovere, er tilstedeværelsen af samlede løsninger. Hensigten med Grøn Boligkontrakt er at sikre, at man over hele landet kan få adgang til den type pakkeløsninger, som lokalt har vist at være meget effektfulde. Der lægges op til, at energiselskaberne elskaberne skal have en central rolle i at sikre udbredelse og an- vendelse af de grønne aktører. Energiselskabernes opgaver og forpligtelser i den forbindelse bør fastlægges i en tillægsaftale til den eksisterende aftale om energiselskabernes energispare- indsats. Dette er beskrevet nærmere i bilag 1. Side 1
Konceptets finansielle elementer er dels, at der som en del af Fase I skal udvikles et standarddokument, som boligejerne kan bruge i forhold til bank og realkreditinstitut ved finansiering af konkrete energirenoveringsprojekter, og dels som Fase II, at der gennemføres en række analyser af mulighederne for at fremme finansieringen på området. Disse elementer er beskrevet nærmere i bilag 2. Diskussionsoplæg om den grønne aktør Overordnet vision, forventninger og pejlemærker for det videre arbejde Kompetencekravene til den grønne aktør skal udarbejdes således, at en vision om at skabe tryghed for boligejerne ved energirenovering kan opfyldes. De private boligejere kan forventes kun at ville efterspørge en grøn aktør, såfremt denne gør energirenovering nemt, fjerner usikkerhed omkring kvalitet og besparelser og organiserer ydelserne, så de er nemme at tilgå. Samtidig er det vigtigt, at boligejeren har en forventning om, at den grønne aktør kan medvirke til, at energirenoveringen leveres til en konkurrencedygtig pris. Alle disse aspekter skal rummes i boligejerens og markedets oplevelse af konceptet. Det betyder, at boligejeren hos den grønne aktør skal kunne møde en uvildig rådgiver, der besidder den nødvendige viden (dvs. kan forestå den nødvendige rådgivning og styring af renoveringsproces), og som sikrer boligejeren et overblik (dvs. give boligejeren en samlet information om proces og løsninger). Udgifterne ved at benytte en grøn aktør skal afholdes af den private boligejer, hvilket understreger nødvendigheden af at udvikle et koncept, som kan være markedsdrevet, og som gør, at det vil være kommercielt interessant at være grøn aktør, og at den grønne aktør tilbyder et produkt, som boligejeren ser en merværdi i. Kravene til den grønne aktør bør udformes, således at det tager udgangspunkt i boligejerens behov, og således at der ikke på forhånd er nogen aktører, som er udelukket fra at lade sig certificere som grøn aktør. Målgruppen for den grønne aktør Den grønne aktør skal kunne henvende sig til boligejere i bred forstand, men i konceptudviklingen lægges der op til, at man i første fase fokuserer på segmentet énfamilieshuse og rækkehuse/kædehuse. Dette skyldes en overvejelse af, at det typisk er dette segment, som rummer store energimæssige potentialer og hvor boligejerne i størst omfang har behov for de ydelser, som den grønne aktør vil skulle levere. Rækkevidden af den grønne aktørs ydelser Konceptet skal udformes således, at det ikke i sig selv begrænser den grønne aktørs muligheder for at imødekomme en efterspørgsel efter aktørens ydelser. Det betyder, at det skal være op til boligejeren, hvilke ydelser man ønsker at købe hos den grønne aktør. Boligejere kan have forskellige behov, muligheder og økonomisk formåen. Det væsentlige vil være, at boligejeren for de ydelser, som man vælger at købe hos den grønne aktør, opnår den tryghed, der skal være kendetegnende for ordningen. Den grønne aktørs ydelser skal så at sige kunne foldes ind og ud efter boligejerens behov og muligheder, men de ydelser, som man vælger at købe skal have den nødvendige kvalitet. Side 2
Forholdet til energimærkningsordningen Det vurderes som hensigtsmæssigt, at ordningen får en tæt kobling til energimærkningsordningen. Det er derfor vigtigt at undersøge, hvordan den grønne aktørs ydelser skal fungere i forhold til energimærkningsordningen, og hvordan den grønne aktørs kvalifikationer kan koordineres med energikonsulenterne. Det lægges op til, at energimærkningsordningen skal ses som et fundament for en del af de ydelser, som den grønne aktør skal kunne tilbyde, og at den grønne aktørs øvrige ydelser kan være en overbygning hertil. Garanti for det udførte arbejde Flere undersøgelser viser, at usikkerhed omkring opnået besparelse er et af de forhold, der får boligejere til at afholde sig fra at energirenovere deres boliger. En garanti fra den grønne aktør vurderes derfor at være væsentlig i forhold til at sikre, at boligejerne oplever at den grønne aktør leverer en merværdi udover de håndværkermæssige ydelser, der er forbundet med et renoveringsprojekt. En garanti fra den grønne aktør til boligejeren kan evt. bestå i, at en given løsning kan løfte boligen et eller flere trin op ad den skala, som anvendes i energimærkningsordningen. Selvom garantielementet i Grøn Boligkontrakt derfor i udgangspunktet ikke omfatter garanti for konkret besparelse, giver garantien boligejeren en sikkerhed samtidig med, at den kan være interessant for bank og realkreditinstitutter, da flere undersøgelser viser en sammenhæng mellem boligers energimærkning og deres værdi. Muligheden for at opnå garanti afhænger af de ydelser, boligejeren vælger at købe hos den grønne aktør. Kompetencegrundlag - certificeringskrav Det er afgørende, at den grønne aktørs kompetencer kan opfylde de forventninger, som en boligejer vil stille til en aktør, som skal kunne tilbyde en samlet løsning for en energirenovering. Der lægges derfor op til, at den grønne aktør skal være certificeret, og at certificeringsgrundlaget skal udformes således, at det dækker samtlige de ydelser, som den grønne aktør vil kunne tilbyde. Overordnet skal den grønne aktør således certificeres til kortlægning af energitilstand, rådgivningskompetencer, både i forhold til behovsafdækning hos boligejeren, energimæssige og finansielle spørgsmål samt processtyring og garantiforpligtelser. En mulighed der i den forbindelse skal overvejes er at have en funktionsopdelt certificeringsmodel, hvor boligejeren stadig kun vil skulle gå til én grøn aktør, men hvor denne kan indgå en aftale med en aktør, som er certificeret til fx de udførende dele af konceptet. Markedsføring, budskaber og informationsplatform Det er væsentligt, at konceptet promoveres via de kontaktpunkter, hvor boligejeren er motiveret for at energirenovere, hvilket fx er i forbindelse med køb/salg og generel renovering af boligen. Disse kontaktpunkter kan være ejendomsmægleren, bankrådgiveren, rådgivere i byggemarkedet, kommunen m.fl., som alle optimal set skal henvise til og informere om konceptet og eventuelt henvise til grønne aktører. Det er i markedsføringen af konceptet vigtigt at afdække og indtænke de parametre som motiverer boligejerne til energirenovering, hvilket kan være "en bedre, moderne og tidssvarende bolig, der er fremtidssikret i forhold til boligværdi og lavere energiudgifter", hvor bedre også dækker over indeklima og funktionalitet. Der skal laves en klar kommu- Side 3
nikationsstrategi for hvilke budskaber, der er de vigtigste motivationsfaktorer og hvordan konceptet bedst muligt imødekommer boligejerens behov. Et centralt element i Grøn Boligkontrakt er etablering af en hjemmeside. Hensigten med hjemmesiden er, at den skal virke som en central informationsplatform til boligejerne, der vil energirenovere, og skal tilbyde alt relevant information om energirenovering, muligheder og eksisterende løsninger. Hjemmesiden skal yderligere indeholde information til aktører, der vil tilbyde ydelser i forhold til energirenovering. Side 4
BILAG 1 DISKUSSIONSOPLÆG OM ENERGISELSKABERNES ROLLE 21. maj 2013 Ref. PB Byggeri og energieffektivitet Energiselskaberne og Grøn Boligkontrakt På nuværende tidspunkt er der alene fokus på fase 1 af grøn Boligkontrakt, dvs. ikke på nye finansieringsmodeller, herunder evt. muligheder for at forbrugerne tilbagebetaler investeringen via elregningen. Med den politiske aftale fra marts 2012 er energiselskaberne pålagt at medvirke til meget store energibesparelser frem til 2020. Energiselskaberne kan medregne energibesparelser, hvis de har medvirket til at realisere disse. Det vil som udgangspunkt også gælde for energibesparelser, som bliver resultatet af Grøn Boligkontrakt, hvis selskaberne har medvirket til realisering af disse, og de øvrige regler for medregning er overholdt. På denne baggrund og i lyset af energiselskabernes centrale rolle i energispareindsatsen er det Energistyrelsens udgangspunkt, at energiselskaberne skal have en central rolle i udvikling og anvendelse af Grøn Boligkontrakt. Deres indsats kan bl.a. omfatte en medvirken til etablering af en række certificerede grønne aktører. Energiselskaberne bør også have en forpligtelse til at markedsføre ordningen, og reelt også til at sikre at der kommer en vis volumen i ordningen. Energiselskaberne vil dog ikke have monopol på etableringen og anvendelsen af grønne aktører. Der skal være plads til grønne aktører, som ikke er initieret af et energiselskab. Energistyrelsens udgangspunkt er, at Energiselskabernes opgaver i forbindelse med udvikling, fremme og anvendelsen af Grøn Boligkontrakt bør fastlægges i en tillægsaftale til den generelle aftale om deres energispareindsats. Det foreslås, at der etableres en arbejdsgruppe med to repræsentanter fra henholdsvis Dansk Energi, Dansk Fjernvarme, naturgasselskaberne og EOF samt repræsentanter fra Energistyrelsen. Denne arbejdsgruppe skal udarbejde: Notat som beskriver samspillet mellem Grøn Boligkontrakt og energiselskabernes energispareindsats Plan for hvilke aktiviteter energiselskaberne skal varetage i forbindelse med forberedelsen og igangsættelsen af Grøn Boligkontrakt Konkret forslag til tillæg til aftalen af 13. november 2012 om energiselskabernes energispareindsats. Side 5
BILAG 2 - DISKUSSIONSOPLÆG OM DE FINANSIELLE ELEMENTER 22. maj 2013 J.nr. Ref. LKO Finansielle elementer i Grøn Boligkontrakt Udmøntningen af initiativet Grøn Boligkontrakt er opdelt i to faser. Fase I I Fase I skal der som en del af one stop shop-konceptet udvikles et standarddokument som boligejerne kan bruge i forhold til bank og realkreditinstitut ved finansiering af konkrete energirenoveringsprojekter. Formålet med standarddokumentet er at give de finansielle aktører et redskab, som giver en klar og synlig værdiansættelse af energirenoveringstiltag til brug for vurderingen af låneansøgninger i forbindelse med konkrete energirenoveringstiltag. Hensigten er således at lette lånevurderingen og gøre henvendelsen til finansieringsinstituttet lettere for boligejeren. De finansielle aktører vil udover standarddokumentet som normalt lave en vurdering af kundens økonomi. Der lægges op til en tæt kobling mellem energimærkningsordningen og Grøn boligkontrakt. Det vil også afspejle sig i forhold til anvendelse og indhold i standarddokumentet. Standarddokumentet skal udfyldes af den grønne aktør med henblik på, at boligejeren vil kunne tage det med i banken i forbindelse med låneformidling til energirenovering. Standarddokumentet skal kunne: give et samlet overblik over det nuværende energiforbrug og energiforbruget efter energirenovering, hvor sidstnævnte vil indeholde en vurdering af den aktuelle boligejers forventede energiforbrug angive, hvilken energiklasse ejendommen opgraderes til, såfremt den foreslåede energirenovering udføres (evt. baseret på et garantielement jf. det generelle diskussionsoplæg) omkostningerne forbundet med energirenoveringen og eventuelt investeringens tilbagebetalingstid I forhold til udviklingen af et standarddokument, vil det være relevant at drøfte følgende i arbejdsgruppen: 1) Hvordan sikrer vi anvendelsen og ejerskab af et sådant standarddokument i banker og realkreditinstitutioner? 2) Hvordan befordrer vi bedst processen mellem, at boligejeren får en plan over mulige energiforbedringer af en grøn aktør til, at boligejeren får bevilliget et lån i fra banker og realkreditinstitutioner til energiforbedringen? 3) Hvordan kunne et standarddokument udformes for at øge långivningen fra banker og realkreditinstitutioner til energirenovering, herunder omstandarddokumentet skal være et dokument, et IT-værktøj eller begge dele? 4) Hvordan sikres uddannelsen af rådgivere i energibesparelser generelt, og i anvendelsen af værktøjet specifikt? Kan Energistyrelsen bidrage gennem undervisning, vejledning eller materialer til at understøtte dette? 5) Hvordan bygger vi mest effektiv videre på de eksisterende erfaringer fra banker og realkreditinstitutioner, både i forhold til lignende standardværktøjer og i forhold til uddannelse af rådgivere mv.? Side 6
Det er hensigten, at der inden udgangen af september 2013 skal udarbejdes et udkast til et standarddokument, således at det kan indgå i det videre samarbejde med de finansielle aktører samt i udarbejdelsen af et samlet koncept inden udgangen af 2013. Fase II I Fase II skal der gennemføres en analyse af mulighederne for at fremme finansiering via realkredit og bankvirksomhed, herunder 1) om boligmarkedet er tilstrækkelig transparent, så prisdannelsen afspejler bygningernes energitilstand og dermed sikrer, at rentable energirenoveringer bevarer deres værdi, når ejendommen skal sælges, 2) om energiforhold kan inddrages bedre i banker og realkreditinstitutters lånerådgivning og værdifastsættelse af ejendomme og 3) om det ville være muligt at indgå aftaler om i større omfang end i dag at betale investeringen i energirenovering over energiregningen. Der skal ud fra en kortlægning af den samlede eksisterende viden på området fastlægges en proces, som sikrer både en struktureret og hurtig igangsættelse af identificerede analysebehov. Der lægges således op til en drøftelse af, hvilke analysebehov branchen anser for relevante. Analyserne skal bygge videre på allerede gennemførte analyser, herunder i kontekst af regeringens energirenoveringsstrategi, andre igangværende undersøgelser, som fx regeringens undersøgelse af ejendomsmæglerreguleringen på Erhvervs- og vækstministeriets område og inddrage viden om lignende analyser i de lande, som vi normalt sammenligner os med. Det er hensigten, at der skal foreligge et udkast til proces for udførelse af analyser inden sommer 2013. Side 7