Forbedringsforhøjelser 1
FORBEDRINGER i private udlejningsejendomme 2
Hvem er vi? Kris Munk 2. års fuldmægtig Tidligere ansat ved De Jurastuderendes Retshjælp og sidder p.t. med en del lejeretlige sager Linda Jensen 1. års fuldmægtig Tidligere ansat ved Danske Lejere i Aalborg (LLO) og sidder ligeledes med en del lejeretlige sager 3
Hvem er Focus Advokater? Focus Advokater blev grundlagt helt tilbage i 1892 og er i dag en af Syddanmarks største selvstændige advokatvirksomheder med kontorer i Odense, Kolding, København og Hamborg Vi arbejder med de forskellige grene inden for erhvervsretten, bl.a. udlejersiden af den private lejeret og erhvervslejeret i sin helhed Vi stræber mod at bringe juraen i øjenhøjde Vores rådgivning omfatter bl.a.: Indgåelse af lejeaftaler Regulering af lejeaftaler Lejeforhøjelser og/eller nedsættelser Opsigelse/ophævelse af lejeforhold 4
Forbedringsforhøjelser Når man skal forhøje lejen, tager man udgangspunkt i den forbedring, der er sket i lejemålet. Når man skal foretage forbedringsforhøjelser, er der en række ting, der er vigtige at holde styr på: Hvad er en forbedring egentlig? Hvilke formaliteter/regler skal vi overholde? Hvilke frister skal vi have styr på? 5
Hvorfor skal vi overhovedet forbedre? Holde lejemålet attraktivt Bevaring af værdi Mulighed for højere leje
Hvad med de medfølgende arbejder? De medfølgende arbejder, f.eks. udgifter til stilladser, maling af forandrede bygningsdele og rengøring efter håndværkere, tæller også med, når man skal beregne forbedringsforhøjelsen selve beregningen går vi dog ikke ind i denne gang.
Hvad er en forbedring? Den juridiske forklaring: Det, der giver ret til at kræve en forbedringsforhøjelse Den menneskelige forklaring : Et arbejde, der forøger værdien af lejemålet for lejerne Øget komfort Forbedret funktionalitet Nedsættelse af driftsomkostninger, f.eks. forbrugsudgifter Vedligeholdelse er altså ikke forbedringer Teknologisk udvikling eller en forbedring?
Eksempler på forbedringer En klar forbedring også for livskvaliteten Forbedringer er svære at sætte i kasser, men vi har følgende bud nogle ting kan dog sættes i flere af kasserne. 1. Forbedringer, der giver lejere en forøget brugsværdi 2. Forbedringer, der sparer ressourcer for lejeren 3. Forbedringer, der øger lejerens sikkerhed
Eksempler på forbedringer, der giver en øget brugsværdi Nyt køkken og bad Både etablering og udskiftning Bedre skabsplads, bedre fungerende skuffer og låger, forhøjelse af bordhøjde m.v. Altaner Opsætning, udvidelse og/eller glasinddækning Elevatorer Dørtelefoner Uvedkommende forhindres adgang Behøver ikke gå ned og åbne Ventilation og aircondition Gårdanlæg Nedgravede renovationsløsninger
Eksempler på forbedringer, der sparer ressourcer Energibesparende foranstaltninger Forøgelse af isolering med heraf følgende forbedret varmekomfort og økonomi. Hvis man er i et boligkompleks/etagelejemål, er der praksis for, at man ved øget isolering kan pålægge alle lejerne en forbedringsforhøjelse, også selvom lejerne ikke umiddelbart støder op til den bygningsdel, der isoleres, jf. f.eks. T:BB 2010.713 B om isoleringen af en gavl Termoruder
Eksempler på forbedringer, der øger lejerens sikkerhed Nye elevatorer Nye elinstallationer Forbedret brandsikring Dørtelefoner HPFI-relæ
Hvad er ikke forbedringer? LL 46 c, stk. 2, 5. pkt. Et større udbud af tv-kanaler og forbedret internethastighed er ikke forbedringer, der kan opkræves lejeforhøjelser for Vedligeholdelse Status quo eller teknologisk udvikling Tilbagevendende udgifter, f.eks. leje af varmefordelingsmålere
Forbedringer hvornår? Forbedringer af et lejemål kan udføres såvel før en ny lejer flytter ind som mens lejemålet er udlejet Ved genudlejning: Forbedringerne kan få karakter af gennemgribende forbedringer = særligt gunstige regler for lejefastsættelse og regulering. Undgår at skulle varsle adgang til lejemålet, iværksættelse af arbejder og lejeforhøjelse Undgår høring af evt. beboerrepræsentation inden genudlejning Under lejeforholdet Grænser for forbedringsarbejder Beregne forhøjelsen efter lovgivningen og praksis Overholde varslingsreglerne.
Processen i et forbedringsprojekt Omfattende proces regler om udførelse af forbedringsarbejder og forbedringsforhøjelser en generelt meget komplicerede! Følgende vil give et overblik over faserne i processen og de overvejelser man skal gøre sig. Forskellige regler alt efter om ejendommen ligger i en reguleret eller ureguleret kommune I nogle tilfælde erstatter BRL reglerne i LL Dog kun for nogle ejendomstyper mens andre alene er reguleret af LL. Alt i alt kompliceret af afgøre hvilke regler der er gældende for den konkrete ejendom og selve reglerne er i sig selv komplicerede.
Forhåndsgodkendelse Udlejer mulighed for at indhente forhåndsgodkendelse af lejeforhøjelsen inden arbejderne påbegyndes. Muligt i både regulerede og uregulerede Forskellige bestemmelser herom alt efter hvilken ejendomstype og hvilken type arbejder. Formål: udlejer kan vurdere rentabiliteten af projektet inden det gennemføres Huslejenævnet kan ikke senere ved tvist mellem lejer og udlejer ændre vurdering af forbedringsprojektet og dermed fastsætte en anden forhøjelse. Orientere berørte lejere om ansøgningen
Høring af beboerrepræsentation og afholdelse af møde Høring inden iværksættelse Både regulerede og uregulerede Opfordre til bemærkninger Tillige indkalde til møde om udførelsen hvis udgiften er mere end 20 kr. pr. m 2 (bruttoetageareal) + fremsende diverse materiale. Både for generelle forbedringsarbejder og i det enkelte lejemål Senest 3 uger inden igangsættelse Bemærkninger: ingen pligt for udlejer til at reagere Alvorlige konsekvenser ved at negligere bestemmelsen Fremgår ikke af bestemmelsen men praksis har eksempler på at udlejer helt bliver afskåret fra at kræve lejeforhøjelse.
Varsling af iværksættelse Varsling af igangsættelse ikke adgang ikke både varsling og høring. Formål: give lejerne og evt. beboerrepræsentation et forvarsel om at der skal udføres forbedringsarbejder, der vil medføtre en betydelig lejeforhøjelse mulighed for at gøre indsigelser Alene regulerede kommuner Dog ikke alle ejendomme fx ikke 80/20-ejendomme eller nogle småejendomme (færre end 4 beboelseslejligheder på varslingstidspunktet). Gælder ikke alle forbedringsarbejder fx forbedringsarbejder påbudt ved lov mv. Gyldighedskrav Uden beboerrepræsentation BRL 23 Skriftlig, arbejdets art, forventede lejeforhøjelse, lejers adgang til indsigelser Indsigelser fra min ¼ inden 6 uger= udlejer pligt til at indbringe for huslejenævnet Med beboerrepræsentation udover meddelelse til lejer BRL 24 Skriftlig, beskrivelse af arbejdet, overslag på udgift + oplysning om finansiering, forventede lejeforhøjelse, oplysning om adgang til indsigelser. Indsigelse skal komme fra beboerrepræsentationen = udlejer pligt til at indbringe for Huslejenævnet Indsigelsesfrist 6 uger 6 uger til indbringe for huslejenævnet.
Tilbud om erstatningsbolig BRL 26 gælder regulerede kommuner Samme ejendomme som omfattet af regler om varsling af iværksættelse (forrige slide). Ikke alle forbedringsarbejder fx påbudt ved lov mv. Kun hvis forhøjelse over 194 kr. pr. m2 årligt (2017-niveau) Formål: lejer mulighed for at flytte = undgå forhøjelsen Oplysning til lejer om retten skal gives SENEST 3 mdr. før iværksættelse bør ske skriftligt angive at lejer fremsætte krav inden 6 uger fra modtagelsen Tilbyde anden passende bolig ingen absolut frist for hvornår den skal tilbydes (bare inden iværksættelsen) Lejer indsigelser mod erstatningsboligen udlejer indbringe sagen for huslejenævnet angiver ingen frister. Konsekvens af manglende overholdelse: forhøjelsen begrænses til 194 kr. pr. m2 årligt
Varsling af adgang Alene krav om varsling ifht. adgang til at lave arbejder i lejers lejemål Lejelovens 55, stk. 1 og 2. Ikke væsentlig ulempe for lejer 6 ugers varsel Væsentlig ulempe 3 måneders varsel herefter ret til adgang. Vanskelig sondring men skal formentlig ikke meget til før det bliver en væsentlig ulempe maling af 1 rum formentlig 6 uger mens hele lejligheden formentlig 3 måneder. Varsling af adgang kan ske samtidigt eller forinden fx høring af beboerrep. el. varsling om iværksættelse. Gyldighedskrav ingen Lejer kan ikke gøre indsigelser Nægter lejer adgang udlejer ophæve lejeaftalen el. gennemtvinge gennem fogedretten. Konsekvenser ved mangel: ingen for selve forhøjelsen men udlejer ikke ret til adgang = Ny varsling og udsætte arbejderne.
Varsling af foreløbig forbedringsforhøjelse Berettiget til forbedringstillæg Varsle midlertidig inden eller imens arbejderne er i gang Skøn over de forventede udgifter. Tidligst træde i kraft når arbejderne er afsluttet Forbehold for at varsle en endelig og evt. højere. Udlejer kan nøjes med at varsle endelig forhøjelse Først opkræve forhøjelsen fra ikrafttrædelsen af denne Varslingsreglerne for forbedringsforhøjelse forskellige alt efter om LL eller BRL herunder hvilken ejendomstype, arbejdstyperne mv = indviklede regler. OBS forskellige gyldighedskrav nogle oplysninger KRÆVES=ugyldighed mens andre blot bør gives uden konsekvenser hvis ikke.
Varsling af foreløbig forbedringsforhøjelse Fælles krav: Angivelse af hvilke arbejder forhøjelsen vedrører + beregningen Altid varsles med 3 måneder til den 1. i en måned. Beregnet og fordelt i overensstemmelse med principperne herfor. Kan varsles før eller samtidig med nogle af de andre punkter. Indsigelser 6 ugers frist - forskellige regler herfor Nogle tilfælde kompetence til indsigelser hos de enkelte lejere, bestemt flertal af lejere eller beboerrepræsentationen før udlejer skal indbringe sagen for huslejenævnet.
Udførelse af forbedringsarbejderne Kan ske inden evt. varsling af foreløbig forhøjelse Dog afvente At forhåndsgodkendelse fra Huslejenævnet forelægges da denne ikke kan fås hvis arbejderne er igangsat. At evt. nødvendig høring af beboerrepræsentation el. evt. Nødvendig varsling af iværksættelse gennemført med nødvendige frister. At der er varslet adgang med de nødvendige frister At lejer har fået tilbudt en erstatningsbolig, hvis lejer krav herpå. Udføres uden afbrydelser + størst mulig hensyntagen til lejer. Husk at dokumentere hvilke arbejder, der bliver udført og udgifterne muligt at beregne forbedringsforhøjelsen + opgøre evt. vedligeholdelsesdel.
Varsling af endelig forbedringsforhøjelse Varsle når arbejder færdige og byggeregnskab udarbejdet. Byggeregnskab udarbejdes efter forskrifterne herfor Afholdte udgifter Udgifter til eget arbejde, hvis nogle. Skønnede udgifter fastsat til sædvanlige fx hvis udlejer selv har finansieret. Samlede udgifter til endelige forhøjelse kan godt være højere end de skønnede til den foreløbige. Viser de sig at være lavere pligt til at regulere den foreløbige ned ved efterfølgende lejebetaling + pligtig til at tilbagebetale for meget opkrævet leje. Samme regler for varsling af endelig som for foreløbig 3 måneders varsel Indsigelser lejer kan ved såvel varsling af foreløbig som endelig gøre indsigelser. Udlejer må indbringe for huslejenævnet undlades eller for sent = varsling bortfalder.
Uregulerede kommuner Alene Lejelovens regler der gælder væsentligt mindre kompliceret. Forhåndsgodkendelse Høring af beboerrepræsentation Iværksættelse og erstatningsbolig Varsling af adgang Varsling af foreløbig forbedringsforhøjelse Udførelse af forbedringssarbejderne.