HOVEDOPGAVE Ændring af Lejeloven

HOVEDOPGAVE Ændring af Lejeloven Louise Østergaard Kristensen University College Nordjylland, Porthusgade 1, 9000 Aalborg A f l e v e r e t 2 2. m a j 2 0 1 5 H o l d : F i n a 0 9 1 3 V e j l e d e r : S t i n e B N i e l s e n P r a k t i k v i r k s o m h e d : D E A S A n t a l a n s l a g : 7 0. 1 3 8

Indholdsfortegnelse 1 - Indledning... 3 1.1 - Problemformulering... 4 1.2 - Problemstilling... 4 1.3 - Afgrænsning... 4 1.4 - Metode... 4 2 - Virksomhedsbeskrivelse... 6 3 - Reguleringer af husleje... 6 3.1 - Omkostningsbestemt leje... 7 3.2 - Det lejedes værdi... 7 3.3 - Trappeleje... 8 3.4 - Nettoprisindeks... 12 3.5 - Skatter og afgifter... 14 3.6 - Sammenligning af trappelejen og nettoprisindekset... 14 4 Den økonomiske udvikling... 15 4.1 Inflation... 15 4.2 Teorier om inflationen... 17 5 - Afskaffelse af trappeleje... 19 5.1 - Økonomisk betydning... 22 6 Husleje eller boliglån... 26 7 - Konklusion... 29 8 - Kildefortegnelse... 32 8.1 Litteratur... 32 8.2 Artikler... 32 8.3 Andre kilder... 32 9 Bilagsoversigt... 33 2

1 - Indledning I forbindelse med min praktikperiode ved DEAS A/S, Aalborg blev jeg gjort opmærksom på, at der er kommet et lovforslag som har til formål at gennemføre en forenkling og modernisering af lejelovgivningen. Lejeloven blev vedtaget for 75 år siden af den socialdemokratiske statsminister Thorvald Stauning og er ikke blevet ændret siden. Regeringen er sammen med Folketingets partier med undtagelse af De Konservative og Liberal Alliance nået til enighed om en modernisering af den 75 år gamle lejelov. 1 Lovforslaget blev vedtaget lige inden min praktikperiode ophørte, nemlig den 24. marts 2015. 2 Ændringerne træder i kraft pr. 1. juli 2015. I den forbindelse vil ejendomsadministratorerne, efter min mening, få mange nye arbejdsopgaver og nye rutiner som skal håndteres. I en artikel fra EstateMedia udtaler minister for by, bolig og landdistrikter, Carsten Hansen, at formålet med forslaget til den nye lejelov er, at forenkle reglerne for de private lejeboliger. Ejendomsforeningen Danmark vurderer i samme artikel dog, at konsekvensen vil blive det modsatte, nemlig mere administrativt besvær. Ejendomsforeningen Danmark udtaler også, at lovforslaget desuden vil forringe kvaliteten i de private lejeboliger, da lovforslaget indeholder et forbud mod at nyistandsætte et lejemål, når lejerne flytter. 3 DEAS A/S udtalte, under min praktik, på deres intranet, at de heller ikke er enige med Carsten Hansen. DEAS A/S mener nemlig, at lovændringerne vil medføre en yderligere komplicering af lejelovgivningen. De udtaler, at lovændringerne fremover vil gøre det mere kompliceret og bureaukratisk at administrere private udlejningsejendomme. Endvidere vil lovændringerne medføre en styrkelse af lejernes rettigheder, som givetvis vil medføre yderligere udgifter for udlejerne, og dermed gøre det mindre rentabelt at drive en udlejningsejendom. Regeringen har udarbejdet nogle konkrete punkter til ændringen af lejeloven, som blandt andet er obligatorisk ind- og fraflytningssyn, ingen istandsættelse ved fraflytning, mere simple vedligeholdelsesregler, nettoprisindeksregulering af lejen og enslydende bestemmelser i Lejeloven og Boligreguleringsloven fjernes. 4 Ændringerne af lejelovgivningen afskaffer muligheden for at regulere huslejen efter den såkaldte trappeleje, som betyder, at i regulerede ejendomme kan udlejer i stedet aftale at regulere lejen årligt efter nettoprisindekset i en periode på 2 år i stedet for efter reglerne om omkostningsbestemt husleje. I uregulerede ejendomme skal udlejer og lejer kunne aftale, at lejeren reguleres efter nettoprisindekset. Den indeksregulerede leje vil forsat være omfattet af reglerne om det lejedes værdi. 5 Som nævnt tidligere skal man benytte nettoprisindeksregulering af lejen i stedet for trappelejen. 1 http://nyhederne.tv2.dk/samfund/2014-06-11-ny-lejelov-flere-rettigheder-til-lejerne (11. juni 2014) 2 http://www.ejendomsforeningen.dk/index.dsp?page=3706 (24. marts 2015) 3 http://estatemedia.dk/news/singleview/article/ejendomsforeningen-raser-over-aendringer-i-boliglejeloven.html (14. januar 2015) 4 http://www.horten.dk/nyhedsliste/2014/juni/ny-lejelov-flere-rettigheder-til-lejerne(12. juni 2014) 5 http://www.focus-advokater.dk/ny-lejelovgivning-faar-administrative-og-oekonomiske-konsekvenser-forudlejere (23. juni 2014) 3

I den forbindelse vil jeg som studerende undersøge, analysere og vurdere hvorvidt trappelejens erstatning med nettoprisindekset er en optimal løsning. 1.1 - Problemformulering Ændringerne af lejeloven får stor betydning for såvel ejendomsadministrationsbranchen som hver enkelt lejer og er derfor et emne, som kommer til at berøre mange mennesker. DEAS A/S vil få rigtig mange procedurer, der skal ændres, når ændringerne af Boliglejeloven træder i kraft. Der vil være mange ændringer, som administratorerne skal sætte sig ind i og mange rutiner, som skal gøres på andre måder end de har været vant til i dag. Når den ovennævnte trappeleje bliver afskaffet skal alle skabelonerne til lejekontrakterne og tillæggene til 11 laves om, hvilket bliver et meget stort arbejde for administratorerne. Derudover skal man til at håndterer det helt anderledes, når man skal bruge nettoprisindekset frem for trappelejen. Under min praktik opstod der mange spørgsmål i forbindelse med lovændringerne. Vil udlejerne for eksempel kunne mærke en økonomisk forskel ved at benytte nettoprisindekset frem for trappelejen? Vil det få betydning for startlejen i den forstand, at man bliver nødt til at gøre lejen højere, når man ikke kan lave årlige stigninger? Hvad er grunden til, at man afskaffer en reguleringsform, som formenligt har fungeret i 75 år? Er der andre alternativer til trappelejereguleringen? 1.2 - Problemstilling Jeg vil undersøge hvorfor man har valgt at afskaffe trappelejen og hvordan det vil komme til at påvirke såvel udlejer som DEAS A/S. Til sidst vil jeg analysere, hvorvidt afskaffelsen af trappelejen vil få en økonomisk betydning for udlejer. 1.3 - Afgrænsning I min praktikperiode var jeg primært i udlejningsteamet, hvor jeg blandt andet var med til at rette lejekontrakternes 11 og tillæg til 11, fordi administratorerne regnede med, at lovforslaget blev vedtaget og vidste hvor meget arbejde der skal laves inden den 1. juli 2015. Derfor har afskaffelsen af trappelejen fået stor fokus. Jeg vil derfor afgrænse mit projekt til hovedsagligt at omhandle afskaffelsen af trappelejen og dens erstatning, nemlig regulering af husleje ud fra nettoprisindekset. 1.4 - Metode Jeg ønsker at undersøge, hvorfor man har valgt at afskaffe trappelejen, hvordan det kommer til at påvirke udlejer og dermed DEAS A/S og om det vil få en økonomisk betydning. For at finde frem til dette vil jeg starte med at lave en kort virksomhedsbeskrivelse, for at give et indblik i hvilken virksomhed DEAS A/S er og hvorfor de eventuelt kan blive påvirket af lovændringerne. Derefter vil jeg udarbejde en fiktiv lejekontrakt, som bliver udgangspunktet for hele projektet, da det kan være nemmere at forholde sig til et konkret eksempel. Lejekontrakten kan findes i bilag 1. Dernæst vil jeg komme ind på de forskellige måder at reguler husleje på, jeg vil forklare lovens betydning ved hjælp af min viden fra brancheretningen, ejendomsadministration. Jeg vil beregne nogle eksempler ud fra lejekontrakten, for at forstå hvordan reguleringerne hænger sammen. 4

Når man regulerer efter nettoprisindekset har inflationen en meget stor betydning, derfor vil jeg kigge nærmere på inflationen og den økonomiske vækst i Danmark indtil nu og i de kommende år. Her vil jeg blandt andet benytte teorierne om Phillipskurven og Okuns lov. For at analysere inflationens betydning vil jeg benytte renteregning fra erhvervsøkonomi. Jeg vil vurdere hvilke fordele og ulemper inflationen har og hvordan den får indflydelse på regulering af husleje. For at få nogle forskellige synsvinkler på lejelovændringerne vil jeg udarbejde et interview, som skal hjælpe mig med at forstå lovforslaget fra to forskellige sider. Derfor vil jeg snakke med Carsten Hansen, som er ministeren der står bag lovforslaget. Til at give et indtryk af sagen fra en anden synsvinkel vil jeg herefter snakke med Ejendomsforening Danmark. Jeg vil sammenholde de forskellige svar, for at analysere og til sidst vurdere, hvorvidt afskaffelsen er den rigtige beslutning. Derudover vil jeg sammenligne trappelejereguleringen med nettoprisindeksreguleringen. Her vil jeg igen benytte den fiktive lejekontrakt, så udgangspunktet for mine beregninger bliver ens. Jeg vil analysere forskellene ved hjælp af den tidligere viden om inflationen og tage forskellige forbehold med i mine betragtninger. Jeg vil også sammenholde reguleringerne med lånetyper, for at undersøge, om der kan være en sammenhæng mellem disse, da det at afbetale på et boliglån nemt kan sammenlignes med at betale husleje. Til sidst vil jeg opsummere mine resultater gennem hele projektet, for at kunne vurdere hvorvidt det er en god ide at afskaffe trappelejen, hvorfor man har taget denne beslutning og om det vil få en økonomisk betydning i fremtiden. 5

2 - Virksomhedsbeskrivelse DEAS A/S er et af Danmarks førende ejendomsforvaltningsselskaber med aktiviteter i hele landet. Som en kundeorienteret servicevirksomhed er handlekraft og markedskendskab nøgleord. I dag forvalter DEAS A/S en ejendomsportefølje på cirka 2.000 erhvervs- og boligejendomme, som hovedsageligt ejes af institutionelle investorer samt andre professionelle investorer fx pensionskasser, investeringsfonde og ejendomsselskaber. DEAS A/S er et 100%-ejet datterselskab af DEAS Holding A/S, der ejes med 50% hver af PKA A/S og Sampension A/S. 6 Hos DEAS A/S beskæftiger de sig med professionel ejendomsadministration af alle typer ejendomme, både investeringsejendomme, ejerforeninger, andelsboligforeninger og almene boliger. De løser alle former for opgaver i forbindelse med ejendomsadministration. Dette er blandt andet opkrævning og regulering af leje, varsling af lejestigninger, rykkerprocedurer, betaling af fakturaer, bogføring, klargøring til udarbejdelse af årsregnskab, udarbejdelse af lejekontrakter, besvarelse af lejehenvendelser, flyttesyn og meget mere. Kort sagt varetager DEAS A/S alle administrative og regnskabsmæssige opgaver, der hører til den daglige administration, og sikrer, at alle krav i henhold til lovgivningen bliver overholdt både overfor beboerne og overfor offentlige myndigheder. 7 DEAS A/S administrerer ejendommene for udlejer, hvilket vil sige, at DEAS A/S har alle arbejdsopgaverne ved at have en udlejningsejendom. Det vil derfor være DEAS A/S, som får flere arbejdsopgaver, hvis ændringerne af den nye lejelov træder i kraft. Det vil dog være udlejer, som måske vil kunne mærke en økonomisk forskel af lovændringerne. Derfor vil projektet komme til at omhandle både udlejeren og DEAS A/S. DEAS vision er: Mennesker ønsker at bo, handle eller arbejde i ejendomme, vi har ansvaret for. 8 3 - Reguleringer af husleje I det følgende afsnit vil jeg forklare lovgivningens forskellige måder at regulere huslejen på. Jeg vil her benytte det tidligere nævnte eksempel af min lejekontrakt, som ses i bilag 1. På den måde bliver det forhåbentligt nemmere at sammenligne det hele til sidst. Regulerede og uregulerede kommuner bliver nævnt i indledningen og derfor giver jeg her en kort forklaring på, hvad der forstås ved disse begreber. En reguleret kommune er en kommune hvor Boliglejelovens (også forkortet ML) regler om lejefastsættelse og lejeregulering gælder. En ureguleret kommune er hvor MLs regler om lejefastsættelse og lejeregulering ikke gælder. Her er det kun Lejeloven der gælder. Det er kommunebestyrelsen i den enkelte kommune der afgøre om kommunen skal være reguleret eller ej. 6 http://deas.dk/da/omos/profil/sider/default.aspx 7 http://deas.dk/da/ejendomsadministration/boligejendomme/ejendomsadministration/sider/default.aspx 8 http://deas.dk/da/omos/profil/visionogstrategi/sider/default.aspx 6

ML 1-2 beskriver dette. De fleste kommuner blev reguleret efter 1. januar 2007, men hvis man er i tvivl kan man ringe og spørge kommunen. Hovedreglen er, at regulerede kommuner har omkostningsbestemt leje. 9 3.1 - Omkostningsbestemt leje Som tidligere nævnt er de fleste kommuner reguleret, hvilket betyder, at de fastsætter lejen efter det der hedder omkostningsbestemt leje, hvor lejen fastsættes på baggrund af ejendommens driftsudgifter. Driftsudgifterne dækker for eksempel skatter og afgifter, forsikringer, vicevært og anden renholdelse af ejendommen, deriblandt lovpligtig hensættelse til vedligeholdelse, administration, afkast og lignende. Når udgifterne stiger kan lejen forhøjes med 3 måneders varsel, så driftsudgifterne løbende afspejles i lejen. Man kan også give en lejereduktion, hvis lejen er urealistisk høj. Der kan varsles på hvilket som helst tidspunkt af året. 10 Omkostningsbestemt leje er beskrevet i Boligreguleringslovens 5 ML 5, stk. 2 siger: Lejen må ikke fastsættes til et beløb, som overstiger det beløb, der kan dække ejendommens nødvendige driftsudgifter og afkastet af ejendommens værdi. Denne paragraf svarer til den ovennævnte forklaring og sikre, at lejeren ikke skal betale en helt urimelig høj husleje. Boligreguleringsloven 5, stk. 8 lyder således: Ved lejeaftalens indgåelse kan der ikke aftales en leje eller lejevilkår, der efter en samlet bedømmelse er mere byrdefulde for lejeren end de vilkår, der gælder for andre lejere i ejendommen. Den ovennævnte paragraf sikrer lejeren, at de ikke kommer til at stå dårligere end andre i den lejede ejendom. 3.2 - Det lejedes værdi Når ikke man lejer efter omkostningsbestemt leje kan man leje efter det der hedder det lejedes værdi, det gælder for eksempel hvis ejendommen befinder sig i en ureguleret kommune og derfor ikke er omfattet af Boligreguleringsloven. Lejelovens 47 omhandler det lejedes værdi og starter således: Er lejen væsentlig lavere end det lejedes værdi, kan udlejeren under iagttagelse af 66 forlange lejen forhøjet til det beløb, der er rimeligt under hensyn hertil. Når man lejer efter det lejedes værdi betyder det, at lejen skal være den samme som for tilsvarende lejligheder med samme beliggenhed, art, størrelse og kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand i det område ejendommen befinder sig i. Udlejer kan forhøje lejen hvert andet år, hvis det lejedes værdi er steget med mere end ca. 10 % af den leje, der allerede betales. Lejeforhøjelsen kan ske med 3 måneders varsel. Udlejer kan også regulere lejen, hvis ejendommens skatter og afgifter stiger. Udlejeren skal 9 Egne noter fra undervisningen med Annette Lylover 10 http://www.deas.dk/da/omos/publikationer/servicevejledninger/documents/aendring-af-lejen.pdf 7

hensætte et lovbestemt beløb til forbedringer af ejendommen. Beløbet er reguleret efter nettoprisindekset. Når beløbet stiger kan udlejer lade lejen stige tilsvarende. 11 3.3 - Trappeleje Når der i en lejekontrakt står, at lejen skal stige med bestemte beløb på bestemte tidspunkter er der tale om trappeleje. Lejeloven indeholder regler, der under visse betingelser giver mulighed for at indgå lejeaftaler med trappeleje. Det gælder blandt andet i ejendomme, hvor lejen i begyndelsen er lav, og hvor den over en fastsat årrække hæves til markedsniveau for den pågældende type lejemål. Denne regel står i Lejelovens 53 og lyder således: 53, Reglerne i 47-52 kan ikke ved aftale fraviges til skade for lejeren. 53, stk. 2 der kan ikke træffes aftale om, at lejen skal reguleres på anden måde end fastsat i 47-52. I lejeperioden kan dog aftales forhøjelser med bestemte beløb til bestemte tidspunkter. Som et eksempel på 53 må man ikke lave en urealistisk høj trappeleje, da det vil kunne skade lejeren. Stk. 2 beskriver, at man må forhøje huslejen med en trappeleje. I den periode du betaler trappeleje, kan du også blive reguleret i lejen på grund af stigninger eller fald i skatter og afgifter. 12 Lejelovens 53, stk. 6 fortæller hvordan udlejer skal give besked om dette for at trappelejen er gyldig. Stk. 6 lyder således: Lejeforhøjelse for de af stk. 3-5 omfattende lejemål kan kræves på grundlag af aftale om regulering af lejen med bestemte beløb til bestemte tidspunkter eller efter nettoprisindeks og kan gennemføres alene ved udlejerens skriftlige meddelelse herom til lejeren. 13 I det nye lovforslag skal 53, stk. 6 udgå med sætningen med bestemte beløb til bestemte tidspunkter eller Altså skal der ikke længere være noget, der hedder trappeleje. Her kommer dog alligevel en forklaring på de nuværende regler om trappeleje. Af din lejekontrakt skal det klart fremgå, hvornår og med hvor meget lejen stiger, og der skal være en slutdato for trappelejen for at denne betragtes som værende gyldig. Uanset aftalt trappeleje, kan lejen aldrig med bindende virkning aftales højere, end den lovlige leje. Jf. Lejelovens 34, stk. 3 kan depositum og forudbetalt leje kræves reguleret. Reguleringen kan for de nævnte beløb opkræves med lige store månedlige beløb over samme antal måneder, som det pågældende beløb svarende til i forhold til lejen ved lejemålets indgåelse. Denne paragraf er også gældende for de andre typer af reguleringer. 11 http://www.deas.dk/da/omos/publikationer/servicevejledninger/documents/aendring-af-lejen.pdf 12 http://www.deas.dk/da/lejebolig/lejer/reguleringafhusleje/trappeleje/sider/default.aspx 13 https://www.retsinformation.dk/forms/r0710.aspx?id=132875 8

Forhøjelserne af depositum og forudbetalt leje står beskrevet i lejekontraktens vejledning på side 11 under punkt 4, se eventuelt bilag 1. Hvis vi her tager udgangspunkt i lejekontrakten i bilag 1 vil 34, stk. 3 betyde, at efter den første regulering med trappelejen, som vil være pr. 1. januar 2016, hvor der er en månedlig stigning på kr. 150. kan man udover, at skulle betale kr. 5.150, som bliver den nye husleje også kræve kr. 150 til regulering af forudbetalt leje og kr. 150 til regulering af depositum i januar måned. Måneden efter, altså i februar måned kan man ud over huslejen igen kræv kr. 150 som er en regulering af depositummet, da dette svarer til 3 måneders leje og derfor skal svare til den nuværende leje, denne reguleres sidste gang med kr. 150 i marts måned. Den forudbetalte leje svarede kun til 1 måneds husleje, så denne blev reguleret i januar måned og stemmer derfor nu overens med den nuværende leje. Depositum og forudbetalt leje er anført i lejekontraktens 4 som man kan se nedenunder. Figur 1 viser et eksempel fra bilag 1 af 4 i lejekontrakten Da jeg startede ved DEAS A/S i januar måned kimede telefonerne, fordi rigtig mange lejere ringede ind. De kunne ikke forstå hvorfor der var blevet trukket et ekstra beløb i husleje i denne måned. Hvis man, når man udlejer lejemålet husker, at gøre lejeren opmærksom på, at deres depositum og forudbetalte leje forhøjes sammen med huslejereguleringen vil man forhåbentligt kunne spare noget tid i forhold til telefonopkaldene. Lejeren kunne nemlig godt huske, at deres husleje skulle reguleres, men de vidste ikke, at depositummet og den forudbetalte leje også skulle reguleres. Mit indtryk er, at det er de færreste, der læser hele lejekontrakten. Mange tjekker kun deres navn og at beløbene er korrekte, derfor er det vigtig, at gøre de nye lejere opmærksom på de vigtigste punkter i lejekontrakten. Minimumskravene for oplysningerne om trappelejen er, at der skal være anført en start- og slutdato og så skal det være en begrænset årrække, normalt inden for 10-15 år. Trappelejen skal være anført i lejekontraktens 11. hvis ikke der er plads nok i 11 er der mulighed for at lave et tillæg til 11, som vedlægges kontrakten og skal underskrives særskilt fra lejekontrakten. Alt angående lejemålet kan aftales i 11, det må bare ikke være i strid med præceptive, man kan for eksempel aftale et forbud mod rygning og/eller husdyr, vedligeholdelse af afløb eller lignende. I 11 har man også mulighed for at anføre de vilkår, som ikke fremgår af 1-10 i lejekontrakten eller af lovgivningen. Man kan også benytte 11 til at anføre eventuelle specifikationer af udlejers inventar, samt lejemålets stand ved ind- og fraflytning. 14 14 Egne noter fra undervisningen med Annette Lylover 9

Figur 2 viser et eksempel fra lejekontraktens 11 Her ses først en kort tekst om blandt andet lejerens pligt til vedligeholdelse af lejemålet, herefter kommer eksemplet på trappelejen, hvor start- og slutdatoen er anført samt hvert års månedlige stigninger. Til slut skrives, hvordan lejen skal reguleres når trappelejeklausulen ophører. Hvis man har indgået en lejekontrakt med en trappeleje, før ændringerne af loven træder i kraft, vil denne stadig være gældende efter ændringerne, da det altid vil være det der står i kontrakten, som er gældende. Formlen som er anvendt i figur 2 ses nedenunder i figur 3, her er tallene fra bilag 1 brugt, derfor er startlejen kr. 5.000 og reguleringsprocenten er 3. 10

Tabel 1 viser trappelejen der er brugt i 11 fra bilag 1 Regulerings dato Nuv. mdl. leje Mdl. reg. Ny mdl. leje 01-01-2016 5.000 150 5.150 01-01-2017 5.150 155 5.305 01-01-2018 5.305 159 5.464 01-01-2019 5.464 164 5.628 01-01-2020 5.628 169 5.796 01-01-2021 5.796 174 5.970 01-01-2022 5.970 179 6.149 01-01-2023 6.149 184 6.334 01-01-2024 6.334 190 6.524 01-01-2025 6.524 196 6.720 I tabel 1 kan man se, at lejen det første år stiger med kr. 150 pr. måned, altså en stigning på 3 %. Efter 10 år er lejen pr. måned steget med kr. 1.720 i forhold til udgangspunktet på kr. 5.000. Det første år er det en årlig stigning på kr. 1.800. Efter bare 2 år er lejen steget med kr. 3.660 årligt. Hvis lejeren stadig bor i lejligheden efter alle 10 år, som i følge tabel 1 er trappelejens varighed, vil huslejen have haft en stigning på kr. 20.640 samlet set. Ved DEAS A/S stiger de fleste lejemål med 3 % om året, men nogle steder kan udlejer have valgt en lavere regulering på for eksempel på kun 2 %. Se eksemplet på hvilken forskel en lavere reguleringsprocent gør i tabel 2. Tabel 2 viser en trappeleje med en startleje på kr. 5.000 og en reguleringsprocent på 2 Regulerings dato Nuv. mdl. leje Mdl. reg. Ny mdl. leje 01-01-2016 5.000 100 5.100 01-01-2017 5.100 102 5.202 01-01-2018 5.202 104 5.306 01-01-2019 5.306 106 5.412 01-01-2020 5.412 108 5.520 01-01-2021 5.520 110 5.631 01-01-2022 5.631 113 5.743 01-01-2023 5.743 115 5.858 01-01-2024 5.858 117 5.975 01-01-2025 5.975 120 6.095 Her kan man se, at det første års stigning kun er på kr. 100 pr. måned, hvor den i tabel 1 var på kr. 150. Efter de 10 år er huslejen steget med kr. 1.095 pr. måned, hvilket giver en årlig stigning på kr. 13.140. Her kan man se, hvor stor betydning 1 % kan have, selv om det ikke lyder af meget, om man vælger 2 % frem for 3 % i regulering. Ved at benytte trappelejen får man et klart og overskueligt billede af hvordan lejerens husleje vil udvikle sig igennem de næste mange år. Hvis man for eksempel benytter det IT-system, som DEAS A/S anvender skal man blot notere, at huslejen skal reguleres via trappelejen og med hvilken procentsats man vil anvende og så sørger systemet for at regulere både huslejen, depositum og forudbetalt leje hvert år den 1. januar. På den måde skal administratoren aldrig bekymre sig om reguleringer af husleje. Det er derfor en utrolig nem måde at regulere på. 11

3.4 - Nettoprisindeks Din udlejer kan i den nugældende lovgivning også vælge at regulere din husleje efter nettoprisindekset, hvis du bor i en ejendom, som er taget i brug efter 31. december 1991. Det betyder, at udlejer typisk en gang om året kan hæve lejen med den procentdel, som nettoprisindekset er steget med. Det er denne form for regulering, som kommer til at skulle erstatte trappelejen. Nettoprisindekset er omtalt i Lejelovens 53, stk. 6, som lyder således: Lejeforhøjelse for de f stk. 3-5 omfattende lejemål kan kræves på grundlag af aftale om regulering af lejen med bestemte beløb til bestemte tidspunkter eller efter nettoprisindeks og kan gennemføres alene ved udlejerens skriftlige meddelelse herom til lejeren. Nettoprisindekset omtales også i Boligreguleringslovens 15 a, stk. 4. Disse to paragraffer er stort set ens, derfor bliver disse sammenskrevet i den kommende lovændring, som et led i at forenkle lovgivningen. Denne form for regulering er altid aftalt i lejekontrakten, jf. loven, som siger, at udlejer skal meddele dette skriftligt. I lejekontrakten skal det fremgå, med hvilken dato lejen stiger og med hvilket prisindeksår, der benyttes. Indekseringen sker altid af foregående års leje. Er nettoprisindekset steget med for eksempel 3 % betaler du altså 3 % mere i husleje end året før. Foruden regulering efter nettoprisindekset gælder lejelovgivningens regler om lejeregulering på grund af ændringer i skatter og afgifter også ved denne regulering. Hvis huslejen reguleres efter nettoprisindekset, er der intet krav om varsel. Din udlejer skal altså ikke varsle huslejestigningen 3 måneder før, men kan blot meddele dig, at huslejen stiger. Dette skyldes, at datoen for ændringen allerede fremgår af din lejekontrakt 15 Ved trappeleje skulle man heller ikke oplyse noget om stigningerne da det allerede er anført i lejekontrakten ved dennes indgåelse, herefter kører reguleringen helt automatisk hvert år. Alle indekstallene bliver taget fra Danmarks Statistik. Det er Danmarks Statistik der beregner og offentliggøre nettoprisindekset. Nettoprisindekset er et udtryk for den samlede prisudvikling i samfundet. Nettoprisindekset opgøres på baggrund af ca. 25.000 priser, der indsamles fra ca. 1.800 butikker, virksomheder og institutioner over hele landet. Priserne på de enkelte varer og tjenester indgår i nettoprisindekset med en vægt, der er baseret på deres andel af det samlede forbrug opgjort ekskl. moms og varetilknyttede afgifter og subsidier 16 Danmarks Statistik har udarbejdet nogle eksempler på beregningen af nettoprisindekset. Hvilket indeks og hvilke metoder der benyttes til regulering af et beløb er alene op til de parter, der indgår kontrakten eller aftalen. Danmarks Statistik påtager sig ikke juridisk eller økonomisk ansvar for anvendelse af 15 http://www.findbolig.nu/da-dk/findbolig-nu/at-bo-til-leje/husleje-og-regulering/regulering-af-lejen-iejendomme-taget-i-brug-efter-31december1991.aspx 16 http://www.dst.dk/da/statistik/emner/forbrugerpriser/nettoprisindeks.aspx 12

prisindeksene. Danmarks Statistik kan bistå med information om prisindeksene og hjælpe med statistiske spørgsmål, men det sker uden ansvar. 17 Deres eksempel på beregning ser således ud: Samlet nettoprisindeks for januar 2003 = 105,8 Samlet nettoprisindeks for januar 2004 = 107,4 Procentvis ændring = (107,4-105,8) / 105,8 = 0,015 = 1,5 % Ændring i kr. = 1.000 kr. x 0,015 = 15 kr. Reguleret beløb = 1.000 kr. + 15 kr. = 1.015 kr. Husleje efter nettoprisindekset beregnes således: = Ny leje Hvis man laver en udregning med udgangspunkt i bilag 1, altså med en startleje på kr. 5.000 og med udgangspunkt i prisindeksene fra juli 2013 og juli 2014, vil man få en udregning der ser således ud: = 5.045,73 Det vil sige, at den månedlige husleje stiger med kr. 45,73 og det medfører en årlige leje på kr. 60.548, altså en stigning på kr. 548 årligt. Det skal dog også tages med i beregningerne, at hvis inflationen stiger meget et år, så vil stigningen på nettoprisindekset også være betydeligt større. Man kan her tage et eksempel fra årene 2007 til 2008, hvor nettoprisindekset havde en noget større ændring og vil derfor se således ud: = 5.186,31 Her bliver den månedlige husleje altså kr. 186,31 højere. Dette vil medføre en årlig stigning på kr. 2.235,72, som svarer til en stigning på ca. 3,6%. Det er derfor ikke helt så nemt at forudsige huslejereguleringerne ved brug af nettoprisindekset, som det var ved regulering med trappelejen. Nettoprisindekset skal som trappelejen beskrives i lejekontraktens 11 eller i et eventuelt tillæg til 11. Nettoprinsindekset kan eventuelt skrives som vist i nedenstående figur. 17 www.danmarks-statistik.dk pdf: Vejledning til regulering 13

Figur 3 viser et eksempel fra bilag 1 af 11 med nettoprisindeksregulering Ved nettoprisindekset kan man varsle to år af gangen, så man kan som udlejer ikke være sikker på, at lejen stiger ud i fremtiden. Lejeren kan derfor heller aldrig vide om huslejen vil stige eller falde. Fordelen ved nettoprisindekset er, at det følger inflationen og derfor burde afspejle befolkningens økonomi. Ulempen vil dog være, at hverken udlejer eller lejer kan forudse hvordan huslejen vil blive i de kommende år. 3.5 - Skatter og afgifter Skatter og afgifter er nævnt en del gange igennem projektet, derfor kommer her en kort beskrivelse af dette. Udlejningsejendomme er pålagt skatter og afgifter, principielt på samme måde som en ejerlejlighed eller en villa. Det omfatter ejendomsskatter, dækningsafgift, udgifter til renovation, vand- og vandafledningsafgifter, fælles belysning mv. skatter og afgifter er egentligt en del af driftsudgifterne, men da man ikke har mulighed for at forudse udgifternes størrelse, fordi de fastsættes af det offentlige. Hvis skatter og afgifter stiger har udlejeren mulighed for at lægge stigningerne på lejen med tilbagevirkende kraft. Udlejer skal dog varsle lejeforhøjelsen med 3 måneders varsel. 18 3.6 - Sammenligning af trappelejen og nettoprisindekset Der er både fordele og ulemper ved såvel trappelejeregulering og nettoprisindeksreguleringen. Fordelene ved trappelejen er, at lejeren ved hvad de kommer til at betale i huslejen en del år ud i fremtiden og ligeledes ved udlejeren hvordan hans indtægter kommer til at se ud. Det er nemt og overskueligt både for lejer og udlejer. Administratoren skal ikke tænke på reguleringer før trappelejens ophør. Det kan dog godt være en ulempe, at der er en slutdato for reguleringen, da udlejer og lejer derefter skal blive enige om en ny løsning. På den anden side kan man sige, at det nok er de færreste, der bor i en almindelig lejebolig i mere end 15 år. En anden ulempe kan være, hvis trappelejen går for langt ud i fremtiden, kan den eventuelt overskide det lejedes værdi. Hvis inflationen bliver meget høj i en periode kan det være en ulempe for udlejer, da indtægten fra huslejen måske ikke kan dække hans omkostninger, men omvendt vil det være en fordel for lejeren, at dennes husleje er reguleret efter trappelejen da huslejen på den måde vil være lavere end hvis de var reguleret efter nettoprisindekset. 18 http://www.deas.dk/da/omos/publikationer/servicevejledninger/documents/aendring-af-lejen.pdf 14

Fordelene ved nettoprisindekset kan være, at der ikke er nogen udløbsdato for reguleringen. Det kan også blive nemmere at afgøre sager i retten om klager over huslejeforhøjelser, da der ikke vil være så meget at diskuterer om, hvis huslejen blot er reguleret efter nettoprisindekset. En ulempe ved nettoprisindekset er, hvis der bor en familie i ejendommen, som i forvejen har en skrøbelig økonomi og nettoprisindekset pludselig stiger meget, en sådan situation vil kunne vælte familiens budget, da boligudgifterne ofte udgøre en stor del af budgettet. Hvis man sammenligner mine beregninger af trappeleje og nettoprisindeks kan man se, at trappelejen stiger jævnt i alle 10 år, hvor det kan være noget sværere at forudse nettoprisindekset, da det ikke er nemt at vide hvordan udviklingen bliver. Dette vil jeg komme nærmere ind på i et senere afsnit. 4 Den økonomiske udvikling Når man arbejder med reguleringer efter nettoprisindekset har inflationen en stor betydning, da inflationsudviklingen kan opgøres efter nettoprisindekset. Den økonomiske vækst, inflationen og ledigheden i Danmark har fra perioden 1990 til 2011 svinget omkring 2 %. I forbindelse med finanskrisen faldt væksten mere end i USA og Euroland. Dette hænger blandt andet sammen med, at den danske økonomi i årene op til finanskrisen var overophedet. Ledigheden blev ikke påvirket på samme måde, da de udenlandske arbejdskrafter i Danmark blot rejste hjem igen, da de blev ledige. Der ses en stor sammenhæng mellem ledigheden og inflationen. Jo færre ledige, jo mere vil inflationen stige. Noget at det første forbrugerne typisk bruger en øget indkomst på, er tøj og biler, dermed kan detailsalget og bilsalget ofte sige noget om det fremtidige privatforbrug. Når huslejen udelukkende skal til at reguleres efter nettoprisindekset skal man derfor også være mere opmærksom på, at ens husleje pludselig kan stige eller falde. Det kan selvfølgelig være en fordel for lejeren/forbrugeren, at lejen eventuelt falder når inflationen er lav. 4.1 Inflation Inflation defineres som vedvarende prisstigninger. Det er først når priserne periode efter periode stiger mere end tidligere, at man taler om en stigende inflation. Det er altså ikke inflation, bare fordi der kommer en ekstra afgift på en vare. I praksis kan det være svært at skelne inflation og prishop, som der kan komme via en afgift. Inflationen måles som den procentvise stigning i priserne fra det ene år til det næste. Inflationen måles typisk som den procentvise stigning i det såkaldte forbrugerprisindeks. Dette prisindeks viser udviklingen i de faktiske priser, som forbrugerne skal betale. Prisindekset inkluderer således moms og andre afgifter og er fratrukket eventuelle pristilskud. 19 Når man skal bruge prisindekset til at regulere huslejen med, skal man benytte det der hedder nettoprisindekset, her måler man udviklingen i forbrugerpriserne eksklusiv moms og andre afgifter men tillagt eventuelle pristilskud. 19 Makroøkonomi, 3. udgave af Hans Jørgen Biede 15

Inflationen ligger i dag på det laveste niveau siden 1953. Dette skyldes formenligt den førte pengepolitik, herunder fastkurspolitikken over for euroen. En fastkurspolitik betyder, at der føres en politik, hvor centralbanken fastholder en handelsværdi mellem Danmarks og andre landes valutaer. Man er derfor tvunget til at følge den europæiske rente. Hvis ikke man havde fastkurspolitikken ville Danmark have en reduceret konkurrenceevne, hvis vores inflation var højere end Eurolandene. Den Europæiske Centralbank har et mål om at holde inflationen lige under 2 %. Dette skyldes blandt andet, at hvis man har en for høj inflation, så vil konkurrenceevnen blive dårligere, hvilket vil påvirke både betalingsbalancen og beskæftigelsen. Landets valuta vil også blive ringere ved en høj inflation. En stigende inflation skyldes grundlæggende, at efterspørgslen i samfundet er for høj i forhold til samfundsøkonomiens kapacitet. Myndighederne kan bekæmpe den stigende inflation enten ved at føre en stram økonomisk stabiliseringspolitik og dermed øge ledigheden. De kan også øge fleksibiliteten på arbejdsmarkedet og /eller konkurrenceforholdene på færdigvaremarkedet. På kort sigt kan det være nødvendigt at øge ledigheden for at undgå inflation. Der er både fordele og ulemper ved inflation. En fordel ved en moderat inflation, er at det er lettere at opnå de nødvendige ændringer på priser og på lønninger. Hvis der er øget efterspørgsel inden for en branche, så er det lettere at lade dette fag stige mere i lønninger, end de fag, hvor der ikke er så stor efterspørgsel, end at få de fag der ikke har så stor efterspørgsel til at falde i løn. På den anden side kan en høj inflation være en ulempe i forhold til virksomheders investeringer. Høj inflation falder ofte sammen med svingende inflation, dette bevirker, at det er sværere for virksomheder at planlægge deres investeringer og dermed investere de måske ikke, dette medføre tab af konkurrenceevnen og produktion på lang sigt. Figur 5 viser et eksempel på inflationens påvirkning Figur 5 er en udregning jeg har foretaget i Excel ved hjælp af funktionen NV (nutidsværdi), hvor jeg har lavet et eksempel på hvor meget inflationen kan påvirke ens opsparing. I eksemplet har jeg valgt en 16

rente på 1,5 %, som skal symbolisere en inflation på ca. 1,5 % over 10 år. Der er blevet sat kr. 6.000 ind på en opsparing en gang årligt i 10 år. Man vil have kr. 60.000 efter det 10. år, hvis man har haft en indlånsrente på 0,00 %. Det figur 5 viser er, at inflationen påvirker pengenes værdi, og derfor vil de opsparede penge kun svare til kr. 55.333,11. Man har på den måde mistet kr. 4.666,89 ved at have sine penge til at stå i 10 år. Man kan så sige, at bankens renter måske vil veje op for inflationen, men i tiderne efter Finanskrisen har bankerne ikke haft de store muligheder for, at give en rentabel rente og pengene vil derfor miste værdi i løbet af årene. 4.2 Teorier om inflationen Når man kigger på inflationen kan man ikke undgå at komme ind på Phillipskurven, som i første omgang var sammenhængen mellem ledigheden og lønudviklingen. Den er senere blevet ændret nogle gange og er nu sammenhængen mellem ledigheden og ændringerne i inflationen, Jo større ledigheden er, jo mere vil inflationen stige. Figur 4 viser et eksempel på den oprindelige Phillipskurve Inflation Ledighed Som man kan se på figur 4 vil ledigheden være lav når inflationen er høj og jo lavere en inflation man har, jo større ledighed vil man få. Som nævnt tidligere betyder en hård konkurrence en reducering af inflationen, hvis dette skal stemme over ens med Phillipskurven vil det betyde, at når der er hård konkurrence, så vil ledigheden også stige. Der vil altid være nogle der er arbejdsløse i en periode, derfor siger man, at der er fuld beskæftigelse ved en arbejdsløshed på 3-4 %. Hvis man ligger nær fuld beskæftigelse kan der opstå mangel på arbejdskraft, hvilket medfører lønstigninger, som forringer landets konkurrenceevne og inflation. Hvis man skal kigge meget sort/hvidt på Phillipskurven kan man sige, at hvis inflationen begynder at falde, så vil din husleje også falde, hvilket kan være en fordel, fordi ledigheden dermed vil stige, og man kan risikere at mistet sit job. Når ledigheden er høj er der ikke store lønstigninger, så på den måde kan det være en god ide at benytte nettoprisindeksreguleringen for at økonomien hænger bedre sammen for lejeren. På den anden side vil det være en ulempe for udlejeren da han godt kan bruge en højere indtægt i dårlige tider. En anden teori, som knytter sig til inflationen og den økonomiske vækst er Okuns lov, som viser at ændringer i ledigheden kan bestemmes ud fra den økonomiske vækst. Jo større økonomisk vækst, jo mere vil ledigheden falde dette ordsprog hænger meget godt sammen med Phillipskurvens Jo større 17

ledigheden er, jo mere vil inflationen stige. Det ses dog, at virksomhederne i starten af en lavkonjunktur holder på deres medarbejdere, da afskedigelser af medarbejdere medfører, at virksomheden mister medarbejdernes oparbejdede viden. Hvis det er muligt for virksomheden er det derfor bedre, at beholde de gamle medarbejdere, frem for at skulle ansætte nye efter en eventuel krise. Derfor vil der typisk være en begrænset vækst i ledigheden i begyndelsen. Figur 6 viser økonomisk vækst, inflation og ledigheden i Euroland (1992-2010) Kilde: IMF, Economic Outlook Databse, september 2011 I figur 6 ser man sammenhængen mellem økonomisk vækst, inflation og arbejdsløshed. Man kan se, at de alle tre følges meget godt ad i både op- og nedgang. Dette bekræfter derfor teorierne om Phillipskurven og Okuns lov, som også konkluderer, at inflation og ledighed har en stor sammenhæng. Hvis inflationen stiger mere end et lejemåls trapperegulering vil det være en fordel for udlejeren med en nettoprisindeksregulering, men for lejeren vil trappelejen være det billigste, hvis stigningerne i denne er lavere end nettoprisindekset. Det kommer meget an på hvordan inflationen er, om det er trappelejeregulering eller nettoprisindeksregulering der er det mest rentable for en udlejer. I marts 2015 var inflationen i Danmark 0,3 %. Både i EU og i euroområdet var inflationen minus 0,1 %. Måneden før var inflationen 0,0 % i Danmark og minus 0,3 % i både EU og i euroområdet. Den højere inflation i Danmark end i EU skyldes især højere priser på fødevarer og benzin. 20 20 http://www.dst.dk/da/statistik/nythtml.aspx?cid=18765 (marts 2015) 18

Figur 7 viser en prisstigning over 12 måneder i Danmark, USA og EU Figuren er hentet fra Danmarks Statistik. Ifølge ovenstående graf ser inflationen ud til at blive stigende igen, hvilket er positivt, da det aldrig er godt at have deflation, idet dette tyder på en dårlig økonomi. Stigningerne må dog ikke ske alt for hurtigt. Hvis man skal kigge på deflation i forhold til at regulere en husleje, så vil deflationen være negativ for udlejeren, hvis han regulerer efter nettoprisindekset, men reguleres huslejen efter trappeleje vil udlejerens indtægt pludselig stige en hel del. Teknisk set burde nettoprisindeksreguleringer ikke påvirke udlejerens indtægt, da denne vil svare til pengenes værdi og derfor i princippet er den samme som før en eventuel regulering. 5 - Afskaffelse af trappeleje For at få svar på nogle af mine spørgsmål udarbejdede jeg et interview, som jeg ville snakke med Ministeren for by, bolig og landdistrikt, Carsten Hansen, som er manden bag lovforslaget om ændringerne af Lejeloven. Mine spørgsmål skal hjælpe mig på at forstå, hvorfor man vælger at afskaffe trappelejen og hvilke betydninger en sådan beslutning vil få. Mine spørgsmål til Carsten Hansen ses i bilag 2. Som modspil til Carsten Hansens kommentarer vil jeg stille Ejendomsforeningen Danmark de samme spørgsmål, da jeg som nævnt i indledningen har fået et indtryk af, at de er meget imod lovforslaget. Ejendomsforeningen Danmark er en erhvervsorganisation for ejere, udlejere og administratorer af fast ejendom i Danmark. 21 Jeg sendte mine spørgsmål til Carsten Hansens sekretær, som hurtig vendte tilbage med svaret om, at lovforslaget allerede var vedtaget og at jeg kunne se alle spørgsmål og svar på Folketingets hjemmeside. 21 https://www.ejendomsforeningen.dk/om-os 19

Se sekretærens mail i bilag 3. Ministeren havde altså ikke lyst til at besvare mine spørgsmål om afskaffelsen af trappelejen. Jeg vil tro, at jeg ikke er den første, som har henvendt mig vedrørende dette. Jeg gjorde derfor som sekretæren opfordrede mig til og gik på ft.dk. Her fandt jeg ikke svar på mange af mine spørgsmål, jeg fandt dog et par udtalelser fra ministeren, som jeg syntes var værd at få med. Ministeren for by, bolig og landdistrikt, Carsten Hansen udtaler, at nettoprisreguleringen er et nemt og overskueligt reguleringsprincip, som allerede kendes i lejelovgivningen, og som sikrer, at værdien af en konkret husleje fastholdes, derved at den udvikler sig i takt med den almindelige prisudvikling i samfundet. Ved at erstatte trappelejen med nettoprisregulering forenkles lejelovgivningen. 22 Denne kommentar besvarer meget godt mit spørgsmål om, hvorfor man vælger at afskaffe trappelejen. Kort sagt er ændringen til for, at forenkle lovgivningen. I en artikel skrevet af Dan Bjerring protesterer Thomas Havemann, direktør for B2 Holding A/S mod forslaget om forbud mod aftale af trappelejestigninger. Ministeren har opfattelsen af, at trappelejen kun bliver anvendt i meget begrænset omfang. Dette er dog ikke helt korrekt da reguleringen med bestemte beløb til bestemte tidspunkter anvendes i indtil flere hundrede tusinde lejemål i dag. Thomas Havemann udtaler, at mange udlejere som på baggrund at trappelejen har investeret i opførelse af ejendomme efter 31.12.1991, bliver frataget muligheden for at aftale indslusningsleje, som er lavere end markedslejen med en senere trappelejeregulering. Thomas Havemann mener at afskaffelsen af trappeleje vil betyde færre fremtidige nyopførte ejendomsprojekter til væsentlig skade for samfundsøkonomien, herunder for skabelsen af arbejdspladser indenfor byggeriet. Der ud over mener han også, at afskaffelsen vil betyde højere administrationsomkostninger. Det vil medføre højere første års lejepriser i nyopførte ejendomme, idet udlejer forventeligt må sikre/udbyde til en højere første års leje, såfremt udlejer alene kan vælge at regulere lejen efterfølgende efter nettoprisindekset, hvilket fremover vil resultere i en ringere regulering af huslejen, som endda kan vise sig at blive en negativ regulering (nedsættelse af huslejen) ved deflation, hvilket i øvrigt må være et helt aktuelt scenarie at forholde sig til. 23 Thomas Havemann er en af dem, som er imod lovændringen. Han mener ligefrem, at lovændringerne kan skade samfundsøkonomien. Efter et par uger modtog jeg svar fra Ejendomsforeningen Danmark. Juridisk konsulent, Pernille Lind Husen undskyldte det sene svar og forklarede det med, at de har meget travlt netop på grund af lejelovsændringerne. Hun ville dog gerne besvare mine spørgsmål via mail. Se Pernilles svar i bilag 4. Pernille bekræfter mine antagelser af, at administratorerne får meget at lave og mange nye opgaver. Hun skriver: Det kommer til at betyde mange ændringer i de procedurer og forretningsgange, som udlejere og administratorer har. Nogle af ændringerne kommer til at betyde en væsentlig forøgelse af tidsforbruget og dermed også på omkostningerne til at administrere ejendomme. 22 http://www.ft.dk/samling/20141/lovforslag/l97/spm/6/svar/1226260/1496000/index.htm (10. februar 2015) 23 http://www.dagensbyggeri.dk/artikel/83479-den-nye-lejelov-slar-til-med-tilbagevirkende-kraft (16. februar 2015) 20

Ejendomsforeningen Danmark understreger, at de ikke er enige i, at det er en forenkling og modernisering af lejeloven, men derimod det modsatte. De mener, at lovforslaget fører til yderligere komplicering, som klart opvejer de enkelte forenklinger der ligger i det. Jeg ved, at DEAS A/S får mange arbejdsopgaver i forbindelse med ændringerne, da der er mange informationer og beskrivelser på deres hjemmesider, foldere, pjecer og i selve lejekontrakterne, som skal laves om. Dette er blot en gang man skal skrive disse ting om, så hvis de derefter får flere arbejdsopgaver vil det være fordi nettoprisindekset er mere besværligt at arbejde med frem for trappelejen. Pernille ser ikke nogen fordel i at afskaffe trappelejen og heller ingen fordele i at benytte nettoprisindekset frem for trappelejen. Det er tydeligt, at Ejendomsforeningen Danmark er meget imod den nye lovændring. Pernille fortæller endvidere: Det er også meget muligt, at nogen lejere har betalt mere f.eks. efter trappelejereguleringer end loven tilsiger. Men enhver lejer har på et hvilket som helst tidspunkt mulighed for at gå i huslejenævnet, og få dem til at vurdere om lejen er korrekt fastsat og reguleret. Viser det sig, at lejen er for høj i forhold til det loven bestemmer, så sættes den ned uanset hvordan og til hvor meget lejen har været fastsat og reguleret. Ejendomsforeningen Danmark har været imod lovforslaget helt fra starten af. Det var organisationernes opfattelse, at den øgede retsusikkerhed, som forligets forslag vil resultere i, vil komme til at koste lejerne, udlejerne og samfundet både penge og meget tid. Det var også organisationernes opfattelse, at forliget ikke har et indhold, der er dette værd. Ejendomsforeningen Danmark skal anbefale, at ministeren starter forfra og får sammenskrevet de to gældende love og dermed for alvor forenkler de meget komplekse regler. Det vil samfundsøkonomisk være en god forretning, fordi man kan spare udgifter til for eksempel huslejenævn og boligretter, da mere enkle regler vil nedbringe antallet af konflikter. 24 Sådan lød modspillet fra Ejendomsforeningen Danmark til lovforslaget om ændring af Lejeloven. Det er meget interessant, at Pernille udtaler, at lejeren til enhver tid kan gå i huslejenævnet, hvis de er uenige i deres huslejeregulering. Thomas Havemann mener, at lovændringerne er dårlige for samfundsøkonomien, hvorimod Carsten Hansen ser lovændringerne som noget positivt for samfundsøkonomien. I dette tilfælde mener jeg, at Carsten Hansen har ret i, at det kan spare samfundet for mange retssager, hvis Ejendomsforeningen Danmarks holdning til huslejereguleringerne er, at det sagtens kan være, at trappelejen medfører for høje huslejer og lejerne blot skal gå til huslejenævnet for at få ændret deres leje. Ved at afskaffe trappelejen burde huslejenævnet derfor få betydeligt færre sager og på den måde hjælper man samfundets økonomi. Selv om samfundsøkonomien bliver bedre, behøver det ikke at blive billigere for udlejerne. Ejendomsadministratorerne ved DEAS A/S har nemlig i forvejen rigtig mange forskellige arbejdsopgaver. De medarbejdere der sidder i udlejningsteamet har specielt travlt i perioden op til studiestart og når 24 http://ejendomsforeningen.dk/multimedia/h_ringssvar_lejelovgivning.pdf 21

1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 man går ind i et nyt år, men generelt har de meget at se til hele året rundt og der er mange telefonsamtaler hver eneste dag. Derfor må det blive en meget travl hverdag administratorerne har i vente, hvis de skal til at håndtere endnu flere tidskrævende opgaver. Dette kan eventuelt betyde, at DEAS A/S bliver nødt til at ansætte flere medarbejdere til at håndtere opgaverne, som vil medføre flere omkostninger for udlejeren i form af højere administrationsomkostninger. 5.1 - Økonomisk betydning Figur 8 viser årsstigningerne i nettoprisindekset 4,0 3,5 3,0 2,5 2,0 1,5 1,0 0,5 0,0 Årsstigning Tallene er taget fra Danmarks Statistik For at få en forståelse af usikkerheden ved at regulere efter nettoprisindekset skal vi nu kigge nærmere på nogle af ændringerne de sidste år. Hvis vi starter i år 2008 kan man se, at der er en meget kraftig stigning, dette kan skyldes, at priserne på fødevare steg ganske kraftigt med 7,6 %. I 2011 steg priserne på benzin og andre energiprodukter, benzinpriserne faldt dog igen i 2013, hvor teknologipriserne, som for eksempel var computere og telefoner også faldt. I 2011 og 2012 stiger nettoprisindekset igen, hvilket stemmer meget godt overens med, at man havde stigende kaffepriser og afgift på blandt andet smør og spiseolier. 25 I bilag 5 ses en graf over de største ændringer i forbrugerpriserne fra år 2000 2014. Her kan man se, at computere og telefoner er faldet meget, mens for eksempel vandafledning og olie har haft stigninger. Disse stigninger kan have betydning for huslejen, da man betaler for vandafledningen og nogle ejendomme bruger olie til opvarmning. Dette afsnit giver et godt billede af, hvordan andre vares priser påvirker nettoprisindekset og hermed reguleringer af husleje. Sammensætningen af forbruget har ændret sig markant set over en længere periode. Udgifterne til boligbenyttelse, opvarmning og el er steget over årene fra 24,6 % i 1983 til 29,8 % i 2013, modsat forbruget af fødevarer, drikkevarer og tobak, som er faldet fra at udgøre 23 % af de private husstandes totalforbrug i 1983 til kun at udgøre mindre end 15 % i 2013. 26 Hvis man ser på bilag 6 kan man se forbrugets fordeling efter vare/tjenesteydelse i 2011. her ser man, at boligbenyttelse er den udgift, der 25 http://www.dst.dk/pukora/epub/upload/17958/pris.pdf (2014) 26 http://www.dst.dk/pukora/epub/upload/17958/pris.pdf (2014) 22

fylder mest i danskernes forbrug. Derfor kan regulering af husleje nemt blive er følsomt emne, da det kan påvirke lejerens økonomi meget, hvis huslejen pludselig stiger betydeligt. Hvis man tager udgangspunkt i mine tidligere beregninger af trappelejen, hvor den årlige husleje er kr. 5.000 og en årlig stigning på 3 % vil den månedlige husleje efter 10 år være på kr. 6.720, som er en stigning på kr. 1.720. Da det ikke er muligt for mig at forudse hvordan inflationen vil stige har jeg lavet et estimat i Excel ud fra hvordan udviklingen har set ud de tidligere år. Heri er der ikke medregnet eventuelle større op- eller nedgange. Figur 9 viser nettoprisindeksets årsgennemsnit 180,0 160,0 140,0 120,0 100,0 80,0 60,0 40,0 20,0 0,0 Årsgennemsnit Tallene fra 1990 til 2014 er taget fra Danmarks Statistik I figur 9 kan man se, at tallene udvikler sig jævnt stigende igennem hele årrækken, derfor har jeg lavet mit estimat ud fra den samme jævne udvikling. Årsgennemsnittet stiger derfor med ca. 1,5 %, hvis denne beregning er korrekt vil udviklingen af en husleje på kr. 5.000, som er reguleret efter nettoprisindekset have en huslejestigning, som kommer til at se således ud de næste 10 år. Tabel 4 viser huslejereguleringen efter nettoprisindekset (estimeret, år 2016-2025) Reg. dato Nuv. mdl. leje Mdl. reg. Ny mdl. leje 01-01-2016 5.000 75 5.075 01-01-2017 5.075 76 5.151 01-01-2018 5.151 77 5.228 01-01-2019 5.228 78 5.307 01-01-2020 5.307 80 5.386 01-01-2021 5.386 81 5.467 01-01-2022 5.467 82 5.549 01-01-2023 5.549 83 5.632 01-01-2024 5.632 84 5.717 01-01-2025 5.717 86 5.803 23

Jf. tabel 4 giver det en husleje på kr. 5.803 efter 10 år med regulering af nettoprisindekset. Da det ikke er sikkert, at mine estimerede tal giver et retvisende billede af udviklingen har jeg lavet et eksempel fra årene 2006 til 2014, da det er reelle tal og ikke mine estimater. Tabel 5 viser huslejereguleringen efter nettoprisindekset (år 2005-2014) Reg. dato Nuv. mdl. leje Mdl. reg. Ny mdl. leje 01-01-2005 5.000 101 5.101 01-01-2006 5.101 101 5.202 01-01-2007 5.202 101 5.303 01-01-2008 5.303 198 5.501 01-01-2009 5.501 115 5.615 01-01-2010 5.615 110 5.726 01-01-2011 5.726 147 5.873 01-01-2012 5.873 110 5.983 01-01-2013 5.983 51 6.033 01-01-2014 6.033 46 6.079 Her kan man se, at den årlige husleje efter 10 år er på kr. 6.079, hvilket er en forskel på kr. 276, så jeg vil mene, at man sagtens kan bruge mine estimater fordi nettoprisindeksets årsstigning, som ses i figur 8 viser sig, at være faldende fra år 2011. Sammenlignet med trappelejeberegningen der havde en reguleringsprocent på 2, som viste sig at have en stigning på kr. 1.095 efter 10 års regulering har vi med nettoprisindekset fra år 2005 til 2014 en stigning på kr. 1.079, altså en forskel på kr. 16 om måneden for en husleje på kr. 5.000. Grunden til, at jeg sammenligner med den trappeleje der havde en reguleringsprocent på 2 er fordi, at den Europæiske Centralbank som tidligere nævnt har et mål om at holde inflationen lige under 2 % og derfor kan sammenlignes med nettoprisindeksets ønskede udvikling. Hvis man regulerer med en trappeleje på 2 % vil det ikke få den store betydning økonomisk set, men da DEAS A/S reguler med 3 % i stort set alle deres ejendomme kommer det til at få en noget større betydning, hvis nettoprisindekset kun stiger med 1,5, eller som tiderne i dag, hvor stigningen i marts måned 2015 var på 0,6 sammenlignet med marts måned sidste år. 27 Her skal det så tages i betragtning, at der ikke har været deflation, altså det modsatte af inflation, nemlig når priserne falder. Der har ikke været deflation i Danmark siden 1954, men tal fra Danmarks Statistik viser, at forbrugerpriserne i januar 2015 var 0,1 % lavere end i januar sidste år. Årsagen er først og fremmest et fald i oliepriserne, som har gjort brændstof og varme billigere. Tøj og telefoni er dog også med til at trække priserne i en negativ retning. 28 Der er delte meninger om i hvor stort et omfang trappelejen bliver benyttet i de forskellige udlejningsog administrationsfirmaer rundt omkring, og hvorvidt reguleringsprocenten er 2 % eller 3 %. Selv på 27 http://www.dst.dk/site/dst/udgivelser/nyt/getpdf.aspx?cid=18747 (10. april 2015) 28 http://politiken.dk/oekonomi/dkoekonomi/ece2541081/danmark-oplever-deflation-for-foerste-gang-i-60-aar/ (10. februar 2015) 24

LinkedIn diskuteres lovændringen og afskaffelsen af trappelejen med mange forskellige synsvinkler. 29 Størstedelen af de ejendomme jeg arbejdede med i min praktikperiode havde en reguleringsprocent på 3 og hvis det er afspejlet i resten af landet kommer det til at få stor betydning for huslejen. Med udgangspunkt i tabel 3 og tabel 5 vil det give en forskel på kr. 641 om måneden efter 10 år. Det vil betyde, at udlejeren vil tjene kr. 641 mere om måneden ved at regulere sit lejemål efter trappelejen frem for nettoprisindekset. En udlejer har sjældent kun et lejemål. Forestiller man sig, at udlejeren fra eksemplet ejer en ejendom med 10 lejemål kan man gange den månedlige forskel på kr. 641 op med 10, altså et tab på kr. 76.920 om året efter 10 års regulering. Hvis jeg holder min viden om inflationen op mod de tidligere nævnte fordele og ulemper ved de to måder at regulere huslejen på kan man sige, at det stadig er en fordel, at man ved trappelejen ved, hvad man skal betale de næste mange år, da man aldrig ved, om der vil komme en ny finanskrise, som påvirker både udlejer og lejers økonomi. Ved en eventuel ny finanskrise vil nettoprisindeksreguleringen dog være at fortrække hvis jeg var lejer, men hvis jeg er udlejer vil en fortsat stigende lejeindtægt ved hjælp af trappelejereguleringen være at foretrække. Lige meget hvordan inflationen udvikler sig kan den ikke ændre på den faktor, at trappelejeklausulen er nem at håndtere og giver et klart og tydeligt billede af lejerens husleje et godt stykke ud i fremtiden. Økonomisk set kan det være en god beslutning at regulere huslejen efter nettoprisindekset set i forhold til udgifterne ved de mange klagesager om huslejeforhøjelser. Figur 10 viser de 4 forskellige reguleringseksempler 6800 6600 6400 6200 6000 5800 5600 5400 5200 5000 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 Trappeleje 2 % Trappeleje 3 % Netto (år 2005-2014) Netto est. (år 2016-2025 I figur 10 kan man se, at trappelejen, som er reguleret med 3 % udskiller sig noget fra de 3 andre. Jeg kan derfor konkludere, at denne regulering giver udlejeren den største indtægt. Trappelejen med en reguleringsprocent på 2 følge meget godt med nettoprisindeksreguleringen i årene 2005 til 2014, hvilket stemmer godt overens med den Europæiske Centralbanks mål om et inflationsniveau lige under 2. Mine estimerede tal er nok ikke helt så realistiske, da de stiger lidt for jævnt, men det er jo ikke nemt at gætte på fremtidens forløb. 29 https://www.linkedin.com/grp/post/3775211-5924778645083168771 (november 2014) 25

6 Husleje eller boliglån Jeg har valgt at sammenligne trappelejereguleringen og nettoprisindeksreguleringen med et fast forrentet og et variabelt lån, da det er det jeg synes det minder mest om, hvis man skal sammenligne det med noget fra undervisningen og den mere økonomiske verden. Trappelejen kan sammenlignes med et fastforrentet lån, hvor nettoprisindekset kan sammenlignes med et rentetilpasningslån. Hvis man for eksempel tager et 30-års rentetilpasningslån i et realkreditinstitut baseret på obligationer med to års løbetid, skal lånet refinansieres hvert andet år, hvor lånets rente reguleres til markedsrenten for toårige obligationer på det pågældende tidspunkt. Hvis markedsrenten er stigende vokser lånets ydelser eller løbetiden forlænges. Hvis renten falder vil ydelsen eller løbetiden på samme måde falde. Ved denne lånetype ved man aldrig helt hvilken rente man kommer til at betale og der kan være en stor usikkerhed og risiko forbundet med dette lån kontra et fastforrentet lån, hvor man betaler det samme beløb igennem hele lånets løbetid. Når man regulerer huslejen efter trappelejen har man også en fast stigning i henholdsvis 10 eller 15 år. Dette giver en vis tryghed for nogle, da man i dette tilfælde altid ved hvor meget man kommer til at betale i husleje. Det vil sige, at med nettoprisindekset ved man for det første ikke, om ens husleje kommer til at stige eller falde, lige som man ikke ved hvordan renten kommer til at udvikle sig, hvis man har et rentetilpasset lån. Man skal have tilpasset lånet hvert andet år, lige som man skal regulere lejen hvert andet år, hvis denne reguleres efter nettoprisindekset. Man kan derfor sige, at trappeleje og fastforrentet lån giver lav risiko, tryghed og overblik over fremtidige betalinger, hvorimod nettoprisindekset og rentetilpasning medfører mindre tryghed, højere risiko og en mindre sikkerhed og viden om hvordan udgiften udvikler sig. 26

Figur 11 viser et eksempel på et fastforrentet lån og variabelt lån Beregningen er foretaget ved hjælp af Realkredit Danmarks beregnerredskab For at kunne sammenligne det bedst muligt med en husleje valgte jeg et lånebeløb på ca. kr. 600.000 med en løbetid på 10 år, hvilket svare til kr. 5.000 pr. måned i 10 år. Det fastforrentede obligationslån har en årlig rente på 2,49 %, hvor flexlånets årlige rente er på 1,35 %. Hvis man igen bruger bilag 1 med en startleje på kr. 5.000 og en dog ændre reguleringsprocent til 2,5, for at sammenligne med det fastforrentede lån, vil man efter 10 år have betalt kr. 689.008, altså en forskel på kr. 11.330. Ved lånet betales der efter SKAT kr. 600 mere om måneden end startlejen ved trappeleje. Laver man samme beregning med nettoprisindekset i perioden 2005 til 2014 vil den samlede husleje lyde på kr. 677.040. Det vil sige, at hvis man i den periode udlejer efter nettoprisindekset vil det næsten svare til et fastforrentet lån i Realkredit Danmark med en rente på 2,49 %. Sammenholdt med lighederne fra flexlånet vil det koste kr. 35.479 mere at leje en bolig med nogenlunde samme 27