NewsLetter. Markedskommentar: Erhvervs- og investeringsejendomme. Juli 2015

NewsLetter Markedskommentar: Erhvervs- og investeringsejendomme

NewsLetter Markedskommentar: Erhvervs- og investeringsejendomme Indhold Markedsupdate 2. kvartal 2015 Rentefølsomheden på det danske ejendomsinvesteringsmarked Markedet for high street butiksejendomme i fremgang Mange nye butikscentre på vej men er behovet til stede? Stiger tomgangen i københavnsområdet? Markedsbarometer 3 5 7 10 13 15 Citat kun mod kildeangivelse In alliance with JLL

3 NewsLetter - Markedskommentar: Erhvervs- og investeringsejendomme Markedsupdate 2. kvartal 2015 Robust efterspørgsel efter investeringsejendomme I de seneste måneder har de finansielle markeder været ganske volatile. Usikkerhed om hvornår og i hvilket tempo den amerikanske rente vil stige, Grækenlands mulige udtræden af euroen, geopolitisk usikkerhed og en usikkerhed om den økonomiske stabilitet og fremgang i både Europa og Kina har ført til svingende aktie- og rentemarkeder. Selv om renten i Europa fortsat er lav, er en stigning i den effektive rente på 10-årige statsobligationer fra stort set 0 % til omkring 1 % absolut mærkbar. Usikkerheden og volatiliteten har dog ikke forplantet sig til markedet for investeringsejendomme. Både den nationale og internationale efterspørgsel efter investeringsmuligheder i ejendomsmarkedet er usvækket høj. Stigningen i den lange rente har været en undervisning i anskuelighed for investeringsmarkedet. Lange obligationer er ifølge sagens natur ganske rentefølsomme, og 2. kvartal har budt på betydelige kurstab for mange investorer. Hertil kommer, at den deflationsfrygt, som drev rentemarkederne til historisk lave niveauer i 1. kvartal 2015, nu synes at være aftaget. Et tilsyneladende relativt robust opsving i Danmark og tendenser til en svagt stigende inflation er faktorer, som motiverer såvel den nationale som den internationale institutionelle sektor til at reducere sin obligationsbeholdning til fordel for alternative investeringer, herunder ikke mindst investeringer i fast ejendom. Stigende transaktionsvolumen I 2014 var den samlede transaktionsvolumen på investeringsejendomsmarkedet i Danmark godt 30 mia. kr. Og ved indgangen til 2015 var der faktisk en vis bekymring for, om et lavere udbud af attraktive ejendomme ville føre til et fald i transaktionsvolumen. Denne frygt har vist sig aldeles ubegrundet. Alene i årets 1. kvartal, som traditionelt er et svagt kvartal omsætningsmæssigt set, var den samlede transaktionsvolumen på investeringsejendomme godt 9 mia. kr., og det er næppe usandsynligt, at den samlede transaktionsvolumen i 2015 vil overstige 40 mia. kr. Der er efterhånden ved at være ryddet op i langt de fleste nødlidende ejendomme, porteføljer og ejendomsselskaber efter finanskrisen. Ud af problemsager for mere end 100 mia. kr. i ejendomsmarkedet, som dukkede op i kølvandet på finanskrisen, er der nu skønsmæssigt problemsager for knap 15 mia. kr. tilbage og den resterende oprydning vil forventeligt finde sted i 2015/2016. Men mange andre investorer er aktive sælgere; Danske pensionskasser, ejendomsselskaber og private investorer benytter opsvinget på ejendomsmarkedet til at sælge ud af ejendomme og porteføljer, som ikke passer ind i deres strategi. Hertil kommer, at en række af de mere opportunistiske investorer, som trådte ind på markedet under og lige efter finanskrisen, i dag realiserer pæne gevinster - især i de tilfælde, hvor investorerne ved en aktiv forvaltningsindsats har forbedret ejendommenes driftsmæssige forhold. Startafkastkravene på førsteklasses ejendomme forventes at stabilisere sig På førsteklasses ejendomme inden for alle segmenter, men især bolig-, kontor- og butikssegmenterne, har investorernes nettostartafkast i de seneste to år været stærkt faldende. Hvor vi lige efter finanskrisen meget sjældent så ejendomme uden lejepotentiale omsat til under 5 % i startafkast, er det typiske startafkast for de bedste ejendomme i dag snarere omkring 4 %, til tider endog lidt lavere. Det er ikke Sadolin & Albæks vurdering, at faldet i nettostartafkastkravene vil fortsætte. Tendenser til en rentestigning vil utvivlsomt være et stabiliserende element. På den anden side er der heller ikke noget, som tyder på stigende startafkastkrav. Fremgang i beskæftigelse og privatforbrug vil alt andet lige reducere tomgangen for erhvervslokaler og medføre stigende lejepriser, ligesom en svagt stigende inflation vil øge investorernes appetit på indekserede cash flows fra ejendomsinvesteringer.

4 NewsLetter - Markedskommentar: Erhvervs- og investeringsejendomme Det er dog vigtigt at notere sig, at opsvinget på ejendomsmarkedet er et fænomen, som primært er begrænset til de største byer i Danmark, især København og Aarhus. Fremgangen i beskæftigelse og privatforbrug er i høj grad koncentreret til de store og voksende bysamfund med en gunstig demografisk udvikling, og i store dele af landet ligger erhvervsejendomsmarkedet fortsat underdrejet. Denne udvikling forstærkes af, at både internationale investorer og betydende danske investorer, ikke mindst fra den institutionelle sektor, i stigende grad fravælger investeringer uden for de største byer. Hvornår ser vi den næste boble? Tilstanden på ejendomsmarkedet i årene før finanskrisen står fortsat skarpt i erindringen hos både ejendomsinvestorer, rådgivere og i den finansielle sektor. Og da ejendomspriserne i visse segmenter i dag er på højde med niveauet fra før krisen, giver det selvsagt hos mange anledning til overvejelser om, hvorvidt vi er på vej ind i den næste boble. Her er det værd at notere, at en boble på et marked opstår som følge af spekulative investeringer, løsrevet fra sædvanlige og forsvarlige investeringskalkulationer, efter devisen, at det ikke betyder noget, at man køber for dyrt; der er jo sikkert andre, som vil købe endnu dyrere ( The Greater Fool Theory ). De investorer, som i dag dominerer investeringsmarkedet, investerer heldigvis ikke efter denne hypotese og ejendomsmarkedet er således ikke usundt. På den anden side kan der være grund til at minde om, at de senere års kraftige prisstigninger ikke vil kunne fortsætte. Renteudviklingen vil ikke drive afkastkravene nedad, og bortset fra enkelte segmenter er der ikke grundlag for at antage, at lejeudviklingen for hverken bolig- eller erhvervsejendomme på sigt vil overstige inflationen væsentligt. Det er i denne forbindelse værd at bemærke, at vi aktuelt ser et ganske højt og stigende nybyggeri, ikke mindst af boliger, men på sigt også af kontorer. Dette stigende udbud vil i sig selv bremse stigningen i priserne.

5 NewsLetter - Markedskommentar: Erhvervs- og investeringsejendomme Rentefølsomheden på det danske ejendomsinvesteringsmarked Det danske ejendomsinvesteringsmarked er kendt for sine gunstige finansieringsmuligheder, herunder lave renter og meget konkurrencedygtige lånemarginaler. De seneste måneders massive kursfald på obligationsmarkedet har imidlertid fået den lange finansieringsrente til at stige markant. Det har i nogen grad givet anledning til bekymring blandt investorerne, som frygter, at der kan ske en tilsvarende tilpasning af afkastkravene på ejendomsinvesteringsmarkedet. Sadolin & Albæk mener, at det udtalte fokus på det danske realkreditsystem ofte fejlagtigt tolkes i retning af, at renteniveauet er den væsentligste value driver på det danske ejendomsinvesteringsmarked. Der er naturligt nok en nær sammenhæng mellem den korte (1- eller 2-årige) og den lange (30-årige) realkreditrente, og således repræsenterer rentekurven en ekstrapolering af nuværende og forventede fremtidige korte rentesatser. Selv om der er en svagt positiv sammenhæng mellem afkastet på erhvervsejendomme, i figuren nedenfor vist som afkastet på kontor- og butiksejendomme, og realkreditrenten, er sammenhængen ikke specielt udtalt. Samtidig halter afkastudviklingen efter realkreditrenten, hvilket indikerer, at der ikke er en direkte årsagssammenhæng. Selv om afkastet på boligejendomme er betydeligt mindre volatilt end realkreditrenten, observeres der til en vis grad en positiv sammenhæng med både den korte og den lange realkreditrente, som er mere udtalt end for erhvervsejendomme. Renteudviklingen de seneste 15 år Når man betragter renteudviklingen, er det vigtigere at forstå bevægelserne på ejendomsinvesteringsmarkedet snarere end renten som sådan, især når man vil forudse, hvordan afkastet påvirkes, når renten begynder at stige/ falde, og hvilke makroøkonomiske faktorer der spiller ind, når disse renteændringer indtræffer. 2000-2004 IT-boblen ved årtusindeskiftet efterfulgt af terrorangrebet den 11. september 2001 afstedkom en opbremsning i den globale økonomi og efterfølgende verdensomspændende pengepolitiske tiltag og rentefald. Som følge af en fremherskende uvilje mod immaterielle aktiver sammenholdt med et grundlæggende sundt boligmarked i Danmark blev det afkastpres, som fandt sted på boligejendomme, ikke tilskrevet rentefaldet i denne perio- Figur 1: Afkastet på primære ejendomme og realkreditrenten (lang og kort) 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% -1% Kort rente Afkast primære ejendomme, bolig Afkast primære ejendomme, detail Lang rente Afkast primære ejendomme, kontor Kilder: Sadolin & Albæk og Realkreditrådet

6 NewsLetter - Markedskommentar: Erhvervs- og investeringsejendomme de, men snarere de faldende risikopræmier samt udsigten til en betydelig fremtidig værditilvækst. I denne periode var afkastet på erhvervsejendomme faktisk svagt stigende. Brugerefterspørgslen på erhvervsejendomsmarkedet er generelt mere konjunkturfølsom end på boligmarkedet, og det tyder på, at det var opbremsningen i den økonomiske vækst, som i denne periode fik risikopræmien i dette segment til at stige. Stigningen i risikopræmien mere end opvejede rentefaldet, og afkastet på erhvervsejendomme forblev således konstant og var i nogle segmenter endda svagt stigende. 2005-2008 Inflationen var begyndt at stige, og det fik centralbankerne til at gennemføre kontraktiv pengepolitik, som førte til rentestigninger på et tidspunkt, hvor der allerede var begyndende tegn på dæmpet økonomisk vækst. Dette førte ganske hurtigt til, at boblen på boligmarkedet bristede. I samme forbindelse steg afkastet på boligejendomme, som havde nået et niveau, hvor det blev drevet af udsigten til fortsat værditilvækst. Modsat årene lige efter årtusindeskiftet var der fortsat fremgang på erhvervsejendomsmarkedet i denne periode, hvor dansk økonomi var stærk, udlejningsraterne høje og lejepriserne stigende, hvilket førte til et yderligere pres på afkastet på erhvervsejendomme i flere år, efter rentestigningerne begyndte. Transaktionsvolumen var i denne periode historisk høj. Og selv om afkastet på boligejendomme steg markant, blev stigningen snarere betragtet som udslag af en naturlig og uundgåelig tilpasningsproces, i takt med at håbet om en betydelig værditilvækst forsvandt, end en følge af rentestigningerne som sådan. 2009-2011 Efter finanskrisen fulgte en verdensomspændende recession, hvor der blev igangsat såvel ekspansive finanspolitiske som pengepolitiske tiltag for at stimulere økonomisk vækst. Risikopræmierne var historisk høje i alle ejendomssegmenter, og selv et betydeligt rentefald havde ingen nævneværdig indvirkning på afkastet på førsteklasses (primære) ejendomme i nogen segmenter. 2012-2015 Efter nogle få tilbagefald i de første år som følge af den europæiske gældskrise blev det i denne periode tydeligt, at dansk økonomi og det danske boligmarked var i bedring. Dette gav sig især udslag i et højere lejestigningspotentiale samt en stigning i ejendomspriserne på boligmarkedet, hvilket kort tid efter betød, at risikopræmien i alle primære ejendomssegmenter blev stabiliseret. De seneste års yield compression på ejendomsinvesteringsmarkedet har været langt svagere, end hvad der kan forklares med rentefaldet i samme periode. Dette er et udtryk for, at illikvide aktivklasser stadig påkræves en betydelig risikopræmie, hvilket har været tilfældet siden finanskrisen. Derfor ligger risikopræmierne fortsat på et meget højere niveau end før krisen og også højere end det langsigtede normaliserede niveau, hvilket spændet mellem afkastkravene og finansieringsrenten entydigt understøtter. Ingen udsigt til væsentlige afkastændringer Afkastet på fast ejendom bestemmes af bevægelserne på ejendomsinvesteringsmarkedet, og selv om renten er en vigtig variabel faktor i investeringsmæssige sammenhæng, er der intet, der tyder på, at renten er den primære driver for afkastet på danske ejendomme. Stigende renter er tæt forbundet med stigende inflation og økonomisk vækst, som er de vigtigste variabler ved fastsættelsen af såvel risikopræmien i markedet som lejestigningspotentialet. Generelt anses primære ejendomme for at være mere rentefølsomme end sekundære ejendomme, idet renten ved afkastfastsættelsen på primære ejendomme vægter forholdsvis tungere end risikopræmien. Som bekræftet under det seneste rentehop i 2. kvartal 2015, hvor den lange ende af rentekurven steg 100 basispoint på kun to måneder, medfører den historisk flade kurve stærkt volatile renter, hvor endda forholdsvist små justeringer af forventningerne, fx inflationsforventningen, kan forårsage massive renteændringer. Ændringen i rentekurven kan på kort sigt medføre betydelige udslag i institutionelle investorers balanceopgørelser samt øvrige investorers finansieringsomkostninger. Men alle makroøkonomiske nøgletal indikerer, at ændringen i rentekurven afspejler mere normaliserede inflationsforventninger på mellemlangt og langt sigt, i takt med at væksten endelig har bidt sig fast i hele Europa. Hvilken betydning dette vil have for afkastet på fast ejendom vil formentlig variere alt efter primær/sekundær karakter og segment, men nettoeffekten forventes at være entydigt positiv. Alt i alt tyder intet på, at væsentlige renteændringer udløser tilsvarende afkastændringer i ejendomsmarkedet, da risikopræmien typisk vil være negativt sammenhængende med renteændringerne.

7 NewsLetter - Markedskommentar: Erhvervs- og investeringsejendomme Markedet for high street butiksejendomme i fremgang Der er igen ved at komme gang i væksten på verdensplan. Danske Bank forventer en vækst i verdensøkonomien på lige under 4 % i 2015, og i de nordiske lande er vækstudsigterne også positive. I Danmark er beskæftigelsen steget, og boligmarkedet er i bedring, hvilket er forstærket af de lave - om end svagt stigende - renter. Reallønnen og forbrugertilliden er også stigende, men det har endnu ikke udmøntet sig i et markant stigende privatforbrug. Ifølge Danske Bank skyldes dette især husholdningernes gæld, som i kriseårene steg betydeligt og derfor nu er ganske høj. Danmark er, ligesom de andre nordiske lande, en solid økonomi. Det er medvirkende til, at der i de seneste par år har været en øget udenlandsk interesse for danske investeringsejendomme, især primære ejendomme med bolig- og butiksanvendelse. I 2014 udgjorde butiksejendomme hele 28 % af den samlede transaktionsvolumen i Danmark. Heraf stod high street butiksejendomme i København for halvdelen. Ved udgangen af juni 2015 er transaktionsvolumen år-til-dato for high street ejendomme ejendomme i København allerede på niveau med den samlede transaktionsvolumen i hele 2014. Den høje efterspørgsel efter butiksejendomme er i væsentlig grad drevet af de underliggende faktorer for detailhandelsmarkedet, herunder udviklingen i lejermarkedet. Det københavnske udlejningsmarked for high street butikker har siden 2010 været inde i en særdeles positiv udvikling med en generelt stigende efterspørgsel. Særligt de primære strøgområder er eftertragtede Strøget og Købmagergade, som udgør de to primære handelsstrøg i København, opdeles typisk i det primære område, bestående af Østergade, Amagertorv og den første del af Købmagergade ved Illum, og det sekundære område, som er de resterende dele af gågaderne. Generelt har lejen været stigende i disse områder i perioden fra 2010, men spændet mellem lejen i det primære og det sekundære område er øget markant. Efterspørgslen har igennem de seneste år især været drevet af bonitetsstærke lejere, som hovedsageligt omfatter internationale mærker. Nyåbnede strøgbutikker henover de seneste få år omfatter internationale brands som Zara, Desigual, Camper og flere H&M brands, herunder COS, & Other Stories og Monki, samt nationale brands som Samsøe & Samsøe, Friis & Company og Moss Copenhagen. De primære og dyreste beliggenheder er blevet mere eftertragtede blandt især eksklusive brands. De har ganske specifikke krav til beliggenhed, udseende, indretning, synlighed, størrelse m.v., og ikke overraskende er de således også villige til at betale en højere pris for en bestemt beliggenhed. I kombination med manglende udbud har Figur 2: Transaktionsvolumen, high street ejendomme, København (mio. kr.) 4.000 3.500 3.000 2.500 2.000 1.500 1.000 500-2010 2011 2012 2013 2014 2015 ÅTD Kilde: Sadolin & Albæk

8 NewsLetter - Markedskommentar: Erhvervs- og investeringsejendomme det bidraget til at presse lejeniveauerne op i de primære områder. De dele af strøggaderne, som appellerer til main stream brands og kædebutikker, har imidlertid været hårdere ramt under kriseårene, og det har resulteret i svagere efterspørgsel i perioden. Samtidig har flere mindre bonitetsstærke lejere set sig nødsaget til at lukke, og det øgede antal udskiftninger har betydet, at investorerne har måttet udleje til en lavere leje i de sekundære områder. Inden for de seneste år har Christian Louboutin, Marina Rinaldi, Marc Jacobs, Stella McCartney, Brunello Cucinelli, Vanessa Bruno, Mac Cosmetics, Zadig & Voltaire, Michael Kors, IRO og Isabel Marant åbnet butikker i København. Derudover er Illum blevet udlejet til la Rinascente, som har åbnet en række eksklusive shop-in-shops, herunder Chloé, Valentino, Salvatore Ferragamo, Tod s, Alexander Wang, Saint Laurent, mens Prada forventes at åbne i Illum inden årets udgang. Den stigende efterspørgsel fra luksusbutikker er ikke bare en dansk, men en international, tendens. Ligesom investorerne lægger de internationale detailhandlere strategier for international ekspansion, som i stigende grad baseres på makroøkonomiske og demografiske analyser for at tilpasse sig cykliske og strukturelle forandringer. Byerne vokser, og turismen stiger På verdensplan vokser storbyerne med omkring én mio. mennesker om ugen. En generel urbanisering og en betydelig befolkningstilvækst i storbyerne sammenholdt med sunde vækstprognoser er med til at definere nye potentielle beliggenheder. Butiksåbninger i nye lande kan dog også hænge sammen med mål om mere engroshandel, franchise eller internethandel, ligesom et vigtigt formål kan være at sikre det specifikke brand en større brand awareness. Henover de seneste 20 år er antallet af luksusshoppere mere end tredoblet globalt, og denne udvikling forventes at fortsætte. Den markante tilgang af luksusbutikker i København skal ses i lyset af, at Norden generelt ikke har været så hårdt ramt af krisen, som mange sydeuropæiske lande har - de nordiske hovedstæder anses som sikre havne med stabile økonomier og købedygtige forbrugere. Også turisme har en væsentlig betydning for etablering på nye markeder. Igennem en årrække har turismen været stigende i de nordiske hovedstæder, og fra 2003 til 2013 var den gennemsnitlige årlige stigning på 16 % i Skandinavien. København er attraktiv for luksusbutikker En analyse udarbejdet af JLL i samarbejde med Sadolin & Albæk viser, at København er den by i Norden, der har den mest attraktive beliggenhed for luksusbutikker. Med et toplejeniveau på 23.000 kr. pr. m² p.a. er lejeniveauet for de primære beliggenheder i København således også det højeste blandt de nordiske lande. I sammenligning med hele Europa ligger København på en 11. plads, som det ses af figur 4 på næste side. Den stigende interesse for de primære beliggenheder i København har fået lejeniveauet til at stige med mere end Figur 3: Københavnske strøgejendomme, lejeniveau primære og sekundære beliggenheder (kr. pr. m 2 pr. år) enheder op til 100 m2 (primær) enheder 100-300 m2 (primær) enheder over 300 m2 (primær) enheder op til 100 m2 (sekundær) enheder 100-300 m2 (sekundær) enheder over 300 m2 (sekundær) 24.000 22.000 20.000 18.000 16.000 14.000 12.000 10.000 8.000 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Kilde: Sadolin & Albæk

9 NewsLetter - Markedskommentar: Erhvervs- og investeringsejendomme 12 % fra 1. kvartal 2013 til første kvartal 2015. I samme periode er niveauet steget med 6,5 % i Stockholm. Den største stigning er registreret i London, hvor lejeniveauet er steget med hele 53 %, mens lejeniveauet er steget med 47 % i såvel Leeds, England, som Oslo, Norge. Det skal bemærkes, at detailhandlernes villighed og evne til at betale en højere leje naturligvis også påvirkes af de lokale ejendomsmarkedsforhold, herunder kontraktvilkår, ejendomsskatter, markedstransparens og modenhed. Fortsat grund til optimisme Der er en vis usikkerhed om, hvordan butiksmarkedet på sigt vil udvikle sig, ikke mindst på grund af den stigende internethandel. Dette til trods er der god grund til fortsat optimisme på markedet for high street butiksejendomme. Sadolin & Albæk forventer således, at interessen for det københavnske butiksmarked fortsat vil være stor, og at flere stærke navne vil bidrage til yderligere at styrke København som et betydeligt nordisk og europæisk butiksmarked. Figur 4: Lejeniveau, primære beliggenheder Rangering By DKK/m 2 pr. år 1 Paris 134.280 2 London 110.844 3 München 32.227 4 Moskva 29.877 5 Milano 27.975 6 Berlin 26.856 7 Frankfurt/M 26.856 8 Düsseldorf 25.513 9 Hamburg 24.618 10 Rom 23.872 11 København 23.000 12 Køln 22.380 13 Stuttgart 22.380 14 Amsterdam 22.007 15 Barcelona 21.485 16 Istanbul 21.485 17 Madrid 21.485 18 Oslo 20.515 19 Glasgow 19.111 20 Lyon 18.650 Kilde: JLL og Sadolin & Albæk Figur 5: Ændring i lejeniveau, 1. kv. 2013-1. kv. 2015 Land By Kilde: JLL og Sadolin & Albæk Ændring i lejeniveau 1. kv. 2013-1. kv. 2015 UK London 53 % UK Leeds 47 % Norge Oslo 47 % Portugal Lissabon 22 % Tyrkiet Istanbul 20 % Spanien Madrid 20 % Ungarn Budapest 14 % Irland Dublin 14 % Spanien Barcelona 14 % Danmark København 12 % Tyskland Düsseldorf 12 % Tyskland Berlin 11 % Tyskland Hamburg 10 % Tyskland München 9 % UK Edinburgh 8 % Italien Milano 7 % Italien Rom 7 % Sverige Stockholm 7 % Tyskland Stuttgart 6 % Luxembourg Luxembourg 4 %

10 NewsLetter - Markedskommentar: Erhvervs- og investeringsejendomme Mange nye butikscentre på vej men er behovet til stede? Den stigende investeringsaktivitet på det kommercielle ejendomsmarked har ikke mindst påvirket markedet for butikscentre. Igennem de seneste par år har vi således set en del transaktioner på dette marked. Endvidere er der planlagt en række nye butikscentre i de kommende år, og ifølge en artikel i Børsen i november 2014 er der ca. 500.000 nye etagemeter butikscentre på vej i Danmark. 78 % af disse etagemeter omfatter helt nye centre, mens de resterende 22 % omfatter udvidelser af eksisterende centre. Centre over 10.000 m² 17 af de planlagte centre er projekteret til hver især at få et areal på mere end 10.000 m², og tilsammen vil de få et areal på ca. 390.000 m². I dag er der 68 butikscentre i Danmark med en størrelse på over 10.000 m². Disse centre har et samlet areal på 1.700.000 m², og således vil de 17 nye storcentre på over 10.000 m² repræsentere en udvidelse inden for denne kategori på 25 %. På et marked, som er presset af et svagt privatforbrug igennem de seneste fem år i træk, må det siges at repræsentere en ganske stor udvidelse. Som figuren nedenfor viser, har væksten i privatforbruget efter et dramatisk fald i 2009 været meget tæt på 0 % igennem de seneste år. Udviklingen i detailhandelsomsætningen, som selvfølgelig er nært forbundet med privatforbruget, har også været svag i perioden fra 2009, og i 2014 lå detailomsætningen fortsat under niveauet i 2008. Omsætningen i butikscentre i Danmark har i de seneste år udgjort omkring 25 % af den samlede detailhandelsomsætning og har således ikke været synderligt stigende i flere år. Den begrænsede vækst i privatforbruget sammenholdt med den kraftige stigning i etagemeter skaber en skarp konkurrence på markedet for butikscentre. Og det er Sadolin & Albæks vurdering, at flere af de nye centerprojekter vil få vanskeligt ved at blive realiseret i de kommende år. Der vil først og fremmest være plads til de store butikscentre i de største danske byer, og selv i nogle af de store byer vil de planlagte centre formentlig få vanskelige kår Nye investorer I Odense har storcenterselskabet Steen & Strøm et kæmpe butikscenter på tegnebrættet i form af VIVA. VIVA vil få en central placering i byen tæt på stationen og det eksisterende strøg. Åbningen af centeret er imidlertid blevet udskudt flere gange, og det er usikkert, hvorvidt den annoncerede åbning i 2017 er realistisk. Figur 6: Væksten i privatforbruget 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% -1% -2% -3% -4% -5% 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Kilde: Danmarks Statistik

11 NewsLetter - Markedskommentar: Erhvervs- og investeringsejendomme I perioden, hvor Steen & Strøm har arbejdet på VIVA-projektet, er et andet center i Odense, Rosengårdcentret, blevet købt af en stærk europæisk centerspecialist. Det har medført en opgradering af Rosengårdcentret og forventninger om en fortsat massiv investering i centeret de kommende år. I Odense er konkurrencesituationen, som i mange andre byer i Danmark, blevet hård på markedet for butikscentre. Det kan risikere at medføre, at flere af de planlagte centerprojekter bliver skrinlagt. Også NREP (Nordic Real Estate Partners) har bevæget sig ind på markedet for butikscentre i Danmark. NREP har således foretaget investeringer i otte større butikscentre/ detailprojekter. Tre af disse omfatter kommende projekter, mens de øvrige fem omfatter eksisterende centre. De fem eksisterende centre er ældre butikscentre, og det forventes, at NREP vil investere kraftigt i væsentlige opgraderinger af centrene. Disse centre vil således blive endnu mere attraktive inden for få år og medvirke til en skærpet konkurrence på markedet for butikscentre. De nuværende ejere af butikscentre, som bl.a. tæller Danica og Dades, er fuldt ud bevidste om de nye tendenser på markedet, og særligt Danica har annonceret flere opgraderinger af deres centre. Generelt bliver der således investeret massivt i de eksisterende centre, og det er tvivlsomt, om markedet kan rumme de mange nye produkter. Ikke desto mindre er flere af centrene dog allerede undervejs. BIG i Herlev, Citycenter Broen i Esbjerg, Køge Kyst samt udvidelsen af Field s er nogle af de projekter, hvor byggeriet allerede er i gang. De mange igangværende og kommende centerprojekter vil sammen med den øgede internethandel være med til at intensivere kampen om kunderne i butikscentrene i de kommende år. Det forventes dog, at privatforbruget vil stige pænt i både 2015 og 2016, og dermed vil der sandsynligvis være en større samlet omsætning for de mange butikscentre at kæmpe om. Figur 7: Udvikling i detailhandelsomsætningen (indeks 100=2010, 12 måneders glidende gnms.) 120 100 80 60 40 20 0 Kilde: Danmarks Statistik

12 NewsLetter - Markedskommentar: Erhvervs- og investeringsejendomme

13 NewsLetter - Markedskommentar: Erhvervs- og investeringsejendomme Stiger tomgangen i københavnsområdet? Den gode stemning på erhvervsejendomsmarkedet har de seneste kvartaler også påvirket brugermarkedet, og særligt på kontormarkedet har udviklingen været positiv. I længere tid har fokus især været på primære ejendomme, men også de sekundære kontorområder begynder at vinde indpas. Igennem flere år har tomgangen på kontorlokaler i københavnsområdet været relativt høj. Ifølge Oline.dk var tomgangen i København og omegn helt oppe på 14,4 % i 2. kvartal 2014. Herefter faldt tomgangen de følgende tre kvartaler til 12,7 % i 1. kvartal 2015. Faldet i tomgangen harmonerede fint med Sadolin & Albæks erfaring, som understøttede, at brugermarkedet var i bedring. Vi har oplevet, at denne positive tendens er fortsat efter første kvartal. Men statistikken fra Oline viser et noget andet billede for 2. kvartal 2015, hvor tomgangen i københavnsområdet tilsyneladende steg mærkbart til 14,7 %, hvilket er det højeste niveau i al den tid, statistikken er blevet genereret. Hvorfor ændrer statistikken sig så markant? Men hvad er det, der har fået statistikken til at ændre sig så markant i perioden fra første til andet kvartal 2015, hvor den generelle opfattelse ellers er, at brugermarkedet er i fremgang? Beskæftigelsestallene har i samme periode fortsat været stigende, hvilket indikerer, at tomgangen ikke burde være steget nævneværdigt. Fra 1. januar 2015 åbnede Oline op for, at andre aktører end mæglere kunne registrere ledige lokaler på Oline.dk. Denne ændring betyder, at statistikken er blevet mere dækkende, men samtidig er der sket et databrud, som vanskeliggør sammenligninger i tomgangstal fra før til nu. En af de store aktører, som har registreret ledige lokaler på Oline.dk efter den 1. januar 2015, er Nordea Ejendomme. Nordea Ejendomme har ifølge deres egen hjemmeside en portefølje på i alt 1,5 mio. m 2. En så stor spiller vil naturligt nok have en del ledige kontorarealer, og en stor del af disse er således blevet tilføjet til Olines database efter 1. januar. Det betyder ikke, at tomgangen i Nordea Ejendommes portefølje er en ny udvikling, selv om den pludselig bidrager til et tydeligt udsving i Olines statistik. Ifølge Olines tomgangsstatistik var der i alt ca. 490.000 m 2 ledige kontorarealer i København og omegn ultimo 2014. Ifølge Nordea Ejendommes hjemmeside er der næsten 85.000 m 2 ledige kontorarealer i selskabets portefølje i København og omegn. Uagtet at vi ikke ved, hvor stor en andel af de 85.000 m 2 der er registreret på Oline.dk, er det rimeligt at antage, at tilføjelsen af en stor mængde ledige kontorarealer fra Nordea Ejendomme påvirker tomgangsstatikken ganske betydeligt. Og med tanke på at også andre aktører end Nordea Ejendomme har registreret deres ledige lokaler på Oline.dk efter den 1. januar 2015, er det ikke mærkeligt, at statistikken har ændret sig drastisk. Man kan umiddelbart undre sig over, at man ikke ser den tydelige påvirkning af statistikken allerede fra 1. kvartal, Figur 8: Kontortomgang i københavnsområdet 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Kilde: Oline.dk

14 NewsLetter - Markedskommentar: Erhvervs- og investeringsejendomme når nu Oline åbnede op for registrering af ledige lejemål fra andre aktører pr. 1. januar 2015. Her er det imidlertid værd at notere, at statistikken for 1. kvartal ofte vil være lidt speciel, eftersom en del af mæglernes kommissioneringsaftaler udløber ved årets udgang, og der kan gå lidt tid, inden de samme lejemål igen registreres på Oline.dk. Således vil disse skift i kommissioneringer typisk gøre tomgangstallene for 1. kvartal noget usikre. Reelt er brugermarkedet fortsat i bedring Når man kigger på de seneste tomgangstal, bør man således holde sig for øje, at de ikke nødvendigvis afspejler den reelle udvikling på brugermarkedet. Og det er fortsat Sadolin & Albæks klare vurdering, at brugermarkedet faktuelt er i fremgang, også i de mere sekundære kontorområder, og at vi i de kommende kvartaler kan forvente, at den reelle tomgang i københavnsområdet vil falde yderligere.

15 NewsLetter - Markedskommentar: Erhvervs- og investeringsejendomme Markedsbarometer - Juni 2015 Kontor 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Ændring kvt. 4. kvt. 3. 2. kvt. 2. - 3. kvt. 3. kvt. 1. kvt. 2. kvt. 4. kvt. 1. kvt. 2. kvt. 3. kvt. 4. kvt. 1. kvt. 2. kvt. 3. kvt. 4. kvt. 1. kvt. 2. kvt. 3. kvt. 4. kvt. 1. kvt. 3. kvt. Leje - Kr./m2/år eksklusive driftsomkostninger og skatter - - % - København Primær 1.700 1.700 1.750 1.800 1.800 1.800 1.800 1.800 1.800 1.750 1.800 1.800 1.800 1.775 1.750 1.750 1.750 1.750 1.750 1.800 1.800 0,0% Sekundær 1.100 1.100 1.100 1.100 1.100 1.100 1.100 1.100 1.100 1.100 1.100 1.100 1.100 1.100 1.100 1.075 1.075 1.075 1.075 1.100 1.100 0,0% Aarhus Primær 1.400 1.400 1.400 1.400 1.400 1.400 1.400 1.400 1.400 1.350 1.350 1.350 1.350 1.350 1.350 1.350 1.350 1.350 1.350 1.350 1.350 0,0% Sekundær 800 800 800 750 750 750 750 750 750 750 750 750 750 750 750 750 750 750 750 750 775 3,3% Trekantområdet Primær 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 1.000 0,0% Sekundær 600 600 600 550 550 550 550 550 550 525 525 525 550 550 550 550 550 550 550 550 550 0,0% Startforrentning - %-point - København Primær 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 4,75 4,75 4,50 4,50 4,50 4,50 4,50 0,00 Sekundær 6,50 6,50 6,50 6,25 6,25 6,50 6,50 6,50 6,75 6,75 6,75 6,75 6,75 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 0,00 Aarhus Primær 5,25 5,25 5,25 5,25 5,25 5,25 5,25 5,25 5,25 5,25 5,25 5,25 5,25 5,25 5,25 5,25 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 0,00 Sekundær 7,00 6,75 6,75 6,75 6,75 7,00 7,00 7,00 7,00 7,00 7,00 6,75 6,75 6,75 6,75 6,75 6,75 6,75 6,75 6,75 6,75 0,00 Trekantområdet Primær 6,00 5,75 5,75 5,75 5,75 5,75 5,75 5,75 5,75 5,75 5,75 5,75 5,75 5,75 5,75 5,50 5,50 5,50 5,50 5,50 5,50 0,00 Sekundær 7,25 7,25 7,25 7,25 7,00 7,00 7,00 7,25 7,50 7,50 7,50 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 0,00 Tomgang - %-point - Storkøbenhavn 9,7 9,6 9,1 7,9 8,6 8,0 9,8 9,8 10,1 9,4 9,6 9,9 10,1 9,9 11,3 11,1 10,5 10,3 9,4 10,1 0,70 Aarhus Amt * 10,6 10,8 11,3 10,6 11,1 11,1 12,0 13,6 13,7 13,3 13,1 13,5 13,2 13,8 13,0 12,3 12,3 12,5 10,6 11,1 0,50 Trekantområdet 6,5 6,1 6,2 7,6 7,2 7,3 8,3 8,8 9,2 9,3 9,6 9,5 9,0 9,5 9,5 10,7 11,0 10,7 9,9 11,0 1,10 Butik 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Ændring kvt. 4. kvt. 3. 2. kvt. 2. - 3. kvt. 3. kvt. 1. kvt. 2. kvt. 4. kvt. 1. kvt. 2. kvt. 3. kvt. 4. kvt. 1. kvt. 2. kvt. 3. kvt. 4. kvt. 1. kvt. 2. kvt. 3. kvt. 4. kvt. 1. kvt. 3. kvt. Leje - Kr./m2/år eksklusive driftsomkostninger og skatter - - % - København Top 18.000 18.000 19.000 19.000 19.500 19.500 19.500 20.000 20.000 20.000 20.500 20.500 20.500 21.000 21.500 21.500 22.000 22.500 22.500 22.500 23.000 2,2% Høj 13.000 14.000 14.000 14.000 14.000 14.500 14.500 15.000 15.000 15.000 15.500 16.000 16.000 16.500 17.000 17.000 17.000 17.000 17.000 17.500 17.500 0,0% Lav 6.750 7.000 7.000 7.000 7.000 7.000 7.000 7.500 7.500 7.500 7.500 8.000 8.000 8.500 8.500 8.500 8.500 8.500 8.500 8.500 8.500 0,0% Aarhus Top 4.800 5.000 5.000 5.000 5.000 5.200 5.200 5.200 5.200 5.200 5.300 5.300 5.400 5.400 5.400 5.500 5.500 5.500 5.500 5.600 5.600 0,0% Høj 2.700 2.800 2.800 2.700 2.800 2.800 2.800 2.800 2.900 2.900 2.900 2.900 3.000 3.000 3.000 3.000 3.000 3.000 3.000 3.000 3.000 0,0% Trekantområdet Top 3.000 3.000 3.000 2.850 2.850 2.900 2.900 2.900 2.900 2.900 2.900 3.000 3.000 3.000 3.000 3.000 3.000 3.000 3.000 3.000 3.000 0,0% Høj 1.250 1.300 1.300 1.200 1.200 1.200 1.200 1.200 1.200 1.200 1.200 1.200 1.200 1.250 1.250 1.250 1.250 1.250 1.250 1.250 1.250 0,0% Startforrentning - %-point - København Primær 5,00 5,00 4,75 4,75 4,75 5,00 5,00 5,00 5,00 4,75 4,75 4,75 4,75 4,75 4,50 4,50 4,50 4,25 4,25 4,00 4,00 0,00 Sekundær 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,25 6,25 0,00 Aarhus Primær 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 4,75 4,50 4,50 4,50 4,50 0,00 Sekundær 6,75 6,75 6,75 6,75 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 0,00 Trekantområdet Primær 6,00 6,00 6,00 6,00 6,00 5,75 5,75 5,50 5,50 5,50 5,50 5,50 5,50 5,50 5,50 5,50 5,50 5,50 5,25 5,25 5,25 0,00 Sekundær 6,75 6,75 6,75 7,00 7,00 7,00 7,00 7,00 7,25 7,50 7,50 7,50 7,50 7,50 7,50 7,50 7,50 7,50 7,50 7,50 7,50 0,00 Tomgang - %-point - Storkøbenhavn 3,3 3,5 3,3 3,5 3,2 3,7 3,8 4,0 4,4 4,2 4,6 4,4 4,5 4,7 4,5 4,3 4,2 4,3 4,0 4,3 0,30 Aarhus Amt * 5,2 5,8 5,9 6,2 6,1 5,9 6,0 6,5 6,6 7,1 6,1 5,9 5,8 5,7 6,1 5,9 5,8 5,3 5,6 5,5-0,10 Trekantområdet 6,9 7,2 7,7 8,1 6,9 7,0 7,2 9,2 9,4 10,2 9,4 9,7 8,7 8,9 8,9 9,6 9,9 9,7 9,9 9,8-0,10 Lager/produktion 2010 2011 2012 2013 3. kvt. 4. kvt. 1. kvt. 2. kvt. 3. kvt. 4. kvt. 1. kvt. 2. kvt. 3. kvt. 4. kvt. 1. kvt. 2. kvt. 3. kvt. 4. kvt. 1. kvt. 2. kvt. 3. kvt. 4. kvt. 1. kvt. 2. kvt. 3. kvt. 2. - 3. kvt. 2014 2015 Ændring Leje - Kr./m2/år eksklusive driftsomkostninger og skatter - - % - København Primær 550 550 575 575 575 575 575 575 575 575 575 575 575 575 575 575 575 575 575 575 575 0,0% Sekundær 350 350 325 325 325 325 325 325 325 325 325 325 325 325 325 325 325 325 325 325 325 0,0% Aarhus Primær 450 425 425 400 400 400 400 400 400 400 400 400 400 400 400 400 400 400 400 400 400 0,0% Sekundær 275 300 300 275 275 275 275 275 275 275 275 275 275 275 275 275 275 275 275 275 275 0,0% Trekantområdet Primær 375 375 375 350 350 350 350 375 400 400 400 400 400 400 400 400 400 400 400 400 400 0,0% Sekundær 250 250 250 225 225 225 225 225 225 225 225 275 275 275 275 275 275 275 275 275 275 0,0% Startforrentning** - %-point - København Lang 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,00 7,00 7,00 6,75 6,75 6,50-0,25 Kort 8,50 8,50 8,75 8,75 8,75 8,75 9,00 9,00 9,00 9,00 9,00 9,25 9,25 9,25 9,25 9,25 9,25 9,25 9,00 9,00 9,00 0,00 Aarhus Lang 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,00 7,00 7,00 6,75 6,50-0,25 Kort 8,50 8,50 8,50 8,75 8,75 8,75 9,00 9,00 9,00 9,00 9,00 9,25 9,25 9,50 9,50 9,50 9,50 9,50 9,50 9,50 9,00-0,50 Trekantområdet Lang 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,50 7,50 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,00 7,00 7,00 7,00 6,75-0,25 Kort 8,50 8,50 8,50 8,75 8,75 8,75 9,00 9,00 9,00 9,00 9,00 9,25 9,50 9,50 9,75 9,75 10,00 10,00 10,00 10,00 10,00 0,00 Tomgang - %-point - Storkøbenhavn 4,0 4,2 3,9 3,9 4,0 3,5 4,1 4,2 4,5 4,7 4,4 4,7 4,2 4,3 4,2 4,1 4,0 4,3 3,9 3,6-0,30 Aarhus Amt * 6,7 6,5 7,3 6,9 7,1 6,6 6,3 6,0 5,5 5,3 4,9 5,1 5,3 5,2 5,1 5,0 4,1 4,2 4,6 4,5-0,10 Trekantområdet 3,2 3,2 3,2 3,3 3,5 3,3 3,5 3,5 3,7 3,9 4,1 4,2 4,4 4,3 4,1 4,0 4,1 3,7 3,6 3,2-0,40 * Nu administrativt del af Region Midtjylland ** Lang og kort henviser til kontraktens længde

Sadolin & Albæk A/S Palægade 2-4 1261 København K T: +45 70 11 66 55 Skovvejen 11 8000 Aarhus C T: +45 70 11 66 55 E: sa@sadolin-albaek.dk W: sadolin-albaek.dk CVR: 10525675 ISSN: 2246-6959 In alliance with JLL