Diskussion af udviklingsmuligheder og virkemidler

Diskussion af udviklingsmuligheder og virkemidler Nogle udviklingstendenser I de foregående kapitler er der fremhævet forskellige samfundsmæssige udviklingstræk af betydning for samspillet mellem erhvervsudviklingen og byernes udvikling. Arbejdspladserne forskydes fortsat fra landbrug og industri til offentlig og privat service, og bliver i stigende grad videnbaserede. Der er derfor en voksende andel af arbejdspladserne, der som udgangspunkt kan integreres med andre byfunktioner. Omvendt har mange arbejdspladser stadig tilknytning til produktion, lager og transport. Disse aktiviteter, stiller ofte krav om lokaliseringer, hvor der er taget særlige hensyn til biltilgængelighed og miljøbelastning. Bilejerskabet i Danmark er stigende, og det forventes at give sig udslag i en fortsat stigende bytrafik. Det betyder, at overvejelser om trafikafvikling eller trafikbegrænsning indgår med øget vægt i forbindelse med udbygning og fornyelse af byen. Boligområdernes fremtidige udvikling må også ses i en tæt sammenhæng med såvel erhvervslokalisering som trafikafvikling. Der er i dag tendenser til voksende sociale forskelle mellem bykvarterer, og erhvervsudviklingen og trafikreguleringen kan være med til bryde negative spiraler og skabe en positiv udvikling. Placering af erhverv i boligkvarterer kan være med til at skabe en positiv udvikling, men det må samtidig sikres, at erhvervene placeres, så der ikke på grund af miljøgener og trafikafvikling sker en miljømæssig forringelse af de enkelte kvarterer. De senere års byudvikling har været præget af nybyggeri i byernes udkant og af en forventning om yderligere vækst, hvilket har givet sig udtryk i udlæg af store arealreserver til den fremtidige byvækst. Omvendt viser det sig vanskeligere at genanvende de ældre ledige byarealer. En bæredygtig byudvikling Det er et mål at fremme en udvikling, der sætter velfærden, levevilkårene og livskvaliteten i byerne i centrum. Det forudsætter en positiv udvikling i de belastede byområder, og det forudsætter en bæredygtig udvikling, erhvervsmæssigt, miljømæssigt, kulturelt og socialt. En bæredygtig udvikling forudsætter en løbende vedligeholdelse og brug af eksisterende anlæg og funktioner. Det kan f.eks. være ombygning af ældre 87

Morgenmyldretid på motorvejen. Køge Bugt bevaringsværdige industrianlæg, som kan ombygges til nye typer af arbejdspladser. Men det drejer sig også om selve byen, dens infrastruktur og den måde den fungerer på. En bæredygtig byudvikling forudsætter bl.a., at byens udvikling og omdannelse struktureres på en sådan måde, at mulighederne for en kollektiv transport bliver bedst mulige, og at rejseafstandene bliver sådan, at flere kan bruge cyklen som transportmiddel. Til en bæredygtig byudvikling hører også, at de offentlige investeringer og den øvrige infrastruktur udnyttes så effektivt som muligt. Målet om at være ressourcebevidst med hensyn til byernes arealforbrug er også relevant, når udgangspunktet er det åbne land. De fleste byer ligger i områder, hvor der er væsentlige naturbeskyttelsesinteresser, bl.a. kystnære områder. Mange byer ligger ved arealer, hvor der er betydelige landsbrugsmæssige interesser. Endvidere er det et overordnet mål at bevare og udbygge bynære, alment tilgængelige rekreative arealer - herunder bynær skov. Overgangen fra industri til service har tillige med industriens aftagende miljøbelastning øget mulighederne for i højere grad at samlokalisere erhverv, kulturfaciliteter og boliger i samme byområder. Også i forhold til erhvervsudviklingen er det væsentligt at medvirke til skabelsen af rammer, som fremmer kontakten og synergien mellem virksomhederne og rammer som opleves som kreative arbejdssteder. De senere års debat om byernes udvikling har efterlyst mere levende og varierede bykvarterer. Samtidig er ønsket om en bæredygtig byudvikling forstærket. For bedst muligt at tilgodese disse hensyn overvejes i det følgende, hvordan en omdannelse af byen efter de her skitserede linier kan fremmes. Der kan her skelnes mellem forskellige initiativer. for det første en regulering gennem love, regler eller planlægning, 88

Cykelparkering ved Tåstrup S- togsstation for det andet initiativer reguleret af økonomiske incitamenter, og for det tredje forskellige former for mere bløde virkemidler. Efterspørgsel efter og udbud af erhvervsarealer/lokaler Mange servicevirksomheder har præferencer for at placere sig synligt og gerne på arealer, som anses for at have et godt image, f.eks. op til grønne områder. Endvidere lægges vægt på god biltilgængelighed og på nærhed til medarbejdernes bopæl. Andre virksomheder foretrækker en placering i de centrale bydele, måske i en ældre bevaringsværdig ejendom. Etagearealforbrug pr. kontorbeskæftiget vokser ikke længere. Tværtimod er der tendens til, at nye organisationsformer, moderne installationer og større omkostningsbevidsthed leder til faldende etagearealforbrug per medarbejder. Den voksende andel af serviceerhverv giver endvidere mulighed for, at arbejdspladserne placeres mere intensivt, med en højere udnyttelsesgrad af grundarealerne og dermed med et mindre grundarealforbrug. Der vil dog stadig være store dele af erhvervene, som fortsat vil være arealekstensive. Fremstillingsvirksomheder vil fortsat lægge vægt på udvidelsesmuligheder, lav pris og god biltrafikal tilgængelighed. Distributionsvirksomheder vil lægge stor vægt på en direkte adgang til motorvejsnettet og gerne med god tilgængelighed til jernbane og havn. Udbuddet af erhvervsarealer De ubebyggede erhvervsarealer, som er med i kommuneplanerne, er i dag af samme størrelsesorden som de bebyggede erhvervsarealer. Hertil kommer en meget stor rummelighed på eksisterende ubebyggede eller delvis bebyggede erhvervsarealer. Endelig frigøres store erhvervsarealer fra deres tidligere offentlige eller private anvendelse. Rigeligheden af ledige erhvervsarealer vil derfor fortsat vokse, også selvom der ikke udlægges yderligere nye arealer. 89

Restrummelighed på erhvervsarealer Vejle, m2 (antal rammer) over 200.000 (4) 100.000 to 200.000 (7) 75.000 to 100.000 (2) 50.000 to 75.000 (6) 25.000 to 50.000 (6) 0 to 25.000 (12) Kilde: BBR Disse processer har tilsammen medført, at rigeligheden af ledige erhvervsarealer er blevet meget omfattende i forhold til selv det mest optimistiske skøn for erhvervenes fremtidige arealbehov. Rigeligheden underminerer muligheden for at fremme lokaliseringer, der er virksomhedsøkonomisk neutrale, men samfundsmæssigt ønskværdige, f.eks. for at allerede eksisterende investeringer i infrastruktur kan udnyttes bedst muligt. Arealeftersyn En stærkere kobling mellem erhvervsudviklingen og planlægningen af byernes udvikling forudsætter antagelser på både kommunalt og regionalt niveau om den forventede erhvervsudvikling i de kommende år. Hvilke typer af virksomheder forventes at vokse, og hvilken type lokalisering ønsker disse virksomheder? Samtidig må overvejes hvilke arealer i kommunen, der er de bedst egnede til lokalisering af den forventede erhvervsudviklnig. For visse typer af virksomheder vil effekten af en etablering overskride kommunegrænsen, og nabokommuner må inddrages i overvejelserne. Udgangspunktet for et arealeftersyn vil være det forventede arealforbrug i en førstkommende 12 årig periode i lyset af den enkelte bys størrelse. En 12 årige periode svarer til det i planlovgivningen forudsatte, idet det også er forudsat, at plangrundlaget revideres hvert fjerde år, så den samlede rummelighed løbende kan reguleres. 90

Restrummelighed på erhvervsarealer Vejle, m2 (antal rammer) 200.000 to 1.000.000 (4) 100.000 to 200.000 (7) 75.000 to 100.000 (2) 50.000 to 75.000 (6) 25.000 to 50.000 (6) 0 to 25.000 (12) Byzone senest opdateret 01.02.1999 Kilde: BBR Arealeftersynet og de videre kommuneplanmæssige overvejelser vil vise, om der blandt reservationer er arealer, der midlertidigt er i venteposition til fremtidig byudvikling, eller om de også på langt sigt må forudsættes friholdt for byudvikling. Som hovedregel bør arealer, der i dag er beliggende i landzone ikke overføres til byzone, før der er et veldokumenteret behov herfor, dvs før den eksisterende rummelighed af ledige erhvervsbyggemuligheder er ved at være opbrugt. Det kan nævnes, at der i forlængelse af Landsplanredegørelse 2000 bliver iværksat en række samarbejdsprojekter, som bl.a. vil komme ind på, hvordan et arealeftersyn kan gennemføres i praksis. Rækkefølgeplanlægning Det er naturligt, at kommunerne ønsker at arbejde med tidshorisonter, der ligger ud over en 12 årig periode, når der skal lægges strategier for en fremtidig byudvikling. Derimod er det ikke ønskeligt, at alle arealerne kommer i spil aktuelt, idet dette medfører en uøkonomisk byudvikling og en byudvikling uden de bymæssige kvaliteter, der kan opnås ved en koordineret og samlet byudvikling. Der bør derfor i kommunerne arbejdes med en perspektivdel, hvor der angives strategier for den fremtidige byudvikling. Dette kan kombineres med, at arealerne fortsat ligger i landzone. 91

Med hensyn til de meget store arealer, som allerede er inddraget i byzone kunne det være hensigtsmæssigt i højere grad at arbejde med en rækkefølge for arealernes inddragelse til byformål. Der tænkes ikke her på detaljerede nummereringer, men f.eks. en markering af, hvilke arealer der forudsættes at komme i spil inden for en 12 årig periode, og en underopdeling inden for dette, f.eks. i en første, en anden og en tredje prioritering. Dette skal som nævnt også ses i lyset af de 4-årige revisioner af region- og kommuneplanerne, således at der bliver en løbende revurdering af prioriteringen. Det kunne endvidere overvejes, at større omdannelsesområder i det eksisterende byområde medtages i denne prioritering. Teknisk set kunne rækkefølgeangivelserne tage udgangspunkt i planlovens gældende regler om kommuneplanlægning. Det kunne overvejes at præcisere denne regel, så den også kan anvendes i forhold til omdannelse af større ældre ledige erhvervsarealer, og det kunne præciseres, at kommunerne i planerne skal tage stilling til en rækkefølgeplanlægning. En alternativ mulighed ville være at fastlægge en 12 års grænse i forbindelse med regionplanlægningen. Tilbageførsel af arealer Planloven rummer i dag muligheder for, at kommunalbestyrelsen kan tilbageføre arealer fra byzone til landzone i overensstemmelse med kommuneplanen. Det kan ske, hvis kommuneplanen er ændret, således at arealet ikke forudsættes anvendt til byformål inden for den efterfølgende 12 års periode. Tilbageførsel kan teknisk set ske, selv om der ikke er tale om rigelige byzonearealer i det pågældende område. Ved tilbageførsel af private arealer skal der ydes erstatning for udgifter, som ejeren har afholdt med henblik på ejendommens udnyttelse i byzone. Typisk er der tale om godtgørelse for frigørelsesafgift og betalt grundskyld. Derimod viser domspraksis, at der ikke skal betales erstatning for den ved tilbageførslen reducerede ejendomsværdi. Frigørelsesafgiften er en afgift på værdistigningen i forbindelse med en ejendoms overførsel til byzone, idet der betales 40 procent af de første 200.000 kr. og 60 procent af resten. Tidligere blev provenuet samlet i amtskommunale fonde, som kunne yde lån til kommuner og fælleskommunale selskaber samt til private virksomheder, der forestår forsynings- og servicevirksomhed m.v. af almen karakter i amtskommunen. I dag er indtægterne ikke øremærkede. Hvis der i regionplanerne fastsættes retningslinier for tilbageførsel er kommunerne forpligtet til at optage tilsvarende bestemmelser i kommuneplanerne senest ved den næste ordinære revision af kommuneplanen. Tilbageførslen sker på grundlag af en kommuneplan eller et kommuneplantillæg - ikke på grundlag af en lokalplan. 92

Kommunen kan også efter ansøgning fra en grundejer tilbageføre et areal fra byzone til landzone, når arealet grænser til landzone, og når tilbageførslen er ubetænkelig ud fra planlægningshensyn. Økonomiske incitamenter Med udgangspunkt i, at der samfundsmæssigt er tale om et ressourcespild, hvis der tillades en tilfældig spredning af byvæksten kunne det overvejes, om der kunne indføres økonomiske incitamenter med henblik på at være tilbageholdende med arealudlæg til byformål. Der kunne f.eks. være tale om en afgift, som kommunen betalte til en fond, som havde til formål at fremme omdannelse af ældre byområder. Afgiften kunne sættes i relation til omfanget af byzonearealer, som ikke prioriteres anvendt inden for en 12 årig periode. Fonden kunne f.eks. opbygges på regionalt niveau. En landsdækkende analyse af rummeligheden I det i kapitel 3 omtalte pilotprojekt konkluderes, at en landsdækkende analyse af restrummeligheden på kommuneplanlagte erhvervsarealer vil kunne gennemføres på baggrund af en sammenstilling af BBR-data, KommuneplanDK samt enten det digitale matrikelkort eller et adressetema afhængig af analysernes ønskede detaljeringsgrad. Det vil teknisk være muligt at gennemføre en landsdækkende analyse i år 2000. Pilotundersøgelsen har afdækket metodiske problemer f.eks., at samme matrikel kan være delt på to fysisk afgrænsede arealer, eller at en matrikel går på tværs af kommuneplanens rammeområder. Det vil være hensigtsmæssigt for de fremtidige muligheder for at anvende digitale kort, at der skabes en entydig sammenhæng mellem matrikelafgrænsningen og de i kommuneplanerne anvendte rammeområder. Nyt liv i ældre erhvervsområder - barrierer og muligheder Genanvendelse af ældre erhvervsarealer giver mulighed for nedbringelse af byspredningen, tilpasning til de forandrede erhvervsstrukturer samt i mange tilfælde en forbedret udnyttelse af den eksisterende infrastruktur. Der er i kapitel 3 redegjort for, at der er en række barrierer i relation til omdannelse af de ældre erhvervsarealer, hvor de væsentligste er komplicerede matrikelstrukturer, resterhverv, miljøproblemer som støj, lugt og jordforurening og ofte en ringe attraktionsværdi. Komplicerede matrikelstrukturer og resterhverv Komplicerede matrikelstrukturer kan gøre det svært at tilvejebringe et samlet grundareal til større byggeri. Gener fra miljøbelastende resterhverv kan vanskeliggøre en omdannelse. Konkret kan tilbageværende - ofte forure- 93

nende - virksomheder betyde, at en omdannelse bliver meget langvarig. Om end individuelle grundejere og kommuner i mange tilfælde forhandler sig til rette, kan der alligevel i nogle tilfælde være behov for ekspropriations-lignende midler til fjernelse af miljøbelastende - eller andre - virksomheder, der forhindrer gennemførelse af planerne for samlet omdannelse af et større ledigblevet erhvervsområde. Tilsvarende kan hensynet til tilvejebringelse af et samlet grundareal, der strækker sig over flere matrikler, nødvendiggøre en ekspropriation. Kommunen kan ekspropriere på baggrund af en detaljeret lokalplan, hvis erhvervelsen af det pågældende grundareal er nødvendigt for at realisere planen. Der kan eksproprieres såvel til offentlige som til private formål. Det forudsættes endvidere, at der ikke eksproprieres mere, end det er nødvendigt for at realisere lokalplanens formål. Endelig forudsættes det, at der skal være en tidsmæssig aktualitet med hensyn til projektets realisering. Hvis ejeren selv vil og kan realisere lokalplanen er ekspropriation udelukket. Derimod er der ikke mulighed for at anvende planlovens bestemmelse om ekspropriation på baggrund af en kommuneplan. Denne bestemmelse sigter - som den i dag er udformet - på kommunernes muligheder for ekspropriation i forbindelse med inddragelse af ny jord til byudvikling. Byfornyelsesloven indeholder muligheder for ekspropriation på baggrund af en detaljeret planlægning (byfornyelsesbeslutning). Derudover rummer loven mulighed for statslig og kommunal dækning af et tab i forbindelse med byfornyelsens gennemførelse. Loven har imidlertid et boligsocialt sigte, og kan med forskellige mindre undtagelser ikke anvendes i forbindelse med omdannelse af ældre erhvervsområder. ZAC inspiration fra Frankrig til byomdannelsen ZAC (Zone d Aménagement Concerté) er betegnelsen for en byomdannelseszone. Kommunerne kan ved større byomdannelsesopgaver, som fordrer større fysiske forandringer og offentlig deltagelse tage initiativ til at søge om at få ZAC-status for det pågældende område. Der skal udarbejdes en udviklingsplan PAC ( Plan d Aménagement du Zone ) for området, som fastlægger områdets afgrænsning, byggeriets omfang og fordeling på anvendelser, bygningernes placering på arealet, bygningshøjder, oversigt over nødvendig teknisk infrastruktur, tidsplan og finansieringsplan samt processens organisering. Udviklingsplanen fungerer i første omgang som ansøgning til et uafhængigt nævn, der skal vurdere om det pågældende område kan få status som byomdannelseszone. Som et led i formuleringen af udviklingsplanen er der omfattende høringer af borgere og organisationer i det pågældende kvarter. Når området har fået ZAC-status gennemføres selve omdannelsen typisk 94

af et offentlig/privat selskab, SEM ( Société d Economie Mixte ), hvor kommunen ejer mindst 50 procent. Selskabet fungerer som developer og varetager opgaver med genhusning, opkøber jord, etablerer infrastruktur og i nogle tilfælde opførelse af visse bygninger. Selskabet har endvidere mulighed for at overtage jorden gennem ekspropriation. Prisen på jorden bestemmes ud fra den tidligere anvendelse af området et år før ZAC ens etablering. Målet for omdannelsen er at øge områdernes værdi. I alle de nyere ZACområder i Paris er etablering af et parkområde anset som det første afgørende skridt i opgraderingen af området. Investeringerne i parkerne, byinventar mv. øger arealernes markedsværdi. Det betyder, at den del af arealerne der er udlagt til kontorer med relativ høj tæthed kan sælges til markedsværdi. Da selskaberne er almennyttige, kan salget af arealer til kontorvirksomheder dække investeringerne i parker, infrastruktur mv. I mange tilfælde rækker det også til at dække grundudgifter til offentlige institutioner, socialt boligbyggeri mv. Blandt de mere centrale erfaringer kan nævnes: Byomdannelseszonerne har skabt afgørende forbedringer i friarealforsyningen for de omkringliggende kvarterer. Der er samtidig sket en yderligere fortætning af den i forvejen tætte by. På grund af bl.a lavkonjunktur har der været tendens til reduceret deltagelse af private investorer i de offentlige private selskaber. De oprindelige tanker for områdernes omdannelse fastholdes, idet ændringer forudsætter, at hele processen starter forfra. De kommercielle bygherrer kan således ikke forhandle sig til større udnyttelse eller bedre placeringer i området, f.eks. ved parkerne. Kommunal tilbudspligt og forkøbsret Mange kommuner har traditionelt ført en aktiv jordpolitik i forbindelse med indragelse af ny jord til byformål, og mange kommuner er i dag stadig ejere af en stor del af de forventede fremtidige byarealer. Der er ikke den samme tradition i de ældre byområder, og som nævnt heller ikke de samme muligheder for at købe op i god tid og have arealerne liggende. Det kunne omvendt være hensigtsmæssigt for kommunerne at have gode muligheder for at opkøbe jord i ældre byområder, som blev udbudt til salg. Det kunne derfor overvejes at etablere en ordning med tilbudspligt og forkøbsret i forbindelse med salg af ejendomme over en vis størelse i byomdannelsesområder. En sådan lovgivning har tidligere eksisteret for ejendomme på mere en 6.000 m 2. Jordforurening Jordforurening kan være et problem i forbindelse med omdannelse af ældre erhvervsområder, hvor de planlagte nye funktioner i området forudsætter oprensning. I de tilfælde hvor et område omdannes, så det bliver attraktivt for private investorer, er der ikke problemer i forbindelse med omdannelsen af de æl- 95

dre erhvervsområder. I andre tilfælde er der tale om områder, hvor efterspørgslen er mindre på grund af arealets eller byens beliggenhed, og hvor grundejeren har et større behov for et samspil med andre. Omkostningerne til oprensning kommer almindeligvis til at påhvile den, der ønsker at anvende forurenede lokaliteter til nye formål. Den nye jordforureningslov giver imidlertid mulighed for en offentlig indsats til oprensning af forurenede lokaliteter, hvor dog offentligt engagement er knyttet til områder med truede grundvandsinteresser. Jordforureningsloven giver mulighed for, at kommunerne, når et areal er kortlagt, kan gennemføre undersøgelser og afværgeforanstaltninger. Det betyder, at en kommune har mulighed for aktivt og økonomisk at gå ind i en oprydning af en jordforurening, også på ikke kommunalt ejet jord. Bestemmelsen tager sigte på situationer, hvor der ikke foreløbig kan forventes en oprydning, og hvor en kommune ønsker at bidrage til undersøgelser og oprydning. Andre incitamenter Kommunerne har mulighed for at fremme omdannelsen af ældre erhvervsområder. Det kan f.eks. ske ved tilkendegivelse af, at visse områder har en høj prioritet for kommunen i forbindelse med en omdannelse. Dette kan kombineres med de tidligere nævnte overvejelser om at begrænse de meget store arealudlæg og om at arbejde med rækkefølgeplanlægning for udbygning og omdannelse af byen. Kommunen kan endvidere bidrage aktivt til omdannelsen via bygge- og bymodning af arealerne, herunder forbedring af infrastrukturen og beslutning om placering af institutioner og fællesanlæg i området. I afsnittet om et arealeftersyn blev skitseret en mulighed for oprettelse af regionale fonde med det formål af fremme en omdannelse af de ældre byområder. Kommunerne kan også arbejde med kommunale jordfonde. Disse kan bl.a. give mulighed for opkøb af ejendomme, bygge- og bymodning og efterfølgende videresalg og derved fremme en omdannelse af de ældre erhvervsog havneområder. Der findes eksempler på, hvordan man i nogle kommuner har håndteret sådanne problemer. Kommunerne har i dag visse muligheder for at gå ind i udviklingsselskaber sammen med privat kapital. Mulighederne er ikke direkte anvendt i forbindelse med kommunernes deltagelse i udviklingsselskaber, hvor formålet er byudvikling. Derimod findes kommunal deltagelse i aktieselskaber, hvor formålet omfatter traditionelle driftsmæssige kommunale opgaver som f.eks. renovation, vandforsyning o.s.v. Når kommunerne deltager i byomdannelse sammen med private, sker det i dag i form af samarbejdsaftaler 96

Omdannelse af havnefront. Servicevirksomhederne har opnået de bedste placeringer langs vandet, boligerne ligger i anden række. Aalborg Erhverv og bosætning - muligheder og begrænsninger Der er i det foregående blevet redegjort for, at samlokalisering af boliger og erhverv giver mulighed for at skabe levende og velfungerende byer. En koncentration af funktioner i byerne kan reducere miljøbelastningen ved at muliggøre bosætning i nærheden af de nye erhvervslokaliseringer. Samlokalisering af boliger og erhverv skal dog, som påpeget tidligere, tilpasses en række miljømæssige hensyn. I forhold til nybyggeri er det muligt at blande boliger og erhverv i samme ejendom. Blandingsforholdet kan fastlægges i en lokalplan, f.eks. således at de nederste etager anvendes til butiksformål og kontorformål og de øverste etager til boligformål. Reglerne om huslejens størrelse og regulering fastsættes i henholdsvis erhvervslejeloven og i boliglejelovgivningen, hvor der ved nybyggeri er tale om fri huslejefastsættelse. Også for ældre erhvervsejendomme er der tale om fri huslejefastsættelse, mens boligejendommene i de regulerede kommuner er omfattet af den omkostningsbestemte husleje eller reglerne om det lejedes værdi. De forskellige regler om huslejens størrelse og regulering antages ikke at udgøre en hindring for at have såvel bolig- som erhvervslejemål i den samme ejendom. Det kan omvendt i dag konstateres, at developere og investorer når der er tale om planer for et blandet område foretrækker, at visse bygninger opføres til boligformål og andre til erhvervsformål, hvilket kan skyldes forskellig rytme i bygningerne med hensyn til person og varetransport o.s.v. Mellem 20 og 25 procent af landets boliger og omkring 10 procent af virksomhederne ligger i de såkaldte blandede ejendomme. I disse ejendomme 97

udgør boligdelen i gennemsnit 70 procent. Omvendt ligger størstedelen af landets boliger i områder uden erhverv. Mulighederne for at placere erhverv i områder der anvendes til boligformål reguleres på plansiden af lokalplaner, der kan bestemme, at et område skal anvendes til boligformål. Lokalplanen kan imidlertid også bestemme, at området kan anvendes til en blanding af boliger og erhverv. Gennem boliglovgivningen reguleres det, i hvilket omfang der kan nedlægges boliger. Loven om midlertidig regulering af boligforholdenne indeholder blandt andet en regel om, at der ikke kan ske en helt eller delvis nedlæggelse af boliger, medmindre kommunalbestyrelsen har givet tilladelse hertil. Dette omfatter alle typer af boliger og gælder i de kommuner, hvor kommunalbestyrelsen har besluttet, at boligreguleringslovens regler skal gælde, dvs. de fleste af landets større kommuner. Hvis det er en ledig bolig, der ønskes omdannet til erhverv, kan kommunen alene nægte samtykke til nedlæggelsen, hvis der er boligsøgende i kommunen. Alment byggeri I forhold til alment byggeri gælder generelt, at der ikke er mulighed for at yde støtte til etablering af nybygget erhvervsareal. Hvor der etableres erhverv i forbindelse med nybyggede almene boliger, skal det enten ske som en selvstændig ejendom ved siden af den almene ejendom eller ved en opdeling af ejendommen i to selvstændige ejerlejligheder. Derimod kan en boligafdeling godt rumme butikker og liberale erhverv, hvis der er tale om byggeri, der har fået tilsagn før 1992. Kommunalbestyrelsen kan efter de gældende regler undtagelsesvist tillade, at boliger, som det ikke er muligt at udleje til boligformål kan udlejes til andet end boliger. Forudsætningen herfor er, at der er tale om udlejningsvanskeligheder af ganske ekstraordinær karakter. Såfremt en bolig ønskes nedlagt og omdannet til erhvervsformål kan kommunalbestyrelsen alene godkende dette, hvis nedlæggelsen skønnes nødvendig efter en samlet vurdering af hensynet til de boligsøgende og af baggrunden for nedlæggelsen. Det er usikkert, om sådanne nedlæggelser også kan komme på tale i forhold til boligafdelinger, hvor der ikke i dag er store udlejningsvanskeligher, men hvor der kan forudses en problematisk udvikling. Omdannelse den anden vej fra erhvervs- til boliganvendelse har blandt andet fundet sted i forbindelse med renovering af ældre bevaringsværdige industriejendomme og lagerbygninger, men også i enkelte tilfælde i centralt beliggende ejendomme, som ikke længere på grund af lokalestørrelsen er attraktive til fortsat anvendelse til serviceerhverv. Der er her tale om tidligere boligejendomme, som vender tilbage til en boliganvendelse. 98

Boligbebyggelser rundt om ældre industrikvarter, som er under omdannelse til miljøtilpasset fremstillingsindustri. Valby Boligmarkedet De seneste år har der været en mindre stigning i boligbyggeriet, men også en forskydning mellem boligarterne, således at parcelhusbyggeriet udgør omkring halvdelen af boligbyggeriet på ca. 16.000 boliger om året. En del af boligmarkedet er således præget af store nybyggede fritliggende huse på relativt store grunde. Hvis der lægges vægt på en mere varieret og blandet by, hvor bæredygtighed prioriteres, kunne det være ønskeligt, at en relativt stor del af boligbyggeriet bestod af tæt lavt byggeri eller etageboliger. Huslejen i nyt privat udlejningsbyggeri er markedsbestemt og afhænger af lejen i konkurrerende boligformer som ejerboliger og nye almene boliger. Det antages, at reduktionen i rentefradragets skatteværdi som led i pinsepakken samt de kraftigt stigende ejendomspriser i de større byer alt andet lige fører til en stigning i efterspørgslen efter nye private udlejningsboliger. Planlægningsbestemmelser og miljøklassificering Forskellen mellem virksomheder i samme branche kan i dag være lige så stor som forskellen mellem virksomheder i forskellige brancher. Specialiseringen af virksomhederne er foranlediget af konkurrencen på det globale marked. Virksomhederne fokuserer på deres kernekompetence og funktioner, der tidligere var en del af virksomheden, lægges nu ud til tredje part. Samtidig begynder flere virksomheder at indføre miljøstyring og en skarp miljøprofil bliver en del af virksomhedernes konkurrencestrategi. Det betyder, at virksomheder som normalt kategoriseres som tilhørende et miljøtungt erhverv kan vise sig at være mindre forurenende som følge af introduktionen af mindre belastende produktionsprocesser. Endelig vil forskydningen af erhvervsstrukturen i retning af flere service- 99

virksomheder ændre behovet for opmærksomhed om virksomhedernes miljøbelastning. Tidligere har planlægningen kunne bidrage til at forebygge miljøproblemer som støj, lugt og jordforurening m.v. ved en fornuftig placering af virksomhederne i byerne. Serviceerhverv vil imidlertid i alt overvejende grad aktualisere en skærpet opmærksomhed om virksomhedernes transportprofiler, idet den transport virksomhederne genererer ofte er det største miljøproblem. Miljøhensyn i den fysiske planlægning Miljø- og Energiministeriet har i 1991 forsøgt at kombinere arealplanlægning og miljøklassifikation af erhverv. Der arbejdes med forskellige miljøprofiler, som kan bruges for at regulere lokaliseringen af bestemte virksomhedstyper. Kilde: Håndbog om miljø og planlægning. Planstyrelsen og Miljøstyrelsen 1991 Klasse 1 Klasse 2 Klasse 3 Klasse 4 Klasse 5 Klasse 6 Klasse 7 Virksomheder og anlæg, der ikke giver anledning til næv-neværdig påvirkning af omgivelserne, f.eks. forretninger, liberale erhverv, kontorer og småværksteder med butik. Afstand til boliger er ikke nødvendig. Virksomheder med ubetydelig påvirkning af de nærme-ste omgivelser, f.eks. mindre bogbinderier, elektronik-værksteder og laboratorier. Afstand til boliger ca. 20 m. Virksomheder, der fra udendørs aktiviteter (herunder transport) giver anledning til en mindre påvirkning af om-givelserne uvæsentlig forurening. Mange håndværks-prægede virksomheder, og visse servicevirksomheder (f.eks. benzinstationer). Afstanden til boliger bør være ca. 50 m. Virksomheder, der kan medføre mindre væsentlig foru-rening. Omfatter de mindre belastende af de egentlige produktionsvirksomheder, f.eks. visse levnedsmiddelvirk-somheder og mindre overfladebehandlende virksomheder. Afstanden til boliger bør være ca. 100 m. Virksomheder, der kan medføre væsentlig forurening. Omfatter f.eks maskinfabrikker, betonfabrikker og farve- og lakindustrivirksomheder. Afstanden til boliger bør være ca. 150 m. Virksomheder, der kan medføre betydelig forurening. Kan f.eks. omfatte asfaltfabrikker, slagterier samt større maskin- og betonfabrikker. Afstanden til boliger bør være ca. 300 m. Virksomheder, der kan give anledning til omfattende forurening og som derfor stiller særlige beliggenheds-krav. Kan f.eks. omfatte medicinal- og pesticidproduktion, kraftværker og svinefabrikker. Afstanden til boliger bør være mindst 500 meter. Miljøkapacitet som grundlag for byplanlægningen I Lyngby har man forsøgt at anvende en miljøkapacitetsmetode. Ideen er at fastlægge et byområdes trafikale miljøkapacitet og vurdere forskellige virksomheders påvirkning af et givent byområde. Et af metodens grundlæggende træk er, at trafikken fra en enkel virksomhed formentlig ikke kan mærkes i en større sammenhæng, men at erhverv, boliger, trafikanlæg tilsammen skaber problemer for det omgivende miljø. 100

Kilde: Miljøstyrelsen (1999) Miljøkapacitet som grundlag for byplanlægning. Eksempel: Miljøkapacitet i Lyngby Der gennemføres først en dataindsamling og kortlægning af et byområdes nuværende miljøtilstand. Med udgangspunkt i områdernes nuværende trafikale og byplanmæssige forhold. På baggrund af denne status fastlægges det kapacitetsniveau - miljøkapaciteten - som findes acceptabelt i området. Fastlæggelsen af dette niveau er i princippet en ren politisk beslutning. I miljøkapaciteten indgår: støjbelastningstal, personskadeuheld, barriere- og risikoberegningstal, CO2-udslip, lokal luftforurening samt visuelt miljø og oplevelsesmiljø. Herefter foretages på tilsvarende måde en miljøkonsekvensvurdering af nybyggeri, ændret anvendelse af eksisterende byggeri eller trafikomlægninger. Endelig kan der opstilles en liste over de virkemidler, som kan anvendes til at reducere miljøbelastningen i byområdet Miljøkapacitetsmetoden kan anvendes som miljøkonsekvensvurdering ved lokaliseringer af forskellige byfynktioner. Miljøkapacitet som grundlag for byplanlægningen er et forsøg på at gå nye veje i lokaliseringen af virksomheder og aktiviteter i byerne. Metodens styrke er, at transporten er i fokus i modsætning til den mere produktionsorienterede klassifikation af virksomheder, som Miljø- og Energiministeriets Miljøhåndbog fra 1991 rummer. Metoden forekommer dog ikke i sin nuværende udformning særlig operationel med hensyn til definering af bygge- og omdannelsesmuligheder i de enkelte delområder. Detailhandel og stationsnærhedspolitik Politikken på detailhandelsområdet i 1990erne har sigtet på at modvirke en stærk vækst i biltrafikken som følge af etablering af eksterne butikscentre. Også hensynet til eksisterende detailhandel i nabobyernes bykerner med tilhørende byliv har været et tungtvejende hensyn. Miljøministeren har ved en lovændring stoppet udbygning af disse store butikscentre, hvorved en del af byspredningen og en del af en fortsat funktionsdeling af byen med store areal- og trafikmæssige konsekvenser kan forventes stoppet. I Hovedstadsområdet har det gennem 1990 erne været et statsligt krav til planlægningen, at lokalisering af byfunktioner skal have den bedst mulige kollektive trafikbetjening. Der lægges specielt vægt på, at nye arbejdspladser inden for kontor- og serviceerhverv placeres inden for 500 m og højest 1000 m fra en station Stationsnærhedpolitikken i Hovedstadsregionen Regionplanlægningen forudsætter, at de mest persontrafikintensive funktioner med størst transportarbejde pr. grundareal koncentreres om de punkter, der er bedst betjent med kollektiv trafik. Erfaringen viser, at 10-25 procent benytter bil til kontorarbejdspladser i Københavns indre by. 101

Udnyttelse af restareal til stationsnært kontorbyggeri med mange arbejdspladser. Kgs. Lyngby 40-50 procent benytter bil hvis (kontor)arbejdspladsen ligger tæt ved velbeliggende stationer, mens 75-85 procent benytter bil til kontorarbejdspladser, som ikke ligger stationsnært. Erfaringen fra 1990 erne har vist, at politikken kun delvis slår igennem i den kommunale planlægning og i byggeriets fordeling, idet kun halvdelen af det opførte kontorbyggeri ligger stationsnært. Meget tyder på, at politikken skal suppleres med andre virkemidler, hvis den skal slå kraftigere igennem i de kommende år, herunder at bedre mulighederne for at udnytte de centralt beliggende, ældre erhvervs- og havnearealer. ABC inspiration fra Holland til lokaliseringspolitik Den hollandske regering lancererede i 1988 en national lokaliseringspolitik for virksomheder og servicefunktioner. Lokaliseringspolitikken er i dag en del af den nationale transporthandlingsplan og miljøplan. Baggrunden er en udbredt bekymring for, at trafikvæksten skaber trængsel på et niveau, som ikke alene forringer miljøkvaliteten i byerne, men også truer en forsat økonomisk vækst. Målet med lokaliseringspolitikken er at sikre mobilitet og begrænse unødig biltransport. Det kan give miljøforbedringer og sikre, at den nødvendige biltransport kan foregå smidigt og uhindret. Ønsket er at levere en langsigtet og mere holdbar løsning. Anlæg af nye veje kan på kort sigt løse trængselsproblemerne, men ændrer ikke væsentligt på de mekanismer, som skaber trafikvæksten. Erhvervsområde med høj tilgængelighed for kollektiv trafik. Ombygning af FDBs fabriksanlæg til serviceerhverv. Viby J. Den rigtige virksomhed på det rigtige sted Rygraden i lokaliseringspolitikken er en kombination af virksomhedernes mobilitetsprofil og de forskellige lokaliteters tilgængelighedsprofil, idet der tages udgangspunkt i, at forskellige virksomhedstyper har forskellige transportbehov. Samtidig har virksomhedernes adgang til forskellige transport- 102

midler stor betydning for, hvilken transportform de ansatte anvender. Områdernes tilgængelighedsprofil fastsættes udfra deres tilgængelighed med kollektiv trafik, bil, cykel og gang: A - lokaliteter har høj tilgængelighed med kollektiv trafik, cykel og gang, lav tilgængelighed med bil, og maksimale normer for antallet af parkeringspladser. Målet er, at højst 10 20 procent af de ansatte pendler med bil. B - lokaliteter har god tilgængelighed til alle transportformer, og parkeringsrestriktioner, som skal øge den kollektive trafiks konkurrenceevne overfor bilen. Målet er, at højst 35 procent af de ansatte pendler med bil. C - lokaliteter har god tilgængelighed for biler, men ikke i forhold til kollektiv trafik. Det er ofte områder, der er tæt ved afkørsler på motorveje - ofte i byens udkant. ABC-lokaliteterne er dynamiske. Med investeringer i den kollektive trafik og parkeringsrestriktioner er det muligt at ændre et områdes status fra C til B eller fra B til A (ikke den anden vej). Udover ABC-lokaliteter er der en række restområder R-områder, hvor der ikke må ske nye lokaliseringer. R-områderne er på lang sigt under afvikling. I 1990 var ¾ af alle hollandske virksomheder lokaliseret her, men der er siden sket væsentlige ændringer. Virksomhedernes mobilitetsprofil i ABC-strategien Virksomhedernes mobilitetsprofiler består af fire elementer: Arbejdspladsintensitet, hvor virksomhedens arealeffektivitet gøres op. Der skelnes mellem ekstensiv anvendelse - mere end 100 m 2 /ansat, middel intensiv anvendelse i intervallet 40-100m 2 /ansat og intensiv anvendelse med mindre end 40 m 2 per ansat. Tjenstlig bilafhængighed, som skelner mellem en afhængighed på mindre en 20 procent i det daglige arbejde, en afhængighed på 20-30 procent af de ansatte og en større bilafhængighed, når mere end 30 procent af de ansatte er afhængige af bil i deres arbejde. Besøgsintensitet, der kan være ekstensiv med næsten ingen eller uregelmæssige besøg, middel hvor der er regelmæssige kontakter med kunderne, og intensiv hvor der er en daglig strøm af kunder, der udgør en væsentlig del af virksomhedens virke. Godstransportens vejafhængighed, der strækker sig fra stort set ingen afhængighed, nogen afhængighed og stor afhængighed. Mens arbejds- og besøgsintensiteten kan gøres objektivt op, er det sværere at vurdere henholdsvis bil- og vejafhængigheden, som i større udstrækning forekommer subjektiv. Det kan give problemer, når virksomhedernes mobilitetsprofiler skal bestemmes. Kombinationen af virksomhedernes mobilitetsprofiler og områdernes tilgængelighedsprofiler giver virksomhederne en optimal lokalisering. 103

Der er en række tommelfingerregler for de mest optimale kombinationer. Virksomheder, der har høj arbejds- og besøgsintensitet, lav bil og vejafhængighed skal placeres i en A-lokalitet for at stimulere anvendelsen af den offentlige transport. Det kan være højere uddannelsesinstitutioner, museer, teatre mv. Virksomheder med mere moderat arbejds- og besøgsintensitet, bil- og vejafhængighed skal placeres i B-lokaliteter. Det kan være kontorer, hospitaler, forsknings- og udviklingsaktiviteter. Virksomheder med lav arbejds- og besøgsintensitet og stor afhængighed af bil i tjeneste og vejgodstransport skal placeres i C-lokaliteter. Erfaringer og resultater med ABC-politikken ABC-politikken iværksættes via plansystemet, som er blevet udvidet med et ekstra regionalt niveau mellem provinserne og kommunerne, som har udarbejdet regionale transporthandlingsplaner. Transporthandlingsplanerne er anvendt som grundlag for implementeringen af lokaliseringspolitikken på kommunalt niveau. Efterfølgende (1994/95) har statslige og lokale myndigheder tegnet kontrakter om bl.a implementeringen af ABC-systemet. Aftalerne strækker sig frem til 2010. Kontrakterne er tegnet i de 7 største byer. Uden for storbyerne findes der lignende aftaler. Implementeringen er slået kraftigst igennem i Randstadt området. Udenfor Randstadtområdet, som endnu ikke er ramt af trængselsproblemer på vejene, er der større modvilje. I Amsterdam og Rotterdam er stort set alt nyt kontorbyggeri opført i A- eller B-lokaliteter. De stramme parkeringsrestriktioner i A- og B-lokaliteter håndhæves ved nyetableringer og nybyggeri, og søges også implementeret i forhold til eksisterende virksomheder i bestående arbejdspladsområder, hvor der arbejdes med transportplaner for virksomhederne. Evalueringer af ABC-lokaliseringspolitikken viser, at virksomheder og investorer generelt accepterer både lokaliseringspolitik og princippet med maksimumnormer for antal parkeringspladser i A- og B-lokaliteter. De finder dog ofte normerne for stramme. Klageinstanserne har medvirket til at sikre en ensartet implementering på regionalt plan. Der gøres store bestræbelser i de store byer for at sikre tilstrækkeligt med byggemuligheder på stationsnære A- og B-lokaliteter, hvor arealerne udnyttes intensivt. Bl.a. overdækkes spor- og motorvejsarealer på en længere strækning i den sydlige del af Amsterdam. Der er endvidere afsat store midler både lokalt og centralt til forskning i intensiv og mangesidet arealudnyttelse i byerne for at sikre kvalitet i byudvikling og byomdannelse. 104

Lokalt byområde med minimal lokal trafik. Veksø, Frederiksborg Amt I Amsterdam sikrer en årlig programlægning baseret på intensiv overvågning af erhvervsejendomsmarkedet, sammenhæng mellem byudvikling og byomdannelse og infrastrukturudbygning, samt skaber grundlag for profilering og markedsføring af arbejdsplads- og erhvervsområderne. Ny arealklassifikation Der er i kapitel 3 og i det foregående konstateret forskellige problemer i forhold til de almindeligt anvendte planlægningsbestemmelser. Det er f.eks. skitseret som et problem, at kommuneplaners og lokalplaners anvendelsesbestemmelser i erhvervsområder ikke i tilstrækkelig grad har kunnet regulere, hvor intensivt arealerne er blevet anvendt. F.eks. er arealer udlagt til industri reelt blevet anvendt til mere arbejdspladsintensive serviceerhverv. Det er endvidere skitseret som et problem, at planbestemmelsernes udformning er med til at skabe monofuktionelle bykvarterer uden samlokalisering af boliger og erhverv. Herudover er det skitseret som et problem, at de bestræbelser, der har været gjort for at kombinere anvendelsesbestemmelser med miljøklassificering af virksomheder, ikke har taget belastningen fra person og godstransport med i vurderingerne. I det følgende skitseres overvejelser om en arealklasssifikation, som kombinerer traditionelle planbestemmelser med virksomhedernes miljø- og transportbelastning. Der er ikke tale om en færdigudviklet model, men om en skitse, som forudsætter en videre metodeudvikling. 105

Blandet bolig- og erhvervsområde med etageboliger og tæt-lav byggeri på nedlagte fabriksgrunde. Rødovre, Københavns Amt A. BYOMRÅDER (svarende til de eksisterende byzonearealer) 1. Lokale byområder eller Almindelige byområder Lokale byområder kunne omfatte arealer til boligformål, offentlige og private virksomheder, offentlige anlæg og institutioner samt lokale rekreative anlæg med ingen eller minimal trafik- og miljøbelastning. Kommunalbestyrelsen fastlægger nærmere retningslinier for arten og fordelingen mellem boliger og erhverv samt rekreative anlæg og institutioner i det enkelte område. Gennemgående trafik og eksisterende miljøgodkendte virksomheder kan indebære, at miljøtilstanden i lokale byområder vil være forskellig. Byerne vil såvel i dag som på længere sigt være opdelt af trafikveje. Det betyder, at lokale byområder, som grænser op til en trafikvej også på længere sigt vil få en større trafik- og miljøbelastning, end de indre dele af de lokale byområder. Lokale byområder fastlægges som led i kommuneplanlægningen og kunne omfatte tre belastningsklasser: 1a. Lokale byområder med ingen eller minimal trafik- og/eller miljøbelastning. Dette kunne f.eks. være et boligområde med parcelhuse eller tæt/lav bebyggelse, hvor den dominerende anvendelse også på længere sigt er boliganvendelse. I området foreslås alene placeret virksomheder i forureningsklasse 1. Der må kun placeres mindre virksomheder, og kun virksomheder uden væsentlig kundetiltrækning. I forhold til de bestemmelser, der i dag er typiske for sådanne områder, er der alene tale om at sikre udvidede muligheder for placering af mindre erhverv og mindre institutioner. 106

Bilbetjent erhvervskvarter fra 1980erne. Virksomhederne er ikke miljøbelastende og kunne i højere grad integreres med andre byfunktioner. Lautrupparken, Ballerup 1b. Lokale byområder med nogen trafik- og/eller miljøbelastning. Dette kunne være kanten af et parcelhusområde ud mod en trafikvej, et tæt/lavt boligområde eller en etagebebyggelse. Der vil typisk være tale om en større bebyggelsestæthed og/eller en noget større erhvervsandel end under punkt 1a. Der vil være muligheder for placering af virksomheder i forureningsklasse 1 og 2. Klasse 2 virksomheder forudsættes placeret ved indgangen til området og tæt på de omgivende trafikveje. Det vil formentlig være relevant at fastsætte bestemmelser om virksomhedernes maksimale størrelse. 1c. Lokale byområder med megen trafik- og/eller miljøbelastning. Dette kunne være områder med en vis bebyggelsestæthed og en blanding af boliger og erhverv, med en større erhvervsandel end under punkt a og b. Blandingsforholdet mellem boliger og erhverv fastlægges i kommuneplanen ligesom områdets fremtidige bebyggelsestæthed. Lokale byområder i gruppe 1c kunne være ældre blandede bolig- og erhvervsområder eller nye tætte byområder med en relativ stor erhvervsandel. Der kan også være tale om overvejende erhvervsområder, som kontorområder eller intensive, ikke-væsentligt forurenende produktionsvirksomheder, som kan etableres i relativt tætte bygningskonstruktioner. Disse arealer bør placeres med god kollektiv trafikbetjening (i Hovedstadsområdet stationsnært), og det bør overvejes at arbejde med maksimale udlæg af parkeringspladser. I område 1c kunne placeres virksomheder i forureningsklasse 1 og 2. Virksomheder i forureningsklasse 3 vil kunne placeres i områdets yderkanter mod de omgivende trafikveje. I tætte lokale byområder kunne forudsættes en trafikal regulering f.eks. med angivelse af maksimale parkeringsnormer. 107

Stor medicinalvirksomhed på grænsen til det åbne land. Måløv, Københavns Amt 2. Særlige byområder eller Specielle byområder Særlige byområder omfatter arealer til private virksomheder samt offentlige anlæg og institutioner, der ikke lader sig samlokalisere med boliger. Lokalisering af disse områder kan være af regional betydning. De særlige byområder omfatter tre undergrupper: 2a. Særlige byområder til private virksomheder samt offentlige anlæg og institutioner, hvis placering øver omfattende indflydelse på deres omgivelser (herunder lufthavne, erhvervs- og trafikhavne, godsterminaler, kraftværker m.v.) Områderne vil kunne indeholde virksomheder med forureningsklasse 7. 2b. Særlige byområder til miljøbelastende eller risikobehæftede private virksomheder samt større offentlige anlæg og institutioner. I områderne kan placeres virksomheder med forureningsklasserne 4-6. Arealerne placeres således, at ulemperne og risikoen for omgivelserne minimeres. 2c. Særlige byområder til godstransportintensive private virksomheder samt større offentlige anlæg og institutioner, tekniske anlæg m.v. I områderne kan placeres virksomheder med forureningsklasse 3-5. Arealerne placeres med god forbindelse til det overordnede vejnet. 3. Båndlagte byområder Båndlagte byområder omfatter ubebyggede byzonearealer uden for den sammenhængende by. Afgrænsningen af den sammenhængende by, som skal sikre en rummelighed til 12 års byudvikling fastlægges som led i regionplanlægningen efter forhandling med de berørte kommuner. Båndlagte arealer kan på basis af dokumenteret behov overføres til lokale eller særlige byområder. 108

Miljøbelastende virksomhedstyper må placeres i specielle byområder og kan ikke samlokaliseres med boliger. Kemisk Værk Køge B. LANDOMRÅDER (svarende til de eksisterende landzonearealer) 1. Beskyttede landområder. Beskyttede landområder er underlagt særlige beskyttelseskrav, som følge af kystnærhed, fredsskovpligt, historiske eller naturmæssige interesseområder, grundvandsreservoir, naturfredning og andre særlige landskabelige forhold mv. Afgrænsningen af beskyttede landområder fastlægges som led i regionplanlægningen. Beskyttede landområder friholdes for nybyggeri og ændringer i anvendelsen af bestående bygninger, der afstedkommer øget trafik- miljø- eller risikobelastning af omgivelserne. Almindelige landområder. Almindelige landområder omfatter samtlige øvrige (ikke-beskyttede) landområder uanset deres hidtidige status i kommuneplanen. Supplerende virkemidler og værktøjer Der er i det foregående diskuteret forskellige problemstillinger i forhold til omfanget og placeringen af byvæksten, og det er diskuteret, hvorledes der kan sikres en bedre udnyttelse af de omdannelsesmuligheder, der findes i de eksisterende byområder. Der er herudover skitseret en arealklassifikationsmodel, som kunne anvendes som led i bestræbelserne for at skabe mere varierede og spændende byer uden, at det skal resultere i miljøforringelser I det følgende gennemgås kort forskellige virkemidler, som kan supplere og virke sammen med de foran nævnte virkemidler. Der kan også her være tale om virkemidler, der allerede eksisterer, eller som forudsætter en ændret lovgivning. Andre virkemidler er baseret på økonomiske incitamenter medens andre igen motiverer borgere, myndigheder eller virksomhedernes til ændret adfærd. 109

Ændring af planloven februar 2000 Det oven for skitserede arealklassificeringssystem åbner mulighed for en regelmæssig status-vurdering af miljøbelastningen i de enkelte dele af byen sammenholdt med mål for den kommende 4-årige eller 12-årige periode. Opstillinger af sådanne målsætninger og statusredegørelser er nøje overensstemmende med de overvejelser, som de kommunale myndigheder efter ændringen af planloven i februar 2000 skal igennem i forbindelse med revision af kommune- og regionplaner. Kommunalbestyrelsen skal inden udgangen af den første halvdel af den kommunale valgperiode offentliggøre en strategi for kommuneplanlægningen og herunder beslutte, 1.om kommuneplanen skal revideres, 2.om der skal foretages en revision af kommuneplanens bestemmelser for særlige temaer eller områder i kommunen, eller 3.om kommuneplanen vedtages for en ny 4 års periode. Amtsråd og kommunalbestyrelser skal inden udgangen af den første halvdel af valgperioden offentliggøre en redegørelse for bidraget til en bæredygtig udvikling inden for følgende indsatsområder: 1. mindskelse af miljøbelastningen, 2. fremme en bæredygtig byudvikling og byomdannelse, 3. fremme af den biologiske mangfoldighed. 4. inddragelse af befolkningen og erhvervslivet i det lokale Agenda-21 arbejde og 5. forbedret samspil mellem beslutningerne vedrørende miljømæssige, trafikale, erhvervsmæssige, sociale, sundhedsmæssige, kulturelle og økonomiske forhold. Grønne regnskaber En gruppe særligt forurenede virksomheder blandt kapitel 5 virksomheder i miljøbeskyttelsesloven er forpligtet til at aflevere grønne regnskaber. Andre virksomheder kan på linie med de pligtige virksomheder frivilligt vælge at aflevere et grønt regnskab. Grønne regnskaber er således først og fremmest et informationsværktøj, som kan give offentligheden viden om miljøtunge virksomheders forurening. Der er her tale om virksomheder, der ikke placeres i nærhed af boligområder eller blandede byområder. Transport indgår ikke i dag i opstillingen af de grønne regnskaber. Det er ikke ualmindeligt, at også andre virksomheder end de, som er forpligtet hertil, udarbejder grønne regnskaber, og generelt må grønne regnskaber karakteriseres som virksomt virkemiddel til at fremme miljøforbedringer. Offentliggørelsen af virksomhedernes miljøpræstation skal stimulere virksomhederne til løbende miljøforbedringer, og de grønne regnskaber kan med deres årligt tilbagevendende redegørelser for virksomhedernes miljøpræstationer være med til at indbygge incitamenter til miljøforbedringer i planlægningen. 110