EJERLEJLIGHEDSOPDELING

EJERLEJLIGHEDSOPDELING Blandede bolig- og erhvervsejendomme i Københavns Kommune Bolette Helms Skieller 9. semester Projektpraktik Landinspektøruddannelsen Aalborg Universitet Januar 2007

Aalborg Universitet Landinspektørstudiets 9. semester Projekttitel Ejerlejlighedsopdeling - Blandede bolig- og erhvervsejendomme i Københavns Kommune Projekttema Faglig og professionel udvikling Projektperiode 1. september 2006-16. januar 2007 Projektdeltager Bolette Helms Skieller Vejleder Lars Ramhøj Kontaktperson på praktiksted Peter Møller Bartholomæussen Oplagsantal 4 Rapportens sideantal 67 - eskl. 8 sider procesanalyse Forsideillustration Egne fotos SYNOPSIS Dette projekt er resultatet af et praktikophold hos Københavns Kommunes Stadskonduktørembede. Rapporten behandler ejerlejlighedslovens 10a om opdeling af blandede boligog erhvervsejendomme og er udarbejdet på baggrund af Stadskonduktørembedets praksis på området. Rapporten indeholder en redegørelse for bestemmelsens indførelse i ejerlejlighedsloven, sagsbehandlingsproceduren hos Stadskonduktørembedet samt et casestudie af udvalgte opdelingssager. Casestudiet fokuserer særligt på atypiske problemstillinger, og de løsninger eller overvejelser, der har været i den forbindelse. Samlet set giver rapporten et overblik over, hvordan Stadskonduktørembedet administrerer ejerlejlighedsopdelinger efter 10a.

FORORD Denne projektrapport er udarbejdet på landinspektøruddannel sens 9. semester på Aalborg Universitet 2006-2007. Semestret Faglig og professionel udvikling giver forskellige muligheder for projektudarbejdelse, og nærværende rapport er udarbejdet gennem projektpraktik, som har til formål at udvide den faglige læring ved at kombinere almindelig projektudarbejdelse med input og erfaringer fra erhvervslivet. Rapporten omhandler opdeling af ejerlejligheder efter ejerlejlighedslovens nyindførte bestemmelse om blandede bolig- og erhvervsejendomme. Kildehenvisningerne følger Harvard-metoden, hvorefter der angives navn, udgivelsesår og sidetal. Uddybende oplysninger er placeres bagerst i rapporten. Kildeangivelse på en ny linie henviser til hele det ovenstående afsnit, mens angivelse i sammenhæng med teksten blot henviser til det ovenstående delafsnit. Al kortmateriale og visse billedmaterialer er benyttet med tilladelse fra Københavns Kommune. Jeg vil gerne rette en tak til Stadskonduktørembedets ansatte for at have udvist meget stor hjælpsomhed ved mine spørgsmål samt interesse for projektet og mit daglige arbejde. Gennem jeres velvillighed og hjælpsomhed har jeg opnået en indsigt i ejerlejlighedsområdet langt større end forventet samt en bredere forståelse for ejerlejlighedslovens anvendelse uden for dette projekts fokus. En særlig tak rettes til: Stadskonduktør Niels Peter Jensen for at have hjulpet med materiale og viden omkring lovens udvikling og bidraget med andre perspektiver til brug for såvel rapporten som almen viden samt til inspiration for specialeemne.

Forord Matrikelinspektør Marianne Bo for at udvise stor hjælp med komplicerede spørgsmål og i det hele taget give sig god tid til at forklare forskellige forhold. Marianne har desuden givet mig et stort ansvar til selv at arbejde med ejerlejlighedsopdelinger, tilrettelægge og udføre dele af arbejdet. Landinspektør Peter Møller Bartholomæussen for gentagne gange at hjælpe og inddrage mig i tvivlsspørgsmål og spændende problemstillinger i forbindelse med den daglige sagsbehandling. J Aalborg, den 16. januar 2007 Bolette Helms Skieller

INDHOLDSFORTEGNELSE 1 INDLEDNING... 9 2 PROBLEMFORMULERING OG METODE... 11 2.1 Problemformulering... 12 2.2 Struktur af projektet... 12 2.3 Metodeanvendelse... 13 3 EJERLEJLIGHEDSLOVEN... 15 3.1 Ejerlejlighedslovens generelle udvikling... 15 3.2 De nuværende muligheder for ejerlejlighedsopdeling... 16 3.3 Lovændring i 2004... 17 3.3.1 Forslag til ny 10a 18 3.3.2 Høringssvar til lovforslag om 10a 20 3.3.3 Indførelse af 10b 23 3.3.4 Politisk debat 23 3.3.5 Bekendtgørelse i medfør af 10a 24 4 SAGSBEHANDLING EFTER 10a... 27 4.1 Generelle krav inden opdeling... 27 4.1.1 Udstykning 27 4.1.2 Alle bygninger på ejendommen 27 4.2 Begrebet»ejerlejlighed«... 28 4.2.1 Juridisk definition: 28 4.2.2 Teknisk definition 29 4.3 Faseopdeling af sagsbehandling... 31 4.3.1 Fase I 31 4.3.2 Fase II 33 4.3.3 Ejerens erklæringer 34 4.4 Sagens afslutning - dokumenterne... 35 5 CASESTUDIER... 37 5.1 Caseudvælgelse... 37 5.2 Casestruktur... 38 5.3 Gothersgade / Christian IX s gade... 39 5.3.1 Præsentation 39

5.3.2 Forløbet i sagen 39 5.3.3 Problemstillinger 40 5.3.4 Resultatet 41 5.4 Floras Allé... 42 5.4.1 Præsentation 42 5.4.2 Forløbet i sagen 42 5.4.3 Problemstillinger 44 5.4.4 Resultatet 45 5.5 H. C. Andersens Boulevard... 47 5.5.1 Præsentation 47 5.5.2 Forløbet i sagen 47 5.5.3 Problemstillinger 49 5.5.4 Resultatet 50 5.6 Nørregade... 52 5.6.1 Præsentation 52 5.6.2 Forløbet i sagen 52 5.6.3 Problemstillinger 54 5.6.4 Resultatet 56 5.7 Amaliegade... 57 5.7.1 Præsentation 57 5.7.2 Forløbet i sagen 57 5.7.3 Problemstillinger 59 5.7.4 Resultatet 61 5.8 Afrunding... 63 6 KONKLUSION... 65 KILDELISTE... 68 I PROCESANALYSE... 69 I.1 Indledende processer... 69 I.2 Praktikopholdet... 70 I.3 Vurdering af praktikopholdet og egen læring... 73

1 INDLEDNING Ejendomsdannelse og ejerlejligheder er gennem det seneste 50 år kommet i fokus, efterhånden som befolkningen har oplevet større velstand og deraf øget økonomisk råderum. De seneste år har samfundet, som følge af økonomisk opsving og generelt gunstige forhold, som en lav rente, oplevet eksplosive værdistigninger på ejendomme, hvilket har medført en voldsom bygge- og renoveringsaktivitet. Specielt omkring de større byer er interessen for at udnytte og uddrive værdistigningerne steget i takt med de voldsomme prisstigninger. Tilmed har boligmanglen omkring de større byer medført ændringer i ejerlejlighedsloven, således der er åbnet op for en række nye muligheder for ejerlejlighedsopdelinger og dermed mulighed for værdiforøgelse af flere ejendomme, hvorved ejerlejlighedsopdelinger derfor er et yderst aktuelt og ikke mindst interessant felt at fokusere nærmere på. Temaet er endda yderst relevant som et led i landinspektøruddannelsen, idet der i forbindelse med opdeling i ejerlejligheder er et stort behov for rådgivning om ejendomsmæssige forhold og lovens anvendelse. Stadskonduktørembedet under Københavns kommune har siden 1500- tallet fungeret som Københavns matrikelmyndighed og har gennem tiden varetaget forskellige andre roller og pligter. I øjeblikket har embedet mange forskellige arbejdsopgaver: matrikelregistrering for hele kommunen, BBR-registrering, matrikulære forandringer samt ejerlejlighedsopdelinger. Således har man inden for embedet opsamlet stor viden og indsigt i ejerlejlighedslovens muligheder og begrænsninger, og det må anses for at være blandt landets absolutte mest erfarne inden for netop dette felt. Denne viden har derfor stor betydning for denne rapports frembringelse. Stadskonduktørembedet er i den seneste periode kommet under politisk debat, idet regeringen har fremsat forslag om frigivelse af embedets funktioner til privatpraktiserende landinspektører samt at henlægge matrikelregistret under KMS. Jeg vil i denne rapport undlade at 9

1 Indledning kommentere debatten og dens mulige konsekvenser. Ejerlejlighedsloven er på trods af den flittige anvendelse til opdeling af forskellige ejendomme og bygninger samt seneste ændringer på flere områder imidlertid temmelig uigennemsigtig og har flere bestemmelser, der generelt er besværlige at håndtere. En af de nye tilføjelser til loven omhandler opdeling af blandede boligog erhvervsejendomme en ændring der ikke bidrager til forenkling af bestemmelserne, snarere tværtimod. Dette projekts formål er at afklare ændringernes betydning ved at undersøge, hvorledes sagsbehandlingen varetages og udføres. 10

2 PROBLEMFORMULERING OG METODE I dette kapitel klarlægges projektets emnefelt og heraf problemformulering, hvorefter jeg vil redegøre for den overordnede projektstruktur med begrundelser for valg af metoder og fremgangsmåder til løsning af problemformuleringen. Temaet for dette projekt har fra begyndelsen omhandlet sagsbehandlingen af ejerlejlighedssager, som det foregår hos Stadskonduktørembedet. Det nærmere fokus for rapporten blev fastlagt i samarbejde med matrikelinspektør Marianne Bo, hvorfra der med baggrund i en række projektforslag blev udvalgt emnet omkring blandede bolig- og erhvervsejendomme. Nærmere beskrivelse og udredning omkring læringsmål og opfyldelse af disse, findes i procesanalysen bagerst i rapporten. De opstillede læringsmål for projektet er som følger: Hovedopgave: En undersøgelse af de problemstillinger, som opstår i forbindelse med Stadskonduktørembedets sagsbehandling efter ejerlejlighedslovens 10a (blandet bolig og erhverv). Dette opfyldes ved at deltage i igangværende sager samt undersøge afsluttede sager. Der vil være fokus på såvel ejendomsretlige, som fortolkningsmæssige og praktiske problemstillinger, der opstår undervejs i opdelingsforløbet. Læringsmål: 1) Opnå indsigt i hvordan sagsbehandling efter ejerlejlighedsloven administreres i praksis med særlig fokus på nyopdelinger efter lovens 10a. a) Opnå forståelse for hvordan en offentlig forvaltning vælger at fortolke og forvalte bestemmelsen. b) Opnå erfaring med den nødvendige opmåling og udarbejdelse af de til sagen nødvendige dokumenter. 2) Opnå forståelse for hvordan og hvor ejerlejlighedsloven generelt kan anvendes dens muligheder og begrænsninger i den aktuelle kontekst. 11

2 Problemformulering og metodeanvendelse a) Opnå viden om ejerlejlighedsloven og andre relevante retsregler med henblik på at yde juridisk rådgivning og løse landinspektørfaglige opgaver inden for området. Ovenstående læringsmål har efterfølgende dannet grundlag for udformningen af problemformuleringen, som præsenteres nedenfor. 2.1 Problemformulering Hvordan administrerer Stadskonduktørembedet ejerlejlighedsopdeling efter den nye bestemmelse i 10a i ejerlejlighedsloven? I de følgende afsnit redegøres for rapportens struktur og de tilhørende metodevalg til opfyldelse af problemformuleringen. 2.2 Struktur af projektet Problemformulering /Spørgsmål ANALYSE Projektets overordnede struktur i nærværende projekt er fastlagt efter Andersens model af en problemanalyse, hvor arbejdsgangen er opstillet efter 4 grundelementer: problemformulering, teori, empiri/data og en konklusion, hvilket fremgår af figuren til venstre. Teori TOLKNING Empiri/data I følgende beskrivelse af projektets opbygning vil disse 4 grundelementer klart skinne igennem som den overordnede struktur. Konklusion/svar Gennem analyse og fortolkning skabes de nødvendige koblinger mellem grundelementerne, og derved skabes den nødvendige viden som afdækker problemformuleringens undersøgelsesfelt. [Andersen 2002, s. 29] Problemformuleringen lægger naturligt op til en undersøgelse af den konkrete sagsbehandling hos Stadskonduktørembedet. Empiridelen kunne derfor let udgøre hovedparten af analysen med begrundelse i muligheden for stor videns- og materialeindsamling, som et praktikprojekt omfatter. For at give en fyldestgørende besvarelse af problemformuleringen vælger jeg dog at tillægge teoridelen en vis vægt, eftersom den vil kunne skabe et forståelsesgrundlag til gavn for empiridelen. Derfor vil teorien blive behandlet først. I figuren på næste side ses projektets opbygning opdelt i kapitler og med angivelse af fremgangsmåde. De med gråt markerede dele udgør tilsammen problemanalysen. 12

2 Problemformulering og metodeanvendelse 1 2 Indledning Problemformulering og metode Præsentation af emne, praktiksted, målsætninger samt redegørelse for projektstruktur. 3 4 5 Ejerlejlighedsloven Sagsbehandling efter 10a Casestudier Anvendelse af litteratur kombineret med erfaringer/materiale fra praktiksted. Anvendelse af materiale fra praktiksted. 6 Konklusion 2.3 Metodeanvendelse Opsummering af undersøgelsen Problemanalysens teoretiske del indeholder 2 analyser. Først behandles ejerlejlighedslovens udvikling og i særdeleshed de forandringer, der er sket i relation til bestemmelsen i 10a, og hvorledes og hvorfor de enkelte elementer i bestemmelsen er opstået. Herefter vil jeg gennemgå, hvordan Stadskonduktørembedet vælger at fortolke bestemmelsens indhold gennem den daglige sagsbehandling. Gennem denne analyse vil den ideelle problemfri sag blive beskrevet. De 2 analyser vil blive gennemgået på et teoretisk og generelt niveau. Hermed menes, at jeg ikke medtager konkrete hændelser eller udtalelser og eksempelvis ikke angiver, hvem afsenderen til indlæg under høringsrunden er. Dette gælder for såvel de ændringer, der var til bestemmelsen under forarbejderne som beskrivelsen af det formelle sagsfoløb. Analyserne vil indeholde elementer fra den juridiske metode, idet afsnittet skal afklare hensigterne bag loven samt den efterfølgende gældende praksis. Det er således valgt kun at anvende de dele af metoden, som er hensigtsmæssige i forhold til formålet med analyserne, og derfor er også fravalgt enhver brug af retspraksis 1, idet denne naturligvis vil være indarbejdet i Stadskonduktørembedets daglige sagsbehandling. 1 Der findes heller endnu ingen domstolsafgørelser i henhold til ejerlejlighedslovens 10a. Projektets empiriske del udgøres af en række casestudier af Stadskonduktørembedets sager. Disse har til formål at supplere den teoretiske del af rapporten ved at udvide projektets fokus fra den generelle sagsbehandling til også at omfatte de problemstillinger, der opstår i 13

2 Problemformulering og metodeanvendelse 1) Extreme or deviant case sampling 2) Maximum variant sampling 3) Homogeneous samples 4) Typical case sampling 5) Critical case sampling 6) Snowball or chain sampling 7) Criterion sampling 8) Confirmatory and disconfirming cases 9) Sampling politically important cases 10) Convenience sampling [Patton 1987, s. 51-58] forbindelse med opdeling efter 10a. Udvælgelsen af de aktuelle cases er foretaget efter Quinn Patton s metode, der opstiller 10 forskellige udvælgelsesmetoder. Metoderne er oplistet i feltet til venstre af uden yderligere forklaring og uddybning. Hensigten med dette projekt er at skabe en dækkende udredning af, hvorledes Stadskonduktørembedet udfører sagsbehandling efter 10a, og derfor mener jeg, det er vigtigt også at vise hvori problemerne i en ejerlejlighedsopdeling efter 10a kan ligge. Udvælgelsen er derfor foregået efter Pattons»Extreme or deviant case sampling«, idet jeg har udvalgt de sager, der i høj grad er utraditionelle og har en interessant vinkel, som jeg finder værd at belyse. Det er også vigtigt at understrege, at jeg kun har udvalgt de sager, hvor problemerne er opstået under Stadskonduktørembedets sagsbehandling, og hvor sagsbehandleren har været inddraget i løsningen heraf. Alle sager vil benævnes anonymt, idet rekvirenten og sagsbehandleren ikke vil fremgå med navn. Ejendommene angives med vejnavn og matrikelnummer, men uden husnummer og ejerlavsbetegnelse. Beskrivelse af selve caseudvælgelsen og opstilling af et casedesign for de enkelte delanalyser vil foregå indledningsvist i kapitel 5. 14

3 EJERLEJLIGHEDSLOVEN Med henblik på at skabe et forståelsesgrundlagt vil jeg først udrede hvilken lov, der behandles i projektet ved at fokusere på dens udvikling og anvendelsesområder. I medfør af projektets fokus vil jeg bearbejde 10a-bestemmelsen i lovændringen meget konkret ud fra forarbejderne. Jeg vil dog ikke vedrøre de øvrige ændringer til ejerlejlighedsloven, der blev debatteret under forhandlingerne, idet de ikke hører under dette projekts tema og problemformulering. 3.1 Ejerlejlighedslovens generelle udvikling Ejerlejlighedsbegrebet blev indført i dansk lovgivning i 1966. Inden da havde politikerne diskuteret begrebet og indførelsen fra udenlandsk forbillede i 4 år. Den nye lov gav mulighed for mange typer opdelinger, og var derfor at betegne som liberal i forhold til mulighed for opdeling. De politiske vinde har siden blæst i forskellige retninger i forhold til ejer lejlighedsspørgsmålet, hvilket loven siden har båret præg af. Der har dog siden lovens vedtagelse altid været politisk enighed om, at nybyggeri efter 1966 samt bygninger, der udelukkende anvendes til andet end beboelse, kan opdeles i ejerlejligheder. Lovens liberale opdelingsmuligheder ønskede man delvist indskrænket allerede 3 år efter lovens vedtagelse, og et forbud mod opdeling i kommuner med huslejeregulering 2 kom derfor i 1969. I 1972 strammede man endnu mere opdelingsmulighederne, idet man lavede et landsdækkende forbud mod opdeling af ældre beboelsesejendomme bortset fra de fredede. Senere i 1976 åbnede man igen mulighed for opdeling af ældre beboelsesejendomme mod dels opfyldelse af en række kvalitetskrav og dels at give lejerne tilbud om at eje lejlighederne på andelsbasis, idet man politisk havde et ønske om at oprette andelsboligforeninger. Man skærpede dog bestemmelserne igen allerede i 1977, på grund af ønske om at bevare billige udlejningslejligheder, og man stillede derfor krav om en vis ejerskabsperiode inden opdeling kunne foretages. Desuden nedlagdes der igen forbud mod at opdele ældre beboelsesejendomme på nær ejendomme med 2 beboelseslejligheder og fredede ejendomme. Disse bestemmelser er stadig gældende i den nugældende lovgivning. [Blok 1995, s. 2-4] Siden 70 erne er der sket en række mindre ændringer af lovens indhold, hvor enkelte elementer er blevet præciseret og justeret, men i det store 3 Mange lejemål er underkastet et maksimalprissystem, hvor huslejen kun kan stige efter nærmere fastsatte regler. Det fremgår af Boligreguleringslovens 5. Ordningen er etableret med henblik på at sikre billige lejeboliger for de mindrebemidlede, og at lejerne ikke er tvunget til at flytte, hvis markedsprisen generelt stiger, og huslejen følger med denne. 15

3 Ejerlejlighedsloven perspektiv er loven ikke ændret væsentligt indtil 2004, hvor en række nye bestemmelser blev tilføjet. Denne lovændring vil blive gennemgået nærmere i afsnit 3.3 Lovens skiftende regelsæt har naturligvis haft store konsekvenser i form af overgangsproblemer, idet ejere af opdelingegnede ejendomme anså»risikoen«for at forholdene ville ændre sig for at være stor, og dette gav et stort pres for at få ejendommene opdelt. [Blok 1995, s. 4] Dermed har man måske haft mange unaturlige perioder, hvor opdeling i ejerlejligheder har været anvendt i højere grad, end behovet reelt var. En lignende situation er for øjeblikket den igangværende, idet man med de nye lovbestemmelser har åbnet nye muligheder for opdeling, og sammen med et økonomisk opsving er der for øjeblikket et meget stort pres på de landinspektører, der skal foretage opdelingerne i særdeleshed Stadskonduktørembedet under Københavns Kommune. I det følgende vil jeg kort opridse de forskellige opdelingsmuligheder, der findes i den nugældende lovgivning. 3.2 De nuværende muligheder for ejerlejlighedsopdeling Det ville være en hel rapport i sig selv at redegøre for de forskellige muligheder for ejerlejlighedsopdelinger, ikke mindst fordi mange konkrete situationer kræver en afvejning af lovteksterne og vurdering af, hvorvidt et projekt er realiserbart, samt i hvilket omfang man skal kombinere bestemmelserne. Dette bunder i, at hovedparten af opdelingshjemlerne knytter sig til de enkelte bygninger, men at man samtidig jf. ejerlejlighedslovens 3 kun kan opdele ejerlejligheder på hele ejendomme. Dette afsnit har imidlertid kun til formål at lave en overskuelig oversigt over hvilke opdelingsmuligheder, der fremgår af opdelingsparagrafferne i loven. Oplysningerne i skemaet omfatter naturligvis kun de ejendomme, der opfylder ejerlejlighedslovens 3 fastsatte kriterier om bestemt fast ejendom og ingen mulighed for udstykning. Lovens stk. 7 er en»modsætningsparagraf«, idet den beskriver, hvor loven ikke giver mulighed for opdeling: landbrugsejendomme og private andelsboligforeninger. 16

3 Ejerlejlighedsloven Opdelingstype Specielle krav Lovhjemmel Nyere byggeri og nybyggeri Opført efter 1966 10, stk. 1, nr. 1 _ Ældre bygningsmasse før 1966 2-familie-huse / beboelseslejligheder Kvalitetskrav 10, stk. 1, nr. 2 Fredede bygninger Kulturarvsstyrelsens godkendelse 10, stk. 1, nr. 3 Rene erhvervsbygninger Ingen 10, stk. 1, nr. 4 Eksisterende ejerlejligheder Kvalitetskrav ved boliglejligheder 10, stk. 8 Blandet bolig og erhverv Indretning af ældre- og ungdomsboliger Nye taglejligheder 80 % erhvervsareal samt et vist antal boliger på min. 75 m 2 Al beboelse skal være i 1 ejerlejlighed + evt. erhverv De eksisterende boliger skal udlægges som 1 ejerlejlighed 10a 10, stk. 1, nr. 6-7 10, stk. 2, 3 og 6 Almene boliger Afhændes særskilt og resterende lejeboliger som 1 ejerlejlighed 10, stk. 4 og 5 Bygninger og ejendomme med mulighed for opdeling efter ejerlejlighedsloven. Flere af de i skemaet opsatte muligheder for opdeling er fremkommet under lovændringen i 2004. I det følgende vil disse blive nævnt og særligt bestemmelsen omkring opdeling blandede ejendomme vil blive uddybet. 3.3 Lovændring i 2004 Regeringen fremsatte i marts 2004 forslag om ændring af en række love til fordel for en øget mulighed for etablering af flere helårsboliger i den eksisterende bygningsmasse. Forslaget var specielt tiltænkt de fuldt udbyggede byområder hvor efterspørgslen er stor og muligheden for etablering af nye boliger lille. Ejerlejlighedsmuligheden blev anvendt som et økonomisk incitament for gennemførelsen af de ønskede forandringer. Der blev opstillet ændringsforslag til en række love i den forbindelse, hvilket primært omhandlede Lov om ejerlejligheder, Lov om almene boliger samt støttede private andelsboliger m.v. samt Lov om tinglysning. Overordnet handlede tiltaget om nye muligheder for: at der i private udlejningsejendomme og andelsboligforeninger ville kunne etableres nye boliger i tagetagen / nye etager og frasælges som ejerlejligheder at der i private udlejningsejendomme og almene ejendomme ville 17

3 Ejerlejlighedsloven 3 Det ville have været interessant at undersøge, hvor mange nye boliger, der er kommet indtil nu som følge af lovændringen alene inden for Københavns Kommune. Dette har imidlertid ikke været muligt at opgøre under mit praktikophold. kunne etableres nye almene boliger i tagetagen / nye etager at omdanne ledige erhvervslokaler i blandede ejendomme (bolig og erhverv) til boliger og opdele hele ejendommen til særskilte ejerlejligheder at huslejen for de nybyggede etager i private udlejningsboliger skulle være fri Man forventede, at der som følge af lovændringen ville være en forøgelse af 350-450 nye boliger over en 5-årig periode 3. [www.folketinget.dk (1)] Forslaget gav stor anledning til politisk diskussion. Ikke mindst fordi lovforslaget kom kort efter gennemførelsen af muligheden for salg af almene/private lejeboliger til ejerlejligheder, og på den måde skabe blandede boligformer med både ejere og lejere i samme bygning. Derfor var der en del diskussion i kølvandet på tidligere, og debatten omhandlede primært de nye muligheder for at nedlægge enkelte almennyttige / lejeboliger, idet oppositionen så en væsentlig forringelse af lejemuligheder og tilgængelighed til boliger for de svagere grupper som følge af forslaget. Det vil ligge uden for dette projekts emnefelt at uddybe de ellers interessante aspekter i debatten til hele lovforslaget, og derfor vil jeg i det følgende udelukkende fokusere på forslaget om opdeling af blandede bolig og erhvervsejendomme, ejerlejlighedens 10a. I de 2 følgende afsnit vil jeg gennemgår hhv. Folketinget og høringsparternes behandling af forslaget. Jeg vælger at fremstille det i omvendt kronologisk rækkefølge for først at klarlægge de generelle og overordnede principper, der blev fremsat under folketingsbehandlingen. Dernæst vil jeg dykke ned i de interessante detaljer, som fremkom allerede under høreingen. 18 3.3.1 Forslag til ny 10a Den skriftlige fremsættelse af lovforslaget fra Økonomi- og erhvervsminister Bendt Bendtsen for Folketinget i forbindelse med 10a lød:»mulighederne for omdannelse af tomme erhvervsarealer til boliger udvides ved, at ældre blandede ejendomme (ejendomme der omfatter både erhverv og boliger) kan opdeles i ejerlejligheder under forudsætning af, at ejendommens bygninger tilsammen indeholder mere

3 Ejerlejlighedsloven end 80 pct. erhvervsareal, og at der etableres mindst det samme antal nye boliger, som der er i ejendommen i forvejen. Kun ledige erhvervslejemål kan omdannes, og de nye boliger skal hver være på mindst 85 m 2. For at skabe det fornødne økonomiske incitament vil ejendommens lejeboliger ved ledighed kunne sælges som ejerboliger.«[www.folketinget.dk (1)] Forslaget til 10a-bestemmelsen indeholder en opstilling af en række kriterier, som skal opfyldes inden en opdeling kan finde sted. Det oprindelige forslag til den ny bestemmelse er indsat i det grå felt ved siden af denne tekst. Det nedenstående er baseret på dels debatten i Folketinget, dels på svarene til de stillede 20-spørgsmål til ministeren og delvist fra ministerens generelle kommentar til høringen. Jeg har i dette afsnit kun udvalgt kommentarer, der knytter sig til det oprindelige forslag. Mindst 80 % af arealet på ejendommen registreret i BBR pr. 31. dec. 2003 anvendes til andet end beboelse (dvs. erhverv). Afvejningen af forholdet på 80/20 beror på et princip om ensartethed, idet man i boligreguleringsloven anvender samme sondring 4, og man i samme omgang skaber et betydeligt potentiale for etablering af nye boliger. Desuden ønskede man ikke en udvidet mulighed for at nedlægge udlejningsboliger ved at åbne op for ejerlejlighedsdannelse i en større andel boliger end de 20 %. Datoen er bestemt således, at ejeren ikke, som følge af lovændringen, efterfølgende kan ændre registreringen i BBR ved nedlæggelse af boliger til erhverv og dermed opnå fordele af lovændringen, som han ellers ikke ville være berettiget til. På opdelingstidspunktet skal være ledige erhvervsarealer. Dette krav bunder i et ønske om ikke at forringe lejernes rettigheder, hvorfor udlejeren fraskæres muligheden for at opsige lejemålet med henblik på spekulation i at få ejendommen opdelt i ejerlejligheder og derved hente en stor fortjeneste. Inden for det ledige erhvervsareal skal der kunne etableres mindst det samme antal nye beboelser, som var i forvejen. Forslaget til ændringen er med en hensigt om at skabe flere større beboelser til familier i de allerede udbyggede områder, hvorfor man stiller krav om mindst en fordobling i antallet af boliger i de berørte Den første udgave af 10a fra lovforslaget, som blev udsendt til høring: 10 a Ejendomme, hvor en landinspektør med beskikkelse attesterer, at mere end 80 pct. Af bygningernes bruttoetageareal, som der er registreret i Bygnings- og Boligregistret, den 31. december 2003 anvendtes til andet end beboelse, kan opdeles i ejerlejligheder, når følgende betingelser er opfyldt: 1) Der skal på opdelingstidspunktet være ledige erhvervslokaler. Lokalerne må ikke være blevet ledige som følge af opsigelse fra udlejers side, medmindre opsigelsen skyldes lejerens misligholdelse. 2) I de ledige erhvervslokaler skal kunne etableres mindst det samme antal beboelseslejligheder, som var i bygningerne på ejendommen den 31. december 2003. 3) De nye beboelseslejligheder skal hver være mindst 85 m 2 bruttoetageareal. Stk. 2 Når der er etableret nye beboelseslejligheder efter stk. 1, kan ejeren, hvis der senere bliver lokaler, som den 31. december anvendtes til andet end beboelse, ledige i bygningerne, indrette nye beboelseslejligheder, som hver er på mindst 85 m2 bruttoetageareal. Lokalerne må ikke være blevet ledige som følge af opsigelse fra udlejers side, medmindre opsigelsen skyldes lejerens misligholdelse. Stk. 3 De beboelseslejligheder, som var i bygningerne den 31. december 2003, kan sælges som selvstændige ejerlejligheder, når der er etableret nye beboelseslejligheder efter stk 1. 4 Boligreguleringsloven fastsætter huslejeregulering for de fleste lejeboliger i Danmark. Blandt undtagelserne er ejendomme, hvor mere end 80 pct. af ejendommens bruttoetageareal pr. 1. januar 1980 anvendtes til andet end beboelse, jf. 4, stk. 3. Det vil sige, at beboelser i sådanne ejendomme har fri husleje og derfor som udgangspunkt højere end tilsvarende i boligejendomme. 19

3 Ejerlejlighedsloven ejendomme. Samtidig ville man også undgå spekulation i at omdanne eksisterende udlejningslejligheder til ejerlejligheder uden at forøge boligmassen. Herudover blev der opstillet et par præciseringer til lovbestemmelsen 10a: Stk. 2 bestemmer, at man efterfølgende kan omdanne nye ledige erhvervsejerlejligheder til boliger, som også skal opfylde arealkravet til familieboliger. Såfremt lejlighederne stadig er erhvervslejemål må de ikke være blevet ledige som følge af opsigelse fra udlejeren. Denne udvidelse af bestemmelsen bunder ligeledes i et ønske om at forøge boligmassen ved at åbne op for fri etablering af flere boliger i de ledige erhvervsarealer, dog inden for de fastsatte rammer for minimumsstørrelse. Stk. 3 præciserer, at ingen af de eksisterende lejligheder kan fraskilles ejendommen, førend der er etableret nye lejligheder. Dette sikrer mod omgåelse af bestemmelsens formål, idet der ikke kan sælges ud af de eksisterende lejligheder førend boligmassen på ejendommen er fordoblet. [www.folketinget. dk (1), (2) og (3)] 3.3.2 Høringssvar til lovforslag om 10a Det oven for omtalte lovforslag er som beskrevet den oprindelige version af forslaget. Dette oprindelige forslag blev, som det foreskrives, sendt ud til høring hos en række relevante parter, der kunne have interesse i ændringerne, med frist for høringssvar, som efterfølgende kunne indarbejdes i lovforslaget, inden det skulle fremsættes for Folketinget. Forslaget var udsendt til høring i 14 dage i februar 2004 hos en lang række organisationer, ministerier og styrelser, men i denne forbindelse vil jeg udelukkende anvende udvalgte svar, der efterfølgende var genstand for en kommentar, præcisering eller eventuelt en ændring af lovteksten. Disse er: Den Danske Landinspektørforening; Byggesocietetet; Stadskonduktøren ved Københavns Kommune, Ejendomsforeningen Danmark og Jyske Grundejerforeninger. Jeg vælger i det følgende kun at gennemgå kommentarerne på generelt niveau og undlade at benævne de enkelte parters indlæg. 20

3 Ejerlejlighedsloven Den ændrede og gælden udgave af 10a er opstillet i det grå felt ved siden af teksten. Alt i dette afsnit er, hvis ikke andet er angivet, hentet fra de generelle kommentarer til høringssvarene [www.folketinget.dk (2), s.16-22] BBR som beregningsgrundlag Som opridset ovenfor var hensigten med at fastlægge en tidlig dato at modvirke spekulation. Derfor ønskede man ikke at imødekomme de høringssvar, der ønskede at lade den faktiske anvendelse af ejendommen være afgørende for, om opdeling kunne foretages. Endvidere blev det i høringssvarene pointeret, at BBR langt fra er pålidelig, hvilket ikke blev taget til efterretning med begrundelse i, at ejeren af en ejendom er forpligtet til at afgive rigtige oplysninger til BBR. Hvis der således var erhvervsareal, der uretmæssigt blev benyttet som bolig, ville dette forhold ikke kunne ændre den registrering, som var opgivet i BBR på skæringsdagen. Endelig blev det i høringssvarene pointeret, at der ved»bruttoetageareal«ikke er en klar definition, hvilket betyder uklarhed i branchen om, hvilke arealer i BBR, der ligger til grund for beregningen. Det blev derfor i høringssvaret præciseret, at bruttoetagearealet kan omfatte adgangs- og fællesarealer, men ikke altaner. Lovteksten blev efterfølgende ændret, så det nu fremgår, hvilke arealer fra BBR, der skal indgå i arealopgørelsen. Størrelsen af uudnyttede loftsarealer og kælderlokaler er ikke registreret i BBR og indgår derved ikke i opgørelsen af bygningens samlede bolig og erhvervsareal. Hvis der derimod er tale om kælderlokaler, der benyttes erhvervsmæssigt, så vil de være registreret i BBR og vil derfor indgå i arealopgørelsen. [www.folketinget.dk (2) og (3)] Ydermere blev det pointeret, at enkelte ejendomme er registreret samlet i BBR, og det derfor ikke umiddelbart vil kunne lade sig gøre at anvende bestemmelsen i disse tilfælde. Ministeriet fandt ikke at en sådan afskæring fra opdelingsmulighed var hensigtsmæssigt og præciserede i lovteksten ved tilføjelse som stk. 2 om, at denne situation ikke ville være hindrende for en opdeling efter 10a. Arealkrav til nye boliger Arealkravet på 85 m 2 bruttoetageareal blev kritiseret for ikke at sikre intentionen med at skabe familieboliger, idet man ville kunne etablere Den endelige udgave af 10a, som efterfølgende er blevet vedtaget 10 a Ejendomme, hvor en landinspektør med beskikkelse attesterer, at de på ejendommen beliggende bygningers samlede erhvervsareal udgør mere end 80 pct. af bygningernes samlede erhvervsog boligareal, som det var registreret i Bygnings- og Boligregistret (BBR) den 31. december 2003, kan opdeles i ejerlejligheder, der skal benyttes til helårsbeboelse, når følgende betingelser er opfyldt: 1) Der skal på opdelingstidspunktet være ledige erhvervslokaler. Lokalerne må ikke være blevet ledige som følge af opsigelse fra udlejerens side, medmindre opsigelsen skyldes lejerens misligholdelse. 2) I de ledige erhvervslokaler skal der kunne etableres mindst det samme antal beboelseslejligheder, som var registreret i BBR i samtlige bygninger på ejendommen den 31. december 2003. 3) De nye beboelseslejligheder skal hver være på mindst 85 m² bruttoetageareal. Lejlighedernes tinglyste areal skal dog mindst være på 75 m². Stk. 2 Er flere ejendomme registreret under samme ejendomsnummer i BBR den 31. december 2003, er dette ikke til hinder for, at ejeren opdeler disse i ejerlejligheder, hvis en eller flere af ejendommene hver for sig opfylder betingelserne efter stk. 1. Stk. 3 Når ejendommen er opdelt efter stk. 1, kan ejeren, hvis der senere bliver lokaler, som den 31. december 2003 anvendtes til andet end beboelse, ledige i bygningerne, indrette nye beboelseslejligheder, som hver opfylder kravene i stk. 1, nr. 3. Lokalerne må ikke være blevet ledige som følge af opsigelse fra udlejerens side, medmindre opsigelsen skyldes lejerens misligholdelse. Stk. 4 De beboelseslejligheder, som var registreret i bygningerne den 31. december 2003, kan ikke overdrages som selvstændige ejerlejligheder, før der er etableret nye beboelseslejligheder efter stk. 1, og før en landinspektør med beskikkelse har attesteret, at hver enkelt lejlighed opfylder de i 10, stk. 1, nr. 2, litra a-f og i, nævnte krav. fortsættes næste side... 21

3 Ejerlejlighedsloven Stk. 5 Økonomi- og erhvervsministeren fastsætter nærmere regler om ordningens gennemførelse. 5 Nettoareal defineres som det areal, som registreres i tingbogen, og det omfatter derved kun de arealer, som er i særskilt eje og dermed ikke fællesarealer. [www.folketinget.dk (2), s. 18] Kvalitetskrav a) Hver enkelt beboelseslejligheds etageareal som ejerlejlighed udgør mindst 26 m 2. b) Lejligheden omfatter et køkken på mindst 7 m 2 nettoetageareal eller et køkken, der er indrettet i henhold til byggetilladelse meddelt inden 25. marts 1977. c) Lejligheden omfatter et badeværelse på mindst 2,5 m 2 nettoetageareal eller et badeværelse på mindst 1,8 m 2 nettoetageareal, der er indrettet i henhold til byggetilladelse meddelt inden 25. marts 1977. d) Lejligheden er forsynet med el og dens køkken og badeværelse med indlagt koldt og varmt vand og afløb for spildevand. Lejligheden skal indeholde mindst 1 wc-rum, og dette skal være forsynet med håndvask. e) Lejlighedens opvarmning sker fra et fælles varmeanlæg i eller uden for bygningen eller ved gas eller el i samtlige beboelsesrum. f) Det totale varmetab for beboelseslejligheder skal være nedbragt til et niveau, der svarer til kravene i Bygningsreglementet af 1972. fortsættes næste side... g) Efter gennemførelse af fornødne arbejder til opfyldelse af kravene i litra f er der foretaget tilpasning hertil ved indregulering og justering af bygningens varme- og fyringsanlæg. h) Bygningen opfylder uanset alder de krav, der er stillet i medfør af lov om brandsikring af ældre beboelsesbygninger m.v. i) Ingen af bygningens beboelsesrum er ved ombygning gjort uhensigtsmæssige med hensyn til størrelse og udformning i forhold til de pågældende beboelsesrums hidtidige naturlige anvendelse. 22 lejligheder i ejendomme med meget store fællesarealer, specielt adgangsarealer, hvorved det reelle nettoetageareal ville kunne blive langt mindre, eksempelvis 50 m 2 adgangsareal og 35 m 2 reelt boligareal. Det er derfor i lovteksten blevet tilføjet, at man tilmed i hver ny beboelseslejlighed skal opfylde et minimumskrav på 75 m 2 nettoareal 5. Hermed opnåede man sikkerhed for opfyldelse af ønsket om at etablere familieboliger. Til de eksisterende boliger stilles naturligvis ikke krav til størrelsen, da det ville kunne medføre urimelige ombygningskrav for fungerende lejligheder. Kvalitetskrav for de eksisterende beboelser Der blev desuden rejst spørgsmål om hvorvidt kvalitetskravene 10, stk. 1, nr 2 skulle bringes i anvendelse ved de ny og/eller eksisterende lejligheder og hvilke krav, der i så fald skulle opfyldes. Kommentaren til dette var, at de nye lejligheder skal gennem en byggesagsbehandling, hvorfor der naturligt stilles krav om opfyldelse af det gældende bygningsreglement. De eksisterede beboelseslejligheders beskaffenhed skal derimod opfylde kvalitetskravene, såfremt de skal særskilt opdeles i ejerlejligheder, hvilket efterfølgende blev indført i loven ved en tilføjelse som stk 4. Kontrol med ordningen Der blev efterlyst en kontrolfunktion, således at myndighederne efter lovbestemmelsens indtræden kan kontrollere og dermed sikre forøgelsen af boligmassen. Derfor blev der tilføjet en bemyndigelsesbestemmelse i stk. 5 til ministeren, som til enhver tid kan fastsætte nærmere regler om bl.a. kontrol af om de opstillede krav overholdes. Grænse ved netop 80 % erhvervsareal Til uddybning af det i afsnit 3.3.1 uddybes beslutningen om at fastholde grænsen på maks. 20 % boligareal, idet ombygning er meget dyrt og derfor generelt ikke rentabelt. Ministeriet vurderer dog, at rentabiliteten ville stige, hvis de eksisterende beboelser kan sælges særskilt og dermed sikre, at bestemmelsen kommer i anvendelse. Desuden betyder det, at man udvælger samme ejendomme som ikke er underlagt omkostningsbestemt husleje, således det ikke er de billigste lejeboliger, der udgår af markedet. [www.folketinget (3)]

3 Ejerlejlighedsloven Andre kommentarer til høringssvarene var: Erhvervslokaler under terræn må gerne medregnes som erhverv, dog aldrig som boligareal, idet anvendelse af kælder til bolig ikke er tilladt. Spørgsmål om mulighed for tidsbegrænsning for udlejning med henblik på senere anvendelse af bestemmelsen blev afvist, idet der blev henvist til de rettigheder, der gives efter lejeloven. Nogle høringssvar fremhæver, at det er problematisk at nedlægge eksisterende lejeboliger til fordel for ejerlejligheder, hvortil svaret i sammenhæng med tidligere beskrevet var, at det er nødvendigt at nedlægge lejeboliger for at få et tilstrækkeligt økonomisk incitament for at anvende bestemmelsen. Det vurderes i den forbindelse, at skabelsen af nye boliger kompenserer for nedlæggelsen af få lejeboliger. Desuden vil lejerens ret til fortsat at bo i ejerboligen som almindelig lejer være uændret, og han er derved stillet lige så godt som tidligere. Derved skal der ikke stilles erstatningsboliger til rådighed for lejerne som følge af ændringen. 3.3.3 Indførelse af 10b Lovforslagets formål var at skabe flere helårsboliger til familier. Derfor blev indsat en bestemmelse om tinglysning af deklaration til sikring af anvendelse som helårsboliger. Det gælder for så vel de eksisterende som de nye boliger. Bestemmelsen er specielt lavet med henblik på at modvirke spekulation og udlændigeopkøb af de nye ejerlejligheder som ferielejligheder. For at sikre yderligere mod spekulation, skal den tinglyses forud for al pantegæld, hvorved den ikke vil udgå ved en eventuel tvangsauktion. Bestemmelsen er opstillet ved siden af teksten. 3.3.4 Politisk debat Efter lovforslaget blev fremsat for Folketinget, gik det i 1. behandling, hvor partierne udmeldte deres generelle holdning til lovforslaget. Herefter gik den i gennem sædvanlig procedure, som er beskrevet i den grå søjle til højre. Den gældende bestemmelse i 10b: 10 b På samtlige ejerlejligheder i bygninger, som opdeles efter 10, stk. 2, og 10 a, skal der tinglyses deklaration om, at beboelseslejlighederne skal anvendes til helårsbeboelse. Deklarationen skal være tinglyst senest ved første ibrugtagning af ejerlejlighederne efter opdelingens gennemførelse. Deklarationen skal, for så vidt angår de nyetablerede beboelseslejligheder, tinglyses med prioritet forud for al pantegæld på ejendommen. Påtaleberettiget efter deklarationen er kommunalbestyrelsen i den kommune, hvor ejendommen ligger. 1) Fremsættelse af lovforslag 2) 1. behandling 3) Udvalgsbehandling 4) Betænkninger m.v. 5) 2. behandling 6) Ekstra udvalgsbehandling 7) 3. behandling 8) Afstemning og vedtagelse 1. juni 2004 Forløbet i Folketinget ved lovændringen af ejerlejlighedsloven i 2004. 23

3 Ejerlejlighedsloven I dette afsnit vil jeg kort resumere over de kommentarer, der har været til lovforslaget gennem den politiske proces. Af tilhængerne til forslaget blev det fremhævet at: Der skabes flere boliger. Lejernes vilkår bliver uændrede det er kun ved lejerens fraflytning, at den kan omdannes til almindelig ejerlejlighed. Problemer med blandede boligforhold med lejere og ejere kan løses på samme måde som det tidligere er gjort i forbindelse med enkeltvis omdannelse af lejeboliger til ejerlejligheder. Det er hensigtsmæssigt at lade tomme erhvervsarealer omdannes til boliger. Modstanderne til forslaget fremhævede: Betænkelighed ved at give mulighed for at nedlægge lejeboliger og omdanne disse til ejerlejligheder, som kan sælges og derved mindske udvalget af lejeboliger. Uhensigtsmæssigt med eventuel mulighed for frasalg af almene boliger. I forlængelse af diskussion om andre lovændringer. Problematisk med blandede ejerformer i samme bygning. [www.folketinget.dk (4)] Lovændringen blev vedtaget i Folketinget 1. juni 2004. 3.3.5 Bekendtgørelse i medfør af 10a Erhvervs og boligstyrelsen udarbejdede i juni 2004 en opfølgning på lovændringen, idet det var nødvendigt at lukke nogle»lovmæssige huller«gennem en bekendtgørelse udelukkende til præcisering af anvendelsen af 10a (80/20-bekendtgørelsen). Bekendtgørelsen blev udstedt i medfør af den hjemmel i stk. 5, der blev tilføjet ministeren under høringsrunden. 6 Alle omdannelser af erhverv til bolig forudsætter en byggetilladelse, og dermed en efterfølgende ibrugtagningstilladelse. [internt sagsdokument] Formålet med bekendtgørelsen var at sikre, at ejeren ikke kan sælge ud af de eksisterende beboelseslejligheder før de nye lejligheder er etableret, jf. lovens 10a, stk. 4. Løsningen på problemet er, at landinspektøren skal attestere, at der er givet ibrugtagningstilladelse efter byggeloven 6 til de ny lejligheder, der etableres. Derudover skal landinspektøren attestere, at de eksisterende bebeoelseslejligheder opfylder kvalitetskravene efter 10a, stk. 1, nr. 2 inden de særskilt kan opdeles og frasælges. Bekendtgørelsen 24

3 Ejerlejlighedsloven kom ikke i direkte høring, men Stadskonduktøren og enkelte andre blev adspurgt om bemærkninger inden vedtagelsen. I den forbindelse blev flere formuleringer ændret. Blandt andet skulle ibrugtagningstilladelsen først gælde for hele erhvervsarealet og ikke kun de nye beboelseslejligheder, hvilket må være at betragte som en uheldig skærpelse af loven. [intern dokument] Bekendtgørelsen er opstillet til højre, og den bidrager yderligere til landinspektørens skærpede opmærksomhed i opdelingssager, der foretages efter 10a. I det følgende kapitel vil jeg overskuliggøre processen i en 10a-sag ud fra Stadskonduktørembedets praksis på området. Bekendtgørelse om opdeling af ejendomme med mere end 80 % erhvervsareal i ejerlejligheder I medfør af 10 a i lov om ejerlejligheder, jf. lovbekendtgørelse nr. 647 af 25. juli 1995, som ændret senest ved 1 i lov nr. 488 af 9. juni 2004, fastsættes: 1 Bekendtgørelsen gælder for ejendomme, som opdeles i ejerlejligheder efter 10 a i lov om ejerlejligheder. 2 Det fremgår af 10 a, stk. 4, i lov om ejerlejligheder, at de beboelseslejligheder, som var registreret i bygningerne den 31. december 2003, ikke kan overdrages som selvstændige ejerlejligheder, før der er etableret nye beboelseslejligheder efter stk. 1, og før en landinspektør med beskikkelse har attesteret, at hver af de beboelseslejligheder, som var registreret i bygningerne den 31. december 2003, opfylder de krav, som er nævnt i 10, stk. 1, nr. 2, litra a-f og i. 3 Udover det i 2 anførte, skal landinspektøren attestere, at der er givet ibrugtagningstilladelse efter byggelovgivningen til mindst det samme antal nye beboelseslejligheder, som var registreret i BBR i samtlige bygninger på ejendommen den 31. december 2003. 4 Bekendtgørelsen træder i kraft den 3. juli 2004. 25

4 SAGSBEHANDLING EFTER 10a Forrige kapitel redegjorde for lovbestemmelsens indhold, betydning og ikke mindst forklaringerne bag. Derfor vil der i følgende afsnit tages udgangspunkt dette kendskab gennem fokusering på de delelementer, som er afgørende i forbindelse med selve sagsbehandlingen. Dette afsnit har således en generel karakter og vil ikke uddybe særskilte problematikker, idet dette henligger under kapitel 5. Det følgende kapitel er, hvis ikke andet er opgivet, udarbejdet på basis af interne sagsdokumenter fra Stadskonduktørembedet, i særdeleshed Stadskonduktør Niels Peter Jensens arbejdsdokumenter, hvorfor jeg ikke angiver kildeanvisning. 4.1 Generelle krav inden opdeling Inden ejerlejlighedsloven overhovedet kan tages i betragtning opstilles et par forudsætninger gennem lovens 3. 4.1.1 Udstykning Udgangspunktet for alle ejerlejlighedsopdelinger er en nødvendig attestation fra landinspektøren om, at matrikulær udstykning ikke er mulig. En ejerlejlighedssag påfører ejendommen mindst 1 vandret ejendomsskel, som skal registreres i tinglysningssystemet som alle øvrige ejendomsgrænser. 4.1.2 Alle bygninger på ejendommen Ligeledes stilles et krav om, at enhver ejerlejlighedsopdeling gælder hele den pågældende ejendom. Dette er i særdeleshed afgørende ved opdelinger, der sker efter de almindelige opdelingsbestemmelser i 10, hvor bestemmelserne knytter sig til bygningstyper, hvorefter alle bygninger på en ejendom skal være omfattet af en opdelingshjemmel. 10a adskiller sig dog fra de øvrige opdelingsparagraffer i ejerlejlighedsloven, idet den omhandler hele ejendomme, og kravet er derfor betydningsløst i disse opdelingssager. Dette medfører, at man ved opfyldelse af kravene om forholdet mellem erhvervs- og boligarealer kan se helt bort fra de øvrige betingelser, der stilles i 10. Dette vil blive uddybet i en udvalgt case i kapitel 5. 27

4 Sagsbehandling efter 10a Indførelsen af 10a her derved gjort en stor forskel, idet blandede boligog erhvervsbygninger ikke tidligere kunne opdeles, med mindre at alle bygninger var opført efter 1. juli 1966. En ejendom med blandet bolig og erhverv kunne afhængig af de nærmere omstændigheder måske godt opdeles efter andre hjemmeler end 10a, men så ville der måske opstå problemer med af adskille de sammenbyggede bygninger, således at de udgør hver sin selvstændige enhed. 4.2 Begrebet»ejerlejlighed«4.2.1 Juridisk definition Ejerlejlighedslovens 1 fastlægger, at loven finder anvendelse på særskilt afgrænsede husrum. Det betyder, at man skal kunne fastlægge skellet mellem rummet og naboarealet, hvorfor der skal være en klar defineret grænse ved f.eks. en mur eller væg. Der stilles dog altid krav om, at et rum skal have direkte adgang til fællesareal med dør eller lem, for at det kan opdeles særskilt. Der er ikke opstillet nærmere krav om, hvordan selve ejerlejligheden skal opdeles, og det medfører, at ejerlejligheder ofte ikke alene udgør en sammenhængende enhed. Det er tilladt at skabe ejerlejligheder, der består af forskellige rum fordelt over en hel ejendom. Derved kan en ejerlejlighed let bestå af en beboelseslejlighed med tilhørende opbevaringsrum i kælderen samt en garage i gården, eller den kan bestå af adskillelige adskilte beboelseslejligheder. Mulighederne er mange. 28 Enhver ejerlejlighed har også en andel i de på ejendommen værende fællesarealer. Det er ligeledes frit for, hvor meget areal og hvor mange rum rekvirenten ønsker, skal være fællesareal. Der er ofte overvejelser, som opstår i forbindelse med opdelingssituationer om, i hvor stor grad de særskilt afgrænsede rum som kælderrum, pulterrum, loftsrum, garager o. lign skal ejes i fællesskab eller særskilt. Fidusen ved at opdele disse ellers typiske fællesarealer til ejerlejligheder er, at man senere har direkte mulighed for at arealoverføre disse rum mellem de enkelte ejerlejligheder. Hvis man derimod har beholdt det som fællesareal og senere ønsker at overføre areal til en eller flere beboelsesejerlejligheder, vil det oftest være nødvendigt at relaksere det pågældende areal, hvorfor man derfor er nødt til at indhente samtykke fra samtlige panthavere i ejendommen. Det er ofte en besværlig og tidsforbrugende

4 Sagsbehandling efter 10a proces. Lige netop 10a har en problematisk formulering i forhold til ejerlejlighedsbegrebet, idet bestemmelsen adskiller sig ved at der ikke er noget krav om, hvor langt byggeprocessen skal være fremme ved opdelingstidspunktet. I lejligheder, hvor det ikke er let at fastslå de ydre ejerlejlighedsskel, kan der derfor herskes tvivl om, hvornår man kan opdele lejlighederne: skal der være etableret bad, skal der være givet ibrugtagningstilladelse, skal man overhovedet have en garanti for projektets gennemførelse? Kravet i 3 i 80/20-bekendtgørelsen om attest for ibrugtagningstilladelse ligger ikke tidsmæssigt samtidig med opdelingstidspunktet, og derfor har denne tilføjelse til loven ingen betydning for selve opdelingen. (Se i øvrigt mere herom i afsnit 4.3) Til sammenligning anvender man i forbindelse med opdeling af tagetager i 10, stk. 2 formuleringen»er blevet tilført en eller flere beboelseslejligheder«, hvilket betyder, at de nye lejligheder skal være etableret, inden opdelingen foretages. 7 Forskellen mellem de 2 betingelser har meget store økonomiske konsekvenser, idet man som følge af ejerlejlighedsopdelingens tinglysning kan optage lån i en opdelingssag efter 10a meget hurtigere i forløbet end ved taglejligheder efter 10, stk. 2. 4.2.2 Teknisk definition I medfør af ejerlejlighedsloven har man tilbage i 1977 udarbejdet et cirkulære, der nærmere fastlægger en række regler til brug for ejerlejlighedsopdelingen. I forbindelse med sagsbehandling ved opdelingssager er det i særdeleshed afsnit 3, punkt 30-39, der er interessante. Cirkulærets alder er et problem i forhold til de mange ændringer, der siden hen er foretaget, men problemerne er da ikke større, end man godt kan se bort fra uoverensstemmelserne med den nugældende lov. 7 Denne definition kan dog også være svær at fastlægge, idet det skal vurderes, hvor meget der skal være bygget inden en lejlighed er etableret. I en sag, hvor man i Stadskonduktørembedet var meget usikre, var det afgørende, at en hems, som er en del af lejligheden, ikke endnu var etableret og derved kunne opdelingen udskydes til ombygningen var færdig. Arealet defineres ud fra de i bygningskonstruktionen fastsatte grænser, som beskrives i cirkulærets pkt. 35. De vigtigste elementer i denne sammenhæng er, at grænser mod fællesarealer defineres som murens yderside, mens grænser mod en anden ejerlejlighed defineres som murens midte. Ved tagetager og kældre fastlægges arealet ud fra halvandenmeterplanet til skel eller til tagets yderside, og alt under dette plan medregnes 29