Kære medlemmer af Teknik- og Miljøudvalget Værløse, 20 marts 2015

Til Teknik og Miljøudvalget, Ballerup Kommune Vedr. indsigelse ifm. nabohøring runde 2, Damsagervej 8 Kære medlemmer af Teknik- og Miljøudvalget Værløse, 20 marts 2015 Vi vil hermed svare på de indsigelser, der er fremkommet i forbindelse med nabohøring, runde nr. 2, vedr. vores ansøgning om udstykning samt opførelse af étplans-villa på nyt grundstykke udgørende et de facto dobbelthus med eksisterende hus på eget grundstykke. De udvalgsmedlemmer, som behandlede vores sag tilbage i 2013 er måske ikke de samme som de nuværende, så derfor først et faktuelt rids af forløbet. Vores udgangspunkt var, at vi som familie var noget belastede af de stærkt stigende ejendomsskatter (grundskylden), som steg fra 29.000 / år i det år vi købte Damsagervej 8, til nu godt 40.000 årligt (hertil kommer ejendomsværdiskatten), i alt næsten 5000 kr. i skat om måneden. Derfor ville vi undersøge muligheden for at reducere vores månedlige boligudgifter. Oprindeligt ansøgte vi om tre projekter, alle med udgangspunkt i de retlige grundlag, som var gældende på det tidspunkt Ballerup Kommunes Kommuneplan for 2009-2020. I denne stod der nemlig: 2.B4 - Haveboligområderne i Egebjerg. Udover de overordnede retningslinier og de generelle rammebestemmelser gælder for dette enkeltområde følgende rammebestemmelser: 1. Områdets anvendelse fastlægges til boligformål. Der kan indenfor området eller dele heraf opføres eller indrettes bebyggelse til offentlige formål og kollektive anlæg, herunder børneinstitution, fælleshus m.v. Der kan udlægges areal til fælles friareal og parkering. Der kan placeres tekniske anlæg: regnvandsbassin m.v. 2. Bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendom må ikke overstige 25. Bebyggelse skal opføres som parcelhuse i 1-1 ½ etage. 3. Der kan fastsættes bestemmelser om opretholdelse af eksisterende tæt-lav boligbebyggelse. Bebyggelsesprocenten for et sådant område under eet må ikke overstige 35. Bebyggelse kan opføres i 1-2 etager. Der kan fastsættes grundstørrelser mindre end 700 kvm. Der kan indrettes flere boliger på hver parcel. (Kilde: Ballerup Kommuneplan 2009-2020, fra Ballerup.dk Vi fik afslag på to af projekterne, herunder muligheden for at lave et fritliggende parcelhus. Men Ballerup Kommune gav os tilladelse til at opføre et helt nyt dobbelthus, på op til 372 m2, i halvandet plan (se bilag 1). Dette var i øvrigt muligt, da den samlede grundstørrelse udgjorde 1241 m2 inkl. vejareal, hvorfor vi med en bebyggelsesprocent på 30, jf. bygningsreglementets punkt 2.2.1 stk.1 kunne opføre et hus på ikke mindre end 372 m2 (dette er i øvrigt byggeretten, uagtet om man laver et dobbelthus eller enfamiliehus). Det vil dog være et meget stort hus og en bygning, som i den grad ville dominere området visuelt. 1

Figur 1: halvandet plans-bygning på kun 340 m2 med tilhørende garager (var under overvejelse) I tillæg til den stærke visuelle dominans, ville en sådan bygning også kunne have skygget for solen fra syd og sydvest i vinterhalvåret, for alle indsigerne på Bakkehegnet. Ydermere blev der, i høringsprocessen, udtrykt stærk bekymring fra beboerne på Damsagervej 6 og 10, for så vidt angår indkigsgener mod øst og vest, fra overetagen på denne store bygning. Forståelige bekymringer, som vi tog til efterretning selv om vi kynisk kunne have valgt at overhøre dem. Vi havde jo fået en juridisk bindende tilladelse fra Ballerup Kommune. Det var nemlig vigtigt for os at få have et godt forhold til vores naboer, så gik vi derefter i tænkeboksen. Vi kom op med ideen om at tilbygge et mindre (140 m2) étplans parcelhus til det eksisterende, meget lille bondehus fra 1921, hvorefter disse to huse samlet ville være et dobbelthus. Vi ville også sørge for, at det nye hus æstetisk kom til at hænge sammen med det eksisterende, hvad angår tagets farve, hvidprossede vinduer, skagensgule facader mv. (bemærk: det nye hus pudses gult til sommer). Figur 2: Projekttegninger fremsendt til Ballerup Kommune ifm ansøgning om revideret dobbelthus 2

Vi tog således kontakt til naboerne i Damsagervej 6 og 10, og præsenterede dem for dette reviderede, meget mindre visuelt dominerende projekt. Det reviderede projekt var mere spiseligt for begge naboer på Damsagervej, fordi det ikke giver nogen som helst indkigsgener, eftersom det nye hus er holdt i ét plan. Det reviderede projekt som jo nu er gennemført er blevet et dobbelthus på 250 m2 fordelt på 2 grundstykker, 33 % mindre end de op til 372 m2 som et helt nyt dobbelthus (eller et en-familiehus) kunne have været. Det bemærkes, at bebyggelsesprocenten derved alene udgør 20,1 % under ét for de 2 grundstykker, hvilken procent tillige er langt under den bebyggelsesprocent, som er anført i kommuneplanens rammebestemmelse. Selv hvis man fraregner vejarealet ligger bebyggelsesprocenten klart under (22,5%) Der var således heller ikke grundlag for, at kommunen kunne nægte udstykningen og bebyggelsen, jf. herved planlovens 12, stk. 2, så længe selve opførelsen skete i overensstemmelse med bygningsreglementet. Vi indsendte derfor ansøgning om dette reviderede projekt, og ingen naboer gjorde indsigelse. Faktisk anbefalede en af naboerne Damsagervej 6 at vi fik tilladelsen, fordi man jo godt kunne se, at alternativet på 372 m2 i halvandet plan var langt mindre ønskeligt. At de selvsamme naboer, som anbefalede det endelige projekt, efter at vi tog deres bekymring til efterretning nu gør indsigelser mod det, er svært at tage seriøst og temmeligt krænkende. Vi har derfor, som gode samfundsborgere, gjort os umage for at ansøge om et projekt, som både var i overensstemmelse med gældende regler, samt visuelt og socialt i harmoni med omgivelserne. Teknik & Miljøudvalget gav os derfor tilladelse til det reviderede projekt, også (kommunens embedsmænd har oplyst os om, at den første tilladelse stadig står ved magt). Kommunen valgte dog, i forbindelse med nabohøringsprocessen at undlade at sende sagen til høring hos Bakkehegnet 9, fordi vi kun deler godt og vel 1 meters skel med denne ejendom og sikkert også fordi dette hus ligger temmeligt langt fra det hus, vi ansøgte om at opføre faktisk længere væk end nogen anden nabo. Da det kom for dem for øre, blev der protesteret voldsomt. Vi inviterede beboerne på kaffe og forsøgte at forklare dem om processen at vi faktisk allerede havde fået tilladelse til et langt større, meget mere visuelt dominerende projekt, men at vi havde revideret det, netop pga. hensynet til social og visuel 3

harmoni. Alle gode rationelle argumenter, der dog beklageligvis blev fremført for døve øre, og derfor er sagen nu blevet kørt op i en ubehagelig optrappet konflikt, åbenlyst anført af Bakkehegnet 9. Vi har svært ved at se, hvad man ønsker at få ud af dét, givet: 1. Vi har fået ikke bare én, men to tilladelser til at opføre et dobbelthus, i overensstemmelse med dagældende kommuneplan, som åbnede op for denne mulighed qua Der kan fastsættes grundstørrelser mindre end 700 kvm. Der kan indrettes flere boliger på hver parcel. 2. Vi har, inden vi fik tilladelsen til projekt 2, været i dialog med de to naboer som var bekymrede over tilladelse 1. Vi har lyttet, og revideret projektet. 3. Det er vigtigt at holde fast i, at Teknik og Miljøudvalget i Ballerup Kommune ikke har givet nogen som helst dispensation fra dagældende regler man har bare fulgt de muligheder som kommunens egen plan åbnede op for, dernæst foretaget en konkret helhedsvurdering, og givet tilladelserne. At indsigerne ikke var klar over det er måske forståeligt, men ikke noget argument i sig selv. 4. Kommunen har end ikke hjemmel til at omgøre tilladelserne, jf. herved planlovens 12, stk. 2, idet tilladelserne til udstykning og opførelse er forenelige med rammerne i kommuneplanen. I øvrigt er det adskillige matrikler i området som er mindre end 700 m2, noget som indsigerne vist heller ikke er klar over. Indsigerne anfører i øvrigt, at det nye hus medfører væsentlige indkigsgener, mod beboerne på Bakkehegnet, idet det anføres om vores nye hus at næsten alle vinduer vender mod nord og vest. Det er korrekt, at det nye hus - i sagens natur - ingen vinduer har mod syd. Så når man omtaler 2 ud af 3 retninger, vil det naturligvis være hovedparten. Men der er også vinduer mod øst. Det er således ikke næsten alle vinduer! I øvrigt har vi bemærket, at beboerne i Bakkehegnet 9 har anført, at den nye bebyggelse på Damsagervej 8B, 3500 Værløse ikke er opført i overensstemmelse med den udstedte tilladelse. Det er simpelthen ikke rigtigt. Vi har fået byggetilladelse til et hus på 140 m2. Sådanne usande påstande må ikke få indflydelse på udvalgets beslutning i sagen. 4

Dernæst gennemgås de påståede indkigsgener på de følgende sider. Vedr. Bakkehegnet 7: Det er komplet umuligt at se fra ét vindue til et andet, henover det 3 meter lange skel, som i øvrigt består af en 3,5 meter høj bambushæk samt et indre hegn på vores side. Foto taget fra køkken-alrum, med retning mod Bakkehegnet 7, hvis tag kan anes allerbagerst i billedet. Bemærk i øvrigt denne nabos 3,5 meter høje bambushæk Foto taget fra kontor, med retning mod Bakkehegnet 7 (som slet ikke kan ses) og 7A (til venstre i billedet). Vores indre hegn skærmer indkig til 7A s indgang. Foto til venstre er taget fra vores entré, med retning mod nord. Bakkehegnet 7A anes i baggrunden (Bakkehegnet 7 ses slet ikke). 5

Vedr. Bakkehegnet 7A: Ja, det vil være muligt at se sine naboer gå rundt i haven når den misligholdte bøgehæk på 2 meters højde har for få blade, om vinteren (hvis man helt vil undgå at se sine naboer, kan man jo flytte på landet). Bakkehegnet 7A s sydvendte gavl har ingen vinduer i personhøjde ind mod os. Vi har i øvrigt opført et indre hegn (stakit), for at skærme indkig fra 7A s indgang til vores nye indgang (se omtale ovenfor). Foto taget fra midten af vores stue mod Bakkehegnet 7A. Bøgehækken skærmer helt om sommeren (2 meter høj) Foto taget imod Bakkehegnet 7A. Bemærk det hævede terræn hos Bakkehegnet 7A, som sikkert skyldes en kompostbunke som har fået lov at vokse (Vi har aldrig, og kunne aldrig finde på at klage over sådan noget) Foto taget fra køkken-alrum mod bakkehegnet 7A. De to træer skærmer med 7A s sydvendte gavl, som ikke har nogen vinduer i personhøjde. 6

Vedr. Bakkehegnet 9: Det er komplet umuligt at se fra ét vindue til et andet, henover det godt 1 meter brede skel, som ligger aller-længst væk fra vores nordlige facade og vores hus i øvrigt. Foto taget fra midten af vores stue, mod Bakkehegnet 9., hvis tag kan ses i baggrunden. Vores fælles skel er de ca. 1 meter bøgehæk, til venstre for stakittet mellem Bakkehegnet 9 og 7A. Foto taget fra det allerinderste, syd-vestlige hjørne af vores stue, som giver den mest direkte vinkel mod Bakkehegnet 9. Igen ses det, at der ikke er noget vindue-til-vindue indkig, og at huset i øvrigt ligger mindst 20 meter væk. Vedr. Damsagervej 6: Der er, om vinteren, når hækken er bar, et vist indkig fra ét vores østlige vinduer til Damsagervej 6, hvis man virkelig opsøger det, ved at stille sig i en speciel position, på et børneværelse. Læg i øvrigt mærke til, at sokkelhøjden på Damsagervej 6 er tydeligt højere end på vores nye hus. Foto taget fra børneværelse, med den mest direkte vinkel mod Damsagervej 6. Læg mærke til, at huset ligger tydeligt højere i terrænet. Foto taget fra midten af børneværelse, vinkelret ud mod Damsagervej 6. Der er intet vindue-til-vindue indkig. 7

Vedr. Damsagervej 10 (som ikke har klaget) Foto taget fra midten af vores stue, mod Damsagervej 10. Bag hækken ses naboens nordlige have og terrasse. Foto taget fra vores soveværelse, mod Damsagervej 10 (som ligger en anelse højere i terrænet, end os). Det er naboens køkkenvindue som ses bag den stakittet. Endeligt er det i øvrigt bemærkelsesværdigt, at de indbyrdes afstande mellem husene på Bakkehegnet 7 og 7A, samt mellem 7A og 9 alle synes mindre end afstanden fra disse huse og til det nye hus vi har opført. Læg dertil, at afstanden mellem Damsagervej 6 og vores nye hus er større end afstanden fra det eksisterende hus på 8A og Damsagervej 6. Vi har hele tiden været i god tro, fulgt reglerne, opført huset i overensstemmelse med alle tilladelser, og Damsagervej 8 er blevet udmatrikuleret i henholdsvis Damsagervej 8A og 8B, med Ballerup Kommunes godkendelse. Vi er glade for vores nye hus, og muligheden for at blive boende i området, til trods for de markant stigende ejendomsskatter. Længere er denne sag ikke, for vores vedkommende, og vi kan naturligvis ikke forestille os andet end at alle tilladelser står ved magt, juridisk bindende som de er. Endelig vil vi sige: især beboerne på Bakkehegnet burde faktisk være lettede over, at vi ikke bare solgte huset med tilhørende første tilladelse til dobbelthuset på 372m2, for så ville andre bygherrer med garanti have udnyttet den til fulde. Det ville have været deres ret. Med venlig hilsen Lujani Fortuna Reyes Morten Baggesen Bilag1: Teknik & Miljøudvalgets tilladelse til udmatrikulering af Damsagervej 8, med henblik på opførelse af nyt dobbelthus (givet 2. april 2013, meddelt 13. maj 2013). Bilag 2: Teknik & Miljøudvalgets tilladelse til udmatrikulering af Damsagervej 8, med henblik på opførelse af et revideret dobbelthus (givet 5. november 2013, meddelt 13. november 2013). 8

Morten Vittrup Baggesen Damsagervej 8 3500 Værløse MILJØ OG TEKNIK Rådhuset Hold-an Vej 7 2750 Ballerup Tlf: 4477 2000 www.ballerup.dk Dato: 13. maj 2013 Tlf. dir.: 4477 6370 Fax. dir.: 44772701 E-mail: byggesag@balk.dk Kontakt: Mikkel Lund Sagsnr.: 2012-16997 Matr. nr. 9 cv, Ballerup By, Ballerup, DAMSAGERVEJ 8 Teknik- og Miljøudvalget har den 2. april 2013 genbehandlet din ansøgning om tilladelse til at opdele ejendommen Damsagervej 8 i to selvstændige matrikler. Udvalget besluttede, at ansøgningen omfattende udstykning af Damsagervej 8 med henblik på opførsel af et dobbelthus godt kan imødekommes, idet det vurderes, at opførsel at en enkelt bygning, med to boliger ikke vil bryde med områdes karakter. Der vil således blive meddelt tilladelse til udstykning af grunden i to lige store matrikler i henhold til den fremsendte plan, såfremt der ansøges om tilladelse til at nedrive det eksisterende hus, og opføre et nyt dobbelthus. Udstykningen kan således kun fortages i forbindelse med en ansøgning om opførsel af et nyt dobbelthus. Henvendelser i denne sag bedes venligst forsynet med vores sags-nr. Med venlig hilsen Mikkel Lund Vi modtager gerne ansøgningsmateriale i digital form. Tegninger bedes fremsendt i pdf-format. Ekspeditions- Mandag og tirsdag 10.00-15.00, torsdag 10.00-17.00, fredag 10.00-13.00 og telefontid Onsdag lukket

Morten Vittrup Baggesen Damsagervej 8 3500 Værløse MILJØ OG TEKNIK Rådhuset Hold-an Vej 7 2750 Ballerup Tlf: 4477 2000 www.ballerup.dk Dato: 14. november 2013 Tlf. dir.: 4477 6370 Fax. dir.: 44772701 E-mail: byggesag@balk.dk Kontakt: Mikkel Lund Sagsnr.: 2013-16112 Matr. nr. 9 cv, Ballerup By, Ballerup, DAMSAGERVEJ 8 Teknik- og Miljøudvalget har den 5. november 2013 behandlet din ansøgning om tilladelse til at opdele ejendommen Damsagervej 8 i to selvstændige matrikler. Udvalget besluttede, at ansøgningen omfattende udstykning af Damsagervej 8 med henblik på opførsel af et dobbelthus godt kan imødekommes. Der vil således blive meddelt tilladelse til udstykning af grunden efter forslag A eller B i henhold til de fremsendte planer, såfremt der ansøges om tilladelse til at opføre et dobbelthus med udgangspunkt i det eksisterende enfamiliehus, som vist på det fremsendte tegninger. Udstykningen kan således kun fortages i forbindelse med en ansøgning om opførsel af det ansøgte dobbelthus. Henvendelser i denne sag bedes venligst forsynet med vores sags-nr. Med venlig hilsen Mikkel Lund Vi modtager gerne ansøgningsmateriale i digital form. Tegninger bedes fremsendt i pdf-format. Ekspeditions- Mandag og tirsdag 10.00-15.00, torsdag 10.00-17.00, fredag 10.00-13.00 og telefontid Onsdag lukket